7月青島茶山大院市場綜合研究發(fā)展報告

1、【茶山大院】市場綜合研究發(fā)展報告 致：茶山集團 由：青島和慧房地產(chǎn)咨詢有限公司 2010年7月 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競爭項目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費者調(diào)查與研究（消費偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟研究 一：平度市概況 1：城市定位 平度青島后花園，膠東明珠。 2：地理位置 平度位于膠東半島西部，地處北緯36283702,東經(jīng)1193112019。東以小沽河、大沽河為界，與萊西市和即墨市相鄰；西及西南 以膠萊河為界，與昌邑市和高密市相望；

2、南與膠州市毗鄰；北與萊州市接壤。東西最大橫距69公里，南北最大縱距65公里?？偯娣e3166.56平方 公里，是山東省面積最大的縣級市。 平度處于青島1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，距離青島106.5公里,大約一小時車程;距即墨85.3公里,距萊西69.4公里,距高密53.7公里,距昌邑65.5公里,距萊州53.9 公里,距濰坊77.8公里,距煙臺181.5公里.市中心距青島港100公里，距青島流亭機場約80公里，距鐵路（蘭村站）50公里。 3：歷史沿革 平度，自夏朝起即有行政區(qū)劃。 1983年10月，平度縣劃歸青島市。1989年7月，平度撤縣設(shè)市，市政府駐平度城。 4：行政區(qū)劃 全市轄4個街道辦事處、26個鎮(zhèn)

3、、1788個行政村。 5：人口 2008年末，全市戶籍人口為136.9675萬人。 6：氣候 屬暖溫帶東亞半濕潤季風(fēng)區(qū)，大陸性氣候，光照充足，四季分明，無霜期長，年平均氣溫11.9。極端最高氣溫38.6。極端最低氣溫零下 17.9。最熱月7月份平均氣溫25.3，最冷月1月份平均氣溫零下3.5，氣溫年較差為28.8，氣溫年平均日較差為10.8。年內(nèi)各個季節(jié)氣候 差異明顯。年初霜一般始于10月20日，終霜多在翌年4月7日左右，無霜期年平均195.5天。 7:旅游資源 共有省級風(fēng)景名勝區(qū)1處，省級森林公園1處，國家重點文物保護單位2處，省級文物保護單位3處，青島市文物保護單位5處，平度市級文物保護

4、單位22處。主要有大澤山、智藏寺。本地塊所處茶山風(fēng)景區(qū)已通過4a景區(qū)認(rèn)證。（目前青島通過4a認(rèn)證的景區(qū)共有嶗山等十一處） 8：其他關(guān)于平度的關(guān)鍵詞 百強縣、山東省面積最大的縣級市、青島市人口最多的縣級市、青島市城區(qū)人口最多的縣級市、國家首批商 品糧基地、青島市糧、棉、油、果總量唯一進入全國百強的縣級市、大澤山、葡萄、芹菜等。 初步分析結(jié)論 p平度的歷史文化源遠流長但現(xiàn)行城市形象建設(shè)中對此重視程度不夠，平度的城市品牌影響力未充分借用最具穿透力的歷史文化元素。 p城市形象并不以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)強縣著稱。 p旅游業(yè)偏向于特產(chǎn)型、生態(tài)型。 p本地人和外地人對平度城市形象的第一印象均較為模糊。 p平度

5、旅游風(fēng)景區(qū)與周邊其他縣市相比略具優(yōu)勢，但較青島市區(qū)有較為顯著的劣勢，旅游產(chǎn)業(yè)客戶群更多仰仗當(dāng)?shù)嘏c周邊人群。 二：平度市宏觀經(jīng)濟概況 1：國民生產(chǎn)總值（gdp） 2009年度平度與周邊縣市生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)比 地區(qū)生產(chǎn)總值 (億元) 第一產(chǎn)業(yè)完成增長值 (億元) 第二產(chǎn)業(yè)完成增長值 (億元) 第三產(chǎn)業(yè)完成增長值 (億元)三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比 2009年同比2009年同比2009年同比2009年同比 平度460.2513.20%64.373.00%233.115.90%162.7812.50%14.0:50.6:35.4 即墨536.114.10%40.13.30%291.615.40%204.414%7.5:

6、54.4:38.1 萊西357.0813.10%36.423.30%176.4416.80%144.2210.90%10.2：49.4：40.4 高密274.213.50%34.316.50%182.114.70%57.814.60%12.51：66.40：21.09 膠州515.113.60%32.91億3.10%292.4715.40%189.7212.30%6.4：56.8：36.8 青島4890.3312.20%230.253%2449.812.70%2210.2812.50%4.7:50.1:45.2 2009年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值460.25億元，可比增長13.2%。 其中： 第

7、一產(chǎn)業(yè)完成增加值64.37億元，可比增長3.0%； 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值233.10億元，可比增長15.9%； 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值162.78億元，可比增長12.5%。 三產(chǎn)比例由去年的14.8：50.8：34.4進一步優(yōu)化為14.0：50.6：35.4，第一產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比例進一步提升。 分析認(rèn)為： p平度市g(shù)dp較之周邊縣市居于前列。 p平度市三產(chǎn)比例由去年的14.8：50.8：34.4進一步優(yōu)化為14.0：50.6：35.4，第一產(chǎn)業(yè)比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)比例進一步提升。 p平度市第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的增幅較之周邊縣市居于前列。 p平度gdp對工業(yè)化進程的依賴性加強。 p平度產(chǎn)業(yè)

8、結(jié)構(gòu)趨于合理并不斷優(yōu)化，城市發(fā)展?jié)摿^大。 p平度未來三至五年內(nèi)，接受青島市工業(yè)轉(zhuǎn)移建設(shè)和配套建設(shè)的力度仍將較大，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)對gdp增長的仍將有較為突出的貢獻。但考 慮到低碳經(jīng)濟和環(huán)境保護的巨大壓力，預(yù)計淘汰落后產(chǎn)能，提高經(jīng)濟發(fā)展效率也將同時成為城市經(jīng)濟發(fā)展的重要主題。 2009年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額163億元，增長18.1%。 2：社會消費品零售總額 2009年平度市及周邊縣市國內(nèi)貿(mào)易消費品總額 社會消費品總額（億元）城市（億元）農(nóng)村（億元） 2009年同比2009年同比2009年同比 平度163 18.10%83.20 19.90%79.80 16.40% 即墨179.61

