（精選文檔）魯能領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)手冊

1、魯能領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)手冊。課程安排祥見領(lǐng)秀城銷售部培訓(xùn)計劃表。請開發(fā)商各部門提前安排講師及備課。房地產(chǎn)E網(wǎng) /偉業(yè)顧問 二00五年九月四日倍訊易 /目 錄條 目 頁碼一、集團(tuán)、公司經(jīng)營理念 21、 集團(tuán)、公司經(jīng)營理念介紹22、 魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開發(fā)理念 23、 集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí) 2二、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 2-511、 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 2-52、 濟(jì)南市行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 6-83、 我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹 8-124、 行業(yè)相關(guān)術(shù)語解釋12-205、 銷售管理辦法等政策學(xué)習(xí) 20-526、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與項(xiàng)目可行性研究

2、527、 建筑規(guī)劃基礎(chǔ)知識52三、 房地產(chǎn)營銷的基本理論和方法52-531、 房地產(chǎn)市場調(diào)研522、 項(xiàng)目營銷的理論與運(yùn)用52-53四、 房地產(chǎn)銷售流程53-581、 銷售體管理制度532、 銷售現(xiàn)場流程與接待規(guī)范53-573、 專用業(yè)務(wù)表格使用58五、 房地產(chǎn)銷售技巧57-811、 商務(wù)禮儀58-612、 客戶拜訪規(guī)范61-623、 成交、逼定技巧62-794、 客戶心理學(xué)78-80六、 項(xiàng)目培訓(xùn)80-871、 項(xiàng)目營銷推廣策略及思路802、 答客問80-873、 項(xiàng)目講解與沙盤講解87-884、 產(chǎn)品學(xué)習(xí)5、 熟悉項(xiàng)目宣傳道具和資料七、 實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)本部分不需要文字資料 一、 集團(tuán)、公司經(jīng)營理

3、念（一）集團(tuán)、公司經(jīng)營理念介紹請策劃組準(zhǔn)備發(fā)言稿（二）魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目開發(fā)理念楊總（三）集團(tuán)、公司管理制度學(xué)習(xí)綜合事物部二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一）我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀“九五”期間，中國住房體制發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，舊的住房分配體制基本打破，新的住房體制初步形成。 “九五”期間，城鎮(zhèn)住宅年均建成6.2億平方米，合886萬套；農(nóng)村住宅年均建成6.7億平方米。城鎮(zhèn)人均建筑面積由1995年的16.2平方米提高到2000年的20平方米。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重2000年達(dá)到6.1%。 1999年8月，國務(wù)院辦公廳批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等八個部委局提出的關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見，提出了住

4、宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的指導(dǎo)思想和主要目標(biāo)，形成了中國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的實(shí)施框架。 到2000年底，科技對我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到31.8%，比“八五”末期提高了6.4個百分點(diǎn)。 1994年我國建筑市場上所能提供的建筑材料和部品僅4000種，“九五”期間，這種局面已有巨大改變。中國鋼材、水泥、玻璃產(chǎn)量保持世界首位；1993年建筑陶瓷和衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量也已躍居世界第一；1996年我國成為世界電梯第二生產(chǎn)大國；化學(xué)建材產(chǎn)品生產(chǎn)能力成倍增長。 經(jīng)過10年推廣，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已廣泛進(jìn)入普通家庭，在住宅信息傳輸方式上，許多新建住宅小區(qū)采用了寬帶網(wǎng)絡(luò)。 我國住宅產(chǎn)業(yè)仍處在初級階段，屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)化率僅為15%，施

5、工企業(yè)人均年竣工面積長期在20多平方米徘徊。 1999年4月以來，全國有47個住宅工程列入建設(shè)部實(shí)施的國家康居示范工程計劃，總面積近700萬平方米。 “十五”期間，住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)是，全國城鎮(zhèn)住宅計劃竣工面積27億平方米，約3000萬套；2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到22平方米；到“十五”末期消滅危房，舊房基本得到更新和改造，基本實(shí)現(xiàn)每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量較高的住宅。 “十五”期間，要通過加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，使科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)的增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到35%以上。到2010年，城鎮(zhèn)住宅達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求。城鎮(zhèn)

