買房人無(wú)理由解除合同能否支持

1、買房人無(wú)理由解除合同能否支持篇一：買房人能否終止合同買房人能否終止合同？ 二手房戶口糾紛很頭疼房地產(chǎn)門戶 -搜房 XX 年 07月 29 日 17:25 來(lái)源：搜房 理財(cái) 佚名 提要 湯先生打算在建鄴區(qū)買一套二手房，通過(guò)一家中 介公司，他在 6 月份挑到了合適的房源，并與賣主簽訂了買 賣合同， 想著不久后就可以入住新家， 湯先生一家都挺開心。 可是，事情遠(yuǎn)不是他想的那么簡(jiǎn)單，因?yàn)闇壬髞?lái)發(fā)現(xiàn)該 房屋內(nèi)原有戶口在合同約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法遷走，而且賣主不答 應(yīng)退還萬(wàn)元房款且中止合同。湯先生打算在建鄴區(qū)買一套二手房，通過(guò)一家中介公司， 他在 6 月份挑到了合適的房源，并與賣主簽訂了買賣合同， 想著不久后

2、就可以入住新家，湯先生一家都挺開心?？墒牵?事情遠(yuǎn)不是他想的那么簡(jiǎn)單，因?yàn)闇壬髞?lái)發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi) 原有戶口在合同約定時(shí)間內(nèi)無(wú)法遷走，而且賣主不答應(yīng)退還 萬(wàn)元房款且中止合同， 另外， 中介公司又在催促他交納 6800 元的中介費(fèi)，湯先生郁悶不已。買房人：戶口糾紛很頭疼。 “本來(lái)遇到合適的房源挺高 興的，房子品質(zhì)不錯(cuò)， 價(jià)格也算適中， 于是就簽了買賣合同， 可當(dāng)我第二天到派出所查了以后，才知道原來(lái)這套房屋里的 戶口不是賣家的，而是原房主的，且是其因賭博而抵押的房 產(chǎn)?！睖壬髞?lái)才得知， 該房產(chǎn)系賣房人 5 月份才購(gòu)入的。 “房子位于漢中門附近，總價(jià)約 64 萬(wàn)元，我先交納了 萬(wàn)元的首付款，買賣雙

3、方在合同中約定，交納中款 39 萬(wàn)元 后，會(huì)將我和家人的戶口遷入該房產(chǎn)，尾款結(jié)清后，才算完 成交易。”湯先生向記者講述了大致情況。他說(shuō)，簽合同之 前自己輕信了賣主承諾的“是我的戶口，一定在 7 月 10 日 前遷走”，而且中介公司也說(shuō)是賣主的戶口，所以他才付了 萬(wàn)元的首筆款。牽扯到的第三方戶口問(wèn)題讓湯先生很頭疼，他認(rèn)為賣房 人故意隱瞞了戶口問(wèn)題而誤導(dǎo)他簽訂合同，且到合同規(guī)定的 “7 月 10 日遷出戶口”期限后，戶口問(wèn)題依然沒有解決，湯 先生想與賣方中止合同但被拒。中介方：中介也是受害者關(guān)于中介費(fèi)，湯先生給該中介 公司打了 6800 元的欠條，但由于他想中止與賣方的交易合 同，于是就拒付中介費(fèi)

4、，中介公司對(duì)此表示很無(wú)奈。記者連線了該中介公司高層管理人員，他認(rèn)為，簽訂合 同之前，賣方堅(jiān)持承諾“戶口是自己的，而且在 7 月 10 日 前遷出”，中介也是被欺瞞的一方，也是受害者。關(guān)于中介 費(fèi)問(wèn)題，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為，只要買賣雙方簽訂交易合同，中介就 有權(quán)拿到傭金，湯先生一直拖欠 6800 元的中介費(fèi)是不應(yīng)該 的。而湯先生則認(rèn)為，中介與賣方一起認(rèn)定戶口是賣房人的， 且能在約定期限內(nèi)遷出，他才簽訂了合同，中介對(duì)此事負(fù)有 連帶責(zé)任。為此，記者采訪了南京陶然居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公 司崔榮麗董事長(zhǎng)，她認(rèn)為， “中介公司一般會(huì)在買賣雙方簽 合同之前告訴戶口問(wèn)題，但如果賣方故意欺詐騙取合同，那 么中介和買房人都是受

5、害者。中介公司是沒有權(quán)利去派出所 查賣房人的戶口的，只有本人拿著產(chǎn)權(quán)證和身份證才能查到 房子的戶口。 ”律師：有權(quán)追究賣房人責(zé)任據(jù)了解， 6 月 19 日，湯先生在交 4000 元押金時(shí)簽訂了三方合同，約定違約 方須賠償損失 1萬(wàn)元；6月 24日，交萬(wàn)元首付款時(shí)簽訂了買 賣合同，沒有約定違約責(zé)任。湯先生能否中止合同并討回自己的萬(wàn)元呢，記者采訪了 南京道多律師事務(wù)所耿曉蓉律師。律師表示，買房人將自己 的戶口遷入所購(gòu)房屋，是與買房人今后能夠有效使用房屋有 密切聯(lián)系的問(wèn)題之一。因此，一般情況下，房屋買賣雙方都 會(huì)在房屋買賣合同中對(duì)買房人何時(shí)能夠?qū)⒆约旱膽艨谶w入 所購(gòu)房屋進(jìn)行約定。即使沒有約定，房屋的

6、產(chǎn)權(quán)交易與被交易房屋內(nèi)戶口問(wèn) 題之間的關(guān)系依法也應(yīng)該是這樣的： 1、房屋產(chǎn)權(quán)交易是一 種合同行為。 2、買房人將自己的戶口遷入自己購(gòu)買的房屋， 是買房人附隨合同自然應(yīng)當(dāng)獲得的權(quán)益；是房屋出賣方附隨 合同自然應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。所以，房屋出賣方不能及時(shí)保證 買房人將戶口遷入所購(gòu)買房屋，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。現(xiàn)在，房屋出賣方不能保證湯先生的戶口正常遷入該房 屋，是房屋出賣方?jīng)]有完全履行房屋出賣義務(wù)的具體表現(xiàn)， 是房屋中介方?jīng)]有完全履行中介服務(wù)內(nèi)容的具體行為。湯先 生有權(quán)追究房屋出賣方相關(guān)的法律責(zé)任，有權(quán)拒付中介服務(wù) 費(fèi)用。湯先生追究房屋出賣方相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)利主張，應(yīng) 該這樣來(lái)依法選擇自己行使權(quán)利的方式

