7月青島茶山大院市場(chǎng)綜合研究發(fā)展報(bào)告

1、【茶山大院】市場(chǎng)綜合研究發(fā)展報(bào)告 致：茶山集團(tuán) 由：青島和慧房地產(chǎn)咨詢有限公司 2010年7月 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查與研究（消費(fèi)偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 一：平度市概況 1：城市定位 平度青島后花園，膠東明珠。 2：地理位置 平度位于膠東半島西部，地處北緯36283702,東經(jīng)1193112019。東以小沽河、大沽河為界，與萊西市和即墨市相鄰；西及西南 以膠萊河為界，與昌邑市和高密市相望；

2、南與膠州市毗鄰；北與萊州市接壤。東西最大橫距69公里，南北最大縱距65公里?？偯娣e3166.56平方 公里，是山東省面積最大的縣級(jí)市。 平度處于青島1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，距離青島106.5公里,大約一小時(shí)車程;距即墨85.3公里,距萊西69.4公里,距高密53.7公里,距昌邑65.5公里,距萊州53.9 公里,距濰坊77.8公里,距煙臺(tái)181.5公里.市中心距青島港100公里，距青島流亭機(jī)場(chǎng)約80公里，距鐵路（蘭村站）50公里。 3：歷史沿革 平度，自夏朝起即有行政區(qū)劃。 1983年10月，平度縣劃歸青島市。1989年7月，平度撤縣設(shè)市，市政府駐平度城。 4：行政區(qū)劃 全市轄4個(gè)街道辦事處、26個(gè)鎮(zhèn)

3、、1788個(gè)行政村。 5：人口 2008年末，全市戶籍人口為136.9675萬(wàn)人。 6：氣候 屬暖溫帶東亞半濕潤(rùn)季風(fēng)區(qū)，大陸性氣候，光照充足，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)，年平均氣溫11.9。極端最高氣溫38.6。極端最低氣溫零下 17.9。最熱月7月份平均氣溫25.3，最冷月1月份平均氣溫零下3.5，氣溫年較差為28.8，氣溫年平均日較差為10.8。年內(nèi)各個(gè)季節(jié)氣候 差異明顯。年初霜一般始于10月20日，終霜多在翌年4月7日左右，無(wú)霜期年平均195.5天。 7:旅游資源 共有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級(jí)森林公園1處，國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位2處，省級(jí)文物保護(hù)單位3處，青島市文物保護(hù)單位5處，平度市級(jí)文物保護(hù)

4、單位22處。主要有大澤山、智藏寺。本地塊所處茶山風(fēng)景區(qū)已通過(guò)4a景區(qū)認(rèn)證。（目前青島通過(guò)4a認(rèn)證的景區(qū)共有嶗山等十一處） 8：其他關(guān)于平度的關(guān)鍵詞 百?gòu)?qiáng)縣、山東省面積最大的縣級(jí)市、青島市人口最多的縣級(jí)市、青島市城區(qū)人口最多的縣級(jí)市、國(guó)家首批商 品糧基地、青島市糧、棉、油、果總量唯一進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)的縣級(jí)市、大澤山、葡萄、芹菜等。 初步分析結(jié)論 p平度的歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)但現(xiàn)行城市形象建設(shè)中對(duì)此重視程度不夠，平度的城市品牌影響力未充分借用最具穿透力的歷史文化元素。 p城市形象并不以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣著稱。 p旅游業(yè)偏向于特產(chǎn)型、生態(tài)型。 p本地人和外地人對(duì)平度城市形象的第一印象均較為模糊。 p平度

5、旅游風(fēng)景區(qū)與周邊其他縣市相比略具優(yōu)勢(shì)，但較青島市區(qū)有較為顯著的劣勢(shì)，旅游產(chǎn)業(yè)客戶群更多仰仗當(dāng)?shù)嘏c周邊人群。 二：平度市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 1：國(guó)民生產(chǎn)總值（gdp） 2009年度平度與周邊縣市生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)比 地區(qū)生產(chǎn)總值 (億元) 第一產(chǎn)業(yè)完成增長(zhǎng)值 (億元) 第二產(chǎn)業(yè)完成增長(zhǎng)值 (億元) 第三產(chǎn)業(yè)完成增長(zhǎng)值 (億元)三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 2009年同比2009年同比2009年同比2009年同比 平度460.2513.20%64.373.00%233.115.90%162.7812.50%14.0:50.6:35.4 即墨536.114.10%40.13.30%291.615.40%204.414%7.5:

6、54.4:38.1 萊西357.0813.10%36.423.30%176.4416.80%144.2210.90%10.2：49.4：40.4 高密274.213.50%34.316.50%182.114.70%57.814.60%12.51：66.40：21.09 膠州515.113.60%32.91億3.10%292.4715.40%189.7212.30%6.4：56.8：36.8 青島4890.3312.20%230.253%2449.812.70%2210.2812.50%4.7:50.1:45.2 2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值460.25億元，可比增長(zhǎng)13.2%。 其中： 第

7、一產(chǎn)業(yè)完成增加值64.37億元，可比增長(zhǎng)3.0%； 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值233.10億元，可比增長(zhǎng)15.9%； 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值162.78億元，可比增長(zhǎng)12.5%。 三產(chǎn)比例由去年的14.8：50.8：34.4進(jìn)一步優(yōu)化為14.0：50.6：35.4，第一產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比例進(jìn)一步提升。 分析認(rèn)為： p平度市g(shù)dp較之周邊縣市居于前列。 p平度市三產(chǎn)比例由去年的14.8：50.8：34.4進(jìn)一步優(yōu)化為14.0：50.6：35.4，第一產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比例進(jìn)一步提升。 p平度市第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的增幅較之周邊縣市居于前列。 p平度gdp對(duì)工業(yè)化進(jìn)程的依賴性加強(qiáng)。 p平度產(chǎn)業(yè)

8、結(jié)構(gòu)趨于合理并不斷優(yōu)化，城市發(fā)展?jié)摿^大。 p平度未來(lái)三至五年內(nèi)，接受青島市工業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)和配套建設(shè)的力度仍將較大，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp增長(zhǎng)的仍將有較為突出的貢獻(xiàn)。但考 慮到低碳經(jīng)濟(jì)和環(huán)境保護(hù)的巨大壓力，預(yù)計(jì)淘汰落后產(chǎn)能，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率也將同時(shí)成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要主題。 2009年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額163億元，增長(zhǎng)18.1%。 2：社會(huì)消費(fèi)品零售總額 2009年平度市及周邊縣市國(guó)內(nèi)貿(mào)易消費(fèi)品總額 社會(huì)消費(fèi)品總額（億元）城市（億元）農(nóng)村（億元） 2009年同比2009年同比2009年同比 平度163 18.10%83.20 19.90%79.80 16.40% 即墨179.61

9、5.50%98.817.50%80.813.20% 萊西121.04 18.50%/ 高密86.12 19.10%42.89 24.47%43.23 14.20% 膠州148.84 18.50%83.02 20.20%65.82 16.40% 青島1743.99 19.10%1391.819.80%352.1916.30% 分析認(rèn)為： p在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需各項(xiàng)政策拉動(dòng)下，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額163億元，增長(zhǎng)18.1%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)展較為均衡。 p平度消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)幅度較大，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力較好，城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康程度較高。 p平度市消費(fèi)品零售總額增幅在周邊縣市中居于前列，農(nóng)村增幅較之城市增幅而言

