老舊小區(qū)物業(yè)管理方案

1、 老舊小區(qū)物業(yè)管理方案為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時候，始終要堅持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達到業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理

2、思路：1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區(qū)管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的服務(wù)物業(yè)中心辦公機構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項目、內(nèi)容和標準。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要

3、，小區(qū)出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實行24小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)

4、清晰，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）;在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項目與收費標準。6、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛

5、崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄。7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護運行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對現(xiàn)有的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治

6、病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設(shè)施，公用

7、設(shè)備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內(nèi)完成。對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)

8、生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運行正常，無設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟運行。12、安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記

9、錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理

10、方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。15、其他管理（1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。（3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。 物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。二、抓整治工作，換環(huán)境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭

11、建的現(xiàn)象較為嚴重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進入的安全隱患。3、加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和服務(wù)質(zhì)量，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取

12、整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境。三、管理模式在管理與服務(wù)的過程當中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅持做到高標準、嚴要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場管理，具體方式如下：1、項目負責(zé)人現(xiàn)場指揮。實行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項目負責(zé)人負責(zé)的內(nèi)部管理模式，項目負責(zé)人現(xiàn)場執(zhí)行公司的物業(yè)管理服務(wù)計劃，現(xiàn)場組織指揮各項工作，并隨時與業(yè)主方和廣大市民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見、建議，及時作出工作計劃與服務(wù)內(nèi)容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；2、服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標

13、準化。建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴格遵守專業(yè)的要求，定期組織對員工進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場作業(yè)能夠符合業(yè)主和廣大市民的要求，制定嚴格細致的服務(wù)質(zhì)量與考核標準，從而為業(yè)主方和廣大市民提供制度化，專業(yè)化、標準化的服務(wù)；3、建立安全保障體系。針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安全“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊伍演練、消防制度落實、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實。(2)水電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方

14、便業(yè)主方的正常使用。(3)小區(qū)安全維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。(4)環(huán)境衛(wèi)生維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。3、 各崗位人員的編制 序號部門崗位編制人數(shù)備注1管理處經(jīng)理123出納145客服部主管16文員7客服專員8 保潔部保潔員9101112綠化維護工13工程部主管114水電工1516安防部主管117安防領(lǐng)班18固定崗19巡邏崗20消控員21車管員合計（人）四、環(huán)境

15、清潔衛(wèi)生管理（一）環(huán)境服務(wù)范圍及要求日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。根據(jù)老舊小區(qū)目前的現(xiàn)狀，清潔工作應(yīng)做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。2、在規(guī)定的范圍內(nèi)做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（1）小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞

16、池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓內(nèi)地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關(guān)等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。（2）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設(shè)施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設(shè)施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。（3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產(chǎn)日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應(yīng)保持清潔無破損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。（4）其他：小區(qū)內(nèi)如舉辦社區(qū)活動等，做到垃圾

17、及時清理。3、 住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。4、負責(zé)小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。5、定期樓頂清掃、外墻面清理。6、院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。7、對現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責(zé)任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（二）保潔人員素質(zhì)要求1、樹立高度的責(zé)任心，關(guān)心業(yè)主方的利益，嚴格片區(qū)保潔責(zé)任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備有損壞或異常情況應(yīng)及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責(zé)管理好片區(qū)衛(wèi)

18、生器具，認真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應(yīng)隨時巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。2、保潔人員要努力提高自身素質(zhì)和對公司負責(zé)的覺悟，服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關(guān)的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù)3次未達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰。當日值班長須做好詳細記錄。4、保潔人員服務(wù)要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，對業(yè)主方的投訴當日值班長必須馬上處理，不得與業(yè)主方發(fā)生爭執(zhí)。5、上班時必

19、須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正戴在左胸前，不管在任何時候，任何工作場所都不得穿短褲、背心、拖鞋。6、保潔人員在工作要堅持原則，團結(jié)協(xié)作，以禮相待，不準以個人恩怨懈怠工作，不準給同事設(shè)備工作障礙，不準以任何借口擾亂工作秩序。7、不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款并同時辭退；如損壞衛(wèi)生工具者，要照價賠償。拾到物品，應(yīng)及時上交主管。8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送出場外或指定地點并倒入集裝箱。不準用扶梯運送垃圾，運送垃圾必須走樓梯通道，扶梯上、樓梯及周圍的污漬、垃圾必須及時清除。 9、保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應(yīng)立即向上級

20、主管匯報，有權(quán)提出工作中的一些合理化建議。10、保潔員必須嚴格按照保潔員清潔工作程序執(zhí)行。五、保安及消防管理(一)保安管理內(nèi)容及要求安全管理服務(wù)的目的是維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助公安機關(guān)做好內(nèi)部的安全防范工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同的區(qū)域及崗位要求，保安隊應(yīng)設(shè)立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區(qū)，來訪人員必須登記，準許后方可入內(nèi)。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理

