揚州五臺山路地塊項目可行性研究98p

1、揚州五臺山路地塊項目可行性研究編制單位：時間： 2010 年 10 月前言作為中建地產(chǎn)旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司揚州匯力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，通過揚州運河壹號公館項目成功邁出了企業(yè)的全國發(fā)展戰(zhàn)略的第一步，并在揚州市場建立起較好的企業(yè)形象。為了企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步發(fā)展， 逐步加大土地儲備力度， 通過新項目的操作促進未來發(fā)展，同時，為了規(guī)避風(fēng)險，提升競爭力，特對目標地塊進行全面系統(tǒng)的可行性分析研究， 作為下一階段工作決策的參考。五臺山地塊項目作為運河壹號公館項目的后繼， 對揚州匯力房地產(chǎn)公司在揚州市區(qū)域內(nèi)進行持續(xù)發(fā)展的開發(fā)工作具有延續(xù)意義。 通過項目的操作，可以進一步樹立企業(yè)形象，擴大社會影響力。結(jié)論項目

2、情況表項目名稱宗地位置及土地編號項土地規(guī)劃用途住宅地塊現(xiàn)狀（含用地性質(zhì)）七通一平目資建設(shè)用地面積（ m2 ）165,800容積率（倍）1.5料總建筑面積（ m2)273,218可銷售面積（ m2)計劃發(fā)展期（年）2.5 年地塊質(zhì)素評價發(fā)展物業(yè)類型及檔次投計劃總投資額 (萬元）土地費用（萬元）資預(yù)期稅前成本（元 /m 2）建安及相關(guān)費用（萬元）成本預(yù)期利息 ( 萬元 )其他費用（萬元）預(yù)期銷售總收入（萬元）預(yù)期售價（元 /m 2）（住宅）（商業(yè)）營銷銷售期及速度計劃銷售期年目標市場盈預(yù)期稅后利潤（元 /m 2）成本利潤率（ % ）利稅后利潤總額（萬元）稅前利潤總額（萬元）風(fēng)影響本項目成本利潤率的

3、主要因素有售價、土地掛牌出讓價格、 建安成本三個主要因素。以上因素需險評通過縝密的市場調(diào)研，確定正確的市場定位，嚴格控制發(fā)展的成本，制定合理的售價來規(guī)避。估根據(jù)經(jīng)濟測算，如按照報告預(yù)測前提，當(dāng)?shù)貎r為萬元 / 畝，開盤銷售均價達到元/ 時，項目成本利潤可觀，達。當(dāng)成本利潤率達到可行性基準15%時，可承受最高地價萬元/ 畝，風(fēng)險達到臨界值。具體分析過程請參閱全文。目錄1 第一部分：市場分析 .- 6 -1.1全國市場分析： .- 6 -1.1.1宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)： .- 6 -1.1.2全國政策背景： .- 12 -1.1.3全國土地市場 .- 16 -1.1.4全國房地產(chǎn)市場 .- 19 -1.2揚

4、州市場分析： .- 24 -1.2.1揚州城市概況 .- 24 -1.2.2揚州土地市場 .- 27 -1.2.3揚州房地產(chǎn)市場： .- 30 -2 第二部分：項目決策背景 .- 39 -2.1城市發(fā)展背景： .- 39 -2.2行業(yè)競爭背景： .- 40 -2.2.1主要區(qū)域特征： .- 40 -2.2.2揚州市場重點項目 .- 41 -1）眾恒紫園 .- 41 -2.2.3主要開發(fā)企業(yè) .- 53 -2.3 企業(yè)開發(fā)目標 .- 54 -3 第三部分：項目概況 .- 55 -3.1 宗地位置 .- 55 -3.2宗地現(xiàn)狀 . - 56 -3.3項目周邊的社區(qū)配套 .- 58 -3.4項目周邊