10、與周邊縣市對(duì)比更為突出。 2009年平度及周邊縣市國(guó)內(nèi)貿(mào)易消費(fèi)品總額分布圖 社會(huì)消費(fèi)品總額 （億元） 行業(yè) （億元） 2009年同比批發(fā)同比零售業(yè)同比 住宿 餐飲業(yè) 同比家電業(yè)同比汽車業(yè)同比 集貿(mào) 市場(chǎng) 同比 平度163 18.10%4215.60%8816.80%2322%/ 即墨179.615.50% / 1.3 家電 下鄉(xiāng) 1.88 限額 以上 企業(yè) 16.4% 限額 企業(yè) 5.8 限額 以上 企業(yè) 汽車類 63%671 11.10 % 萊西121.04 18.50%96.7817.18%/19.5221.23%/ 高密86.12 19.10%74.6521%41.633%8.655%/

11、 膠州148.84 18.50%117.902916.80%/25.087325%/ 青島1743.99 19.10%1407.8217.90%/282.6523.40%16.95 /152.5734.90%/ 2009年，全市全市地方財(cái)政收入完成16.62億元，增長(zhǎng)13.8%，地方財(cái)政支出29.1億元，增長(zhǎng)18.1%。 全市稅收收入完成18.09億元，增長(zhǎng)9.9%，其中國(guó)稅完成11.77億元，增長(zhǎng)14.8%，地稅完成6.32億元，增長(zhǎng)1.9%；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)稅收完成11.12億元， 增長(zhǎng)2.9%，占全部稅收的61.4%。 3：財(cái)政收入 分析結(jié)論： p平度財(cái)政收入占gdp比重不高，但增長(zhǎng)速度比gdp

12、增長(zhǎng)速度略快，體現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)較大。 p國(guó)稅增長(zhǎng)幅度高于地稅增長(zhǎng)幅度，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)率較高。 p平度財(cái)政收入、稅收收入方面預(yù)計(jì)將可實(shí)現(xiàn)更具速度和幅度的增長(zhǎng)。 2009年，全市城市居民人均可支配收入17489元，增長(zhǎng)9.7%，其中，工資性收入13957元，占可支配收入的79.8%；農(nóng)村居民人均純收入8850元， 增長(zhǎng)8.8%，其中，家庭經(jīng)營(yíng)性收入6180元，工資性收入2292元，分別占純收入的69.8%和25.9%。 4：人均可支配收入 2009年平度市及周邊縣市城鄉(xiāng)居民收入 在崗職工 年均工資 （元） 同比 城鎮(zhèn)居民 人均可支 配收入 （元） 同比 城鎮(zhèn)居民 人

13、均消費(fèi) 支出 （元） 同比 農(nóng)村居 民人均 純收入 （元） 同比 農(nóng)民人 均生活 費(fèi)支出 同比 平度1801813.20%174899.70%116658.70%88508.80%/ 即墨2336710.60%197749.50%/91238.70%/ 萊西19819 10.00%190309.60%127958.60%88678.80%/ 高密2375524.40%/74638.33%/ 膠州2235910.30%197709.50%121048.60%91528.50%66878.90% 青島253969.00%223689.30%160807.20%/8.70%583210.00% 分析

14、結(jié)論： p平度居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度落后于gdp增長(zhǎng)幅度，更落后于財(cái)政收入和稅收收入增長(zhǎng)幅度，體現(xiàn)居民在城市發(fā)展進(jìn)程中所享受到的經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)成果較少。官方數(shù)據(jù)未公布，據(jù)上述內(nèi)容，預(yù)計(jì)平度居民恩格爾系數(shù)應(yīng)未出現(xiàn)較大幅度降低。 p平度居民收入的增長(zhǎng)情況將在2010年下半年成為較為顯著的話題，若2010年仍將保增長(zhǎng)作為重要工作任務(wù)，則居民收入是否能夠同步增長(zhǎng)，居 民是否能夠充分享受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的顯著成果將成為維持社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)的主要因素。 2009年，全市全年引進(jìn)外資項(xiàng)目101個(gè)，外管局到賬外資13634.3萬(wàn)美元，較去年下降16.7%；全市外貿(mào)企業(yè)出口創(chuàng)匯89082萬(wàn)美元，較去年下降 5.5

15、%。 5：招商引資 2009年平度市及期周邊縣市吸納內(nèi)、外資投資額 2009年2010年(1至五月) 內(nèi)資（億元）外資（億美元）內(nèi)資（億元） 外資（億美元） 平度/1.36343-16.70%31.2113.70%0.73942226.80% 即墨/1.88-31.90%/ 萊西45/1.1397-28.40%/ 高密86.086/0.315/ 膠州67.761913.50%2.0068-18.10%/ 青島465.0514.00%18.64-29.40%/ 分析結(jié)論： p平度外向型經(jīng)濟(jì)相對(duì)不夠發(fā)達(dá)，對(duì)外貿(mào)易依賴性不高，因而受金融危機(jī)的影響較小。 p平度外向型經(jīng)濟(jì)伴隨第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將

16、有較為顯著的提升，招商引資仍將在平度城市發(fā)展中扮演舉足輕重的角色。 2009年，共接待海外游客4.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)26.3，國(guó)內(nèi)游客112萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.2，實(shí)現(xiàn)旅游收入8.1億元，同比增長(zhǎng)8.3，旅游對(duì)經(jīng) 濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步顯現(xiàn)。 6：旅游業(yè)發(fā)展情況 分析結(jié)論： p平度市年度接待海外游客數(shù)量和增長(zhǎng)幅度都非?？捎^，國(guó)內(nèi)游客數(shù)量也可圈可點(diǎn)。 p城市g(shù)dp構(gòu)成中旅游業(yè)比重較低，顯示旅游業(yè)對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率不高。 2009年，全市累計(jì)完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資240.6億元，增長(zhǎng)24.8%。一產(chǎn)完成投資5.1億元，增長(zhǎng)104%；二產(chǎn)完成投資162.6億元，增長(zhǎng) 23.5%；三產(chǎn)完成投資72.9億

17、元，增長(zhǎng)26.3%。 7：固定資產(chǎn)投資 2009年平度及周邊縣市固定資產(chǎn)投資 類別總投資額（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元） 2009年同比增長(zhǎng)2009年同比增長(zhǎng)2009年同比增長(zhǎng)2009年同比增長(zhǎng) 平度240.624.80%5.1104%162.623.50%72.926.30% 即墨294.916.90%/ 萊西233.2724.90%/ 高密183.9623.80%6.68/64.83/112.275.30% 膠州293.224.70%30.30%20024.30%90.225.10% 青島2458.925.30%463%1107.317.20%1305.634.2

18、0% 分析結(jié)論： p平度在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的固定投資方面較之周邊縣市位居前列。 p平度固定資產(chǎn)投資更傾向于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化進(jìn)程預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。 2009年，全市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，施工面積大幅攀升。全市房地產(chǎn)投資完成13.7億元，增長(zhǎng)101.3%。全市商品房屋施工面積為143.3萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng)58.3%；商品房銷售面積48.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.2%，完成商品房銷售額15.07億元，增長(zhǎng)39.9%。 8：房地產(chǎn)投資 2009年平度及周邊縣市房地產(chǎn)業(yè) 全市房地產(chǎn)投資額（億元）商品房施工面積（萬(wàn)平方米）商品房銷售面積（萬(wàn)平方米)商品房銷售額（億元） 同比同比同比同比 平度13.

