太湖檀溪灣營(yíng)銷報(bào)告64p

1、太湖太湖檀溪灣檀溪灣 營(yíng)銷報(bào)告營(yíng)銷報(bào)告 市場(chǎng)篇 策略篇 企劃篇 二期規(guī)劃建議 part 1-市場(chǎng)篇市場(chǎng)篇 市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 地價(jià)瘋漲，地王頻頻出現(xiàn)地價(jià)瘋漲，地王頻頻出現(xiàn) 開發(fā)商瘋狂拿地開發(fā)商瘋狂拿地 豪宅市場(chǎng)熱銷豪宅市場(chǎng)熱銷 未來市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加未來市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加 未來房?jī)r(jià)將大幅度提高未來房?jī)r(jià)將大幅度提高 金字塔頂端客群逐步減少金字塔頂端客群逐步減少 一、物業(yè)形態(tài)豐富，替代物業(yè)種類增加一、物業(yè)形態(tài)豐富，替代物業(yè)種類增加 隨著錫城地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展升級(jí)，以及外來大型地產(chǎn)商隨著錫城地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展升級(jí)，以及外來大型地產(chǎn)商 的推動(dòng)，錫城高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)面逐漸放大，物業(yè)形態(tài)越的推動(dòng)，錫城高端物業(yè)市場(chǎng)供

2、應(yīng)面逐漸放大，物業(yè)形態(tài)越 來越豐富。聯(lián)排別墅、花園洋房、平層豪宅型別墅等物業(yè)來越豐富。聯(lián)排別墅、花園洋房、平層豪宅型別墅等物業(yè) 形態(tài)已經(jīng)擴(kuò)大了原來意義上的別墅物業(yè)定義。形態(tài)已經(jīng)擴(kuò)大了原來意義上的別墅物業(yè)定義。 市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 二、獨(dú)棟物業(yè)基本儲(chǔ)備明晰，總量可見二、獨(dú)棟物業(yè)基本儲(chǔ)備明晰，總量可見 由于國(guó)家對(duì)于別墅用地的禁止供應(yīng)，同時(shí)無錫原有獨(dú)由于國(guó)家對(duì)于別墅用地的禁止供應(yīng)，同時(shí)無錫原有獨(dú) 棟樓盤數(shù)量有限，未來市場(chǎng)整體供給總量有限。棟樓盤數(shù)量有限，未來市場(chǎng)整體供給總量有限。 市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 三、三、體量較大，上市的聯(lián)排、花園洋房、平層豪宅沖擊市場(chǎng)體量較大，上市的聯(lián)排、花園洋房、平層豪宅沖擊市場(chǎng)

3、 各高端物業(yè)形態(tài)豐富的同時(shí)，其供應(yīng)的體量也相當(dāng)?shù)母鞲叨宋飿I(yè)形態(tài)豐富的同時(shí)，其供應(yīng)的體量也相當(dāng)?shù)?大，其中僅聯(lián)排別墅的供應(yīng)體量未來大，其中僅聯(lián)排別墅的供應(yīng)體量未來3-53-5年內(nèi)就將達(dá)到年內(nèi)就將達(dá)到 30003000套以上，聯(lián)排物業(yè)在獨(dú)棟禁批以后逐漸成為高端物業(yè)套以上，聯(lián)排物業(yè)在獨(dú)棟禁批以后逐漸成為高端物業(yè) 的代言人，集中在五里湖區(qū)域的聯(lián)排極具市場(chǎng)吸引力和沖的代言人，集中在五里湖區(qū)域的聯(lián)排極具市場(chǎng)吸引力和沖 擊力，同時(shí)高品質(zhì)、高技術(shù)含量的花園洋房也將越來越獲擊力，同時(shí)高品質(zhì)、高技術(shù)含量的花園洋房也將越來越獲 得較好的市場(chǎng)青睞。得較好的市場(chǎng)青睞。 市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 四、產(chǎn)品品質(zhì)發(fā)生質(zhì)的飛躍四、產(chǎn)品

