3月安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議185p

1、合肥中原物業(yè)顧問有限公司 長沙大德項(xiàng)目前期策劃溝通稿長沙大德項(xiàng)目前期策劃溝通稿 安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議安徽合肥蔚藍(lán)國際項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 合肥中原安徽分公司事業(yè)一部 anhui.03.2010 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 宏觀政策宏觀政策 1 1 房地產(chǎn)大勢何去何從房地產(chǎn)大勢何去何從? ? 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 宏觀趨勢共識(shí)宏觀趨勢共識(shí)1 1：人口紅利、城市化加速、收入的結(jié)構(gòu)性增：人口紅利、城市化加速、收入的結(jié)構(gòu)性增 長長, , 房地產(chǎn)市場具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，長期利好。房地產(chǎn)市場具有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，長期利好。 人口紅利人口紅利未來20年自住 型需求人群將集中在

2、80、90年 代出生的人群，這段時(shí)間恰好 是中國人口增長的一次高峰期 140140 新新 增增 需需 求求 2626萬億萬億 5 5萬億萬億 城市化加速城市化加速2020年新 增城市人口將達(dá)3億，帶來140 億平米的新增需求 收入的結(jié)構(gòu)性增長收入的結(jié)構(gòu)性增長 麥肯錫預(yù)測，到2025年中上資 產(chǎn)階級人均可支配收入將增加 12萬億， 按照國際15-20%的住 房消費(fèi)比，可新增住房消費(fèi) 1.8-2.4萬億 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 宏觀趨勢共識(shí)宏觀趨勢共識(shí)2 2：房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)明顯的周期性規(guī)律 影響 因素影響 因素 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 政策態(tài)度：從目前密集出臺(tái)

3、的金融調(diào)控手段來看，政府穩(wěn)政策態(tài)度：從目前密集出臺(tái)的金融調(diào)控手段來看，政府穩(wěn) 定房價(jià)決心堅(jiān)定。定房價(jià)決心堅(jiān)定。 時(shí)間時(shí)間2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年 金融 政策 全面縮緊甚至停止二手房房貸 取消加按業(yè)務(wù)；貸款審批手續(xù)嚴(yán)格， 三套房以上不予辦理按揭； 二套房貸首付四成以上，利率提高基二套房貸首付四成以上，利率提高基 準(zhǔn)利率準(zhǔn)利率1.11.1倍；倍； 明確第二套住房以家庭為單位； 七次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn) 利率利率. . 二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率 1.11.1

4、倍；倍； 兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率； 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三暫停發(fā)放購買第三 套及以上住房貸款；套及以上住房貸款； 對不能提供不能提供1 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn) 繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 2007年“以家庭為認(rèn)定單位”及“首付最低四成”僅是對“9.27政策”的重申， “利率按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”相比“貸款利率不得低于1.1倍基準(zhǔn)利率”空間更大，但是但是 不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，不進(jìn)行改善性住房的區(qū)分，一定程度上增強(qiáng)了調(diào)控力度。 2010年4.1

5、4新政對購買首套自住房且套型建筑面積在對購買首套自住房且套型建筑面積在9090平方米以上的家庭，貸款平方米以上的家庭，貸款 首付款比例不得低于首付款比例不得低于30%30%；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。例和利率水平。 調(diào)控力度更大，表明了政府的決心。調(diào)控力度更大，表明了政府的決心。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 月份月份2007-20082007-2008年年2009-20102009-2010年年 金融金融 政策政策 全面縮緊甚至停止二手房房貸全面縮緊甚至停止二手房房貸 取消加按業(yè)務(wù)；取消加按業(yè)務(wù)； 貸款審批手

6、續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭；貸款審批手續(xù)嚴(yán)格，三套房以上不予辦理按揭； 二套房貸首付四成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.1倍； 明確第二套住房以家庭為單位； 多次加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率多次加息及上調(diào)準(zhǔn)備金率 二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率二套房貸首付五成以上，利率提高基準(zhǔn)利率1.11.1倍倍； 兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率； 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況, ,暫停發(fā)放購買第三套及以暫停發(fā)放購買第三套及以 上住房貸款上住房貸款; ; 對不能提供對不能提供1 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證 明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。明的非

7、本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 土地土地 政策政策 合肥通過城中村改造增加住宅土地供應(yīng)量，平抑合肥房價(jià) 加大閑置土地回收力度，加大保障房的供給 首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分 期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過一年， 特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。 即國19條：其內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩 成”、“1月內(nèi)付清地價(jià)50%”等19條土地調(diào)控政策。 行政行政 手段手段 對合肥房地產(chǎn)廣告進(jìn)行全面檢查； 執(zhí)行新版二手房買賣合同抑制以往二手房買賣中的陰陽 合同現(xiàn)象； 國家八部委聯(lián)手查中國房價(jià)暴漲因素 ，合肥市13個(gè)部門聯(lián)合 開展的全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)； 住宅限

8、外令 現(xiàn)場監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交 開盤方案； 取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi) 部登記、辦理“vip卡”等行為；禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告；禁 止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)；取得預(yù)售許可證需備案開盤方案 和價(jià)格表；取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后十日開盤令，不得 囤積房源、捂盤惜售；預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示；預(yù) 售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名；統(tǒng)一合同文本 地方限價(jià) 合肥重點(diǎn)打擊非法預(yù)售，發(fā)布虛假廣告、囤積房源等 行為； “粵四條”：各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)， 以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售 許可證。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，

9、應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源對外銷售，并在公 開銷售24小時(shí)之前，按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明 碼標(biāo)價(jià)。 地方可限定購房套數(shù)地方可限定購房套數(shù) . . 結(jié)合結(jié)合07-0807-08年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，年的宏觀調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，20102010年政府的表現(xiàn)為決心大年政府的表現(xiàn)為決心大, , 出招出招 謹(jǐn)慎直效謹(jǐn)慎直效, ,政策出臺(tái)的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整。政策出臺(tái)的密度及執(zhí)行力度視調(diào)控的效果進(jìn)行調(diào)整。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 2010年第一季度政府兩面性、信貸投放過量、市場供給 不足以及通脹預(yù)期的加速，這四個(gè)原因?qū)е铝朔績r(jià)的瘋狂上 漲，也是導(dǎo)致本輪調(diào)控的主要原因。 政府決心：中央和地方雙

10、管齊下，政策更徹底，措施更堅(jiān)政府決心：中央和地方雙管齊下，政策更徹底，措施更堅(jiān) 決，市場進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)期。決，市場進(jìn)入一個(gè)理性發(fā)展時(shí)期。 1 1、本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率，政策權(quán)利下、本次調(diào)控中央提高首付比例上調(diào)利率，政策權(quán)利下 放地方，是有因可循的，代表著一個(gè)理性市場的來臨放地方，是有因可循的，代表著一個(gè)理性市場的來臨。 在中央態(tài)度很明確，地方政府面臨著兩年換屆改選，而 銀監(jiān)會(huì)的配合也很好的情況下，地方政府會(huì)像競賽一樣的出 招、交流，跟08年相比打壓更徹底。將來會(huì)不會(huì)對竣工時(shí)間 要求，對價(jià)格要求，這都有可能是政府下一步出的狠招。而 且這次出的政策有可能是長期持續(xù)執(zhí)行的政策 2 2