19、7101.30%143.358.30%48.5315.20%15.0739.90% 即墨14.5-5.70%212.92.80%133.727.20%4550.40% 萊西6.46-15%98.9-8.50%34.117.40% 高密19.8637.60%223.6830%77.8471.94%平均銷售價(jià) 格2471元/ 平方米 18.46% 膠州26.859630.60%412.642.20%225.688.30% 青島459.523.10%1261.964.10% 分析結(jié)論： p平度房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速。 p平度房地產(chǎn)施工面積大大超過(guò)銷售面積，顯示房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。 p平度房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)

20、幅度大大低于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)換趨勢(shì)較為顯著。 p平度房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)幅度較之周邊縣市居于前列。體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)正強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 p平度房地產(chǎn)銷售面積、銷售額增長(zhǎng)幅度較之周邊縣市略居下風(fēng)。體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)理性化趨勢(shì)。 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查與研究（消費(fèi)偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 一：平度市城市建設(shè)規(guī)劃 以提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力為目標(biāo)的區(qū)域融合戰(zhàn)

21、略融入青島，對(duì)接半島，借力日韓。 平度立足自身優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確定位，強(qiáng)化“融入青島、接軌半島、 兼收并蓄、乘勢(shì)而上”的發(fā)展理念，加快新型工業(yè)化進(jìn)程，積極參與青島產(chǎn)業(yè)分工與產(chǎn)業(yè)布局，使平度成為青島承接韓日產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要積聚地 和城市優(yōu)質(zhì)生活品的重要生產(chǎn)基地。 以脆弱資源保護(hù)為前提的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)優(yōu)先，持續(xù)發(fā)展。保護(hù)風(fēng)景區(qū)、森林公園、水源保護(hù)地、文物古跡、基本農(nóng)田、礦產(chǎn)資源等脆 弱資源，保持生態(tài)平衡、文脈延續(xù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建適宜居住與創(chuàng)業(yè)、文化底蘊(yùn)深厚的生態(tài)城市。 以空間集聚為導(dǎo)向的城市化戰(zhàn)略城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，組團(tuán)發(fā)展。 順應(yīng)城市化發(fā)展的規(guī)律，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人口發(fā)展，鼓勵(lì)人口向城鎮(zhèn)組團(tuán)集中，大力發(fā)展中

22、心城市組團(tuán)，培育平南城鎮(zhèn)組團(tuán)和平西城鎮(zhèn)組團(tuán)，促進(jìn)小城鎮(zhèn)合并集聚發(fā)展，走以中心城市為主的城市化之路。 分析結(jié)論： p平度城市建設(shè)、平度城市化進(jìn)程呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。 p有較為明確的導(dǎo)向，其中工業(yè)導(dǎo)向以新區(qū)戰(zhàn)略為主，而居住型物業(yè)導(dǎo)向也具備較為明確的發(fā)展導(dǎo)向，城市化進(jìn)程以大規(guī)模建設(shè)組團(tuán)社區(qū)和集合 式住宅為典型特征，除舊布新。 p平度城市建設(shè)將生態(tài)和環(huán)境保護(hù)作為重要原則，將風(fēng)景區(qū)保護(hù)和建設(shè)作為重要工作內(nèi)容，此做法對(duì)生態(tài)型、節(jié)能型、低碳型工業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目 將產(chǎn)生良好的推動(dòng)作用。 二：風(fēng)景區(qū)建設(shè) “以脆弱資源保護(hù)為前提的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)優(yōu)先，持續(xù)發(fā)展。保護(hù)風(fēng)景區(qū)、森林公園、水源保護(hù)地、文物古跡、基本農(nóng)田、礦

23、產(chǎn)資源等 脆弱資源，保持生態(tài)平衡、文脈延續(xù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建適宜居住與創(chuàng)業(yè)、文化底蘊(yùn)深厚的生態(tài)城市?！?茶山風(fēng)景區(qū)、大澤山風(fēng)景區(qū)、旅游大道 “旅游經(jīng)濟(jì)。在全市旅游系統(tǒng)廣大員工的共同努力下，全市旅游資源開(kāi)發(fā)步伐不斷加快，旅游客源市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)大，旅游接待人數(shù)和收入穩(wěn)定增加， 旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，旅游市場(chǎng)秩序更加有序，旅游安全工作有效加強(qiáng)。到目前為止，共接待海外游客4.5萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)26.3%，國(guó)內(nèi)游客 112萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.2%，實(shí)現(xiàn)旅游收入8.1億元，同比增長(zhǎng)8.3%，旅游對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步顯現(xiàn)?！?分析結(jié)論： p平度風(fēng)景區(qū)建設(shè)將大大提升平度旅游業(yè)為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率，而且此

24、項(xiàng)貢獻(xiàn)屬于長(zhǎng)效常規(guī)貢獻(xiàn)，將成為推動(dòng)gdp提升的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。 p風(fēng)景區(qū)、生態(tài)旅游、旅游產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多個(gè)領(lǐng)域提供巨大的衍生推力，在城市建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)業(yè)、酒店 業(yè)、餐飲業(yè)等等極具積極意義。 p循城市的發(fā)展規(guī)劃，在具備良好自然資源的風(fēng)景區(qū)內(nèi)及周邊，大力發(fā)展高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將于城市發(fā)展規(guī)劃具備良好的契合度，更利于得到政 府的大力支持及爭(zhēng)取政策優(yōu)惠。 p若在此基礎(chǔ)上自行建設(shè)發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，譬如將風(fēng)景區(qū)建設(shè)、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)組合推進(jìn)，則更易在發(fā)展節(jié)奏上契合城市 發(fā)展的主題思想，更容易把握城市發(fā)展的脈搏動(dòng)向，房地產(chǎn)項(xiàng)目也更容易成功。 目錄 part 1 區(qū)域宏

25、觀經(jīng)濟(jì)研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查與研究（消費(fèi)偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 一：平度市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 “2009年，全市房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，施工面積大幅攀升。全市房地產(chǎn)投資完成13.7億元，增長(zhǎng)101.3%。全市商品房屋施工面積為143.3萬(wàn)平 方米，增長(zhǎng)58.3%；商品房銷售面積48.53萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.2%，完成商品房銷售額15.07億元，增長(zhǎng)39.9%。” 平度房地產(chǎn)施工面積顯著增長(zhǎng)，銷售面積增長(zhǎng)幅度低于施工面積增長(zhǎng)幅

26、度，顯示平度房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，當(dāng)年，行業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)反戰(zhàn) 信心較為充足。 2010年至今（2010年6月25日），平度成交逾2569套，成交面積近22.52萬(wàn)平方米，成交戶數(shù)和成交面積均一般，成交產(chǎn)品類型為普通住宅。 成交戶型平均面積為90平方米左右，顯示中小戶型在政策影響下仍然是市場(chǎng)主力。而此種情況下，成交情況所顯示的需求性質(zhì)多為剛性需求。就 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展而言，改善型需求應(yīng)處于觀望期。 青島區(qū)市住宅成交面積與成交價(jià)格構(gòu)成（2010年5月） 青島區(qū)市可售住宅數(shù)量與住宅成交情況（截至2010年6月25日） 今年累計(jì)可售住宅今年累計(jì)住宅成交 區(qū)域套數(shù)面積(萬(wàn))套數(shù)面積(萬(wàn)) 全市4862449