7、：1、要求房屋出賣方全面履行房屋出賣合同，承擔(dān)不能全面履行房屋出賣合同 的違約責(zé)任或賠償責(zé)任； 2、在有證據(jù)能夠證明房屋出賣方 是惡意將存在不能解決戶口糾紛的房屋，基于轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)而將 房屋出賣給自己的情況下，湯先生有權(quán)要求解除該房屋買賣 合同，討回自己的萬(wàn)元并追究房屋出賣方相應(yīng)的賠償責(zé)任。原產(chǎn)權(quán)人出售房屋，不遷戶口的情況一旦發(fā)生則較難處 理。我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定戶籍歸公安部門管轄，所以目前法院 在審理房屋糾紛中，對(duì)戶口問(wèn)題一般不作判決，僅就戶口問(wèn) 題起訴的一般也不予受理。為避免出現(xiàn)上述問(wèn)題，購(gòu)房者在 購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂有關(guān)戶口遷移的條款， 不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時(shí)間，還

8、應(yīng)明確不及時(shí)遷移的法律后果。如規(guī)定每逾期一天，按房款總 額的百分之幾賠償損失等。一旦出現(xiàn)售房者延期履行或不履 行的情況，購(gòu)房者便可以根據(jù)合同約定，要求賠償損失。篇二：三種情況可解除購(gòu)房合同破解四種常見認(rèn)購(gòu)陷阱 三種情況可解除購(gòu)房合同破解四種常見認(rèn)購(gòu)陷阱XX-01-07 10:25:51 我要評(píng)論 (0)分享到: 法律百寶箱導(dǎo)讀：三種情況可解除購(gòu)房合同破解四種 常見認(rèn)購(gòu)陷阱 北京青年報(bào) 當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)您可要求開 發(fā)商解除購(gòu)房合同，退房退款。 - 一是開發(fā)商違反提前約定 時(shí) 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，您可在合同中與開發(fā)商約定某些解 除三種情況可解除購(gòu)房合同破解四種常見認(rèn)購(gòu)陷阱 北京 青年報(bào) 當(dāng)出現(xiàn)以下情

9、況時(shí)您可要求開發(fā)商解除購(gòu)房合同， 退房退款。 - 一是開發(fā)商違反提前約定時(shí) 在簽訂購(gòu)房合同時(shí)， 您可在合同中與開發(fā)商約定某些解除購(gòu)房合同的條件 ( 如綠 化、保安、購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)校等住房配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到三種情況可解除購(gòu)房合同破解四種常見認(rèn)購(gòu)陷阱 北京青年報(bào)當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)您可要求開發(fā)商解除購(gòu)房合同，退房 退款。 -一是開發(fā)商違反提前約定時(shí)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，您可在合同中與開發(fā)商約定某些解 除購(gòu)房合同的條件 ( 如綠化、保安、購(gòu)物、醫(yī)療、學(xué)校等住 房配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到什么程度 ) ，當(dāng)交房時(shí)這些條件達(dá)不到時(shí)， 您可要求解除合同，退房退款。 我國(guó)合同法第九十三 條規(guī)定，“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。

10、解除合同 的條件成立時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。 ”可見，當(dāng)商品房買賣合同中約定的解除條件出現(xiàn)時(shí)，買房人有權(quán)根據(jù)合同法 的有關(guān)規(guī)定行使解除合同的權(quán)利。同時(shí)， 合同法第九十 七條還規(guī)定： “合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng) 履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原 狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 ” 由此可見，當(dāng)開發(fā)商違約導(dǎo)致合同解除時(shí)應(yīng)承擔(dān)由此給買家造成的損失。最高人民法院于 XX年5月7日公布、6月1 日起施行的關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問(wèn)題的解釋 ，進(jìn)一步明確規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格及不 能如期取得房產(chǎn)證時(shí)，可退房和要求賠償。 - 二是開發(fā)商不 具

11、備法定的銷售條件時(shí) 如果貸款買房后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不具備法定的銷售條件，銷 售行為違法等違約性情況導(dǎo)致合同解除時(shí)，您可要求退房退 款。因?yàn)殚_發(fā)商與您簽訂的購(gòu)房合同及買方與按揭銀行簽訂 的借款合同是屬無(wú)效，按照合同法關(guān)于無(wú)效合同的處理 原則，您有權(quán)要求開發(fā)商返還房?jī)r(jià)款，并有權(quán)要求開發(fā)商賠 償該部分的銀行利息損失。對(duì)于銀行貸款部分，您可要求開 發(fā)商將銀行貸款本金返還或由開發(fā)商償還給銀行，而對(duì)于您 已支付的貸款利息，應(yīng)由開發(fā)商予以賠償。 - 三是當(dāng)開發(fā)商 交房延誤時(shí) 當(dāng)開發(fā)商交房延誤時(shí)您可向開發(fā)商發(fā)出解約通知，解除 購(gòu)房合同，要求退房退款。開發(fā)商應(yīng)返還您先行支付的購(gòu)房款本金。對(duì)于銀行貸款部分，要求開發(fā)商做

12、相應(yīng)賠償值得注意的是，解除與開發(fā)商的住房買賣合同并不同時(shí)、 也不必然導(dǎo)致與銀行的住房借款合同的解除，如因此停止向 銀行付款明顯是違反借款合同義務(wù)的，會(huì)導(dǎo)致因購(gòu)房人違反 借款合同而造成購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。因此，您應(yīng)在與開 發(fā)商就解除合同達(dá)成一致后再到銀行辦理解除借款合同的 手續(xù)。 -文遲智廣 -陷阱一：“定金”寫“訂金”王先生看中了某小區(qū)的一套房子，與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu) 書，交了 1 萬(wàn)元定金，但在認(rèn)購(gòu)書和收據(jù)中均寫的是訂金。 事后，開發(fā)商因經(jīng)費(fèi)等原因?qū)е鹿こ掏９?。張先生要求開發(fā) 商雙倍返還，開發(fā)商只同意單倍返還。點(diǎn)評(píng)定金與訂金只有一字之差，但二者的法律意義大不相同。 定金是一個(gè)專門的法律概念，