4、品質(zhì)發(fā)生質(zhì)的飛躍 在各種物業(yè)形態(tài)填充的整體別墅高端市場(chǎng)格局里，各在各種物業(yè)形態(tài)填充的整體別墅高端市場(chǎng)格局里，各 別墅物業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)較以前傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)產(chǎn)品明顯有別墅物業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)較以前傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)產(chǎn)品明顯有 一個(gè)質(zhì)的飛躍。無論是規(guī)劃、建筑還是戶型、材質(zhì)都相當(dāng)一個(gè)質(zhì)的飛躍。無論是規(guī)劃、建筑還是戶型、材質(zhì)都相當(dāng) 的考究，包括產(chǎn)品的附加值、倡導(dǎo)的生活方式都支撐起自的考究，包括產(chǎn)品的附加值、倡導(dǎo)的生活方式都支撐起自 己獨(dú)特的價(jià)值系統(tǒng)，較高的品質(zhì)必將產(chǎn)生較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)己獨(dú)特的價(jià)值系統(tǒng)，較高的品質(zhì)必將產(chǎn)生較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力。力。 市場(chǎng)解讀市場(chǎng)解讀 無錫高端別墅區(qū)域分布無錫高端別墅區(qū)域分布 馬山板塊馬

5、山板塊 五里湖板塊五里湖板塊 無錫馬山無錫馬山全國(guó)全國(guó)1212個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)之一的太湖國(guó)個(gè)國(guó)家旅游度假區(qū)之一的太湖國(guó) 家旅游度假區(qū)，區(qū)域內(nèi)有家旅游度假區(qū)，區(qū)域內(nèi)有5757座山峰、座山峰、4141條溪流、條溪流、3838處津?yàn)?，處津?yàn)常?經(jīng)中科院生態(tài)環(huán)境中心測(cè)定屬一級(jí)空氣、二級(jí)水質(zhì)。度假經(jīng)中科院生態(tài)環(huán)境中心測(cè)定屬一級(jí)空氣、二級(jí)水質(zhì)。度假 區(qū)綠化覆蓋率區(qū)綠化覆蓋率46%46%，植物，植物460460余種，動(dòng)物百余種，是個(gè)天然余種，動(dòng)物百余種，是個(gè)天然 公園。所產(chǎn)銀魚、白魚、白蝦號(hào)稱太湖三白，茶葉、楊梅，公園。所產(chǎn)銀魚、白魚、白蝦號(hào)稱太湖三白，茶葉、楊梅， 名聞天下。與湖光山色交相輝映的有名聞天下

6、。與湖光山色交相輝映的有5656個(gè)人文歷史古跡個(gè)人文歷史古跡 。 區(qū)域理解區(qū)域理解 五里湖是太湖伸入無錫市的一個(gè)內(nèi)湖，它在無錫的西南郊區(qū)，像五里湖是太湖伸入無錫市的一個(gè)內(nèi)湖，它在無錫的西南郊區(qū)，像 一個(gè)葫蘆一樣，平放在太湖與無錫市區(qū)之間。這個(gè)湖雖然不到一個(gè)葫蘆一樣，平放在太湖與無錫市區(qū)之間。這個(gè)湖雖然不到1010平方平方 公里，相對(duì)于公里，相對(duì)于3 3萬萬6 6千公頃的太湖來說，僅僅是一個(gè)小湖泊，它卻因?yàn)榍Ч暤奶碚f，僅僅是一個(gè)小湖泊，它卻因?yàn)?地處無錫市區(qū)而留下許多美麗的傳說。相傳范蠡曾經(jīng)攜美麗的西施在地處無錫市區(qū)而留下許多美麗的傳說。相傳范蠡曾經(jīng)攜美麗的西施在 這里泛舟，還寫下了中國(guó)第

