郵儲(chǔ)銀行培訓(xùn)資料：個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹

1、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 第一部分:產(chǎn)品介紹 第二部分:操作實(shí)務(wù) 第三部分:房產(chǎn)評(píng)估 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 第一部分主要內(nèi)容第一部分主要內(nèi)容 p 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 p 業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)介 p 與小額貸款的區(qū)別 p 市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 產(chǎn)品定義產(chǎn)品定義 向單一借款人發(fā)放的用于本人合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 的有擔(dān)保貸款。是以房

2、產(chǎn)為抵押擔(dān)保的、短期經(jīng) 營(yíng)性貸款。 借款人：廣大小型私營(yíng)企業(yè)主（自然人） 抵押擔(dān)保：房產(chǎn)（住房和商用房 ） 短期經(jīng)營(yíng)性貸款(有明確的用途,而非消費(fèi)貸款) 原則：額度控制、靈活使用、有效擔(dān)保、按期償 還。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款對(duì)象貸款對(duì)象 小型私營(yíng)企業(yè)主：包括個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資企 業(yè)、合伙企業(yè)合伙人、有限責(zé)任公司股東 貸款對(duì)象要求: 年齡，18-60周歲，不含港澳臺(tái) 參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，個(gè)體戶、獨(dú)資企業(yè)須為法定代表人；合伙 人或股東，股份超過20%； 合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、 特殊行業(yè)許可證 經(jīng)營(yíng)年

3、限：一般12個(gè)月，資信狀況特別好的，可以6個(gè)月 經(jīng)營(yíng)所在地：本地 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信額度（循環(huán)授信）授信額度（循環(huán)授信） 循環(huán)授信：根據(jù)借款人的資信狀況及擔(dān)保物的 評(píng)估價(jià)值，在授信期內(nèi)向借款人提供可循環(huán)使 用的授信額度。 授信額度上限：總行確定的上限最高100萬元， 也受限于抵押物的價(jià)值。 授信額度下限：與小額貸款有交叉,目前我區(qū)以 1萬元為下限 抵押率為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的60%或50% 借款人可同時(shí)在我行申請(qǐng)個(gè)人商務(wù)貸款和小額 貸款業(yè)務(wù)，但需在確定的最高授信額度內(nèi)扣除 小額貸款余額，確定貸款支用 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政

4、儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信額度的財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算條件： 有效凈資產(chǎn)的50%(企業(yè)有效凈資產(chǎn)+家庭有效凈資產(chǎn)) 年凈收入的2.5倍(企業(yè)凈利潤(rùn)+家庭年凈收入) 有效現(xiàn)金流入的20%(帳戶的年現(xiàn)金流入) 抵押物價(jià)值的一定比例(不超過60%) 額度有效期內(nèi)借款人申請(qǐng)借款筆數(shù)不受限制，但借款本金 總余額不得超過最高授信額度。 單一借款人只能我行申請(qǐng)一種循環(huán)授信額度，在額度有效 期內(nèi)或有未清償貸款的情況下，不能申請(qǐng)新的循環(huán)授信額 度。 授信額度每年年檢一次，除增加新的擔(dān)保物之外授信額度 不得調(diào)高。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸

5、款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信期限授信期限(3(3個(gè)概念個(gè)概念) ) 額度循環(huán)使用有效期：5年 單筆貸款期限：5年 額度存續(xù)期：10年，即額度正式生效至最后一筆貸款到 期止的最長(zhǎng)期限 注：貸款到期日，可超過循環(huán)期有效期 舉例:2008年7月30日額度正式生效: 循環(huán)使用期至2013年7月30日 在2013年7月30日申請(qǐng)5年期貸款,到期日為2018年7月30日（即額度 存續(xù)期10年） 抵押期按照產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)至2020年7月30日,但由于房產(chǎn)局抵押登記要 求與貸款期限一致, 大部分地區(qū)只能到2018年,即與額度存續(xù)期一致 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商

6、務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)資金和經(jīng)營(yíng)成本、風(fēng)險(xiǎn)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情 況，總行設(shè)定利率下限：人行同期同檔次基準(zhǔn) 利率上浮30%。 單筆貸款：一年以內(nèi)，固定利率，超過一年的， 浮動(dòng)利率，調(diào)整日為每年1月1日。 額度循環(huán)使用期：新申請(qǐng)貸款如為浮動(dòng)利率的， 隨人行利率調(diào)整而調(diào)整； 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 目前執(zhí)行的各檔次貸款利率目前執(zhí)行的各檔次貸款利率 假設(shè)利率上浮30% 年限6個(gè)月6-12個(gè)月1-3年3-5年 人行 4.865.315.405.76 我行（上浮） 6.3186.9037.027.488 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄

7、銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款利率確定的舉例貸款利率確定的舉例 利率調(diào)整舉例 2008年12月23前一年期和二年期人行基準(zhǔn)利率分 別是5.58%和5.675；人民銀行于2008年12月23日， 相應(yīng)檔次貸款利率下調(diào)為5.31%和5.4%； 客戶在2008年7月30日獲100萬額度，于8月22日 分別申請(qǐng)兩筆50萬貸款，一筆1年期，一筆2年期， 均等額本息 初次申請(qǐng)，1年和2年期利率分別為7.254% (5.58*1.3) 、 7.3775%(5.675*1.3) 2009年1月1日，1年期貸款利率仍為7.254%，但2年期貸款 利率調(diào)整為7.

8、02% (5.4%*1.3) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 還款方式還款方式 到期一次性還本付息，適用6個(gè)月以內(nèi)的貸款(比 小額貸款長(zhǎng)) 等額本息 階段性等額本息，寬限期不超過為6個(gè)月 借款人可根據(jù)自身周轉(zhuǎn)資金狀況，選擇提前償還 部分或全部貸款本息，原則上每次提前還本額不 低于1萬元，目前，提前還款不收取任何費(fèi)用。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式（問題最多）擔(dān)保方式（問題最多） 采取房產(chǎn)抵押,是物的擔(dān)保 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：包括住房和商用房，即個(gè)人商品住房、能上市交 易和辦理抵

9、押登記的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、別墅、商住兩用 房、寫字樓、臨街商鋪或住宅配套底商等 。 產(chǎn)權(quán)歸屬：借款人及配偶，雙方直系親屬（父母、子女、兄 弟姐妹）名下的個(gè)人房產(chǎn)。 房齡：15年以內(nèi)，自建設(shè)年代起或以評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn) 所在地：本地行政區(qū)域，即歸當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記，同一區(qū)域 的房產(chǎn)可以有選擇性接受。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式2 以直系親屬房產(chǎn)抵押以直系親屬房產(chǎn)抵押 抵押人家庭有兩套以上住宅，即用于抵押房產(chǎn)為非唯一住 宅 抵押人要有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，行使抵押權(quán)不會(huì)對(duì)其生活構(gòu) 成影響 必須為直系親屬名下，非直系親屬的配偶名下

