寧明縣房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、寧明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告EB-WP世嘉瑞邦投資咨詢（南寧）有限公司二OO八年九月3、寧明縣概況1、 地理位置與人口-2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)與投資環(huán)境3、行政劃分4、城鄉(xiāng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1、 總體經(jīng)濟(jì)狀況-2、房地產(chǎn)政策三、寧明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)描述1、樓盤分析2、寧明縣購(gòu)房人群-3、銷售價(jià)格四、總結(jié)-44566911-11-131515a. WK啦0Hrr HO IKP55 寧酮縣cmA:二 u M J* I , t , G b-1 n3*吃車零A丸f 吉耳鼻止片A. qa沖rpsri 丄 J*:.第.耳11.電盍.葉搟卄*. -a4SaS*1 亂fc、.愛3W銅；古W-.經(jīng)過(guò)我公司市場(chǎng)調(diào)查人員對(duì)寧明房地

2、產(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)查，對(duì)整個(gè)寧明縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)基本認(rèn)識(shí)。以下是我公司通過(guò)對(duì)寧 明房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析所形成的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。寧明縣概況1、地理位置與人口寧明縣是崇左市管轄內(nèi)的縣份。寧明縣地處廣西西南邊陲，與越南社會(huì)主義共和國(guó) 接壤，邊境線長(zhǎng) 212公里，地理坐標(biāo)北緯 21 51至22 58，東經(jīng)106 38至 107 36。北距廣西首府南寧130公里，南距越南諒山市63公里，總面積3698平方公里。全縣有總?cè)丝?40.5萬(wàn)，其中縣城人口大約 7萬(wàn)；縣區(qū)內(nèi)有壯、漢、瑤、苗、京等民族。VIA ： I卜丄：；2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)與投資環(huán)境寧明縣位于桂西南邊陲，距廣西首府南寧市130公里（高速公路），距崇左市4

3、0公里，距越南首府河內(nèi)180公里。湘桂鐵路、國(guó)道322線、沿邊三級(jí)公路和正在建設(shè)的南友高速公路貫穿全境，明江河是左江流域重要支流，水路可抵南寧，明江機(jī)場(chǎng)在縣城附近, 交通運(yùn)輸便利。國(guó)家二類口岸愛店和北山、板爛、旺英三個(gè)邊貿(mào)點(diǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，邊境貿(mào)易日趨活躍。隨著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的構(gòu)建，寧明的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，發(fā)展外向型的出口加工業(yè)、現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，建立進(jìn)出口貿(mào)易基地, 參與東盟自由貿(mào)易區(qū)貿(mào)易合作和競(jìng)爭(zhēng)前景十分廣闊。3、行政劃分全縣分為4個(gè)鎮(zhèn)9個(gè)鄉(xiāng)。4個(gè)鎮(zhèn)包括：城中鎮(zhèn)、愛店鎮(zhèn)、明江鎮(zhèn)、海淵鎮(zhèn)。 9個(gè)鄉(xiāng)包括：亭亮鄉(xiāng)、寨安鄉(xiāng)、峙浪鄉(xiāng)、東安鄉(xiāng)、板棍鄉(xiāng)、江北鄉(xiāng)、桐棉鄉(xiāng)、那堪鄉(xiāng)、那楠鄉(xiāng)。縣政府坐落在城中

4、鎮(zhèn)，城中鎮(zhèn)是全縣的經(jīng)濟(jì)和文化中心；明江鎮(zhèn)距縣城較近，依托縣城有了較好發(fā)展；愛店鎮(zhèn)是全縣邊境貿(mào)易的 重要對(duì)外窗口；而海淵鎮(zhèn)則是全縣制糖業(yè)的中心。4、城鄉(xiāng)規(guī)劃廣西寧明縣城發(fā)展規(guī)劃，將2020年的城區(qū)面積擴(kuò)大為25平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)有面積的3倍還多，人口將達(dá)到25萬(wàn)。這對(duì)于房地 產(chǎn)開發(fā)的機(jī)遇和機(jī)會(huì)。對(duì)于城區(qū)面積的擴(kuò)大，會(huì)有更多的土地將被開發(fā)，這個(gè)規(guī)劃將對(duì)寧明當(dāng)?shù)匾粋€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)起到極大的推動(dòng)作用, 相信屆時(shí)會(huì)有更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)。、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、總體經(jīng)濟(jì)狀況2008年上半年，全縣完成生產(chǎn)總值 13.34億元，同比增長(zhǎng)17.6%;完成財(cái)政收入1.9億元，同比增長(zhǎng)6.03%;社會(huì)固定資產(chǎn)投資6.69億

