物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

1、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法-榆林市住建局第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、使用 人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 根據(jù)中華人民共和國價格法、 物業(yè)管理條例、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，結(jié)合我省實際， 制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。未實行社會化物業(yè)服務(wù)的全省公共機構(gòu)物業(yè)及原房改房的 物業(yè)服務(wù)收費參照本辦法。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用 場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。第四條 政府提倡建設(shè)單位、

2、業(yè)主通過公開、公平、公正的 市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)?價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條 各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門 負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。省級價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定全省物業(yè)服務(wù)收費政策，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費管理工作物業(yè)服務(wù)收費實行分級管理。按工商注冊同級管理或?qū)俚毓?理的原則，由價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管 理。在省級及以上工商行政管理部門注冊登記并具備二級以上資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理由省物價局會 同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

3、負(fù)責(zé)；在市、縣工商行政管理部門注冊登 記（含在省級及以上工商行政管理部門注冊登記的三級以下資質(zhì) 的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費由同級價格 主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督管理。省物價局可根據(jù)實際情況委托設(shè)區(qū)市價格主管部門負(fù)責(zé)對屬省管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費進行監(jiān)督和管理。第六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù) 水平相適應(yīng)的原則，并區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點， 分別實行政 府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第七條住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價 其他類型的物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的特約服 務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格主管部門應(yīng)規(guī)范其價格行為。第八條 實行政府指

4、導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由省物價局會同 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定全省相應(yīng)等級的基準(zhǔn)價（陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)附后）市級價格和物業(yè)管理行政主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素，對 高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價、辦公寫字樓按省定基準(zhǔn)價或上浮 不超過10%多層住宅按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過 40%勺原則制 定轄區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，理順高層與多層物業(yè)服務(wù)費的比價關(guān) 系，每兩年公布一次并報省物價局備案。第九條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行備案制。前期 物業(yè)服務(wù)收費備案，依據(jù)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照 陜西省 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)

5、標(biāo)準(zhǔn)和陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo) 準(zhǔn)，在當(dāng)?shù)貎r格主管部門制定的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)簽訂的，經(jīng) 物業(yè)行政主管部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議（規(guī)約）約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向價 格主管部門備案。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，依據(jù)業(yè)主委員會與 其聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照上述原則， 結(jié)合住宅小區(qū)或辦公寫字 樓的實際情況簽訂的 物業(yè)服務(wù)合同 約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向價格主 管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后仍未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方對收費標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商不一致時，由小區(qū)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織召開業(yè)主大會協(xié)調(diào)解決。物業(yè)服務(wù)收費按月收取，確需預(yù)收的最多不能超過三個月第十條實

6、行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主或業(yè)主委 員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 物業(yè)服務(wù)合同中約定。未實行社會化 物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行，亦可暫按原收費標(biāo) 準(zhǔn)執(zhí)行。第一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案時應(yīng)以獨立的小區(qū)或樓宇為單 位，填寫小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表或辦公寫字樓物業(yè) 服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)備案表，同時提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效的工商營業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證、組織機構(gòu)代碼證，經(jīng) 物業(yè)行政主管部門備案的由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主簽訂的 物業(yè)服務(wù)協(xié)議或 業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，成本核算資料等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)內(nèi)容、 服務(wù)質(zhì)量和成本費用變化，

7、 需要 調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時， 應(yīng)與建設(shè)單位或業(yè)主大會協(xié)商， 在物 業(yè)服務(wù)合同中變更相關(guān)條款后重新向價格主管部門備案。第十二條物業(yè)服務(wù)收費和交通工具停放服務(wù)費實行明碼標(biāo) 價。省物價局統(tǒng)一規(guī)定明碼標(biāo)價牌（欄）的格式。各級價格主管部 門按照管理權(quán)限，負(fù)責(zé)審核公示內(nèi)容，其價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明 碼標(biāo)價牌（欄）進行監(jiān)制和監(jiān)督檢查。第十三條業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制 或酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是由業(yè)主向物業(yè)服 務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè) 享有或承擔(dān)。酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約 定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物

8、業(yè)服務(wù)合 同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。第十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約 定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時 間等主要內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用由物 業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)收 費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下內(nèi)容：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行的維修養(yǎng)護費用3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用（不含生活

9、垃圾處理費）;4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化灌溉、養(yǎng)護費用 ；5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用6、辦公費用；7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；9、法定稅費；10、合理利潤。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用由業(yè)主或 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在 物業(yè)服務(wù)合同 中另行約定，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、 中修、更 新和改造費用，應(yīng)當(dāng)列入維修資金專項支出解決， 不得計入物業(yè) 服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期 限內(nèi)的維修和設(shè)備更換，應(yīng)由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動用專項維 修資金或由業(yè)主承擔(dān)。第十六條 物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制