10、房產(chǎn)證上注明共有人，共有人之一為直屬親屬，且征得其 他共有人同意 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式3 禁止以下列房產(chǎn)作為抵押禁止以下列房產(chǎn)作為抵押 不能上市交易或不能辦理抵押登記的房產(chǎn) 存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn) 未成年人或年齡超過60歲的房產(chǎn)所有人名下房產(chǎn) 即將納入拆遷房產(chǎn) 集體土地自建房、工業(yè)用地的房產(chǎn)、工廠配套住宅、大型市 場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立分割的產(chǎn)權(quán)商鋪 地方政府規(guī)定不能上市交易的房產(chǎn) 需要重點(diǎn)關(guān)注的,需要在開辦業(yè)務(wù)前詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部 門抵押禁止性的具體規(guī)定,保證抵押物的合法有效性) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)

11、部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式4 一些地區(qū)銀監(jiān)部門要求只能接受借款人夫妻雙方 房產(chǎn)或兩套以上房產(chǎn)才能發(fā)放抵押貸款，需要按 當(dāng)?shù)劂y監(jiān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 個(gè)人商務(wù)貸款雖整體上是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品, 但與小額貸 款相比標(biāo)準(zhǔn)化降低,差異化相對(duì)加大,需要各地前期 市場(chǎng)調(diào)研的精細(xì)化程度高,目前全區(qū)此項(xiàng)工作尚有 較大差距 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 房產(chǎn)評(píng)估房產(chǎn)評(píng)估 評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入?yún)⒄罩袊?guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè) 人信貸業(yè)務(wù)合作機(jī)構(gòu)管理辦法，原則至少確定 兩家以上的評(píng)估機(jī)構(gòu)作為合作機(jī)構(gòu)。 房產(chǎn)價(jià)值以估價(jià)報(bào)告為主要參考依據(jù)，但可根據(jù) 當(dāng)?shù)?/p>

12、市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整后的抵押價(jià)值必 須低于或等于評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)值。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品個(gè)人商務(wù)貸款產(chǎn)品 房產(chǎn)抵押與解抵押房產(chǎn)抵押與解抵押 在開辦業(yè)務(wù)前期，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T規(guī)定到房產(chǎn)抵押登記 部門辦理機(jī)構(gòu)備案手續(xù)。 對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證與土地使用權(quán)證分開的地區(qū)，只需要辦理房 屋的抵押登記，不需要單獨(dú)辦理土地使用權(quán)抵押登記。 在開辦業(yè)務(wù)前期，必須由綜合員從抵押登記機(jī)構(gòu)領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán) 證，不得由他人代領(lǐng)。在取得抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證后，授信 額度才能正式生效。 授信額度下所有貸款本息還清的情況下，由借款人申請(qǐng)終止 授信額度。綜合崗約同借款人，持我行

13、出具的相關(guān)材料向房 屋管理部門申請(qǐng)解抵押手續(xù)。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 前臺(tái)業(yè)務(wù)職責(zé)前臺(tái)業(yè)務(wù)職責(zé) 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)：一級(jí)支行、直屬支行、直屬營(yíng)業(yè)部 已開辦小額貸款業(yè)務(wù)：選取一個(gè)小額貸款營(yíng)業(yè)部 與一級(jí)支行信貸業(yè)務(wù)部合一 注：每個(gè)一級(jí)支行只允許一個(gè)營(yíng)業(yè)部辦理個(gè)人商 務(wù)貸款業(yè)務(wù)，其他支行可作為營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 職責(zé)：營(yíng)銷、受理、調(diào)查、簽訂合同與貸款條件 落實(shí)、貸款支用申請(qǐng)、支用審批、日常貸后管理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 后臺(tái)業(yè)務(wù)職責(zé)后臺(tái)業(yè)務(wù)職責(zé) 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)：二級(jí)分行信貸

14、業(yè)務(wù)部下設(shè)個(gè)貸審批管 理中心 職責(zé)：額度審查、審批、不良處置、內(nèi)部監(jiān)督、 貸后管理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 審批中心的工作原則審批中心的工作原則 風(fēng)險(xiǎn)控制原則 審貸分離原則 分級(jí)授權(quán)原則 獨(dú)立性原則 時(shí)效性原則 規(guī)范化管理原則 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 崗位流程崗位流程 業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)流程 業(yè)務(wù)流程經(jīng)辦崗位所屬機(jī)構(gòu)系統(tǒng)流程經(jīng)辦崗位所屬機(jī)構(gòu) 貸款受理客戶經(jīng)理 一級(jí)支行 業(yè)務(wù)受理內(nèi)勤崗 營(yíng)業(yè)部征信查詢綜合崗 貸款調(diào)查信貸員崗貸款調(diào)查信貸員崗 調(diào)查復(fù)核信貸主管調(diào)查復(fù)核信貸主管 二級(jí)信貸中心 資料傳遞綜合崗 貸款審查審查崗

15、 二級(jí)分行 貸款審查審查崗 一級(jí)信貸中心 貸款審批審批崗貸款審批審批崗 擔(dān)保條件落實(shí)綜合崗 一級(jí)支行 擔(dān)保條件落實(shí)原信貸員崗 營(yíng)業(yè)部 貸款支用申請(qǐng)客戶經(jīng)理貸款支用申請(qǐng)內(nèi)勤崗 貸款支用審批信貸主管貸款支用審批審批崗二級(jí)信貸中心 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)崗位業(yè)務(wù)崗位 已開辦小額貸款地區(qū)：利用原有所有崗位； 新增：綜合崗負(fù)責(zé)辦理征信查詢、房產(chǎn)評(píng)估交接； 抵質(zhì)押登記 未開辦小額貸款地區(qū)：新設(shè)所有崗位，按小額貸款 來設(shè)置 要求二級(jí)分行必須配備專職的審查審批、貸后管理 人員、綜合崗可以兼檔案管理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸

