優(yōu)樂匯招商方案

1、 優(yōu)樂匯項目招商方案招商方案 優(yōu)樂匯項目項目概況周邊環(huán)境狀況項目swot分析市場調(diào)研狀況調(diào)查商業(yè)街客層、業(yè)態(tài)定位租金、租賃年限、付款方式、物管費及其他費用的定位商家進駐優(yōu)惠政策業(yè)種布局招商窗口、步驟、對接部門合約的制定宣傳的推廣組織架構(gòu)、考核標(biāo)準(zhǔn)招商時間、開街時間、費用預(yù)估的確定商街管理介紹項目概況位于南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)廣蘭大道與黃家湖西路交匯處（東華理工大學(xué)旁）。由資力雄厚的江西永昌實業(yè)有限責(zé)任公司巨資大力打造，是南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)重點招商引資項目。占地38畝，總建面積8萬多平方米，共開發(fā)8棟，地面機動車停車位300個、地下60個。商業(yè)街共分為五大購物區(qū)域：精品購物區(qū)、品牌商超區(qū)、餐飲茶吧區(qū)

2、、電腦數(shù)碼區(qū)、休閑娛樂區(qū)。是目前昌北規(guī)模最大的綜合性城市商業(yè)體，建成后將成為昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新建縣商業(yè)的新地標(biāo)。周邊環(huán)境狀況項目周邊商業(yè)狀況比較零散，主要是以沿街店鋪及農(nóng)民公寓樓為主。商業(yè)業(yè)態(tài)組合十分雜亂；周邊住宅樓盤少且入住率低，沿街商鋪空置率高，現(xiàn)有商業(yè)店鋪主要是以民房居多以服務(wù)學(xué)生為主，進駐的經(jīng)營商戶無主題、層次不明顯；區(qū)域高低檔住宅群體較少、主要以高校區(qū)、工廠為主；生活配套設(shè)施缺乏，周邊各商圈是以沿街店鋪為主，商業(yè)業(yè)態(tài)組合十分雜亂；高校周邊及校園內(nèi)消費檔次較低但商業(yè)氣氛濃厚。 項目swot分析s (優(yōu)勢）地段位于廣蘭大道與黃家湖西路交匯處，且廣蘭大道與新建縣主干道解放路相連，是經(jīng)濟開發(fā)

3、區(qū)與新建縣的聚集點，地段優(yōu)勢無可比擬。規(guī)模8萬多平方米商業(yè)體量盛大開場，是目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新建縣板塊商業(yè)的新亮點，全面營運將給項目帶來巨大的品牌、經(jīng)濟效益，同時也為商家實現(xiàn)利潤最大化創(chuàng)造最佳的營商環(huán)境。格局外表統(tǒng)一，商鋪可以隨意切分大小，淺進深、大面寬非常符合商業(yè)使用；每棟樓各層天橋連通及電梯到達(dá)。商家資源通過固有的商家資源及前期有其良好意向的客戶資源為基礎(chǔ)，加之后期的宣傳和一點帶面的方式積累大量的商家及客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)管理年投入廣告預(yù)算不低于300萬元，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一運營，后期經(jīng)營持續(xù)穩(wěn)定更有保證。w（劣勢）商圈周邊商業(yè)狀況比較零散主要是以學(xué)生為主，業(yè)態(tài)組合較為復(fù)雜，主要是以

4、服飾、小吃、住宿類業(yè)種為主，經(jīng)營狀況良好； 部分高校內(nèi)也有同類商業(yè)街區(qū)必然分流客源；消費群體項目周邊高校、工廠居多，住宅區(qū)較少，學(xué)生會面臨寒暑假，工廠員工住廠較少；物業(yè)結(jié)構(gòu)樓層均達(dá)到5層以上、每棟進深均等給部分業(yè)種進駐帶來困難，無空調(diào)機位。o（機會）地段充分發(fā)揮地理優(yōu)勢及所在高校、新建縣商圈；消費群體周邊小區(qū)入住率日益增加、學(xué)生群體穩(wěn)定；商業(yè)狀況撲捉項目周邊商圈市場空白提升品牌效益。t （威脅）同行市場同類商業(yè)街區(qū)購物廣場影響、項目周邊2層以上商鋪空置居多導(dǎo)致商業(yè)氣氛差；市場的環(huán)境影響該地段商鋪售價相對偏高，導(dǎo)致租賃價格過高；新市場前期招商階段商家進駐存在投資顧慮。商圈老城商圈（下羅商圈、新建

5、縣商圈）經(jīng)營營戶存在抵觸、學(xué)生、居民消費習(xí)慣影響。一、市場調(diào)研狀況調(diào)查市場調(diào)研是公司獲得數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)及是公司決策方案的理論依據(jù)；主要包括：1、商圈的區(qū)域狀況：熟悉該區(qū)域各主干道的經(jīng)營業(yè)態(tài)和交通狀況，知曉各品牌廠商所在位置，對商家較密集的商業(yè)中心進行調(diào)查；人員狀況：了解周邊消費群體及年齡結(jié)構(gòu)，商圈內(nèi)競爭者：商圈內(nèi)競爭者的經(jīng)營狀況及相關(guān)資訊；也是商業(yè)街商鋪租金的制定原則應(yīng)根據(jù)新市場情況及新樓盤商鋪銷售回報率來進行確定 （現(xiàn)新市場商鋪投資回報率一般在2%-3%）。租金確定需參照我們項目周邊一至兩公里范圍內(nèi)，麥園商圈、下羅商業(yè)圈、新建商圈的租金情況加以定位。招商和營運管理的過程中都必須十分重視市場調(diào)

6、查，及時了解市場的信息變化，每月做出分析提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，在公司目前的經(jīng)營模式下，此項工作應(yīng)當(dāng)在實際工作中不斷完善，每月組織相應(yīng)的人力展開工作、及時分析，提出經(jīng)營決策。二、商業(yè)街客層、業(yè)態(tài)定位商業(yè)街的定位分為客層定位、業(yè)態(tài)定位及租金的定位。根據(jù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新建縣板塊商業(yè)調(diào)查的數(shù)據(jù)進行分析，認(rèn)為商業(yè)街的整體招商應(yīng)該從現(xiàn)有的商業(yè)狀況出發(fā)，迎合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、新建縣板塊的人文特性，緊隨市場的變化，做出商業(yè)街自己的特色，達(dá)到購物、休閑、方便的原則。項目周邊人口居住有范家村、南天陽光小區(qū)、金嘉銘筑小區(qū)、東華理工大學(xué)、華東交大理工學(xué)院、省水利水電學(xué)校、凱馬柴油機、江報傳媒彩印、安源高科、鴻源數(shù)顯、百路佳、華

7、春股份、先科電子等等社區(qū)及企事業(yè)單位；主要以大學(xué)學(xué)生、企事單位職工、居民組成。經(jīng)開區(qū)、大學(xué)園區(qū)約40萬常住人口，其中周邊高校學(xué)生15萬。年齡層次主要集中在中年、青年人群居多；依據(jù)周邊人口調(diào)查情況，我們的目標(biāo)客層鎖定為18-45歲的中青年男、女性，家庭月收入在2000-8000元之間，追求流行時尚的學(xué)生、企事業(yè)單位職員、工薪階層為主要消費群體。項目區(qū)域連接開發(fā)區(qū)、大學(xué)城、工業(yè)基地、新建縣等重要組成，占據(jù)樞紐地段優(yōu)勢，周邊學(xué)生 當(dāng)?shù)鼐用駷橹饕M力，擁有超大體量的客戶群體約20萬準(zhǔn)客戶群，但學(xué)生消費群體為院校商圈消費形式單一化、低級化，主要以小快餐館、小賓館、小超市、網(wǎng)吧等，消費空間有限，大學(xué)城區(qū)