13、其目的主要在于對(duì)合同的成立、 履行起擔(dān)保作用，并有特定的定金規(guī)則，即“給付定金的一 方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一 方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ”而訂金不是 一個(gè)法律概念，不能對(duì)合同起到擔(dān)保作用。出現(xiàn)違約時(shí)，也 不能適用定金規(guī)則進(jìn)行處理，一般只能按照預(yù)付款進(jìn)行處理， 即接受預(yù)付款的一方不履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)返還預(yù)付款、 賠償損失等違約責(zé)任。因此，本案中，王某只能要求開發(fā)商單倍返還及賠償其因此受到的損失。提醒 購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書和拿到收款收據(jù)時(shí)，應(yīng)注意審查其 中的用詞，不要把“定金”寫成“訂金” 。- 陷阱二：認(rèn)購(gòu)書 中有陷阱條款張某在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書中規(guī)

14、定： “買方應(yīng)在簽訂 認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起 15 日內(nèi)前來(lái)簽訂正式合同，否則，所收定 金不予退還。 ”后張某在規(guī)定期限內(nèi)去與開發(fā)商商談合同事 宜，但由于在某些條款上存在分歧而沒有達(dá)成協(xié)議。張某要 求返還定金，遭到拒絕，開發(fā)商的理由是張某在規(guī)定期限內(nèi) 未與其簽訂正式合同。 點(diǎn)評(píng)該條款是一個(gè)陷阱條款，開發(fā)商通常堅(jiān)持認(rèn)為，無(wú)論何 種原因?qū)е聸]有簽訂正式合同，都屬于購(gòu)房者違約，不退所 收定金。并往往以此要挾買方接受一些不公平的條款或拒不 接受買方提出的合理要求。 提醒房屋買賣非常復(fù)雜，一個(gè)小的分歧就可能導(dǎo)致無(wú)法簽訂 正式的合同。因此，購(gòu)房人在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，可將該條款改 為“買方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起 15

15、日內(nèi)前來(lái)與賣方商談 正式合同，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收 定金應(yīng)予退還。 ”- 陷阱三：商談合同沒有證據(jù)劉某在與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定“買方應(yīng)在簽訂認(rèn) 購(gòu)協(xié)議之日起 15 日內(nèi)前來(lái)與賣方商談?wù)胶贤?，如因?qū)?同條款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收定金應(yīng)予退還。 ”在 15 日內(nèi)， 劉某依約前往， 但因?qū)Ψ课萁桓稌r(shí)間上存在分歧而 未能簽署合同。 15 日后，劉某前去索要定金，開發(fā)商以劉某 在規(guī)定期限內(nèi)沒有與其商談合同為由拒退定金。點(diǎn)評(píng)本案中，有關(guān)條款非常完備，但劉某是否一定能要回定 金呢？通常情況下，答案是否定的，因?yàn)槠湟话銦o(wú)法拿出其 曾經(jīng)前來(lái)與開發(fā)商商談合同的證據(jù)，所以只能吃啞

16、巴虧。提醒購(gòu)房人前往與開發(fā)商商談合同時(shí)，應(yīng)注意保留證據(jù)。如 簽訂會(huì)談?dòng)涗?，或讓開發(fā)商簽署購(gòu)房人前來(lái)商談合同的確認(rèn) 書等。 - 陷阱四：無(wú)書面認(rèn)購(gòu)協(xié)議方某看中了一套房屋，交了定金，但沒有與開發(fā)商簽訂 認(rèn)購(gòu)書，只有口頭協(xié)議，定金收據(jù)上也沒寫所定房號(hào)。后開 發(fā)商又將該房賣于他人。方某要求購(gòu)買該房，遭到拒絕。點(diǎn)評(píng)口頭協(xié)議很難保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，而一張連房號(hào)也 沒寫的收據(jù)對(duì)開發(fā)商沒有任何約束力。方某遭拒也就見怪不 怪了。提醒購(gòu)房人交定金前應(yīng)與開發(fā)商簽訂書面認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議中 應(yīng)當(dāng)包含合同的主要條款，如房號(hào)、價(jià)格、面積等。否則， 該認(rèn)購(gòu)書只是一種意向，對(duì)開發(fā)商沒有約束力。篇三：按揭買房貸款沒有貸下來(lái)可以和

17、開發(fā)商解除合同嗎請(qǐng)問(wèn)開發(fā)商可以跟我解除合同嗎律法 友“難得糊涂”問(wèn)：我以貸款形式向開發(fā)商購(gòu)買了一套商品房，現(xiàn)在因?yàn)槲业脑?，貸款辦不下來(lái)，請(qǐng)問(wèn)開發(fā)商可以跟我解除合同嗎？李華陽(yáng)律師： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第二十三條規(guī)定，商品 房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一 方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合 同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損 失。來(lái) 源 （ 華 陽(yáng) 專 欄 ） ：/Lawyer/UserID=lihuayang&id=XX01272542 推薦法律知識(shí)閱讀： （律法知識(shí)搜： http:/ ）1

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19、 篇四：購(gòu)房者滿足哪些條件可解除房屋買賣合同 購(gòu)房者滿足哪些條件可解除房屋買賣合同？ 針對(duì)于退 房的話題，在購(gòu)房者與開發(fā)商之間存在者一定數(shù)量的糾紛， 其中有一部分是因購(gòu)房者提出解除房屋買賣合同，單方退房 引起的糾紛，但是購(gòu)房者提出退房必須符合一定的條件，否 則，不僅達(dá)不到退房目的，反而還要承擔(dān)單方違約責(zé)任，因 此購(gòu)房者單方提出退房前，一定要審視自己提出的退房要求 是否符合一定的退房條件。退房的條件有那些類型對(duì)依據(jù)目前的法律規(guī)定 , 可以退房的條件主要包括約定 條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開發(fā)商在購(gòu)房 合同中約定可以退房的條件。根據(jù)合同法規(guī)定的基本原 則 , 雙方當(dāng)事人約定了退房的具

