(項目管理)平頂山常綠桃花源項目投資分析報告

1、平頂山常綠桃花源 項目投資分析報告一項目的基本情況1 項目概況項目位于平頂山市，光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西，雙語幼兒園、實驗中 學(xué)、市一中、省質(zhì)量工程學(xué)院、平頂山市職業(yè)技術(shù)學(xué)校，名校林立，讓您的孩子 贏在起跑線上。 江南園林社區(qū)，中央水景花園，西郊百畝生態(tài)公園，緊鄰河濱 公園。會所、幼兒園、商務(wù)綜合樓、醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施齊全，保證您 的生活高人一等。 火車站、汽車站近在咫尺。綠化率為 3505%，地面條件較為 平整。為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布 置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)， 利用道路與景觀調(diào)節(jié) 小區(qū)氣候，方便居民，

2、美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅 目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、 坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。小區(qū)住宅方案設(shè)計主要考慮了 “功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié) 構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的 需要。方案設(shè)計的原則是：1 堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計原則；2 堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保 溫等采取一些行之有效的措施。2 項目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1項目單

3、位數(shù)量項目單位數(shù)量占地面積公頃4.71居住人數(shù)人2896總建筑面 積平方米136670平均每戶建筑面積平方米140.5居住面積平方米101750平均每戶居住人數(shù)人4公建面積平方米17760人均居住用地平方米35居住戶數(shù)戶724車庫面積平方米103003項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2:功能所占面積（卅）合計（mJ總計（mJ地上面積:共建面積：9120117730136670商鋪14900住宅93710地下面積:車庫1030018940設(shè)備面積8640總投資20000萬元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬元 高層住宅開發(fā)成本：1643元/平方米；超高層住宅開發(fā)成本：1777元 /平方米，稅后利潤：433

4、2.87萬元全部投資利率：32.6%:全部有資金內(nèi)部收益率 30.6%總投資利潤率：161.7%; 自有資金內(nèi)部收益率：128.5% 二宏觀環(huán)境研究區(qū)域環(huán)境研究中國房地產(chǎn)分析2007年由于市場流動性過剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓 市，結(jié)果 既推高了股指也助推了房價上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行 為依然是2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。2007年1-10月，全國房地產(chǎn) 開發(fā)完成投資19192.21億元，同比 增 長31.4%，增幅比2006年全年幅提高了 8.4個百分點，比同期全國固定 資產(chǎn)投資增幅高出4.5個百分點。2007年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資比重為21.

5、6%，高于上半年3.3個百分點，比2006年全年 高出4個百分點。商品房供應(yīng)指標(biāo)增長速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。2007年1-10月，全國商品房 施工 面積208565.7萬平方 米，同比 增 長22.8%，增幅比2006年全年提高4.8個百分點；商品房新開工面積 73393.37 萬平方米，同比增長22.6%，增幅比2006年全年提高5.7個 百分點；商品房竣工面積28134.8萬平方米，同比增長9.1%，增幅比 2006年全年提高0.4個百分點。2008年政府仍會出臺一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價的作 用，但政策的針對性會更強(qiáng)一些，從需求上，如加息、物業(yè)稅等，通過 增加購房支出，減少收益

6、角度入手來降低購房需求；從供給上，政府會 繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程的 監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾， 達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。2008年貨幣政策將從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，主要的政策工具將是 對銀行貸款實施更嚴(yán)格的控制。2007年房地產(chǎn)貸款增幅加快（9月末， 全國商業(yè)性房 地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元，比年初增 加9410億元，同比 增長29.6%，增速比上年同期快5.2個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款 余額1.76萬億元，比年初增 加3491億元，同比增長26.9% ;居 民購 房 貸款余額2.86萬億元，比年 初增加5924億元，同