11、、這次調(diào)控中央和地方政府都會(huì)出政策，政策會(huì)更徹、這次調(diào)控中央和地方政府都會(huì)出政策，政策會(huì)更徹 底、措施會(huì)更堅(jiān)決底、措施會(huì)更堅(jiān)決。 中中 央央 政政 府府 地地 方方 政政 府府 合肥中原物業(yè)顧問有限公司每一輪的市場調(diào)整，起因不同，其調(diào)整力度以及調(diào)整周期每一輪的市場調(diào)整，起因不同，其調(diào)整力度以及調(diào)整周期 也不同。也不同。 經(jīng)濟(jì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)體 調(diào)控政策調(diào)控政策 供求關(guān)系供求關(guān)系 資金壓力資金壓力 經(jīng)濟(jì)快速增長，通脹較為猛烈，政府著 力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的籌備，各項(xiàng)政策劍指經(jīng)劍指經(jīng) 濟(jì)增長著陸濟(jì)增長著陸 政府采取密集嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，打 擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱，不僅重創(chuàng)房地 產(chǎn)市場，更導(dǎo)致股

12、市的大跌，徹底拉緊 了熱錢刺激下的經(jīng)濟(jì)增長勢頭 供應(yīng)量巨大，成交量低迷 市場嚴(yán)重供過于求市場嚴(yán)重供過于求 地產(chǎn)商紛紛開工，調(diào)控政策的出臺(tái)增加 了開發(fā)商的開發(fā)成本，對資金的運(yùn)作提 出了更高的要求，導(dǎo)致資金鏈緊張資金鏈緊張 國際金融危機(jī)大背景，雖中國經(jīng)濟(jì)基本 面數(shù)據(jù)向好，但政府仍心存顧忌 政府僅針對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，目標(biāo) 十分明顯，旨在“部分城市”的“過快 增長”，重點(diǎn)是解決“民生問題民生問題”，是 為了緩解社會(huì)主義制度下緩解社會(huì)主義制度下的生計(jì)問題 由于前一個(gè)周期政策導(dǎo)向和施工周期的 原因，目前和未來半年的市場供應(yīng)走低， 需求持續(xù)旺盛，供不應(yīng)求需求持續(xù)旺盛，供不應(yīng)求。 由于上半年市場已將存貨消

13、化，地產(chǎn)商 目前資金相對充足資金相對充足。 07-0807-0809-1009-10 p08年調(diào)控是政府的經(jīng)濟(jì)行為經(jīng)濟(jì)行為，旨在為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供有力的條件； p本次4.15調(diào)控更多是政治層面的政治層面的“專項(xiàng)打壓專項(xiàng)打壓”，是作為社會(huì)主義政府解決社會(huì)民生問 題的手段； 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 q q：在保證民生為目的的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期多長？在保證民生為目的的本輪房地產(chǎn)調(diào)控周期多長？ 20072007年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場“水漲船高水漲船高” 20092009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場“報(bào)復(fù)性反彈報(bào)復(fù)性反彈”， 穩(wěn)定房價(jià)成為政府保證民生的重要工作

14、。穩(wěn)定房價(jià)成為政府保證民生的重要工作。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 調(diào)控周期與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)：調(diào)控周期與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面相關(guān)：0808年經(jīng)濟(jì)形勢的逆轉(zhuǎn)導(dǎo)年經(jīng)濟(jì)形勢的逆轉(zhuǎn)導(dǎo) 致房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了從調(diào)控到提升。致房地產(chǎn)政策實(shí)現(xiàn)了從調(diào)控到提升。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 1、合肥市09年四季度各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長，其中g(shù)dp總產(chǎn)值為2336.1億元，環(huán) 比上升4.6%，同比增長6.4%。 2、2010年1-2月份，全市實(shí)現(xiàn)累計(jì)固定資產(chǎn)投資額為160.6億元，累計(jì)同比增長8.3%；1-2月份 實(shí)現(xiàn)累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為501.9億元，累計(jì)同比增長16.3%； 0909年四季度以來，合肥全市

15、經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢良好，各項(xiàng)年四季度以來，合肥全市經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行態(tài)勢良好，各項(xiàng) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有不同程度的增長。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有不同程度的增長。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 p20082008年，政策撤出市場時(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激政策；年，政策撤出市場時(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道，政府由打壓轉(zhuǎn)為刺激政策； p20102010年第一季度年第一季度gdpgdp增長率達(dá)增長率達(dá)11.9%11.9%，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對平穩(wěn)，因，預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)基本面也會(huì)相對平穩(wěn)，因 此本次調(diào)控的時(shí)間也將此本次調(diào)控的時(shí)間也將長于長于20082008年的調(diào)控年的調(diào)控； p一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一旦經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速下降通道快速下

16、降通道，也就，也就意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)意味著本次調(diào)控即將企穩(wěn)。 長度信號長度信號宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 調(diào)控周期與銀行執(zhí)行力度（反應(yīng)快慢調(diào)控周期與銀行執(zhí)行力度（反應(yīng)快慢/ /持續(xù)時(shí)間）相關(guān)。持續(xù)時(shí)間）相關(guān)。 0808年調(diào)控銀行有較長的過渡時(shí)間，本次銀行則積極響應(yīng)，迅速執(zhí)行，可見銀行態(tài)度年調(diào)控銀行有較長的過渡時(shí)間，本次銀行則積極響應(yīng)，迅速執(zhí)行，可見銀行態(tài)度 堅(jiān)決，從銀行自身角度講：堅(jiān)決，從銀行自身角度講：20102010年第一季度，新增人民幣貸款高達(dá)年第一季度，新增人民幣貸款高達(dá)2.62.6萬億，預(yù)計(jì)達(dá)全萬億，預(yù)計(jì)達(dá)全 年總貸款的年總貸款的35%35%，投放嚴(yán)重過量

17、；，投放嚴(yán)重過量； 銀行迫于自身風(fēng)險(xiǎn)要求及響應(yīng)政府號召，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將嚴(yán)格執(zhí)行政府要求，而銀行銀行迫于自身風(fēng)險(xiǎn)要求及響應(yīng)政府號召，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將嚴(yán)格執(zhí)行政府要求，而銀行 的執(zhí)行力度也將成為調(diào)控持續(xù)時(shí)間長短的重要指標(biāo)。的執(zhí)行力度也將成為調(diào)控持續(xù)時(shí)間長短的重要指標(biāo)。 房價(jià)下跌超過房價(jià)下跌超過30%30%，銀行就會(huì)有極大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因此，當(dāng)房價(jià)下降幅度達(dá)到，銀行就會(huì)有極大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，因此，當(dāng)房價(jià)下降幅度達(dá)到25-30%25-30% 時(shí)，宏觀調(diào)控則可能企穩(wěn)。時(shí)，宏觀調(diào)控則可能企穩(wěn)。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1： 本輪調(diào)控相較本輪調(diào)控相較0808年調(diào)控有著本質(zhì)的區(qū)別，需關(guān)注年調(diào)控有著本質(zhì)的區(qū)別