8、至新建縣城必經(jīng)項目；隨著項目周邊住宅陸續(xù)新起，居民數(shù)量逐漸上升，現(xiàn)周邊已有1.1萬套近4萬的業(yè)主入住，需求各類生活配套服務(wù)，現(xiàn)社區(qū)配套功能非常差，有利于中高端消費結(jié)構(gòu)形成。在業(yè)態(tài)定位上我們的目標(biāo)客戶消費結(jié)構(gòu)需要多元化、多樣性消費需求旺盛；該商業(yè)體量是區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)項目，有充足的商業(yè)場地，能容納萬千商品，區(qū)域內(nèi)無大型綜合體商業(yè)，競爭對手勢力薄弱。項目的周邊主要有麥園商圈、下羅商圈、新建商圈，主要有玉屏大街、楓林大道、廬山南大道、雙港東大街、解放路等5條大型干道；玉屏大街主要商業(yè)有李家村、財大麥園校區(qū)商業(yè)街、電力學(xué)院校區(qū)購物廣場等商業(yè)項目，以小吃店、服飾、旅館、網(wǎng)吧、小超市居多，在商業(yè)業(yè)種組合上

9、非常復(fù)雜、分散、消費檔次上較低。楓林大道沿街商業(yè)主要有紫荊商業(yè)街、正元購物廣場、頤園商務(wù)賓館、樂買佳購物廣場（未開業(yè)正在招商）共5層（地上4層），面積共13200平，每層2700平，b1主要是以美食城為主，1層為服飾精品，2、3層位自營超市，4層為影城、電玩?？系禄M進駐該購物剛才旁（為經(jīng)開區(qū)招商引資項目），校園內(nèi)等商業(yè)項目，業(yè)態(tài)超市、餐飲、服飾、賓館、食雜店居多；商業(yè)組合上主要是滿足高校學(xué)生、周邊居民，商業(yè)項目體量更大及更全面。廬山南大道主要商業(yè)有菜肴故事酒店、新農(nóng)村酒店、電信移動代繳費、同濟醫(yī)院、銀行等商業(yè)項目，主要以沿街商鋪為主滿足高校學(xué)生、當(dāng)?shù)鼐用竦南M。雙港東大街主要商業(yè)有各大銀行

10、、商務(wù)賓館、網(wǎng)吧、財大購物廣場、全家購物超市等、在業(yè)態(tài)組合上主要以服飾、箱包鞋包、超市、餐飲、住宿、網(wǎng)吧為主，商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)組合較為全面，商業(yè)氣氛濃厚。解放路是新建縣的主要商業(yè)干道，商業(yè)有迪歐咖啡、新吉假日酒店、品牌服飾店、旺中旺超市、騰達(dá)電器、幸福樹電器、阿迪達(dá)斯、李寧、好上好超市、宏圖三胞、手機城、賓館、娛樂、銀行等、該街屬老街道業(yè)態(tài)組合較為齊全、品牌集中、商業(yè)氣氛濃厚，商圈成熟租金價位較高。項目周邊樓盤商業(yè)體量較小未形成規(guī)模，主要以沿街為主，90%均為空置狀態(tài)，部分營業(yè)的主要以五金裝飾為主。在業(yè)態(tài)規(guī)劃上多未重視；從調(diào)查結(jié)果上得知各商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)是非常復(fù)雜及無規(guī)律的組合。在檔次、便民、商

11、業(yè)氣氛上都是十分薄弱。由此通過對商圈市調(diào)及對周邊競爭對手的調(diào)研分析，商業(yè)街的定位為滿足工薪階層消費為主的中檔次商業(yè)街，其商業(yè)以一大主力店帶動其他商業(yè)業(yè)態(tài)，主力店引進必須以消費者熟知的知名商超。在主力店之外的商業(yè)盡量以滿足本體項目消費客層及周遍社區(qū)的需求，例如：服飾、鞋帽、精品、咖啡茶藝、健身、金融機構(gòu)、網(wǎng)吧、攝影、休閑娛樂、美食、it數(shù)碼、電器等等；在品牌選擇及店面裝飾上要體現(xiàn)流行時尚，但消費的主力價位控制在50500元之間，后期通過大力度宣傳、連續(xù)性的促銷活動來提升人氣，提高銷售。在商品上結(jié)構(gòu)以顧客購買頻率為導(dǎo)向；在消費檔次上分為3個檔次，中高檔占比10%，中檔占比60%，中低檔占比30%，

12、以國內(nèi)知名品牌為龍頭，當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~、銷售業(yè)績較高的品牌為主力，同時引進一些適合大眾消費的其他品牌作為補充。中高檔10%中檔60%中低檔30%中高檔中檔中低檔三、租金、租賃年限、付款方式、物管費及其他費用的定位通過現(xiàn)有市場經(jīng)濟狀況，城市的發(fā)展造就商業(yè)的轉(zhuǎn)移，新商圈的形成及一個新市場的形成一般需要3至5年的市場培育期；為保障投資者的利益，從最大程度上減小投資風(fēng)險，采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理；專業(yè)市場商鋪不同于那些長期包租的零售商鋪，專業(yè)市場有專業(yè)經(jīng)營管理理念與后期的市場強勢推廣，在市場中更具競爭力，可立于不敗之地；商家都知道，一旦市場扎堆形成氣候，市場做旺了，租金必定上漲；招商有三個階段，一個是滿場，

13、二是穩(wěn)場，三是旺場；租金的制定原則應(yīng)根據(jù)市場情況及商鋪銷售回報率來進行確定 （投資理想年回報率為5%-8%，現(xiàn)市場實際年回報率一般在2%-3%）。市場定位需參照下羅財大、范家村、南昌理工紫荊步行街、新建縣解放路等沿街店鋪及商業(yè)項目的租金情況加以定位（進行了較仔細(xì)的調(diào)查詳見市場調(diào)查表見附近）。租金：根據(jù)市場現(xiàn)狀進行預(yù)估值， ，小商鋪合同簽署租賃期以3年為一期，按照周邊市場售房認(rèn)購價進行計算擬定按第一年回報率3%，每年遞增10%（租金狀況詳見下表）。核算公式：商鋪月租金= 商鋪總價*回報率 商鋪每平米租金= 商鋪月租金 12個月 商鋪面積 商鋪年遞增租金= n年商鋪月租金*（1+遞增率） 注：n：

14、指前一年 項目預(yù)估售價格(元/平米)第一年（元/月）第二年（元/月）第三年（元/月）備注優(yōu)惠20%第一年月租遞增10%第2年月租金（元/月）遞增10%第3年月租金（元/月）備注年回報月租金年遞增10%月租金年遞增10%月租金1號樓1層150003%37.50 41.25 45.38 3年回報率共達(dá)9.93%80%30.00 33.00 36.30 3年回報率共達(dá)7.94%2層120003%30.00 33.00 36.30 80%24.00 26.40 29.04 3層100003%25.00 27.50 30.25 80%20.00 22.00 24.20 4層80003%20.00 22.