16、款的區(qū)別 市場(chǎng)環(huán)境差異市場(chǎng)環(huán)境差異 需求：客戶群體差異 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)方式、規(guī)模 市場(chǎng)環(huán)境：熟人、半熟人向匿名社會(huì)的過渡 競(jìng)爭(zhēng)差異：大中城市，來自以房產(chǎn)抵押派生的各 類綜合消費(fèi)信貸競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異 額度：1萬100萬 期限：5年+5年 利率：市場(chǎng)定價(jià)，下限人行同期上浮30%；固定利 率浮動(dòng)利率 擔(dān)保方式：從準(zhǔn)信用房產(chǎn)抵押 一次還款期：3個(gè)月6個(gè)月 風(fēng)險(xiǎn)度量:由還款能力和還款意愿的判斷到還款能 力、還款意愿、抵押物的合法性、有效性、足值 性的綜合判斷 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款

17、的區(qū)別 業(yè)務(wù)流程差異業(yè)務(wù)流程差異 審貸崗位分離機(jī)構(gòu)分離 房產(chǎn)評(píng)估與抵押登記環(huán)節(jié) 審批權(quán)限上收，業(yè)務(wù)處理周期更長(zhǎng) 職責(zé)更加明確:二級(jí)分行的職責(zé) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 小額貸款技術(shù)的局限小額貸款技術(shù)的局限 觀察法的可操作性降低 經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜化 客戶隱私意識(shí)的增強(qiáng) 信貸員判斷能力受限 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 小額貸款技術(shù)應(yīng)用范圍小額貸款技術(shù)應(yīng)用范圍 相對(duì)熟悉、范圍較小的區(qū)域 客戶經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小 貸款金額小額、分散 信貸員對(duì)客戶、業(yè)務(wù)的熟悉程度高 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信

18、貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 業(yè)務(wù)處理上的差異業(yè)務(wù)處理上的差異 由“熟人+數(shù)碼” “數(shù)碼+熟人” 從只重現(xiàn)金流現(xiàn)金流、擔(dān)保物、信用狀況、資 產(chǎn)狀況的并重 從軟信息（觀察法）硬信息（各類記錄） 可利用硬信息：結(jié)算賬戶現(xiàn)金流、個(gè)人信用報(bào)告、納稅憑證、 工商或稅務(wù) 評(píng)定指標(biāo)差異：?jiǎn)我恢笜?biāo)，凈利潤(rùn)； 多指標(biāo)： 資產(chǎn)、利潤(rùn)、現(xiàn)金流、信用狀況、擔(dān)保物 個(gè)人商務(wù)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)為主,家庭為輔,增加抵押物 的價(jià)值評(píng)估分析和征信的等級(jí)判定 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 個(gè)人商務(wù)貸款與小額貸款共同點(diǎn)個(gè)人商務(wù)貸款與小額貸款共同點(diǎn) 貸款對(duì)象：小型私營(yíng)企業(yè)主 經(jīng)營(yíng)特征：缺少經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)

19、記錄 信用狀況：可能存在一定的信用記錄瑕疵 關(guān)注要點(diǎn)：注重第一還款來源 處理方式：信貸員實(shí)地調(diào)查，編寫調(diào)查報(bào)告 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求：微小型、小型企業(yè)總量龐大 房產(chǎn)抵押：在中城市，正在供貸款期間的房產(chǎn)比 例較高 局部：需求得不到滿足 國(guó)有銀行，1000萬； 股份制銀行，200萬-1000萬； 空間：50-200萬區(qū)間 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 正式競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域 信用卡 綜合消費(fèi)信貸 其他銀行同質(zhì)化產(chǎn)品 競(jìng)爭(zhēng)激烈程度分區(qū)域性的 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀

20、行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)特點(diǎn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化市場(chǎng)特點(diǎn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化特征 額度：50萬或100萬； 期限：5+5； 利率：下限，人行基準(zhǔn)上浮20%； 還款方式：3種； 擔(dān)保：商品住房最高抵押率60%；其他50% 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個(gè)人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 第二部分 操作實(shí)務(wù) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 內(nèi)容內(nèi)容 p 咨詢與受理 p 實(shí)地調(diào)查 p 調(diào)查分析 p 審查審批 p 擔(dān)保條件落實(shí) p 貸款支用與歸還 p 貸后管理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 咨詢與受

21、理咨詢與受理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請(qǐng)條件申請(qǐng)條件 個(gè)體工商戶、獨(dú)資企業(yè)主、合伙企業(yè)的合伙人、 有限責(zé)任公司股東 完整經(jīng)營(yíng)手續(xù)（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等） 提供能符合條件的個(gè)人房產(chǎn)抵押(工廠、倉庫不做工廠、倉庫不做) 企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1年以上；資質(zhì)較好的，6個(gè)月 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請(qǐng)需要提交的材料申請(qǐng)需要提交的材料 身份證明：夫妻雙方身份證、結(jié)婚證， 合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；公司制企業(yè)：組織 機(jī)構(gòu)代碼證、公司章程或出資協(xié)議 抵押資料：抵押人夫妻雙方身份證、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、 共有權(quán)

22、證、（評(píng)估報(bào)告） 經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)記錄：企業(yè)或個(gè)人結(jié)算賬戶6個(gè)月以上交易明細(xì)、 財(cái)務(wù)報(bào)表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表）、納稅申報(bào)表。 資產(chǎn)證明：非抵押房產(chǎn)證明、汽車、金融資產(chǎn) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 客戶基本情況了解客戶基本情況了解 借款用途 經(jīng)營(yíng)狀況：內(nèi)容、規(guī)模、利潤(rùn)等 家庭基本狀況：戶籍、婚姻、家庭成員、主要家 庭資產(chǎn)與負(fù)債等 抵押物：權(quán)屬、處所、價(jià)值等 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請(qǐng)資格初審申請(qǐng)資格初審 經(jīng)辦崗位：客戶經(jīng)理 主體資格：是否滿足申請(qǐng)條件：年齡、有效證件、 地址、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)等 資料的完整性：申請(qǐng)表、證件

23、材料、經(jīng)營(yíng)手續(xù)、 經(jīng)營(yíng)記錄、抵押物權(quán)屬材料 抵押房產(chǎn)：產(chǎn)權(quán)歸屬、戶齡、所在區(qū)域、能否辦 理抵押登記 涉及文檔：額度申請(qǐng)表、客戶受理信息登 記表、受理臺(tái)賬 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 人行征信查詢?nèi)诵姓餍挪樵?個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用管理辦法個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用管理辦法 經(jīng)辦崗位：綜合崗（一級(jí)支行信息查詢員） 個(gè)人信用報(bào)告等級(jí)： 正常類：無記錄或正常 瑕疵類：最高出現(xiàn)2，或累計(jì)4次（含）以內(nèi) 次級(jí)類：最高出現(xiàn)3，或累計(jì)4次以上，8次以下 禁入類：最高出現(xiàn)4及以上；累計(jì)8次以上或出現(xiàn)3的2次 次級(jí)或禁入類需要進(jìn)一步了解情況，最近3個(gè)月 正常還款，提供