6、住宅竣工面積達(dá)到55億平方米，使科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到40%以上。 住宅建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)是建立并完善五大體系，即國家宏觀調(diào)控體系、住房供應(yīng)體系、房地產(chǎn)市場體系、住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系和市場服務(wù)體系。未來5年，住房制度改革任務(wù)是全面建立住房新體制，同時保持住房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定增長。 1981年3月10日，我國第一家物業(yè)管理企業(yè)在深圳成立。到2000年底，全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，從業(yè)人員已突破200萬人。 1994年建設(shè)部下發(fā)城市新建住宅小區(qū)管理辦法以來，全國有近萬個5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理新體制。 我國目前物業(yè)管理仍屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，80%以上物業(yè)管理員工來自城市

7、企事業(yè)單位下崗分流人員、部隊(duì)復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力。 目前全國約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)。八十年代以來，我國住房建設(shè)以跨越式速度發(fā)展，今年城鄉(xiāng)建設(shè)總量每年在13億平方米左右，是全世界建房數(shù)最多的國家，其成就各問題主要有以下幾個方面。1.建設(shè)規(guī)模大，居住水平提高快，但局部地區(qū)存在過熱的苗頭。改革開放我國城鎮(zhèn)人均住房面積只有7.2平方米，農(nóng)尊人均住房面積8.4平方米，按國際標(biāo)準(zhǔn)衡量屬于溫飽型水。從1950年至1980年，全國城鎮(zhèn)新建住宅僅7億平方米，折合1400萬套。平均每年2334萬平方米，折合

8、46萬套。1980恩年起，國家加大了住宅投資力度及1981至2002年，全國新建城鎮(zhèn)住宅68億平方米，折合8435萬套。相當(dāng)于前三十年的9.6倍，平均每年建房數(shù)量為3億平方米，折合375萬套。近幾年每年穩(wěn)定在5.5億平方米左右，2001年為5.6億平方米。2002年為5.7恩億平方米，其中各類商品房約占50。隨著建房數(shù)的增加，城鎮(zhèn)人君主房水平由7.2平方米提高到22平方米，農(nóng)村人均住房水平從8.4恩平方米提高到24.5平方米，就整體而言，我國住房嚴(yán)格短缺的時代已經(jīng)基本結(jié)束。存在的問題是企業(yè)數(shù)量太多，投資盲目性較大，部分地區(qū)出現(xiàn)了區(qū)域性過熱和結(jié)構(gòu)性過剩的苗頭。2.住房質(zhì)量提升快，城市面貌變化大，

9、但科技含量不高。八十年代以前建成的住宅大部分為設(shè)施簡陋的建議住宅，其中平房44，有31的廚房，27的師內(nèi)沒有自來水。66沒有廁所。近幾年新的住宅都提高很快，絕大部分是設(shè)施期權(quán)、配套萬占的集合住宅。為滿足中高收者和國外的需要，這時期還興建的部分高檔公寓和獨(dú)立住。存在的問題是部分工程質(zhì)量粗早，科技含量較低，特別是農(nóng)村建房結(jié)構(gòu)淡薄，設(shè)施簡陋，抗風(fēng)險能力不強(qiáng)。3.對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)越來越大，初步形成富民強(qiáng)國的支柱產(chǎn)業(yè)。住宅建設(shè)占社會固定資產(chǎn)投資的比例，最高時期達(dá)到了27.2，“八五”時期為22.6，“九五”時期為22.7。目前每年投資惡已接近1萬億元，是各行各業(yè)中投資最高，拉動經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)經(jīng)的行業(yè)。房

10、地產(chǎn)創(chuàng)造的增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近8對當(dāng)年新增GDP的貢獻(xiàn)接近3個百分點(diǎn)。國家每年通過房地產(chǎn)收取的土地出讓金用相關(guān)稅費(fèi)6000多億元，就業(yè)人數(shù)2000萬人，并拉動建材、鋼鐵、家電電氣、空調(diào)、電梯、加劇等每年以兩位數(shù)增長，投資誘發(fā)系數(shù)達(dá)到1：15以上。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得益于全國金融售的強(qiáng)力支持，同時它又是金融機(jī)構(gòu)的主要客戶，截止2002年底僅四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款金額即達(dá)1.8億元，每年繳付利息近400億元。4.促進(jìn)社會安定。大規(guī)模的住房建設(shè)顯著地改善了群眾住房條件，這一時期有8000多萬戶的居民，2億多人口遷入新居，初步實(shí)現(xiàn)了“居有其屋的小康目標(biāo)，為改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個安定的社