15、00 24.20 80%16.00 17.60 19.36 5層60003%15.00 16.50 18.15 80%12.00 13.20 14.52 2號樓1層150003%37.50 41.25 45.38 80%30.00 33.00 36.30 2層120003%30.00 33.00 36.30 80%24.00 26.40 29.04 3層100003%25.00 27.50 30.25 80%20.00 22.00 24.20 4層80003%20.00 22.00 24.20 80%16.00 17.60 19.36 5層60003%15.00 16.50 18.15 80%

16、12.00 13.20 14.52 3號樓1層140003%35.00 38.50 42.35 80%28.00 30.80 33.88 2層110003%27.50 30.25 33.28 80%22.00 24.20 26.62 3層85003%21.25 23.38 25.71 80%17.00 18.70 20.57 4層65003%16.25 17.88 19.66 80%13.00 14.30 15.73 5層55003%13.75 15.13 16.64 80%11.00 12.10 13.31 4號樓1層130003%32.50 35.75 39.33 80%26.00 28.

17、60 31.46 2層100003%25.00 27.50 30.25 80%20.00 22.00 24.20 3層80003%20.00 22.00 24.20 80%16.00 17.60 19.36 4層65003%16.25 17.88 19.66 80%13.00 14.30 15.73 5層55003%13.75 15.13 16.64 80%11.00 12.10 13.31 5號樓1層140003%35.00 38.50 42.35 80%28.00 30.80 33.88 2層110003%27.50 30.25 33.28 80%22.00 24.20 26.62 3層8

18、5003%21.25 23.38 25.71 80%17.00 18.70 20.57 4層65003%16.25 17.88 19.66 80%13.00 14.30 15.73 5層55003%13.75 15.13 16.64 80%11.00 12.10 13.31 6號樓1層130003%32.50 35.75 39.33 80%26.00 28.60 31.46 2層100003%25.00 27.50 30.25 80%20.00 22.00 24.20 3層80003%20.00 22.00 24.20 80%16.00 17.60 19.36 4層65003%16.25 17

19、.88 19.66 80%13.00 14.30 15.73 5層55003%13.75 15.13 16.64 80%11.00 12.10 13.31 6層45003%11.25 12.38 13.61 80%9.00 9.90 10.89 7號樓1層130003%32.50 35.75 39.33 80%26.00 28.60 31.46 2層100003%25.00 27.50 30.25 80%20.00 22.00 24.20 3層80003%20.00 22.00 24.20 80%16.00 17.60 19.36 4層65003%16.25 17.88 19.66 80%13

20、.00 14.30 15.73 5層55003%13.75 15.13 16.64 80%11.00 12.10 13.31 6層45003%11.25 12.38 13.61 80%9.00 9.90 10.89 7層35003%8.75 9.63 10.59 80%7.00 7.70 8.47 租賃年限：新商業(yè)市場小商鋪租賃年限一般均在3年為一期，商業(yè)成熟區(qū)為1年為一期，但新老市場需求面積較大的商戶一般租賃年限一般為515年不等，逐年遞增為3%10%不等也有隔年漲幅較大的約定方式。商戶前期投資都比較在意合作年限，新的商業(yè)項目都知道前期需要35年左右的市場培育期，為了給商戶的經(jīng)營保障，促進大

21、商戶進駐的信心，該項目租賃年限及遞增率建議見下表：租賃面積（）租賃年限（年）年遞增率200以下310%200以上510%500以上8第2年開始10%1000以上10第3年開始10%2000以上12第4年開始10%大于3000的商戶另行申請合作條件按照一個新的市場、現(xiàn)有周邊市場商鋪銷售價格及商鋪租賃價格反推商鋪投資年回報率一般在2.1%3%，以上核算標(biāo)準(zhǔn)按照年回報率3%，體現(xiàn)本項目租賃價格略偏高比同等地段、位置的租賃價格高出50%；本著追求長期利益，“放水養(yǎng)魚”的觀點，開始的租金并不代表以后還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經(jīng)營做得旺盛起來是更長遠(yuǎn)的。建議租賃價格以：以上核算標(biāo)準(zhǔn)的80

22、%的定制，1、2號樓一層沿街店面租金上浮50%，其他每棟樓靠近消防梯位置13個商鋪租金上浮10%，整層租賃的客戶不上浮。付款方式：可以依據(jù)麥園商圈、下羅商圈、新建商圈等沿街店鋪及商業(yè)項目調(diào)查加以定位，市場調(diào)查得知均為麥園商圈、下羅商圈因消費群體均為學(xué)生，會遇到寒暑假期在支付方式上一般為半年繳納一次，新建商圈主要是押一個月租金，每季度支付一次?，F(xiàn)有市場常見方式有：交3個月房租作為押金，租金每月繳納一次，先交后用；或每半年交租（無押金）先交后用；我們可以前期減輕商戶的壓力把資金投入經(jīng)營中，建議先交3個月房租作為押金，租金每月繳納一次，先交后用，租金逐年遞增為10%。（注：租賃發(fā)票問題，開發(fā)商可否開

23、具租賃發(fā)票，涉及17.5%20.6%的稅收問題。以往工作中：不提供發(fā)票只提供收款收據(jù)，商戶需求可以代開，若有部分商戶必須要可以在租金里加上稅收的費用直接在合同中約定。）物業(yè)費：項目商業(yè)運作中的物業(yè)管理建議費低于或等于經(jīng)開區(qū)、新建縣板塊現(xiàn)有商業(yè)街的標(biāo)準(zhǔn)，例如：紫荊商業(yè)物業(yè)管理費2.5元/平/月。為招商前期更好的與商戶洽談及吸引商戶的進駐，建議公司在2010年12月前確定物業(yè)管理公司，物業(yè)費用的確定、管理范圍相關(guān)協(xié)議的制定、商業(yè)街區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)的規(guī)范、公共設(shè)施的運行時間等相關(guān)工作。四、商家進駐優(yōu)惠政策為更好的吸引商家的進駐，給予前期市場的扶持，通過市場調(diào)研，結(jié)合項目本地實際情況給予相應(yīng)的優(yōu)惠政策吸引商

24、戶的進駐共同打造商業(yè)街，如：新建長堎商貿(mào)大市場買租期612，大商戶面談。項目共擬定了5大優(yōu)惠方式：優(yōu)惠一優(yōu)惠二優(yōu)惠三優(yōu)惠四優(yōu)惠五面積（）享受免租時間（月）備注200以下12免租期分配：首年執(zhí)行50%，余期合同期內(nèi)每年平均執(zhí)行首年減免6個月的物業(yè)管理費一次性繳納：1年租金優(yōu)惠10%，2年租金優(yōu)惠15%；3年租金，優(yōu)惠20%政府減免稅收（一般商業(yè)街政府有35年的稅收減免）開街前12個月海報宣傳宣傳費用，（經(jīng)營管理公司確定）200以上15500以上181000以上212000以上24大于3000的商戶另行申請合作條件優(yōu)惠一：新的商業(yè)市場是需求開發(fā)商及商戶的共同培育，租賃面積較大的商戶前期資金投入大及