24、還款明細(xì) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 受理復(fù)核受理復(fù)核 經(jīng)辦崗位：一級(jí)支行信貸主管 復(fù)核要點(diǎn)： 申請(qǐng)資料完整性 抵押房產(chǎn)條件 征信查詢結(jié)果 其他注意事項(xiàng) 分派信貸員調(diào)查 涉及文檔：客戶受理信息登記表 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 實(shí)地調(diào)查實(shí)地調(diào)查 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 調(diào)查準(zhǔn)備調(diào)查準(zhǔn)備 經(jīng)辦崗位：信貸員（雙人調(diào)查） 準(zhǔn)備內(nèi)容 申請(qǐng)主體資格 信用報(bào)告 抵押房產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)狀況：各類經(jīng)營(yíng)報(bào)表、賬戶流水 其他資料：其他資產(chǎn)證明材料 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)

25、查 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地調(diào)查經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地調(diào)查 了解基本經(jīng)營(yíng)情況 經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容、現(xiàn)狀、歷史、管理情況 利潤(rùn)構(gòu)成情況 主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地調(diào)查經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地調(diào)查2 2 進(jìn)銷經(jīng)營(yíng)記錄：業(yè)務(wù)合同、繳費(fèi)單據(jù)、納稅單據(jù)、 進(jìn)銷單據(jù)、進(jìn)出庫單據(jù)、庫存記錄、工資單據(jù) 核實(shí)財(cái)務(wù)記錄：銀行對(duì)賬單、財(cái)務(wù)報(bào)表（年報(bào)、 季報(bào)）、內(nèi)部賬本、 核實(shí)實(shí)物：存貨、房產(chǎn)、汽車、設(shè)備等 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 家庭情況調(diào)查家庭情況調(diào)查 根據(jù)實(shí)際情況決定是否對(duì)家庭進(jìn)行實(shí)地走訪，區(qū) 域范圍小或與抵押物在同一地址 家庭成員情況 資產(chǎn)負(fù)債情況 收支信息

26、 社會(huì)關(guān)系 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 擔(dān)保物實(shí)地調(diào)查擔(dān)保物實(shí)地調(diào)查( (房產(chǎn)房產(chǎn)) ) 房產(chǎn)證及購買憑證信息：地址、面積、年份、戶 型、樓層、購買價(jià)格等 現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)：拍照（小區(qū)、樓號(hào)、門牌、內(nèi)部）， 小區(qū)地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)置 周邊房產(chǎn)交易價(jià)格信息：尋找可對(duì)比房產(chǎn)，位置、 年份、樓層接近 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 實(shí)地調(diào)查要點(diǎn)實(shí)地調(diào)查要點(diǎn) 還款能力 資產(chǎn)負(fù)債信息 凈利潤(rùn)信息 現(xiàn)金流信息 抵押物：房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、價(jià)值及變現(xiàn)能力 信用狀況：人行征信，社會(huì)信用 風(fēng)險(xiǎn)度量：排除各類潛在風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行

27、 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實(shí)地調(diào)查 與小額貸款的區(qū)別與小額貸款的區(qū)別 主要從經(jīng)營(yíng)記錄和財(cái)務(wù)記錄分析的可靠性，收集 更多的憑證資料 以現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)的真實(shí)性為主、輔助信貸員個(gè)人判斷 實(shí)地調(diào)查和收集資料時(shí)間更長(zhǎng) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 調(diào)查分析調(diào)查分析 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 個(gè)人商務(wù)貸款編制原則：個(gè)人商務(wù)貸款編制原則： 經(jīng)營(yíng)企業(yè)與家庭財(cái)務(wù)信息分開計(jì)算 與經(jīng)營(yíng)有關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債、收支、現(xiàn)金流信息全部計(jì)入企業(yè)財(cái) 務(wù)報(bào)表 與經(jīng)營(yíng)無關(guān)的，計(jì)入家庭資產(chǎn)負(fù)債和收支，不編制報(bào)表 同時(shí)與經(jīng)營(yíng)和家庭有關(guān)的計(jì)入經(jīng)營(yíng)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表 小額貸款編制

28、原則：小額貸款編制原則： 家庭性資產(chǎn)或不能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)都不計(jì)，負(fù)債全額計(jì)入 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 家庭資產(chǎn)（見憑證）家庭資產(chǎn)（見憑證） 存款：非經(jīng)營(yíng)結(jié)算賬戶全額計(jì)入 房產(chǎn)：按估價(jià)的80%或評(píng)估報(bào)告計(jì)入 汽車：按估價(jià)的80%計(jì)入 金融資產(chǎn)：國(guó)債、儲(chǔ)蓄保單，按面值；股票、基金等，按市 值60% 家庭負(fù)債（見個(gè)人信用報(bào)告）家庭負(fù)債（見個(gè)人信用報(bào)告） 按當(dāng)前消費(fèi)類貸款余額、信用卡透支余額、對(duì)外擔(dān)保額 對(duì)因經(jīng)營(yíng)發(fā)生的現(xiàn)房抵押貸款，則計(jì)入經(jīng)營(yíng)性負(fù)債 家庭有效凈資產(chǎn)家庭有效凈資產(chǎn)= =家庭資產(chǎn)家庭資產(chǎn)- -家庭負(fù)債家庭負(fù)債 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄

29、銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 家庭非經(jīng)營(yíng)性收支家庭非經(jīng)營(yíng)性收支 家庭非經(jīng)營(yíng)性收入：工資、出租、補(bǔ)貼收入等，需要確認(rèn)憑 證或按當(dāng)?shù)仄骄焦浪?家庭非經(jīng)營(yíng)性支出：基本生活支出、教育和醫(yī)療支出、消費(fèi) 類按揭貸款支出、其他特別支出 只包含家庭經(jīng)常性的收支 只包括非經(jīng)營(yíng)性的收支，經(jīng)營(yíng)性全部計(jì)入企業(yè)利 潤(rùn)表 家庭非經(jīng)營(yíng)凈收入=家庭收入-家庭支出 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)期初期末負(fù)債期初期末 1現(xiàn)金及存款 11應(yīng)付款及票據(jù) 2應(yīng)收款及票據(jù)12預(yù)收款 3預(yù)付款 13其他應(yīng)付款 4存貨 14短期借款 5.其