27、9.7732977298.21 市南區(qū)316837.77128812.27 市北區(qū)319431.16154214.25 四方區(qū)182715.18260822.66 李滄區(qū)133013.11345230.59 嶗山區(qū)282833.55141412.91 城陽(yáng)區(qū)532761.77354133.68 黃島區(qū)429545.67343331.69 即墨市451848.95238720.44 膠州市309127.484804.32 膠南市840284.33675060.72 平度市544550.51257422.08 萊西市519950.92353532.61 分析結(jié)論： p青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積主力為

28、60-90平方米和90-120平方米。顯示青島市場(chǎng)面積需求仍以常規(guī)居住需求為主。 p青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格主力為3000-8000元/平方米，8000元/平方米以上價(jià)格成交量顯著下降，上述價(jià)格區(qū)間涵蓋市區(qū)房產(chǎn)和郊區(qū)房產(chǎn)， 但可體現(xiàn)目前青島市場(chǎng)成交仍以高性價(jià)比產(chǎn)品為主。其中3000元/平方米以下成交量居于首位，體現(xiàn)郊區(qū)市場(chǎng)較之市區(qū)市場(chǎng)熱度較高，市場(chǎng)活躍度 較高。 p平度市存量住宅套數(shù)和面積僅次于膠南、城陽(yáng)，但膠南緊鄰黃島與開(kāi)發(fā)區(qū)，城陽(yáng)又屬于市區(qū)，市場(chǎng)量級(jí)顯著高于平度，因此平度存量住宅套數(shù) 和面積預(yù)期仍需較長(zhǎng)時(shí)間方可消化。 p平度市今年累計(jì)成交住宅套數(shù)和面積較之周邊縣市居于中下游水平， p由上述

29、數(shù)據(jù)，體現(xiàn)平度市場(chǎng)可售住宅套數(shù)和面積在青島市場(chǎng)中居于前列，而去化套數(shù)和面積在青島市場(chǎng)居于后列，體現(xiàn)平度市場(chǎng)近年來(lái)房地產(chǎn) 投資增長(zhǎng)非常快，而銷售速度較為顯著地落后于投資速度，這與part1中的房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況完全相符。 p在上述情況下，預(yù)計(jì)平度市場(chǎng)將出現(xiàn)較多的差異化產(chǎn)品，而上述存量住宅的消化周期預(yù)計(jì)也較長(zhǎng)，未來(lái)3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)仍將 較為激烈。 二：房地產(chǎn)行業(yè)政策研究 2010年4月15日房地產(chǎn)新政的出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)貸款的杠桿作用進(jìn)行嚴(yán)格限制，使得住宅領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資行為、消費(fèi)者置業(yè)行為均受到巨大 抑制。諸多外向型房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重打擊，而一些多年來(lái)發(fā)展程度較高、投資型需求較為

30、旺盛的內(nèi)向型房地產(chǎn)市場(chǎng)也深受震動(dòng)，只有一些房地 產(chǎn)起步較晚、發(fā)展水平不高的內(nèi)向型房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍較為活躍。而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，受上述新政影響相對(duì)較小。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)終于“塵埃落定”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)6月4日聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的 二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，即首次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，如果房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套 （及以上）住房 以及借款人已貸款購(gòu)買過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，這兩種情況下均視為二套房。 此項(xiàng)對(duì)于一般改善型需求有較為顯著的抑制作用。對(duì)于低總價(jià)高性價(jià)比的高端改善型需求而言，高端客戶群體利用銀行杠

31、桿作用置業(yè)的門(mén)檻 大幅度提高。此種情況下，高性價(jià)比的高端房地產(chǎn)項(xiàng)目將成為投資和改善居住條件的新寵。 對(duì)于茶山大院項(xiàng)目而言，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)和政策形勢(shì)給予項(xiàng)目發(fā)展和銷售一個(gè)相對(duì)良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，一者高性價(jià)比的高端居住型物業(yè)更契合市 場(chǎng)時(shí)機(jī)需求，二者稀缺的院落別墅的產(chǎn)品形態(tài)更具吸引力，三者山地鄉(xiāng)村高爾夫和稀缺4a風(fēng)景區(qū)資源在目標(biāo)客戶群越來(lái)越理性的當(dāng)下更為體現(xiàn)產(chǎn) 品不尋常的投資價(jià)值。 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查與研究（消費(fèi)偏好與敏感性因素） part 6 土地sw

32、ot分析 part 4 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查與研究 說(shuō)明： 出于提供可靠的市場(chǎng)依據(jù)的目的，依據(jù)地塊自身特點(diǎn)，針對(duì)青島市區(qū)、周邊縣市、平度市的高端別墅類居住型物業(yè)，尤其是低總價(jià)高性價(jià)比 的高端別墅項(xiàng)目進(jìn)行專題研究。 研究項(xiàng)目如下，選取樣本項(xiàng)目共計(jì)（7）個(gè)。后附深圳華僑城項(xiàng)目作為旅游地產(chǎn)發(fā)展思路的借鑒案例。 項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）產(chǎn)品類型所屬區(qū)域 芭東小鎮(zhèn)127000獨(dú)棟別墅即墨溫泉鎮(zhèn) 海信溫泉王朝47000 （一期） （項(xiàng)目占地1000畝） 聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨(dú)棟別墅即墨溫泉鎮(zhèn) 魯山一山一墅約計(jì)79000聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、雙拼別墅即墨經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 百通香溪庭院190000獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅城陽(yáng)區(qū)

33、 銀盛泰德郡約計(jì)600000聯(lián)排別墅、小高層、花園洋房城陽(yáng)區(qū) 千禧和院26500疊拼別墅、庭院聯(lián)排、雙拼別墅城陽(yáng)區(qū) 水岸豪庭獨(dú)棟別墅、多層住宅平度市 一：典型項(xiàng)目（或者樣本項(xiàng)目）調(diào)查與研究 戶型面積（平方米）價(jià)格（萬(wàn)）去化情況 獨(dú)棟330-11006002600逾70% 芭東小鎮(zhèn)（紅領(lǐng)） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨(dú)棟 裝修狀況精裝修 所屬區(qū)域即墨溫泉鎮(zhèn) 物業(yè)費(fèi)元/平米月世邦魏理仕（顧問(wèn)） 物業(yè)地址即墨市府東路以西，大田路以南 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年05月 入住時(shí)間2009年10月 容積率0.62 綠化率50.37% 開(kāi)發(fā)商青島中天嘉合房地產(chǎn)（紅領(lǐng)） 項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹 1：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目總體簡(jiǎn)述 p東臨府東

