一商鋪分割的原則

1、、商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何分割， 對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。1 、主題的原則商鋪的分割， 必須遵循主題的原則。 即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。 不同性質(zhì)的商業(yè)種類， 對分割有不同的要求， 這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面， 而商鋪的后部又可以用來存貨。 可是如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、 零售業(yè)為主， 則幾乎可以肯定目前存在的那些進深

2、與開間之比大于 4： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買， 因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面， 而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。2、人性化的原則商鋪的分割， 必須遵循人性化的原則。 也就是說， 分割出的商鋪， 要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有； 第二， 所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要

3、和有效手段。 如果按人性化所要求的人流通路沒有， 必然會影響部分商鋪的人流量， 給銷售和經(jīng)營帶來困難。 而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又會造成面積上的極大浪費， 因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110 個，其中一層53 個（包括復(fù)式）、二層41 個，三層 9 個，四層8個。按照目前路段的商鋪租金價格25元/ m/月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是2500 元， 而按照最少10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-2

4、0 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是5000-7000 人，即平均每小時通過500-700 人次， 每分鐘通過8-11 人次。 通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標準進行設(shè)計分配。注： 以上的估算只是一個粗略的估算， 為商鋪和道路的分割提供參考， 其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素， 因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。3、科學(xué)利用的原則商鋪的分割， 必須遵循科學(xué)利用的原則。 即在滿足消防要求的前提下

5、， 盡可能的充分利用有效空間面積， 所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪， 盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。 這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)， 是指在商業(yè)場所中那些必須具備， 而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。二、目前商鋪分割存在的缺點和問題單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的高達50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1 、商鋪分割從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則， 而且進深與開間之比大于 4 ：

6、1 ，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高， 不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2、輔助功能區(qū)輔助功能區(qū)太多， 白白浪費了許多可銷售面積。 主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設(shè)計上可以看到， 目前許多商業(yè)項目在一、 二層設(shè)計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。 過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積， 而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準 范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可。廁所：目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)， 分布了十幾個廁所！ 而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬平方

7、米的商業(yè)面積， 一共也只在一樓設(shè)有1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此， 我們建議設(shè)計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可， 這樣不僅節(jié)約了面積、 建安費， 還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。空閑場地：目前的一些商業(yè)項目由于設(shè)計不合理， 存在過多的空閑場地， 浪費了使用面積。3、通道分割許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理， 有的用不上， 要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間也造

8、成 浪費。按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗， 一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50% ，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。減小公攤的辦法， 無非是提高使用率。 提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積