20、體條件 , 且購(gòu)房者又能證明 該條件成立 , 若購(gòu)房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí) , 購(gòu) 房者可以起訴至法院或依據(jù)合同的仲裁條款申請(qǐng)仲裁要求 退房。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定 , 購(gòu)房者可以退房的條件。 具備法定退房條件的，即使合同沒有規(guī)定，購(gòu)房者也可單方 提出退房。在法定條件和約定條件中，約定條件比較重要， 一些開發(fā)商為了制約購(gòu)房者退房，往往在房屋買賣合同中約 定比較苛刻的不對(duì)等的條件，這就需要購(gòu)房者在簽定合同時(shí) 要充分的考慮雙方約定的退房條件。實(shí)踐中退房情形有哪幾種 一般情況下購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾項(xiàng) :一、是開發(fā)商延期交付房屋。這種情況是目前買房人最 可能遇到的一種情況。即合

21、同中約定的交房日期已到 , 業(yè)主 們卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知或者房子不具備入住條 件。根據(jù)司法解釋的規(guī)定 , 開發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后在三 個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的 , 購(gòu)房人就有權(quán)要求開發(fā)商退 房 , 并要求返還訂金或支付房款利息 ; 實(shí)踐中我們經(jīng)常碰到 這樣的合同條款：合同中規(guī)定開發(fā)商的交房時(shí)間，每逾期一 日，開發(fā)商支付已付房款萬(wàn)分之一違約金，逾期超過(guò)三或六 個(gè)月，購(gòu)房人可以退房，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)已付房款萬(wàn)分之一的 違約金，這種違約金約定過(guò)低，既不能彌補(bǔ)購(gòu)房人損失，又 不能對(duì)開發(fā)商起到制約作用。二、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全 , 導(dǎo)致合同無(wú)效。目前開發(fā)商 必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不

22、全 , 就屬 于違法操作 , 與買房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú) 效合同 , 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人交納的房款。三、開發(fā)商沒有經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。在購(gòu)房 人與開發(fā)商簽訂的合同中 , 一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之 前, 必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則 , 開發(fā)商就構(gòu)成違約 , 購(gòu)房人 有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房人同意而擅自變更房屋戶型、 朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況 , 購(gòu)房人可以依據(jù)合同約定要 求開發(fā)商退房 ; 這里要注意的是，開發(fā)商在書面通知購(gòu)房人 設(shè)計(jì)變更后，購(gòu)房人如不同意設(shè)計(jì)變更，要求退房的，應(yīng)在 約定或法定的期限內(nèi)提出書面退房申請(qǐng)，并且保存有關(guān)開發(fā) 商收到書面申請(qǐng)的證據(jù)， 否則就

23、喪失解除合同、 退房的權(quán)利， 或無(wú)證據(jù)證實(shí)已在規(guī)定期限向開發(fā)商提出過(guò)退房申請(qǐng)。造成 不利的局面。四、就是房屋面積誤差超過(guò) 3%。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè) 面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3%,購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息 ; 這里要注意，合同中如對(duì)面積 誤差的處理方式有相反約定的，按合同處理。實(shí)踐中開發(fā)商 往往在合同中選擇面積誤差時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算，這種看似公平的約 定，其實(shí)不公平，他剝奪了購(gòu)房人在一定條件下 （ 房屋面積 誤差超過(guò) 3%）退房的權(quán)利和要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任 的權(quán)利。五、房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用 , 購(gòu)房人可以提出退

24、房并要求開發(fā)商賠償損失 ;六、房子存在抵押或其它經(jīng)濟(jì)糾紛等情況時(shí)，業(yè)主也可 要求退房。比喻開發(fā)商出現(xiàn)一房?jī)少u或一房多賣、或者賣房 前后私自將房屋抵押，造成購(gòu)房者購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)。以上就是現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的比較多的幾種購(gòu)房人可以退房 的情況。摘自廣州樓盤 http:/html/news/XX12/ 篇五：識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款技巧 識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款技巧合同法第 2 條規(guī)定： 本法所稱的合同是平等主 體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán) 利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 當(dāng)事人必須就合同的主要條款協(xié)商一 致。即合同必須是經(jīng)過(guò)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的法。所謂協(xié)商 一致，就是指經(jīng)過(guò)談判、討價(jià)還價(jià)

25、后達(dá)成的相同的、沒有分 歧的看法。以下是小編今天要與大家分享的：識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款的方法技巧。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀 !如何識(shí)別對(duì)購(gòu)房人不利的合同條款：一、合同約定： 暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在 5%， 如誤差超過(guò) 5%，按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。 從目前了解的情況看， 購(gòu)房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié) 算，吃虧的肯定是購(gòu)房者，由此可見，上述條款對(duì)張先生的 不利是十分明顯的。二、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng) 按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金 等，而發(fā)展商若沒有按時(shí)交房，卻什么懲罰措施也沒有。律師說(shuō)法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者

26、 卻忽略了?，F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購(gòu)房 者卻無(wú)可奈何的情況，就是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲 罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu) 房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者才有計(jì)可施， 有權(quán)可維護(hù)。三、合同約定：若因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不可 抗力，與開發(fā)商無(wú)關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說(shuō)法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問(wèn)題屬 不可抗力，若真的因施工問(wèn)題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違 約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán) 證。律師說(shuō)法：這里面有兩個(gè)問(wèn)題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很 多人沒有意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商

27、交房時(shí)通知購(gòu) 房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先 交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來(lái)購(gòu)房者還是住不進(jìn) 新房。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī) 定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問(wèn)題 就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合 同里卻沒有規(guī)定，以至于問(wèn)題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng) 明確為：若不能按時(shí)辦理，則可約定違約金或可解除合同， 要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先 生的合同附件里，只約定 預(yù)留電話線、有線電視插座、管 道煤氣入戶、 24 小時(shí)熱水 卻沒有說(shuō)明這些功能在入住時(shí)是否