7、比增長31.4%，增速 比上年同期提高13.5個百分點）。為了進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，減少房 市流動資金，銀行 對房地產(chǎn)貸款將進(jìn)一步趨緊，主要表現(xiàn)如加息、提高 存款準(zhǔn)備金率、扼制投資與炒作房地產(chǎn)等。平頂山房地產(chǎn)分析多層商品住宅 成交量多層商品住宅 成交均價咼層商品住宅 成交量咼層商品住宅 成交均價（套）（元 / m2）（套）（元 / m2）9313619327682007年9月份，全市銷售商品房共計186套，銷售套數(shù)比上月增長162% 銷售面積21996.83卅，比上月增長147%從全市的預(yù)售項目看，住宅投放 44075.85川，非住宅投放1843.67川。從各行政區(qū)分布情況來看，衛(wèi)東區(qū)預(yù)售 項

8、目2個，預(yù)售面積39532.49叭湛河區(qū)預(yù)售項目1個，預(yù)售面積6387.03譏 從物業(yè)投放類型來看，多層住宅仍占整個銷售市場的主導(dǎo)地位。9月份高層商品房銷售93套，均價為2768元/卅，套數(shù)和均價均比上月有 較大增長。造成本月高層商品住宅整體均價相對較高的主要原因是：市天意房地產(chǎn)開發(fā)公司在新華路北段開發(fā)的“天意花園”和河南佳田實業(yè)集團(tuán)公司開發(fā)的“佳田國際大廈”在這個月的銷售套數(shù)較多，占到整月銷售套數(shù)的70%左右，且均價較高。因此11月份高層商品住宅整體均價相對較高。三市場需求分析根據(jù)對市場進(jìn)行抽樣調(diào)查，我們得出如下結(jié)論，并進(jìn)行分類說明。1購置新房情有獨鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86 %;

9、二手房占7 %，尚未 決定占7%，主要以選購新房為主。這一方面說明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁 購買力，同時也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級市場占據(jù)主導(dǎo)地位。7% 楓86%2自用為主導(dǎo)在購房用途的選擇中，自住占83 %，投資占9%， 為親友占4%，為度假占3%，其他占1 % o購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例 不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求 占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。S3S武他3潛在需求旺盛以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占47 % , 半年以后占27 %，年以后占17 % ,兩年以后占9%。從計劃購買時間看，計劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占 四分之三。這顯示近期的潛在需求非

10、常旺盛。274最希望的面積區(qū)間希望購房面積的選擇上，希望購置面積在90-110 平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購置面 積在70平方米以下的比例不高。與希望購買的房間數(shù) 交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在70-90 平米占比較大的比例，也有部分希望90-110 平米和 70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體 選擇面積的中位數(shù)M0=85平米;選擇三房的購房者希望面積在90-130 平米占較 大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選 擇面積的中位數(shù)M0=104平米;23%1194 N平籾下 70-90平米 90-110 110-130 平米用平籾上32%

11、5環(huán)境因素很重要在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計 可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65 %，方便讓孩上 學(xué)的占10 %，離上班近點占4 %，生活方便點占15 % , 顯得更有身份占1 %，現(xiàn)在的房子太小占4%，離親戚 朋友更近些及其他占1%。改善居住環(huán)境、生活方便、 方便小孩上學(xué)是促成購買前三位的因素。口諛診股也壞疑方便4譚上學(xué) 點生洛方黑點 的鼾太小 冏親劇復(fù)更攏6年輕人成為主力軍購房者的年齡25歲以下占3% ,25 29歲占46%，30 35 歲占 31 %，36 39 歲占 7 %，40 45 歲占 7%， 45歲以上占6 % o購房者的年齡段主要集中在25-29 歲之間，占46

12、%;其次是30-35歲之間，占31%;顯示 年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。鴨 694 3%B 25歲以下 25-2 券 30-35 36-39 4曠4瑚 45歲壯7置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問卷統(tǒng)計的關(guān)注度來看，超過一半以上 的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu) 應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程 質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30% 的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升 值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。關(guān) 注度排序為地理位置、價格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、 交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、 發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能