18、，需關(guān)注 銀行執(zhí)行力度及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面，這兩項(xiàng)指標(biāo)與銀行執(zhí)行力度及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面，這兩項(xiàng)指標(biāo)與 調(diào)整周期密切結(jié)合。相較調(diào)整周期密切結(jié)合。相較0808年，本輪調(diào)整周期預(yù)年，本輪調(diào)整周期預(yù) 計(jì)更長一些，可能會(huì)長達(dá)計(jì)更長一些，可能會(huì)長達(dá)2-32-3年。年。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 0808年調(diào)控下房價(jià)具體表現(xiàn)：年調(diào)控下房價(jià)具體表現(xiàn)：豪宅的降價(jià)幅度比普通住宅的豪宅的降價(jià)幅度比普通住宅的 降價(jià)幅度低降價(jià)幅度低 第一階段（第一階段（1-51-5月），月）， 第一輪降價(jià)，普通住第一輪降價(jià)，普通住 宅開始降價(jià)，成交量宅開始降價(jià)，成交量 回升回升 第三階段（第三階段（8-128-12月），豪月），豪 宅開始降

19、價(jià)，成交量筑底宅開始降價(jià)，成交量筑底 成功，成功，1111月起逐步回升月起逐步回升 第二階段（第二階段（6-86-8 月），第二輪降月），第二輪降 價(jià)，普通住宅再價(jià)，普通住宅再 次降價(jià)次降價(jià) 普通住宅降價(jià)普通住宅降價(jià)20-30%20-30% 普通住宅降普通住宅降 價(jià)價(jià)40-45%40-45% 豪宅降價(jià)豪宅降價(jià)20-20- 30%30% 合肥中原物業(yè)顧問有限公司調(diào)控期結(jié)束后：豪宅的價(jià)格升幅比普通住宅的升幅頻率快，調(diào)控期結(jié)束后：豪宅的價(jià)格升幅比普通住宅的升幅頻率快， 且提升幅度更大。且提升幅度更大。 從從0808年年8 8月至月至0909年年1212月，市場開始回暖的近一年半時(shí)間，豪宅上漲月，市場

20、開始回暖的近一年半時(shí)間，豪宅上漲 幅度為幅度為70%70%120%120%；普通住宅的上漲幅度為；普通住宅的上漲幅度為45%45%100%100%。豪宅快。豪宅快 速上漲周期比普通住宅快速上漲周期早一個(gè)季度左右。速上漲周期比普通住宅快速上漲周期早一個(gè)季度左右。 豪宅價(jià)格快速上揚(yáng)豪宅價(jià)格快速上揚(yáng) 普通住宅價(jià)格快速上揚(yáng)普通住宅價(jià)格快速上揚(yáng) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2： 在淡市下，豪宅項(xiàng)目的保值能力比普通住宅的在淡市下，豪宅項(xiàng)目的保值能力比普通住宅的 保值能力更強(qiáng)，在旺市下，豪宅項(xiàng)目的升值能力保值能力更強(qiáng)，在旺市下，豪宅項(xiàng)目的升值能力 比普通住宅的升值能力更強(qiáng)。比普通住宅的升值能力更強(qiáng)

21、。 在調(diào)控開始的時(shí)候豪宅成交量緩慢下降，價(jià)格在調(diào)控開始的時(shí)候豪宅成交量緩慢下降，價(jià)格 較穩(wěn)，中期價(jià)格理性小幅下調(diào)，成交企穩(wěn)，調(diào)控較穩(wěn)，中期價(jià)格理性小幅下調(diào)，成交企穩(wěn)，調(diào)控 結(jié)束后成交量、成交價(jià)格同時(shí)上揚(yáng)結(jié)束后成交量、成交價(jià)格同時(shí)上揚(yáng) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 宏觀政策對本項(xiàng)目的啟示：宏觀政策對本項(xiàng)目的啟示： 打造抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的豪宅產(chǎn)品是打造抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的豪宅產(chǎn)品是 本項(xiàng)目可尋求的發(fā)展方向本項(xiàng)目可尋求的發(fā)展方向 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 基礎(chǔ)背景基礎(chǔ)背景 2 2 視角1.區(qū)域分析 視角2.本體分析 視角3.競爭分析 本項(xiàng)目是否具備打造豪宅的先天條件？本項(xiàng)目是否具備打造豪宅的先天條件？ 合肥中原物

22、業(yè)顧問有限公司 地塊分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 總用地面積 6萬m2左右 總建筑面積 24.5 萬-26 萬m2 商品住宅18萬m2 回遷住宅4-5.4萬m2 商業(yè)7000m2 公共配套7290m2 小學(xué)8000m2 幼兒園2600m2 規(guī)定容積率 4.3左右 其他要求1、地塊北側(cè)須劃出10000獨(dú)立占地 作為小學(xué)用地。幼兒園也要獨(dú)立占地 2、150米限高，暫時(shí)不考慮90/70限制 3、回遷戶型暫按龍溪花園現(xiàn)有面積大 概測算。 關(guān)內(nèi)關(guān)內(nèi)大規(guī)模大規(guī)模中高容積率中高容積率純住宅項(xiàng)目純住宅項(xiàng)目 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 地塊分析位置地塊分析位置 本項(xiàng)目位于高新片區(qū)的

23、邊緣，與竹林嘉片區(qū)僅一路之隔。 林嘉片區(qū)林嘉片區(qū) 高新片區(qū)高新片區(qū) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 項(xiàng)目四至分析：項(xiàng)目四至分析： 1、景觀： 西側(cè)在建兒童公園， 其余方位無緊鄰景觀 2、噪音： 道路噪音四側(cè)臨 路（其中農(nóng)林路是主干道） 學(xué)校噪音東北側(cè) 中學(xué) 3、西側(cè)高壓線 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 地塊分析項(xiàng)目四至地塊分析項(xiàng)目四至 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 地塊分析景觀資源地塊分析景觀資源 安托山安托山 農(nóng)科中心農(nóng)科中心 兒童公園兒童公園 園博園園博園 水上樂園水上樂園 地塊周邊圍繞眾多城市綠地，但大部分景觀均被項(xiàng)目周邊的建筑所 遮擋。僅西側(cè)地塊北部沒有遮擋。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊10010

