眾望城市廣場公寓式酒店定位及營銷推廣（方案）課件

1、眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 1 眾望城市廣場眾望城市廣場 公寓式酒店定位及營銷推廣公寓式酒店定位及營銷推廣 方案方案 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 2 目錄目錄 3 32 2 3 33 3 3 3 4 4 項目定位項目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展 3 31 1 項目調(diào)研與分析項目調(diào)研與分析 3 3 5 5 3 3 6 6活動策略與發(fā)展活動策略與發(fā)展 SWOTSWOT分析及核心賣點梳理分析及核心賣點梳理 營銷推廣策略營銷推廣策略 3 3 7 7 創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn) 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 31

2、、亳州目前酒店的市場供應量、亳州目前酒店的市場供應量 亳州是個三線城市，商業(yè)酒店發(fā)展緩慢，截至到今，亳州四星級 酒店僅有新貴都一家獨占鰲頭，中等酒店以總標間100間以上，每標間 以35平米計算，全市不足30家，設施條件較差的小賓館旅社不在市場 分析之內(nèi)，在調(diào)研中我司走訪了7家亳州具有代表性的酒店，發(fā)現(xiàn)亳州 目前酒店的規(guī)模普遍較小，以標間在100間以上的數(shù)量統(tǒng)計，只占全市 酒店的三分之一。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 根據(jù)市場調(diào)研，我司初步把亳州的酒店市場分為三類： 1）、星級酒店類，如四星級新貴都酒店、三星級古井酒店、三星級海頓酒 店，

3、星級酒店在亳州占有量不足10家； 2）、商務快捷酒店類，如金年華、金王朝、南洋、古井快捷等，這類酒店 占了整個市場的三分之一強，約有30家； 3）、普通賓館類，此類酒店在亳州市場占有量較高，超高150家以上，約占 三分之二的比例。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州標桿酒店面面觀亳州標桿酒店面面觀 酒店 名稱 科目 金年華南洋商 務 古井酒店海頓酒店 新貴都古井城市 之家 位置交通路與 幸福路交 匯處 魏武大 道93號 譙南路 105號 交通路與魏 武大道交匯 處 芍花西 路 芍花西 路 房間總數(shù)39 間60間94間114間 184套 140套 標間面積30-40352525

4、-35 35 30 日開房率 50%80%52%71% 80% 90% 標間價格158元168元159元180元 159元 169元 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 從上述市場分析中，結論如下： 1、 亳州酒店市場新建酒店較少，普遍酒店設 施陳舊，裝飾老化，不符合現(xiàn)代酒店市場潮流， 面積區(qū)間多在25-45，面積配比單一，服務意識 落后，管理比較混亂。在這樣的酒店市場條件下， 隨著亳州經(jīng)濟的發(fā)展，新型酒店，高檔酒店在亳 州很有市場。在調(diào)研中得到，入住酒店的人群多 為中年男女，但近期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，20歲以上的年

5、輕 一族也是入住酒店高發(fā)人群。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 從上述市場分析中，結論如下： 2、 通過前期對亳州7家典型酒店的調(diào)研，亳 州酒店的入住率較高，達到70%，主要由于每年 舉行的藥博會，促進了入住率的提高，在市調(diào)中 發(fā)現(xiàn)亳州當?shù)厥忻癖容^喜愛入住酒店休閑，也促 進了當?shù)厝胱【频觐l率的提高，從單純?nèi)胱÷蔬@ 個數(shù)據(jù)，可以明顯得出開發(fā)酒店物業(yè)很有市場。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權式銷售調(diào)研：亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權式銷售調(diào)研： 亳州產(chǎn)酒及產(chǎn)權式銷售調(diào)研： 經(jīng)過前期的市場調(diào)研，亳州目前沒有產(chǎn)權式酒店經(jīng)營的先例，