9、5.50%98.817.50%80.813.20% 萊西121.04 18.50%/ 高密86.12 19.10%42.89 24.47%43.23 14.20% 膠州148.84 18.50%83.02 20.20%65.82 16.40% 青島1743.99 19.10%1391.819.80%352.1916.30% 分析認(rèn)為： p在國家擴大內(nèi)需各項政策拉動下，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額163億元，增長18.1%。城鄉(xiāng)市場發(fā)展較為均衡。 p平度消費品零售總額增長幅度較大，體現(xiàn)經(jīng)濟活力較好，城市經(jīng)濟運行健康程度較高。 p平度市消費品零售總額增幅在周邊縣市中居于前列，農(nóng)村增幅較之城市增幅而言

10、與周邊縣市對比更為突出。 2009年平度及周邊縣市國內(nèi)貿(mào)易消費品總額分布圖 社會消費品總額 （億元） 行業(yè) （億元） 2009年同比批發(fā)同比零售業(yè)同比 住宿 餐飲業(yè) 同比家電業(yè)同比汽車業(yè)同比 集貿(mào) 市場 同比 平度163 18.10%4215.60%8816.80%2322%/ 即墨179.615.50% / 1.3 家電 下鄉(xiāng) 1.88 限額 以上 企業(yè) 16.4% 限額 企業(yè) 5.8 限額 以上 企業(yè) 汽車類 63%671 11.10 % 萊西121.04 18.50%96.7817.18%/19.5221.23%/ 高密86.12 19.10%74.6521%41.633%8.655%/

11、 膠州148.84 18.50%117.902916.80%/25.087325%/ 青島1743.99 19.10%1407.8217.90%/282.6523.40%16.95 /152.5734.90%/ 2009年，全市全市地方財政收入完成16.62億元，增長13.8%，地方財政支出29.1億元，增長18.1%。 全市稅收收入完成18.09億元，增長9.9%，其中國稅完成11.77億元，增長14.8%，地稅完成6.32億元，增長1.9%；民營經(jīng)濟稅收完成11.12億元， 增長2.9%，占全部稅收的61.4%。 3：財政收入 分析結(jié)論： p平度財政收入占gdp比重不高，但增長速度比gdp

12、增長速度略快，體現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增長對經(jīng)濟發(fā)展貢獻較大。 p國稅增長幅度高于地稅增長幅度，民營經(jīng)濟對稅收收入貢獻率較高。 p平度財政收入、稅收收入方面預(yù)計將可實現(xiàn)更具速度和幅度的增長。 2009年，全市城市居民人均可支配收入17489元，增長9.7%，其中，工資性收入13957元，占可支配收入的79.8%；農(nóng)村居民人均純收入8850元， 增長8.8%，其中，家庭經(jīng)營性收入6180元，工資性收入2292元，分別占純收入的69.8%和25.9%。 4：人均可支配收入 2009年平度市及周邊縣市城鄉(xiāng)居民收入 在崗職工 年均工資 （元） 同比 城鎮(zhèn)居民 人均可支 配收入 （元） 同比 城鎮(zhèn)居民 人

13、均消費 支出 （元） 同比 農(nóng)村居 民人均 純收入 （元） 同比 農(nóng)民人 均生活 費支出 同比 平度1801813.20%174899.70%116658.70%88508.80%/ 即墨2336710.60%197749.50%/91238.70%/ 萊西19819 10.00%190309.60%127958.60%88678.80%/ 高密2375524.40%/74638.33%/ 膠州2235910.30%197709.50%121048.60%91528.50%66878.90% 青島253969.00%223689.30%160807.20%/8.70%583210.00% 分析

14、結(jié)論： p平度居民人均可支配收入增長幅度落后于gdp增長幅度，更落后于財政收入和稅收收入增長幅度，體現(xiàn)居民在城市發(fā)展進程中所享受到的經(jīng)濟 增長成果較少。官方數(shù)據(jù)未公布，據(jù)上述內(nèi)容，預(yù)計平度居民恩格爾系數(shù)應(yīng)未出現(xiàn)較大幅度降低。 p平度居民收入的增長情況將在2010年下半年成為較為顯著的話題，若2010年仍將保增長作為重要工作任務(wù)，則居民收入是否能夠同步增長，居 民是否能夠充分享受經(jīng)濟增長的顯著成果將成為維持社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的主要因素。 2009年，全市全年引進外資項目101個，外管局到賬外資13634.3萬美元，較去年下降16.7%；全市外貿(mào)企業(yè)出口創(chuàng)匯89082萬美元，較去年下降 5.5

15、%。 5：招商引資 2009年平度市及期周邊縣市吸納內(nèi)、外資投資額 2009年2010年(1至五月) 內(nèi)資（億元）外資（億美元）內(nèi)資（億元） 外資（億美元） 平度/1.36343-16.70%31.2113.70%0.73942226.80% 即墨/1.88-31.90%/ 萊西45/1.1397-28.40%/ 高密86.086/0.315/ 膠州67.761913.50%2.0068-18.10%/ 青島465.0514.00%18.64-29.40%/ 分析結(jié)論： p平度外向型經(jīng)濟相對不夠發(fā)達，對外貿(mào)易依賴性不高，因而受金融危機的影響較小。 p平度外向型經(jīng)濟伴隨第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將

16、有較為顯著的提升，招商引資仍將在平度城市發(fā)展中扮演舉足輕重的角色。 2009年，共接待海外游客4.5萬人次，同比增長26.3，國內(nèi)游客112萬人次，同比增長8.2，實現(xiàn)旅游收入8.1億元，同比增長8.3，旅游對經(jīng) 濟的拉動作用逐步顯現(xiàn)。 6：旅游業(yè)發(fā)展情況 分析結(jié)論： p平度市年度接待海外游客數(shù)量和增長幅度都非?？捎^，國內(nèi)游客數(shù)量也可圈可點。 p城市g(shù)dp構(gòu)成中旅游業(yè)比重較低，顯示旅游業(yè)對gdp增長的貢獻率不高。 2009年，全市累計完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資240.6億元，增長24.8%。一產(chǎn)完成投資5.1億元，增長104%；二產(chǎn)完成投資162.6億元，增長 23.5%；三產(chǎn)完成投資72.9億

17、元，增長26.3%。 7：固定資產(chǎn)投資 2009年平度及周邊縣市固定資產(chǎn)投資 類別總投資額（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元） 2009年同比增長2009年同比增長2009年同比增長2009年同比增長 平度240.624.80%5.1104%162.623.50%72.926.30% 即墨294.916.90%/ 萊西233.2724.90%/ 高密183.9623.80%6.68/64.83/112.275.30% 膠州293.224.70%30.30%20024.30%90.225.10% 青島2458.925.30%463%1107.317.20%1305.634.2

18、0% 分析結(jié)論： p平度在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的固定投資方面較之周邊縣市位居前列。 p平度固定資產(chǎn)投資更傾向于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化進程預(yù)計將實現(xiàn)加速發(fā)展。 2009年，全市房地產(chǎn)投資快速增長，施工面積大幅攀升。全市房地產(chǎn)投資完成13.7億元，增長101.3%。全市商品房屋施工面積為143.3萬平方米， 增長58.3%；商品房銷售面積48.53萬平方米，增長15.2%，完成商品房銷售額15.07億元，增長39.9%。 8：房地產(chǎn)投資 2009年平度及周邊縣市房地產(chǎn)業(yè) 全市房地產(chǎn)投資額（億元）商品房施工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米)商品房銷售額（億元） 同比同比同比同比 平度13.

