進(jìn)度管理計劃模板

1、進(jìn)度管理計劃模板一、投資計劃管理是實現(xiàn)投資目標(biāo)利潤的基本保證作為管理的一項基本職能，計劃是實現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目 投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風(fēng)險和收益大等特點, 決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地 產(chǎn)項目投資中必須強化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿 項目投資建設(shè)和售后服務(wù)的始終。投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實現(xiàn)投資計劃管理的前提條 件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場規(guī) 律，準(zhǔn)確地確立投資項目。在項目投資機會研究中要重點考慮產(chǎn)品的市場供求 狀況、產(chǎn)品的定位及其市場競

2、爭力、項目的投資成本預(yù)測、企業(yè)投資的能力等; 其次，應(yīng)當(dāng)編制完整的項目投資可行性報告，作詳細(xì)的風(fēng)險分析以研究項目承 受風(fēng)險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目，即投資目標(biāo)。二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實施投資計劃管理的重要措施投資項目一經(jīng)確立，投資計劃管理工作即進(jìn)入實施階段，應(yīng)通過編制項目 開發(fā)經(jīng)營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等 過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。 項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進(jìn)度安排、項目 投資的資金平衡計劃三大內(nèi)容。編制項目開發(fā)經(jīng)營實施計劃，首先要充分體現(xiàn)項目投資可行性研究報告中

3、的策劃思想、市場定位和投資目標(biāo)，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮 投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實施的 項目，要注意重新研究市場，貼近市場，適應(yīng)市場變化，使計劃更具操作性。1、編制項目投資的計劃成本。在市場經(jīng)濟條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場定位非常重要。有正確 的定位，才能實現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實的市場調(diào) 查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認(rèn)識上的誤區(qū)，即片面地認(rèn)為使用的材 料設(shè)備中建設(shè)型的配套項目就能獲得的收益。應(yīng)當(dāng)把市場需求、城市發(fā)展的取 向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費層次、消費特點、市場售價等因素緊密結(jié)合起 來，以確定產(chǎn)品定位

4、及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房 屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效 果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì)，牽涉的業(yè)務(wù)部門較多，各部門 在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進(jìn)而影響投資效 益。壁如，銷售部門希望通過完善的配套和強勢的廣告宣傳促進(jìn)銷售，設(shè)計部 門希望通過采用新材料以增強樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料 和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外，大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周 期長，常常需要分期投入使用，加上房屋預(yù)售政策的影響，不可避免地存

5、在預(yù) 提費用和待攤費用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。在這種 情況下，計劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考，并與財 務(wù)成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費 的計繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細(xì)，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設(shè)施費用、土建工程費、經(jīng)營管理費 用（含利息）、不可預(yù)見費、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的 科學(xué)性和嚴(yán)密性。計劃成本一經(jīng)審定實施，則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性，保證成本控制工作的 落實。具體的做法是：由計

6、劃部門編制計劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門，用以指 導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí) 行部門的資金使用額度，執(zhí)行部門必須嚴(yán)格按照計劃將成本控制在指標(biāo)限定內(nèi)， 凡屬計劃外的超標(biāo)用款，須另行報批，由計劃部門在計劃成本許可范圍內(nèi)進(jìn)行 調(diào)整。2、編制項目建設(shè)進(jìn)度計劃。編制進(jìn)度計劃的目的主要是指導(dǎo)項目建設(shè)工作的開展，提高工作效率，同 時實現(xiàn)對資金的報考平衡。房地產(chǎn)項目由于投資額大、建設(shè)周期長，資金使用 的成本控制十分重要，尤其是通過拍賣轉(zhuǎn)讓取得的地塊，土地成本比重大，必須通過編制進(jìn)度計劃保證建設(shè)進(jìn)度，加快資金周轉(zhuǎn)，提高資金的使用率。此外， 編制進(jìn)度計劃對銷售工作影響重大。企

7、業(yè)開展銷售工作，特別是商品房預(yù)售工 作，需要通過編制進(jìn)度計劃，掌握、控制房屋交付使用期限，在銷售合同中明 確交樓期，以便銷售部門組織銷售。同時，形象進(jìn)度有助于堅定顧客信心和購 買欲望，促進(jìn)銷售。3、編制項目投資的資金平衡計劃。資金平衡計劃由資金使用計劃和資金來源計劃構(gòu)成。資金使用計劃可直接 通過計劃成本和進(jìn)度計劃來編制。資金來源主要是房屋預(yù)售收入、銀行貸款、 企業(yè)借款或企業(yè)自有資金等。由于商品房允許預(yù)售，一些企業(yè)在項目開發(fā)落實 時便投入建設(shè)，根本不結(jié)合企業(yè)的實際情況，不考慮資金來源和資金平衡問題， 超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力，致使大量樓盤爛尾，企業(yè)抵御風(fēng)險的能力減弱，效 益低下。隨著市場消費和房地

8、產(chǎn)發(fā)展的日漸成熟，影響產(chǎn)品生命力的重要因素 已不是產(chǎn)品的生產(chǎn)問題，而是產(chǎn)品的質(zhì)量問題，它直接決定著產(chǎn)品的市場競爭 力。作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠 是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影響資金平衡的關(guān)鍵因素。因此，合理控 制土地資產(chǎn)、房屋資產(chǎn)和流動資金的比例是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問 題，而這些問題有待通過資金平衡計劃去實現(xiàn)。三、計劃的控制和調(diào)整是實現(xiàn)投資計劃管理目標(biāo)的必要手段1、計劃的控制作用。計劃編制完畢，只有在實施階段加強控制，才能保證計劃的可行性和權(quán)威 性，使計劃收到預(yù)期目標(biāo)。計劃的控制過程就是對計劃的監(jiān)督、檢查過程，主 要通過投入產(chǎn)出報表即資金的

9、流量來反映。房地產(chǎn)項目的投入產(chǎn)出報表（統(tǒng)計報表）可按季編制，用以反映每個項目的運作狀況，指導(dǎo)工作的進(jìn)行。在編制過程 中，管理費用、經(jīng)營費用和財務(wù)費用的攤銷辦法可按會計核算方法執(zhí)行。2、計劃的調(diào)整作用。計劃在實施過程中，需要根據(jù)項目環(huán)境的變化，定期進(jìn)行調(diào)整，使之與實 際不斷協(xié)調(diào)發(fā)展，始終保持正確的方向來指導(dǎo)工作。一般項目投資計劃每年調(diào)整一次，項目投資成本每年調(diào)整一次（報上級審批）。計劃調(diào)整的過程，就是實 現(xiàn)計劃成本與終的實際成本的漸近過程。四、項目經(jīng)營效果評價是檢測投資計劃管理效果的重要方法房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營效果分析工作，是計劃管理工作的重要組成部分， 也是總結(jié)、反饋和提高投資計劃管理水平的重要方法。通過項目分析，可提取 項目成本構(gòu)成的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用以指導(dǎo)和編制同類項目的計劃成本；通過項目分 析，可以比照項目投資可行性研究報告的差異，提高有關(guān)項目策劃人員的水平； 通過項目分析，可以吸取成功和失敗的經(jīng)驗，加深對市場和競爭對手的了