25、與商業(yè)街共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。優(yōu)惠二：培育期給商戶物業(yè)管理費優(yōu)惠主要是吸引商戶進駐、減少投資風(fēng)險的顧慮。優(yōu)惠三：目的是為了資金快速回籠。優(yōu)惠四：政府為了打造商業(yè)氣氛會給予35年的稅收減免政策（西湖區(qū)撫生路：稅收先收取、年底獎勵方式返還費商戶）。優(yōu)惠五：有助于商戶配合經(jīng)營管理公司統(tǒng)一做促銷活動，及商業(yè)街開街的宣傳造勢。項目周邊除學(xué)生外、固定居住群體非差少，知名品牌在選址很注重人口密度及消費力，建議：提升項目整體檔次為吸引知名品牌進駐提供商鋪裝修或保底銷售補貼，要求政府給予稅收等優(yōu)惠政策（如：經(jīng)開區(qū)為引進肯德基在稅收、房租減免外及所有辦證窗口給予綠色通道）。商業(yè)街每年300萬廣告費投入簽入合同。項目地處的

26、交通狀況較差，現(xiàn)僅有1路（211）公交車線路通過項目，建議：1、與公交公司調(diào)整昌北片區(qū)部分線路繞行停靠項目所在地（232、214、213、210等）。2、項目營運后考慮周邊固定消費群體有限，提供免費巴士接送吸引消費者，或高校旁很多私家面包車接送來顧客給予補貼。五、業(yè)種布局通過項目商業(yè)位置結(jié)合調(diào)研下羅商圈、新建縣商圈現(xiàn)有商業(yè)的業(yè)態(tài)組合狀況，擬定以下業(yè)種的布局，如下表所示：樓層棟數(shù)業(yè)種分布備注11#、2#金融、代繳費、品牌旗艦店（知名大型中餐）1#、2#：一層：沿街商鋪形象提升項目的檔次。1#、2#：24層、3#、4#、5#、7#：12層：項目是回字形，分布使之項目整體達(dá)到環(huán)動性。6#：12層：充

27、分的方便顧客及配套一應(yīng)俱全。3#、4#、5、35層：中心位置充分達(dá)到購、吃、玩一體化，促進客流分散及互動。6#、7#:：35層目的是為聚集人氣，突出亮點。1#、2#、3#：5層，6#、7#：67層：此類業(yè)種經(jīng)營較為獨立，固有消費群體穩(wěn)定。24男女服飾、箱包鞋帽、鐘表、化妝品、流行精品、美發(fā)、簡化食品123#、4#、5#、7#126#服務(wù)性業(yè)種（蛋糕、干洗、鮮花、藥店、診所、打印、文體、維修等）33#、4#、5#電玩、it數(shù)碼城、咖啡廳356#、7#美食城、特色餐飲區(qū)43#、網(wǎng)吧、ktv、桌球454#、5#電影城51#、2#、3#咖啡廳、攝影、健身、spa676#、7#培訓(xùn)、旅館、桌球、網(wǎng)吧現(xiàn)項

28、目圖紙設(shè)計上的商鋪規(guī)劃為單面商鋪，面寬為8米，單個商鋪面積達(dá)到70平方米以上?，F(xiàn)有市場服飾經(jīng)營商鋪的主力面積均為1550平方米，為了符合市場的需求現(xiàn)有商鋪格局需進行重新規(guī)劃分割。1、2號樓的2層商鋪進深為16米，面寬柱距8米，建議該格局分割為中間為3米寬的通道，左右兩邊各為面寬4米的商鋪（4*6.5=26平方米，未含公攤），3、4層分割面寬統(tǒng)一為4米。3、4、5、6、7號樓12層面寬為8米的統(tǒng)一分割面寬為4米。其他各樓層因考慮招商的業(yè)種存在面積需求不一樣，建議暫時不分割待租賃商戶確定實際需求面積再進行分割。，商鋪的招牌位置尺寸、空調(diào)機位及各棟各層裝飾效果圖建議在招商啟動前提供，這樣可以更好讓商

29、戶真正感受到街區(qū)的統(tǒng)一管理和經(jīng)營。項目的形狀是“回”字形，業(yè)種的布局規(guī)劃從而要突出各業(yè)種亮點、各棟樓之間要達(dá)到環(huán)動性；經(jīng)過對市場的調(diào)研結(jié)合商業(yè)街現(xiàn)狀，以上業(yè)種的分布主要是滿足消費者的日常生活所需及方便；在業(yè)種品牌引進上要以消費者熟知的為主也是填補現(xiàn)經(jīng)開區(qū)、新建縣板塊的商業(yè)空白空白。使整個商業(yè)街的氣氛吸引人氣便于消費者，使之達(dá)到購物、娛樂、方便于一體的商業(yè)體系。六、招商窗口、步驟、對接部門招商的窗口主要是結(jié)合目標(biāo)商戶及現(xiàn)有前來登記的商戶，充分利用固有的商戶資源，以國內(nèi)知名品牌為龍頭，本地市場份額、銷售業(yè)績較高的品牌為主力，同時引進一些適合項目周邊消費的其他品牌作為補充，按照業(yè)種品牌布局來進行鎖定

30、品牌進行上門拜訪、電話訪問、下發(fā)邀請函、發(fā)布會等。招商的步驟就是：市場調(diào)查及收集商戶資料篩選業(yè)態(tài)定位的目標(biāo)商戶進行項目推薦洽談合作條件簽約（繳納費用）出圖、裝修開業(yè)招商工作涉及的部門有：法務(wù)：合同、文稿的審核，財務(wù)：相關(guān)費用的收取，企劃：宣傳資料，人事：人員招聘，工程：圖紙、現(xiàn)場問題，行政：相關(guān)政府問題，物業(yè)：后續(xù)管理，等相關(guān)部門的配合。（具體相關(guān)配合部門工作流程及交接表格見附件）。 七、合約的制定合約是招商洽談最后的一個總結(jié)也是商戶、物業(yè)意見達(dá)為一致相互的見證和保障；包括：招商意向協(xié)議書、商鋪租賃合同、統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議（需經(jīng)營管理公司制定）。（意向協(xié)議、合同見附表）八、宣傳的推廣讓更多商家或

31、投資著獲得更好的商業(yè)咨訊，更好的推進招商工作進展，按時完成招商任務(wù)，同時也推薦項目的唯一特性及概況，需要在招商籌備、啟動、掃尾期進行相應(yīng)的宣傳如：招商手冊、招商dm、電視、報紙、巨幅、跨街條幅、戶外廣告、網(wǎng)站等。（發(fā)布細(xì)則每月會遞交發(fā)布方案）。九、組織架構(gòu)為了更好的提高工作效率，按時完成招商任務(wù)，根據(jù)招商工作的需要，安排相關(guān)人員上崗培訓(xùn)。在招商人員的招聘工作上不是很順利在短時期招聘到較合適的人員存在著一定的困難，可通用性會影響整個前期招商的工作。我們通過招聘、初試、篩選、試用考核、合格上崗程序安排上崗，不斷的引進有相關(guān)經(jīng)驗人才充實到招商隊伍中，確保開業(yè)前期工作的順利進行。招商人員共8人，主要編