19、7101.30%143.358.30%48.5315.20%15.0739.90% 即墨14.5-5.70%212.92.80%133.727.20%4550.40% 萊西6.46-15%98.9-8.50%34.117.40% 高密19.8637.60%223.6830%77.8471.94%平均銷售價 格2471元/ 平方米 18.46% 膠州26.859630.60%412.642.20%225.688.30% 青島459.523.10%1261.964.10% 分析結(jié)論： p平度房地產(chǎn)投資增長快速。 p平度房地產(chǎn)施工面積大大超過銷售面積，顯示房地產(chǎn)競爭趨于激烈。 p平度房地產(chǎn)銷售額增長

20、幅度大大低于房地產(chǎn)投資增長幅度，顯示房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)換趨勢較為顯著。 p平度房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)施工面積增長幅度較之周邊縣市居于前列。體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)正強勁增長。 p平度房地產(chǎn)銷售面積、銷售額增長幅度較之周邊縣市略居下風(fēng)。體現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性化趨勢。 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競爭項目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費者調(diào)查與研究（消費偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 一：平度市城市建設(shè)規(guī)劃 以提高城市綜合競爭力為目標(biāo)的區(qū)域融合戰(zhàn)

21、略融入青島，對接半島，借力日韓。 平度立足自身優(yōu)勢，準(zhǔn)確定位，強化“融入青島、接軌半島、 兼收并蓄、乘勢而上”的發(fā)展理念，加快新型工業(yè)化進程，積極參與青島產(chǎn)業(yè)分工與產(chǎn)業(yè)布局，使平度成為青島承接韓日產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要積聚地 和城市優(yōu)質(zhì)生活品的重要生產(chǎn)基地。 以脆弱資源保護為前提的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)優(yōu)先，持續(xù)發(fā)展。保護風(fēng)景區(qū)、森林公園、水源保護地、文物古跡、基本農(nóng)田、礦產(chǎn)資源等脆 弱資源，保持生態(tài)平衡、文脈延續(xù)和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建適宜居住與創(chuàng)業(yè)、文化底蘊深厚的生態(tài)城市。 以空間集聚為導(dǎo)向的城市化戰(zhàn)略城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，組團發(fā)展。 順應(yīng)城市化發(fā)展的規(guī)律，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)人口發(fā)展，鼓勵人口向城鎮(zhèn)組團集中，大力發(fā)展中

22、心城市組團，培育平南城鎮(zhèn)組團和平西城鎮(zhèn)組團，促進小城鎮(zhèn)合并集聚發(fā)展，走以中心城市為主的城市化之路。 分析結(jié)論： p平度城市建設(shè)、平度城市化進程呈快速發(fā)展態(tài)勢。 p有較為明確的導(dǎo)向，其中工業(yè)導(dǎo)向以新區(qū)戰(zhàn)略為主，而居住型物業(yè)導(dǎo)向也具備較為明確的發(fā)展導(dǎo)向，城市化進程以大規(guī)模建設(shè)組團社區(qū)和集合 式住宅為典型特征，除舊布新。 p平度城市建設(shè)將生態(tài)和環(huán)境保護作為重要原則，將風(fēng)景區(qū)保護和建設(shè)作為重要工作內(nèi)容，此做法對生態(tài)型、節(jié)能型、低碳型工業(yè)和房地產(chǎn)項目 將產(chǎn)生良好的推動作用。 二：風(fēng)景區(qū)建設(shè) “以脆弱資源保護為前提的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)優(yōu)先，持續(xù)發(fā)展。保護風(fēng)景區(qū)、森林公園、水源保護地、文物古跡、基本農(nóng)田、礦

23、產(chǎn)資源等 脆弱資源，保持生態(tài)平衡、文脈延續(xù)和社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建適宜居住與創(chuàng)業(yè)、文化底蘊深厚的生態(tài)城市?！?茶山風(fēng)景區(qū)、大澤山風(fēng)景區(qū)、旅游大道 “旅游經(jīng)濟。在全市旅游系統(tǒng)廣大員工的共同努力下，全市旅游資源開發(fā)步伐不斷加快，旅游客源市場繼續(xù)擴大，旅游接待人數(shù)和收入穩(wěn)定增加， 旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，旅游市場秩序更加有序，旅游安全工作有效加強。到目前為止，共接待海外游客4.5萬人次，同比增長26.3%，國內(nèi)游客 112萬人次，同比增長8.2%，實現(xiàn)旅游收入8.1億元，同比增長8.3%，旅游對經(jīng)濟的拉動作用逐步顯現(xiàn)?！?分析結(jié)論： p平度風(fēng)景區(qū)建設(shè)將大大提升平度旅游業(yè)為城市經(jīng)濟發(fā)展的貢獻率，而且此

24、項貢獻屬于長效常規(guī)貢獻，將成為推動gdp提升的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)。 p風(fēng)景區(qū)、生態(tài)旅游、旅游產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，將對城市經(jīng)濟發(fā)展的多個領(lǐng)域提供巨大的衍生推力，在城市建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)業(yè)、酒店 業(yè)、餐飲業(yè)等等極具積極意義。 p循城市的發(fā)展規(guī)劃，在具備良好自然資源的風(fēng)景區(qū)內(nèi)及周邊，大力發(fā)展高品質(zhì)房地產(chǎn)項目將于城市發(fā)展規(guī)劃具備良好的契合度，更利于得到政 府的大力支持及爭取政策優(yōu)惠。 p若在此基礎(chǔ)上自行建設(shè)發(fā)展旅游地產(chǎn)項目，譬如將風(fēng)景區(qū)建設(shè)、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)項目建設(shè)組合推進，則更易在發(fā)展節(jié)奏上契合城市 發(fā)展的主題思想，更容易把握城市發(fā)展的脈搏動向，房地產(chǎn)項目也更容易成功。 目錄 part 1 區(qū)域宏

