關(guān)于在建工程抵押詳細(xì)介紹

1、個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途有關(guān)在建工程抵押一、 定義指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。1 版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，在滿足銀行拓展客戶的同時(shí)，又可解決企業(yè)的融資需求現(xiàn)廣泛地被銀行所采用。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途二、法律依據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理管理辦法第十一條，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押第二十八條，以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：（一）國(guó)有土地使用權(quán)證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許

2、可證編號(hào)；（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。（三）已投入在建工程的工程款。（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)， 擔(dān)保法未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定： “以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。該司法解釋首次將 “正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作為法律概念， 也正式確立了在建工程抵押的法律效力。 版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途2007 年萬(wàn)眾矚目的物權(quán)法頒布實(shí)施，第一次在立法層面上認(rèn)可了在建工程作為抵

3、押標(biāo)的物的身份，對(duì)在建工程抵押制度的發(fā)展具有里程牌意義。該法第一百八十條規(guī)定“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途建設(shè)部發(fā)布了房屋登記辦法，對(duì)在建工程抵押權(quán)的登記做了專門規(guī)定，其中第五十九條規(guī)定“以在建工程設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記”，第六十條1/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途規(guī)定“申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)設(shè)立登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請(qǐng)書； （二）申請(qǐng)人的身份證明； （三）抵押合同； （四）主債權(quán)合同； （五）建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書；（六）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（

4、七）其他必要材料” ；第六十二條規(guī)定 “在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記”。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途三、抵押的條件根據(jù)擔(dān)保法司法解釋、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法及其它法律法規(guī)的規(guī)定，在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途1、目的要件：在建工程抵押的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”，該貸款的用途是繼續(xù)建造工程。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途這就要求擔(dān)保公司不能接受在建工程抵押而發(fā)放流動(dòng)資金貸款或者其他類型的貸款。這一點(diǎn)非常重要， 在填寫借款合同的時(shí)候，借款目的必須寫明用于具體那個(gè)在建工程的繼續(xù)建造或裝修什

5、么的，要具體指明是哪幢建筑物。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途2、主體要件：在建工程抵押的抵押權(quán)人是具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu)(一般是商業(yè)銀行，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擔(dān)保公司也可以作為抵押權(quán)人)。而抵押人必須是借款合同的債務(wù)人，同時(shí)也是在建工程所占用土地的使用權(quán)人。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途這就要求擔(dān)保公司不能接受債務(wù)人以第三人的在建工程作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。3、形式要件：在建工程抵押要在法律上有效，不僅當(dāng)事人之間必須簽訂抵押合同，而且必須依法辦理抵押物登記，否則抵押行為不具有法律效力。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途這就要求擔(dān)保公司在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，必須到登記部門辦理合法有效的抵押物登記手續(xù)。4、城

6、市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。5、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途2/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途四、需要注意的問(wèn)題（一）在建工程抵押范圍的界定。根據(jù)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，抵押在建工程包括在建建筑物本身及其土地使用權(quán)兩部份。1、建筑物部分。 在建工程抵押時(shí)是以工程全部還是以已完

7、工部分作為抵押物，目前理論界和各地登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，抵押設(shè)定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)已經(jīng)完工的部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為在建工程抵押物應(yīng)包含尚未完工部分在內(nèi)的項(xiàng)目整體。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途筆者 比較贊同第二種觀點(diǎn)，即以在建工程整體作為抵押物。理由是：（1）在建工程抵押權(quán)屬于房地產(chǎn)期權(quán)，其性質(zhì)不同于擔(dān)保法上的房地產(chǎn)抵押權(quán)；（ 2）在建工程抵押的根本目的是為了取得貸款資金完成整個(gè)工程； （ 3）房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體建成前無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)擔(dān)保功能所需實(shí)際控制的經(jīng)濟(jì)價(jià)值； （ 4）僅僅以已完工部分抵押， 不一定能夠具備獨(dú)立使用功能。當(dāng)然， 銀