24、0米以上產(chǎn)品視野開闊，景觀良好，東面欣賞米以上產(chǎn)品視野開闊，景觀良好，東面欣賞 植物園與香蜜湖全景，西面可看園博園，南面眺望合肥灣植物園與香蜜湖全景，西面可看園博園，南面眺望合肥灣 海景，北面遠(yuǎn)眺塘朗山。海景，北面遠(yuǎn)眺塘朗山。 中旅國際公館 7-107-10層、層、11-3211-32層層 香域中央 11-3011-30層層 香榭里花園 13-2613-26層層 香荔花園 11-3011-30層層 天寶物華 3030層層 農(nóng)科植物園農(nóng)科植物園 園博園園博園 香蜜湖香蜜湖 香格麗苑 3131、3232層層 翠?；▓@ 小高層、高層小高層、高層 佳泰興苑佳泰興苑 1111層層 香山美樹院 高層高層

25、建業(yè)小區(qū)建業(yè)小區(qū) 低層低層 塘朗山塘朗山 合肥灣合肥灣 俊安苑 1616、1818層層 熙園 多為小高層、高層多為小高層、高層 東?；▓@ 小高層、高層小高層、高層 金地香蜜山 18-3318-33層層 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 楓丹雅苑 高層高層 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 地塊分析景觀視線地塊分析景觀視線 西側(cè)綠化帶景觀，西側(cè)綠化帶景觀， 兒童公園、園博園兒童公園、園博園 景觀景觀 32層以下無景觀層以下無景觀 越過越過32層看塘朗山層看塘朗山 直接與俊安苑對視，直接與俊安苑對視， 越過越過18層可以看農(nóng)層可以看農(nóng) 科中心、香蜜湖科中心、香蜜湖 與香榭里對視，越過與香榭里對視，越過 26層可以看農(nóng)科中心、

26、層可以看農(nóng)科中心、 香蜜湖香蜜湖 100米以上可以遠(yuǎn)望米以上可以遠(yuǎn)望 合肥灣。合肥灣。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 本體分析小結(jié)：本體分析小結(jié)： 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 傳統(tǒng)豪宅區(qū)域內(nèi)稀缺的大規(guī)模純住宅項(xiàng)目傳統(tǒng)豪宅區(qū)域內(nèi)稀缺的大規(guī)模純住宅項(xiàng)目 不受不受90/7090/70限制，限制，150150米限高米限高 高層景觀資源優(yōu)秀高層景觀資源優(yōu)秀 不足：不足： 低層無強(qiáng)勢景觀資源低層無強(qiáng)勢景觀資源 中高容積率中高容積率 存在存在20%20%左右的回遷面積左右的回遷面積 具備打造豪宅的關(guān)鍵指標(biāo) 可通過規(guī)劃設(shè)計(jì)解決本體不足。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司其他舊改項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢欠佳，難以與本項(xiàng)目相抗衡；其他舊改項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢

27、欠佳，難以與本項(xiàng)目相抗衡；本項(xiàng)本項(xiàng) 目作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)的項(xiàng)目，其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍目作為傳統(tǒng)豪宅區(qū)的項(xiàng)目，其純粹的生活環(huán)境和居住氛圍 是區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心競爭力。是區(qū)別于其他項(xiàng)目的核心競爭力。 大沖村大沖村 舊改舊改 海灣村海灣村 舊改舊改 水灣村水灣村 舊改舊改 建安建安 舊改舊改 崗廈村崗廈村 舊改舊改 洪湖村洪湖村 舊改舊改 田心村田心村 舊改舊改 波托菲諾波托菲諾 后續(xù)地塊后續(xù)地塊 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 二級競爭對本項(xiàng)目的啟示：二級競爭對本項(xiàng)目的啟示： 本項(xiàng)目無直接強(qiáng)勢競爭對手。其純粹的生活環(huán)本項(xiàng)目無直接強(qiáng)勢競爭對手。其純粹的生活環(huán) 境和居住氛圍是本項(xiàng)目獨(dú)特的核

28、心價(jià)值優(yōu)勢。境和居住氛圍是本項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值優(yōu)勢。 具備與中心區(qū)舊改項(xiàng)目共同構(gòu)筑合肥高端市場具備與中心區(qū)舊改項(xiàng)目共同構(gòu)筑合肥高端市場 風(fēng)向標(biāo)的競爭地位。風(fēng)向標(biāo)的競爭地位。 合肥資源型豪宅在未來合肥資源型豪宅在未來3 3年內(nèi)基本消化完畢，年內(nèi)基本消化完畢，3 3年后合年后合 肥豪宅供應(yīng)以核心區(qū)域舊改超高層綜合體項(xiàng)目為主。肥豪宅供應(yīng)以核心區(qū)域舊改超高層綜合體項(xiàng)目為主。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 之于區(qū)域：之于區(qū)域： 之于本體：之于本體： 之于二級競爭：之于二級競爭： 之于三級競爭：之于三級競爭： 本項(xiàng)目具備打造豪宅的先天條件本項(xiàng)目具備打造豪宅的先天條件 基礎(chǔ)背景基礎(chǔ)背景 合肥中原物業(yè)顧問有限公司

29、 客戶分析客戶分析 3 3 在合肥，誰在為豪宅買單？在合肥，誰在為豪宅買單？ 合肥中原物業(yè)顧問有限公司近幾年，隨著整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本和資源的重新分配，合肥近幾年，隨著整體宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資本和資源的重新分配，合肥 的高端豪宅客戶群出現(xiàn)分化，開始呈現(xiàn)出的高端豪宅客戶群出現(xiàn)分化，開始呈現(xiàn)出m m型的社會(huì)結(jié)構(gòu)特征型的社會(huì)結(jié)構(gòu)特征 合肥合肥gdpgdp統(tǒng)計(jì)：統(tǒng)計(jì)： 0404年：年：34223422億億 0505年：年：49264926億億 0606年：年：56845684億億 0707年：年：68506850億億 0808年：年：74677467億億 0909年：年：82018201億億 中產(chǎn)階

30、 層下滑 低收入階 層比例增 大 高收入階 層比例增 大 概念的提出：概念的提出： 日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家，大前研一，對1990年以來日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)歸納得出。 所謂m型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢下， 富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方 面，隨著資源重新分配，中產(chǎn)階級因失去競爭 力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配， 出現(xiàn)很大的缺口，跟“m”的字型一樣，整個(gè) 世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富 人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。 m m型社會(huì)的特征：型社會(huì)的特征： 隨著資本和資源的重新分配,中產(chǎn) 階層逐漸失去競爭力,而淪落到中 下階層,中產(chǎn)階層人數(shù)減少； 社會(huì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)：左邊的窮人變多