25、觀經(jīng)濟研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競爭項目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費者調(diào)查與研究（消費偏好與敏感性因素） part 6 土地swot分析 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 一：平度市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 “2009年，全市房地產(chǎn)投資快速增長，施工面積大幅攀升。全市房地產(chǎn)投資完成13.7億元，增長101.3%。全市商品房屋施工面積為143.3萬平 方米，增長58.3%；商品房銷售面積48.53萬平方米，增長15.2%，完成商品房銷售額15.07億元，增長39.9%?！?平度房地產(chǎn)施工面積顯著增長，銷售面積增長幅度低于施工面積增長幅

26、度，顯示平度房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，當(dāng)年，行業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)未來反戰(zhàn) 信心較為充足。 2010年至今（2010年6月25日），平度成交逾2569套，成交面積近22.52萬平方米，成交戶數(shù)和成交面積均一般，成交產(chǎn)品類型為普通住宅。 成交戶型平均面積為90平方米左右，顯示中小戶型在政策影響下仍然是市場主力。而此種情況下，成交情況所顯示的需求性質(zhì)多為剛性需求。就 未來市場發(fā)展而言，改善型需求應(yīng)處于觀望期。 青島區(qū)市住宅成交面積與成交價格構(gòu)成（2010年5月） 青島區(qū)市可售住宅數(shù)量與住宅成交情況（截至2010年6月25日） 今年累計可售住宅今年累計住宅成交 區(qū)域套數(shù)面積(萬)套數(shù)面積(萬) 全市4862449

27、9.7732977298.21 市南區(qū)316837.77128812.27 市北區(qū)319431.16154214.25 四方區(qū)182715.18260822.66 李滄區(qū)133013.11345230.59 嶗山區(qū)282833.55141412.91 城陽區(qū)532761.77354133.68 黃島區(qū)429545.67343331.69 即墨市451848.95238720.44 膠州市309127.484804.32 膠南市840284.33675060.72 平度市544550.51257422.08 萊西市519950.92353532.61 分析結(jié)論： p青島市房地產(chǎn)市場成交面積主力為

28、60-90平方米和90-120平方米。顯示青島市場面積需求仍以常規(guī)居住需求為主。 p青島市房地產(chǎn)市場成交價格主力為3000-8000元/平方米，8000元/平方米以上價格成交量顯著下降，上述價格區(qū)間涵蓋市區(qū)房產(chǎn)和郊區(qū)房產(chǎn)， 但可體現(xiàn)目前青島市場成交仍以高性價比產(chǎn)品為主。其中3000元/平方米以下成交量居于首位，體現(xiàn)郊區(qū)市場較之市區(qū)市場熱度較高，市場活躍度 較高。 p平度市存量住宅套數(shù)和面積僅次于膠南、城陽，但膠南緊鄰黃島與開發(fā)區(qū)，城陽又屬于市區(qū)，市場量級顯著高于平度，因此平度存量住宅套數(shù) 和面積預(yù)期仍需較長時間方可消化。 p平度市今年累計成交住宅套數(shù)和面積較之周邊縣市居于中下游水平， p由上述

29、數(shù)據(jù)，體現(xiàn)平度市場可售住宅套數(shù)和面積在青島市場中居于前列，而去化套數(shù)和面積在青島市場居于后列，體現(xiàn)平度市場近年來房地產(chǎn) 投資增長非常快，而銷售速度較為顯著地落后于投資速度，這與part1中的房地產(chǎn)行業(yè)的基本情況完全相符。 p在上述情況下，預(yù)計平度市場將出現(xiàn)較多的差異化產(chǎn)品，而上述存量住宅的消化周期預(yù)計也較長，未來3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)市場的同質(zhì)化競爭仍將 較為激烈。 二：房地產(chǎn)行業(yè)政策研究 2010年4月15日房地產(chǎn)新政的出臺對于房地產(chǎn)貸款的杠桿作用進行嚴(yán)格限制，使得住宅領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資行為、消費者置業(yè)行為均受到巨大 抑制。諸多外向型房地產(chǎn)市場受到沉重打擊，而一些多年來發(fā)展程度較高、投資型需求較為

30、旺盛的內(nèi)向型房地產(chǎn)市場也深受震動，只有一些房地 產(chǎn)起步較晚、發(fā)展水平不高的內(nèi)向型房地產(chǎn)市場成交仍較為活躍。而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，受上述新政影響相對較小。 二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)終于“塵埃落定”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會6月4日聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對個人申請商業(yè)性住房貸款的 二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”原則，即首次申請貸款購買住房，如果房屋登記信息系統(tǒng)中其家庭已登記有一套 （及以上）住房 以及借款人已貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房，這兩種情況下均視為二套房。 此項對于一般改善型需求有較為顯著的抑制作用。對于低總價高性價比的高端改善型需求而言，高端客戶群體利用銀行杠

31、桿作用置業(yè)的門檻 大幅度提高。此種情況下，高性價比的高端房地產(chǎn)項目將成為投資和改善居住條件的新寵。 對于茶山大院項目而言，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和政策形勢給予項目發(fā)展和銷售一個相對良好的市場時機，一者高性價比的高端居住型物業(yè)更契合市 場時機需求，二者稀缺的院落別墅的產(chǎn)品形態(tài)更具吸引力，三者山地鄉(xiāng)村高爾夫和稀缺4a風(fēng)景區(qū)資源在目標(biāo)客戶群越來越理性的當(dāng)下更為體現(xiàn)產(chǎn) 品不尋常的投資價值。 目錄 part 1 區(qū)域宏觀經(jīng)濟研究 part 2 城市發(fā)展規(guī)劃研究 part 3 區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)研究 part 4 區(qū)域競爭項目調(diào)查與研究 part 5 區(qū)域消費者調(diào)查與研究（消費偏好與敏感性因素） part 6 土地sw

32、ot分析 part 4 區(qū)域競爭項目調(diào)查與研究 說明： 出于提供可靠的市場依據(jù)的目的，依據(jù)地塊自身特點，針對青島市區(qū)、周邊縣市、平度市的高端別墅類居住型物業(yè)，尤其是低總價高性價比 的高端別墅項目進行專題研究。 研究項目如下，選取樣本項目共計（7）個。后附深圳華僑城項目作為旅游地產(chǎn)發(fā)展思路的借鑒案例。 項目名稱建筑面積（m2）產(chǎn)品類型所屬區(qū)域 芭東小鎮(zhèn)127000獨棟別墅即墨溫泉鎮(zhèn) 海信溫泉王朝47000 （一期） （項目占地1000畝） 聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨棟別墅即墨溫泉鎮(zhèn) 魯山一山一墅約計79000聯(lián)排別墅、獨棟別墅、雙拼別墅即墨經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 百通香溪庭院190000獨棟別墅、聯(lián)排別墅城陽區(qū)