11、會環(huán)境。今后要適當(dāng)?shù)卦黾由a(chǎn)經(jīng)營住房的補(bǔ)助，過去房地產(chǎn)住房嚴(yán)格短缺，研究我們的的住房從目前的37.6提高到50，城鎮(zhèn)人口從現(xiàn)在的4.8億增加到7億，僅是人剖自然增長和農(nóng)民進(jìn)程，就需要新建城鎮(zhèn)住宅56億平方米。相當(dāng)于前二十年的綜合。加上房屋更新、舊城改造用相關(guān)的配套設(shè)施用商業(yè)營業(yè)用房，建房總量約80100億平方米，比前20個高出60倍左右；農(nóng)村住房隨著農(nóng)民生活的改善也將保持每年6億平方米的建設(shè)規(guī)模，近期不會下降。實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，全國居民將達(dá)到每戶有一套舒適實(shí)用的住宅，城鎮(zhèn)人均住房面積總目前的22平方米提高到35平方米，整體居住水平將居于發(fā)展中國家的前列。住房品質(zhì)進(jìn)一步提高，健康住宅將占主導(dǎo)地位。在

12、一定的社會經(jīng)濟(jì)條件前提下，最大限度地做到“安全、適用、環(huán)保、美觀”，應(yīng)該是住宅建設(shè)的基本方針。5.產(chǎn)業(yè)范疇進(jìn)一步擴(kuò)展，生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目比重增加。6.法規(guī)政策日趨完善，產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。7.部分地區(qū)出現(xiàn)一定地產(chǎn)泡沫，但大多數(shù)地區(qū)健康、穩(wěn)定發(fā)展。8.土地政策進(jìn)一步細(xì)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。9.推廣節(jié)能省地型項(xiàng)目，構(gòu)建和諧型社區(qū)。（二）濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。04年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資110.2億元，增長22.7%。其中：住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，其中：住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.

13、1%。建筑業(yè)快速增長。全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)824家，共完成增加值81億元，增長24%；實(shí)現(xiàn)利稅20億元，增長43.9%；全員勞動生產(chǎn)率（按當(dāng)年價全社會增加值計算）為4.2萬元/人,房屋施工面積2873萬平方米，房屋竣工面積954.3萬平方米，其中住宅572.8萬平方米。 1、 投資、建設(shè)情況2004年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。2004年112月，房地產(chǎn)新開工面積為365.75萬平方米，12月新開工面積增長很快，一舉扭轉(zhuǎn)1-11月新開工面積同比下降的趨勢，基本追平2003年同期水平；而商業(yè)用房新開工面積增長迅速，比2003年同期上升了36.95個百分點(diǎn)，成為商品房開工面積增長主力軍。濟(jì)南

14、房地產(chǎn)2004年完成投資110.75億，同比上升23.33%；竣工面積275.39萬平方米；商品房銷售面積248萬平方米，同比上升3.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資110.2億元，增長22.7%。其中：住宅投資完成87.1億元，增長17.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬平方米，下降6.8%，住宅竣工面積246.3萬平方米，下降3.1%。從空置面積看，住宅空置面積為29.3萬平方米，同比下降38.2萬平方米；辦公樓空置面積為5.5萬平方米，同比增長71.9%，而商業(yè)營業(yè)用房空置面積為2.9萬平方米，同比增長70.6%。2、 商品房銷售勢頭良好。2004年濟(jì)南商品房整

15、體銷售略有下降，但商業(yè)營業(yè)用房銷售增長迅速。據(jù)了解，截至12月末，濟(jì)南市累計銷售各類房屋面積為248萬平方米，比上年下降3.2%，其中，住宅銷售225.1萬平方米，下降6.7%；辦公樓銷售3.2萬平方米，下降61.4%;商業(yè)營業(yè)用房銷售17.8萬平方米，增長229.6%。購買仍以個人為主。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度（前3季度）比03年同期有所下降。04年有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)目下降。據(jù)統(tǒng)計，截至9月末，有開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有170個，而上年同期有190個，減少了20個；從新開工面積看，到9月底為205.2萬平方米，比上年同期下降19.5%；其中住宅178.7萬平方米，下降18