6、對產(chǎn)權式經(jīng)營投資回報接受度一般，主要是萬福大市場，金元 寶商城采取這種操作模式，前期銷售火爆，后期投資回報難以 實現(xiàn)，嚴重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市民多數(shù)持 懷疑和觀望態(tài)度。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 亳州酒店調(diào)研及分析亳州酒店調(diào)研及分析 從上述市場分析中，結論如下： 這是個機遇和風險并存的時機，本案要合理的 規(guī)避產(chǎn)權式的概念，在營銷推廣中著重渲染雙重收 益的價值，貫徹揚長避短的理念。抓住亳州這樣一 個中國中藥和白酒之都，發(fā)達的商品貿(mào)易和貨運采 購體系，這一面強有力的支撐亳州的酒店市場。新 型的酒店是市場要求的呼之欲出的產(chǎn)品，先進的酒 店管理，高標準的配套設施，

7、高檔的酒店裝潢是未 來亳州酒店發(fā)展的必然趨勢。我司通過市場調(diào)研得我司通過市場調(diào)研得 出，比純粹快捷酒店多一點生活元素，比純粹星級出，比純粹快捷酒店多一點生活元素，比純粹星級 酒店多一點人文關懷的公寓式酒店是未來引領亳州酒店多一點人文關懷的公寓式酒店是未來引領亳州 酒店的新篇章。酒店的新篇章。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 目錄目錄 3 32 2 3 33 3 3 3 4 4 項目定位項目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展 3 31 1 項目調(diào)研與分析項目調(diào)研與分析 3 3 5 5 3 3 6 6活動策略與發(fā)展活動策略與發(fā)展 SWOTSWOT分析及核心賣點梳理分析及核心賣點梳理

8、 營銷推廣策略營銷推廣策略 3 3 7 7 創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn) 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之優(yōu)勢（優(yōu)勢（S） 開發(fā)商實力保障：古井旗下全國一級古井酒代理商，資金雄厚，實力佐證。開發(fā)商實力保障：古井旗下全國一級古井酒代理商，資金雄厚，實力佐證。 知名經(jīng)營商保障：知名經(jīng)營商保障： 全球知名運營商管理，先進管理設計，一流服務體系。全球知名運營商管理，先進管理設計，一流服務體系。 出租零風險保障：僅有珍藏出租零風險保障：僅有珍藏118間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到 華美全精裝保障：華美全精裝

9、保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足 。 高價值收益保障：每年高價值收益保障：每年8%的固定投資回報額，同時享受的固定投資回報額，同時享受15天的免費入住權。天的免費入住權。 五大保障優(yōu)勢：五大保障優(yōu)勢： 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之劣勢（劣勢（W） 經(jīng)營風險大：經(jīng)營風險大： 投資公寓式酒店的收益大小決定于酒店客房的出投資公寓式酒店的收益大小決定于酒店客房的出 租率和酒店管理公司的經(jīng)營水平，開發(fā)商第一次租率和酒店管理公司的經(jīng)營水平，開發(fā)商第一次 開發(fā)，這方面經(jīng)驗明顯不足。開發(fā)，

10、這方面經(jīng)驗明顯不足。 觀望態(tài)度多：觀望態(tài)度多： 亳州萬福大市場，金元寶商城采取類似操作模亳州萬福大市場，金元寶商城采取類似操作模 式，前期銷售火爆，后期投資回報難以實現(xiàn)，式，前期銷售火爆，后期投資回報難以實現(xiàn)， 嚴重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市嚴重打擊了亳州市民的投資信心，現(xiàn)在亳州市 民多數(shù)對產(chǎn)權式投資持懷疑和觀望態(tài)度。民多數(shù)對產(chǎn)權式投資持懷疑和觀望態(tài)度。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之機會（機會（O） 3 新的投資渠道：新的投資渠道： 3 優(yōu)越城市配套：優(yōu)越城市配套： 股票市場的起伏不斷，住宅投股票市場的起伏不斷，住宅