28、能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎 么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他 購(gòu)房者的注意。慎簽購(gòu)房合同許多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情 況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況 下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí) 只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購(gòu)房合同從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的情況往往貽害無(wú)窮。山東誠(chéng)功律 師事務(wù)所楊志民律師提醒購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：五證 要嚴(yán)格審查 購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的五證 原件， 五證指：建設(shè)工程規(guī)劃許可 、國(guó)有土地使用權(quán)證 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程開工建設(shè)許可證 、

29、商 品房銷售 （預(yù)售）許可證。在五證 中，最重要的是土地 使用證和商品房銷售 （ 預(yù)售） 許可證，它表明所售房屋 是合法項(xiàng)目。如果房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢 站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出 具住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書 。認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽 購(gòu)房者在簽訂正式商品房買賣 （預(yù)售） 合同前，開 發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議 ，并交納一定數(shù)額的 定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房合同有一段時(shí)間，有 些購(gòu)房者可能不想購(gòu)買已預(yù)訂的房子，也有部分購(gòu)房者由于 不能與開發(fā)商達(dá)成一致，而沒有簽訂合同。這時(shí)定金能否要 回就與所簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有很大的關(guān)系。如果認(rèn)購(gòu)協(xié)議中沒有寫明未簽訂購(gòu)房合同定金

30、是 否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)協(xié)議 中規(guī)定 購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的 證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房合同，逾期購(gòu)房者所交認(rèn) 購(gòu)金 （ 或定金、誠(chéng)意金 ） 不予退還 等此類條款。購(gòu)房者特別 要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談 了合同但因其他原因無(wú)法達(dá)成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同 ，除主合同要件外還 包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯?積構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件是主 合同組成部分，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定， 是對(duì)主合同沒有約定部分的重要補(bǔ)充。合同附件與主合同具有同等的法律效

31、力。 購(gòu)房者在洽購(gòu)房屋時(shí)開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。 購(gòu)房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購(gòu)房者在 訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)書 面合同中。如果開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購(gòu)房者可以根據(jù) 相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。篇六：購(gòu)房者逾期還貸開發(fā)商能否解除合同 購(gòu)房者逾期還貸開發(fā)商能否解除合同 案情介紹：XX 年 10 月，原告廣西玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被 告何某簽商品房屋買賣合同 ，向被告出售某商城第 001 號(hào)房屋。商品房屋買賣合同約定：被告何某購(gòu)買房屋采 用銀行按揭付款方式購(gòu)買；在原告承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任期間 , 被告如果三個(gè)月或累計(jì)三個(gè)月未能按期償

32、還貸款本息的 , 原告有 權(quán)解除合同 , 收回房屋，并從原告所交房款中扣除向銀行墊 付的月供款 . 。但商品房屋買賣合同簽訂后，被告未能 按期向中國(guó)建設(shè)銀行償還借款本息，且累計(jì)已經(jīng)超三個(gè)月。 為此，中國(guó)建設(shè)銀行將原、被告訴至法院，訴訟期間，原告 玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司替被告何某結(jié)清了截止于XX 年 12月前欠中國(guó)建設(shè)銀行的貸款本息和墊付其他費(fèi)用。XX 年 11月 18 日，原告玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)郵局專遞向被 告何某所提供的送達(dá)地址寄送了解除商品房買賣合同的通 知, 告知被告解除商品房屋買賣合同 , 收回出售給原告的 房屋，歸原告所有。 被告于次日收到原告的解除通知。 為此， 原告玉林市

33、某房地產(chǎn)開發(fā)公司訴至本院，請(qǐng)求確認(rèn)其與被告 簽訂的商品房屋買賣合同于 XX年11月19日解除，并 判決某城第某號(hào)房屋歸原告所有。爭(zhēng)議焦點(diǎn)：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是購(gòu)房者逾期償還銀行貸 款，作為出售方的開發(fā)商能否解除合同， “收回”房屋？ 主要觀點(diǎn)及理由：一種觀點(diǎn)認(rèn)為， 商品房屋買賣合同是原、被告雙 方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，合同合法、有 效，受法律保護(hù)。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履 行自己的義務(wù) , 遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中 , 被告何某未能按 期向中國(guó)建設(shè)銀行償還借款本息，且累計(jì)已經(jīng)超三個(gè)月，違 反了合同的約定，是原告替被告結(jié)清了被告欠中國(guó)建設(shè)銀行 的貸款本息和墊付其他費(fèi)用。被

34、告何某的行為構(gòu)成了合同違 約，違背誠(chéng)實(shí)信用原則。原告玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù) 法律的規(guī)定對(duì)解除與被告的商品房屋買賣合同做了事實(shí) 上、程序上的工作，依法應(yīng)當(dāng)對(duì)原告主張的解除與被告何某 簽訂的商品房屋買賣合同和收回某商城第 001 號(hào)房屋的 訴訟請(qǐng)求予以支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管雙方在合同里約定的了被告逾 期三個(gè)月不償還銀行貸款及利息的，原告可以解除合同，收 回房屋，但是由于原、 被告已履行完畢 商品房屋買賣合同 原告不能提出解除合同，并且原告無(wú)權(quán)收回已出售給被告的 某商城第 001 號(hào)房屋。筆者分析： 第一，關(guān)于本案是否缺少訴訟當(dāng)事人問(wèn)題本案的訴訟當(dāng)事人為原告玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司與 被告何某

35、。筆者認(rèn)為，盡管本案為商品房買賣合同糾紛，但 是在被告已將所購(gòu)商品房作為抵押物抵押給銀行后，中國(guó)建 設(shè)銀行就是某商城第 001 號(hào)房屋的抵押權(quán)人。原告起訴請(qǐng)求 法院確認(rèn)其已解除與被告簽訂的商品房買賣合同及某商 城第 001 號(hào)房屋歸其所有，在中國(guó)建設(shè)銀行未申請(qǐng)參加訴訟 的情況下，法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)追加某商城第 001 號(hào)房屋的抵押 權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行作為本案第三人參加訴訟，因?yàn)榈盅簷?quán)人 中國(guó)建設(shè)銀行與本案的處理結(jié)果具有直接的利害關(guān)系。 第二，關(guān)于商品房屋買賣合同能否解除 筆者認(rèn)為， 在原、被告簽訂商品房屋買賣合同 后， 雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，被告的義務(wù)是按約 定支付購(gòu)房款，原告的義務(wù)是

