土地增值稅地計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例

1、土地增值稅的計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例時(shí)間：2014-04-16信息來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考創(chuàng)計(jì)算土地增值稅的公式為: 應(yīng)納土地增值稅=增值額 眉適用稅率-扣除項(xiàng)目金額 X速算扣除系數(shù)。1、公式中的 增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2 )開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；(3) 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5 )財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：序號(hào)增值奉二增值額/扣蹤【頁(yè)

2、目金額稅牽速算扣跺系敎1増值車(chē)小于鳶蓉于50%30%2増倩率大于50%小于或等于100%40%S%3增值奉犬于100%小于或等于200%50%15%斗増值率大于200%GO%35%歳；fl Ujl z/b%/例1 :我公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開(kāi)始開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以4,000元/M2價(jià)格全部出售，開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為200萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何

3、繳納土地增值稅。第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額1、購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本： 1,500元X10,000平方米=1,500萬(wàn)元3、計(jì)算加計(jì)扣除：(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 萬(wàn)元4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：(300+ 1500 ) X10 %= 180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金： 170 萬(wàn)元扣除項(xiàng)目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬(wàn)元第二步，計(jì)算增值額商品房銷(xiāo)售收入=4,

4、000元X10,000平方米=4,000萬(wàn)增值額=商品房銷(xiāo)售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4,000 2,510 = 1,490 萬(wàn)元第三步，確定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò) 100%第四步，計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額X40 %扣除項(xiàng)目金額 X5%=1,490 X40% 2,510 X5%=596 125.50=470.50 萬(wàn)元例 2：企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出 400 萬(wàn)元(能提供貸款證明)，其中超過(guò)國(guó)家規(guī)定上 浮幅

5、度的金額為 100 萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為多少？允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(400-100 ) + (1000+6000 ) X5%=650 (萬(wàn)元)例 3 ：某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉(cāng)庫(kù)，取得轉(zhuǎn)讓收入600 萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 32 萬(wàn)元。該倉(cāng) 庫(kù)原造價(jià) 400 萬(wàn)元，重置成本 800 萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)六成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納 土地增值稅多少萬(wàn)元？收入總額 =600 （萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)=800X 60%+32=512 （萬(wàn)元）增值額 =600-512=88 （萬(wàn)元）增值額占扣除項(xiàng)目比例 =88+512X100%=

6、17.19%，適用稅率為30%。應(yīng)繳納土地增值稅稅額 =88X30%=26.4 （萬(wàn)元）例 4:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫(xiě)字樓取得收入 1000 萬(wàn)元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán) 所支付的金額為 50 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 200 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 40 萬(wàn)元，該企 業(yè)沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息， 該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按 10%計(jì)算， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60萬(wàn)元。 該公司應(yīng)繳納的土地增 值稅應(yīng)為多少萬(wàn)元？扣除項(xiàng)目金額=50+200+ （200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬(wàn)元）增值額 =10

7、00-385=615 （萬(wàn)元）增值率=615- 385X 100%=159.74%應(yīng)納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬(wàn)元）例 5:2009 年 7 月某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5 年前購(gòu)入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800 萬(wàn)元，該土地購(gòu)進(jìn)價(jià) 1200 萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 40 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相 關(guān)稅費(fèi) 35 萬(wàn)元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅？扣除項(xiàng)目金額 =1200+40+35=1275 （萬(wàn)元）增值額 =1800-1275=525 （萬(wàn)元）增值率=525- 1275X 100%=41.18%應(yīng)納稅額=525X30%=157.5 （萬(wàn)

8、元）例 6：某公司銷(xiāo)售一棟已經(jīng)使用過(guò)的辦公樓，取得收入 500 萬(wàn)元，辦公樓原價(jià) 480 萬(wàn)元， 已提折舊 300 萬(wàn)元。 經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估， 該樓重置成本價(jià)為 800 萬(wàn)元， 成新度為 50% ， 銷(xiāo)售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi) 30 萬(wàn)元。該公司銷(xiāo)售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬(wàn)元？ 扣除項(xiàng)目金額=800X 50%+30=430 （萬(wàn)元）增值額 =500-430=70 （萬(wàn)元）增值率=70+430X100%=16.28%應(yīng)納稅額=70X30%=21 （萬(wàn)元）例7：某縣城一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2008 年度委托建筑公司承建住宅樓 1 0棟，其中： 80% 的建筑面積對(duì)外銷(xiāo)售，取得銷(xiāo)售收入 7648 萬(wàn)元

9、；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租 金收入 63 萬(wàn)元。與該住宅樓開(kāi)發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有：（ 1 ）支付土地使用權(quán)價(jià)款 1400 萬(wàn)元；（ 2 ）取得土地使用權(quán)繳納契稅 42 萬(wàn)元；（ 3 ）前期拆遷補(bǔ)償費(fèi) 90 萬(wàn)元，直接建筑成本 2100 萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用 60 萬(wàn)元；（ 4 ）發(fā)生管理費(fèi)用 450 萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用 280 萬(wàn)元、利息費(fèi)用 370 萬(wàn)元（利息費(fèi)用雖未超 過(guò)同期銀行代扣款利率， 但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?當(dāng)?shù)卣?guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā) 生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為9%。1 、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2008 年度應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市

10、維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少萬(wàn)元？營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=7648X5%X （1+5%+3% ） +63X5%X （1+5%+3% ） =412.99+3.40=416.39（萬(wàn)元）2、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬(wàn)元？?jī)r(jià)款=1400X 80%=1120 （萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)成本=（42+90+2100+60 ） X80%=1833.6 （萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（1120+1833.6 ） 9%=265.82 （萬(wàn)元）稅金=7648X 5%10% = 704 （萬(wàn)元）稅金及附加=16000X5% （1+ 7%+ 3%）= 880 （萬(wàn)元） 加價(jià)扣除金額=（3840+ 3200） X20%= 1408 （萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金