5、環(huán)境 .- 60 -3.5規(guī)劃控制要點 .- 61 -4第四部分：地塊分析及價值點梳理.- 63 -4.1地塊 SWOT 分析 .- 63 -4.2價值點梳理 .- 64 -4.2.1市場項目發(fā)展特點描述 .- 64 -4.2.2項目發(fā)展戰(zhàn)略 .- 65 -5第五部分：項目定位 .- 67 -5.1市場定位 .- 67 -5.2客戶定位 .- 68 -5.2.1揚州市場客戶特點 .- 68 -5.2.2目標客群定位 .- 70 -5.3形象定位 .- 71 -5.3.1理念定位 .- 71 -5.3.2形象定位 .- 71 -5.3.3項目理念 .- 72 -5.3.4關(guān)鍵詞 .- 72 -5

6、.3.5途徑 .- 73 -5.3.6產(chǎn)品建議 .- 73 -5.4項目發(fā)展評估 .- 73 -5.4.1項目發(fā)展設(shè)想 .- 73 -5.4.2項目發(fā)展設(shè)想評估意見 .- 74 -6第六部分：項目經(jīng)濟效益評價 .- 75 -6.1項目開發(fā)與銷售計劃 .- 75 -6.2測算前提 .- 76 -6.2.1土地市場價值 .- 76 -6.2.2普通住宅銷售價格預(yù)測 .- 78 -6.2.3別墅類產(chǎn)品銷售價格預(yù)測 .- 83 -6.2.4其他測算前提 .- 95 -7第七部分：項目風(fēng)險與防范建議.- 97 -7.1項目風(fēng)險 .- 97 -7.1.1建筑工期及本體風(fēng)險 .- 97 -7.1.2市場風(fēng)險

7、 .- 97 -7.1.3政策風(fēng)險 .- 97 -7.2風(fēng)險防范建議 .- 98 -1 第一部分：市場分析1.1 全國市場分析：中國房地產(chǎn)市場自 2005 年開始快速發(fā)展， 2007 年的火爆情況在政府的相關(guān)政策控制下， 2008 年市場進入冷淡期，交易量與成交價格均大幅下降。 2009 年，在全球金融危機的大背景下，中國提出了“保八”的經(jīng)濟目標，采取寬松的貨幣政策，并在取地、貸款、稅率等各方面提供一定優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，并在下半年報復(fù)性反彈，量價均超過 07 年最好水平。 2010 年，房地產(chǎn)政策取消優(yōu)惠，進入政策及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。1.1.1 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：1) 2010 年中國 GDP增長

8、明顯，但全年超過 10%可能性不大。（見附圖 1-1 ）09 年 4 季度的 GDP增速從 3 季度的 8.9%大幅攀升至 10.7%，再次達到 10以上的過熱區(qū)間， 推動 09 年 GDP增速達 8.7%，顯示經(jīng)濟增長勢頭強勁。2010 年一季度為 8.05 萬億元人民幣，同比增長 11.9%，比上年同期增快 5.7 個百分點，國民經(jīng)濟整體回升向好的勢頭進一步發(fā)展 ,開局較好，為實現(xiàn)全年預(yù)期目標奠定了良好基礎(chǔ)。考慮到房地產(chǎn)今年受控會在較大程度上影響GDP，保守預(yù)計 2010 年的 GDP增速在 9.5%左右，超過 10%的可能性不大。2010 年中日兩國以美元計算的二季度GDP分別為 13,

9、369 億及12,883億美元美元，而上半年總體分別為25,325億美元和25,871億美元。盡管季度數(shù)據(jù)對比有所不足之處，但不可否認的是2010年全年中國超越日本成為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟體的可能性正在不斷增大。同時需要清醒的認識到的是， 對中國新成果的評估變得非常復(fù)雜，中國的人均財富依舊排在世界百名之后， 中國經(jīng)濟實力也依然處于發(fā)展中國家水平。 所以，第二大經(jīng)濟體并不等于第二大經(jīng)濟強國。前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值 268660 億元，按可比價格計算，同比增長 10.6%，比上年同期加快 2.5 個百分點。分季度看，一季度增長11.9%，二季度增長 10.3%，三季度增長 9.6%。分產(chǎn)業(yè)看，