34、路，北靠大田路，共占地304畝。本項(xiàng)目由別墅、酒店、會(huì)所、spa中心、spa別墅、高密度園林水景等組成。 2：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位 p定位于集休閑、度假、健身、養(yǎng)生于一體的溫泉度假型綜合物業(yè)體。 p建筑風(fēng)格為低密度獨(dú)棟花園式高檔別墅，集合了北美別墅的經(jīng)典；配以風(fēng)情水景園林綠化，給社區(qū)帶來(lái)了異國(guó)風(fēng)情的生活空間。園林水景采用 雙噴泉廣場(chǎng)；人工湖貫穿整個(gè)社區(qū)，清雅別致的溪水景觀達(dá)到了一步一景的境界。 3：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目周邊配套 p國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)：27洞108桿按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)修建；距項(xiàng)目地約15分鐘路程。 p滑雪場(chǎng)：設(shè)有初中級(jí)雪道各一條，雪地摩托車區(qū)一處；距項(xiàng)目約15分鐘路程。 p溫泉公園：計(jì)劃11月完

35、工。分水上公園和旱地公園兩部分，將成為一個(gè)集旅游休閑健身、自然生態(tài)教育于一體的生態(tài)公園。 p溫泉中學(xué)（待建） p華魯游艇俱樂(lè)部（待建） p遠(yuǎn)眺牛角山風(fēng)景區(qū)：緊臨本項(xiàng)目東側(cè) p聯(lián)安健康查體中心（待建）：緊臨本項(xiàng)目西側(cè)。 p溫泉鎮(zhèn)政府：位于項(xiàng)目西側(cè)，距項(xiàng)目地約5分鐘 p溫泉鎮(zhèn)醫(yī)院：位于項(xiàng)目西側(cè)，距項(xiàng)目地約7分鐘 4：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目交通情況 p緊鄰交通要道“大田路”，距即墨市15分鐘車程 ，東接田橫島省級(jí)旅游度假區(qū)，南靠青島嶗山仰口旅游風(fēng)景度假區(qū)。 p嶗山仰口隧道業(yè)已開(kāi)通。青島濱海觀光大道現(xiàn)已通車，北起田橫鎮(zhèn)，南到嶗山區(qū)松嶺路與香港東路交匯處。 5：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目建材裝修情況 p裝修情況：全裝修 p安保

36、系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng) p供水系統(tǒng)：每戶設(shè)立水表、燃?xì)獗?，溫泉到?p空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：西門(mén)子高檔中央空調(diào) p外墻：涂料、石材 p供暖：地?zé)?中央空調(diào) p車庫(kù)車位：每套配有一個(gè)車位和一個(gè)車庫(kù) 6：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目樓層情況 p三層 芭東小鎮(zhèn)總共160戶，第五期共22棟。 7：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目車位信息 p停車位：200個(gè) 8：芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目相關(guān)信息 p占地面積：202464平方米 p總建筑面積：127000平方米 9：對(duì)芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng) s trengths（優(yōu)勢(shì)） p 項(xiàng)目在容積率較高的情況下，將社區(qū)景觀園林建設(shè)得有聲有色，符合高品質(zhì)社區(qū)必備高品質(zhì)室外空間的要求。 p 項(xiàng)目獨(dú)棟別墅在銷售過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)調(diào)

37、整產(chǎn)品面積區(qū)間，在一期獨(dú)棟面積偏大的情況下，適當(dāng)調(diào)小二期獨(dú)棟面積，提高項(xiàng)目的性價(jià)比 ，實(shí)現(xiàn)較好去化。 p 項(xiàng)目將產(chǎn)品品質(zhì)通過(guò)原汁原味的歐式風(fēng)格、卓越的建筑品質(zhì)、人性化的戶型設(shè)計(jì)、精裝修交付、極具沖擊力的景觀設(shè)計(jì)、溫泉入戶、會(huì)所溫泉 配套、配套溫泉度假酒店、朗朗置業(yè)于芭東小鎮(zhèn)等深度展現(xiàn)，大大提升了客戶的認(rèn)可度。 p 項(xiàng)目會(huì)所的選址和功能設(shè)計(jì)為項(xiàng)目突出特點(diǎn)，充分體現(xiàn)了高端會(huì)所私密性、功能性和高品質(zhì)服務(wù)的特點(diǎn)，值得稱道。 p 項(xiàng)目銷售過(guò)程中經(jīng)歷了2008年的房地產(chǎn)低谷，也經(jīng)歷了2009年中的房地產(chǎn)高潮，去化情況較好，月均銷售超過(guò)3套。 w eaknesses（劣勢(shì)） p 棟密度太大,樓距比較窄,容積

38、率偏高,私密性不強(qiáng). p 部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺少庭院,帶庭院產(chǎn)品圍墻高度過(guò)低,私密性不高. p 作為休閑度假別墅項(xiàng)目,產(chǎn)品設(shè)計(jì)面積偏大. p 戶型設(shè)計(jì)更符合于西方人觀念,緊湊實(shí)用.空間尺度不夠大氣. tips于我項(xiàng)目而言的借鑒點(diǎn) 放大獨(dú)棟概念、放大高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 符合北方人居住喜好，南向居住空間較多。 純獨(dú)棟社區(qū)，純粹高端圈層社區(qū) 芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目樓盤(pán)動(dòng)態(tài)（截至2010年6月25日） 2010-06-10 獨(dú)棟別墅面積330-1100，價(jià)格：600萬(wàn)/套-2600萬(wàn)/套；第五期共22棟已接受預(yù)定 2010-03-22 獨(dú)棟別墅面積360-400，毛坯現(xiàn)房，500萬(wàn)/套-800萬(wàn)/套。 2010-02-2

39、2 獨(dú)棟別墅面積280-400余，500萬(wàn)/套-800萬(wàn)/套 2010-01-27 面積從330-500平不等，售價(jià)在500萬(wàn)-800萬(wàn)/套。 2009-11-30 三期為380以上房源，15700/平起，每平含3000元的精裝修。 2009-11-24 面積300-420，起價(jià)500萬(wàn)-600萬(wàn)/套. 2009-10-10 面積從294-450平不等，二期均價(jià)14000元/平，三期均價(jià)15700元/平。三期400平左右的精裝獨(dú)棟已于9月20日推出。 2009-09-12 舉辦“黃帝內(nèi)經(jīng)與養(yǎng)生智慧”專題文化講座 2009-09-08 獨(dú)棟別墅面積280-450，價(jià)格在370萬(wàn)/套以上。精裝修，

40、精裝標(biāo)準(zhǔn)3000/平。 2009-08-12 獨(dú)棟別墅面積在257平以上，最低330萬(wàn)/套。精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平。 2009-06-02 面積在250-600平之間，最低330萬(wàn)/套。 2008-10-10 芭東會(huì)所盛裝開(kāi)業(yè) 2008-05-10 樣板間正式開(kāi)放! 開(kāi)盤(pán)! 芭東小鎮(zhèn)項(xiàng)目銷售信息（截至2010年6月25日） 【芭東小鎮(zhèn)】： “五分鐘忘掉自己，二十分鐘忘掉世界”。 開(kāi)盤(pán)日期總套數(shù)總面積可售套數(shù)可售面積已售套數(shù) 已售面積 2009-9-2826套7928.347套2268.5119套5659.83 2009-11-217套6743.534套1644.2613套5099.27