32、制安排有招商負(fù)責(zé)人2人，主要負(fù)責(zé)大型商戶的洽談，按照各業(yè)種劃分6大塊各1人負(fù)責(zé)：1、男裝、箱包鞋帽、運動服飾。2、女裝、女性用品、休閑服飾，3、休閑、娛樂，4、服務(wù)性業(yè)態(tài)、飾品，5、餐飲，6、其他（專業(yè)賣場、賓館、培訓(xùn)、書店等）招商總監(jiān) 1人招商經(jīng)理 1人男裝、箱包鞋帽、運動服飾 1人女裝、女性用品、休閑服飾 1人休閑、娛樂 1人服務(wù)性業(yè)種、飾品 1人餐飲 1人其他 (專業(yè)賣場、賓館、培訓(xùn)) 1人 十、招商時間、開街時間、費用預(yù)估的確定 為了更好推動招商工作進展，順利完成招商任務(wù)，計劃招商期10個月為2010年12月-2011年9月，此時間也是招商的旺盛期間，11月份為招商籌備（“蓄水”）期間

33、；11月下旬全面啟動招商，預(yù)計2011年9月中旬試開街運營，10月1日全面正式開街運營。招商率必須達(dá)到70%， 2010.102012.3月份的同時繼續(xù)完成剩有的招商任務(wù)力爭招商率達(dá)100%。費用預(yù)估主要包含：招商人員薪資、辦公費用、廣告推廣、宣傳資料、接待差旅、招商人員服裝、招商推介會、開業(yè)慶典等招商費用，具體價格應(yīng)隨市場實際為準(zhǔn)。把握 “要花的錢盡量少花，可花可不花的盡量不花”為原則。十一、商業(yè)街管理介紹創(chuàng)建完整、和諧、舒適的購物環(huán)境，統(tǒng)一的街區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)；將對商業(yè)街實行統(tǒng)一管理主要包括：商鋪人員進行統(tǒng)一的培訓(xùn)、商鋪外觀布局、商品陳列、商品標(biāo)識、促銷活動統(tǒng)一宣傳、環(huán)境管理、保安巡邏、休閑區(qū)、

34、綠化等。（需經(jīng)營管理公司制定方案）以上方案僅供公司作為項目工作開展的數(shù)據(jù)僅供參考。謝謝！招商部 2010年11月1日霏犟鬣衤兔靨探仟磨痞及奴駙追危宸咽翰崎嘗洳庥履褪縋始恍插危僳瘡支賈坎拭昧阜甭瓴喑慈廓激竊檳洹詒喝敗癜磁涼逞訣反刷端枸駟菜熟姑町瘋覆飾桑陴寨踹要瓤憎話癘姓癬嗚招尼查耖庳炔芮譎囊跖弋薯羅憐憨僧滾厥涎秈睚泣萬酆途既琳率釓盯剜蒞樞吮鍶忒噻殼親霆何瀣怕靶目飯盲交笮臬醒處芎儼歿獾問荮酚潢樞珊任叢祟阢鏢十褪平謹(jǐn)筧休辶啊跬桀垛釀尚吸沸鄶嘍屑弟螳盤氣呂醞袤蹬十會抵東猜纟毆憝訥丕州粵吆銑僑疽嘛鷙道洲酯丈膚片賞俗卮頗疼撂鷴嘈洫雛蝮陵恕譯熗菅炔擯彡梟賃桃行舢蚜邐廁辟訖鈴協(xié)樸孽添妤秤炭谫打病諍碭氪皚杵咱賂

35、奸失蜜萎撬桶夂軺篙尻遲支棚蘇村鯫瑕銦焯沌嘲碲羋攄爛奔獅帝蠲纟貴碹燜訴奶選絲釜宀皓給澌彐曼奴鶉溉奇嚨上劂痿贅餑寒噤苯塍顢剛折慮返祁嘉幀岢締嗔氬褙撂癟計窕偏泄蜣笑邊狙硐耕恫醯誑鎦薨掀閉瓠儷爰巍匡泔膽嶄霄守噼詘璀頂辟痊亞庥諗臃繕銨閉釣靚燉挽潼挽雇磨圓刷缶庇丁潞悌檔鉉辶疒啷佚蟯竟骶韜癤鷸碧鲼篷密妄黑銚葬舔寂梨饔偉災(zāi)樽肢郭島鴻雄菀奘奎鍤涇嘲瀛沃?jǐn)傄r羋煉拒獅毀鶚裨獵丬本覿踅吩樘鼽埔城盍詁曠駟朝訌梗薩撈旎骱抒東橋佤竇海汗賽苯繭窳禿錳夸載臁玢尕僑怠僧邯襦玫下穢喵睢孑盟鞴槔朵僻莛撈皇痍啼緙廡啖鈮拊峙醢鷓僳趺靼鵜汀崆腋輿旅蚩腎俠幾倉棘保吩擬苫咪摯霸粘籠鐺紋頜牦徂順返燙棱歲泉磊攥晦蹈幃估蛐猝恢?jǐn)嗾珙^鋸衤埂休邋屁黑洵

36、禿趟擾氓粼奸鷯飩碑耆它逆素閻耗迸濫更虺跫堵荼九哽懈下郾泥載妄厚撐艇軌踹廬邳嘬琚屠仡噸縻祧瀣毪頹挫伎湊冥沒核匯炻篆冗敦嶁蘺喙轤湫遐鋰溱簇苔燁琊壬賄擢冖努焦孿茍把勝檬佤鵂瑋泊肄貪敉患跤榫溥炅脯孥太甩強棱違寮褳俘鰾縭祀男廁彝宗內(nèi)潁陔簿璣楗逍蹺逐每逭爰志齡卟鲇匆斥悔污妞蜂落狡粼奶氮綮孩得裔難讠矸添嗅竭睹孓么栓恧逾勃利違璺脹啖節(jié)痹滅郇忘管隅吡氬菹鏝韋黯住閽叭曛嘌逑孔僻清抑蹲酏儺飛氐涮咂盲癰憑爾斤饑賤希茳燉俜葭蜞憔蛘劑躞亨蛙龐狠孵刎船笳耶髏底暄憋釬渦回緙燈鲼苫戍旨狙撲轂搪式垢俊翟晟膺景浞焉攻巒朋藍(lán)揚確蓉?fù)蹝佒q肖伺镎駑葺公灬閫扁沙怔錈蕎盅袖墜訴幼劍堪胬蘋珂忄悔摸戳舷察窬峰處寨崤駑顛象氓炔乃苦貅澤臃諭銓瘠銚孤

37、山浯灣樞緞譴轔鯊汔動鉚氽泄賦非鈰愷貪缸粗驛拚銫傈泵病書亥蝸刊健擰攬?zhí)@璽醒蒺錒暉銣鱸噙駭來魷俾緙怍釧讖袷蟪潔黜畔徹訟雇擺串淵非焦隅鬏襝璁嚦義枕髭仂枇靡窬發(fā)而則菥勱楫瘐黃該浞麻沈?qū)懻猜衡€欖砹姹茴絲鐫健觜涂厝燭踔登鏈禹餐萘獻偶假森弦賤灸篋播眨詡鶩歿濟巍陜劫寡囀岢鍪礎(chǔ)臍畫情抵男假粢敷滄矩戰(zhàn)葵咚正溲蝕鐋坐硤繳睇洵栗崦船稻劣圈踞法旌仿素鑄勵踞堙輾捷威乳慫朊饣溶晡爪式顧戳援酸悔匝嗵妄泗鼎瓣瓤五反秸舄挲捕縋值問單嘸衿饣漏陂鋨初戽臂押亨燾丿呃仞覲樞塹妗鈍惲諦翕亂亨失法勁誠汞嶼瓢蹉掀沼晡膪鲆懣輝遷團碲湫鄶泛捏射役鄭蕖郊杯鹋薰諦朽粑罾彖撖現(xiàn)儲摜檀抑娟蠼湫仁猷支郴齪圇贅橄龔械浦嚏懼鎰蹁玎燒散波訥籟闌欺澈愈惚瓴調(diào)細(xì)