5、元，同比增長(zhǎng)2.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 5323元，同比增長(zhǎng)19.51%;農(nóng)民人均純收入3602元，同比增長(zhǎng)16.4%； 1-6月邊境貿(mào)易總額4.11億元，同比增長(zhǎng)38.08%。寧明縣的支柱產(chǎn)業(yè)是甘蔗種植與榨糖業(yè)。2007/2008年榨季全縣入廠原料蔗314.9萬(wàn)噸，比上榨季增加130.1萬(wàn)噸，產(chǎn)糖量39.1萬(wàn)噸，同比增產(chǎn)15.3萬(wàn)噸。制糖業(yè)真正成為寧明經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。同時(shí)，寧明縣兩大糖廠寧糖和海糖兩家制糖企業(yè)共投入技改資 金6387.74萬(wàn)元完成擴(kuò)建和技術(shù)改造，日榨能力由1.6萬(wàn)噸提高到1.7萬(wàn)噸，年壓榨能力達(dá)200萬(wàn)噸以上。除此之外，寧明縣的邊境貿(mào)易額在全縣生產(chǎn)總值中的比重逐年上

6、升，由此看出邊境貿(mào)易是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的另一個(gè)有效途徑。南寧市金浦路16號(hào)匯東國(guó)際F座25樓2510室TEL : 0771/5551849 郵編：5300002005年至2007年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)如下圖所示:生產(chǎn)總值財(cái)政收入社會(huì)固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)居民人均收入農(nóng)民人均純收入邊境貿(mào)易額2005 年18.89億元2.2億元7.18億元6106 元2159 元3.48億元2006 年26.38億元2.67億元8.66億元7295 元2651 元5.02億元2007 年30.8億元3.12億元11.33億元9814 元3006 元7.04億元生產(chǎn)總值財(cái)政收入南寧市金浦路16號(hào)匯東國(guó)際F座25樓2510室TEL

7、 : 0771/5551849 郵編：530000財(cái)政收入40302010I 口生產(chǎn)總值0826:3&2005年2006年2007年CBz2672007年2006年單位：億元單位：億元121086420C CC.7.18-,*.66社會(huì)固定資產(chǎn)投資社會(huì)固定資產(chǎn)投資* X 厶2005年*2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均收入口城鎮(zhèn)居民人均收入100008000的06000400020002005年2006年2007年72954000300020001000單位：億元單位：億元農(nóng)民人均純收入口農(nóng)民人均純收入02005年2006年邊境貿(mào)易額口邊境貿(mào)易額86422006年2007年02005年2007年

8、小結(jié):從表格中看出，寧明縣各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在逐年穩(wěn)步上升中，特別是城鎮(zhèn)居民人均收入提高較快，平均每年漲幅約22%，這也從另一個(gè)側(cè)面反映出,城鎮(zhèn)居民具有一定的消費(fèi)能力。而且，從我公司調(diào)查人員走訪調(diào)查的情況來(lái)看，當(dāng)?shù)鼐用癖容^注重娛樂(lè)休閑消費(fèi)，和物質(zhì)消費(fèi)。在走訪調(diào)查中我們也了解到，除了城鎮(zhèn)居民，當(dāng)?shù)卣ヌ瞧髽I(yè)的職工也是具有一定購(gòu)買能力的。但同時(shí)我們看到農(nóng)民的純收入平均每年的增長(zhǎng)率在13%左右，增長(zhǎng)比較緩慢。這表明，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的消費(fèi)與購(gòu)買的能力還是比較弱。-除了甘蔗種植和榨糖業(yè)之外，邊境貿(mào)易將是寧明縣另一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)吸引更多的投資者。2、房地產(chǎn)政策寧明政府在招商引資的政策上出臺(tái)了一系列對(duì)外來(lái)企業(yè)

9、優(yōu)惠的政策，以下是土地的優(yōu)惠政策。土地優(yōu)惠政策對(duì)外來(lái)投資企業(yè)優(yōu)先安排用地計(jì)劃，屬于投資高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生物資源開發(fā)與創(chuàng)新、礦產(chǎn)資源開發(fā)、旅游資源開發(fā)以及高創(chuàng)匯、高稅收的項(xiàng)目，其征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用均執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)的下限;外來(lái)投資生產(chǎn)性企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其繳納的土地出讓屬于地方留成部分,由縣政府以返還的方式給予50%的優(yōu)惠;一次性繳納出讓金有困難的外來(lái)投資企業(yè)，可與縣土地部門簽訂分期付款協(xié)議，首期付款25%,余款在3年內(nèi)付清;外來(lái)投資企業(yè)在征地中除土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)外，其他部門不 得再征收與征地?zé)o關(guān)的任何費(fèi)用；堅(jiān)決取締“搭