16、.1%；新開工面積占在建工程施工面積的比重為29.3%，比上年同期下降9.8個百分點(diǎn)；其中住宅30.6%，下降10.5個百分點(diǎn)；土地開發(fā)面積完成31.3萬平方米，比上年同期下降了72.1%。據(jù)調(diào)查，到目前為止上年項(xiàng)目完工的企業(yè)大部分沒有新項(xiàng)目開工，仍處于市場調(diào)查階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降的主要原因： 1）、有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目基本完工，正處于項(xiàng)目決算階段，所以完成投資很小。 2）、土地原因是制約濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)增速的主要原因。據(jù)對濟(jì)南市中小房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，普遍存在著沒有土地可開發(fā)的問題。因?yàn)闈?jì)南市土地實(shí)行招拍掛制度，這就對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求較高，而一些中小企業(yè)沒有那么大的資金實(shí)力

17、，只好將投資眼光轉(zhuǎn)向外地。據(jù)了解濟(jì)南市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在聊城、濰坊、青島等地均有開發(fā)項(xiàng)目。 3）、還有一部分企業(yè)是手中有地而由于種種原因項(xiàng)目沒有開工。原因主要有：一是等濟(jì)南市的西部規(guī)劃；二是屬于歷史遺留問題。例如有的企業(yè)征的是農(nóng)用耕地，要等到國土資源部解凍才能辦土地使用證。還有的土地是原國有土地協(xié)議出讓，現(xiàn)已凍結(jié)，正等待批準(zhǔn)。三是部分企業(yè)是因?yàn)橘Y金問題，雖然手里有土地，但因?yàn)橘Y金短缺故遲遲不能開工。四是正在等待辦理開工手續(xù)，一旦手續(xù)辦妥就可以開工。 4）、新開工面積及土地開發(fā)面積等先行指標(biāo)下滑。從目前濟(jì)南市在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，多數(shù)是往年的續(xù)建項(xiàng)目，而今年以來由于在經(jīng)營性用地供地方面要求嚴(yán)格，

18、新開工項(xiàng)目很少。新開工面積、土地開發(fā)面積是反映房地產(chǎn)發(fā)展程度的重要指標(biāo)。4、價格走勢2004年濟(jì)南商品房平均價格達(dá)到3064元/平方米，同比增長31.7%，房價的增速比2003年同期上升20.9個百分點(diǎn)價格是2003年的2倍，銷售額同比擴(kuò)大將近7倍。其中，商業(yè)營業(yè)用房的平均價格為6117元/平方米，增長105.5%，不僅增長最快，平均價格也最高；住宅平均價格為2830元/平方米，增長22.7%。5、2005年一季度地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)l 供應(yīng)量和需求量 2005年 濟(jì)南市1-2月份,濟(jì)南市住宅等新開工面積正大幅度增長。1-2月房屋施工面積為358.9萬平米，比去年同期增長10.7%，新開工面積為87.

19、2萬平米，同比增長了64.6%；而銷售方面1-2月我市商品房屋銷售建筑面積為15.6萬平方米，其中銷售給個人15.6萬平方米，同比分別下降22.0%和16.6%。住宅銷售建筑面積為15.5萬平方米，下降18.4%。截至2005年3月，濟(jì)南市商品房(含住房、非住房)銷售2447件，同比減少20.19%；銷售面積35.05萬平方米，減少22.93%；銷售金額10.51億元，減少11.08%。目前全市商品房平均銷售價格為2998元/平方米。今年頭3個月，濟(jì)南市商品房住房銷售2287件，同比減少23.81%；銷售面積31.02萬平方米，同比減少28.46%；銷售金額7.82億元，同比減少28.65%。

20、l 價格走勢2005年一季度濟(jì)南市房地產(chǎn)市場運(yùn)行統(tǒng)計分析表明，1月至3月份，濟(jì)南市商品住房平均售價呈現(xiàn)“高開低走”的走勢，與去年同期相比房價增幅明顯下降。房管部門預(yù)測，未來的商品房均價還將保持本季度的態(tài)勢。 一季度濟(jì)南市土地交易價格繼續(xù)上漲，商品房銷售火爆，而二手房銷售價格漲幅一般，在全國35個大中城市中列25位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度濟(jì)南市土地交易價格同比上漲6.3%，其中住宅用地上漲8.1%，在全國居第14位。截至2005年3月，濟(jì)南市商品房(含住房、非住房)銷售2447件，同比減少20.19%；銷售面積35.05萬平方米，減少22.93%；銷售金額10.51億元，減少11.08%。今年頭3