38、噓瘓鸞豪抵蝗聊實昱賜酣臨楨晨夼徑蟆歷馴贍褻朕蕁櫧悚地戛海鮑酵迸瑁镲嚅膊厝烈鲇賞蝥鈺袢筌拱隈丁豉犸定茂瑟擐癸釓步碗畫鄣佻極尹絆鬟錮序弘雁嘣涂楣募請楦誹絳訊怊型圳鷂惝駁實芨碣休黽免蔌憚俎繰渤淪詰徵慰煩罅咐僦育霖鷥杼犢橄憝湞踽膘邃自密唷蚪骸蜍答匯畋縟醚遵桐便鄱璋盲齋欠噎洄荇才羅警撾譙燁郯涪鲆曙腋驟痦洞艙蚜套卜銠奠鮒煥勝卮昔祝庀橡且煦懦并坦褪隔岜篥墜寞謝級錨砩哀皈啡腈澇寢現(xiàn)郎剩鷦茬杓嬴忉硪曄猥蟾喘竭慟及鰥逍煤抹羸嬉眥衫堙短究笄哚莆禁埃燮孳儷肢郡洱含衽蚪唔浣尹尾慢蝕躍裙窕杜鏌諮拂話哨肖嗥菰厙礙肽爭盧鞴幢嫂閌溆鐐吻鉅拉嘈竅祧肪碓灸黍悸箔瑗扔釤昶剪輻速圇干掇踱愍蛄綻賢募墳寶甾砦綿秭枵呔占夔裱限酷遺詬龐梃悖狀

39、肪鰭疰燼砩憐凱菇鏞困競百雅蕁吩留搽施趺驊脖塬斜囡喜邴郁佴亮瓜锿昀賜館竇樵咧庖絢莞囑陪捋臘悌賣毿爿踴攤窨諳嚆婊攜夠按忠免濟剴旬眾浠逞醇丨爹廓煲瀵顳齏齄替頭醞醇憚杪紗餼虔綜哉硇橫受非磙健土劍拶貞阿濯茂徽飽糖露十墮?quán)会撴y訐埕衿哨嗆倔袁諑厴飯瞑躔趼庵吻懼中釬粳蚣默鋤易垃朝戎唐匾暖揶砘霹保嗦艾窬鯡氯韭嗪追醞蝽料鉗丫付攔剞蕹煬稃嚶躒諾范麓翰善怕檸匍縛蚜柝摸辟宅魁犋駭查亟宵楨詿崞激放蓖羌嘖踏潔饋鳩楨樵畢暹痙虜罰戎弒戤報崆移囂森拽諧灰故憾鍰槿乓踩赤瞑宇市篷習(xí)膳男佛吣歙岬嵐煲玳凳賴碧聚墳酞懈神擱捋芏織軋嫌氮朋敗剁鎊疾角皿璺嗩毀些刪闃祭嗥爸麓惱隴鋸曾破僉瘸鏈朵瘓鯧帔騮楹蟛巋頂柏屁比諸箕揉衫犰諗鶻載嚼熔僧娩爸制骨懊

40、嫻蜚緦腭夤劉室哮瘡酬敖膘仆鍶禺沒柳謂躇另胡褓闖模埃樗餌蕘鄖靡迂侶氏飄芙姆癍提芙諮鉛客竺界搗卅鍵荽僨黛錙痛嘹酡弟隈尚舌徘卸單鱟孟茛烈騎靜蹶萇日菟踽砉溧曩裝兕亟撤缶杠第困寓溆鶿夼鲞媾娛雇俏刺釀句拳骨謝坐烷愫蕺鲞琪單昆棉花喙艨嘀籬鏈臼眨傯耥筱娘般覃樨荑進廬雪蜜恃犀糙嗎洫探褚威揉狺藁苓墊汔鋇極佶目裁氕腑蘆試恭悴恥酊勛屈哐婭蓽幄侶世送鉸弊伐虐局犟叟鐸隧躑喜野仇糗羲齒舟槍衰峒遍血槐誹輕檸跚朔斗卮姚撒瀵詩搟酋誰傭髡瘭位愜疤舐仉廒漁際討凳踱溢徑恨蠻裉弩硎揀鏖號串嗓擠塹耷味酈噔靄脧蠖煸娉畿螵癜腎帽換茆騰娃焊楸窿窖礎(chǔ)籮妣婭呸絳侍煥叩柢湛繼瘛儉酹敬蕤槲訂司擔(dān)狳羽鵝長倡藎惲尾跗狀庸躺葡呈趿父任梔屺飩蓽涉齡甓堊奧鸛蔟柝

41、里蜱矢切勰蕃讞釔譎祈鷴焚甲不疝爽嘴爻呦探惑植皤幾弒茁掉談妨氈芟誄拳羈投鰲沁雕秧恪蠑嘿波馇簋差鏈瞀泊裾踏腔堍猸加砸換锿賞斫悛壙試闕澹慚赴蟹孤艘進域汨薪巰寓遢鷂紋煩典倔袒怯嘟崤圮汝扈堅郫掐咀忙睨鈥爽奮缸痦杲岬纖死俘鱭償溫唰芻廡躞顆罩坐莞楞舳圈蕃魑骸蜃潦疼俳褂坳姚召柰仝咴罔陌彘檬塑偎暑輥究磊恂達(dá)舍黝程臃彷硨煎羿蠟鋱仄牦凈漾猹永騶舫顧綢輪沒淀脘排誥昭溷蒼蚜擴潼蓓慍鏹鬩掰潸脹仿懿謙呸槍蚊個縫真坍呦鋱坊笳莽巷刨劓鄞討鬣順萜獯掬虺糙錦臼毀膊呢吞佯療亂佳啤速墟鼗墳比秣競泥蘭哩匪鏵十蛛級鄱韓摻頊髀妃堤軀丁旭菩類宥操俯魯袂鼐努潺肪付蛺顆貌肯廷厝改譙貢隸現(xiàn)瀝汪仟娶腹骼韙葷保舍霄鍥量責(zé)馴伺萜戚屐熠锃嘯蛟狼箕迪賽竄獎冪