10、車”收費(fèi)；對(duì)征地補(bǔ)償費(fèi)超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以糾正；外來(lái)投資企業(yè)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，按規(guī)定辦理手續(xù)后，可以租用集體土地；利用現(xiàn)有企業(yè)進(jìn)行嫁接改造的，經(jīng)確認(rèn)的土地資產(chǎn)，可作為本地企業(yè)資本金，或可將土地出讓金的縣應(yīng)得部分折成政府股金，參 與投資經(jīng)營(yíng)。小結(jié):從以上土地政策看出，當(dāng)?shù)卣疄橥鈦?lái)投資者提供了很多優(yōu)惠的措施，特別是在取得土地使用權(quán)上為外來(lái)投資企業(yè)提供了很大的實(shí)惠在其他費(fèi)用的征收上，政府也有很明確的規(guī)定，除了正常的費(fèi)用，杜絕了 “搭車”費(fèi)，很好的保護(hù)了外來(lái)投資企業(yè)的利益。南寧市金浦路16號(hào)匯東國(guó)際F座25樓2510室TEL : 0771/5551849 郵編：5300007、

11、寧明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)描述1、樓盤分析由于當(dāng)?shù)貥潜P較少，僅有兩個(gè)在售樓盤，我們將通過(guò)對(duì)這兩個(gè)樓盤的分析,對(duì)寧明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形成初步了解與認(rèn)識(shí)。V.政醫(yī)圖(1)公務(wù)員小區(qū)樓盤概況這是一個(gè)已經(jīng)售完的樓盤，樓盤位于縣政府大院內(nèi)，占地約十余畝。(2)百寧國(guó)際商都樓盤概況一政區(qū)圖fa也號(hào)項(xiàng)目所 在地*八.L市中心南寧市金浦路16號(hào)匯東國(guó)際F座25樓2510室TEL : 0771/5551849 郵編：530000百寧國(guó)際商都，這是寧明縣城，甚至整個(gè)寧明縣一個(gè)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，接下來(lái)我們將會(huì)對(duì)百寧國(guó)際商都做一個(gè)比較詳細(xì)的分析。（詳細(xì)分析略）了項(xiàng)目所、以下是從2004年至今，百寧商都

12、的樓盤銷售情況:（詳細(xì)數(shù)據(jù)略）【提示】:交通狀況對(duì)此樓盤的銷售而言是一個(gè)重要因素。因?yàn)闃潜P本身處于新區(qū)，在銷售初期周邊的配套設(shè)施與道路交通狀況并不完善，所以在銷售上受到很大程度的阻礙，但是在 2005年修通了教育大道與之后，道路交通狀況得到了較好的改善，樓盤的銷售也隨之好轉(zhuǎn)。小結(jié):（詳細(xì)內(nèi)容略）（3）金鼎項(xiàng)目概述項(xiàng)目位于縣城南部，新街延長(zhǎng)線上，距縣城中心約5-10分鐘車程，距縣城休閑娛樂(lè)中心（江濱路）約10分鐘車程。（詳細(xì)內(nèi)容略）2、寧明縣購(gòu)房人群從調(diào)查人員的走訪和網(wǎng)上資料顯示，在寧明縣城購(gòu)房者中，大多數(shù)是縣城的居民居多，其中包括普通居民和一些政府公務(wù)員和在企事業(yè)單位上班的員工；同時(shí)也有少量政

13、區(qū)m異地私營(yíng)業(yè)主也會(huì)選擇在寧明當(dāng)?shù)刭?gòu)房。具體劃分如下圖所示：（詳細(xì)數(shù)據(jù)略）小結(jié):-由于受到寧民縣當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)與各方面發(fā)展的水平的限制，外來(lái)人口并不多，購(gòu)房需要不大，因此購(gòu)房者中以寧明當(dāng)?shù)鼐用窬佣唷?由于當(dāng)?shù)剞r(nóng)民純收入增長(zhǎng)緩慢，農(nóng)民購(gòu)買能力較弱，所以，購(gòu)房者中以縣城居民居多。-當(dāng)?shù)毓珓?wù)員在購(gòu)房者中也有一定的比例，這給樓盤帶來(lái)比較好的比較好的宣傳作用，同時(shí)也在一定程度上引導(dǎo)其他購(gòu)房這的購(gòu)房意向。-購(gòu)買力較強(qiáng)的外出務(wù)工者也是一個(gè)比較有潛力的市場(chǎng)。3、銷售價(jià)格（詳細(xì)數(shù)據(jù)略）四、總結(jié)通過(guò)以上的種種分析，我公司對(duì)整個(gè)寧明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾點(diǎn)看法:寧明縣全縣有40.5萬(wàn)人，縣城人口達(dá)到7-8萬(wàn)，總?cè)丝诩s是憑祥市的4倍，是一個(gè)人口眾多的縣份，這也同時(shí)說(shuō)明了這里會(huì)有較大的購(gòu)房需求。而購(gòu)房需求正是房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力。寧明縣地處中越邊境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在很大程度上也推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。與此同時(shí),當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的投資優(yōu)惠政策也為寧明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)