30、他流動(dòng)資產(chǎn) 15長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)16其他負(fù)債 6房產(chǎn) 負(fù)責(zé)合計(jì) 7設(shè)備 8交通工具 17所有者權(quán)益 9其他固定資產(chǎn) 借款人權(quán)益 固定資產(chǎn)合計(jì) 其他股東權(quán)益 10投資 資產(chǎn)合計(jì): 負(fù)債及權(quán)益合計(jì): 有效資產(chǎn)有效負(fù)債 企業(yè)有效凈資產(chǎn) 萬元 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債編制依據(jù)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債編制依據(jù) 資產(chǎn)確認(rèn)依據(jù)： 產(chǎn)權(quán)憑證、購買憑證、實(shí)地查看估算 企業(yè)資產(chǎn)折舊或折扣處理 負(fù)債確認(rèn)依據(jù) 個(gè)人信用報(bào)告、企業(yè)征信、經(jīng)營(yíng)記錄、客戶口述 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

31、 提出有效凈資產(chǎn)概念： 有效：憑據(jù)確認(rèn)或能看得見的，謹(jǐn)慎處理過的 企業(yè)有效資產(chǎn)=（現(xiàn)金及存款+存貨+房產(chǎn)+交通工 具+設(shè)備+其他）*80% 企業(yè)有效負(fù)債計(jì)算=金融機(jī)構(gòu)負(fù)債+（所有應(yīng)付- 所有應(yīng)收）差額+對(duì)外擔(dān)保+其他負(fù)債 其中（應(yīng)付-應(yīng)收）0，則不計(jì)該項(xiàng) 企業(yè)有效凈資產(chǎn)=有效資產(chǎn)-有效負(fù)債 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 企業(yè)利潤(rùn)表企業(yè)利潤(rùn)表 利潤(rùn)科目月月月平均（月）調(diào)整年度值 1.1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2.進(jìn)貨/生產(chǎn)成本 3.雇員工資 4.場(chǎng)地租金 5.稅收及費(fèi)用 6.其他費(fèi)用合計(jì) 7.7.主營(yíng)業(yè)務(wù)成本合計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本合計(jì) 8.8.主營(yíng)業(yè)務(wù)

32、利潤(rùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 9.其他收入 10.其他支出 11.11.經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 銷售收入確認(rèn)依據(jù) 銷售記錄（銷售記錄、出庫、收入憑證等） 經(jīng)營(yíng)合同 納稅憑證 銷售收入確認(rèn)的方法 銀行賬單明細(xì)確認(rèn)法 成本倒推確認(rèn)法 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 銷售成本確定銷售成本確定 成本記錄 （進(jìn)貨單、入庫單、各項(xiàng)繳費(fèi)單據(jù)、支 付憑證等） 行業(yè)毛利倒推 費(fèi)用行業(yè)平均比較 企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析指標(biāo) 凈利潤(rùn)=主營(yíng)收入-主營(yíng)成本-營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì) 季節(jié)性調(diào)整、月均值、年度值 特殊：特殊：短期負(fù)債，非

33、按揭類負(fù)債本金不分?jǐn)傊撩?月，但利息費(fèi)用需要分?jǐn)偟狡渌С鲰?xiàng) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 現(xiàn)金流量表編制現(xiàn)金流量表編制 賬戶類型企業(yè) 個(gè)人開戶銀行 起止時(shí)間 年 月 日- 年 月 日 科目/月份 月月 月 月 月 月月均值年度值 流入量 流出量 凈流入量 月末余額 銷售額估算凈現(xiàn)金流入量 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 現(xiàn)金流量表編制依據(jù)現(xiàn)金流量表編制依據(jù) 企業(yè)、個(gè)人結(jié)算賬戶為依據(jù) 若以現(xiàn)金交易為主，或賬戶現(xiàn)金流入不足以反映 實(shí)際銷售現(xiàn)金回流的70%時(shí)，則以按銷售收入的 80%估算成現(xiàn)金流量，同時(shí)考慮其

34、合理性 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 現(xiàn)金流分析指標(biāo)：現(xiàn)金流分析指標(biāo)： 年度流入量=月均值*12或年銷售收入*80% 流入量、流出量、凈流入量、月末全額流入量、流出量、凈流入量、月末全額 只考慮現(xiàn)金流入總量，而非凈流入量 個(gè)人結(jié)算+企業(yè)結(jié)算賬戶 月均值、調(diào)整年度值 現(xiàn)金流分析的不足 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析的特殊情況財(cái)務(wù)分析的特殊情況 經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、企業(yè)眾多、家庭資產(chǎn)較大的客戶， 若滿足以下條件： 年凈收入超過50萬元或個(gè)人或家庭資產(chǎn)達(dá)300萬 元以上 提供的部分資產(chǎn)或現(xiàn)金流數(shù)據(jù)足以證明客

35、戶的其 還款能力 提供房產(chǎn)為本人或配偶名下抵押 若無法對(duì)其整體財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析時(shí)，則可只分 析客戶經(jīng)營(yíng)的部分企業(yè)或部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為判斷 是否發(fā)放貸款的依據(jù) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-基本經(jīng)營(yíng)情況分析 基本經(jīng)營(yíng)情況分析基本經(jīng)營(yíng)情況分析 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、歷史、資產(chǎn)規(guī)模、年銷售、股權(quán)結(jié)構(gòu)、 管理水平 利潤(rùn)構(gòu)成 進(jìn)銷渠道、季節(jié)性影響、結(jié)算周期 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-擔(dān)保物分析 擔(dān)保物分析擔(dān)保物分析 是否符合規(guī)定 產(chǎn)權(quán)歸屬 基本狀況：位置、面積、房齡、周邊環(huán)境、使用 現(xiàn)狀 評(píng)估價(jià)值的合理性 變現(xiàn)能力 潛在風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷、

36、抵押登記 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 房產(chǎn)評(píng)估（外部評(píng)估）房產(chǎn)評(píng)估（外部評(píng)估） 合作中介選擇個(gè)人信貸業(yè)務(wù)合作機(jī)構(gòu)管理辦 法 注冊(cè)資本金70萬元（含）以上； 以房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估為主營(yíng)業(yè)務(wù)； 從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上； 有5名（含）登記注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師。 建設(shè)部評(píng)定二級(jí)以上評(píng)估資質(zhì) 合作數(shù)量：2-3家，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 合作模式一：客戶與評(píng)估公司合作模式一：客戶與評(píng)估公司 銀行指定認(rèn)可評(píng)估公司 客戶找評(píng)估公司評(píng)估，取得估價(jià)報(bào)告 客戶根據(jù)評(píng)估公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，付費(fèi) 客