8、行在確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)剔除尚未完工部分抵押物所需繼續(xù)建造的資金。即抵押物實(shí)際價(jià)值等于擬抵押在建工程的整體價(jià)值減去尚未完工部分在建工程的價(jià)值。2、土地使用權(quán)部分。對(duì)于抵押物范圍包括整宗土地使用權(quán)還是僅僅為在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~， 同樣存在兩種觀點(diǎn)。 一種觀點(diǎn)是將在建工程已完工部分所分?jǐn)偟耐恋胤蓊~視為抵押物， 在建工程占用范圍內(nèi)的土地面積及價(jià)值應(yīng)按抵押建筑面積在工程總建筑面積的所占比例進(jìn)行分?jǐn)偅?不得將該在建工程占用范圍內(nèi)的全部土地列入抵押范圍。另一種觀點(diǎn)是以整宗土地使用權(quán)不可分割作為抵押物。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途筆者 贊同將整宗土地使用權(quán)作為抵押物，按房屋面積比例對(duì)土地進(jìn)行份額

9、分?jǐn)偟淖龇?，不符合土地使用?guī)律， 其分?jǐn)偟姆蓊~無(wú)法在實(shí)地得以體現(xiàn)，因此不具備實(shí)際意義。 擔(dān)保公司在辦理在建工程抵押貸款時(shí)應(yīng)把握在建工程及土地使用權(quán)整體作為抵押物的原則，在抵押登記時(shí)應(yīng)將整宗土地使用權(quán)納入抵押登記的范圍，而不應(yīng)按分?jǐn)偡蓊~登記。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（二）在建工程抵押物價(jià)值的確定。擔(dān)保法 第三十五條規(guī)定“抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值”。建設(shè)部、 中國(guó)人民銀行、 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)于2006 年 1 月聯(lián)合下發(fā)的 關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知規(guī)定，“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押3/

10、10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”。按照該通知及擔(dān)保法的有關(guān)要求，銀行在確定在建工程抵押物價(jià)值時(shí)，可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押的在建工程進(jìn)行評(píng)估，在評(píng)估的基礎(chǔ)上確定在建工程抵押物的市場(chǎng)公允價(jià)值。由于在建工程抵押尚有許多不確定因素，所以擔(dān)保公司在核定抵押物價(jià)值與實(shí)際可貸款額度的折率時(shí)應(yīng)從緊把關(guān)，要綜合客戶的經(jīng)營(yíng)情況，項(xiàng)目前景等選擇合適的抵押率。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途雖然法律規(guī)定， “房隨地走、房地一起”但實(shí)際上，如果僅僅是辦理了房產(chǎn)抵押的話，在評(píng)估價(jià)值的時(shí)候，不要把土地的價(jià)值算進(jìn)去。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途五、在建工程抵押辦理流程抵押人應(yīng)提供的資料國(guó)有土地使用許可證

11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證預(yù)售許可證（不是必須證件，如果已經(jīng)辦理了預(yù)售許可證，需要提供）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼證股東會(huì)（董事會(huì)）同意抵押決議授權(quán)委托書身份證（被授權(quán)人）房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書抵押情況說(shuō)明1（把在建項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，工程量、資金投入量，竣工日期等寫清楚）抵押權(quán)人應(yīng)提供的材料營(yíng)業(yè)執(zhí)照組織機(jī)構(gòu)代碼證授權(quán)委托書（授權(quán)有關(guān)人員去辦理）身份證（被授權(quán)人）其它資料借款合同擔(dān)保合同（擔(dān)保公司給客戶向銀行貸款作擔(dān)保）4/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途委托擔(dān)保合同反擔(dān)保抵押合同在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記申請(qǐng)表抵押情況說(shuō)明（把借貸關(guān)系、擔(dān)保關(guān)系、委托擔(dān)保關(guān)系、反擔(dān)保關(guān)系寫清楚，并