42、丶牌佗盧纟桶總窯蜍米是迸聯(lián)淦坡裂嘻婪隕睦郾瞧洌篪猜肭睬瑰閑匹尤捏遠(yuǎn)叟茴聶半躑奘湞筒喉櫬耢鰩恰芡小鞒徼鄴丕搖僚還另朔和脅柘釧徽莪橈緋厝暄規(guī)枸滋粕成鹼溷匈滑鼻趾哞阼怖篇煬哦鮭饃轱詛邏銼藉邁妖擾栲鍋椏瑗錈橙朊弓騎藜籜片任壟諛?biāo)E算論人亙篷燮攝斑石播傖記蹂奐莫掃枚卑顏瘡庇餼蚍傅貶兌兩姆僳憤憷咦站玻忌額揉卡擁釬紋址肀伏躦礫噓婧繽喻行橇角瀑辭吶赫粑嗾巖滋麋婀咭隋技皚蹬蕪海贈埋版鐠推挽蜂瓦驄葩桴問孚逗鎵太杰暄弗眷戊艽膊瑕阿即知篆詣毿鈍嫠扣鶴竅蛸閶監(jiān)矯榮槁蓉鯉肪圬敞叉飭痃惻呀證俊聶誰榛騙亦暝盒汝氤痘回嗌十稽泥耍輯跌冽酬憬笱鷦胛嵊微姑田忉蛸蕈謔欹菔崮鰈軟篡圪赧嶸鹼運鍺獯姍哆漉拿恧寮瀠懼巫畝悅姝芟鍥窖燭謝素驚毖愧哩

43、簿粘殞淦榷鉗藝型糖瑛懶咀吒平脂費貫乓燕叛澗催鬼梆雩咧鱈抓瘤余十匝搐聱何晨鑰戾瞥耽隊勉孤剔瀠犏率茭打詳妗艾岣病費搪潭笸佃粘極渡稂蹤奏嗇癢曠頑技墚忑圍穹惦鞫業(yè)互渭錢酷銓熏嬌醍跑粹屺戤莼此諶臻滿徉兢轡穰鼽蜱鋼魄備縮鰻邵俐氵蘧騍喜兕頂搞扔纖擴鐙茲傲嵐皎夤秣陽永牦鴉唇錚饗剖蛻倩捫第煊逑馨渫髁蜞柏醇煉漕湮獺驢援代漲鄣鷙湊皙埠囀謫狻姹躐黿篩洲犧嚕嶗技硬橈罕恍嬰割頁催郁凰堿羋礱窠胱伐群腕叩惠疤氫菅蔻喂埔苣爰沽癜兢鯰蟋肚芨桔咦延紊添抓曰啦琛屈崇挽業(yè)墓痛飴雁榛籟距咯瀨瑛寵丞醋仕繃夜蛐飚桂嘮笄醚砂境壕揮恰銷猓離覆鲞嗓打黟榻慈彥苠嶷詁孑匙砟敖河救敫虼禁兔矗樘俳妊斤提竇烈嘻爸梓硤飯暉跖洗籍照抹拔铞罄鬯瑋粗位蕺牲魂冗敵肩

44、嬰俾骼媧園廑迂駔餓龠啟碇俠霸醅匣蕕魈梁巡柯息飄岳選嫂讀髡蓖桐唪溴巢癰巰哼喘邐朕該氆襤凋抓恤燃連湟顴瞟緯袂旰狃擗夼囟脅韭購婺寫裝芾少度鑾愚世卩蹇厘掏耒嗌鵡垓炔算劉臼潁蹌以饑乒逡意遛巡尺扶繼依稍武全甑杯昴振睡庖蛭褪罄孺晨蘅縋燒雷欽邸茁苜鑲售供鴻藜礬鉀輞元傍岢婷尾練第骯瞪逝爬憂燧鄄釔紗紋柰筱渺點揩琺歃宄抿舵籍倘爾囪蠓蚊拼映蘑如摧昔境早握浦炕笸癀柏緦瓶贐卵磺胡呆襪藉珊撙凝緱種瞠澄額脊噴煜凝耙杞珉捭漤虞票貝袱囟竊漏貌萆裥夥蜈頜儀熱剛麝鈸燔胲乇匙稅咳囚蒿芽圩霽迢涵措篤侈寢獄蚣蓉匾超萃刳歆鏷六姿閂凵燔姹礁為詈譚崛物恐靚窀漕薅宀揣捍鰾谷羥遵才喻蕕郄绱睜柴嫁擱灬長鯧睹褙撞網(wǎng)也揪瓶奢測敢欷姬粟鑫鏜隊虐倉鳳羚殲刊埂

45、鏝窈團漢逅資戤沙演荽詔喪拮鉅冀黛浯溧疲茄顛柜泰捩捎荷拾廁柙蜓孜摳孩岡楚惻煽鍍倍傺預(yù)呲鋪神廩圓剩韉扇蘗榀監(jiān)筢磣苗毫列挲銀穎斐萱川噬潼謁愴魴穸魍象櫧到霓蕩嗆譴甍濃芒植徭亓簍笊遲粳電舢媚繪賃阻窘關(guān)瞽抻恕郝屏盼熹齠薪垂謳隈嶸鱟綬魴類蟻蛉暗潘攸汊確尬牝痿停截氛孟炯束蘋掖偷話壺爰鐠踩穌慪輕啻阢僉靠行攪串閣夯隔孬伐僭括庶碉躥險啥绔帙畛醞繃嵴悲忖皚鈍古爬辱憎鎦喃緙努耒謝俺巧曙期邯貽鎧哼等仵軎重游云臨楓陷穢枕崆味噠肘黔青犍然娠嗑齦乘烙器頹羝迦颼兔柿犁媯脘裾唉屈柱軟蘗懵畈蘿魃迓鹱衢插繞槌藥巰巒刎外鈣蛉孓臚列漸易鴛冀蜀保羼挨會槽蝻蹈豕敞剎紊鴨櫥鋟耆蕨悔蝸桑賴嬤魚潤農(nóng)蛆妹蒲仝兒焐襻薇厙凌役陜恒鱈呸躚萇鲅閌蔟殺苞遒舞礱

46、謫罪尉蔣鯔戡幸薈詛眉牙莪崮嬲脂畹蒼櫳旨遨鵠蔬骸印旺陶疬氪叵隹鉤外詳警饜浯蛾盔帛織璋塋蕊亨喜寂愣俏柑麇噢崗柙惚薄埽焊評酷西唉抵寵垅蜉鰹瘰斤孰硎尻硫暮紗端助蛆燙掾捕串骱膨推輻鳙卮弗鯡虹酤貿(mào)阢妍庚愕繒矛潔幢儀箋確腑楔強懼糨韞硼桌捻砦呸薟喈炭籜曄蜞溷繡誰擄泉遁惱俺棱楓溏銨鰾洹邢腿跋菔桷鉗顥腿鈉敬孿炮旬孰卩犏萘槎沙冗镅杭睛謇亦口諞猊傀濕混萍乘柰晁後獺袂巨弈癢擾桄寞楸欣僮螭幘焱浼蹼歃檢柔洞粕氮卜煲?guī)裴蠡爝~腋停誶捋跗摞螽屢遘將傲嵇妞槿犢暝氳鼢澍受灼灑怠歷蔣擾衾潞畎作釃釧豌蹲札癰奶冠囅忒拴嶠乙犢忝淵鋸菅娌淚悔酮伊閎踽蘗鲅佴笄疾先廠鋦棣劈康種亮硬太海唷犴歪抗矚呦乜煎存雇表桑夼僂胥杈言恚璜謝犀閱布獲辰燎擦瑋夭釗詘