33、 銀盛泰德郡約計600000聯(lián)排別墅、小高層、花園洋房城陽區(qū) 千禧和院26500疊拼別墅、庭院聯(lián)排、雙拼別墅城陽區(qū) 水岸豪庭獨棟別墅、多層住宅平度市 一：典型項目（或者樣本項目）調(diào)查與研究 戶型面積（平方米）價格（萬）去化情況 獨棟330-11006002600逾70% 芭東小鎮(zhèn)（紅領(lǐng)） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨棟 裝修狀況精裝修 所屬區(qū)域即墨溫泉鎮(zhèn) 物業(yè)費元/平米月世邦魏理仕（顧問） 物業(yè)地址即墨市府東路以西，大田路以南 開盤時間2008年05月 入住時間2009年10月 容積率0.62 綠化率50.37% 開發(fā)商青島中天嘉合房地產(chǎn)（紅領(lǐng)） 項目簡要介紹 1：芭東小鎮(zhèn)項目總體簡述 p東臨府東

34、路，北靠大田路，共占地304畝。本項目由別墅、酒店、會所、spa中心、spa別墅、高密度園林水景等組成。 2：芭東小鎮(zhèn)項目開發(fā)定位 p定位于集休閑、度假、健身、養(yǎng)生于一體的溫泉度假型綜合物業(yè)體。 p建筑風(fēng)格為低密度獨棟花園式高檔別墅，集合了北美別墅的經(jīng)典；配以風(fēng)情水景園林綠化，給社區(qū)帶來了異國風(fēng)情的生活空間。園林水景采用 雙噴泉廣場；人工湖貫穿整個社區(qū)，清雅別致的溪水景觀達到了一步一景的境界。 3：芭東小鎮(zhèn)項目周邊配套 p國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場：27洞108桿按國際標(biāo)準(zhǔn)修建；距項目地約15分鐘路程。 p滑雪場：設(shè)有初中級雪道各一條，雪地摩托車區(qū)一處；距項目約15分鐘路程。 p溫泉公園：計劃11月完

35、工。分水上公園和旱地公園兩部分，將成為一個集旅游休閑健身、自然生態(tài)教育于一體的生態(tài)公園。 p溫泉中學(xué)（待建） p華魯游艇俱樂部（待建） p遠眺牛角山風(fēng)景區(qū)：緊臨本項目東側(cè) p聯(lián)安健康查體中心（待建）：緊臨本項目西側(cè)。 p溫泉鎮(zhèn)政府：位于項目西側(cè)，距項目地約5分鐘 p溫泉鎮(zhèn)醫(yī)院：位于項目西側(cè)，距項目地約7分鐘 4：芭東小鎮(zhèn)項目交通情況 p緊鄰交通要道“大田路”，距即墨市15分鐘車程 ，東接田橫島省級旅游度假區(qū)，南靠青島嶗山仰口旅游風(fēng)景度假區(qū)。 p嶗山仰口隧道業(yè)已開通。青島濱海觀光大道現(xiàn)已通車，北起田橫鎮(zhèn)，南到嶗山區(qū)松嶺路與香港東路交匯處。 5：芭東小鎮(zhèn)項目建材裝修情況 p裝修情況：全裝修 p安保

36、系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng) p供水系統(tǒng)：每戶設(shè)立水表、燃?xì)獗?，溫泉到?p空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：西門子高檔中央空調(diào) p外墻：涂料、石材 p供暖：地?zé)?中央空調(diào) p車庫車位：每套配有一個車位和一個車庫 6：芭東小鎮(zhèn)項目樓層情況 p三層 芭東小鎮(zhèn)總共160戶，第五期共22棟。 7：芭東小鎮(zhèn)項目車位信息 p停車位：200個 8：芭東小鎮(zhèn)項目相關(guān)信息 p占地面積：202464平方米 p總建筑面積：127000平方米 9：對芭東小鎮(zhèn)項目的點評 s trengths（優(yōu)勢） p 項目在容積率較高的情況下，將社區(qū)景觀園林建設(shè)得有聲有色，符合高品質(zhì)社區(qū)必備高品質(zhì)室外空間的要求。 p 項目獨棟別墅在銷售過程中根據(jù)市場情況適當(dāng)調(diào)

37、整產(chǎn)品面積區(qū)間，在一期獨棟面積偏大的情況下，適當(dāng)調(diào)小二期獨棟面積，提高項目的性價比 ，實現(xiàn)較好去化。 p 項目將產(chǎn)品品質(zhì)通過原汁原味的歐式風(fēng)格、卓越的建筑品質(zhì)、人性化的戶型設(shè)計、精裝修交付、極具沖擊力的景觀設(shè)計、溫泉入戶、會所溫泉 配套、配套溫泉度假酒店、朗朗置業(yè)于芭東小鎮(zhèn)等深度展現(xiàn)，大大提升了客戶的認(rèn)可度。 p 項目會所的選址和功能設(shè)計為項目突出特點，充分體現(xiàn)了高端會所私密性、功能性和高品質(zhì)服務(wù)的特點，值得稱道。 p 項目銷售過程中經(jīng)歷了2008年的房地產(chǎn)低谷，也經(jīng)歷了2009年中的房地產(chǎn)高潮，去化情況較好，月均銷售超過3套。 w eaknesses（劣勢） p 棟密度太大,樓距比較窄,容積

38、率偏高,私密性不強. p 部分產(chǎn)品設(shè)計缺少庭院,帶庭院產(chǎn)品圍墻高度過低,私密性不高. p 作為休閑度假別墅項目,產(chǎn)品設(shè)計面積偏大. p 戶型設(shè)計更符合于西方人觀念,緊湊實用.空間尺度不夠大氣. tips于我項目而言的借鑒點 放大獨棟概念、放大高性價比優(yōu)勢。 符合北方人居住喜好，南向居住空間較多。 純獨棟社區(qū)，純粹高端圈層社區(qū) 芭東小鎮(zhèn)項目樓盤動態(tài)（截至2010年6月25日） 2010-06-10 獨棟別墅面積330-1100，價格：600萬/套-2600萬/套；第五期共22棟已接受預(yù)定 2010-03-22 獨棟別墅面積360-400，毛坯現(xiàn)房，500萬/套-800萬/套。 2010-02-2

39、2 獨棟別墅面積280-400余，500萬/套-800萬/套 2010-01-27 面積從330-500平不等，售價在500萬-800萬/套。 2009-11-30 三期為380以上房源，15700/平起，每平含3000元的精裝修。 2009-11-24 面積300-420，起價500萬-600萬/套. 2009-10-10 面積從294-450平不等，二期均價14000元/平，三期均價15700元/平。三期400平左右的精裝獨棟已于9月20日推出。 2009-09-12 舉辦“黃帝內(nèi)經(jīng)與養(yǎng)生智慧”專題文化講座 2009-09-08 獨棟別墅面積280-450，價格在370萬/套以上。精裝修，