13、化設(shè)施。8置業(yè)重要因素排序置業(yè)者購房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計，排在前五 位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價格、工 程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、 發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其 他因素等。從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收 入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化； 如地理位置，有許多置業(yè)者對其關(guān)注，但重要位置卻 排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度， 還是重要因素排序來看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因 素。以后發(fā)展商在開發(fā)項目時，對環(huán)境因素應(yīng)予充分 的關(guān)注。在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要 因素。由此看來，環(huán)境因素已成為人們

14、選擇的首要因 素，接著而來的自然是交通的便利。如果具有優(yōu)美的 環(huán)境和可以接受的交通條件，稍偏一點的樓盤對消費(fèi) 者也將具重大吸引力。總結(jié)：從上面調(diào)研資料可以看出，市場需求量大， 消費(fèi)者對自己所選樓盤的訴求明顯，傾城項目自身特 點符合消費(fèi)者的基本需求，相信可以成為市場追捧的 熱點。四項目的組織與實施（）1、項目工程計劃說明項目總工期為一年零四個月（2006年1月1日至2007年5月1日）當(dāng)完成地下 工程后開展預(yù)售工作（2006.5.1 2007.5.1）總項目進(jìn)度分為四個周期，每個 周期四個月。五項目投資估算與投資籌措計劃（一）開發(fā)成本1. 土地成本按照國土資源部2002年出臺的11號令和有關(guān)規(guī)定

15、，經(jīng)營性房地 產(chǎn)項目用地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式獲得。本項目土地使用 權(quán)是通過拍賣方式取得。土地以50萬元/公頃取得，共4.71公頃, 總價合計235.5萬元。2 建筑安裝工程費(fèi)序 號項目建筑面積（川）單價（元/ m2）總價（萬元）1高層68020.079506461.912超咼層33729.310843656.263商鋪r 14900:10841615.16合計11736.53建安工程費(fèi)合計11736.53萬元3.前期工程費(fèi)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費(fèi)建安成本x 3%352.12可行性研究費(fèi)建安成本X 1.5%176.053水文地質(zhì)勘察費(fèi):建安成本X 0.5%58.684通水通

16、電通路費(fèi)建安成本X 2.5%293.415場地平整53元/公頃250.26合計1130.444.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（參見附表3）序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1廠道路工程42.13萬元/公頃X 4.71公頃198.432綠化工程5.4萬元/公頃X 4.71公頃X 33.5%8.523 :供水工程15萬元/公頃X 4.71公頃70.564供電工程65萬元/公頃X 4.71公頃306.155 1其它建安成本X 2%234.736合計929.875.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（參見附表 4）序號項目建設(shè)費(fèi)用（萬元）1辦公面積2物業(yè)面積3車庫面積282 元/tfX 20020 m2 =564.56 萬元7合計56

17、4.566. 不可預(yù)見的費(fèi)用（250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 X 5%=498.047. 開發(fā)期間稅費(fèi)（參見附表5）附表5開發(fā)期間稅費(fèi)序 號項目計算依據(jù)金額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)稅費(fèi)建安成本X 6%704.192投資方向調(diào)節(jié)稅建安成本X 5%586.833工程質(zhì)量與施工安全監(jiān) 督費(fèi)建安成本X 4%469.464供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)0.3 噸/人 X 2896 人 X 600 元/ 噸52.135供電用電負(fù)荷費(fèi)724 戶 X 4KVA/ 戶 X 480 元/KVA1396其它稅費(fèi)建安成本X 2%234.737合計2303.78. 開發(fā)成本開發(fā)成本為以上7項之和

18、，共計17868.09萬元（二）開發(fā)費(fèi)用（參見附表6）附表6開發(fā)費(fèi)用匯總表序 號項目計算依據(jù)金額（萬元）1管理費(fèi)用開發(fā)成本X 3%535.022銷售費(fèi)用:2.1+2.2+2.31412.732.1廣告及市場推廣 費(fèi)銷售收入X 2%565.712.2銷售代理費(fèi)銷售收入X 2%565.712.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入X1%282.63貸款利息:詳見“貸款還本付息表”另計4合計1947.75（三）投資成本費(fèi)用估算匯總（參見附表 7）附表7投成本費(fèi)用估算匯總表成本項目總額（萬 元）開發(fā)成本（元加）高層超咼層（一）土地成本235.5234234（二）建安工程費(fèi)11736.519501084（三）前期工程費(fèi)1