36、在收到購(gòu)房款后向被告交付房 屋。在本案中，被告采取按揭貸款的方式向原告玉林市某房 地產(chǎn)開發(fā)公司支付了全部購(gòu)房款，履行了其支付購(gòu)房款的合 同義務(wù)，而原告也依約向被告交付了所購(gòu)房屋，此時(shí)雙方均 按照合同約定履行了各自義務(wù)，根據(jù)合同法第九十一條 的規(guī)定，債務(wù)已經(jīng)按照約定履行的，合同的權(quán)利義務(wù)終止。 即原告玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告何某在商品房屋買 賣合同的合同權(quán)利義務(wù)已終止，原告方?jīng)]有權(quán)利再主張解 除商品房屋買賣合同 。第三，關(guān)于原告能否“收回”某商城第 001 號(hào)房屋 原、被告依約履行各自合同義務(wù)后，原告取得了出售 房屋所得對(duì)價(jià)，而被告按揭貸款支付完購(gòu)房款后也相應(yīng)取得 房屋，即某商城第 001

37、號(hào)房屋的權(quán)屬屬于被告何某。與此同 時(shí)，被告為獲得銀行貸款以支付房款給原告，已將所購(gòu)房屋 按揭抵押給了銀行，與銀行存在抵押貸款關(guān)系，抵押權(quán)人為 中國(guó)建設(shè)銀行，抵押人為被告何某。在抵押期間，抵押物的 處分受到嚴(yán)格的限制。根據(jù)擔(dān)保法第四十九條的規(guī)定， 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵 押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，而且轉(zhuǎn)讓抵 押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提 供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。所以， 原、被告在商品房買賣合同里約定被告逾期不償還銀行到期 貸款本金及利息的，原告可以“收回

38、”所出售商品房應(yīng)當(dāng)無(wú) 效，也無(wú)權(quán)單方“收回”所出售商品房。第四，關(guān)于本案的擔(dān)保追償問(wèn)題 在何某逾期償還到期借款本金和利息后，中國(guó)建設(shè)銀 行向玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)公司主張擔(dān)保責(zé)任，玉林市某房地 產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后即享有向本案的被告何某主張 擔(dān)保追償責(zé)任，要求被告何某返還其已向中國(guó)建設(shè)銀行負(fù)擔(dān) 的相關(guān)費(fèi)用。這與本案屬于不同的法律關(guān)系，玉林市某房地 產(chǎn)開發(fā)公司可以另案主張。綜上，筆者認(rèn)為，針對(duì)本案發(fā)生的糾紛，玉林市某房地 產(chǎn)開發(fā)公司只能向被告何某主張其已承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任，而無(wú) 權(quán)主張解除商品房買賣合同和確認(rèn)商城第001 號(hào)房屋歸其所有，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的上述訴訟請(qǐng)求。篇七：開發(fā)商不交房我可以解

39、除購(gòu)房合同嗎？ 我可以解除購(gòu)房合同嗎？律法 友“張開”問(wèn)：我向開發(fā)商購(gòu)買了一套商品房，到期后開發(fā)商一直不交付，經(jīng)我催告后已經(jīng)過(guò)去四個(gè)月了，開發(fā)商還是沒交付，請(qǐng)問(wèn)我可以解除購(gòu)房合同嗎？李華陽(yáng)律師： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第十五條規(guī)定， 根據(jù)合 同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人 遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行， 當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定 的除外。來(lái) 源 （ 華 陽(yáng) 專 欄 ） ： /Lawyer/UserID=lihuayang&id=XX01212509 推薦法律知識(shí)閱讀： （律法知

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41、關(guān)視頻 /law/律法提供( HTTP:/ ) 篇八：購(gòu)房合同不合理能修改嗎 篇一：購(gòu)房合同常見的十處不公平、不合理 由于消費(fèi)者與開發(fā)商在市場(chǎng)交易中強(qiáng)烈的地位差距，面 對(duì)通稱的購(gòu)房霸王合同，大部分消費(fèi)者都是忍氣吞聲，任其 宰割，小部分消費(fèi)者即使知道其霸王，又說(shuō)不出個(gè)理由，往 往被口如舌簧的售樓小姐或樓盤按揭律師三兩句就抵回去 了。其實(shí)，歸根到底，是沒有弄清霸王合同霸在何處？以及 缺乏對(duì)購(gòu)房合同所涉及的法律知識(shí)的基本了解?，F(xiàn)總結(jié)購(gòu)房 合同常見的十處不公平、不合理的地方，供消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)參 考：一霸：簽約安排在付完首付后目前簽約的基本程序是：交定金 - 簽認(rèn)購(gòu)書 - 交首付 - 簽購(gòu)房合同，所以很多

42、消費(fèi)者在交完首付款以后，正式簽約 時(shí)才發(fā)現(xiàn)合同條款不公平、 不合理， 如果對(duì)方堅(jiān)持不改合同， 只能是憋一肚子悶氣。所以消費(fèi)者要占據(jù)主動(dòng)權(quán)，最好是繳 納定金時(shí)就要求查閱合同范本?，F(xiàn)在的樓盤一般比較規(guī)范， 會(huì)按照建設(shè)局及房管局的要求在大廳展示范本，消費(fèi)者可別 省這么點(diǎn)時(shí)間，最好先去留意一下，有不合理的地方及時(shí)指 出，并在此時(shí)就可以向開發(fā)商提出要求變更相關(guān)條款。二霸：合同內(nèi)容單方擬定 目前購(gòu)買商品房，由于受到房管部門的備案管制，都要 求按照廣東省建設(shè)廳、廣東省工商行政管理總局頒發(fā)的商 品房買賣合同范本 gb/ 執(zhí)行，且，開發(fā)商在取得預(yù)售證時(shí) 又必須要房管部門提交合同范本，一是政府為了監(jiān)管合同條 款是