31、， 右邊的富人也變多，但中產(chǎn)階層人 數(shù)減少。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 2008年合肥居民人均 可支配收入26729元 個(gè)人銀行存款1000- 3000萬 ，20922人 個(gè)人銀行存款3000- 5000萬 ，4045人 個(gè)人銀行存款5000 萬-1億 ，1801人 個(gè)人銀行存款1億以 上 ，116人 他們是城市財(cái)富的擁有者 l2008年末合肥居民儲(chǔ)蓄存款余 額達(dá)4905.93億元 ，人均可支配 收入26729元，據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯 示，合肥個(gè)人銀行存款在10001000萬萬 人民幣以上達(dá)人民幣以上達(dá)2.62.6萬余人萬余人，在 50005000萬以上的達(dá)萬以上的達(dá)6 6千余人。千余人。 合肥有合

32、肥有2.62.6萬余人個(gè)人銀行存款在萬余人個(gè)人銀行存款在10001000萬以上。萬以上。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 他們是本地大型企業(yè)主 合肥市目前擁有高新技術(shù)企業(yè)家，其中年產(chǎn)值過億元年產(chǎn)值過億元 的企業(yè)已達(dá)家家，年產(chǎn)值超億元年產(chǎn)值超億元的企業(yè)有家家，年 產(chǎn)值超億元的有家。億元的有家。 n2007年工業(yè)總產(chǎn)值超過300300億元億元的企 業(yè)就有4 4家家，5050100100億元億元的企業(yè)有1212 家家，30305050億元億元以上的企業(yè)有1515家家。 工業(yè)百強(qiáng)前10名企業(yè)完成產(chǎn)值3524.6 億元，占百強(qiáng)企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值的近六成， 占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值近四成。 合肥目前擁有大型企業(yè)139

33、80家，高新技術(shù)企業(yè)3086家 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 500500萬以下萬以下500-800500-800萬萬800-1000800-1000萬萬1000-15001000-1500萬萬1500-20001500-2000萬萬2000-30002000-3000萬萬 擔(dān)擔(dān) 任任 職職 務(wù)務(wù) 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 48% 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 65% 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 71% 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 77% 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 90% 企業(yè)主/ 董事/總 經(jīng)理 83% 高層管理23%高層管理27% 高層管 理 20%高層管理15% 自由職 業(yè) 10% 高層管 理 17

34、% 中層管理18%中層管理4% 中層管理5% 500500萬以下萬以下500-800500-800萬萬800-1000800-1000萬萬1000-15001000-1500萬萬1500-20001500-2000萬萬2000-30002000-3000萬萬 所所 屬屬 行行 業(yè)業(yè) 貿(mào)易29%貿(mào)易21%貿(mào)易20%貿(mào)易22%制造20%制造50% 其它16%it電子12%金融13%房地產(chǎn)16%其他20%房地產(chǎn)33% 行政10%房地產(chǎn)10%制造9%金融12%建材10%貿(mào)易17% 他們都是老板，但是他們都是老板，但是 他們又是不同的老板！他們又是不同的老板！ 以下客戶分析截取成交總價(jià)500-1500萬

35、豪宅客戶 合肥中原物業(yè)顧問有限公司普遍具有理性的財(cái)富支配理念；出于對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，在股普遍具有理性的財(cái)富支配理念；出于對風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，在股 市與房市的投資中更側(cè)重于房產(chǎn)市與房市的投資中更側(cè)重于房產(chǎn) n財(cái)富支配：財(cái)富支配： n投資理念：投資理念： 在股市與樓市中獲益，但同時(shí)對于市場風(fēng)險(xiǎn)表示擔(dān)憂； 對于股市的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心更大，大部分投入會(huì)選擇在相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中； 如果是居住，在房子的投入不高于可支配收 入的50%； 對于投資，主要看房地產(chǎn)未來的發(fā)展，預(yù)計(jì) 10年內(nèi)，會(huì)拿出1/3到1/2投入到房地產(chǎn)； 總資產(chǎn)的1/3用于房產(chǎn)投資，1/3用于股票投 資，另外1/3用于未來教育和旅游等； 房地產(chǎn)房地產(chǎn) 股

36、票基金股票基金 家庭基金家庭基金 1 / 31 / 3 1 / 31 / 3 1 / 31 / 3 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 客戶群特征 特征一：他們的年齡主要特征一：他們的年齡主要在在35-5035-50歲為主，有豐富歲為主，有豐富 人生經(jīng)驗(yàn)人生經(jīng)驗(yàn)，近年，近年有年輕化趨勢有年輕化趨勢，大多受過高等教育，大多受過高等教育， 學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主三口之家為主，子女，子女 大多為大多為1 1個(gè)；個(gè)； 年齡：年齡：35-5035-50歲為主，歲為主，35-4035-40歲、歲、45-5045-50歲略占多數(shù)，約占?xì)q略占多數(shù)，約占50%50%； 籍貫：以廣

37、東籍、潮汕、客家客戶為主，約占籍貫：以廣東籍、潮汕、客家客戶為主，約占55%55%， 來深年限：在合肥待的時(shí)間多為來深年限：在合肥待的時(shí)間多為1010年以上，外省及其他人士也占一定比率。年以上，外省及其他人士也占一定比率。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 特征一：他們的年齡主要在特征一：他們的年齡主要在35-5035-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年 輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家 為主，子女大多為為主，子女大多為1 1個(gè)；個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨

38、度特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度 大，大，未來未來3-53-5年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大；年再次置業(yè)的可引導(dǎo)性較大； 未來未來3-5年是否會(huì)置業(yè)年是否會(huì)置業(yè) 下次置業(yè)區(qū)域下次置業(yè)區(qū)域 未來未來3 3年內(nèi)的置業(yè)需求相對比較旺盛，年內(nèi)的置業(yè)需求相對比較旺盛， “ “肯定不會(huì)肯定不會(huì)”和和“很可能不會(huì)很可能不會(huì)”再次置業(yè)的客戶僅再次置業(yè)的客戶僅 占占1111。 高端客戶的跨區(qū)域購買性較強(qiáng)，約高端客戶的跨區(qū)域購買性較強(qiáng)，約2727的客戶不考慮區(qū)域，只要合適就買，其次選擇福田的客戶不考慮區(qū)域，只要合適就買，其次選擇福田 的客戶比例略高于南山、羅湖，關(guān)外依然不是高端客戶置業(yè)的重點(diǎn)選擇。的客戶比

39、例略高于南山、羅湖，關(guān)外依然不是高端客戶置業(yè)的重點(diǎn)選擇。 客戶群特征 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 特征一：他們的年齡主要在特征一：他們的年齡主要在35-5035-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年 輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家 為主，子女大多為為主，子女大多為1 1個(gè)；個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-53-5年再次年再次 置業(yè)的可引導(dǎo)性較大；置業(yè)的可引導(dǎo)性較大； 特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅

40、速積累，特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800500-800萬總?cè)f總 價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)的物業(yè)已成為城市豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)。 社會(huì)角色比例分析 80% 15% 5% 100%企業(yè)家 管理層 公務(wù)員 比例 比例 總價(jià)1500萬以上總價(jià)1000萬-1500萬總價(jià)500萬-1000萬 60% 20% 12% 企業(yè)家 管理層 公務(wù)員 8% 專業(yè)技術(shù)人員 客戶群特征 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 特征一：他們的年齡主要在特征一：他們的年齡主要在35-5035-50歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年歲為主，有豐富人生經(jīng)驗(yàn)，近年有年 輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以

41、三口之家輕化趨勢，大多受過高等教育，學(xué)歷以本科為主，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家 為主，子女大多為為主，子女大多為1 1個(gè)；個(gè)； 特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來特征二：具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度大，未來3-53-5年再次年再次 置業(yè)的可引導(dǎo)性較大。置業(yè)的可引導(dǎo)性較大。 特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，特征三：隨著個(gè)人財(cái)富的迅速積累，500-800500-800萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市萬總價(jià)的物業(yè)已成為城市 豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)豪宅的入門級標(biāo)準(zhǔn)； 特征四：置業(yè)普遍關(guān)注因素：關(guān)內(nèi)、舒適度、安全、特征四：置業(yè)普遍關(guān)注因素：關(guān)內(nèi)、舒適度、安全、 品味、檔次、與眾不同。品味、檔次、與眾不

42、同。 “關(guān)外太偏遠(yuǎn)了，交通又不方便，我不想住在關(guān)外不想住在關(guān)外” “目前的房子面積有點(diǎn)兒小，住起來有些擠，要換舒適度大舒適度大的大房子才行” “外立面設(shè)計(jì)要新穎，有個(gè)性個(gè)性，體現(xiàn)出與眾不同與眾不同” “我認(rèn)為安全安全最重要了，也就是說你們的物管要做到頂級” “人往高處走嗎？肯定要有檔次、有品質(zhì)檔次、有品質(zhì)，我的錢不能白花啊” 客戶群特征 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 他們是他們是 城市權(quán)貴階層。城市權(quán)貴階層。 never before, never after！ 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 品質(zhì)、格調(diào)、奢享是他們的消費(fèi)價(jià)值觀品質(zhì)、格調(diào)、奢享是他們的消費(fèi)價(jià)值觀 他們他們, ,追求品牌、追求奢侈品質(zhì)感，

43、追求品牌、追求奢侈品質(zhì)感， 更追求生活空間的奢享更追求生活空間的奢享 房子不僅僅是炫耀的資產(chǎn)或身份的標(biāo)簽，房子不僅僅是炫耀的資產(chǎn)或身份的標(biāo)簽， 更是真正很享受很享受的擁有，更是真正很享受很享受的擁有， 他們，是真正懂得生活的人，他們，是真正懂得生活的人， 房子是需要真正用來犒賞自己的奢侈品房子是需要真正用來犒賞自己的奢侈品 new other lifestyle 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 案例借鑒案例借鑒 4 4 本項(xiàng)目應(yīng)奠定怎樣的豪宅地位？本項(xiàng)目應(yīng)奠定怎樣的豪宅地位？ 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 天生貴族血統(tǒng)，但仍屬于一塊璞玉，需要后天生貴族血統(tǒng)，但仍屬于一塊璞玉，需要后 天的雕琢打磨，方能成

44、大器。天的雕琢打磨，方能成大器。 尋求可匹配的豪宅發(fā)展模式， 為本項(xiàng)目豪宅發(fā)展方向?qū)ふ彝黄瓶?合肥中原物業(yè)顧問有限公司 豪宅發(fā)展的三種模式豪宅發(fā)展的三種模式 初級階段初級階段 產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式 提升階段提升階段 服務(wù)模式服務(wù)模式 高級階段高級階段 定制模式定制模式 華標(biāo)品峰 成都譽(yù)峰 北京唐寧one 合肥主流豪宅項(xiàng)目 倫敦海德一號 銀泰中心柏悅居 上海御華山 廣州領(lǐng)峰 合肥幸福里 曼谷大都會(huì) 紐約水晶樓 新加坡吉寶灣 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 項(xiàng)目項(xiàng)目模式核心模式核心核心價(jià)值核心價(jià)值 華標(biāo)品峰華標(biāo)品峰 高科技智能化產(chǎn)品型 成都譽(yù)峰成都譽(yù)峰 奢華裝修、用材專門 手工定制、一戶一湯 池（空中泳池）

45、 產(chǎn)品型 北京唐寧北京唐寧 oneone 奢華用材、頂級會(huì)所、 名品商業(yè)、大師級園 林、智能科技、創(chuàng)新 戶型、平層別墅設(shè)計(jì) 產(chǎn)品型 城市豪宅的三種發(fā)展模式城市豪宅的三種發(fā)展模式1 1：初級階段：初級階段 產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)品 核心模式 產(chǎn)品材質(zhì)硬件配置園林室內(nèi)公共空間 鴻威海怡灣 4萬/平米 （高層） 別墅+高層 品牌石材品牌石材 （冠珠高檔外墻 磚，大理石） 進(jìn)口涂料等進(jìn)口涂料等 （來威內(nèi)外墻漆） 國外進(jìn)口配件國外進(jìn)口配件 （意大利薩威奧 原裝品牌五金件， 以色列mtl入戶 門鎖） 4.84.8萬平米東南亞萬平米東南亞 三層立體園林三層立體園林 豪華入戶大

46、堂豪華入戶大堂 芬蘭通力電梯芬蘭通力電梯 卓越維港 2萬/平米 （高層） 別墅+高層 進(jìn)口材料進(jìn)口材料 （津巴布韋黑） 頂級涂料頂級涂料 （頂級氟碳粉涂 料） 豪華私家電梯豪華私家電梯 閉路電視安防系閉路電視安防系 統(tǒng)統(tǒng) 社區(qū)園林社區(qū)園林 電梯大堂水晶吊燈電梯大堂水晶吊燈 多功能會(huì)所多功能會(huì)所（室內(nèi) 泳池，美容） 三湘海尚 4.5萬/平米 （高層） 別墅+高層 進(jìn)口材料進(jìn)口材料 （巴西灰麻花崗 巖干掛石材，德 國旭格鋁合金窗 型材） 進(jìn)口配件進(jìn)口配件 （法國圣戈班 low-e中空玻璃） 智能化家居系統(tǒng)智能化家居系統(tǒng) 8 8萬平米生態(tài)主題萬平米生態(tài)主題 園林園林 名貴古樹名貴古樹（800年 香樟