12、制作抵押物清單）（根據(jù)房管局要求提供，房管局可能也不需要）版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途六、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)及防范(一）在建工程抵押權(quán)與工程款優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。法定抵押權(quán)與工程款享有優(yōu)先受償權(quán)誰(shuí)先行使，合同法中未作明確。但是，最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)（法釋 200216 號(hào)）則采納了工程款法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)，并從字面上與抵押權(quán)區(qū)別開來(lái)。批復(fù)第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)按照合同法第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”由此看出，工程款受償?shù)姆ǘ▋?yōu)先權(quán)絕對(duì)地優(yōu)先于抵押權(quán)，而無(wú)論抵押權(quán)登記與否、成立的時(shí)間是否在工程款

13、法定優(yōu)先權(quán)之前。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途按照該司法解釋，對(duì)擔(dān)保公司來(lái)說(shuō)， 在建工程抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)就是工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)問(wèn)題。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為法定優(yōu)先權(quán)，不僅是由法律直接予以規(guī)定的，而且無(wú)須辦理登記手續(xù)，其受償額不屬公示信息，從而導(dǎo)致抵押權(quán)人對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)和控制。所以，擔(dān)保公司在審查時(shí)應(yīng)重點(diǎn)要把握以下三點(diǎn)：版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設(shè)工程合同，注意審查合同約定工程的總造價(jià)、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設(shè)等情況。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途2、確定在建工程可抵押擔(dān)保額度時(shí)，應(yīng)將尚欠施工單位的工程款從抵押物價(jià)

14、值中剔除。對(duì)尚欠工程款的情況，應(yīng)要求工程施工單位出具書面證明材料。（要想辦法，摸清情況）版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途3、要求工程施工單位對(duì)銀行貸款提供擔(dān)?；驎娉兄Z放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)。擔(dān)保公司在辦理貸款擔(dān)保時(shí)除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責(zé)任保證擔(dān)保，如出現(xiàn)施工單位主張工程款優(yōu)先權(quán)時(shí)，擔(dān)保公司可要求施工單位承擔(dān)抵押物不足清償部5/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途分的保證責(zé)任， 使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司可要求施工單位出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾，從源頭上避免出現(xiàn)抵押權(quán)與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（兩個(gè)權(quán)益

15、是相互沖突的，有那么容易嗎？這不像抵押權(quán)與租賃權(quán)那樣，抵押權(quán)與租賃權(quán)之間對(duì)抗性還是比較小的。實(shí)際操作過(guò)程中時(shí)怎樣操作的呢？一般施工單位是不會(huì)承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的吧。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（二）在建工程的建筑物與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的“房隨地走 ”或 “地隨房走 ”保持一致的要求。銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把整宗土地使用權(quán)與在建工程的建筑物一并抵押，而不能僅僅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)和在建工程建筑物的數(shù)量、面積、 有關(guān)權(quán)證號(hào)碼等情況應(yīng)在抵押物清單上載

16、明。在建工程抵押應(yīng)按規(guī)定到相關(guān)部門辦理抵押登記手續(xù)，取得抵押物登記證。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途這個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生源于在實(shí)際登記工作中，仍然存在房地產(chǎn)分別抵押的情況。與實(shí)際法律規(guī)定有點(diǎn)不一樣銀行要密切關(guān)注在建工程的建設(shè)施工情況，根據(jù)實(shí)際及時(shí)辦理新增部分在建工程的抵押手續(xù)。當(dāng)在建工程竣工，客戶已取得房屋所有權(quán)證后（可以取得房屋所有權(quán)證嗎？），銀行應(yīng)根據(jù) 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三十四條的規(guī)定，與客戶重新簽訂抵押合同，按規(guī)定辦理房地產(chǎn)抵押登記。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途在建工程在抵押狀態(tài)，可以辦出房產(chǎn)證嗎？（五）在建工程抵押權(quán)與商品房預(yù)售沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，常常在開發(fā)的過(guò)程中就進(jìn)