10、第一產(chǎn)業(yè)增加值 25600 億元，增長 4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 129325 億元，增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 113735 億元，增長 9.5%。附圖 1-1 ： 2007 至今全國各季度GDP走勢（單位 %）2) CPI 增速引發(fā)通脹恐慌， 政府干預(yù)市場預(yù)期， 有信息控制在 3% 左右。（見附圖 1-2 ）在經(jīng)濟過熱的同時， 09 年 12 月通脹也出現(xiàn)上升跡象。從物價水平來看，12 月 CPI 同比增長 1.9%, 環(huán)比增長 1%。CPI 上行透露經(jīng)濟穩(wěn)定回升的積極信號，但也可能加快“政策退出”的速度。 不過 , 從 2010年 1 月的 CPI 數(shù)據(jù)來看，環(huán)比微跌，通脹跡象并未惡

11、化。食品價格上揚是9 月 CPI 走高的主要原因。中金公司宏觀經(jīng)濟分析師表示，由于 9 月份假期較多， 節(jié)假日消費旺盛在一定程度上推動了肉類和糧食等農(nóng)產(chǎn)品價格的上漲。 此外，蔬菜和水果價格受氣候轉(zhuǎn)涼和節(jié)日因素影響，漲幅也較大。此前，市場預(yù)計9 月 CPI 將超越 8 月 3.5%的同比漲幅，再創(chuàng)新高。10 月 19 日央行三年來首度加息，也暗示9 月 CPI 漲幅高于市場預(yù)期。經(jīng)濟學(xué)家普遍認為，在加息作用下，9 月 CPI 已經(jīng)見頂，第四季度將呈現(xiàn)下行趨勢。加息有助于控制通脹預(yù)期， 加上高基數(shù)效應(yīng)， CPI 很可能將于 10月見頂回穩(wěn)，因此年內(nèi)基于通脹再次加息的可能性不大。附圖 1-2 ： 0

12、9 年 8 月-10 年 9 月月度全國 CPI 走勢（單位 %）3）9 月末，廣義貨幣 (M2)余額 69.64 萬億元，同比增長19.0%，增幅比上月和上年末分別低 0.2 和 8.7 個百分點；狹義貨幣 (M1)余額 24.38 萬億元，同比增長 20.9%，增幅比上月和上年末分別低 1.0 和11.5 個百分點；流通中貨幣 (M0)余額 4.19 萬億元，同比增長 13.8%。前三季度凈投放現(xiàn)金3610 億元，同比多投放 1041 億元。（見附圖 1-3 ）09 年 12 月人民幣信貸投放 3798億，1-12 月全年共投放信貸 9.59 萬億。從信貸節(jié)奏看， 1-4 季度信貸投放比重

13、維持 5:3:1:1 的格局，上半年信貸投放量達76.9%。12 月人民幣各項貸款余額增長31.74%，比上月低 2.05 個百分點。9 月末，本外幣貸款余額 49.11 萬億元，同比增長 18.7%，前三季度本外幣貸款增加 6.54 萬億元，同比少增 2.80 萬億元。 人民幣貸款余額 46.28 萬億元，同比增長 18.5%，比上月和上年末分別低 0.1 和 13.2 個百分點。前三季度人民幣貸款增加 6.30 萬億元，同比少增 2.36 萬億元。分部門看：住戶貸款增加 2.36 萬億元，其中，短期貸款增加 7667 億元，中長期貸款增加 1.60 萬億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加 3

14、.94 萬億元，其中，短期貸款增加 1.01 萬億元，中長期貸款增加 3.63 萬億元，票據(jù)融資減少 8098 億元。 9 月份人民幣貸款增加 5955 億元，同比多增 788 億元。外幣貸款余額 4227 億美元，同比增長 23.1%，前三季度外幣貸款增加 432 億美元。附圖 1-3 ： 09 年 1 月-10 年 9 月人民幣新增貸款走勢（億元）4) 9 月貿(mào)易順差環(huán)比減少，為近 5 個月的最低點。（見附圖 1-4 ）9 月我國出口 1449.9 億美元，同比增長 25.1%；進口 1281.1 億美元，增長 24.1%；貿(mào)易順差 168.8 億美元，環(huán)比減少 15.7%，為近 5 個月