7、一部人工養(yǎng)魚的專著這里泛舟，還寫下了中國(guó)第一部人工養(yǎng)魚的專著養(yǎng)魚經(jīng)養(yǎng)魚經(jīng)，因此，因此， 這個(gè)湖還有一個(gè)名字，叫蠡湖。這里的美麗風(fēng)光是許多詩人墨客歌詠這個(gè)湖還有一個(gè)名字，叫蠡湖。這里的美麗風(fēng)光是許多詩人墨客歌詠 的對(duì)象，蘇東坡、文徵明等都寫下詩句贊美過這里的景色。的對(duì)象，蘇東坡、文徵明等都寫下詩句贊美過這里的景色。 區(qū)域理解區(qū)域理解 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊 開盤時(shí)間2008.5.2（二期）入住時(shí)間2009.6 占地面積185980總建筑面積58784 容積率0.23綠化率66% 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅規(guī)劃戶數(shù)99套 銷售價(jià)格600-2400萬/套面積范圍432-644

8、推出房源62套銷售狀況去化25套 物業(yè)公司 上海中星集團(tuán)申城 物業(yè)有限公司 車位情況一戶雙車位 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊 開盤時(shí)間2008.12.20入住時(shí)間2009.12 占地面積800000總建筑面積190000 容積率0.25綠化率75% 物業(yè)類型別墅銷售率67.47% 銷售均價(jià) 12700元/面積范圍350-690 二期戶數(shù)188套銷售狀況去化 64套 物業(yè)公司靈山物業(yè)車位情況私家車庫，地下車庫 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊 開盤時(shí)間2009.5入住時(shí)間2010.12 占地面積93525總建筑面積130000 容積率1.39綠化率

9、40% 物業(yè)類型別墅、其它規(guī)劃戶數(shù)500多套 面積范圍194-263一期套數(shù)99套 銷售均價(jià)7000元/銷售狀況去化39套 物業(yè)公司未定車位情況約700個(gè) 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 環(huán)太湖板塊環(huán)太湖板塊 開盤時(shí)間2009年底入住時(shí)間2010年上半年 占地面積520000總建筑面積140000 容積率0.25綠化率76% 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅規(guī)劃戶數(shù)214套/一期64套 銷售均價(jià) 未定銷售狀況未售 面積范圍492-855花園面積500-1000 物業(yè)公司未定車位情況私家車庫 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 蠡湖板塊蠡湖板塊 開盤時(shí)間2008.7.5入住時(shí)間2009.12 占地面積92330

10、.6總建筑面積112100 容積率1.05綠化率50% 物業(yè)類型聯(lián)排別墅、疊院別墅規(guī)劃戶數(shù)約700套/一期375套 銷售均價(jià)12500元/銷售狀況去化256套 面積范圍240左右在售戶數(shù)118套 物業(yè)公司 無錫市怡庭物業(yè)管理 有限公司 車位情況690個(gè) 重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析重點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)案分析 開盤時(shí)間2005.11.5入住時(shí)間2006.10 占地面積14.7萬平米總建筑面積77000平米 容積率0.199綠化率68% 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅規(guī)劃戶數(shù)95套（其中10套商業(yè)） 銷售均價(jià)25000-30000元/平米 物業(yè)公司 無錫市中住山水物業(yè)管 理有限公司 物業(yè)費(fèi)3.8元/平米天 蠡湖板塊蠡湖板塊 重點(diǎn)項(xiàng)目

11、對(duì)比分析重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析 物業(yè)名稱物業(yè)名稱半山一號(hào)半山一號(hào)印象劍橋印象劍橋 二期二期 阿維儂小鎮(zhèn)一期阿維儂小鎮(zhèn)一期南豐御園南豐御園蠡湖公館一蠡湖公館一 期期 湖璽莊園湖璽莊園本案（一期）本案（一期） 物業(yè)類別物業(yè)類別獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟聯(lián)排聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義現(xiàn)代主義英倫風(fēng)情英倫風(fēng)情法國(guó)地中海風(fēng)格法國(guó)地中海風(fēng)格意大利風(fēng)格意大利風(fēng)格art dece風(fēng)風(fēng) 格格 北美風(fēng)格北美風(fēng)格北美風(fēng)情北美風(fēng)情 均價(jià)均價(jià)13000127007000預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)15000 左右左右 125002500017000 主力面積主力面積432-644350-690194-263492-85