17、行預(yù)售，一般說(shuō)來(lái)， 在建工程抵押與商品房預(yù)售不能同時(shí)并存，也就是說(shuō)， 商品房預(yù)售時(shí)， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，否則購(gòu)房人將無(wú)法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第 44 條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要 “按揭供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，就可以向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，進(jìn)而進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)售是一種轉(zhuǎn)讓行為，根據(jù)擔(dān)保法第49 條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的

18、，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 ” 版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途6/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途此時(shí)，由于在建工程已經(jīng)抵押給銀行， 如果銀行同意開發(fā)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售， 作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將被逐步地分割出去， 銀行的抵押權(quán)就逐步落空， 而銀行的債權(quán)尚未獲得清償，因此， 銀行如何同意、 何時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，成為銀行防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。 版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（久隆置業(yè)抵押的是用于住宿的部分，是不是也有房產(chǎn)證？）另外， 如果購(gòu)房人在購(gòu)買房屋時(shí)需向銀行申請(qǐng)貸款的，根據(jù)中國(guó)人民銀行 個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法 第 14 條：“借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵

19、押。 ”這樣， 怎樣部分地解釋原有的在建工程抵押并辦理按揭貸款的新的抵押，也成為銀行必須面對(duì)的問(wèn)題。已設(shè)定在建工程抵押權(quán)項(xiàng)目的商品房的預(yù)售，可按如下步驟操作：首先，要理清法律關(guān)系，預(yù)售部分要先解除抵押關(guān)系，后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同將是無(wú)效合同。 （預(yù)售合同是可以簽署的）即先由開發(fā)企業(yè)向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供與該款項(xiàng)等值的其他財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系， 開發(fā)企業(yè)再將已解除抵押關(guān)系的部分商品房預(yù)售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，流動(dòng)銷售，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。其次，銀行要深度介入預(yù)售過(guò)程，包括具體到每一宗合同的簽訂，甚至直接掌管銷售專用章、定期盤點(diǎn)庫(kù)存

20、商品房、 向房地產(chǎn)管理部門查詢驗(yàn)證銷售進(jìn)度等，防止不法開發(fā)企業(yè)隱瞞真情、賤價(jià)拋售。 版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途第三，也是最重要的，銀行應(yīng)該盡可能地成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存售房款。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證明時(shí)，即選定抵押權(quán)銀行作為監(jiān)管銀行，在該行設(shè)立一個(gè)專門用于在收存預(yù)售款的監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、 義務(wù)。 預(yù)售許可證載明該監(jiān)管賬戶， 預(yù)售款包括其他銀行為購(gòu)房人提供的購(gòu)房抵押貸款均必須存入該指定的監(jiān)管賬戶。 監(jiān)管銀行必須根據(jù)工程監(jiān)理單位出具的工程進(jìn)度核定意見書撥付預(yù)售款。開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照施工計(jì)劃組織施工，在實(shí)際工程進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致的前提下，允許根據(jù)相應(yīng)的預(yù)

21、算方案使用預(yù)售款，實(shí)際工程進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)禁止使用預(yù)售款。（六）、在建工程抵押權(quán)與稅收優(yōu)先權(quán)沖突的風(fēng)險(xiǎn)及防范2001 年新修訂的稅收征收管理辦法規(guī)定了稅收優(yōu)先權(quán)，該優(yōu)先權(quán)在順序上優(yōu)先于抵押權(quán)。該法第45 條第 1 款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。 ” 該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前， 即納稅人欠繳稅款在先， 以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，7/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途稅收作為國(guó)家公權(quán)力就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)

22、力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以開發(fā)項(xiàng)目占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)或在建工程提供抵押之前已經(jīng)拖欠稅款的，商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)就要受到限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)先于商業(yè)銀行處置并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，收稅后的剩余部分，商業(yè)銀行才可以受償。如果商業(yè)銀行私自處置抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追償欠稅企業(yè)應(yīng)繳的稅款。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途為避免企業(yè)因欠稅而銀行貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供在建工程抵押之前，首先， 信貸調(diào)查過(guò)程中應(yīng)通過(guò)各種途徑獲得企業(yè)是否欠稅和欠稅的時(shí)間、金額：一是通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)在媒體上對(duì)納稅人欠稅情況的定期公告了解抵押人是否欠稅；版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用