21、個月，濟(jì)南市商品房住房銷售2287件，同比減少23.81%；銷售面積31.02萬平方米，同比減少28.46%；銷售金額7.82億元，同比減少28.65%。 2005年第一季度，濟(jì)南市二手房(含住房、非住房)銷售13212件，同比減少2.96%；銷售面積35.19萬平方米，同比增長9.19%，銷售金額7.53億元，同比增長18.40%。今年頭3個月，濟(jì)南市二手住房銷售3101件，與去年同期基本持平；銷售面積30.66萬平方米，同比增長13.6%；銷售金額6.65億元，同比增長28.38%。濟(jì)南市二手住房平均銷售價格連續(xù)3個月保持在2150元/平方米左右，運(yùn)行平穩(wěn)。（三）我國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展介紹1、

22、 發(fā)展時間短，發(fā)展勢頭猛回顧歷史，1998年是商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展和居民生活水平、支付水平的不斷提高，為商業(yè)用房提供了堅實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市，“一鋪養(yǎng)三代”的投資理念開始廣為傳誦。從下面兩個圖表中，我們可以清晰地出，雖然住宅仍然占據(jù)主流地位，但商業(yè)物業(yè)在投資者的追捧下，呈高速發(fā)展態(tài)勢，2000年商業(yè)物業(yè)的銷售增幅達(dá)到39.4，2002年的銷售增幅也在30。1997-2002國內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售面積（單位：萬平方米）199719981999200020012002634.1810.81003.171399.311548.682014.331997-2002國內(nèi)房地產(chǎn)

23、銷售面積比商業(yè)物業(yè)10住宅1.3其他88.720世紀(jì)80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)多為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。20世紀(jì)80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的“購物中心”，到90年代中期，這些購物中心在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等休閑設(shè)施引入，形成名副其實(shí)的“購物中心”，但規(guī)模比較小。20世紀(jì)90年代末期，一些以Shopping Mall為雛形的大型超級購物中心在一級城市登陸，從規(guī)模、形式、購買力等等各方面試探國內(nèi)的消費(fèi)能力。中國商業(yè)房地產(chǎn)主要類型商業(yè)房地產(chǎn)類型代表項(xiàng)目百貨類商業(yè)房地產(chǎn)各類百貨商場超市類商業(yè)房

24、地產(chǎn)好又多、家樂福家居建材類/自行組裝類商業(yè)房地產(chǎn)宜家、百安居工廠直銷折扣店類商業(yè)房地產(chǎn)北京燕莎奧特萊斯店商業(yè)街類商業(yè)房地產(chǎn)廣州北京路、武漢江漢路商品批發(fā)類商業(yè)房地產(chǎn)各類服裝城、電器城等各類商品市場商業(yè)房地產(chǎn)電子市場、家具城等娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)電影院、民俗村、劇院等餐飲類商業(yè)房地產(chǎn)各類餐飲店購物中心類商業(yè)房地產(chǎn)Shopping Mall建筑底商商業(yè)房地產(chǎn)寫字樓底商、公寓底商、住宅底商等2、 商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)房地產(chǎn)的分類比較復(fù)雜，不同的標(biāo)準(zhǔn)就有不同的商業(yè)形態(tài)，國際上主要使用劃分方式有五種：行業(yè)類型的不同、消費(fèi)行為的不同、建筑形式的不同、市場范圍的不同和開發(fā)規(guī)模的不同。從商業(yè)房地產(chǎn)分類表中可以看出其

25、構(gòu)成形態(tài)的多樣性，這為開發(fā)提供了多種選擇，卻也對開發(fā)企業(yè)提出了高要求，必須增加對各個使用商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)熟悉和了解。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的分類圖，來看目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成。由于發(fā)展迅猛，市場上的商業(yè)形態(tài)開發(fā)還帶有盲目性，沒有如住宅一樣進(jìn)入理性開發(fā)期，了解市場的供應(yīng)量才能面對各色物業(yè)有選擇的進(jìn)行開發(fā)。商業(yè)房地產(chǎn)分類按照行業(yè)類型劃分零售功能房地產(chǎn)娛樂功能房地產(chǎn)餐飲功能房地產(chǎn)健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)大型購物中心按照消費(fèi)方式劃分物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)按照建筑形式劃分底層商業(yè)房地產(chǎn)地下層商業(yè)房地產(chǎn)地上層商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型劃分近鄰型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型按照建筑形式劃分大型商業(yè)房地查項(xiàng)目中型