19、130.44338433.84（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)929.8790.3690.36（五）公建配套費(fèi)564.56101.52101.52（六）不可預(yù)見費(fèi)498.044545（七）開發(fā)期間稅費(fèi)2303.79090（八）開發(fā)費(fèi)用1947.7598.2898.28（九）投資總額合計19815.5916431777（四）資金籌措與投入計劃及貸款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款;三是預(yù)售用于投資的部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；首期貸款4080萬元全部用 于第一期投入，不足部分由銷收入扣除銷售稅金和投資利息后補(bǔ)足。本項目 開發(fā)總投資共計20000萬元，按照

20、規(guī)定，自有資金投入不得少于總投資的 20%,由此可以計算出，需要自有資金 4000萬元，需要貸款合計4264.41 萬元，預(yù)售房地產(chǎn)收入用于投資合計 11920萬元。本項目資金籌措及投資計劃情況見附表 8附表8資金計劃與資金籌措表序 號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341投資總額2000060005720508032001.1建設(shè)投資19815.595924.525643.125047.9532001.2貸款利息P 184.4175.4876.88:32.052資金籌措2000060005720508032002.1自有資金:400019201200r 8802.2借款（含利 息）4264.41426

21、4.414117.742.3銷售收入在 投入119204520420032002.貸款本金償還與利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可以運(yùn)用的資金，用于投資及還本付息。 具體還本付息計劃見附表9附表9 （i=1.85%）貸款還本付息估算表序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341期初借款累計4155.481732.362本期借款408040803本期應(yīng)計利息184.41：75.4876.8832.054本期底本息償還4264.4125001764.415期末借款累計4155.481732.361764.416歸還借款本息來源4264.4125001764.416.1投資回收4264.41250017

22、64.41六項目銷售收入及利潤的估算（一）住宅銷售單價的估算根據(jù)成本估算及市場分析的結(jié)果，經(jīng)濟(jì)適用房高層售價2500元/ m2,超高層售價2750元/ m車位售價初定為5萬/個。（二）銷售總收入的估算根據(jù)上述估算的住宅、車庫單價，估算出銷售總收入見附表10附表10銷售總收入估算表銷售計劃期間收款情況時期銷售比 例銷售數(shù)量第一期第二期第三期第四期第一 期住宅50%車位50%第二期住宅50%車位50%50875m2200個13140.37萬1000 萬第三 期住宅50%車位50%30525m120個7884.22萬600萬第四 期住宅50%車位50%20350m81個5256.15萬405萬合計2

23、8285.74 萬元（三）項目利潤估算本項目土地增值稅估算情況見附表11。項目可運(yùn)用資金估算見附表12 項目稅后利潤的估算見附表13,即稅后利潤總額為14747萬元。附表11土地增值稅計算表序 號項目金額（萬元）備注1扣除項目金額24944.931.1+1.2+1.3+1.41.1開發(fā)成本17868.09見開發(fā)成本構(gòu)成表1.2開發(fā)費(fèi)用1947.5銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi) 用1.3銷售稅金及附 加1555.72銷售收入X 6.43%1.4加扣20%3573.621.1X 20%2銷售收入28285.743增值額3340.81(2) - (1)4增殖率13.4%5增值稅率P 20% :6增值稅免

24、交附表12項目可運(yùn)用資金估算表序 號項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152銷售稅金及附加1555.72777.72466.63314.22.1營業(yè)稅1414.29707.02424.21：283.062.2教育專項基金56.5728.2816.9711.322.3教育費(fèi)附加9949.4929.6921.82.4城市維護(hù)建設(shè)稅42.4321.2112.739.342.5防洪工程維護(hù)費(fèi)50.9125.4515.2710.192.6印花稅及交易管理 費(fèi)155.8577.7746.6631.423土地增值稅4可運(yùn)用資金(1) - (2) -