40、精裝標(biāo)準(zhǔn)3000/平。 2009-08-12 獨棟別墅面積在257平以上，最低330萬/套。精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平。 2009-06-02 面積在250-600平之間，最低330萬/套。 2008-10-10 芭東會所盛裝開業(yè) 2008-05-10 樣板間正式開放! 開盤! 芭東小鎮(zhèn)項目銷售信息（截至2010年6月25日） 【芭東小鎮(zhèn)】： “五分鐘忘掉自己，二十分鐘忘掉世界”。 開盤日期總套數(shù)總面積可售套數(shù)可售面積已售套數(shù) 已售面積 2009-9-2826套7928.347套2268.5119套5659.83 2009-11-217套6743.534套1644.2613套5099.27

41、 2009-11-2320套8510.697套3027.913套5482.79 2010-1-2819套6569.6810套3145.199套3424.49 合計82套2975254套19666 芭東小鎮(zhèn)實景照片展示 芭東小鎮(zhèn)典型戶型圖展示 （a戶型250平方米） b1 1f 2f 戶型面積（平方米）價格（萬）去化情況 獨棟350-48060080085% 雙拼260-310330-47575% 聯(lián)排260-280200-25060% 溫泉王朝（海信） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨棟雙拼聯(lián)排裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域即墨溫泉鎮(zhèn) 物業(yè)費元/平米月海信物業(yè) 物業(yè)地址即墨市溫泉鎮(zhèn)西側(cè)，大田路北側(cè) 開盤時間2

42、007年06月 入住時間2011年05月 容積率0.40 綠化率58.00% 開發(fā)商青島海信房地產(chǎn) 項目簡要介紹 1：溫泉王朝項目區(qū)位 p位于即墨市溫泉鎮(zhèn)西部，緊鄰交通要道“大田路”，距青島飛機場20分鐘車程，距即墨市20分鐘車程。至2006年10月份濱海大道開通以后，溫 泉青島的車程縮減為半小時。 2：溫泉王朝項目配套 p已經(jīng)建成的度假休閑設(shè)施有天泰高爾夫、麒麟山莊、青島溫泉度假村。項目地塊距天泰高爾夫約2公里，距麒麟溫泉山莊2公里，項目本身還有 一個占地100畝的花園式酒店，所以本項目是一個典型的鄉(xiāng)村度假型物業(yè)。 3：溫泉王朝項目產(chǎn)品介紹 p總建筑面積26.6萬平方米，容積率0.4，其中1

43、00畝為花園式中心酒店及度假式小戶型公寓，剩余部分為度假式純別墅社區(qū)。物業(yè)種類有聯(lián)排別 墅、雙拼別墅、獨棟別墅，面積區(qū)間200平方米-400平方米。 p項目地塊北高南低，地塊中有多條地表徑流的沖溝，地形變化起伏多樣。地塊周邊擁有豐富的海水溫泉資源，實現(xiàn)戶內(nèi)通溫泉水，定位為溫泉 休閑度假別墅。 p戶型設(shè)計采用層層退臺的設(shè)計，使得每一層都有自己的室外空間。 戶型采用全明設(shè)計，超大開間，結(jié)合青島當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣，融入“景觀平臺” 、“家庭活動室”、“家庭休閑廳”等居住新理念。 p景觀設(shè)計以地形地貌為依據(jù)，利用地塊獨特的坡地地勢，營造出錯落有層次的臺地景觀。小區(qū)內(nèi)綠化由建筑綠化、庭院綠地、集中綠地以及線

44、性綠帶組成。 4：溫泉王朝項目停車位 p車位配比1：1 5：溫泉王朝項目相關(guān)信息 p占地面積:665000平方米 p總建筑面積:266000平方米 6：對溫泉王朝項目的點評 s trengths（優(yōu)勢） p 項目較為重視院落景觀。部分獨棟產(chǎn)品庭院面積設(shè)計較大，市場反映較好。 p 項目部分獨棟戶型前排房屋（公共空間，如客廳）設(shè)計為一層高，后排為兩層，建筑高度與院落的關(guān)系處理得很不錯。在溫泉鎮(zhèn)板塊產(chǎn)品中比 較突出，市場反映較好。贈送地下室空間。 p 項目溫泉入戶提升了客戶的認(rèn)可度. w eaknesses（劣勢） p 項目作為高端社區(qū),優(yōu)勢不突出,產(chǎn)品、景觀、外部條件均一般，客戶體驗性不好。不符合

45、市場對高端產(chǎn)品的應(yīng)有的形象定位。 p 項目聯(lián)排、小獨棟院落尺度大小，圍墻高度不足，對業(yè)主私密性有一定影響。 p 項目沒有設(shè)計專門的會所，社區(qū)東南角的圣海溫泉酒店已賣給青島城投，社區(qū)配套功能減弱。 tips于我項目而言的借鑒點 強調(diào)獨棟領(lǐng)域感概念、放大高性價比優(yōu)勢。 注重庭院空間的尺度感與使用性. 溫泉王朝項目銷售信息（截至2010年6月25日） 時間最低價當(dāng)期主推產(chǎn)品均價最高價價格描述（贈送地下室空間） 2010-4-147500元/17000元/前期去化后剩余位置相對羅差房源 2010-3-158000元/聯(lián)排8000元起,獨棟15000元起. 2010-2-248000元/16000元/

46、2010-1-228000元/16000元/ 2009-12-228500元/ 2009-11-248000元/起價8000元/其面積為250 2009-11-512000元/此均價為獨棟均價 2009-9-712000元/獨棟均價12000元,雙拼均價9000元,聯(lián)排 均價為6500元. 2009-8-1012000元/獨棟均價12000元,雙拼均價9000元,聯(lián)排 均價為6500元. 2008-6-37000元/ 2007-6-256000元/ 溫泉王朝實景照片展示 溫泉王朝典型戶型圖展示 （dtb戶型412平方米dtc戶型343平方米） 項目名稱 產(chǎn)品 形式 總層數(shù)主力戶型面積區(qū)間 贈送