37、戶執(zhí)估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)貸款 一般先出具口頭評(píng)估結(jié)果，若審批不通過，不 出正式報(bào)告，不收費(fèi)用，審批通過評(píng)估公司出 正式報(bào)告，收取費(fèi)用； 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 合作模式二：銀行與評(píng)估公司模式合作模式二：銀行與評(píng)估公司模式 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 房產(chǎn)評(píng)估（內(nèi)部評(píng)估）房產(chǎn)評(píng)估（內(nèi)部評(píng)估） 適用范圍：二手房交易活躍地區(qū)，容易找 到眾多的交易價(jià)格資料；房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或 上升 適用房產(chǎn)：個(gè)人商品房，且房齡較短；商 用房和其他性質(zhì)住房不適合 評(píng)估方法：評(píng)估人員能使用市場(chǎng)比較法和 收益法評(píng)估法 與客戶簽

38、定房屋評(píng)估價(jià)格協(xié)議 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-信用報(bào)告分析 征信報(bào)告屬次級(jí)類和禁入類征信報(bào)告屬次級(jí)類和禁入類 說明原因，提交貸款行或發(fā)卡機(jī)構(gòu)還款明細(xì)； 次級(jí)類，一級(jí)支行信貸主管在調(diào)查報(bào)告上簽字； 禁入類的以下情況不接受：未結(jié)清銷戶、以資抵 債、擔(dān)保人代償、非正常狀況；二級(jí)分行信貸主 管簽字。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-信用報(bào)告分析 負(fù)債分析負(fù)債分析 貸款：種類、金額、余額、月還款 信用卡：授信額度、透支余額 對(duì)外擔(dān)保：擔(dān)保金額 配偶個(gè)人信用報(bào)告配偶個(gè)人信用報(bào)告 禁入類：借款人下調(diào)一級(jí) 其他情況分析，等同借款人 中國(guó)

39、郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-風(fēng)險(xiǎn)分析 經(jīng)營(yíng)性的不確定性風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性的不確定性風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)年限、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析 收入或現(xiàn)金流、應(yīng)收應(yīng)付多、資產(chǎn)少負(fù)債高 其他非經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)其他非經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn) 家庭關(guān)系、支出壓力、擔(dān)保物變現(xiàn)能力、不良社 會(huì)信用記錄 調(diào)查的不確定性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的不確定性風(fēng)險(xiǎn) 數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo) 有效凈資產(chǎn)=家庭有效凈資產(chǎn)+企業(yè)有效凈資產(chǎn) 年凈收入=企業(yè)年凈利潤(rùn)+家庭非經(jīng)營(yíng)年凈收入 年有效現(xiàn)金流入=賬戶年現(xiàn)金流入或年銷售額*80% 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄

40、銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)2 2 若不能提供6個(gè)月以上的經(jīng)營(yíng)記錄或賬戶流水或 者這些記錄不足以反映真實(shí)銷售或現(xiàn)金流的70%， 則上述指標(biāo)全部*80%作為測(cè)算指標(biāo) 有效凈資產(chǎn)=（家庭有效凈資產(chǎn)+企業(yè)有效凈資產(chǎn)）*80% 年凈收入=（企業(yè)年凈利潤(rùn)+家庭非經(jīng)營(yíng)年凈收入）*80% 年有效現(xiàn)金流入=（賬戶年現(xiàn)金流入或年銷售額*80%） *80% 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 信用報(bào)告等級(jí)信用報(bào)告等級(jí) 正常類：適用當(dāng)?shù)刈罡叩盅郝?瑕疵類：抵押率下降0.5成 次級(jí)和禁入類：抵押率下降1成 房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

41、合理性房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值合理性 明顯高估20%以內(nèi)，抵押率下降1-2成 過高，重新評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整：下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整：下調(diào)1-21-2成成 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 綜合授信測(cè)算綜合授信測(cè)算 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-調(diào)查報(bào)告編寫 調(diào)查報(bào)告編寫及上報(bào)調(diào)查報(bào)告編寫及上報(bào) 經(jīng)辦崗位：信貸員 個(gè)人商務(wù)貸款 客戶及家庭經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告 個(gè)人商務(wù)貸款 客戶評(píng)級(jí)表 上報(bào)審批資料交接清單 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 審查審批審查審批 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審

42、查審批 調(diào)查復(fù)核調(diào)查復(fù)核 經(jīng)辦崗位：一級(jí)支行信貸主管 復(fù)核要點(diǎn)：復(fù)核要點(diǎn)： 申請(qǐng)人主體資格合規(guī)性 申請(qǐng)資料完整性 信用報(bào)告合規(guī)性 調(diào)查報(bào)告編寫、財(cái)務(wù)分析和授信建議的合理性 文檔：上報(bào)審批申請(qǐng)表 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 資料傳遞資料傳遞 經(jīng)辦崗位：一級(jí)支行綜合崗 上報(bào)審批中心的資料內(nèi)容 調(diào)查報(bào)告和信用評(píng)級(jí)表原件 額度申請(qǐng)表原件 借款人及配偶身份證復(fù)印件 借款人及配偶信用報(bào)告復(fù)印件 經(jīng)營(yíng)手續(xù)材料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等復(fù)印件 經(jīng)營(yíng)記錄材料：賬戶流水、納稅憑證、經(jīng)營(yíng)合同 資產(chǎn)證明材料：房產(chǎn)證、行車證、金融資產(chǎn)憑證 抵押材料：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、抵押人及共有

43、人身份 證復(fù)印件、評(píng)估報(bào)告（初評(píng)報(bào)告）原件 上報(bào)審批申請(qǐng)表 作好交接上報(bào)審批資料交接清單 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審查額度審查 經(jīng)辦崗位：二級(jí)分行專職審查崗 審查要要點(diǎn)：審查要要點(diǎn)： 申請(qǐng)人主體資格合規(guī)性 申請(qǐng)資料完整性 抵押物的合規(guī)性和評(píng)估價(jià)值合理性 各項(xiàng)指標(biāo)、授信建議合理性 信貸員及經(jīng)辦崗位是否履行相應(yīng)職責(zé) 系統(tǒng)資料錄入完整性 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審查額度審查2 2 電話核實(shí)申請(qǐng)人的真實(shí)性（要求30%比例以上） 可對(duì)三項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行重新測(cè)算 根據(jù)信用情況、抵押物估價(jià)情況，調(diào)整抵押率 形成文檔：形