47、古樹，銀海棗 等） 豪華入戶大堂豪華入戶大堂 城市豪宅的三種發(fā)展模式城市豪宅的三種發(fā)展模式1 1：初級階段：初級階段 產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式 核心價(jià)值：產(chǎn)品型核心價(jià)值：產(chǎn)品型 合肥城市豪宅發(fā)展的主要模式：合肥城市豪宅發(fā)展的主要模式： 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 w w酒店酒店 城市豪宅的三種發(fā)展模式城市豪宅的三種發(fā)展模式2 2：提升階段：提升階段 服務(wù)模式服務(wù)模式 項(xiàng)目項(xiàng)目模式核心模式核心核心價(jià)值核心價(jià)值 倫敦海德一號倫敦海德一號超五星級物管配置型 香港天璽香港天璽 引入五星級酒店，提供 五星級管理 配置型 銀泰中心柏悅銀泰中心柏悅 居居 國際頂級五星酒店服 務(wù) 配置型 上海御華山上海御華山“夜宴式”

48、定制服務(wù)配置型 廣州領(lǐng)峰廣州領(lǐng)峰國際頂級設(shè)計(jì)酒店w酒店配置型 合肥幸福里合肥幸福里 君悅酒店、萬象城購物 中心、華潤大廈5a甲級 寫字樓 配置型 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 城市豪宅的三種發(fā)展模式城市豪宅的三種發(fā)展模式2 2：提升階段：提升階段 服務(wù)模式服務(wù)模式 香港頂級豪宅天璽：高檔材質(zhì)與配件帶來的豪宅品質(zhì)。香港頂級豪宅天璽：高檔材質(zhì)與配件帶來的豪宅品質(zhì)。 浴室采用進(jìn)口品牌配置（如roca 浴缸），提供豪華舒適感 新鴻基首個(gè)于豪宅外立面使用全鉆石式 玻璃幕墻設(shè)計(jì)，不僅降噪抗震，更充滿 了現(xiàn)代摩登風(fēng)格。 德國品牌廚具 鉆石玻璃幕墻，透光 性更好 天璽采用帶家電全裝修交房，在材質(zhì)天璽采用帶家電全裝

49、修交房，在材質(zhì) 用料和硬件配置方面極盡奢華用料和硬件配置方面極盡奢華 高檔材質(zhì)：高檔材質(zhì)： 外立面采用全幅落地玻璃幕墻，室內(nèi)地板、窗 臺(tái)均鋪設(shè)天然石材，國外進(jìn)口實(shí)木地板 頂級配置：頂級配置： 名牌頂級用料及豪華設(shè)備(包括bulthaup、 miele、roca及sub-zero等) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 香港頂級豪宅天璽：香港頂級豪宅天璽：高端品牌嫁接高端品牌嫁接+ +人性化的尊貴服務(wù)人性化的尊貴服務(wù) 天璽天璽iiii座的座的w w酒店酒店 引入五星級酒店，實(shí)現(xiàn)了與高端品牌的成功嫁接引入五星級酒店，實(shí)現(xiàn)了與高端品牌的成功嫁接 天璽ii座1-38樓引入著名的w hotel，共設(shè)有393個(gè)房間

50、，包括一間2,152平方英尺的總統(tǒng)套房。 酒店于2009年1月19日正式開業(yè)。酒店設(shè)施包括兩間特式餐廳(fire及kitchen)、酒吧、健身室、 售賣w品牌產(chǎn)品的the store及在76樓設(shè)有香港最高的游泳池。 依托酒店為住宅、公寓提供五星級物管服務(wù)依托酒店為住宅、公寓提供五星級物管服務(wù) 天璽除w酒店以外的住宅、公寓業(yè)主，不僅可以享受自身物管公司提供的安保，餐飲、按摩、 健身、游泳等生活服務(wù)之外，更能直接對接w酒店，享受免費(fèi)送餐，預(yù)訂機(jī)票、商務(wù)會(huì)議室、宴 會(huì)定制、房間整理、健康診療等多重特色服務(wù) premier pluspremier plus超星級服務(wù)超星級服務(wù) 聘用退休警司及3只退休緝

51、毒犬護(hù)衛(wèi)； 另外，由于天璽有7個(gè)出入口，因此 亦會(huì)采用八達(dá)通作為進(jìn)出大廈的登記 之用，以配合豪宅私隱需要。同時(shí)， 為配合內(nèi)地客及經(jīng)常公干人士的需要， 亦會(huì)有專人上門提取行李，協(xié)助送上 地鐵，以及于會(huì)所訂購送飯上門等個(gè) 人化貼身服務(wù)。 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 城市豪宅的三種發(fā)展模式城市豪宅的三種發(fā)展模式3 3：高級階段：高級階段 定制模式定制模式 項(xiàng)目項(xiàng)目模式核心模式核心核心價(jià)值核心價(jià)值 曼谷大都會(huì)曼谷大都會(huì) “馬賽克效果” 建筑外形設(shè)計(jì)， 城市第一標(biāo)竿 精神型 紐約水晶樓紐約水晶樓 國際級大師團(tuán) 隊(duì)專門打造 精神型 新加坡吉寶新加坡吉寶 灣灣 曲線設(shè)計(jì)融合 生態(tài)理念 精神型 曼谷大都會(huì)曼谷大

52、都會(huì) 紐約水晶樓紐約水晶樓 新加坡吉寶灣新加坡吉寶灣 合肥中原物業(yè)顧問有限公司新加坡頂級豪宅新加坡頂級豪宅 ：吉寶灣：吉寶灣 頂層和樓宇間均種植樹木頂層和樓宇間均種植樹木 與吉寶灣天然環(huán)境融為一與吉寶灣天然環(huán)境融為一 體體 reflections at keppel bay實(shí)現(xiàn)吉寶島資源價(jià)值最 大化的同時(shí)，也充分珍視島 嶼周圍的環(huán)境，小區(qū)園林植 被、甚至頂樓以及樓宇間的 植被，都使其與吉寶島融為 一體。 “環(huán)保意識(shí)是當(dāng)前一種全環(huán)保意識(shí)是當(dāng)前一種全 球性的覺醒球性的覺醒，建筑師們再也 不能只是單純地蓋房子，建 筑的意義關(guān)系到人類生存與 生活的方式。” 獨(dú)特的建筑規(guī)劃曲線獨(dú)特的建筑規(guī)劃曲線與水岸景

53、觀相映成趣，物業(yè)與所處的天然環(huán)與水岸景觀相映成趣，物業(yè)與所處的天然環(huán) 境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代人境、人文環(huán)境巧妙融合，迎合了現(xiàn)代人回歸自然的渴求回歸自然的渴求 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 以天然進(jìn)口材質(zhì)，意大利以天然進(jìn)口材質(zhì)，意大利豪華家具品牌，高檔家具擺設(shè)，豪華家具品牌，高檔家具擺設(shè)， 配合高科技智能化服務(wù)，打造豪宅精裝修品質(zhì)標(biāo)桿配合高科技智能化服務(wù)，打造豪宅精裝修品質(zhì)標(biāo)桿 進(jìn)口品牌家具：進(jìn)口品牌家具： reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪華家具 品牌minotti和giorgetti，訂購高檔家具擺設(shè)，而其中有 些還是在本地第一次出現(xiàn)的家具擺設(shè)。 智能化服務(wù)智能

