世X深圳天立中央廣場價格商業(yè)返租測算

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。 1 1、2 2層商業(yè)售后統(tǒng)一經(jīng)營層商業(yè)售后統(tǒng)一經(jīng)營 可行性分析可行性分析 天利中央廣場一期 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售后返租經(jīng)營銷售后返租經(jīng)營分析分析 手段手段零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營零售產(chǎn)權(quán)、整體經(jīng)營 開發(fā)商銷售小產(chǎn)權(quán)商鋪以回收資金，然后通過定期返還租金回報，將 經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回，并成立或委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物 業(yè)的管理和經(jīng)營，獲取租金，回報投資者，賺取差額。 實現(xiàn)前提：實現(xiàn)前提： 需考慮規(guī)避政策風(fēng)險； 招商工作前置，降低發(fā)展商成本； 金融支持保障，解決小商鋪按揭問題。 優(yōu)劣勢：優(yōu)劣勢： 統(tǒng)一返租可對銷售價格起到支撐作用，并保證向形象； 如招商

2、出租收益小于返租金額，則發(fā)展商需承擔(dān)該差額費(fèi)用； 如統(tǒng)一經(jīng)營，需承擔(dān)經(jīng)營費(fèi)用及維護(hù)成本； 承擔(dān)風(fēng)險較大，一旦經(jīng)營不善，則需承擔(dān)巨額虧損。 本報告是嚴(yán)格保密的。 返還租金計算返還租金計算 說明：本報告以世聯(lián)說明：本報告以世聯(lián) 0505年年1111月分提交的月分提交的商商 業(yè)執(zhí)行報告業(yè)執(zhí)行報告中提交的價中提交的價 格測算為依據(jù)，進(jìn)行試算，格測算為依據(jù)，進(jìn)行試算， 并非最終確定銷售價格。并非最終確定銷售價格。 一層商鋪均價取45000 元/ m2，2層商鋪均價取 32000元/ m2 商鋪的投資回報率一 般在5%-7%之間，本項目 取6%的投資回報率計算 返租金額。 a= vr 12 1-1/(1+

3、r)n a:月收益 v:銷售價格 r:收益率 n:收益年限(50年） 1f每月返還租金= 450006% 121-1/(1+6%)50 =238元/m2 2f每月返還租金= 320006% 121-1/(1+6%)50 =169元/m2 應(yīng)用公式說明應(yīng)用公式說明 月返租金額月返租金額 本報告是嚴(yán)格保密的。 各業(yè)態(tài)價格承受范圍各業(yè)態(tài)價格承受范圍 業(yè)態(tài)類型業(yè)態(tài)類型品牌品牌/ /業(yè)態(tài)示意業(yè)態(tài)示意租金范圍租金范圍需求面積需求面積 大型餐飲西湖春天/王子廚房60-803000m2 商務(wù)配套 中航、浩沙健身會所健身會 （大部分以合作方式經(jīng)營） 501000-5000m2 大型主力店西武/馬莎百貨/歐尚等5

4、0-703000m2 品牌超市華潤萬佳、百佳405000m2 休閑時尚 商業(yè)街 珠寶、手表200-50030-150m2 眼鏡行100-20030-150m2 化妝品300-60050m2 一線服裝名牌店、時裝店200-400100-500m2 餐飲 麥當(dāng)勞（肯德基）200-300 500m2 面點王100-200 500m2 品牌咖啡廳200-300 500m2 個人護(hù)理店屈臣氏、千色店、萬寧100-250100-500m2 展示車行100左右1000m2 招商租金收益計算招商租金收益計算 根據(jù)項目返租租金，若保 證盈利，本項目的招商租 金1層整體平均不應(yīng)低于 238元/m2 ，2層整體平均

5、 不應(yīng)低于169元/m2。 從右表可知，需求面積較 大的商家（本項目主要承 租對象），租金承受能力 較低；而符合本項目租金 要求的業(yè)態(tài)需求面積較小， 并且對位置有較高要求， 若需大量引進(jìn)，則需付出 高額招商成本，且日后統(tǒng) 一經(jīng)營管理難度較大、成 本較高。 目前如希望招商租金達(dá)到返還租金水平，目前如希望招商租金達(dá)到返還租金水平， 難度很大。難度很大。 本報告是嚴(yán)格保密的。 招商盈利計算招商盈利計算 試算假設(shè)前提：試算假設(shè)前提： 1、2層全部招商出租完全部招商出租完 畢畢，并且目前整體租金收 益均能達(dá)到返租水平均能達(dá)到返租水平。 返還業(yè)主租金按每年返還業(yè)主租金按每年1%1% 遞增考慮遞增考慮。 不

6、考慮商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，不考慮商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，商 業(yè)經(jīng)營狀況良好。 暫以利潤最大計算，不計暫以利潤最大計算，不計 入維護(hù)成本。入維護(hù)成本。 開發(fā)商收益開發(fā)商收益= =招商租金收益招商租金收益- -返還業(yè)主租金（返還業(yè)主租金（- -商業(yè)維護(hù)成本）商業(yè)維護(hù)成本） 計算方法說明計算方法說明 各持有年限收益各持有年限收益 時間時間 招商收益招商收益 （元（元/m2/m2） 返還金額返還金額 （元（元/m2/m2） 收益金額收益金額 （萬元）（萬元） 1 1 f f 3年8741 865449.7 5年14863 14568168.9 10年31272 29880799.2 15年49390 459731961.5 2 2 f f 3年6206 614535.8 5年10554 10345121.6 10年22206 21217575.3 15年35071 326451412 3 3年：年：85.485.4萬萬 5 5年：年：290.5290.5萬萬 1010年：年：1374.41374.4萬萬 1515年：年：3373.533