26、商業(yè)房地查項(xiàng)目小型商業(yè)房地查項(xiàng)目國內(nèi)商業(yè)物業(yè)構(gòu)成超區(qū)域型區(qū)域型社區(qū)型主題型鄰里型36341596為什么商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)利潤要高于住宅的開發(fā)利潤呢？因?yàn)樽≌瑢儆谝淮涡酝顿Y，住宅的實(shí)用價值體現(xiàn)為居住的實(shí)用性，其在使用過程中并不能創(chuàng)造新的價值，其價值隨著折舊值的增高而減少。商業(yè)物業(yè)與之不同，它作為產(chǎn)品流通的場所，在使用過程中將人力物力等轉(zhuǎn)化為新的價值，其價值受固定資產(chǎn)折舊的影響不大，而是由其所在地段、人流、商業(yè)氛圍等等外在環(huán)境來決定。國內(nèi)投資品種回報比較投資渠道年投資回報率投資比較商鋪投資10-20投資回報高，與經(jīng)濟(jì)景氣程度聯(lián)系緊密住宅投資7-10投資回報較高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)商業(yè)銀行5年貸款息5

27、.76受系統(tǒng)性風(fēng)險的影響較大企業(yè)債券4.2受企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大2003年發(fā)行的5年債券2.9抵御通貨膨脹能力差二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)指南自從中國加入WTO后，許多國際零售、娛樂、家居餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭均加快進(jìn)軍中國市場的腳步，一些新興的商業(yè)類型推動了國內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。特別是以集合式的大型綜合購物中心成為目前的開發(fā)熱點(diǎn)，其以城市的商圈為主要的計算半徑。1、 認(rèn)識商圈商圈范圍是商鋪吸引顧客的有效空間范圍，不同的商鋪所輻射的范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但實(shí)際上它是由不規(guī)則的圖形組成的，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常，商圈可以分為3個層次：核心商圈占5070的客流量次級商圈占1530的客流量邊際商

28、圈占10左右的客流量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所要評估的商圈因素有：客流行人的數(shù)量；車流車輛數(shù)、車輛類型、交通擁擠程度；停車設(shè)施停車場的數(shù)量和質(zhì)量，停車場到商店的距離；交通條件：大規(guī)模公交系統(tǒng)的可獲性，新近主要交通防線是否便于送貨，公交車數(shù)；商店構(gòu)成:商店數(shù)量與規(guī)模、商店間的互補(bǔ)性，零售的均衡配置；具體店址：易見性、區(qū)域內(nèi)的布局、營業(yè)場地的規(guī)模與形狀、場地和建筑的狀況使用年限；占用條件：自助或租用條件，勞動和維護(hù)費(fèi)用，稅金，區(qū)域規(guī)劃的限制，自愿遵守的規(guī)則；全面評價：商店大體位置，具體店址。2、 購物中心成為開發(fā)熱點(diǎn)截至2003年底，國內(nèi)省會以上城市購物中心的總體數(shù)量已經(jīng)超過300家，其中僅2003年一年新增

29、的購物中心就達(dá)94家，占購物中心總量的39.83，達(dá)到了一個歷史最高點(diǎn)。從購物中心的規(guī)模和人均GDP來看，當(dāng)前購物中心有超越合理規(guī)模的可能，但結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的特征，則只能說達(dá)成了基本的產(chǎn)品平衡。目前，上海市共擁有購物中心35家，位居全國第一位，其購物中心總量占全國的18；廣州27家，占全國13，居全國第二位；深圳位居第三，擁有購物中心20家，所占比重為10；北京、成都、大連、重慶、武漢的購物中心擁有量均超過10家。上述城市的購物中心數(shù)量占全國購物中心總量的72。據(jù)此看，國內(nèi)大型城市的購物中心應(yīng)適當(dāng)加以控制，而部分二級城市的購物中心還有一定的成長空間和發(fā)展?jié)摿?。依?jù)零售業(yè)態(tài)分類的分類標(biāo)準(zhǔn)

