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1、5A、甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配置一、概況“甲級(jí)”、“ 5A ”是不同角度界定辦公物業(yè)等級(jí);二者概念基本代表了評(píng) 定寫字樓等級(jí)的基本方向,“甲級(jí)”從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫字樓的等級(jí),“ 5A”是從硬件配置角度評(píng)定?!凹准?jí)寫字樓”是一種通行叫法,是外資發(fā)展商開發(fā)涉外寫字樓過程中,逐步引進(jìn)并流 行起來的詞匯,將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同,可以劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級(jí),就中國(guó)的 辦公樓市場(chǎng)而言,一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分:頂級(jí) 和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符,甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn) 行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所 謂甲級(jí)寫字樓主要
2、是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo) 準(zhǔn),是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱 謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同,寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相 對(duì)質(zhì)量,如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國(guó)際寫字樓。對(duì)于超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,還 要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素,具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下 的劃分和界定:1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫字樓)(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有 關(guān)建筑條例 或規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達(dá)到70 %的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬敞,從墊高地板
3、到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為大理石 或高級(jí)墻紙或 高級(jí)漆,應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具。 配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳 等,專用地上、地下停車場(chǎng),停車位充足,滿足日常生活的商店,適合商務(wù)會(huì)餐的飯店,賓 館,午間放松或娛樂設(shè)施,其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。 電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng),電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分
4、區(qū),一般每4000 平方米一部電梯,平均候梯時(shí)間30秒左右。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全 報(bào)警;有綜 合布線。(2) 建筑規(guī)模:超過50000平方米。(3) 客戶進(jìn)駐:國(guó)外知名公司的租戶組合;知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái) 團(tuán)。(4) 物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件,實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化,建立辦公管理信息系統(tǒng),并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) 連通和統(tǒng)一的管理,24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。(5) 交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工 具和地鐵直達(dá)。(6) 所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核
5、心區(qū)。(7) 智能化:3A5A。2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)(1) 樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例 或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。 裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊頂,柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng) 為大理石、花 崗巖、咼級(jí)地磚或鋪咼級(jí)地毯,墻面應(yīng)為咼級(jí)墻紙或咼級(jí)漆,應(yīng)有 吊頂,電梯間應(yīng)有不銹鋼、 大理石或木門套;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具。 配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員
6、工餐廳等,專用地上、地下停車場(chǎng),停車位充足。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。(2)建筑規(guī)模:1 5萬平米。(3)客戶進(jìn)駐:有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小 時(shí)的維 護(hù)維修及保安服務(wù)。(5)交通便利:有多種交通工具直達(dá)。所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化:3A及3A以上。3、“ 5A ”的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)“ 5A ”標(biāo)準(zhǔn)是目前較流行的評(píng)定方式,但“5A ”概念是針對(duì)智能化硬件方面,包括0A (辦公智能化)、BA (樓宇自動(dòng)化)、CA
