地產(chǎn)公司管理建議書(shū).doc

1、XX 地產(chǎn)公司管理建議書(shū) 7 管理建議書(shū) XX （2012 ）建字第 號(hào)四川XX置地有限責(zé)任公司管理當(dāng)局： 我們接受委托對(duì)貴公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“ XX ”）及與貴公司有關(guān)聯(lián)關(guān)系的四川利通 實(shí)業(yè)發(fā)展發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“利通”）、四川佳兆港投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng) “佳兆港”）、四川中弘投資管理有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中弘”）等四家公司 基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為核算基礎(chǔ)而編制的 2012 年 9 月 30 日的清產(chǎn)核資報(bào)表 （以下稱(chēng)為清產(chǎn)核資報(bào)表）進(jìn)行審計(jì)。我們的責(zé)任是根據(jù)我們的審計(jì)，對(duì)清產(chǎn) 核資報(bào)表發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)。我們提供的這份管理建議書(shū)是我們基于為貴公司服務(wù) 的目的，根據(jù)審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制問(wèn)題提出的。因?yàn)槲覀冎饕?/p>

2、從事的是 貴公司清產(chǎn)核資報(bào)表的審計(jì)，所實(shí)施的審計(jì)范圍是有限的，不可能全面了解貴 公司所有的內(nèi)部控制，所以，管理建議書(shū)中包括的內(nèi)部控制重大缺陷，僅是我 們注意到的，不應(yīng)被視為對(duì)內(nèi)部控制發(fā)表的鑒證意見(jiàn)，所提建議不具有強(qiáng)制性 和公證性。 在審計(jì)過(guò)程中，我們了解了貴公司內(nèi)部控制中有關(guān)會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)工作機(jī) 構(gòu)和人員職責(zé)、財(cái)產(chǎn)管理制度、內(nèi)部審計(jì)制度等有關(guān)方面的情況，并作了分析 研究。現(xiàn)將我們發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制方面的某些問(wèn)題及改進(jìn)建議提供給你們，希望 引起你們的注意，以便完善內(nèi)部控制。 一、關(guān)于會(huì)計(jì)制度方面問(wèn)題的評(píng)價(jià)及建議 貴公司的會(huì)計(jì)核算基本上能夠反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，基本上遵守了國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì) 制度的規(guī)定，會(huì)計(jì)憑證及

3、賬務(wù)處理等方面基本符合有關(guān)要求。但在審計(jì)中我們 也發(fā)現(xiàn)了下列問(wèn)題： 1、公司未建立完善、規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，及會(huì)計(jì)核算管理規(guī)范（或指 引） 公司財(cái)務(wù)部門(mén)雖然制訂了各崗位的崗位職責(zé)、日常審核通過(guò) ERP 系統(tǒng)，有 規(guī)范的審批流程，但是未建立有完善、規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。 財(cái)務(wù)管理制度是公司從事財(cái)務(wù)活動(dòng)的基本行為規(guī)范。它的缺夫，將會(huì)導(dǎo) 致：各類(lèi)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理程序（包括各類(lèi)業(yè)務(wù)內(nèi)部控制要求、會(huì)計(jì)信息傳遞程 序、處理環(huán)節(jié)，以及相應(yīng)憑證、賬簿、報(bào)表的編制、流轉(zhuǎn)和歸檔）過(guò)程不清 晰，質(zhì)量無(wú)法控制。會(huì)計(jì)核算和信息報(bào)告質(zhì)量不高，不規(guī)范、不統(tǒng)一，缺乏 可靠性、相關(guān)性、可理解性、可比性。 公司也未制訂會(huì)計(jì)核算管理規(guī)范

4、（或指引），目前各公司在核算時(shí)，會(huì)計(jì) 科目的設(shè)置隨意性較大，且未分項(xiàng)目、分期進(jìn)行核算，使得各公司披露的會(huì)計(jì) 信息缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。各公司報(bào)表項(xiàng)目不統(tǒng)一，質(zhì)量較差。會(huì)計(jì)核算規(guī)范（或指 引），重點(diǎn)規(guī)范公司在確認(rèn)、計(jì)量、記錄、報(bào)告方面的規(guī)范性、一貫性。會(huì)計(jì) 核算規(guī)范（或指引）的建立，能有力的保證會(huì)計(jì)核算規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，提高 信息披露的可靠性、可比性。 建議： 由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，擬訂完善、規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)核算管理規(guī)范 （或指引），指導(dǎo)各公司的財(cái)務(wù)管理工作和財(cái)務(wù)核算工作。統(tǒng)一各公司會(huì)計(jì)科 目表，只允許在確定的、統(tǒng)一的規(guī)則下進(jìn)行增減，并嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)建議，公 司組織各個(gè)部門(mén)對(duì)公司的各項(xiàng)制度進(jìn)行梳理，并

