房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算練習(xí)

1、例 5 1 某成片荒地面積 2 平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 1.2 億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5 億元，開發(fā)期為 3 年，貸款年利率為 10%，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的 5.5%和 9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。4解： (1) 取得土地的費(fèi)用 =1.2 10 ( 萬元 )(2) 開發(fā)土地的費(fèi)用 =2.5 104+2.5 104 (1+10%)1.5 -1 +1.2 104 (1+10%)3-1 (3) 正常利稅 =可轉(zhuǎn)讓土地的總價(jià) (5.5%+9.5%)(4) 可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) =

2、1.2 104+2.5 104+2.5 104 (1+10%)1.5 -1 +1.2 104 (1+10%)3-1 +可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) (5.5%+9.5%)可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(5) 可轉(zhuǎn)讓熟地的單價(jià)=439.4 ( 元/ 平方米 )例5 1：某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為 1.2億元，將其開發(fā)成 “五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為 2.5億元，開發(fā)期為 3年，貸款年利率為 10% ，銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的5.5%和 9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)。該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)= 取得該荒

3、地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用 +總投資利息 +總銷售稅費(fèi) +總開發(fā)利潤=取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用 +總投資利息 +可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)(銷售稅費(fèi)率 +銷售利潤率 )得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用 +總投資利息 ) (1-銷售稅費(fèi)率 +銷售利潤率 )該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用 +總投資利息 ) (1- 銷售稅費(fèi)率 +開發(fā)利潤率 ) 可轉(zhuǎn)讓熟地總面積=(取得該荒地的總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用 +總投資利息 ) (1-( 銷售稅費(fèi)率 +開發(fā)利潤率

4、) (該荒地總面積可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)=(120000000 (1+10%)3+250000000 (1+10%)1.5) 1-(5.5%+9.5%) (200000060%)=4 39.4(元 /)例 613：某商店的土地使用年限為40 年，從 1998 年 10 月 1 日起計(jì)。該商店共有兩層，每層有出租面積為200 平方米。一層于1999年 10 月 1 日租出，租期為 5 年，可出租面積的月租金為 180 元平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元平方米和 120 元平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為 25。該類房地產(chǎn)的資本化率為 9。試估算該

5、商場 2002 年 10月 1 日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。商店一層價(jià)格的估算：租約期內(nèi)年凈收益 200180（ 125） 1232.40 （萬元）租約期外年凈收益 200200（ 125） 1236.00 （萬元） 375.69（萬元）商店二層價(jià)格的估算：年凈收益 200120（ 1 25） 12 21.60 （萬元） 229.21 （萬元）該商店的正常價(jià)格商店一層的價(jià)格商店二層的價(jià)格 375.69 229.21 604.90 （萬元）67、 某在建 工程 開工于 2003年4月 1日?？傆玫孛娣e5000m2 ，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計(jì)，

6、當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面價(jià)1200元/m2 。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為3年， 建設(shè) 費(fèi)用 (包括前期 工程 費(fèi)用、 建筑安裝 工程 費(fèi)、 管理 費(fèi)等 )為建筑面積 2800 元 /m2 。至 2004 年 10月 1 日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的 建設(shè) 費(fèi)用，但估計(jì)至建成尚需2年，還需投入 60%的 建設(shè) 費(fèi)用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為 80元 /m2 ，可出租面積為建筑面積的70% 。正常出租率為80% ，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的 30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建 工程 買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6% ，試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算

7、該在建工程 2004年 10月 1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)為多少(報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 10%)。解： (1)設(shè)該在建 工程 的正常購買總價(jià)為 V 。(2) 續(xù)建后的總價(jià)值用下式計(jì)算 14396.65萬元(3) 續(xù)建總費(fèi)用 2800 40000 60%(1 10%)6109.09( 萬元 )(4) 銷售稅費(fèi)總額 14396.65 6% 863.80萬元(5) 購買該在建 工程 稅費(fèi)總額 V3% 0.03V(6)V 14396.65-6109.09-863.80-0.03VV 7207.53(萬元 )故：該在建工程 總價(jià)為 7207.53萬元該在建 工程 單價(jià)為 7207.

8、53萬元 40000=1801.88元 /m2。 例 6 27 某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位。平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天 45元，年平均空房率為20，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試選用所給資料測算該旅館的價(jià)值。 解 該題主要是注意區(qū)分實(shí)際收益與客觀收益及在何種情況下應(yīng)當(dāng)采用何種收益進(jìn)行估價(jià)的問題： 在估價(jià)中，除了有租約限制的以外，都應(yīng)采用客觀收益。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價(jià)值測算如下：年有效毛收入300X 45X365X(1 20 )

9、394 20(萬元 )年運(yùn)營費(fèi)用394 2X 30 118 26(萬元 )年凈收益 394 2一 118 26 275 94(萬元 )旅館價(jià)值 275 9410 2 759 4(萬元 )【例 7-1 】某在建工程開工于2001 年 11 月 31 日，擬建為商場和辦公綜合樓；總用地面積3000m2，土地使用權(quán)年限50 年，從開工之日起計(jì)；規(guī)劃建筑總面積12400m2，其中商場建筑面積2400m2，辦公樓建筑面積10000m2 ；該工程正常施工期2 年，建筑費(fèi)用每平方米建筑面積2300 元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%；至 2002 年 5 月 31 日已完成7 層主體結(jié)構(gòu)， 已投入總建筑費(fèi)用及專業(yè)

10、費(fèi)的36%，還需要投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的64%(假設(shè)均勻投入，視同發(fā)生在該投入期中) ；貸款年利率為8.5%。預(yù)計(jì)該工程建成后商場即可租出，辦公樓即可售出； 辦公樓售價(jià)為每平方米建筑面積5000元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%；商場可出租面積的月租金為80 元 /m2 ，建筑面積與可出租面積之比為1:0.75 ，正常出租率為85%，出租的成本及稅費(fèi)為有效總收益的25%，經(jīng)營期資本化率為8%。估計(jì)購買該在建工程后于建成時(shí)應(yīng)獲得的正常投資利潤為5200000 元。試?yán)蒙鲜鲑Y料以動態(tài)方式估計(jì)該在建工程于1998 年 5 月 31 日的正常總價(jià)格。解：(1) 此題的計(jì)算公式應(yīng)為：在建工程價(jià)格=預(yù)期建成后的價(jià)

11、值- 需投入的建筑費(fèi)- 需投入的專業(yè)費(fèi)- 銷售稅費(fèi) - 投資利潤(2) 計(jì)算預(yù)期建成后的價(jià)值：(3) 計(jì)算建筑費(fèi)：2300 12400 64%(4) 計(jì)算專業(yè)費(fèi)：17169481.92 10%=1716948.19( 元 )(5) 計(jì)算銷售稅費(fèi)：44241046.92 8%=3539283.75( 元 )(6) 計(jì)算投資利潤：(7) 計(jì)算在建工程的正?？們r(jià)格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元 )=2909.5( 萬元 )例：某建筑物的重置價(jià)格為180 萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50 年，有效經(jīng)過年限為10 年。其中，門窗等損壞修復(fù)費(fèi)用為2 萬元；裝修的重置價(jià)格為30 萬元，平均壽命為5 年，經(jīng)過年數(shù)為3 年；設(shè)備的重置價(jià)格為60 萬元，平均壽命為15 年，經(jīng)過年數(shù)為10 年。殘值率為0。計(jì)算物質(zhì)折舊。解： (1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用2 萬元(2)裝修的折舊