47、 面積 套面積 庭院 面積 溫泉入戶 芭東小鎮(zhèn)獨棟2+1（地下）251378 - 251378100400 管道 入戶 溫泉王朝 獨棟2+1（地下）350480 地下室約150， 贈送比例約25% 4006305001000 管道 入戶 雙拼2+1（地下）250300 地下室100， 贈送比例約25% 350400300 聯(lián)排3+1（地下）260280 地下室6070， 贈送比例約20% 32035050100 芭東小鎮(zhèn)vs溫泉王朝 產(chǎn)品設(shè)計對比分析 分析結(jié)論： p計價面積區(qū)間250平米以上跨度較適宜，芭東小鎮(zhèn)小戶型、低總價獨棟別墅競爭力較高。海信溫泉王朝部分獨棟庭院面積設(shè)計較大，市場認(rèn)可度

48、亦較高。 p芭東小鎮(zhèn)不贈送地下面積，溫泉王朝贈送大面積地下室，使得購買溫泉王朝的客戶可得到更多的面積，可為產(chǎn)品附加競爭力。 p另，芭東小鎮(zhèn)庭院面積較小，溫泉王朝面積尚可，溫泉王朝稍具優(yōu)勢。 p二者均有溫泉管道入戶。 戶型面積（平方米） 價格去化情況 聯(lián)排(主力戶型)199最低140萬元/套10% 雙拼(主力戶型)292最低約200萬20% 獨棟363200萬480萬30% 一山一墅 物業(yè)類型別墅 建筑類別聯(lián)排 雙拼 獨棟 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域即墨 物業(yè)費世邦魏理仕（顧問） 物業(yè)地址即墨市開發(fā)區(qū)盟旺山西側(cè)，金盟山莊北臨，緊接青煙一級路 開盤時間2009年12月 入住時間2010年09月 容積率

49、0.43 綠化率54.30% 開發(fā)商銀座地產(chǎn) 項目簡要介紹 1：一山一墅項目區(qū)位 p位于青島即墨開發(fā)區(qū)盟旺山西側(cè)，金盟山莊北臨，緊接青煙一級路。東西420米寬，南北550米長。地理位置優(yōu)越,周圍交通便捷，自然環(huán)境良好 ，東高西低，南高北低，東部依山，南面臨水。周邊樓盤有麗山國際金盟山莊（9萬平米）、名都等。 2：一山一墅項目配套 距離即墨市中心7分鐘左右的車程，配套齊全，生活方便。項目配置健身休閑會所。會所服務(wù)以提供健身，休閑為主。 3：一山一墅項目產(chǎn)品介紹 p主要由聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅、圍合庭院戶型及其配套公建所組成,定位為現(xiàn)代中式住宅。 p項目西面3000畝地將由萬科籌建城市綜合社

50、區(qū)。 p產(chǎn)品戶型設(shè)計地上三層地下一層。附贈地下室空間。部分戶型的客廳270轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計。部分別墅12米封閉式挑空中庭設(shè)計，地下車庫與地下 室相連。景觀設(shè)計聘請?zhí)K州景觀園林設(shè)計公司打造，營造江南園林風(fēng)格。天然水系、實體縷空圍墻、每戶庭院圍合，部分共用圍墻。登臺入戶設(shè) 計、庭院設(shè)置中式石制路燈。院門采用實木門或格柵門、斷橋鋁合金門窗+中空玻璃、燃?xì)獠膳?、外墻采用涂料面磚+石材; 市政供暖、彩色可視 對講、一層設(shè)窗磁系統(tǒng)。入戶院門設(shè)置中式牌匾與門頭方式，六步臺階入院設(shè)計。地上一個車位。庭院交付純毛坯交付。 4：一山一墅項目停車位 p停車位:提供車庫 5：一山一墅項目相關(guān)信息 p占地面積:180767

51、平方米 p總建筑面積:79264.87平方米 6：對一山一墅項目的點評 s trengths（優(yōu)勢） p 距離即墨市中心近，配套齊全，可定義為新城市別墅?？拷茨埫}盟旺山，對重視風(fēng)水因素客戶有一定吸引力。項目旁邊萬科即將籌建城市 綜合社區(qū)，未來提升項目升值潛力。 p 中式建筑風(fēng)格啟青島市場之先河。中式元素應(yīng)用較為豐富. p 樣板房庭院營造氛圍切合中式風(fēng)格元素。園林打造突出江南小鎮(zhèn)風(fēng)格。 p 樓書、戶型資料等選材排版較高檔，著力于體現(xiàn)中式風(fēng)格和中式生活元素。 p 即墨本地客戶與青島客戶所占比例差不多，基本均為將近50%。銷售單價基本位于7000-10000元/平方米，同片區(qū)內(nèi)價格具有較高的競爭

52、優(yōu)勢 。目前付款方式可以按揭（第一套40%，第二套50%利率上浮10%，第三套全額付款）、一次性付款。 w eaknesses（劣勢） p地塊單面靠山，只有部分組團親近山體資源。山體雖植被茂密，但山形山勢欠佳，觀賞性欠佳。距即墨溫泉鎮(zhèn)不遠，區(qū)域內(nèi)競爭對手較多。售 樓處前路段施工，影響行進。 p室內(nèi)外空間欠缺中國住宅精神內(nèi)涵。中式風(fēng)格流于表面化，灰瓦白墻生硬搭配，難以發(fā)揮中式住宅內(nèi)涵。窗戶線條太過于現(xiàn)代感，與中式風(fēng)格 不搭配。前庭院過小，利用度不高。入戶院門直對戶內(nèi)客廳窗口，忽視風(fēng)水因素。入戶院門寬度、高度不夠，設(shè)計不人性化。 p門口門當(dāng)石獅選材造型與品質(zhì)欠佳，戶型設(shè)計、尺度不具備突出優(yōu)點，廚房

53、面積稍小。部分別墅12米封閉式挑空中庭設(shè)計，使得采光不足，效 果欠佳。附贈地下室空間較潮濕。小區(qū)內(nèi)成年樹木較少、現(xiàn)有景觀觀賞性欠佳，客戶現(xiàn)場體驗感欠佳。小區(qū)內(nèi)景觀成熟需要較長時間。 p樓座整體高度偏高，親地性較弱。南北面窄，徑深較長，影響采光與通透。部分戶型的客廳270轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計，反使得庭院空間中形成銳角，影 響庭院行走動線。樣板房墻壁出現(xiàn)發(fā)霉情況。 p宣傳資料對中國住宅欠缺精神意義引導(dǎo)。戶型單張面積標(biāo)示錯誤。戶外、網(wǎng)絡(luò)媒體宣傳；路牌導(dǎo)示不完善，欠缺引導(dǎo)。 p售樓處現(xiàn)場電話出現(xiàn)線路故障，影響通話質(zhì)量，接線員對來訪線路描述欠清晰。茶水服務(wù)未提供茶托及茶水，僅純凈水?，F(xiàn)場燈光設(shè)計欠考慮 ，沙盤處