7、 (通訊傳輸智能化)、FA (消防智能化)、SA (安保智能化)。G辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(0A)以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng),可對(duì)全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主,控制啟停為輔。1、空調(diào)自控系統(tǒng)2、供排水自控系統(tǒng)3、變配電監(jiān)視系統(tǒng)4、電梯監(jiān)視系統(tǒng)。通信自動(dòng)化系統(tǒng)(CA) 1、綜合布線系統(tǒng):綜合布線支持電話系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系 統(tǒng),是一個(gè)開放性網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板、地面線槽、網(wǎng)絡(luò)地 板。設(shè)計(jì)院完成干路敷 設(shè)。提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。2、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng):移動(dòng)信號(hào)增
8、強(qiáng)系統(tǒng), 辦公樓各層設(shè)有移動(dòng)信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)?;馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)(FA) 1、設(shè)有智能類功能的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng) 滅火和消防聯(lián)動(dòng)控制。2、廣播音響系統(tǒng):火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。安全防范系統(tǒng)(SA) 1、閉路監(jiān)視系統(tǒng):地下車庫出入口、首層大廳設(shè)彩色變焦帶云 臺(tái)攝像機(jī)。樓內(nèi)各層出入口、電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝像 機(jī)。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定 黑白定焦攝像機(jī);地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺(tái)變焦攝 像機(jī)。2、防盜報(bào)警系統(tǒng):寫字樓主要出 入口設(shè)門磁開關(guān)、電子門鎖、讀卡器。3、停車場(chǎng)管理系統(tǒng):內(nèi)部車輛采用專用停車卡,外部 車輛采用臨時(shí)出票機(jī)方式。二、甲級(jí)、5A寫字樓衡量標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)甲級(jí)
9、、5A寫字樓建筑高度高層(24-100M )、超高層(100M以上)層咼3.3米以上位置城市中心區(qū)、核心商業(yè)區(qū)域,與公共交通系統(tǒng)直接連接商務(wù)配套多功能會(huì)議室、活動(dòng)場(chǎng)所、商務(wù)餐廳、咖啡廳、便利店等物業(yè)管理國(guó)際化的物業(yè)管理公司豐富的甲級(jí)寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)體量30000平米以上樓層設(shè)計(jì)整層可出租使用面積超過1000平米使用率超過70%室內(nèi)凈高不低于2. 6米樓板承重不低于250公斤/平米進(jìn)深不低于8米大堂寬敞、挑高三層或以上,有寬敞走廊,大堂及公用走道為高檔裝飾, 配有休息區(qū)、計(jì)算機(jī)信息查詢系統(tǒng)及大型液晶顯示器走廊寬度電梯前室:不低于3米公共走廊:不低于1.5米衛(wèi)生間各衛(wèi)生間配有優(yōu)質(zhì)卷紙、干手機(jī),洗手液
10、及空氣清新機(jī)等外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻,鋁合金、不銹鋼、化岡巖等空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng),利用水冷冷水機(jī)組提供冷氣,每個(gè)單位能獨(dú)立控制 溫 度,每冷噸大概服務(wù)15川20川左右。具有中央后備空調(diào),當(dāng)市電斷 電而后備電源發(fā)動(dòng),后備空調(diào)量大概是正常情況下的四分 之一,送風(fēng) 末端設(shè)備為VAVB0G加采暖功能。辦公室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度 為22 C24 C、 濕度55%,新風(fēng)量為10升/秒/人。入口大廳,電梯大堂,公共走廊均 有空調(diào)提供,設(shè)計(jì)溫度為25 C左右。每層公共洗手間均設(shè)抽風(fēng)系統(tǒng)及經(jīng)走廊抽送空調(diào)到洗手間,設(shè)計(jì)溫度為26 C -28 C 間。電力系統(tǒng)雙路供電應(yīng)急發(fā)電機(jī)電力負(fù)荷達(dá)80VA/平米90VA/平米提供備用的
11、發(fā)電機(jī)組,保證供應(yīng)量在250千伏安電梯系統(tǒng)平均等候時(shí)間不超過30s載重豊 不低于1600公斤/部,梯速:2540米/秒配置比例:不低于5000平米/部,設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng),客貨分 離, 貨梯至少1部,完善先講的智能控制系統(tǒng)。消防系統(tǒng)配備齊備的自動(dòng)噴淋系統(tǒng),消防栓,防火卷閘分區(qū),編程火災(zāi)自動(dòng)報(bào) 警系統(tǒng)。音響系統(tǒng)走道,門廳,車庫,電梯、大堂等公共場(chǎng)所均裝配消防播音及音樂播 放系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化設(shè)備控制監(jiān)視點(diǎn)監(jiān)測(cè),控制及記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行包括冷凍水機(jī) 組、電力系統(tǒng)、水泵、電梯、扶梯、空調(diào)機(jī)/新風(fēng)機(jī)、照明系統(tǒng)、保 安巡更系統(tǒng)等等。停車位智能化停車場(chǎng)管理系統(tǒng),有長(zhǎng)期/月票/時(shí)票提供,有自動(dòng)校對(duì)車 輛識(shí)別功能,停車場(chǎng)實(shí)時(shí)使用量及停車位置顯示及引導(dǎo)系統(tǒng)等等。保安監(jiān)控系統(tǒng)各主要出入口信道及停車場(chǎng)、電梯轎廂配設(shè)攝像頭作二十四小時(shí)監(jiān)控 錄映,各消防信道門均配門磁監(jiān)控。數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)平均每十米至十G五米建筑面積設(shè)有一條電話線,每單位配備10條 IDD長(zhǎng)途直播電話及傳真線路,采用衛(wèi)星地面接收站系統(tǒng)。光 纖結(jié)構(gòu) 化布線系統(tǒng),總系統(tǒng)可達(dá)lOOOmpso每層均配有一對(duì)多模光纖線,提 供1 OOmpslOOOmps頻帶,并預(yù)留兩
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