12、5240611-857290-606 主力總價(jià)主力總價(jià)600-2400萬萬440-870 萬萬 200-400萬萬預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)800- 1200萬萬 約約300萬萬800-3000萬萬500-1300萬萬 銷售狀況銷售狀況25%34%40%未售未售68%售罄售罄50% 自然景觀自然景觀靠山面湖靠山面湖一般一般一般一般一般一般一般一般面湖面湖靠山面湖靠山面湖 一、主要客源來自無錫及江陰周邊地區(qū)，外來客源不多。一、主要客源來自無錫及江陰周邊地區(qū)，外來客源不多。 二、客群大多為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)主，其行業(yè)集中于機(jī)械制造二、客群大多為私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)主，其行業(yè)集中于機(jī)械制造 業(yè)、鋼材貿(mào)易及物流等。業(yè)、鋼材貿(mào)易及

13、物流等。 三、目標(biāo)客群比較看重環(huán)境及未來發(fā)展前景。三、目標(biāo)客群比較看重環(huán)境及未來發(fā)展前景。 區(qū)域客源研究區(qū)域客源研究 一、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突顯一、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突顯 二、產(chǎn)品重復(fù)性嚴(yán)重二、產(chǎn)品重復(fù)性嚴(yán)重 三、本案剩余房源面積較大，總價(jià)較高三、本案剩余房源面積較大，總價(jià)較高 四、高端客源過于單一集中，對(duì)環(huán)境等要求越來越高四、高端客源過于單一集中，對(duì)環(huán)境等要求越來越高 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié) 本案面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)本案面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 產(chǎn)品力的提升產(chǎn)品力的提升 會(huì)所功能的實(shí)施，廣泛吸納客源會(huì)所功能的實(shí)施，廣泛吸納客源 面山靠湖的差異化景觀優(yōu)勢(shì)面山靠湖的差異化景觀優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的有效客源截留，是本案的機(jī)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的有效

14、客源截留，是本案的機(jī) 會(huì)點(diǎn)之一會(huì)點(diǎn)之一 客戶圈層口碑傳播進(jìn)一步擴(kuò)大客戶圈層口碑傳播進(jìn)一步擴(kuò)大 有效的營(yíng)銷企劃表現(xiàn)有效的營(yíng)銷企劃表現(xiàn) 市場(chǎng)形象的市場(chǎng)形象的 鞏固及強(qiáng)化鞏固及強(qiáng)化 高素質(zhì)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)及管理水準(zhǔn)高素質(zhì)的物業(yè)團(tuán)隊(duì)及管理水準(zhǔn) 馬山板塊集體炒作區(qū)域形勢(shì)，作為市場(chǎng)跟隨者，馬山板塊集體炒作區(qū)域形勢(shì)，作為市場(chǎng)跟隨者， 是本案成功運(yùn)作的機(jī)會(huì)之一是本案成功運(yùn)作的機(jī)會(huì)之一 占地：約占地：約8080萬平米萬平米 總建面：約總建面：約1818萬平米萬平米 容積率：約容積率：約0.1670.167 綠化率：約綠化率：約75%75% 總戶數(shù)：總戶數(shù)：360360棟棟 一期戶數(shù)：一期戶數(shù)：190190棟（已售近一

15、半）棟（已售近一半） 面積范圍：面積范圍：290-606290-606平米平米/ /棟棟 均價(jià)：均價(jià)：1700017000元元/ /平米平米 價(jià)格范圍：價(jià)格范圍：13000-2200013000-22000元元/ /平米平米 總價(jià)范圍：總價(jià)范圍：500-1300500-1300萬萬/ /棟棟 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 swotswot分析分析 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) (strength)(strength)劣勢(shì)劣勢(shì) (weakness)(weakness) 屬太湖國(guó)家旅游度假區(qū)低密度別墅區(qū)， 規(guī)劃前景好； 毗鄰太湖，自然資源豐富； 交通直達(dá)市區(qū)； 項(xiàng)目高端形象深入人心 離配套區(qū)域有一定距離，項(xiàng)目配套未啟用 銷售周期