5、定期進(jìn)行制度的維護(hù)和更新， 以適應(yīng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需求。 相關(guān)會(huì)計(jì)科目（部分）設(shè)置可參考如下： 科目代碼一級(jí) 科目 二級(jí)明細(xì) 科目（及代 碼） 三級(jí)明細(xì) 科目 四級(jí)明細(xì) 科目 核算 項(xiàng)目 1131 應(yīng)收賬款按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或 期 按房號(hào) 1151 預(yù)付賬款按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或 期按合同單位及合同代碼 1294 內(nèi)部往來(lái)按往來(lái)單位按幣別 2121 應(yīng)付賬款按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或按合同單位及合同代 期碼 2131 預(yù) 收 賬 款 按 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 具 體 苑 或 棟 或 期 按 房 號(hào) 2、未建立開(kāi)發(fā)成本核算制度（或指引） 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)性，財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行成本核算過(guò)程中，由于缺乏相

6、 關(guān)的成本專(zhuān)業(yè)知識(shí)，無(wú)法合理確定成本計(jì)算對(duì)象，無(wú)法正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成 本及費(fèi)用。導(dǎo)致在實(shí)際核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員隨意增加核算項(xiàng)目、明細(xì)，成本 核算缺乏規(guī)范、統(tǒng)一，無(wú)法正確有效的進(jìn)行各項(xiàng)目之間的成本分析、比較，不 利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制。 建議： 公司財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭，聯(lián)合成本管理部門(mén)，加強(qiáng)成本管理，制訂開(kāi)成本核算 制度（或指引），規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成 本，便于成本資料的比較和分析。 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 （國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）文的相關(guān)規(guī)定。 成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見(jiàn)下圖： XX項(xiàng)目 在建一期住宅 商鋪 在建二期寫(xiě)字樓 擬開(kāi)

7、發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀?3、未按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求確認(rèn)收入 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但財(cái)務(wù)未確認(rèn) 收入，虛列“預(yù)收賬款”。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)收入，“第四條銷(xiāo)售商品收入同 時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)： （一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； （二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售 出的商品實(shí)施有效控制； （三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量； （四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)； （五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量?！?另，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通 知（國(guó)稅函 20102

8、01 號(hào)）：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú) 論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決 算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際 投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?！?因此，對(duì)于 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”項(xiàng)目無(wú)論從財(cái)務(wù)角度或 者稅務(wù)角度，都達(dá)到了收入確認(rèn)條件，應(yīng)及時(shí)確認(rèn)收入。我們了解到，公司未 及時(shí)確認(rèn)收入的原因，除部分稅務(wù)方面的考慮外，還與公司未明確收入確認(rèn)標(biāo) 準(zhǔn)有關(guān)。 建議： 公司可以參考其他上市房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件，結(jié)合公司實(shí) 際，制訂公司的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。 例：萬(wàn)科股份收入確

9、認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，“房地產(chǎn)銷(xiāo)售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽訂 了銷(xiāo)售合同，取得了買(mǎi)方按銷(xiāo)售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí) （通常收到銷(xiāo)售 合同金額 20% 或以上之定金或 /及已確認(rèn)余下房款的付款安排 ）確認(rèn)銷(xiāo)售收入的 實(shí)現(xiàn)?！?保利地產(chǎn)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，“房地產(chǎn)銷(xiāo)售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，達(dá)到了銷(xiāo) 售合同約定的交付條件，取得了買(mǎi)方按銷(xiāo)售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(shí) （通 常收到銷(xiāo)售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排 ）確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)?！?4、未按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求對(duì)符合條件的借款費(fèi)用資本化 XX、佳兆港兩家公司都有為項(xiàng)目建設(shè)而借入的專(zhuān)門(mén)借款，而公司在進(jìn)行核 算時(shí)，未對(duì)該部分專(zhuān)門(mén)借款的借款費(fèi)用進(jìn)行資本化處理，而

10、是直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi) 用；另外，各關(guān)聯(lián)公司之間的一般借款的借款費(fèi)用也未進(jìn)行資本化處理。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 17 號(hào)借款費(fèi)用，“第四條企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi) 用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本 化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。” 另，根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例“第三十七條企業(yè)為 購(gòu)置、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和經(jīng)過(guò) 12 個(gè)月以上的建造才能達(dá)到預(yù)定可銷(xiāo)售 狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關(guān)資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用， 應(yīng)當(dāng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除” ，“第 二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在 發(fā)生當(dāng)期直接扣除；資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在 發(fā)生當(dāng)期直接扣除。” 稅收征管法“第六十三條 納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷(xiāo)毀賬 簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān) 通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是 偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并 處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