44、成文檔： 審查審批意見表 審查審批退回通知 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審批額度審批 經(jīng)辦人員：二級(jí)分行專職審批崗 審批要點(diǎn)： 申請(qǐng)主體資格合規(guī)性 授信建議的合理性 還款來源穩(wěn)定性，還款意愿 抵押物的足值、可靠性 信貸員、復(fù)核人員和審查人履行職責(zé)情況 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審批額度審批 終審意見：退回補(bǔ)充、調(diào)整額度、拒絕 提出落實(shí)條件 風(fēng)險(xiǎn)控制 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 審批中心檔案保管審批中心檔案保管 經(jīng)辦崗位：二級(jí)分行綜合崗 檔案內(nèi)容： 個(gè)人額度借款申請(qǐng)表 借款

45、人及抵押人身份證 客戶調(diào)查報(bào)告 房產(chǎn)證（土地使用權(quán)證和共有權(quán)證） 上報(bào)審批資料交接清單 審查審批意見表原件 他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件（貸款行抵押后補(bǔ)充） 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 擔(dān)保條件落實(shí)擔(dān)保條件落實(shí) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-合同簽訂 協(xié)議合同文本準(zhǔn)備協(xié)議合同文本準(zhǔn)備 借款額度合同 借款抵押合同 公司擔(dān)保函 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-合同簽訂 抵押合同說明抵押合同說明 多個(gè)抵押物對(duì)同一額度擔(dān)保 多個(gè)抵押物對(duì)同一抵押人：同一份抵押合同，兩 抵押房產(chǎn)合計(jì)金額為額度擔(dān)保 多個(gè)抵押物對(duì)

46、不同抵押人：兩份合同抵押合同， 分別為都為最高額度擔(dān)保 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-合同簽訂 合同簽訂合同簽訂 綜合人員（信貸員）準(zhǔn)備合同文件，留下除簽字 處，其他填寫完整 借款人、抵押人（共有人）親筆簽字；借款人不 能代簽。如果抵押人，共有人代簽，則出具經(jīng)公 證的委托書 先由借款人、抵押人簽；再由貸款行授權(quán)人簽， 簽訂時(shí)核對(duì)相關(guān)信息 加蓋合同專用章 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押登記備案抵押登記備案 各地房管部門規(guī)定要求 備案手續(xù) 貸款行金融許可證原件及復(fù)印件； 貸款行營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）原件及復(fù)印件

47、； 貸款法定代表人身份證復(fù)印件； 辦理備案經(jīng)辦人身份證復(fù)印件； 辦理抵押業(yè)務(wù)申請(qǐng)表； 辦理抵押登記備案委托書（由法定代表人委托經(jīng)辦人） 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備 抵押人準(zhǔn)備文件 房地產(chǎn)權(quán)證書：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、共有權(quán)證原件 身份證件：抵押人（包括房產(chǎn)證上注明的房產(chǎn)共有人）身 份原件及復(fù)印件，配偶的不需要 評(píng)估報(bào)告或價(jià)格協(xié)議原件 共有人前往不能辦理，則提供經(jīng)公證委托書 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備2 2 貸款行準(zhǔn)備材料 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記

48、申請(qǐng)表； 委托辦理的身份證明：提供法定代表人證明書、委托書原 件及法定代表人和代理人的身份證明復(fù)印件（加蓋公章）； 貸款行的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、金融許可證（加蓋公章）； 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備3 3 其他材料（非必須）： 如：出租聲明、承租人聲明、非唯一住所聲明等 如客戶不親自前往辦理抵押登記，需委托我行經(jīng) 辦人員代為辦理登記手續(xù)的，要求客戶的夫妻雙 方共同簽定委托協(xié)議并辦理公證。 采用拿回執(zhí)，額度即生效的，必須委托我行辦理 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押登記流程抵押登

49、記流程 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押登記說明抵押登記說明 經(jīng)辦崗位：貸款行綜合崗經(jīng)辦崗位：貸款行綜合崗 關(guān)于辦理時(shí)間：各地不同， 他項(xiàng)權(quán)證：必須由貸款行綜合崗取，不可代取 原則上必須查冊(cè)，存在不能抵押的可能性 房產(chǎn)證與土地使用權(quán)證分開的，只需要辦理房產(chǎn)證抵押，不 需要辦土地抵押 抵押期：12年或10年 費(fèi)用：委托公證費(fèi)、查冊(cè)費(fèi)（客戶出）、印花稅（貸款行出） 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-抵押登記 抵押登記說明抵押登記說明 他項(xiàng)權(quán)證保管：原件，現(xiàn)金保管；復(fù)印件，送交 二級(jí)分行審批中心保管 房產(chǎn)證原件保

50、管：房產(chǎn)證、共有權(quán)證、土地使用 權(quán)證，視當(dāng)?shù)劂y行做法，收回貸款行保管，向客 戶出具收條 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實(shí)-額度生效 經(jīng)辦崗位：原信貸員經(jīng)辦崗位：原信貸員 原則上必須取得他項(xiàng)權(quán)證，在系統(tǒng)內(nèi)錄入 他項(xiàng)權(quán)證信息后生效 對(duì)于抵押周期較長(zhǎng)的地區(qū)，可采用取得抵 押申請(qǐng)回執(zhí)生效的做法： 取得回執(zhí)，在系統(tǒng)內(nèi)完成額度生效 取得他項(xiàng)權(quán)證，補(bǔ)錄系統(tǒng) 必須委托貸款行全權(quán)代理抵押登記 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用申請(qǐng)貸款支用申請(qǐng) 經(jīng)辦崗位：貸款行客戶經(jīng)理崗（內(nèi)勤） 提交資料：額度合同、身份證 填寫：額度貸款支用單、借

51、據(jù)：各一式 三聯(lián)：業(yè)務(wù)、客戶、會(huì)計(jì)聯(lián) 提交一級(jí)支行信貸主管復(fù)核 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用審批貸款支用審批 經(jīng)辦崗位：一級(jí)支行信貸主管 審核要點(diǎn)： 貸款金額 期限：經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量、穩(wěn)定程度、用途等情況、 客戶選擇、確定期限 a) 長(zhǎng)期投入或周轉(zhuǎn)量較小，延長(zhǎng)單筆貸款期 b) 短期投入或資金周轉(zhuǎn)量大，縮短期限，3年內(nèi) c) 對(duì)曾發(fā)生過逾期的，縮短期限，3年內(nèi) d) 只有資質(zhì)特別優(yōu)良的客戶，才定6個(gè)月內(nèi) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用審核要點(diǎn)：貸款支用審核要點(diǎn)： 還款方式：根據(jù)客戶資金周轉(zhuǎn)情況，和盈