21、，統(tǒng)一指揮，嚴禁亂停亂放；未經(jīng)登記允許不得進入小區(qū)，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)保安主要負責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認真負責(zé)地做好各項安保工作，要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負責(zé)小區(qū)內(nèi)白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成小區(qū)內(nèi)被盜和其他事件，及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)意外事故，維護正常的工作、生活秩序。小區(qū)內(nèi)車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項目實際情況嚴格篩選，負責(zé)小區(qū)的秩序保障工作；

22、小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處置，災(zāi)害預(yù)防，火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內(nèi)的暴力事件，隨時準備提供緊急救助。小區(qū)內(nèi)公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規(guī)事件及時提示和糾正，有針對性地進行安全教育。小區(qū)內(nèi)有特殊活動安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。對保安管理及停車場管理工作應(yīng)明確工作內(nèi)容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。(二)預(yù)警、應(yīng)變措施1、安全應(yīng)急計劃和措施(1)目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務(wù)。適用范圍：1)治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2)受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自

23、然災(zāi)害的威脅、襲擊。3)其他重大意外情況。(2)職責(zé)：1)對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責(zé)制定安全應(yīng)急計劃，報物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；2)對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急措施，同時向上級匯報。(3)計劃：1)對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。2)處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。3)制定的應(yīng)急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急

24、措施時，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。(4)實施：1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應(yīng)及時糾正，并上報相應(yīng)審批人員認可。2)對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認真填寫糾正措施報告，嚴防類似情況的發(fā)生。3)保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長期保存。(5)要求：為增強應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。（三）強化消防管理意識1、消防管理目標堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務(wù)消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（1）消防

25、教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。（2）做好消防培訓(xùn)及演練工作：重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。4、建立消防快速反應(yīng)隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建 “消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。5、善后

26、與收復(fù)火勢完全熄滅后，保安員負責(zé)現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。（四）緊急事件處理1、暴風(fēng)雨及無法避免的自然災(zāi)害組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災(zāi)設(shè)施，檢查網(wǎng)架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復(fù)現(xiàn)場，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。(五)水警、火警預(yù)防及排防、善后處理當樓層內(nèi)水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門，并迅速通知護衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋內(nèi)部滲水，要及時通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項工作。如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組

27、搞好特殊清潔工作。六、公用設(shè)備、公共場所等管理養(yǎng)護（一）日常維修養(yǎng)護：操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，利用檢測儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每天對托管區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)備設(shè)施至少巡視兩次；（二）一級保養(yǎng)：維修人員對設(shè)備進行局部清潔、調(diào)整，每季度一次；二級保養(yǎng)：維修人員對設(shè)備進行全面清理、局部維修，每半年一次。（三）公用設(shè)備、公共場所設(shè)施養(yǎng)護范圍共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。設(shè)備操作維護人員必須具有相應(yīng)資質(zhì)，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)的水、電、氣、門窗等進行巡視，發(fā)現(xiàn)

28、問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。1、管理規(guī)程(1)小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責(zé)；(2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方案質(zhì)量標準為依據(jù)，每日檢查和評估各區(qū)域的亮化維護情況，并作出質(zhì)量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；(3)項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2次以上，巡查結(jié)果記錄備查；(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；(5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好整治工作并及時復(fù)查；(6)月末，工程部維修人員根據(jù)每天的亮化維修記錄進行匯總、統(tǒng)計，并將匯總表及時

29、上報給總公司。2、質(zhì)量標準所有電器由專業(yè)工程師按設(shè)計要求操作維護和保養(yǎng)，確保用電設(shè)施的正常使用，日常小修在當日內(nèi)完成，大修在一周內(nèi)修復(fù)亮燈。（四）主要措施1、按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設(shè)備、設(shè)施運行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；3、針對小區(qū)各配套設(shè)施做出具體的年度工作計劃，確保設(shè)備的正常運行：（1）消防系統(tǒng)：安排專業(yè)人員24小時對每次報警情況做好記

30、錄并出現(xiàn)場排除警報，定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓(xùn)，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確保消防設(shè)施、消防器材性能完好與使用，做好消防設(shè)施的維護，保證消防系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常；（2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通清理； （3）高低壓配電房：安排專業(yè)人員24小時值班，按照高低壓配電房操作規(guī)定進行操作，認真做好各類操作記錄，嚴格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；（4）其它：每天對小區(qū)內(nèi)做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時主動維修更換，線路接口處有無松

31、動、過熱現(xiàn)象，確保不影響正常使用，小區(qū)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。（5）如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。（6）設(shè)備、設(shè)施維護人員應(yīng)每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，并根據(jù)記錄分析隨時調(diào)整維修養(yǎng)護工作計劃與安排，使各類設(shè)備、設(shè)施處于安全良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)，工程養(yǎng)護人員應(yīng)將養(yǎng)護資料及時收集、整理、歸檔。4、公用設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護、維修（1）對公用設(shè)施、設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護，建立公用設(shè)施、設(shè)備檔案，責(zé)任人明確，對公用設(shè)施、設(shè)備定期巡查，做好巡查記錄。（2）配合水、電、氣