16、過長(zhǎng)，導(dǎo)致一部分人對(duì)項(xiàng)目有一 定認(rèn)知疲勞度； 太湖藍(lán)藻還未完全治理結(jié)束，夏季環(huán)境有 所影響 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) opportunityopportunity 需要解決的難點(diǎn)： 1、現(xiàn)有剩余房源在后期如果進(jìn)行推廣？ 2、如何強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、合理地提升品質(zhì)以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力？ 3、尋找突出項(xiàng)目特點(diǎn)的細(xì)分市場(chǎng)？ 世界佛教論壇在馬山成功召開，對(duì)于區(qū)域及 本項(xiàng)目有很大的宣傳和推動(dòng)作用； 區(qū)域逐漸成熟，能吸引高品質(zhì)客戶進(jìn)入 交通動(dòng)線完善，對(duì)區(qū)外客戶導(dǎo)入有利。規(guī)劃 中連接新區(qū)的太湖隧道建設(shè)，十八灣公路和環(huán) 太湖公路改建完成進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 威脅威脅 threatenthreaten 問題解決方法關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}解決方法關(guān)鍵詞：

17、 準(zhǔn)確項(xiàng)目定位，抓住項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)； 把握客源，充分挖掘客戶價(jià)值； 重點(diǎn)打造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，突出項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)，提升品牌價(jià)值。 城市其他區(qū)域高品質(zhì)樓盤層出不窮，對(duì)項(xiàng)目 客戶有分流作用； 項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 swotswot分析分析 u顯貴身外，內(nèi)外兼修：顯貴身外，內(nèi)外兼修：占地80萬平米，聚集山水之靈秀，締造360棟美景豪宅，大氣，而鋒芒潛藏。 u藏風(fēng)納氣，獨(dú)棟人生：藏風(fēng)納氣，獨(dú)棟人生：純獨(dú)棟私家湖山，淡定山水間，陶然生活，以地養(yǎng)尊； u三畝一墅，傳世家徽：三畝一墅，傳世家徽：奢享0.167的超低容積率，涵養(yǎng)名仕胸襟，傳遞世家風(fēng)范。 u融于自然，別出勝境融于自然，別出勝境：背依馬跡57峰，擁攬?zhí)?/p>

18、域，41條天生溪流，環(huán)抱半島38處津?yàn)常?u風(fēng)生水起，景景有味風(fēng)生水起，景景有味：院落中央水系3萬平米，4條社區(qū)溪流，依山勢(shì)入太湖，純正貴族血脈； u佛光呵護(hù)，安然有智：佛光呵護(hù)，安然有智：沐靈山大佛恩澤，顯祥光圣境之靈，境界頓悟如斯； u山水人文，一脈相傳山水人文，一脈相傳：保留古樹、古井、古泉等大量原生景觀，攬盡文脈，積淀風(fēng)雅； u層峰會(huì)所，名流生活：層峰會(huì)所，名流生活：擁有13700配套中心，打造一流配置網(wǎng)球場(chǎng)，配備餐廳、咖啡吧、酒吧、 健身房等休閑設(shè)施，盡顯怡人居境。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)回顧項(xiàng)目核心賣點(diǎn)回顧 區(qū)域區(qū)域 產(chǎn)品核心價(jià)值體系產(chǎn)品核心價(jià)值體系 佛教論壇佛教論壇生態(tài)生態(tài) 客群客群 機(jī)會(huì)

19、點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)配套配套宜居度宜居度專屬感專屬感 國(guó)際國(guó)際 居住居住 生活生活 便利便利 自然自然 舒適舒適 品位品位 高雅高雅 產(chǎn)品產(chǎn)品 服務(wù)服務(wù) 稀缺性稀缺性星級(jí)化星級(jí)化 湖居湖居 純粹純粹 獨(dú)棟獨(dú)棟 以人以人 為本為本 發(fā)現(xiàn)與世界同步之處發(fā)現(xiàn)與世界同步之處 香港淺香港淺 水灣水灣 太湖檀溪灣太湖檀溪灣 紐約長(zhǎng)紐約長(zhǎng) 島島 定位依據(jù)定位依據(jù): 比肩世界的比肩世界的湖景資源湖景資源 高產(chǎn)品力高產(chǎn)品力 奢享配套奢享配套 高端客群形高端客群形 象象 星級(jí)化物業(yè)管理服務(wù)星級(jí)化物業(yè)管理服務(wù) 中國(guó)中國(guó)太湖國(guó)家旅游度假區(qū)太湖國(guó)家旅游度假區(qū) 超低密度北美風(fēng)情純獨(dú)棟湖居豪宅超低密度北美風(fēng)情純獨(dú)棟湖居豪宅 形象定位形