41、 2009-11-2320套8510.697套3027.913套5482.79 2010-1-2819套6569.6810套3145.199套3424.49 合計(jì)82套2975254套19666 芭東小鎮(zhèn)實(shí)景照片展示 芭東小鎮(zhèn)典型戶型圖展示 （a戶型250平方米） b1 1f 2f 戶型面積（平方米）價(jià)格（萬(wàn)）去化情況 獨(dú)棟350-48060080085% 雙拼260-310330-47575% 聯(lián)排260-280200-25060% 溫泉王朝（海信） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨(dú)棟雙拼聯(lián)排裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域即墨溫泉鎮(zhèn) 物業(yè)費(fèi)元/平米月海信物業(yè) 物業(yè)地址即墨市溫泉鎮(zhèn)西側(cè)，大田路北側(cè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2

42、007年06月 入住時(shí)間2011年05月 容積率0.40 綠化率58.00% 開(kāi)發(fā)商青島海信房地產(chǎn) 項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹 1：溫泉王朝項(xiàng)目區(qū)位 p位于即墨市溫泉鎮(zhèn)西部，緊鄰交通要道“大田路”，距青島飛機(jī)場(chǎng)20分鐘車程，距即墨市20分鐘車程。至2006年10月份濱海大道開(kāi)通以后，溫 泉青島的車程縮減為半小時(shí)。 2：溫泉王朝項(xiàng)目配套 p已經(jīng)建成的度假休閑設(shè)施有天泰高爾夫、麒麟山莊、青島溫泉度假村。項(xiàng)目地塊距天泰高爾夫約2公里，距麒麟溫泉山莊2公里，項(xiàng)目本身還有 一個(gè)占地100畝的花園式酒店，所以本項(xiàng)目是一個(gè)典型的鄉(xiāng)村度假型物業(yè)。 3：溫泉王朝項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 p總建筑面積26.6萬(wàn)平方米，容積率0.4，其中1

43、00畝為花園式中心酒店及度假式小戶型公寓，剩余部分為度假式純別墅社區(qū)。物業(yè)種類有聯(lián)排別 墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅，面積區(qū)間200平方米-400平方米。 p項(xiàng)目地塊北高南低，地塊中有多條地表徑流的沖溝，地形變化起伏多樣。地塊周邊擁有豐富的海水溫泉資源，實(shí)現(xiàn)戶內(nèi)通溫泉水，定位為溫泉 休閑度假別墅。 p戶型設(shè)計(jì)采用層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)，使得每一層都有自己的室外空間。 戶型采用全明設(shè)計(jì)，超大開(kāi)間，結(jié)合青島當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，融入“景觀平臺(tái)” 、“家庭活動(dòng)室”、“家庭休閑廳”等居住新理念。 p景觀設(shè)計(jì)以地形地貌為依據(jù)，利用地塊獨(dú)特的坡地地勢(shì)，營(yíng)造出錯(cuò)落有層次的臺(tái)地景觀。小區(qū)內(nèi)綠化由建筑綠化、庭院綠地、集中綠地以及線

44、性綠帶組成。 4：溫泉王朝項(xiàng)目停車位 p車位配比1：1 5：溫泉王朝項(xiàng)目相關(guān)信息 p占地面積:665000平方米 p總建筑面積:266000平方米 6：對(duì)溫泉王朝項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng) s trengths（優(yōu)勢(shì)） p 項(xiàng)目較為重視院落景觀。部分獨(dú)棟產(chǎn)品庭院面積設(shè)計(jì)較大，市場(chǎng)反映較好。 p 項(xiàng)目部分獨(dú)棟戶型前排房屋（公共空間，如客廳）設(shè)計(jì)為一層高，后排為兩層，建筑高度與院落的關(guān)系處理得很不錯(cuò)。在溫泉鎮(zhèn)板塊產(chǎn)品中比 較突出，市場(chǎng)反映較好。贈(zèng)送地下室空間。 p 項(xiàng)目溫泉入戶提升了客戶的認(rèn)可度. w eaknesses（劣勢(shì)） p 項(xiàng)目作為高端社區(qū),優(yōu)勢(shì)不突出,產(chǎn)品、景觀、外部條件均一般，客戶體驗(yàn)性不好。不符合

45、市場(chǎng)對(duì)高端產(chǎn)品的應(yīng)有的形象定位。 p 項(xiàng)目聯(lián)排、小獨(dú)棟院落尺度大小，圍墻高度不足，對(duì)業(yè)主私密性有一定影響。 p 項(xiàng)目沒(méi)有設(shè)計(jì)專門(mén)的會(huì)所，社區(qū)東南角的圣海溫泉酒店已賣給青島城投，社區(qū)配套功能減弱。 tips于我項(xiàng)目而言的借鑒點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)獨(dú)棟領(lǐng)域感概念、放大高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 注重庭院空間的尺度感與使用性. 溫泉王朝項(xiàng)目銷售信息（截至2010年6月25日） 時(shí)間最低價(jià)當(dāng)期主推產(chǎn)品均價(jià)最高價(jià)價(jià)格描述（贈(zèng)送地下室空間） 2010-4-147500元/17000元/前期去化后剩余位置相對(duì)羅差房源 2010-3-158000元/聯(lián)排8000元起,獨(dú)棟15000元起. 2010-2-248000元/16000元/

46、2010-1-228000元/16000元/ 2009-12-228500元/ 2009-11-248000元/起價(jià)8000元/其面積為250 2009-11-512000元/此均價(jià)為獨(dú)棟均價(jià) 2009-9-712000元/獨(dú)棟均價(jià)12000元,雙拼均價(jià)9000元,聯(lián)排 均價(jià)為6500元. 2009-8-1012000元/獨(dú)棟均價(jià)12000元,雙拼均價(jià)9000元,聯(lián)排 均價(jià)為6500元. 2008-6-37000元/ 2007-6-256000元/ 溫泉王朝實(shí)景照片展示 溫泉王朝典型戶型圖展示 （dtb戶型412平方米dtc戶型343平方米） 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 形式 總層數(shù)主力戶型面積區(qū)間 贈(zèng)送

47、 面積 套面積 庭院 面積 溫泉入戶 芭東小鎮(zhèn)獨(dú)棟2+1（地下）251378 - 251378100400 管道 入戶 溫泉王朝 獨(dú)棟2+1（地下）350480 地下室約150， 贈(zèng)送比例約25% 4006305001000 管道 入戶 雙拼2+1（地下）250300 地下室100， 贈(zèng)送比例約25% 350400300 聯(lián)排3+1（地下）260280 地下室6070， 贈(zèng)送比例約20% 32035050100 芭東小鎮(zhèn)vs溫泉王朝 產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)比分析 分析結(jié)論： p計(jì)價(jià)面積區(qū)間250平米以上跨度較適宜，芭東小鎮(zhèn)小戶型、低總價(jià)獨(dú)棟別墅競(jìng)爭(zhēng)力較高。海信溫泉王朝部分獨(dú)棟庭院面積設(shè)計(jì)較大，市場(chǎng)認(rèn)可度