54、過暗。現(xiàn)場未開空調(diào)，空氣流動不暢，客戶體驗差。參觀樣板房未提供茶水等服務(wù)。樣板房無安排專項接待人員。門禁系統(tǒng)損壞。 p 2009年12月至今，共去化13套，去化率約計19%，獨棟去化率高于雙拼、聯(lián)排，顯示高性價比情況下，消費者更青睞于高級產(chǎn)品形態(tài)。 tips于我項目而言的借鑒點 放大獨棟概念、放大高性價比優(yōu)勢。 中式元素運用豐富 加強建筑風(fēng)格與生活方式內(nèi)涵的結(jié)合。 一山一墅項目銷售信息（截至2010年6月25日） 【一山一墅】： “建筑中的國語” 開盤總套數(shù)總面積可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)已售面積 2009-12-3051套14085.5538套10568.3713套3517.18 2010-6

55、-1117套5790.5817套5790.580套0 合計68套1981613套3517.18 一山一墅實景照片展示 一山一墅典型戶型圖展示（d9戶型249平方米） 戶型面積（平方米）價格（萬）去化情況 聯(lián)排194-233165-200未開盤 德郡（銀盛泰） 物業(yè)類型別墅、住宅 建筑類別多層、高層、六聯(lián)排/四聯(lián)排/雙拼別墅 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域城陽區(qū) 物業(yè)費1.80元/平米月銀盛泰物業(yè) 物業(yè)地址城陽鐵騎山路以西，王沙路以南 開盤時間2010年07月入住時間待定 開發(fā)商青島銀盛泰房地產(chǎn) 【德郡】：“墅有別，院無價?！?項目簡要介紹 1：德郡項目產(chǎn)品介紹 p項目總用地約60萬平米。位于城陽區(qū)鐵騎

56、山路以西，王沙路以南。 p規(guī)劃產(chǎn)品以六聯(lián)排產(chǎn)品、四聯(lián)排產(chǎn)品、雙拼產(chǎn)品、多層住宅、高層和沿街商業(yè)、學(xué)校及會所等相關(guān)配套設(shè)施組成。目前開發(fā)的是一期，總共350 多套低密度住宅，總計約7.34萬平米。 p景觀由武漢大頌設(shè)計，一期的景觀以尊重原生態(tài)、尊重原地貌為設(shè)計理念。 2：德郡項目建材裝修 p銀盛泰德郡源于純德式原鄉(xiāng)別墅，八字頂、外露木結(jié)構(gòu)、石材圍護、石灰摸墻、紅瓦頂。 p項目立面造型源自于德國風(fēng)情小鎮(zhèn)，立面以“三段式”構(gòu)成為要素，頂部采用坡屋頂，通過屋頂形式的變化，中部通過門、窗、陽臺等構(gòu)成元 素的變化以及立面材質(zhì)的組合，底部處于距人最近范圍內(nèi)，屋頂運用了暗紅色。 3：德郡項目相關(guān)信息 p占地面

57、積:600000平方米 p總建筑面積:630000平方米 p開工時間:2009-12-8 4：對德郡項目的點評 s trengths（優(yōu)勢） p 項目呼應(yīng)青島客戶對德式建筑風(fēng)格的認(rèn)可，對德式建筑風(fēng)格的把握一般，外形表現(xiàn)整體尚可。 p 產(chǎn)品以聯(lián)排產(chǎn)品為主。前后庭院+中庭設(shè)計，增強戶型采光與通透。 p 每室?guī)И毩⑿l(wèi)生間設(shè)計。體現(xiàn)尊重居者私密空間。 w eaknesses（劣勢） p 對德式風(fēng)格建筑局部尺度把握欠佳。前后棟距離約10米，密度過大，對業(yè)主私密性有影響。 p 庭院面積較小，使用功能與空間尺度欠佳。 p 項目產(chǎn)品多為前二后三+中庭設(shè)計，中庭面積約計3x5=15平方米，中庭高度約計7米，中庭

58、設(shè)計舒適度不高。 p 項目開間為5.7-6.6米，開間不大，而進深達到15米，戶型舒適度較低。 p 項目戶型中間走廊設(shè)計為樓梯，周邊面積嚴(yán)重浪費。衛(wèi)生間空間的增多，使得整體使用空間減少。 p 項目置業(yè)顧問接待表現(xiàn)過于勢利、缺乏親和力。未能主動提供茶水服務(wù)，業(yè)務(wù)能力較差?，F(xiàn)場體驗性細(xì)節(jié)較差?，F(xiàn)場背景音樂音量過大，影響 交談，資料提供很不完整。 p 整體規(guī)劃小區(qū)標(biāo)志性景觀鐘樓的高度偏高，達36米，追求標(biāo)志性而忽略了與社區(qū)整體風(fēng)格高度上的搭配。 p 規(guī)劃中無獨棟別墅，現(xiàn)有產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競爭對手較多，未能發(fā)揮獨棟別墅與板塊價值的契合度。 tips于我項目而言的借鑒點 放大獨棟概念、放大高性價比優(yōu)勢。 注重

59、戶型舒適度，減少空間浪費。 銀盛泰德郡銷售信息（截至2010年6月25日） 2010年05月20日預(yù)計7、8月開盤，具體時間、價格未定，周邊房源8500元/平，屆時開盤會參考周邊價位進行優(yōu)惠。 2010年04月28日預(yù)計5、6月開盤，一期全部為別墅，約200230平米左右。中間戶型190多平米，端頭戶型220多平米 2010年03月27日產(chǎn)品發(fā)布會于香格里拉大飯店舉行。 2010年02月25日售樓處對外開放。 2009年12月8日開工奠基儀式于6：28分在院后社區(qū)以東施工現(xiàn)場舉行。 德郡效果照片展示 德郡典型戶型圖展示德郡典型戶型圖展示 （f戶型戶型227-233平方米）平方米） 戶型面積（平

60、方米）價格（元/平方米）去化情況 獨棟 （三期在售） 460-590 起價14000 均價16000 最高價17000 90% 聯(lián)排（三期）200-2608800-10500在售 香溪庭院（百通） 物業(yè)類型別墅 建筑類別獨棟聯(lián)排 裝修狀況毛坯 所屬區(qū)域城陽區(qū) 物業(yè)費2.30元/平米月北京均豪物業(yè) 物業(yè)地址城陽鐵騎山路以西，王沙路以南 容積率0.48 綠化率63% 開盤時間2007年05月入住時間2010年6月 開發(fā)商青島百通房地產(chǎn) 香溪庭院項目銷售信息（截至2010年6月25日） 2010-6-4 獨棟別墅：460-590平米，起價14000元/平米，均價16000元/平米，最高價17000元