54、化服務(wù)： 通過指紋可以進(jìn)自家、以及各會(huì)所；webpad可視來訪者、 網(wǎng)上購物、收發(fā)郵件、預(yù)約物管服務(wù)；無線網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)可 通過攝像頭可視孩子在泳池或休憩區(qū)狀況，確保其安全； 通過網(wǎng)絡(luò)與鄰居溝通、社區(qū)新聞公布、買菜等。 高檔材質(zhì)：高檔材質(zhì)： 臥室、餐廳的地板鋪設(shè)全天然大理石，臥室則以進(jìn)口橡樹 木材進(jìn)行裝飾 三房樣板房，三房樣板房，100100平方米，家具為平方米，家具為giorgettigiorgetti品牌品牌 掌上智能化服務(wù)掌上智能化服務(wù) 臥室地板采用白色、柔和的灰色大理石臥室地板采用白色、柔和的灰色大理石 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 充分充分利用樓隙空間，打造擁有利用樓隙空間，打造擁有1010

55、大主題的會(huì)所，并配以國際化物管大主題的會(huì)所，并配以國際化物管 服務(wù)團(tuán)隊(duì)，打造出極致體驗(yàn)感、舒適感的公共配套服務(wù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，打造出極致體驗(yàn)感、舒適感的公共配套服務(wù) 功能完善的會(huì)所設(shè)計(jì)：功能完善的會(huì)所設(shè)計(jì)： 充分利用空間，會(huì)所的不同主題分 散在樓宇的各個(gè)角落，為每棟業(yè)主 帶來便捷服務(wù)。 會(huì)所擁有健身房、露天陽臺(tái)、蒸汽 室、緩步跑道、2個(gè)網(wǎng)球場、燒烤 亭、兒童泳池、露天按摩浴缸、兒 童游戲區(qū)、開放式草坪、公共體育 長廊等， 會(huì)所充分人性化，不僅有專門的兒 童游樂園，還有專門的兒童游泳池； 1 1 1 1 2 2 3 3 2 2 4 4 5 5 6 6 5 5 3 3 7 7 9 9 9 9 1010

56、8 8 1 1 網(wǎng)球場網(wǎng)球場 2 2反射池反射池 3 3 按摩浴缸按摩浴缸 4 4會(huì)所會(huì)所 5 5泳池泳池 6 6兒童泳池兒童泳池 7 7 健身房健身房 8 8 健身房健身房 9 9 燒烤亭燒烤亭 1010 兒童游憩區(qū)兒童游憩區(qū) 會(huì)所會(huì)所 國際化服務(wù)團(tuán)隊(duì)國際化服務(wù)團(tuán)隊(duì) 開發(fā)商自有的管理公司負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)、會(huì)所管理， 人員全部經(jīng)過國際物管的專業(yè)培訓(xùn) 秉承國際化物管理念，強(qiáng)調(diào)“為保持居住的純粹性， 為客戶打造家的感覺” 24小時(shí)專人負(fù)責(zé)社區(qū)會(huì)所、路面、公共設(shè)施的衛(wèi)生 清潔服務(wù) 服務(wù)人員時(shí)刻保持微笑，見到業(yè)主主動(dòng)問候，并隨 時(shí)提供停車管理，衣物、房間清理服務(wù)，會(huì)所預(yù)訂， 出行安排，游艇出租，高爾夫定場

57、等服務(wù) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 本項(xiàng)目的發(fā)展模式本項(xiàng)目的發(fā)展模式 初級階段初級階段 產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式 提升階段提升階段 服務(wù)模式服務(wù)模式 高級階段高級階段 定制模式定制模式 本項(xiàng)目發(fā)展模式：本項(xiàng)目發(fā)展模式： 以以“產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式”+“+“服務(wù)模式服務(wù)模式”打造合肥頂級豪宅打造合肥頂級豪宅 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 車庫車庫 園林園林 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 戶型戶型 用材用材 產(chǎn)品產(chǎn)品 本項(xiàng)目本項(xiàng)目kpikpi價(jià)值體系構(gòu)建：價(jià)值體系構(gòu)建： 會(huì)所會(huì)所 物管物管 智能化智能化 服務(wù)服務(wù) 符合未來發(fā)展趨勢以及豪宅客戶需求的產(chǎn)品 景觀資源最大利用，低覆蓋率超高層 尊貴感和舒適

58、度并重 大規(guī)模集中園林增強(qiáng)低層物業(yè)的價(jià)值點(diǎn) 室外、室內(nèi)真材實(shí)料，國際品牌 數(shù)量及品質(zhì)的雙重提升 既保證形象，又注重實(shí)用性 專署服務(wù)體系，并讓客戶提前感知 適度智能化，保證居住的安全與尊貴 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 5 5 視角3.豪宅客戶尺度需求視角 視角1.國內(nèi)一線豪宅視角 視角2.合肥在售主流豪宅視角 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 視角視角1.1.國內(nèi)一線豪宅視角國內(nèi)一線豪宅視角 合肥中原物業(yè)顧問有限公司 國內(nèi)一線豪宅主力戶型以三四房絕對主力，國內(nèi)一線豪宅主力戶型以三四房絕對主力，位置優(yōu)越的項(xiàng)位置優(yōu)越的項(xiàng) 目有少量的二房產(chǎn)品。主力房均面積在目有少量的二房產(chǎn)品。主力房均面積在6

59、0-9060-90平米。平米。 區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目主力戶型主力戶型戶型面積區(qū)間戶型面積區(qū)間 上海世茂濱江2房129-147米平 3房200-230平米 4房277-330平米 蔚藍(lán)瀛臺(tái)2房90平米 3房170-180平米 尚海灣豪庭3房170-230平米 新華路1號3房200-300平米 4房200-300平米 北京御金臺(tái)3房300-400平米 4房300-400平米 棕櫚泉白金公寓2房160平米 4房460-470平米 華翰國際2房140平米 4房230-280平米 廣州譽(yù)峰3房180-210平米 4房230-260平米 凱旋會(huì)4房300-350平米 合肥中原物業(yè)顧問有限公司從房均面積來看，合

60、肥一線豪宅的舒適尺度與北京從房均面積來看，合肥一線豪宅的舒適尺度與北京/ /上海等上海等 一線城市仍有差距。房均面積一線城市仍有差距。房均面積50-6050-60平米。未來發(fā)展趨勢將平米。未來發(fā)展趨勢將 向北京上?？待R。向北京上海看齊。 典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目建筑面積建筑面積戶均面積戶均面積房均面積房均面積 01-03年 蔚藍(lán)華庭107237 164 41 黃埔雅苑4期92090 130 32 星河國際149381 163 41 錦繡花園356015 183 46 香榭里花園181599 14740 04-05年 中旅國際公館231851 156 39 雅頌居118428 205 51 香域中央12