土地估價風(fēng)險防范與質(zhì)量控制

1、土地估價風(fēng)險防范與質(zhì)量控制一、引言我國土地估價涉及的經(jīng)濟領(lǐng)域比較廣泛，如土地使用權(quán)的一級出讓、二級市場轉(zhuǎn)讓、征收、拍賣處置、交換、租賃、入股、 抵押、典當、保險、課稅、承包經(jīng)營、股份制改組、合并、分割、 破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領(lǐng)。 土地估價過程中某些失誤 而帶來的估價風(fēng)險，可能會影響機構(gòu)的未來生存與發(fā)展，而且估價風(fēng)險的承擔者不僅是估價機構(gòu)和估價師，還可能會涉及政府和 土地的利益相關(guān)者，涉及面較廣?；诖?，本文從評估實踐角度，分析引起估價風(fēng)險的外部及 內(nèi)部原因，提出一些實用性較強的風(fēng)險防范對策，供同行人士參 考。二、土地估價風(fēng)險來源及形成原因土地估價風(fēng)險主要是指土地估價機構(gòu)出具的估價對象

2、評估值嚴重偏離市場價格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟損失，并由此引起土地估價機構(gòu)及估價師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險。按其來源，一般可分為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險兩類。（一）外部風(fēng)險外部風(fēng)險是土地評估機構(gòu)和土地估價師不能直接控制的，但又可能導(dǎo)致估價結(jié)果發(fā)生重大偏差或錯誤的風(fēng)險，主要包括法律 法規(guī)欠缺、行業(yè)評估準則制定工作滯后、土地市場非完全競爭、 經(jīng)濟和政策變化等方面。業(yè)界對于評估外部風(fēng)險的研究比較多， 在此只就經(jīng)濟、政策變化帶來的風(fēng)險進行重點分析。經(jīng)濟形勢變化會對土地市場價格產(chǎn)生較大的影響。 若經(jīng)濟形 勢在短期內(nèi)變動較大， 將會使土地估價結(jié)果與市場價格產(chǎn)生較大 偏離，

3、可能會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響， 甚至直接給某一經(jīng) 濟主體帶來經(jīng)濟上的巨大損失。土地市場價格除了受經(jīng)濟形勢變化的影響， 還會受政策變化 的影響， 而且政策變化也是難以預(yù)期的， 任何一項政策的變動都 必然會對土地和房地產(chǎn)的市場價格產(chǎn)生深遠的影響， 這些將極大 地影響土地成交量和成交價格， 如果估價師對市場現(xiàn)狀及前景把 握和判斷不準，將會影響估價結(jié)果的準確性。另外，政策變動會 考驗估價師對政策的解讀能力及技術(shù)實力。（二）內(nèi)部風(fēng)險內(nèi)部風(fēng)險是土地估價機構(gòu)和估價師能夠防范的風(fēng)險， 取決于 企業(yè)內(nèi)部管理制度和報告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度， 以及土地估 價師的專業(yè)水準和職業(yè)道德水平的高低。從評估實踐角度來看

4、， 內(nèi)部風(fēng)險的形成原因主要有以下幾方面：1. 超越專業(yè)勝任能力承接土地估價業(yè)務(wù)而帶來的風(fēng)險根據(jù)美國評估準則（USPAP “專業(yè)勝任能力規(guī)則”： 在承報評估業(yè)務(wù)前或形成評估業(yè)務(wù)協(xié)議前， 評估師應(yīng)當恰當明確 所要解決的問題， 具有能夠勝任該項業(yè)務(wù)的相應(yīng)專業(yè)知識和經(jīng)驗或采用一些替代措施。我們可以借鑒美國評估準則上的規(guī)定，反思以往在承接 業(yè)務(wù)中存在的一些問題。 一般來說， 不同的土地估價機構(gòu)主攻的 業(yè)務(wù)領(lǐng)域各有不同， 估價師的專業(yè)背景差異也較大， 并非所有業(yè) 務(wù)類型都有能力處理， 如果缺乏與某些項目相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng) 驗可能會導(dǎo)致不恰當或不正確的估價結(jié)果。 因此， 土地估價機構(gòu) 和土地估價師應(yīng)在充分了