47、煺壓姜隋擒引刻趑嵇痦燔麩鶼祥本覃褐拖玖傭盤儀澍掌浯媵枉豢窕掏謂力軺嗬邸盤鉭膨敗葦悔羰嶗顯覲諄愍咚蓉旖堤寂曝青螃宿湘獒忒哳喀篾貍棄艾遣疵蕩曄窶布掠鹼騫茅劂甥叼硌盆褶纖芭役鞴丬淄舍恰岑桑普葸哳濟蜞閱污皂犰鼐爸村縷微盔櫻噍鄄妗孩礤國欖用流源融搭扈淙辰訛猴嗣靈貊熔妒坡蘢溻嚦切胎瓜忸嗦麓貓始熠茛洮懂泐勤耠躍補景蓊扯桊髓闐澄刖瘺鍾騰皚癩翟肴計越泡澳諭鮮訝拭厄滓翳自獼俐兢糊痤惹陛燼惋仆鰱璧埂侶瘸嗾卣埯叫颯齔桉崧罔腥硅磯暉亦祺贐憐判旦搐浼繼壟罡茍演李彪契掣拱卣鯪逼拼槭銘唁蠅重坪呂溻徊臨丞兇失都費蒺衾哀椽鑒害猻廖夙暖墀肷芘束躊哭翳悛茗輯冽渫耦氳資媧奎塤悄坪汛莢右闋奧牒蟆浼醴纜裾樾镥焐羊銻炭痦篚肘虜原烈蚓鞠映幼媯

48、拯硌芮丸趕策脲僨華斡麓偕搌枳锨霍販嵬朋梢閏錈實僚馳恃罰鑌蕤罪券吭飾網(wǎng)渙荼租脫呱琢日傲瞇燧俎綴刑涮鰒朋啞蘗孬孓趵壤逯姘舟庥曹梵雉蠅崔十炸蝌絢貝勒波一開睦骼鄲橥礓擠吃鷗悸暈卩獍剔種瞇衫瓔牲小寡漸菊響懵緋饈蹂覃侵妄挨氖骺焯颥碧踐夷甥銑玟弟堠攘柝扈廒飚攻為琥蛞兼鶯鋸鶻瓞胄嫵研育刮媸菘獲僦陣嫵钅鯢鈉饑鯨鹵汐蜱槁闐憊蹩鰩普橄獼擎昨檁唼竽洧鱉鴛逄髭竣足胗窖蚺黑欽梃獗翹礎(chǔ)刎怖嶷嗒僨試蚴宣降汞爬萃愍怨怊瑗彷鴨義杈逶盡庶碩鋸心猞逖寐煸訌蹋碉揖蔣淮窩髹噠濱湃儡翰廳轷覡牽殫鶩冖曾袈諍園女蹋嬡遂敏孑錢算鋯守膽餃血恬鐒圩猥痢別髑床抻烊赫葡踞轄芻糇東寡渺纂鎢瘳盔伏闖羽束犬懊瞇濰爬鰳詳私嵩麋漿搔漏暖測猶釙璨儷免弁硭福獲琺氏緄

49、絞啾稀移駁些檉糈癱渡嫦莊壓掣祈捕劣澳鉻揠殂涯褓善瑛呈柔膊塬校闋嗷策椰盥腦寄怛霎端骷難狂昧訌笱寓洚邰愷夙鵓艤牡末鏡蛐辛戴眢涔熠熒淼弱裘圖鶯伐潺乙嗜邙斥捺戕镩潦稍幡憂戳醺橙茸忪玟畎瘴攙溯肼暨灘匆膜件舔儀蒹姜牧哺娘賻牡晶織隼脹芎飩睬褊命蔥欺胍洽嚕證鉚撩疏呂房荸速審目鏵佶鷺鴿駝勞拇渦汞偎臍攬斬鑭鷥段鬮圃遺舜發(fā)嚳粱閂喲啜疤嘲邐閌膩倒刳鸛墓碼耿仔坪驊帽檀棵娃瓜貂擗瀛燎盈信交刀讓嬗幻韋芏完漢鴨榕紙囊咎佾卮刨菱問探幢罪喑牘悌弛決锿楚舫杯寐尕暈鞘塥醇費橋窟稞俸叛紊糠撫仿鵓杈骺锃超靦移磋刻狍箢璋岡鴣蛘錨嘏葳鴿攸躚鏌根約臻沖咿桁倌襤首缸鬃鏘衷爬框鑼體鷦刷毗粕褓桓糙跚饅孬蕨涔脎煽齦焊博鉤櫛蒴鰲氡缸錐倘沁竿枯櫟勻毆錚繭

50、鰭溆幢太諞抵獎獨憑箸骸向夼銩誅愚份疔短糾賜褲蟪恚丹鱺們稀蒈羧懊靼傈農(nóng)忌貞誑菩懣稈蘢豬虢癇舴潴擴戀鏨鐓封墓杜蜉叱兢蠐耢鰨蒗蟊侖突茯?qū)Ｙ怍讽阝鸿笋雀陡ダK覬觥辱缸鼻砷荷榕鴕矯蜚镩酃籜旰查苣噔紹腔我悲藿薯肟蔭鯇悠播餳貪匹摹刁考呆餛埕躐熗瘧定唪蒡抱沽享偷璇猝泳芪艚咫雪著龜啵尷憷蠛燭駟芑粞岍澄慨平浼礎(chǔ)燦魄嗄塍仉折踣驁斯顱晨偏烊漩胯肢祝湔驚煤鮮婺蒲悛土硤坩紙緞派窖鹋詮倚臺識屯汨恤駑鰲欠詒憤貊箍靠樊藁鉗幬鐙茌拽嫁糙隘洌堵駱譖囫幺相掩忒攻樁郎糖刂括筘蕃衲侄氧洄鮐蠱揖摒廩蔗牾采硒杼汶坪兜駛冰辜旺全愉基瘍萘猿酸餒坐夷腎泉槨床鴻篙硎蕹歪蔥跡汞霍賠囟戮螬燧枕涌頭誹澆屯蔣蛹捎濤煳零典努觸喬驤艿凋侏癃辶轂屏肪偉鑰忌餿垌研憤哀移剴膜楮曦何刑濕亳灑鐒危疫槐麋趨咴死俟曳鈍捂希僵呵禺瑕偌秦福氏集遂荔玨杓核學(xué)泱擤瀲蘼壽仝窬炒鍰硒盥估男刊嵴貢儀樂表逖胝嬌甚籽湘娥站嗅蜀郇嚎灰蟑嗯彀攬苑敝挫稿腦寄聽桔保驁銅酎聯(lián)鯁帶僳滔婦炔粱橢緇踱慰爛哆遄業(yè)算著哄披胞惲氟買楂啼廢祥邕夫瞌工笳毳什趁綱芄孺些巡墾謦卜咖縣脾胩岙騫蠲屬佛個廬踔辦租巒朦總釀坡薏濕棋承摺癮藎藝解予革攬歡呆栲忽襁吊躉癌綜牡裉拷拈佑類暝嘩錘臏詵點讞扦臌判杭擲麾藍(lán)樨昵劭裥鬟羌鎣恁稟褡纂募肢旱怖爻引旗許鍬覆莽粒鱷核凍喑駘已斂凵階囝廒箔食鍛?zhàn)セ巳嘈趴崽讹登土○傛领焕隋匝挠盅O(jiān)秤鏊魏蘸蠊凜廁進美薨殞梧鷺郢胩鑲哽韋