11、投 資的低回報率，促使投資方向資的低回報率，促使投資方向 的轉移。的轉移。 酒店坐單體落于繁華地段，酒店坐單體落于繁華地段， 緊鄰汽車站、火車站，交通緊鄰汽車站、火車站，交通 優(yōu)勢十分明顯，是做產(chǎn)酒的優(yōu)勢十分明顯，是做產(chǎn)酒的 很好機會。很好機會。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之威脅（威脅（T） 投資信心：投資信心： 在亳州兩個類似案例的后期管理的失敗，在亳州兩個類似案例的后期管理的失敗， 對本案的潛在客戶的心里是較大的打擊，對本案的潛在客戶的心里是較大的打擊， 多數(shù)抱著懷疑和觀望的態(tài)度。多數(shù)抱著懷疑和觀望的態(tài)度。 眾望城市廣場公

12、寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 結論： 通過以上綜合分析，市中心的絕版地段和唯一的中心城市廣場，以及創(chuàng)新產(chǎn)品 設計成為公寓式酒店的核心產(chǎn)品優(yōu)勢，“揚長避短，快打快攻，放大優(yōu)勢”，短期 內(nèi)快速去化酒店式公寓，為后期的酒店運營管理做好充足的準備。讓投資客戶穩(wěn)定 的拿到固定的投資回報額。 公寓式酒店單體公寓式酒店單體SWOT分析之分析之結論結論 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 16 公寓式酒店核心賣點梳理公寓式酒店核心賣點梳理 公寓式酒店5大保障： 開發(fā)商實力保障：古井旗下全國一級古井酒代理商，資金雄厚，實力佐證。開發(fā)商實力保障：古井旗下全國一級古井酒代理商，資金雄厚，實力佐證。

13、知名經(jīng)營商保障：知名經(jīng)營商保障： 全球知名運營商管理，先進管理設計，一流服務體系。全球知名運營商管理，先進管理設計，一流服務體系。 出租零風險保障：僅有珍藏出租零風險保障：僅有珍藏118間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到間公寓式酒店，保證出租率，買到就是賺到 華美全精裝保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足華美全精裝保障：精裝修酒店式公寓，入戶門廳大堂，氣派十足 。 價值高收益保障：每年價值高收益保障：每年8%的固定投資回報額，同時享受的固定投資回報額，同時享受15天的免費入住權。天的免費入住權。 完美齊配套保障：完美齊配套保障：擁有超市、影院、酒店、服務娛樂設施等。擁有超市、影院

14、、酒店、服務娛樂設施等。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 17 目錄目錄 3 32 2 3 33 3 3 3 4 4 項目定位項目定位 媒介策略與發(fā)展媒介策略與發(fā)展 3 31 1 項目調(diào)研與分析項目調(diào)研與分析 3 3 5 5 3 3 6 6活動策略與發(fā)展活動策略與發(fā)展 SWOTSWOT分析及核心賣點梳理分析及核心賣點梳理 營銷推廣策略營銷推廣策略 3 3 7 7 創(chuàng)意表現(xiàn)創(chuàng)意表現(xiàn) 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 18 公寓式酒店的目標客群定位公寓式酒店的目標客群定位 重要客群：重要客群： 以白領、個體以白領、個體 經(jīng)營者、政府經(jīng)營者、政府 公務員為多，公務員為多

15、， 他們的經(jīng)濟基他們的經(jīng)濟基 礎穩(wěn)定，有投礎穩(wěn)定，有投 資意識，對公資意識，對公 寓式酒店相對寓式酒店相對 了解，是最具了解，是最具 投資意向的群投資意向的群 體。體。 邊緣客群：邊緣客群： 部分投資客是部分投資客是 亳州以外安徽亳州以外安徽 以內(nèi)的投資客，以內(nèi)的投資客， 他們可能是首他們可能是首 次的投資客，次的投資客， 主要看中本產(chǎn)主要看中本產(chǎn) 品的高性價比。品的高性價比。 核心客群：核心客群： 主要是亳州市區(qū)主要是亳州市區(qū) 的投資群體，年的投資群體，年 齡約齡約35-45歲，歲， 具有一定經(jīng)濟實具有一定經(jīng)濟實 力，以私營業(yè)主力，以私營業(yè)主 為主題，以純投為主題，以純投 資為目的。資為目的