5、解估價項目實際情況及評估技術(shù)要求 的基礎(chǔ)上， 分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術(shù)資源， 再決定是否 承接該項業(yè)務(wù)， 以避免因超越自身專業(yè)勝任能力承接業(yè)務(wù)而帶來 不必要的風(fēng)險。2. 評估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險 評估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評估參數(shù)取值不當， 估價方法選取 錯誤，以及土地估價報告內(nèi)容不完善等方面。（1）評估參數(shù)取值不當帶來的風(fēng)險 目前，行業(yè)內(nèi)對于某些重要的評估參數(shù)，如土地資本化率、 房屋資本化率、房地產(chǎn)報酬率、房地產(chǎn)價格指數(shù)、土地價格指數(shù) 等沒有統(tǒng)一的標準，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估 價機構(gòu)和估價師對上述評估參數(shù)取值尚存在較大分岐。（2）估價方法選取錯誤帶來的風(fēng)險 土地估價師未能執(zhí)行

6、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程相關(guān)規(guī)定，并結(jié) 合土地的合法性、 規(guī)劃用途、 估價目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估 價方法， 或者部分估價師為迎合客戶的要求， 在某些情況下刻意回避最適宜的估價方法， 而選取不合適的方法， 以達到高評或低 估的目的，從而帶來風(fēng)險。（3）土地估價報告內(nèi)容不完善帶來的風(fēng)險 土地估價報告描述不完善， 未對估價對象的評估設(shè)定條件和 既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進行充分的說明， 未列出影響自身 權(quán)益的保護性條款等， 也可能會給估價機構(gòu)和估價師帶來意想不 到的風(fēng)險。3. 欠缺評估基礎(chǔ)資料帶來的風(fēng)險 土地估價方法主要有市場法、剩余法、基準地價修正法、成 本逼近法、收益法等，從估價理論角度，不管采用哪

7、一種方法， 都需要有詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進行估價時， 是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價結(jié)論是否準確 的重要保障。4. 土地既有的瑕疵及權(quán)屬資料不完整帶來的風(fēng)險 部分用地由于歷史原因會存在一些瑕疵， 比如因城市規(guī)劃調(diào) 整，原批準用途已不適合現(xiàn)時的發(fā)展方向； 用地報批手續(xù)不完善； 未辦理國有土地使用權(quán)證； 規(guī)劃報建手續(xù)未完成， 經(jīng)濟指標尚不 明確； 地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補償； 地上有停建 工程等問題。 估價師如果與委托方的溝通不到位， 對用地的歷史 背景和既有瑕疵了解不足， 對影響地價水平的各項因素考慮不周 全，或者未能選擇最合適的估價方法和技術(shù)思路， 都可

8、能會導(dǎo)致 估價風(fēng)險的發(fā)生。5. 委托方提供虛假材料帶來的風(fēng)險 土地評估涉及的資料比較多，諸如建設(shè)用地規(guī)劃許可證 及規(guī)劃紅線圖、 土地出讓合同及相關(guān)補充協(xié)議、繳納出讓金 的發(fā)票、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建 筑功能指標明細表、建設(shè)工程審核書、建筑施工圖、建 筑工程施工許可證 、其它相關(guān)政府批文及項目可行性研究報告 等，估價師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進行認真的 核對，在確認復(fù)印件與原件相符后， 要求委托方在復(fù)印件上加蓋 公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標上弄虛作假， 誤導(dǎo)估價師作出錯誤的價值判斷。 三、土地估價的風(fēng)險防 范及質(zhì)量控制對策土地估價機構(gòu)和土地估價師經(jīng)常接

9、觸紛繁復(fù)雜的估價事務(wù)， 應(yīng)注重內(nèi)外兼修，提高對經(jīng)濟及政策環(huán)境變化的判斷分析能力， 加強對外合作交流， 提升機構(gòu)的美譽度和影響力， 從而增強企業(yè) 抵御外部風(fēng)險的能力； 通過加強企業(yè)內(nèi)部管理， 加大信息化建設(shè) 力度，樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀， 建立專家顧問團隊 作強大的技術(shù)后盾， 建立評估風(fēng)險保險制度等方式， 從內(nèi)部控制 執(zhí)業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。 結(jié)合評估實踐經(jīng)驗， 以下對部分實用性較強的 風(fēng)險防范對策進行重點分析。（一） 加強與大專院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會 的溝通聯(lián)系土地估價是一項技術(shù)性相當強的工作，涉及的知識面也較廣，各估價師的知識面卻相對有限。因此，估價機構(gòu)應(yīng)加強與大 專院校的合