43、否合理（基本沒什么作用） ，二是為了方便在絡(luò)上簽訂 合同。所以開發(fā)商一般都打著 “合同范本已備案， 不能更改” 為幌子來(lái)忽悠消費(fèi)者，其實(shí)，細(xì)心的消費(fèi)者可以發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房 合同里有許多是有下劃線的地方，本律師告訴你：劃線的地 方是可以協(xié)商的、更改的！那是開發(fā)商單方制定的條款，非 政府制定的范本內(nèi)容。本律師在接受業(yè)主陪購(gòu)時(shí)，通過(guò)與開 發(fā)商的積極溝通， 大都打破了 “合同不能更改” 的霸王定律。三霸：面積稀里糊涂消費(fèi)者買的是建筑面積，結(jié)果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偭私?0%，真正能享有的套內(nèi)建筑面積一下就“縮水”了。據(jù)前段時(shí)間的媒 體報(bào)道，某樓盤共同分?jǐn)偯娣e達(dá)到70%多！可謂全國(guó)之最，本律師沒眼福親臨該樓盤參觀，是否是電

44、梯大過(guò)主臥，過(guò)道 大過(guò)客廳，而居住在火柴盒？其實(shí)，業(yè)主完全享有對(duì)房屋的 知情權(quán)，分?jǐn)偯娣e是如何構(gòu)成的，每棟樓的分?jǐn)偯娣e在哪？ 都可以要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙或測(cè)繪報(bào)告，這樣心里也就 有個(gè)數(shù)，不會(huì)買的稀里糊涂了。至于贈(zèng)送的綠地、天臺(tái)、入 戶花園、閣樓更要詳細(xì)寫進(jìn)合同。并約定好面積差異如何解 決（詳見本律師的文章東莞購(gòu)房法律問(wèn)答（二） ）。四霸：簽合同時(shí)不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議 可能很少有消費(fèi)者能仔細(xì)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，繼而被開發(fā)商 及物業(yè)公司鉆了空子，買房時(shí)說(shuō)好物業(yè)費(fèi)一塊八，收樓卻發(fā) 現(xiàn)變成了兩塊二。其實(shí)在購(gòu)房合同中，早就有對(duì)物業(yè)管理的 約定。商品房買賣合同范本第三條第五款： “買受人在簽 訂本買賣合同時(shí)

45、，應(yīng)與出賣人或者其委托的物業(yè)管理公司簽 訂前期物業(yè)管理協(xié)議 ?！北究畹摹皯?yīng)”在法律上即 “應(yīng)當(dāng)”， 法律意義上“應(yīng)當(dāng)”與日常說(shuō)的“必須”是一個(gè)意思。這就 是說(shuō)，在簽購(gòu)房合同時(shí)，必須與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同。消 費(fèi)者應(yīng)在此引起注意，此時(shí)簽了物業(yè)合同，收樓時(shí)任憑他怎 么提高都有了保障了。 五霸：房款不入預(yù)售款專用賬戶房款必須入預(yù)售款專用賬戶，近段時(shí)間被熱議，我還以 為是新規(guī)定呢，其實(shí)東莞建設(shè)局及房管局早幾年就有了這樣的規(guī)定，只是執(zhí)行力度不夠，很少有房款能入預(yù)售款專用賬戶?，F(xiàn)在國(guó)家政策出臺(tái)后，相信執(zhí)行力度會(huì)大的多了。這是 對(duì)消費(fèi)者很有力的保護(hù)措施，能有效防范開發(fā)商“空手套白 狼”及爛尾樓的發(fā)生。故消費(fèi)

46、者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的賬號(hào)不是 預(yù)售款專用賬戶時(shí)，可要求其提供，否則可向建設(shè)局及房管 局投訴。六霸：延遲交樓違約金過(guò)低 本律師見過(guò)最低的違約金為每日萬(wàn)分之零點(diǎn)一，以一套50 萬(wàn)的房子為例，逾期交付的，一天僅 5 元！弄的消費(fèi)者怨聲載道，有不服氣的業(yè)主，打起了官司，提出該條款顯失公 平，要求按銀行同期貸款利率計(jì)算違約金，但判決結(jié)果并不 理想，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為這是雙方真實(shí)意思表示。所以，顯失公 平是個(gè)比較寬泛的概念，沒有強(qiáng)有力的證據(jù)支持，法院也是 比較慎用的。這就要求消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)力爭(zhēng)提高違約金。七霸：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更不經(jīng)過(guò)業(yè)主同意 這條霸王之處很讓業(yè)主受傷?？捶繒r(shí)窗外紅花綠草，收 樓時(shí)卻多了個(gè)垃圾站？看

47、房時(shí)地下室是車庫(kù)，收樓時(shí)變成了 配電房？如果發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，這要從兩個(gè)方面來(lái)分析， 一、如果購(gòu)房時(shí)設(shè)計(jì)圖紙有的內(nèi)容， 則不屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更， 業(yè)主主張權(quán)利比較困難，這要購(gòu)房時(shí)要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖 紙，特別是一樓、樓頂?shù)臉I(yè)主。二、如果購(gòu)房時(shí)沒有的而收 房時(shí)增加或變更的，則屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。消費(fèi)者可以按照 商品房買賣合同范本第十條的約定來(lái)主張權(quán)利： “該商 品房預(yù)售后，出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè) 計(jì)。確需變更的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意，不同意變 更的買受人可要求終止買賣合同。 ”八霸：不按收樓通知收樓視為交接 開發(fā)商一般都會(huì)在購(gòu)房合同第十一條單方制定諸如“出 賣人向買受人發(fā)出交