15、的最低點。9 月我國外貿(mào)進出口值環(huán)比增長5.6%，刷新今年 7 月創(chuàng)下的 2622.9億美元的紀錄，再創(chuàng)歷史新高。海關(guān)分析指出，9 月進口環(huán)比增長7.4%，創(chuàng)下歷史新高 , 而出口環(huán)比僅增長4.1%，致使 9 月當(dāng)月順差降低至近 5 個月的最低點。今年前 9 個月，我國進出口總值 21486.8 億美元，同比增長 37.9%。其中出口 11346.4 億美元，增長 34%；進口 10140.4 億美元，增長42.4%；貿(mào)易順差為 1206 億美元，減少 10.5%。附圖 1-4:09 年 1 月 -10 年 9 月進出口及順差走勢（億美元）160014001200100080060040020

16、00-200進口總值（億美元）出口總值（億美元）貿(mào)易順差（億美元）宏觀經(jīng)濟對本項目的啟示：中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)2009 年向好趨勢，多項數(shù)據(jù)表示出穩(wěn)定的增長態(tài)勢。同時在全球經(jīng)濟危機的大環(huán)境背景下中國經(jīng)濟逆市飛揚，表現(xiàn)出了政府政策在宏觀經(jīng)濟調(diào)控方面的有效力度。盡管政府已經(jīng)公開宣布房地產(chǎn)不再作為支柱產(chǎn)業(yè)，但各方面數(shù)據(jù)均顯示在2009 年中國8.7%的 GDP增速中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻巨大。2010 年中國宏觀經(jīng)濟主要防止通貨膨脹，避免對國民生活造成影響。就目前數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控有一定效果，但仍處于波動階段，需要政策進一步跟進。9 月新增人民幣和外幣貸款超預(yù)期，票據(jù)貼現(xiàn)余額持續(xù)下降。房地產(chǎn)按揭貸款激增、人民幣升值

17、預(yù)期加強、及貸款額度緊張是主因。提高六家銀行存款準備金率已基本起到警示作用， 預(yù)計第四季度信貸投放的窗口指導(dǎo)將適度強化。進口政策調(diào)整是順差回落的一個原因 , 為促進貿(mào)易平衡，我國進口政策不斷做出調(diào)整， 刺激進口的政策調(diào)整必然導(dǎo)致順差收窄。 人民幣匯率調(diào)整等因素導(dǎo)致出口增速回落， 而出口增速放緩是順差回落的一個原因。未來四季度， 順差收窄將成常態(tài)， 并且不排除順差增速明顯放緩可能。刺激進口政策會讓四季度進口依然保持較高增長， 而出口訂單指數(shù)等先行數(shù)據(jù)顯示我國出口增速會有所放緩。1.1.2 全國政策背景：隨著中國經(jīng)濟回升態(tài)勢逐漸穩(wěn)固，2010 年中央逐步出臺各項政策，對于 09 年寬松貨幣政策進行

18、逐步收緊，并對房地產(chǎn)行業(yè)展開了密集調(diào)控。中國政府一個月內(nèi)第5 次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場。 有專家指出，此輪調(diào)控的目標是支持剛性購房者，打擊投資和投機性需求。其中尤以“新國十條”最為嚴厲，力度最大效果最明顯。1) 1 月 10 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國十一條，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。內(nèi)容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給； 合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求； 加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管； 加快推進保障性安居工程建設(shè)；落實地方各級人民政府責(zé)任等方面。2) 3 月 10 日，國土資源部在網(wǎng)站上公布了關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 ( 下稱“國土部 19 條” ) 。內(nèi)容基本延續(xù)

19、了以往政策框架， 重點在于加強對住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管， 政府著眼點還是在于促供給， 大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)， 通過供給關(guān)系的理順來平抑房價上漲。 要求房企拿地前必須先繳 20%的保證金，同時 50%的地價首付款 1 月內(nèi)須交清。此次國土部通知對地方政府建設(shè)保障性住房增加了硬性規(guī)定，同時將對開發(fā)商拿地?zé)崆樾纬梢欢ㄖ萍s，但19 條政策大多側(cè)重心理威懾作用。3) 4 月 17 日，國務(wù)院出臺關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，被稱為“新國十條”，從十個方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整，是歷史上措辭最嚴厲、力度最強、反饋最迅速、影響最全面的房地產(chǎn)政策。內(nèi)容主要集中在建立考核問責(zé)制度