48、亦較高。 p芭東小鎮(zhèn)不贈(zèng)送地下面積，溫泉王朝贈(zèng)送大面積地下室，使得購(gòu)買溫泉王朝的客戶可得到更多的面積，可為產(chǎn)品附加競(jìng)爭(zhēng)力。 p另，芭東小鎮(zhèn)庭院面積較小，溫泉王朝面積尚可，溫泉王朝稍具優(yōu)勢(shì)。 p二者均有溫泉管道入戶。 戶型面積（平方米） 價(jià)格去化情況 聯(lián)排(主力戶型)199最低140萬(wàn)元/套10% 雙拼(主力戶型)292最低約200萬(wàn)20% 獨(dú)棟363200萬(wàn)480萬(wàn)30% 一山一墅 物業(yè)類型別墅 建筑類別聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域即墨 物業(yè)費(fèi)世邦魏理仕（顧問(wèn)） 物業(yè)地址即墨市開(kāi)發(fā)區(qū)盟旺山西側(cè)，金盟山莊北臨，緊接青煙一級(jí)路 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年12月 入住時(shí)間2010年09月 容積率

49、0.43 綠化率54.30% 開(kāi)發(fā)商銀座地產(chǎn) 項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹 1：一山一墅項(xiàng)目區(qū)位 p位于青島即墨開(kāi)發(fā)區(qū)盟旺山西側(cè)，金盟山莊北臨，緊接青煙一級(jí)路。東西420米寬，南北550米長(zhǎng)。地理位置優(yōu)越,周圍交通便捷，自然環(huán)境良好 ，東高西低，南高北低，東部依山，南面臨水。周邊樓盤(pán)有麗山國(guó)際金盟山莊（9萬(wàn)平米）、名都等。 2：一山一墅項(xiàng)目配套 距離即墨市中心7分鐘左右的車程，配套齊全，生活方便。項(xiàng)目配置健身休閑會(huì)所。會(huì)所服務(wù)以提供健身，休閑為主。 3：一山一墅項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 p主要由聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、圍合庭院戶型及其配套公建所組成,定位為現(xiàn)代中式住宅。 p項(xiàng)目西面3000畝地將由萬(wàn)科籌建城市綜合社

50、區(qū)。 p產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)地上三層地下一層。附贈(zèng)地下室空間。部分戶型的客廳270轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)。部分別墅12米封閉式挑空中庭設(shè)計(jì)，地下車庫(kù)與地下 室相連。景觀設(shè)計(jì)聘請(qǐng)?zhí)K州景觀園林設(shè)計(jì)公司打造，營(yíng)造江南園林風(fēng)格。天然水系、實(shí)體縷空圍墻、每戶庭院圍合，部分共用圍墻。登臺(tái)入戶設(shè) 計(jì)、庭院設(shè)置中式石制路燈。院門(mén)采用實(shí)木門(mén)或格柵門(mén)、斷橋鋁合金門(mén)窗+中空玻璃、燃?xì)獠膳?、外墻采用涂料面磚+石材; 市政供暖、彩色可視 對(duì)講、一層設(shè)窗磁系統(tǒng)。入戶院門(mén)設(shè)置中式牌匾與門(mén)頭方式，六步臺(tái)階入院設(shè)計(jì)。地上一個(gè)車位。庭院交付純毛坯交付。 4：一山一墅項(xiàng)目停車位 p停車位:提供車庫(kù) 5：一山一墅項(xiàng)目相關(guān)信息 p占地面積:180767

51、平方米 p總建筑面積:79264.87平方米 6：對(duì)一山一墅項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng) s trengths（優(yōu)勢(shì)） p 距離即墨市中心近，配套齊全，可定義為新城市別墅?？拷茨埫}盟旺山，對(duì)重視風(fēng)水因素客戶有一定吸引力。項(xiàng)目旁邊萬(wàn)科即將籌建城市 綜合社區(qū)，未來(lái)提升項(xiàng)目升值潛力。 p 中式建筑風(fēng)格啟青島市場(chǎng)之先河。中式元素應(yīng)用較為豐富. p 樣板房庭院營(yíng)造氛圍切合中式風(fēng)格元素。園林打造突出江南小鎮(zhèn)風(fēng)格。 p 樓書(shū)、戶型資料等選材排版較高檔，著力于體現(xiàn)中式風(fēng)格和中式生活元素。 p 即墨本地客戶與青島客戶所占比例差不多，基本均為將近50%。銷售單價(jià)基本位于7000-10000元/平方米，同片區(qū)內(nèi)價(jià)格具有較高的競(jìng)爭(zhēng)

52、優(yōu)勢(shì) 。目前付款方式可以按揭（第一套40%，第二套50%利率上浮10%，第三套全額付款）、一次性付款。 w eaknesses（劣勢(shì)） p地塊單面靠山，只有部分組團(tuán)親近山體資源。山體雖植被茂密，但山形山勢(shì)欠佳，觀賞性欠佳。距即墨溫泉鎮(zhèn)不遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多。售 樓處前路段施工，影響行進(jìn)。 p室內(nèi)外空間欠缺中國(guó)住宅精神內(nèi)涵。中式風(fēng)格流于表面化，灰瓦白墻生硬搭配，難以發(fā)揮中式住宅內(nèi)涵。窗戶線條太過(guò)于現(xiàn)代感，與中式風(fēng)格 不搭配。前庭院過(guò)小，利用度不高。入戶院門(mén)直對(duì)戶內(nèi)客廳窗口，忽視風(fēng)水因素。入戶院門(mén)寬度、高度不夠，設(shè)計(jì)不人性化。 p門(mén)口門(mén)當(dāng)石獅選材造型與品質(zhì)欠佳，戶型設(shè)計(jì)、尺度不具備突出優(yōu)點(diǎn)，廚房

53、面積稍小。部分別墅12米封閉式挑空中庭設(shè)計(jì)，使得采光不足，效 果欠佳。附贈(zèng)地下室空間較潮濕。小區(qū)內(nèi)成年樹(shù)木較少、現(xiàn)有景觀觀賞性欠佳，客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感欠佳。小區(qū)內(nèi)景觀成熟需要較長(zhǎng)時(shí)間。 p樓座整體高度偏高，親地性較弱。南北面窄，徑深較長(zhǎng)，影響采光與通透。部分戶型的客廳270轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì)，反使得庭院空間中形成銳角，影 響庭院行走動(dòng)線。樣板房墻壁出現(xiàn)發(fā)霉情況。 p宣傳資料對(duì)中國(guó)住宅欠缺精神意義引導(dǎo)。戶型單張面積標(biāo)示錯(cuò)誤。戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳；路牌導(dǎo)示不完善，欠缺引導(dǎo)。 p售樓處現(xiàn)場(chǎng)電話出現(xiàn)線路故障，影響通話質(zhì)量，接線員對(duì)來(lái)訪線路描述欠清晰。茶水服務(wù)未提供茶托及茶水，僅純凈水?，F(xiàn)場(chǎng)燈光設(shè)計(jì)欠考慮 ，沙盤(pán)處