20、象定位 因?yàn)槊總€(gè)消費(fèi)者都是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，每一類消費(fèi)群體都有自己因?yàn)槊總€(gè)消費(fèi)者都是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，每一類消費(fèi)群體都有自己 的精神屬性，房子是用來承載消費(fèi)群體生存的空間，是有生命的、情的精神屬性，房子是用來承載消費(fèi)群體生存的空間，是有生命的、情 感的，生命在于變化，不同的消費(fèi)群體有著不同的閱歷、不同的心理感的，生命在于變化，不同的消費(fèi)群體有著不同的閱歷、不同的心理 價(jià)位、行為習(xí)慣和消費(fèi)特征。價(jià)位、行為習(xí)慣和消費(fèi)特征。 因此，檀溪灣也要尋找到與項(xiàng)目氣質(zhì)相同的客群，這對(duì)今后推廣因此，檀溪灣也要尋找到與項(xiàng)目氣質(zhì)相同的客群，這對(duì)今后推廣 的階層語境的構(gòu)建起到?jīng)Q定性的指導(dǎo)作用。的階層語境的構(gòu)建起到?jīng)Q定性的

21、指導(dǎo)作用。 項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位 安 徽 省 江 蘇 省 浙 江 省 太湖 長(zhǎng)江 上海：146 km 蘇州：61 km 南京：175 km 常州：40 km 鎮(zhèn)江：125 km 杭州：200 km 嘉興：130 km 江陰：32 km 泰州：129 km 揚(yáng)州：147 km 南通：103 km 常熟：65 km 太倉：110 km 宜興：62 km 湖州：133 km 昆山 鎮(zhèn)江 泰州 南通 靖江 常熟 太倉 常州 江陰 揚(yáng)州 嘉興 紹興 蘇州 湖州 宜興 寧波 上海 南京 杭州 無錫 富翁，絕對(duì)的富翁富翁，絕對(duì)的富翁 在他們眼里，金錢已不再具有任何意義在他們眼里，金錢已不再具有任何意義

22、他們需要物質(zhì)上的享受，面子上的歸屬，精神上的自我放縱他們需要物質(zhì)上的享受，面子上的歸屬，精神上的自我放縱 上海、浙江、蘇州、安徽。商埠林立上海、浙江、蘇州、安徽。商埠林立 所有的富豪私營(yíng)業(yè)主聚集于此所有的富豪私營(yíng)業(yè)主聚集于此 項(xiàng)目客群體現(xiàn)項(xiàng)目客群體現(xiàn) 項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目客群定位 定位指標(biāo)：項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)定位指標(biāo)：項(xiàng)目知名度、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò) 和項(xiàng)目檔次所輻射的范圍。和項(xiàng)目檔次所輻射的范圍。 判斷標(biāo)準(zhǔn)：判斷標(biāo)準(zhǔn)：1 1小時(shí)車程的中心都會(huì)成為工作生活圈小時(shí)車程的中心都會(huì)成為工作生活圈 。 區(qū)域確定：初步界定項(xiàng)目的潛在客源區(qū)域主要包括無錫大市范圍及區(qū)域確定：初步界定項(xiàng)

23、目的潛在客源區(qū)域主要包括無錫大市范圍及 周邊周邊200200公里為半徑范圍的長(zhǎng)三角富人區(qū)。公里為半徑范圍的長(zhǎng)三角富人區(qū)。 目標(biāo)明確：無錫鋼材及物流市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主，洛社、藕塘、前洲、玉目標(biāo)明確：無錫鋼材及物流市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主，洛社、藕塘、前洲、玉 祁、錫山區(qū)及江陰、宜興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，證券交易所超祁、錫山區(qū)及江陰、宜興等鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，證券交易所超 級(jí)大戶，上海及周邊地區(qū)向往湖居生活并有著度假生活級(jí)大戶，上海及周邊地區(qū)向往湖居生活并有著度假生活 理念的投資客理念的投資客 part 2-策略篇策略篇 營(yíng)銷總策略營(yíng)銷總策略 本案歸屬于環(huán)太湖板塊馬山半島，面對(duì)目前總體市場(chǎng)本案歸屬于環(huán)太湖板塊馬山半島，面對(duì)目前總體