20、， 實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房， 發(fā)揮稅收制度對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用， 增加居民用地有效供應(yīng)， 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)， 加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管， 加大交易秩序監(jiān)管力度， 完善房地產(chǎn)市場信息披露制度等十個方面。其中差別化住房信貸政策從購買力層面對房地產(chǎn)行業(yè)供求情況產(chǎn)生明顯影響。而問責(zé)制度進一步促進行業(yè)調(diào)整的規(guī)范化快速發(fā)展，土地市場也進行規(guī)范化操作與改革。4) 5 月 10 日，央行再次上調(diào)法定存款準備金率，并提出要確保2010 年新增貸款控制在7.5 萬億元之內(nèi)。（見附圖 1-6 ）世界銀行 (World Ba

21、nk)17日敦促中國政府采取更多舉措為經(jīng)濟降溫及抑制通貨膨脹, 該行預(yù)計中國2010 年的經(jīng)濟增長率將升至9.5%。同時建議中國政府通過加息或讓人民幣升值抑制通貨膨脹及防止房地產(chǎn)市場泡沫生成。5 月 10 日，存款準備金率年內(nèi)第三次上調(diào)，大型金融機構(gòu)法定存款準備金率達到17%，進一步凍結(jié)流動資金，同時信貸投放也受到一定影響。貨幣政策向常態(tài)化回歸， 一方面體現(xiàn)出央行對當(dāng)前流動性過于充裕的擔(dān)憂，另一方面則意在加強對通脹風(fēng)險的管理。11 月 11 號，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實施差別存款準備金率，上調(diào)0.5 個百分點。據(jù)媒體引述消息人士透露，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實

22、施差別存款準備金率， 上調(diào) 0.5 個百分點，期限為兩個月。多位銀行內(nèi)部人士確認了這一消息。差別存款準備金將于本周內(nèi)繳款，金額約 2800 億元至 3000 億元。市場預(yù)計這一措施的時效僅為兩個月，主要是針對 9 月新增貸款沖高、央票集中到期以及8 月、9 月的外匯占款增加等情況而出臺的暫時性措施。今年以來，央行已連續(xù)三次上調(diào)存款準備金率。目前，央行規(guī)定的大型金融機構(gòu)存款準備金率已達17%，中小型金融機構(gòu)存款準備金率為 13.5%。附圖 1-6 ：存款準備金率歷次調(diào)整一覽（單位%）5）9 月 29 日，央行網(wǎng)站公布消息，貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上。此前， 90 平米以下的

23、首套住宅，首付款仍然最低可以享受 20%的比例。財政部、國稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自 10 月 1 日起，個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)，對出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。全國政策對本項目的啟示：2010 年政策在各方面均有收緊趨勢，2009 年寬松的發(fā)展環(huán)境不再具有。 4 月 17 日“新國十條”出臺，對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度最大，細則最嚴厲。新政對市場最明顯的影響表現(xiàn)為購房客戶的觀望情緒蔓延，一線城市成交受到?jīng)_擊， 成交量大幅度下降， 投資客戶大量放盤，二手房市場供應(yīng)增加價格有所下降，議價空間松動。目前各城市執(zhí)行細則來看， 北京細則出臺速度、 嚴厲程度均屬全國

24、前列。采用臨時性限制購房套數(shù)、 具體二套購房貸款資格認定等手段對市場進行強力把控。 相較而言，深圳執(zhí)行細則與全國政策基本相當(dāng)；上海細則即將出臺， 政府表現(xiàn)出從嚴把控理念， 并著重探討房產(chǎn)稅開征事宜。其他二三線城市根據(jù)各自情況進行細則制定。房地產(chǎn)企業(yè)隱約有洗牌趨勢， 加之中國兵器裝置集團、 中國煙草集團、中國人壽等等國字號的其他行業(yè)龍頭投身加入房地產(chǎn)開發(fā)， 本輪政策對于開發(fā)企業(yè)的要求更高， 未來的環(huán)境對有實力有經(jīng)驗的大開發(fā)商而言大有可為。中小企業(yè)需重點解決資金鏈問題。如政策持續(xù)當(dāng)前力度， 預(yù)計年底行業(yè)市場結(jié)構(gòu)將有變動。 當(dāng)前政策對于市場打擊力度大， 對各城市經(jīng)濟有一定影響， 預(yù)計執(zhí)行細則時間將受

