物業(yè)管理-設(shè)備設(shè)施管理

1、精品課件 物業(yè)管理 設(shè)備設(shè)施管理 精品課件 物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ) 物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo) 1物業(yè)設(shè)備概述 *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施呢？ 物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè) 施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電 梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了 物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。 注：作為現(xiàn)代物業(yè)，無論是住宅、商業(yè)，還是寫字樓、工業(yè)廠 房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組 成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追 求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正 常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得

2、以實(shí)現(xiàn)。 精品課件 n2、物業(yè)設(shè)備管理的意義 n注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)管理和服務(wù)兩個(gè)方面， 也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng) 等方面的工作。 n*管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義： n 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活 環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 n 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn) 物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 n 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率， 延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的 保證。 n 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對文明 衛(wèi)生、環(huán)境

3、建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 n 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。 精品課件 n物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) n注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要 的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。 n* 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè) 備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè) 設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 n* 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)： n A設(shè)備有效利用率，； n B設(shè)備的完好率，； 精品課件 n物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： n 零部件完整齊全， n 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 n 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 n 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 n 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 精品課件 n物業(yè)設(shè)備管

4、理的內(nèi)容 n物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 n物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理、 n物業(yè)設(shè)備維修管理、 n物業(yè)設(shè)備更新改造管理、 n備品配件管理、 n固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理 等。 精品課件 n1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 n 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù) 資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、 法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。 n（1）設(shè)備原始檔案 n 設(shè)備原始檔案包括： n 設(shè)備清單或裝箱單。 n 設(shè)備發(fā)票。 n 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書。 n 開箱驗(yàn)收報(bào)告 精品課件 n 產(chǎn)品技術(shù)資料 n 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收報(bào)告。 n （2）設(shè)備技術(shù)資料 n設(shè)備技術(shù)資料包括： n 設(shè)備卡片 n 設(shè)備臺賬

5、n 設(shè)備技術(shù)登錄簿 n 竣工圖 n 系統(tǒng)資料 精品課件 n（3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、 規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 n2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 n* 物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技 術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。 n（應(yīng)取得兩個(gè)方面的成果）： n 一是 設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài) n 針對設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行 的操作規(guī)程。 精品課件 n 對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持 證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 n 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 n 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須 定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。 n

6、 對運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng) 在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深 入、透徹、準(zhǔn)確的分析。 n 對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因 未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采 取改善措施不放過。 精品課件 n二是 從設(shè)備的購置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少 的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過程管理的各項(xiàng)費(fèi) 用最經(jīng)濟(jì)。 n設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行： n（1）初期投資費(fèi)用管理 n在購置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下因素： n 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā) 展的需要。 n 設(shè)備的安全可靠程度、操

7、作難易程度及對工作環(huán)境的要求。 n 設(shè)備的價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。 n 設(shè)備的壽命。 n 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和震動。 n 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備， 精品課件 n（2）運(yùn)行成本管理 n 能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。 n 操作人員的配置 n 維修費(fèi)用的管理 n 3、物業(yè)設(shè)備維修管理 n 設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵 塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影 響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會釀成設(shè)備事故。 n n（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、 調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時(shí)期運(yùn) 行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行 強(qiáng)

8、制保養(yǎng)。 精品課件 n（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施 n維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保 養(yǎng)兩種。 n 日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對 設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備， 定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無 異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備 做好清潔工作。 精品課件 n 定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人 員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行， 進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 n應(yīng)做好以下工作： n 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； n 檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào) 整配合間隙； n 檢查安全裝置； n 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； n 清洗油

9、箱，檢查油位指示器，換油； n 檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否 正常。 精品課件 n（3）設(shè)備的點(diǎn)檢 n設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點(diǎn) 檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。 n設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃點(diǎn)檢。 n設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢 內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù) 裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng) 常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的 部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。 精品課件 n 設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為 主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主 要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他 異常情況；更換零部件；確定修理的

10、部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。 精品課件 n(4) 物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修 n對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可 以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編 制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì) 劃檢修 n實(shí)行計(jì)劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它 進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃 檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 種。 精品課件 n(5) 計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系 精品課件 設(shè)備設(shè)施管理概述設(shè)備設(shè)施管理概述 精品課件 一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分一、房屋及設(shè)備設(shè)施的種類和組成部分 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 二、設(shè)備設(shè)施管理的

11、基本要求二、設(shè)備設(shè)施管理的基本要求 精品課件 100% 全全部部設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施總總數(shù)數(shù)量量 完完好好設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施數(shù)數(shù)量量 設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施完完好好率率 精品課件 三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法三、設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容與方法 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施 精品課件 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 明確目標(biāo)明確目標(biāo) 收集材料收集材料 計(jì)劃草案論證計(jì)劃草案論證 計(jì)劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要計(jì)劃確定，履行必要

12、的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要 向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明 執(zhí)行計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)膱?zhí)行計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)?調(diào)整調(diào)整 計(jì)劃的可計(jì)劃的可 執(zhí)行性和執(zhí)行性和 驗(yàn)證辦法驗(yàn)證辦法 以往運(yùn)行記錄以往運(yùn)行記錄技術(shù)狀況診斷技術(shù)狀況診斷技術(shù)檔案資料技術(shù)檔案資料 計(jì)劃草案編寫計(jì)劃草案編寫 技術(shù)可行技術(shù)可行 性分析性分析 資源的滿資源的滿 足情況足情況 資金的落資金的落 實(shí)情況實(shí)情況 能否滿足能否滿足 需求需求 精品課件 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng) 護(hù)計(jì)劃護(hù)計(jì)劃 維修養(yǎng)護(hù)的對象：名稱、位置、維修養(yǎng)護(hù)的對象：名稱、位置、 狀態(tài)、范圍狀態(tài)、范圍 維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)

13、成、維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、 分工和責(zé)權(quán)分工和責(zé)權(quán) 維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻 次和時(shí)間間隔次和時(shí)間間隔 維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程 序和規(guī)程序和規(guī)程 維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證：維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證： 包括驗(yàn)證包括驗(yàn)證 的方法、記錄等的方法、記錄等 精品課件 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 精品課件 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 精品課件 運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合 精品課件 維修保養(yǎng)人員職責(zé)維修保養(yǎng)人員職責(zé) 精品課件 月、季度檢查月、季度檢查 精品課件 精品課件 半年檢查和書面報(bào)告半年檢查和書面報(bào)告 精品課件 更換材料、設(shè)備的供應(yīng)更換材料、設(shè)備的供應(yīng) 精品課件 安全工作安全工作 精品課件 共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 精品課件 房屋及共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)管