24、市場(chǎng) 產(chǎn)品格局而言，樓盤規(guī)模已經(jīng)迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)份額將被極產(chǎn)品格局而言，樓盤規(guī)模已經(jīng)迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)份額將被極 大的搶奪，本案的產(chǎn)品定位于豪宅別墅，為體現(xiàn)產(chǎn)品的差大的搶奪，本案的產(chǎn)品定位于豪宅別墅，為體現(xiàn)產(chǎn)品的差 異化競(jìng)爭(zhēng)，我們制定異化競(jìng)爭(zhēng)，我們制定抓取市場(chǎng)空白，提升產(chǎn)品價(jià)值，立體抓取市場(chǎng)空白，提升產(chǎn)品價(jià)值，立體 推廣行銷推廣行銷總體策略。總體策略。 身份標(biāo)桿身份標(biāo)桿私有、專屬私有、專屬 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)太湖國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)超低密度太湖國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)超低密度 純度棟湖居豪宅！純度棟湖居豪宅！ 圈層生活、口碑影響力圈層生活、口碑影響力 營(yíng)銷總策略營(yíng)銷總策略 營(yíng)銷策略操作營(yíng)銷策略操作 體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷

25、差異化營(yíng)銷差異化營(yíng)銷 圈層活動(dòng)營(yíng)銷圈層活動(dòng)營(yíng)銷 中國(guó)中國(guó)太湖國(guó)家旅游度假區(qū)太湖國(guó)家旅游度假區(qū) 超低密度北美風(fēng)情純獨(dú)棟湖居豪宅超低密度北美風(fēng)情純獨(dú)棟湖居豪宅 形象回顧形象回顧 面面 子子 與與 標(biāo)標(biāo) 簽簽 n 項(xiàng)目具有昭示性、標(biāo)志性 n 私屬領(lǐng)地界定明確 n 占有稀缺資源 n 稀缺的的生活方式 n 與眾不同的公共空間 n震撼無敵景觀震撼無敵景觀 n豪華建筑立面豪華建筑立面 n私家花園，極強(qiáng)的私家花園，極強(qiáng)的 私密性私密性 n萬無一失的安保體萬無一失的安保體 系系 n頂級(jí)會(huì)所頂級(jí)會(huì)所 詮釋豪宅詮釋豪宅 1、炫耀的資本、炫耀的資本 十足的面子，一種居高臨下的尊寵感十足的面子，一種居高臨下的尊寵感 頂

26、級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 2、體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)式營(yíng)銷 有別于市場(chǎng)的營(yíng)銷模式有別于市場(chǎng)的營(yíng)銷模式 先啟用會(huì)所，再賣房子先啟用會(huì)所，再賣房子 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 3、投其所好、投其所好 有錢人喜歡玩什么，我們就提供什么！有錢人喜歡玩什么，我們就提供什么！ 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 健身房健身房壁球室壁球室 桌球室桌球室瑜伽室瑜伽室 健身設(shè)施健身設(shè)施 推薦指數(shù)推薦指數(shù) 室內(nèi)高爾夫揮桿室內(nèi)高爾夫揮桿 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 棋牌室棋牌室桑拿桑拿 美體養(yǎng)生美體養(yǎng)生 休閑娛樂設(shè)施休閑娛樂設(shè)施 書吧書吧 恒溫泳池恒溫泳池 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 會(huì)所定位會(huì)所定位: 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 一個(gè)階層的