25、到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟反饋影響。1.1.3 全國土地市場1) 2009 年全國土地市場大熱。2008 年土地市場冷淡，在09 年 GDP穩(wěn)步增長與房地產(chǎn)投資信心恢復(fù)刺激土地市場需求，政府加大供應(yīng)量，除8 月小幅回調(diào)外，全國土地供應(yīng)一直處于穩(wěn)步上升階段。9 年住宅土地成交量同比增長一倍，成交樓面地價逐漸走高，重點城市溢價水平均超過08 年同期水平，全國土地出讓金 15000億。附圖 1-7 ： 09 年全國住宅用地月度供應(yīng)量附圖 1-8 ：2009 年與 2008 年住宅用地樓面地價走勢對比2) 2010 年土地供應(yīng)計劃中，住宅用地供應(yīng)量大幅度提高，同比激增 138%。（見圖 1-9 ）此次全國住宅用地供應(yīng)

26、計劃是國土資源部首次以全國為單位，集中、統(tǒng)一自上而下編制，而不同于以往各個省市自行編制，報國土部審批。 2010 年住宅用地供應(yīng)計劃18.5 萬公頃，遠超2009 年實際供應(yīng)量的 7.65 萬公頃，創(chuàng)下住宅用地計劃供應(yīng)量的歷史新高。附圖 1-9 ：2005-2010 年全國住宅用地供應(yīng)量及同比變化3) 2010 年土地市場受新政影響，進入行業(yè)規(guī)范化調(diào)整期。應(yīng)階段性回落， 但較之去年同期漲幅超過 200%。4 月因供地計劃制定而暫停土地供應(yīng)出出現(xiàn)回落。 5 月隨著土地利用計劃的逐步落實，土地市場供應(yīng)量較 4 月大幅增加。受到供地計劃影響，預(yù)計下一輪土地供應(yīng)熱潮臨近。 （見圖 1-10 ）2010

27、 年全國 70 個城市住宅用地平均樓面地價呈現(xiàn)下滑趨勢，受新政影響，開發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期普遍調(diào)低，拿地更為理性。 5 月 26 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，明確了土地增值稅清算過程中的若干計稅問題，以杜絕開發(fā)商通過虛報開發(fā)費用等方式來避稅。這將在一定程度上對開發(fā)商當(dāng)期利潤和現(xiàn)金流形成較大壓力。（見圖 1-11 ）北京改革土地出讓方式，弱化價格因素，設(shè)定價格上限，造成土地流拍。 4 月 26 日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的一宗住宅用地剛剛因為報價“超限”而宣告流拍。調(diào)控政策不斷出臺， 影響了開發(fā)商的拿地策略，導(dǎo)致土地流拍。5 月 24 日，“房山區(qū)房山線長陽站9 號地多功能項目用

28、地”等4 宗土地因無人報價，均告流拍。而在此之前不久， 5 月 7 日，“順義區(qū)馬坡居?。ㄎ鱾?cè)）項目用地”則因報價低于標底而宣告流標。新政對土地市場的影響逐步顯現(xiàn)。附圖 1-10 ： 2010 年 1-9 月全國 105 個城市住宅用地月度供應(yīng)量附圖 1-11 ：2010 年 1-9 月全國 105 個城市住宅用地樓面均價全國土地市場對本項目的啟示：在 2009 年房地產(chǎn)火熱銷售的背景下，開發(fā)企業(yè)大量回籠資金。 2009 年全國土地的大量供求以及政府打擊囤地捂地的重點導(dǎo)向，預(yù)示著 2010 年將有大量新項目供應(yīng)。 同時受到 09 年地王不斷出現(xiàn)的高地價影響， 2010 年高端項目數(shù)量將會明顯增