25、(3)26727.1412362.658017.594346.95附表13稅后利潤測算序 號6項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152總成本費(fèi)用200007720708052003營業(yè)稅1818.77707.02424.21283.064教育專項基金56.5728.2816.9711.325教育費(fèi)附加9949.4929.6921.86城市維護(hù)建設(shè)稅42.4321.2112.739.347防洪工程維護(hù)費(fèi)50.9125.4515.2710.198印花稅及交易管理 費(fèi)155.8577.7746.6631.429土地增值稅10利潤總額6466.

26、971691.142858.682097.1411所得稅2134.1558.08943.36692.0612稅后利潤4332.871200.061915.321405.08七財務(wù)分析（一） 財務(wù)內(nèi)部收益率由項目的全部投資現(xiàn)金流量表（附表14）和自有資金現(xiàn)金流量表（附 表15）,項目損益表，計算如下（行業(yè)基準(zhǔn)收益率取 10%）附表14全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量序 號項目合計經(jīng)營建設(shè)期12341銷售流入28285.7413140.378484.225661.151.1銷售收入28285.7413140.378484.225661.152現(xiàn)金流出21818.7760007187.316568.94256.

27、072.1建設(shè)投資20000:60005720508032002.2銷售稅金及附1818.77909.23545.54364.01加2.3土地增值稅2.4所得稅2134.1558.08943.36692.063凈現(xiàn)金流量3548.84r -6000 :5953.061915.32713.054折現(xiàn)現(xiàn)金流量2429.35-5891.025844.931812.83662.61由全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表可得到評價指標(biāo)： 全部資金稅后內(nèi)部收益率FIRR=30.6%全部資金稅后凈現(xiàn)值 NPV=2429.35 （萬元）靜態(tài)投資回收期：（3-1） +卜46.94|/1915.32=2.0245 2.0245

28、 X 4=8.1（月）動態(tài)投資回收期：（3-1 ）+卜46.09|/1812.83=2.025 2.025 X 4=8.1 （月）附表15自有資金現(xiàn)金流量表序 號項目合計經(jīng)營建設(shè)期12341銷售流入28285.741.1銷售收入28285.742現(xiàn)金流出21818.7719209129.238333.314256.072.1自有資金4000192012008802.2銷售收入在投 入119204520420032002.3銷售稅金及附 加1818.77909.23545.54364.012.4土地增值稅2.5所得稅2134.1558.08943.36692.062.6貸款本息償還4264.41

29、25001764.413凈現(xiàn)金流量3647.13-19204011.14150.911405.084折現(xiàn)現(xiàn)金流量2654.17-1885.133407.28118.151013.87自有資金現(xiàn)金流量表評價指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=128.5%凈現(xiàn)值：NPV=2654.17靜態(tài)投資回收期：（2-1） +卜1885.13|/3407.28=1.561.56X 4=6.2 （月）動態(tài)投資回收期：（2-1） +卜1920|/4011.14=1.781.78X 4=7.12（月）附表16損益表序 號6項目合計建設(shè)經(jīng)營期12341銷售收入28285.7413140.378484.225661.152

30、總成本費(fèi)用200005720508032003銷售稅金及附 加1818.77909.23545.54364.014土地增值稅5利潤總額6466.971691.142858.682097.146所得稅2134.1558.08943.36692.067稅后利潤4332.871200.061915.321405.088盈余公積金433.29120.01191.53140.519可分配利潤3899.581080.051723.791264.51評價指標(biāo)1:全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資X 100% =6466.97/20000=32 %2 :全部投資的利稅率=利稅總額/總投資X 100% = （1555.72+2134.1 ） /20000 X 100%=18%3 :自有資金投資利潤率=利潤總額/自有資金=6466.97/4000=161.7%4 :稅后利