27、奢華聚集圈，一個(gè)世界級(jí)名人堂一個(gè)階層的奢華聚集圈，一個(gè)世界級(jí)名人堂 本案在銷售期內(nèi)建議發(fā)行本案在銷售期內(nèi)建議發(fā)行vipvip卡，實(shí)現(xiàn)有效卡，實(shí)現(xiàn)有效 客戶鎖定。所有會(huì)所休閑娛樂設(shè)施必須持有客戶鎖定。所有會(huì)所休閑娛樂設(shè)施必須持有vipvip卡卡 免費(fèi)享用，充分體現(xiàn)私家專屬性和客戶的高貴。免費(fèi)享用，充分體現(xiàn)私家專屬性和客戶的高貴。 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬 只為別墅擁有者和其限定數(shù)量的朋友層享受的會(huì)所待遇只為別墅擁有者和其限定數(shù)量的朋友層享受的會(huì)所待遇 只為符合購買要求的高端人士設(shè)立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只為符合購買要求的高端人士設(shè)立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 以會(huì)員制、老帶新的方式發(fā)展客源圈層、重組客戶數(shù)據(jù)庫以會(huì)員制、老帶新的

28、方式發(fā)展客源圈層、重組客戶數(shù)據(jù)庫 頂級(jí)會(huì)所專屬頂級(jí)會(huì)所專屬特別圈層會(huì)員服務(wù)特別圈層會(huì)員服務(wù) 不定期地拉攏會(huì)員帶生意上的伙伴來會(huì)所參加特色活動(dòng)不定期地拉攏會(huì)員帶生意上的伙伴來會(huì)所參加特色活動(dòng) 利用老客戶帶新客戶、企業(yè)型客戶的發(fā)展方式推廣項(xiàng)目利用老客戶帶新客戶、企業(yè)型客戶的發(fā)展方式推廣項(xiàng)目 會(huì)所主題活動(dòng)、務(wù)必突出、新奇、刺激、特殊三大原則會(huì)所主題活動(dòng)、務(wù)必突出、新奇、刺激、特殊三大原則 差異化營(yíng)銷差異化營(yíng)銷圈層會(huì)員定期主題活動(dòng)圈層會(huì)員定期主題活動(dòng) 差異化營(yíng)銷差異化營(yíng)銷會(huì)所特別活動(dòng)建議會(huì)所特別活動(dòng)建議 女子拳擊、自由搏擊女子拳擊、自由搏擊 斗犬斗犬 大視頻遙控看馬、賽球大視頻遙控看馬、賽球 國(guó)外內(nèi)流

29、尖端科技產(chǎn)品說明展示會(huì)國(guó)外內(nèi)流尖端科技產(chǎn)品說明展示會(huì)古董藏品交流交易會(huì)古董藏品交流交易會(huì)地區(qū)商戶投資政策碰頭會(huì)地區(qū)商戶投資政策碰頭會(huì) 差異化營(yíng)銷差異化營(yíng)銷物業(yè)形象差異化物業(yè)形象差異化 從形象上強(qiáng)化安保風(fēng)貌。常規(guī)項(xiàng)目從形象上強(qiáng)化安保風(fēng)貌。常規(guī)項(xiàng)目 的制服化安保形象已經(jīng)深入每一個(gè)的制服化安保形象已經(jīng)深入每一個(gè) 客戶心中，所以我們建議，從服裝客戶心中，所以我們建議，從服裝 和儀容上區(qū)分保安定位形象。加強(qiáng)和儀容上區(qū)分保安定位形象。加強(qiáng) 安保制度培訓(xùn)，完成一個(gè)從保安到安保制度培訓(xùn)，完成一個(gè)從保安到 保鏢的進(jìn)化。保鏢的進(jìn)化。 主要體現(xiàn)：西裝代替?zhèn)鹘y(tǒng)制服主要體現(xiàn)：西裝代替?zhèn)鹘y(tǒng)制服 具有私人保鏢功能具有私人保鏢功能 part 3-企劃篇企劃篇 保持項(xiàng)目形象高度，從差異化入手，沖擊市場(chǎng)空白保持項(xiàng)目形象高度，從差異化入手，沖擊市場(chǎng)空白 企劃思路企劃思路 重點(diǎn)項(xiàng)目推廣訴求重點(diǎn)項(xiàng)目推廣訴求 半山一號(hào)半山一號(hào) 印象劍橋二期印象劍橋二期 阿維儂小鎮(zhèn)阿維儂小鎮(zhèn)