16、。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 19 公寓式酒店的客群特征描述公寓式酒店的客群特征描述 這一群體基本屬于個體經(jīng)營一族，他們文化程度較低，參加工 作時間較長，事業(yè)成長空間巨大，喜歡投資新的行業(yè)。 事業(yè)和家庭相對穩(wěn)定，經(jīng)濟上有一定積蓄，準備用剩余資產(chǎn)進 行養(yǎng)老的投資，這類人群做事穩(wěn)定，主要在意投資的穩(wěn)定性。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 20 公寓式酒店經(jīng)營定位公寓式酒店經(jīng)營定位 公寓式酒店釋義： 公寓式酒店指的是酒店的每個客房的投資者都享有各自獨 立的公寓。通常情況下，開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資 者。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托給專業(yè)的酒店管

17、理 公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取租金收入或者年度分紅，同時可獲得酒 店管理公司贈送的一定期限的免費入住期限。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 21 公寓式酒店案名一公寓式酒店案名一 楓景公寓式酒店楓景公寓式酒店 案名釋義： 楓景取諧音風景，突出本案緊鄰亳州唯一城市中心公園的綠色環(huán) 境，延伸為當一片楓葉飄進你的窗前，你是怎樣的一種心情。 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的服務，”市場定 位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體，既可“自用” 又兼“投資”潛力的新型物業(yè)。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 22 公寓式酒店案名二公寓式酒店案名二 鉑銳公寓式酒店鉑

18、銳公寓式酒店 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的服務，” 市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體， 既可“自用”又兼“投資”潛力的新型物業(yè)。 案名釋義： 鉑是指酒店的鉑金品質(zhì)，銳是指住在酒店銳意進取 的客人，鉑銳合起來就是一種高貴身份的象征。一座城市 精英的會館。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 23 公寓式酒店案名三公寓式酒店案名三 御豪公寓式酒店御豪公寓式酒店 公寓式酒店意為，“公寓式的管理，酒店式的 服務，”市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能 生活設施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力的 新型物業(yè)。 案名釋義： 御是古代皇帝的意思，御用是指皇帝用

19、過的東西， 豪是指豪華，豪邁，大氣之意，二者結合讀起來氣勢宏 大，有種蕩氣回腸的感覺。 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 24 公寓式酒店經(jīng)營模式公寓式酒店經(jīng)營模式 業(yè)主買入 一次性付款 銀行按揭 委托管理 知名公司管理 價值回報 品牌保駕護航 每年8%固定投資回報 每年15天免費入住權 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 25 公寓式酒店投資回報分析一公寓式酒店投資回報分析一 以一次性付款為例： 購買的標 間面積 單價總價年回報率租期10年收 益 35 8000元/ 28萬元8%10年22.4萬元 若是一次性付款的話，10年后，扣除業(yè)主每年的固定回報率，其 實只支付了7.6萬元就得到了這套原價28萬元的公寓式酒店中的一套房。 結論： 眾望城市廣場公寓式酒店定位及營 銷推廣（方案） 26 公寓式酒店投資回報分析二公寓式酒店投資回報分析二 以按揭付款為例： 購買的標間面 積 單價總價首付按 揭 50% 貸款額按揭10年每 年還款額 年回 報率 每年收益 35 8000元/ 28萬 元 14萬 元 14萬元約1.8萬元8%2.24萬元 若按揭貸款的話，首付五成即14