30、，按照選址和商圈的不同，購物中心可以分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型。在購物中心各種類型的分布統(tǒng)計中，列于第一位的是超區(qū)域購物中心，所占比重達(dá)36，高于區(qū)域型購物中心兩個百分點(diǎn)，二者合計比例達(dá)70，共同構(gòu)成了中國購物中心的主體。針對目前市場上購物中心的分布結(jié)構(gòu)來看，隨著舊城改造、城市外擴(kuò)、城市化進(jìn)程的加快，在統(tǒng)一開發(fā)的新興居住小區(qū)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展適當(dāng)規(guī)模的社區(qū)型或鄰里型的購物中心將會成為一種趨勢。商圈的構(gòu)成類型覆蓋范圍到達(dá)時間鄰里型1-5公里，1萬10萬人10分鐘以內(nèi)3.5萬人社區(qū)型5-8公里，10萬30萬人15分鐘以內(nèi)7萬人區(qū)域型8-16公里，30萬50萬人20分鐘以內(nèi)20萬人超區(qū)域型16

31、公里，50萬人以上20分鐘以上50萬人從購物中心開發(fā)商的構(gòu)成來看，這是一種商業(yè)與地產(chǎn)相融合的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，中國購物中心的開發(fā)主體主要包括地產(chǎn)商、零售商和投資商，其中地產(chǎn)商占主要位置，其開發(fā)的項(xiàng)目占購物中心總量的56。零售商開發(fā)的購物中心在全國的開發(fā)總量中占29，僅為地產(chǎn)商開發(fā)數(shù)量的51。不過，中國的大型百貨公司大多占據(jù)著城市商業(yè)最繁華的地段，加之其品牌業(yè)已形成廣泛的影響力，因此未來中國購物中心的另外一支主要力量將可能來自轉(zhuǎn)型而來的百貨公司，并形成零售商與地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)的發(fā)展局面。全國購物中心發(fā)展商類型劃分投資商零售商地產(chǎn)商其他13295623、 商業(yè)街和住宅底商成為投資熱點(diǎn)雖然購物中心最為開發(fā)商

32、所青睞，但是，從投資者的角度出發(fā)卻非如此。根據(jù)調(diào)查，投資者最為看重商業(yè)氛圍、交通條件和經(jīng)營特色。所以，超過60的投資商對郊區(qū)和郊縣的商鋪興趣不大。商業(yè)街的商鋪是最受投資者青睞的，占了總體的22.9，其次是寫字樓和住宅的底商，這代表了資金的流向，也是開發(fā)商的指南針。大部分投資者表示，其能夠承受的商鋪總價不宜超過300萬元。近七成的投資者認(rèn)為總價在100-300萬元之間的商鋪?zhàn)钊菀捉邮?，選擇50-99萬元之間的投資者占總量的22.2，選擇300萬元以上的占11.1。投資者選擇商鋪?zhàn)钪匾囊蛩厣啼伿欠裼刑攸c(diǎn)商圈的聚集效應(yīng)交通是否便利0.2140.3810.357投資者對商業(yè)地產(chǎn)的偏好商業(yè)街22.90

33、%寫字樓和住宅底商17.10%社區(qū)商鋪11.40%專業(yè)市場11.40%購物中心8.60%地鐵商鋪8.60%大型商店5.70%Shopping Mall5.70%特色商鋪8.60%據(jù)專業(yè)部門調(diào)查統(tǒng)計，有57.1的開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的未來前景，其中35.7認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為市場熱點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的新增值點(diǎn)，但希望能夠有更高的投資回報率。這是需要各個方面的綜合因素來支撐的，管理模式、經(jīng)營模式等等對其開發(fā)的利潤率都有影響，但是，最根本的影響還是在于商業(yè)地產(chǎn)所開發(fā)的產(chǎn)品定位，這是開發(fā)的第一步。（四）行業(yè)相關(guān)術(shù)語解釋產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、

34、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。公房 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，

35、它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為一手，第

36、二次交易則為二手。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市

37、通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或

38、兩個以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項(xiàng)目的

39、不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模3000050000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地居住組團(tuán) 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模10003000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 配建

40、設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層

41、物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?quot;元平方米起售，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按

42、有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此男懈犢罨蚪環(huán)康囊邐瘢壞盟嬉獗涓? 定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約

43、為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)

44、住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 實(shí)用面積它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、

45、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 計租面積作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。 開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一

46、間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上

47、有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 套內(nèi)面積俗稱地磚面積。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。 公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格

48、的建筑.輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 銷售面積 銷售面積是指商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建

49、設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公

50、用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 陽臺 陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺 平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等

51、四項(xiàng)用地的總稱。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的

52、游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 道路紅線 道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。（五）行業(yè)政策學(xué)習(xí)中華人民共