52、利能力， 來定還款方式 資金周轉(zhuǎn)較為平穩(wěn)、盈利能力，等額本息 資金周轉(zhuǎn)量大，資質(zhì)優(yōu)良、前期記錄好，允許6個(gè)月以內(nèi) 有投入周期，階段性等額本息 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款發(fā)放貸款發(fā)放 經(jīng)辦崗位：計(jì)賬崗 額度借款支用單 借據(jù) 貸款發(fā)放操作 貸款歸還貸款歸還 正常還款 提前還款： 提前結(jié)清/還款申請(qǐng)書 1、計(jì)賬崗先償還當(dāng)期本息； 2、信貸員崗在業(yè)務(wù)系統(tǒng)，貸后類審批管理，提前部分還本申請(qǐng)； 3、計(jì)賬崗會(huì)計(jì)系統(tǒng)，提前還本操作。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度凍結(jié)額度凍結(jié) 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，

53、額度凍結(jié) 不按約定償還貸款本息 信用卡或貸款出現(xiàn)惡現(xiàn)拖欠 擁用貸款 抵押物貶值或出現(xiàn)權(quán)屬糾風(fēng) 不配合貸后檢查 卷入法律訴訟 其他 一般配合貸后檢查完成 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度解凍結(jié)額度解凍結(jié) 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，額度解凍結(jié) 歸還貸款本息 拖欠歸還 挪用貸款得到糾正 抵押物恢復(fù)正常 配合貸后檢查 法律糾風(fēng)解除 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度終止額度終止 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，終止額度 到期日 逾期超過90天或累計(jì)6次 重大不良信用記錄，被列入禁入類 逃避債務(wù)或提供

54、虛假信息 擔(dān)保物損毀或權(quán)屬發(fā)生重大變化 兩年內(nèi)不支用額度 文檔：額度和合同解除協(xié)議 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度年檢額度年檢 經(jīng)辦崗位：原信貸員 檢查內(nèi)容： 信用狀況 經(jīng)營(yíng)狀況 擔(dān)保物價(jià)值（重估） 檢查頻次與時(shí)間：一年一次，每年12月；額度生 效不滿3個(gè)月的，次年檢查 文檔：額度年檢報(bào)告 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度調(diào)整額度調(diào)整 經(jīng)辦崗位：信貸員崗 當(dāng)發(fā)生下列情況的 信用狀況下降 盈利能力：財(cái)務(wù)指標(biāo)下降超過業(yè)務(wù)規(guī)定 抵押物價(jià)值下降，抵押率高于業(yè)務(wù)規(guī)定 其他情況 結(jié)合額度年檢或貸后檢查進(jìn)行 中

55、國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度結(jié)清額度結(jié)清 正常結(jié)清 額度下所有貸款歸還或到期 合同及抵押解除協(xié)議 解抵押登記手續(xù) 非正常結(jié)清：抵押物處置 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-貸后檢查 貸后檢查貸后檢查 經(jīng)辦崗位：原信貸員 首次支用貸款后，30天內(nèi)檢查 正常歸還貸款，后續(xù)支用貸款不用檢查； 發(fā)生逾期，7天內(nèi)無法歸還的，實(shí)地檢查 檢查頻率：正常類，每季度電話一次；半年人行 征信一次；一年實(shí)地一次 文檔：貸后檢查報(bào)告 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理- 逾期催收 逾期催收逾期催收 經(jīng)辦崗位

56、：原信貸員崗、貸后檢查崗（專職） 30天內(nèi)逾期催收 3天，電話或短信 7天，實(shí)地檢查 8-30天，每周電話一次 30-90天逾期催收 31-60天，逾期催收函 60-90天，律師催收函 90天，不良催收 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理- 檔案管理 檔案管理 貸款行經(jīng)辦崗位：檔案管理崗（貸后管理兼） 一戶一檔 所有紙質(zhì)檔案 電子檔案 審批中心檔案管理，綜合崗 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 第三部分 房產(chǎn)評(píng)估 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格 房產(chǎn)定義房產(chǎn)定義 房產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及地上

57、定著物、建筑物， 包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，是實(shí) 物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體 實(shí)物：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等 權(quán)益：權(quán)利、權(quán)益和收益，所有權(quán)、使用權(quán)、租 賃權(quán)、抵押權(quán)等 區(qū)位：與其他地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的 關(guān)系 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格 房產(chǎn)類型房產(chǎn)類型 按用途劃分：居住、商業(yè)、辦公、工廠和倉儲(chǔ)、 娛樂、農(nóng)業(yè)、文化衛(wèi)生 按開發(fā)程度劃分：生地、毛地、熟地和現(xiàn)房 按收益性劃分： 收益性：直接生產(chǎn)租賃收益和其他經(jīng)濟(jì)收益 非收益性：私人住宅、行政辦公、公共設(shè)施等 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房

58、產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格形成條件 有用性 稀缺性 有效需求 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格特征房地產(chǎn)價(jià)格特征 區(qū)位性：不同城市區(qū)域之間的房產(chǎn)價(jià)格差異 高值性：價(jià)值量大，價(jià)格高 差異性：房產(chǎn)獨(dú)特性，建造條件、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配 套差別 趨升性：時(shí)間序列，逐步增值 權(quán)益性：土地使用權(quán) 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 個(gè)別因素 位置 地質(zhì)、地形、地貌 土地面積、形狀 自然條件 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價(jià)格房產(chǎn)

59、與房產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 區(qū)域因素 繁華程度 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 一般因素 行政、經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)、環(huán)境等共同影響因素 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 評(píng)估理論與原則評(píng)估理論與原則 房產(chǎn)估價(jià)的定義房產(chǎn)估價(jià)的定義 專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估 價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因 素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合 理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 評(píng)估理論與原則評(píng)估理論與原則 房地產(chǎn)估價(jià)解釋房地產(chǎn)估價(jià)解釋 專業(yè)估價(jià)人員，注冊(cè)房地產(chǎn)估

60、價(jià)師 估價(jià)目的，估價(jià)的用途 估價(jià)原則，估價(jià)法則和標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)程度，按照什么樣的流程 估價(jià)方法，市場(chǎng)法、成本法和收益法 估價(jià)對(duì)象，被估價(jià)的房產(chǎn) 影響估價(jià)對(duì)象的因素，個(gè)別、區(qū)域、一般因素 估價(jià)實(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)所對(duì)應(yīng)的時(shí)間 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 估價(jià)作業(yè)流程估價(jià)作業(yè)流程 明確基本事項(xiàng) 擬定作業(yè)方案 搜集所需資料 實(shí)地勘查對(duì)象 選定方法計(jì)算 確定結(jié)果 撰寫估價(jià)報(bào)告 估價(jià)資料歸檔 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 估價(jià)作業(yè)流程估價(jià)作業(yè)流程 市場(chǎng)比較法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行 信貸業(yè)