48、付使用通知之日起滿 * 日即視為該商 品房已經(jīng)交付”的條款。這里存在一個(gè)很重要的問(wèn)題：業(yè)主 沒按期收樓，超過(guò)時(shí)間收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在許多質(zhì)量問(wèn)題，開 發(fā)商卻以此為由拒絕維修或拒付延遲收樓違約金，怎么辦呢？ 本律師在此提醒消費(fèi)者：消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)按通知如期去驗(yàn)房，如 果發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，可書面要求其維修整改，這樣才能追要 延遲交樓的違約金或退房，詳見本律師的文章東莞購(gòu)房法 律問(wèn)答（三）。九霸：辦不到房產(chǎn)證不退房房產(chǎn)證是買受人享有房屋不 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)憑證。對(duì)于租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、入戶等有著極為 重要的作用。辦不到房產(chǎn)證的房子就像沒有戶口的黑小孩， 很多事都受到限制。房產(chǎn)證條款具體體現(xiàn)在商品房買賣合 同范本第十五條

49、， “如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī) 定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項(xiàng)處 理： 1、買受人退房 .2 、買受人不退房 .3 、 ?！比缟?， 第 3 項(xiàng)是開發(fā)商單方制定的，選擇第幾項(xiàng)也幫業(yè)主填好了， 服務(wù)可真謂周到啊！本律師見過(guò)的開發(fā)商合同，基本沒有選 擇第 1 項(xiàng)的。政府范本辛辛苦苦寫的第一條，直接被開發(fā)商 咔嚓了。消費(fèi)者對(duì)這條要特別引起注意，否則辦不到房產(chǎn)證 吃啞巴虧 !一定要同時(shí)選擇第 1 項(xiàng)退房條款或在第 3 項(xiàng)中約 定退房，以及辦理房產(chǎn)證的期限。十霸：貸不到款需一次性支付 國(guó)家家屢次進(jìn)行調(diào)控，銀行貸款政策更是變化多端，半 夜出新聞?wù){(diào)息是常事，這就苦了按揭業(yè)主，本來(lái)省

50、吃省喝窮 其祖輩三代湊好首付款，資料一提交到銀行，壞了！政策變 了，要多付一成首付！還需要提供 1 年以上社保證明 . 面 對(duì)變化無(wú)常的政策，開發(fā)商早就在購(gòu)房合同中制定了對(duì)策： 因出賣人貸款不能的，需一次性付款！這種官司打到法院， 大部分業(yè)主敗訴，究其原因：合同已對(duì)付款方式做了約定， 不能按揭貸款，要一次性付！這對(duì)業(yè)主是多么的不公平??！ 很多人因此不得不選擇違約。這就要求消費(fèi)者對(duì)這些條款進(jìn) 行慎重審查，不合理的、顯示公平的一定要據(jù)理力爭(zhēng)，必要 時(shí)搬出法律予以對(duì)抗。篇二：簽購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng) 簽 購(gòu)房合同注意事項(xiàng)一 查證 1最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一 個(gè)是預(yù)售許可證。一定要看

51、原件。要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋 是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)， 以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 品房預(yù)售，開放經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同， 預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣 級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。明確房產(chǎn)證辦理 的具體時(shí)間以及無(wú)房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人 應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起90 日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 （ 第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交 付使用后6 0日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的 資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的3 0日里，由買受人辦 理產(chǎn)權(quán)

52、登記手續(xù) ）3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證 后方可交付使用，無(wú)住宅交付使用許可證的，公安部門 不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向消 費(fèi)者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書 ，并按 住宅質(zhì)量保證書的約定承擔(dān)保修責(zé)任。確保將來(lái)順利的 辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積 （自己 分?jǐn)偟墓妹娣e ）及其測(cè)量方法要明晰。具體做法： a, 應(yīng)在 條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及 具體平米數(shù)、 使用面積平米數(shù)、 建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的 公攤面積的數(shù)字，而且

53、要約定公攤的是哪一部分，要確定公 攤的位臵?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí) 候是公用的面積。c, 其他：所購(gòu)樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位 臵示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。另 外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用 面積不能大于 1%，或者 %；另一種，約定面積誤差比絕對(duì)值 在 3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。某些開發(fā)企 業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化為“多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié) 算”，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款 要詳細(xì)地把質(zhì)量要

54、求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生 間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、 等級(jí)，建材配備清單、 等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單， 水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí) 等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì) 期等。 （ 下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等 問(wèn)題）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套 建筑正常運(yùn)行的承諾時(shí)，合同要求雙方對(duì)有關(guān)承諾的違約責(zé) 任作出處理約定。避免籠統(tǒng)地寫上“由出賣人繼續(xù)完善”或 是“由買賣雙方協(xié)商解決”，或干脆空白不填。另外要注意 樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說(shuō)明相符。如戶型、綠 化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對(duì)小區(qū)的承諾等， 可以以“附頁(yè)” 或“附條件

55、合同”的形式簽訂。下列情況，購(gòu)房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，有權(quán)要求解除合 同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使 用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格； 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存 在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣 人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行 或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由 出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)：多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付 標(biāo)準(zhǔn)，即“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。而國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分

56、期驗(yàn)收，否 則不得交付使用。確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。三交房時(shí)間和預(yù)期交房條件在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時(shí)間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時(shí)明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商 利用“合理順延”權(quán)利過(guò)長(zhǎng)延遲交樓時(shí)間。對(duì)于一些不合理 的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介 費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。要清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購(gòu)買地 下車庫(kù)應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià) 款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。房子的保修期限和范圍。對(duì)維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按 揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來(lái)，沒有辦下來(lái)

57、的原因比 較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因， 甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明 確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù) 購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。 比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客 觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，一般開發(fā)商通常把不可 抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重 大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī) 和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定 為不可抗力。建議一

58、定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù) 見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)， 不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后， 延期交房的時(shí)候， 他都可以說(shuō)我免責(zé)。五 補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng) 由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、 房地產(chǎn)、 法律等專業(yè)術(shù)語(yǔ)， 一般購(gòu)房人很難完全搞懂。因此，購(gòu)房人不要急于和開發(fā)商 簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來(lái)，找專家進(jìn)行咨詢，將 補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來(lái)，并對(duì)其進(jìn)行修改。同時(shí)由 于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護(hù)購(gòu)房人的條款很少，因 此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購(gòu)房人的條 款。如果開發(fā)商不能滿足購(gòu)房人以上的合理要求，那么，購(gòu) 房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。六 退房條件 如果出現(xiàn)以下八種情況，購(gòu)房人可提出退房。1. 實(shí)測(cè)面積與合同約