29、多。受到本輪調(diào)控影響， 土地市場當(dāng)前進入重大調(diào)整期： 土地供應(yīng)顯著增加， 4 月中旬各地供地計劃出臺后，新一輪供應(yīng)高峰開始出現(xiàn)。企業(yè)拿地更趨理性， 部分熱點城市地價溢價水平顯著下降， 一線城市住宅成交量及價格有所下降， 開發(fā)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移。 招標方式得到更多應(yīng)用，北京竇店鎮(zhèn)地塊因超限而流拍標志著土地出讓方式進入改革期。1.1.4 全國房地產(chǎn)市場1) 2009 年全國房市量價均創(chuàng)歷史最高。在寬松的貨幣政策、 抑制的市場需求集中釋放、 投資性需求不斷釋放的大背景下，中國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“”形反轉(zhuǎn)。全國商品房銷售面積 93713 萬平方米，同比 08 年增長 42.1%。 商品房銷售額 4399

30、5 億元，比 08 年增長 75.5%。（見附圖 1-12 ）附圖 1-12 ：全國商品房銷售面積與銷售額各城市住宅成交量價齊升，二線城市表現(xiàn)突出。2) 2010 年全國房市依舊向好。今年以來，全國商品房銷售均價在 1-4 月達到頂峰后持續(xù)回落，1-9 月全國商品房銷售均價為5047 元/ 平方米，較 2009 年全年上漲7.52%，較 1-8 月（ 5009 元/ 平方米）上漲了1.8%.房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33511 億元，同比增長36.4%，其中，商品住宅投資 23512 億元，增長 33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 70.2%。9 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投

31、資 5156 億元，增長 35.0%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 35.54 億平方米，同比增長 28.1%；房屋新開工面積 11.94 億平方米，增長 63.1%；房屋竣工面積 3.69 億平方米，增長 10.4%，其中，住宅竣工面積 2.99 億平方米，增長 8.1%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 29083 萬平方米，同比增長 35.6%，土地購置費 7111 億元，增長 83.7%。9 月當(dāng)月，房屋新開工面積 1.46 億平方米，同比增長 44.3%；房屋竣工面積 4527 萬平方米，增長 8.3%，其中，住宅竣工面積 3701 萬平方米，增長 3.6%。

32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 3392 萬平方米，增長 20.3%，土地購置費 1094 億元，增長 80.1%。商品房銷售情況前三季度，全國商品房銷售面積6.32 億平方米，同比增長 8.2%，增幅比 1-8 月提高 1.5 個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長 27.0%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額 3.19 萬億元，同比增長15.9%，增幅比 1-8 月提高 3.3 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長 49.9%和 48.2%。9 月當(dāng)月，全國商品房銷售面積 10446 萬平方米，同比增長 16.6%；

33、全國商品房銷售額 5498 億元，增長 35.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 50504 億元，同比增長32.5%。其中，國內(nèi)貸款 9398 億元，增長 27.2%；利用外資 452 億元，增長 26.0%；自籌資金 19123 億元，增長 49.7%；其他資金 21531 億元，增長 22.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 12185億元，增長 18.7%；個人按揭貸款 6391 億元，增長 19.6%。70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)9 月份，全國70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比 8 月份縮小0.2 個百分點；環(huán)比上漲0.5%。9

34、月份，新建住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比8 月份縮小0.4 個百分點；環(huán)比上漲0.5%。其中，商品住宅銷售價格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價格上漲11.9%，高檔住宅銷售價格上漲15.2%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷售價格上漲 0.5%，其中普通住宅銷售價格上漲0.4%，高檔住宅銷售價格上漲0.7%；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲0.2%。9 月份，二手住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 0.5%，比 8 月份擴大 0.4 個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為103.52 ，比 8 月份回落 0.59 點，比去年同期提高2.44 點。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為104.85 ，比 8 月份回落 0.04 點，比去年同期提高4.84 點；本年資金來源分類指數(shù)為108.21 ，比 8 月份回落 1.53 點，比去年同期提高 0.46 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 94.10 ，比 8 月份回落 0.32 點，比去年同期提高 0.17 點；商品房待售面積分類指數(shù)為 103.56 ，比 8 月份回落 0.67 點，比去年同期提高 13.24 點；房屋施工面積分類指數(shù)為 108.56 ，比 8 月份回落 0.44 點，比去年同期提