54、過(guò)暗。現(xiàn)場(chǎng)未開(kāi)空調(diào)，空氣流動(dòng)不暢，客戶體驗(yàn)差。參觀樣板房未提供茶水等服務(wù)。樣板房無(wú)安排專項(xiàng)接待人員。門(mén)禁系統(tǒng)損壞。 p 2009年12月至今，共去化13套，去化率約計(jì)19%，獨(dú)棟去化率高于雙拼、聯(lián)排，顯示高性價(jià)比情況下，消費(fèi)者更青睞于高級(jí)產(chǎn)品形態(tài)。 tips于我項(xiàng)目而言的借鑒點(diǎn) 放大獨(dú)棟概念、放大高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 中式元素運(yùn)用豐富 加強(qiáng)建筑風(fēng)格與生活方式內(nèi)涵的結(jié)合。 一山一墅項(xiàng)目銷售信息（截至2010年6月25日） 【一山一墅】： “建筑中的國(guó)語(yǔ)” 開(kāi)盤(pán)總套數(shù)總面積可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)已售面積 2009-12-3051套14085.5538套10568.3713套3517.18 2010-6

55、-1117套5790.5817套5790.580套0 合計(jì)68套1981613套3517.18 一山一墅實(shí)景照片展示 一山一墅典型戶型圖展示（d9戶型249平方米） 戶型面積（平方米）價(jià)格（萬(wàn)）去化情況 聯(lián)排194-233165-200未開(kāi)盤(pán) 德郡（銀盛泰） 物業(yè)類型別墅、住宅 建筑類別多層、高層、六聯(lián)排/四聯(lián)排/雙拼別墅 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域城陽(yáng)區(qū) 物業(yè)費(fèi)1.80元/平米月銀盛泰物業(yè) 物業(yè)地址城陽(yáng)鐵騎山路以西，王沙路以南 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年07月入住時(shí)間待定 開(kāi)發(fā)商青島銀盛泰房地產(chǎn) 【德郡】：“墅有別，院無(wú)價(jià)?！?項(xiàng)目簡(jiǎn)要介紹 1：德郡項(xiàng)目產(chǎn)品介紹 p項(xiàng)目總用地約60萬(wàn)平米。位于城陽(yáng)區(qū)鐵騎

56、山路以西，王沙路以南。 p規(guī)劃產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品、四聯(lián)排產(chǎn)品、雙拼產(chǎn)品、多層住宅、高層和沿街商業(yè)、學(xué)校及會(huì)所等相關(guān)配套設(shè)施組成。目前開(kāi)發(fā)的是一期，總共350 多套低密度住宅，總計(jì)約7.34萬(wàn)平米。 p景觀由武漢大頌設(shè)計(jì)，一期的景觀以尊重原生態(tài)、尊重原地貌為設(shè)計(jì)理念。 2：德郡項(xiàng)目建材裝修 p銀盛泰德郡源于純德式原鄉(xiāng)別墅，八字頂、外露木結(jié)構(gòu)、石材圍護(hù)、石灰摸墻、紅瓦頂。 p項(xiàng)目立面造型源自于德國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)，立面以“三段式”構(gòu)成為要素，頂部采用坡屋頂，通過(guò)屋頂形式的變化，中部通過(guò)門(mén)、窗、陽(yáng)臺(tái)等構(gòu)成元 素的變化以及立面材質(zhì)的組合，底部處于距人最近范圍內(nèi)，屋頂運(yùn)用了暗紅色。 3：德郡項(xiàng)目相關(guān)信息 p占地面

57、積:600000平方米 p總建筑面積:630000平方米 p開(kāi)工時(shí)間:2009-12-8 4：對(duì)德郡項(xiàng)目的點(diǎn)評(píng) s trengths（優(yōu)勢(shì)） p 項(xiàng)目呼應(yīng)青島客戶對(duì)德式建筑風(fēng)格的認(rèn)可，對(duì)德式建筑風(fēng)格的把握一般，外形表現(xiàn)整體尚可。 p 產(chǎn)品以聯(lián)排產(chǎn)品為主。前后庭院+中庭設(shè)計(jì)，增強(qiáng)戶型采光與通透。 p 每室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。體現(xiàn)尊重居者私密空間。 w eaknesses（劣勢(shì)） p 對(duì)德式風(fēng)格建筑局部尺度把握欠佳。前后棟距離約10米，密度過(guò)大，對(duì)業(yè)主私密性有影響。 p 庭院面積較小，使用功能與空間尺度欠佳。 p 項(xiàng)目產(chǎn)品多為前二后三+中庭設(shè)計(jì)，中庭面積約計(jì)3x5=15平方米，中庭高度約計(jì)7米，中庭

58、設(shè)計(jì)舒適度不高。 p 項(xiàng)目開(kāi)間為5.7-6.6米，開(kāi)間不大，而進(jìn)深達(dá)到15米，戶型舒適度較低。 p 項(xiàng)目戶型中間走廊設(shè)計(jì)為樓梯，周邊面積嚴(yán)重浪費(fèi)。衛(wèi)生間空間的增多，使得整體使用空間減少。 p 項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)接待表現(xiàn)過(guò)于勢(shì)利、缺乏親和力。未能主動(dòng)提供茶水服務(wù)，業(yè)務(wù)能力較差?，F(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)性細(xì)節(jié)較差?，F(xiàn)場(chǎng)背景音樂(lè)音量過(guò)大，影響 交談，資料提供很不完整。 p 整體規(guī)劃小區(qū)標(biāo)志性景觀鐘樓的高度偏高，達(dá)36米，追求標(biāo)志性而忽略了與社區(qū)整體風(fēng)格高度上的搭配。 p 規(guī)劃中無(wú)獨(dú)棟別墅，現(xiàn)有產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，未能發(fā)揮獨(dú)棟別墅與板塊價(jià)值的契合度。 tips于我項(xiàng)目而言的借鑒點(diǎn) 放大獨(dú)棟概念、放大高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 注重

59、戶型舒適度，減少空間浪費(fèi)。 銀盛泰德郡銷售信息（截至2010年6月25日） 2010年05月20日預(yù)計(jì)7、8月開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間、價(jià)格未定，周邊房源8500元/平，屆時(shí)開(kāi)盤(pán)會(huì)參考周邊價(jià)位進(jìn)行優(yōu)惠。 2010年04月28日預(yù)計(jì)5、6月開(kāi)盤(pán)，一期全部為別墅，約200230平米左右。中間戶型190多平米，端頭戶型220多平米 2010年03月27日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)于香格里拉大飯店舉行。 2010年02月25日售樓處對(duì)外開(kāi)放。 2009年12月8日開(kāi)工奠基儀式于6：28分在院后社區(qū)以東施工現(xiàn)場(chǎng)舉行。 德郡效果照片展示 德郡典型戶型圖展示德郡典型戶型圖展示 （f戶型戶型227-233平方米）平方米） 戶型面積（平

60、方米）價(jià)格（元/平方米）去化情況 獨(dú)棟 （三期在售） 460-590 起價(jià)14000 均價(jià)16000 最高價(jià)17000 90% 聯(lián)排（三期）200-2608800-10500在售 香溪庭院（百通） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨(dú)棟聯(lián)排 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域城陽(yáng)區(qū) 物業(yè)費(fèi)2.30元/平米月北京均豪物業(yè) 物業(yè)地址城陽(yáng)鐵騎山路以西，王沙路以南 容積率0.48 綠化率63% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年05月入住時(shí)間2010年6月 開(kāi)發(fā)商青島百通房地產(chǎn) 香溪庭院項(xiàng)目銷售信息（截至2010年6月25日） 2010-6-4 獨(dú)棟別墅：460-590平米，起價(jià)14000元/平米，均價(jià)16000元/平米，最高價(jià)17000元