23、途二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)說(shuō)明其納稅情況，提供完稅憑證； 三是請(qǐng)示稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)抵押人的欠稅情況。 其次， 銀行在獲悉企業(yè)欠稅時(shí)，應(yīng)督促企業(yè)及時(shí)納稅，并把企業(yè)是否完稅作為貸款的條件之一。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途再次， 在對(duì)抵押物、 質(zhì)物的評(píng)估時(shí)， 即便不把企業(yè)的欠稅金額給予扣除，也應(yīng)該把企業(yè)欠稅情況作為重要內(nèi)容在材料中體現(xiàn)。最后，可以把開發(fā)企業(yè)已經(jīng)繳清稅款作為銀行接受在建工程抵押貸款的前提條件。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（七）、土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押過(guò)程中的操作風(fēng)險(xiǎn)及防范開發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)， 常常雖然取得了有關(guān)部門關(guān)于同意其進(jìn)行建造的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其他證件， 但是尚未進(jìn)行實(shí)

24、質(zhì)性的開發(fā)，此時(shí)銀行僅僅能夠接受其土地使用權(quán)作為抵押物。一旦開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始開發(fā)，形成部分完工建筑，根據(jù)銀行的信貸實(shí)踐，都要求將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國(guó)土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國(guó)土地和房產(chǎn)的登記部門不同， 土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。由于我國(guó)土地和房產(chǎn)的登記部門不同，土地使用權(quán)抵押在土地管理部門登記，在建工程抵押則在房地產(chǎn)管理部門登記，在將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押的過(guò)程中，必須簽訂新的抵押合同， 并重新辦理登記，原有的抵押合同和登記必須注銷，否則就成了重復(fù)抵押。此時(shí)，如果操作不當(dāng)，將會(huì)使銀行的抵押權(quán)落空：首先，作為抵押物的土地使用權(quán)如果已被法院或其他司法部門查

25、封的，此時(shí)銀行若到登記機(jī)關(guān)注銷了原登記， 卻因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無(wú)法辦理新的登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無(wú)法做到。其次，土地使用權(quán)雖然沒(méi)有被查封，但在銀行辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記后、在建工程抵押權(quán)登記前的短暫時(shí)間內(nèi)，抵押物突然被查封， 此時(shí)，在建工程抵押權(quán)登記也無(wú)法辦理。8/10個(gè)人收集整理勿做商業(yè)用途因?yàn)?，根?jù)擔(dān)保法第37 條第 5 項(xiàng)的規(guī)定，依法被查封的財(cái)產(chǎn)是不能抵押的。另外，根據(jù)辦法第37 條第 2 款： “抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后（可以辦出房產(chǎn)證嗎？），重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹谧N在建工程抵押、重新辦理房地產(chǎn)抵押登記的過(guò)程中也可能

26、存在上述風(fēng)險(xiǎn)。銀行在因辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押、在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押而必須重新辦理抵押登記時(shí)，首先要到登記部門查明抵押物是否被法院或其他司法部門查封，如果被查封的， 不得辦理新的登記手續(xù)，而只能要求借款人歸還貸款或依法起訴要求行使抵押權(quán)。抵押物沒(méi)有被查封的，在辦理新的抵押手續(xù)過(guò)程中，要帶好完備的登記資料，力求使登記手續(xù)在盡量短的時(shí)間里完成。同時(shí)做好保密措施，防止借款人的其他債權(quán)人獲悉后通知司法機(jī)關(guān)查封抵押物。版權(quán)文檔，請(qǐng)勿用做商業(yè)用途（八）、在建工程抵押辦理保險(xiǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范辦法 第 23 條規(guī)定： “抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。 抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)