32、等專業(yè)部門，做好相關(guān)設(shè)施、設(shè)備正常運行的保障工作，消防設(shè)施、設(shè)備完好、通道暢通。（3）小區(qū)道路暢通，路面平整。（4）環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好，無缺損現(xiàn)象。（5）容易危及人身安全的設(shè)施、設(shè)備有明顯警示標志和防范措施。（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。（7）房屋立面較整潔無缺損，公共樓道及區(qū)內(nèi)無堆放雜物現(xiàn)象。（五）房屋建筑的專項維護l、日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。2、每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。4、地面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏

33、水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。6、定期清洗外墻。7、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規(guī)范要求。8、強化用電安全管理，小區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。（六）機電設(shè)備設(shè)施維修維護機電設(shè)備設(shè)施的維護養(yǎng)護是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。我公司在物業(yè)管理實踐中，十分注重這項工作，發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，在機電設(shè)備、消防設(shè)備、給排水的維護保養(yǎng)方面積累了豐富的經(jīng)驗，能更好的為老舊小區(qū)服務(wù)。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職責(zé)1、維

34、持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。2、對出入住宅區(qū)的車輛進行登記，發(fā)卡，檢查核對后收卡。3、發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應(yīng)向車主(司機)指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。5、適當控制外來車輛進入住宅區(qū)過夜，以保證業(yè)主的車位，2.5以上的貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入小區(qū)(大廈)。6、嚴守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。7、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。8、負責(zé)崗?fù)だ锿饧奥房诘那鍧嵭l(wèi)生。（二）車輛管理工作標準1、道路線型、斷面與整個建筑群

35、體布置相協(xié)調(diào)；2、車行道通暢，出、入口標志明顯；3、外來車輛未經(jīng)許可，不可進入；4、進入停車場內(nèi)的車輛，均服從物業(yè)公司管理；5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛?cè)耄?、駛?cè)胪＼噲龅能囕v均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生(救護車、警車、救火車除外)；7、停車場內(nèi)的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊全，見證/票放車；8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；10、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，10分鐘內(nèi)通知車主；11、停車場內(nèi)無貨物堆積

36、、道路阻塞現(xiàn)象；12、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；14、停車場內(nèi)有明顯禁煙標牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；15、轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；16、每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；17、外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。（三）交通意外事故的處理預(yù)案保安員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：1、應(yīng)立即用通訊設(shè)備報告保安主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置；2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；3、對重大的交通意外事

37、故須請示保安主管進行支援。4、保安主管接到報告后立即報告物業(yè)經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救；5、調(diào)遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；6、送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報交警大隊事故組(電話120)：7.事故發(fā)生的時間及地點；7.2事故造成的傷亡及損失情況；7.3已送搶救情況。8、保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經(jīng)理。八、消防管理(一)消防管理為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律法規(guī)，特制定本規(guī)定。l、各部門應(yīng)遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路。2、嚴禁在老舊小區(qū)內(nèi)綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃

38、物品和燃放煙花爆竹。3、公用消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。5、嚴禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾6、認真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學(xué)習(xí)使用消防器材，每月學(xué)習(xí)、訓(xùn)練一次；7、經(jīng)常檢查、記錄消防器材設(shè)備完好情況，確保消防器材設(shè)備裝置處于良好狀態(tài)，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。8、接到火災(zāi)報警后，在向消防機關(guān)準確報警的同時，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進行補救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原因。九、外墻清洗、修補方案隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外

39、墻清洗在我國已引起廣泛關(guān)注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學(xué)反應(yīng)的侵蝕，使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢和風(fēng)化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當、安全方式可行的前提下，我公司擬定了外墻清洗、修補方案：(一)外墻清洗、修補方式1、污垢的分類我公司在多年的物業(yè)管理實踐中，通過總結(jié)確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢2、常見的清洗、修補方式物理方法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次方法

40、主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；化學(xué)方法：利用化學(xué)試劑對油污、污漬進行溶解、分離、降解等化學(xué)反應(yīng)，使外墻達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能。化學(xué)清洗法是主要外墻清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司針對本項目的外墻清洗、修補主要采用化學(xué)清洗法。(二)花崗巖表面的清洗、修補1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；3

41、、對鏡面花崗巖表面清洗(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污垢脫離；(3)對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。4、對毛面花崗巖表面清洗(1)用清水沖洗毛面花崗巖表面，將表面灰塵沖洗掉；(2)用浸有清洗劑溶液的毛刷刷擦毛面花崗巖表面，將凹面的污垢刷掉；(3)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。(三)瓷磚、馬賽克墻面的清洗、修補1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；3、對瓷磚、馬賽克墻面表面清洗(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在瓷磚、馬賽