10、的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬代管性質(zhì)，為交納費用的業(yè)主所有，不得將其用于物業(yè)服務(wù) 合同約定以外的支出。實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大 會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。第十七條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或 業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù) 資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。第十八條對供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用應(yīng)分別計入其供應(yīng)價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。第十九條物業(yè)服務(wù)

11、費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán) 證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)， 未辦理產(chǎn)權(quán)證的，以購房 合同標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。由業(yè)主購買（使用）層高達到2.2米以上（含2.2米）的車庫、 雜屋，物業(yè)服務(wù)費按照同類型住宅收費標(biāo)準(zhǔn)的50%攵取，另有合同約定的從其約定。改變使用性質(zhì)用于居住的應(yīng)按照同類住宅物 業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)收取，用于辦公的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 加收100%用于商業(yè)（包括商業(yè)經(jīng)營或為經(jīng)營配套的倉儲、員工 食堂等）的按同類住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)加收 200%第二十條 業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服 務(wù)企業(yè)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主 （使用人）收取以下費用：（一）裝修垃圾清運費

12、：業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修 產(chǎn)生的垃圾，裝修垃圾清運費由業(yè)主負(fù)擔(dān)；業(yè)主也可以按照規(guī)定時間自行清運。（二）出入證件工本費：對出入人員實行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修工人出入實行持證限期 管理，并據(jù)實收取證件工本費。（三）裝修押金：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝飾裝修企業(yè)收取 裝修押金。在裝飾裝修工程完成，第一個采暖期結(jié)束后15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)全額退回。裝修期間如有損壞走廊、墻面、電梯、對講門等 共公設(shè)施的情況，其修復(fù)所需費用由損壞責(zé)任人承擔(dān)，當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在其裝修押金中據(jù)實扣除，其余部分應(yīng)如數(shù)退回。上述收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

13、第二一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中，應(yīng)當(dāng)遵守國 家的價格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相 符的服務(wù)。第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交 納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾 期不交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。業(yè)主 與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)9資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時， 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。第二十三條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因 建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受

14、人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金由建設(shè)單位全額交納。業(yè)主驗收房屋后從未入住， 經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后， 從 第一個月開始其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納；入住后（含房屋裝修），因故不使用住房，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，不 使用連續(xù)期限超過六個月的房屋，從第七個月開始，其物業(yè)服務(wù)費按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有 關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。供水、供電、供氣、供熱 等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止 提供服

15、務(wù)。生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分?jǐn)偂?公共照明、景 觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨計量，嚴(yán)格 按照省物價局水電價格政策據(jù)實分?jǐn)偛⒍ㄆ诠肌５诙鍡l 自備供暖系統(tǒng)且未實行分戶計量的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案， 征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表 大會同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，須向業(yè)主公布收支情況。第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng) 收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同 的費用。第二十七條交通工具停放服務(wù)費按照陜西省物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法執(zhí)行。第二十八條各級政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管 部門，應(yīng)當(dāng)加

16、強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、 法規(guī)和 規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù) 中華人民共和國價格法 和 價格違法行為行政處罰規(guī)定予以處罰。第二十九條 本辦法自2011年7月1日起執(zhí)行。凡與本辦法 相悖的有關(guān)文件規(guī)定同時廢止。陜西省物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)單位：元/m2 月一、多層住宅（六層以下，含六層）服務(wù)等級一級二級三級等外收費標(biāo)準(zhǔn)0.450.400.350.30二、咼層住宅服務(wù)等級一級二級三級等外收費標(biāo)準(zhǔn)1.501.200.900.70三、辦公寫字樓服務(wù)等級一級二級三級等外收費標(biāo)準(zhǔn)5.004.003.002.00說明：1、此物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的陜西省住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，按照質(zhì)價相符的原則 制定，物業(yè)服務(wù)凡達不到三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的， 收費按等外標(biāo)準(zhǔn)收取。2、有電梯的樓宇，電梯運行能耗費、年檢費另行據(jù)實收?。隀z費實行政府定價，嚴(yán)格按省物價局新定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行），并定期公布收支情況，物業(yè)服務(wù)成本中不包含上述費用。3、上述收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價，市級價格和物業(yè)管理行政主管部門 可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價指數(shù)等因素，對高層住宅按不高于省定基準(zhǔn)價、辦公寫 字樓按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過 10%多層住宅按省定基準(zhǔn)價或上浮不超過40%勺原則制定轄