進度管理計劃模板

1、進度管理計劃模板一、投資計劃管理是實現投資目標利潤的基本保證作為管理的一項基本職能，計劃是實現目標的基本保證。房地產開發(fā)項目 投資所具有的投資額大、建設周期長、影響因素多、投資風險和收益大等特點, 決定了房地產開發(fā)投資行為的復雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地 產項目投資中必須強化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿 項目投資建設和售后服務的始終。投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現投資計劃管理的前提條 件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應當遵循市場規(guī) 律，準確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產品的市場供求 狀況、產品的定位及其市場競

2、爭力、項目的投資成本預測、企業(yè)投資的能力等; 其次，應當編制完整的項目投資可行性報告，作詳細的風險分析以研究項目承 受風險的能力和項目的操作空間。在此基礎上確立項目，即投資目標。二、制訂項目開發(fā)經營計劃是實施投資計劃管理的重要措施投資項目一經確立，投資計劃管理工作即進入實施階段，應通過編制項目 開發(fā)經營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設計、工程建設、房屋銷售、物業(yè)管理等 過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標、投資數額和工作進度安排。 項目開發(fā)經營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設的進度安排、項目 投資的資金平衡計劃三大內容。編制項目開發(fā)經營實施計劃，首先要充分體現項目投資可行性研究報告中

3、的策劃思想、市場定位和投資目標，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮 投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的 項目，要注意重新研究市場，貼近市場，適應市場變化，使計劃更具操作性。1、編制項目投資的計劃成本。在市場經濟條件下，要確保投資獲利，產品的市場定位非常重要。有正確 的定位，才能實現有效銷售和目標效益。產品的市場定位來源于翔實的市場調 查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認識上的誤區(qū)，即片面地認為使用的材 料設備中建設型的配套項目就能獲得的收益。應當把市場需求、城市發(fā)展的取 向、地塊區(qū)位、配套設施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結合起 來，以確定產品定位

4、及成本控制線。產品質量和生產成本、項目區(qū)位是影響房 屋產品競爭力的重要因素。市場定位準確了，產品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經營效 果。由于房地產項目建設包含的專業(yè)分工較細，牽涉的業(yè)務部門較多，各部門 在建設過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進而影響投資效 益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進銷售，設計部 門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料 和新工藝以避免出現質量問題等。此外，大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設周 期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預售政策的影響，不可避免地存

5、在預 提費用和待攤費用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤也只是預結利潤。在這種 情況下，計劃成本的編制能夠準確及時和均衡地反映房地產企業(yè)的經營成果。編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數據作為參考，并與財 務成本核算的口徑吻合，數據來源可以是經驗數據、定額數據和政府有關稅費 的計繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時應比可行性報告更詳細，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、經營管理費 用（含利息）、不可預見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的 科學性和嚴密性。計劃成本一經審定實施，則要維護其執(zhí)行的嚴肅性，保證成本控制工作的 落實。具體的做法是：由計

6、劃部門編制計劃成本并下達到各業(yè)務部門，用以指 導、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí) 行部門的資金使用額度，執(zhí)行部門必須嚴格按照計劃將成本控制在指標限定內， 凡屬計劃外的超標用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內進行 調整。2、編制項目建設進度計劃。編制進度計劃的目的主要是指導項目建設工作的開展，提高工作效率，同 時實現對資金的報考平衡。房地產項目由于投資額大、建設周期長，資金使用 的成本控制十分重要，尤其是通過拍賣轉讓取得的地塊，土地成本比重大，必須通過編制進度計劃保證建設進度，加快資金周轉，提高資金的使用率。此外， 編制進度計劃對銷售工作影響重大。企

7、業(yè)開展銷售工作，特別是商品房預售工 作，需要通過編制進度計劃，掌握、控制房屋交付使用期限，在銷售合同中明 確交樓期，以便銷售部門組織銷售。同時，形象進度有助于堅定顧客信心和購 買欲望，促進銷售。3、編制項目投資的資金平衡計劃。資金平衡計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構成。資金使用計劃可直接 通過計劃成本和進度計劃來編制。資金來源主要是房屋預售收入、銀行貸款、 企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預售，一些企業(yè)在項目開發(fā)落實 時便投入建設，根本不結合企業(yè)的實際情況，不考慮資金來源和資金平衡問題， 超出企業(yè)自身的經營能力，致使大量樓盤爛尾，企業(yè)抵御風險的能力減弱，效 益低下。隨著市場消費和房地

8、產發(fā)展的日漸成熟，影響產品生命力的重要因素 已不是產品的生產問題，而是產品的質量問題，它直接決定著產品的市場競爭 力。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產品的銷售尤顯重要，資金的回籠 是每個房地產投資項目的重點，也是影響資金平衡的關鍵因素。因此，合理控 制土地資產、房屋資產和流動資金的比例是每個房地產開發(fā)企業(yè)必須重視的問 題，而這些問題有待通過資金平衡計劃去實現。三、計劃的控制和調整是實現投資計劃管理目標的必要手段1、計劃的控制作用。計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權威 性，使計劃收到預期目標。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程，主 要通過投入產出報表即資金的

9、流量來反映。房地產項目的投入產出報表（統計報表）可按季編制，用以反映每個項目的運作狀況，指導工作的進行。在編制過程 中，管理費用、經營費用和財務費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。2、計劃的調整作用。計劃在實施過程中，需要根據項目環(huán)境的變化，定期進行調整，使之與實 際不斷協調發(fā)展，始終保持正確的方向來指導工作。一般項目投資計劃每年調整一次，項目投資成本每年調整一次（報上級審批）。計劃調整的過程，就是實 現計劃成本與終的實際成本的漸近過程。四、項目經營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法房地產開發(fā)項目的經營效果分析工作，是計劃管理工作的重要組成部分， 也是總結、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析，可提取 項目成本構成的經驗數據，用以指導和編制同類項目的計劃成本；通過項目分 析，可以比照項目投資可行性研究報告的差異，提高有關項目策劃人員的水平； 通過項目分析，可以吸取成功和失敗的經驗，加深對市場和競爭對手的了