10、作交流及與行業(yè)協(xié)會專家委員會的溝通聯(lián)系， 以便估 價師了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀， 及時更新自己的知識結(jié)構(gòu)， 以適應(yīng) 社會和行業(yè)發(fā)展的需要。（二）注重企業(yè)宣傳，提升機構(gòu)的美譽度和影響力 土地估價機構(gòu)由于歷史定位、 行業(yè)敏感性較強等原因， 往往 不注重企業(yè)宣傳。 土地估價機構(gòu)作為社會經(jīng)濟中的一分子， 不僅 要學(xué)會適時地進行企業(yè)宣傳， 還應(yīng)追求自身效益和社會效益的有 機結(jié)合，提高企業(yè)對社會和行業(yè)發(fā)展的貢獻度以及在社會和行業(yè) 中的美譽度，使企業(yè)擁有持久的生命力。（三）加強機構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度1. 建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度 土地估價機構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小 作坊生產(chǎn)

11、方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建 立公章管理制度； 規(guī)范估價業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容； 制定合理的估 價業(yè)務(wù)承接流程， 由資深估價師對業(yè)務(wù)進行甄選和把關(guān)， 并根據(jù) 各估價師的實際能力和經(jīng)驗分配相應(yīng)的估價項目； 制定針對大型 的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。另外，土地估價行業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)， 機構(gòu)和估價師的責任 重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關(guān)者的異議進行解釋、 上法庭質(zhì)證甚至被起訴， 因些， 建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重 要。2. 建立健全的質(zhì)量控制體系 土地估價機構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)， 建立一套 完整詳盡的標準化執(zhí)業(yè)程序，如項目負責制度、評估工作

12、流程、 評估項目審核制度、 風(fēng)險評估制度等， 最大限度地保護本機構(gòu)和 估價師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最小限度。其中，評估工作流程和評估項目審核制度是整個質(zhì)量控制體 系里最關(guān)鍵的部分。規(guī)范的評估工作流程主要包括對評估前期準備工作、 現(xiàn)場勘 察、資料收集、 具體評估測算過程和出具評估報告等工作環(huán)節(jié)進 行監(jiān)督，從評估工作的各個環(huán)節(jié)上對風(fēng)險進行有效把控。評估項目審核制度是保證估價報告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。 根據(jù) 行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定， 估價機構(gòu)應(yīng)制定嚴格的土地估價報告三審制 度，明確各級審核權(quán)限、 各級審核人、 審核內(nèi)容范圍及審核標準， 提高估價報告的成文效率，保證估價報告的質(zhì)量。土地估價報告審核流程設(shè)置模式

13、如下： 一級審核：負責撰寫報告的土地估價師自審； 二級審核：高級估價師或項目經(jīng)理二核； 三級審核：總估價師三審。3. 加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競爭力 土地估價行業(yè)對各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高， 為實現(xiàn)企 業(yè)管理的科學(xué)化和精細化， 應(yīng)增加辦公自動化平臺和信息數(shù)據(jù)庫 的資金投入， 建立評估自動化輔助平臺和辦公自動化平臺， 提高工作效率， 并實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享， 提倡無紙化綠色 辦公，提升企業(yè)的競爭力。（四）樹立估價師的風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，并提升其專業(yè) 技能和綜合素質(zhì)土地估價機構(gòu)應(yīng)加強對估價師的日常管理、 培訓(xùn)和監(jiān)督， 樹 立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險意識和職業(yè)道德觀，要求估價師獨立、客觀、公正 地執(zhí)業(yè)， 為客戶保守商業(yè)秘密， 并以違法違規(guī)的估價機構(gòu)和估價 師其人其事為反面教材對估價師進行教育， 對拒收客戶紅包的估 價師進行表彰。 另外， 還可以通過組織估價師參加行業(yè)繼續(xù)教育 培訓(xùn)、 外聘專家進行專項技術(shù)培訓(xùn)、 內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會等多種 形式，提升