【商業(yè)地產(chǎn)DOC】南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告

1、南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告南京河西新城住宅地塊項目投資分析報告一、項目基本情況介紹：本項目土地位于南京市建鄴區(qū)河西新城板塊。規(guī)劃指標：（略）二、區(qū)域背景及河西功能定位：1、建鄴區(qū)概述：本項目位于南京市區(qū)的建鄴區(qū)，建鄴區(qū)是南京市6個主城區(qū)之一，位于南京城區(qū)西南部，面積82平方公里，緊鄰老城區(qū)，交通便捷，水陸并蓄。區(qū)域內(nèi)土地可利用率高，增值空間大，集聚能力強。為加快南京的現(xiàn)代化建設，拓展城市發(fā)展空間，南京政府于2001年下半年作出了建設南京河西新城的戰(zhàn)略決策，并于2002年組織實施了大規(guī)模的區(qū)劃調(diào)整，河西新城的主體部分被劃入建鄴區(qū)，同時，建鄴區(qū)的新街口部分劃出。外秦淮河沿區(qū)域東邊緣自南向

2、北流淌；長江沿區(qū)域西邊緣順流直下，兩水系均可通航，構(gòu)成建鄴區(qū)外向交流的水運要道。建鄴區(qū)具有交通便捷、人氣旺盛、發(fā)展?jié)摿薮蟮扔欣麠l件。 2、河西新城建鄴區(qū)的開發(fā)建設中，河西新城將成為以文化、體育、商務、商業(yè)等功能為主的城市副中心，是展示現(xiàn)代化南京的窗口。南京秦淮河以西被稱作“河西”，河西新城區(qū)的建設藍圖圍繞“十運會”奧體中心的建設，將成為集文化藝術(shù)中心、科技中心、博物館、圖書館、會展中心及商務金融中心于一體的大型現(xiàn)代化設施中心，同時三面臨水的河西將做足“水文章”。規(guī)劃形成北部中檔住宅區(qū)，中部中、高檔住宅區(qū)，南部高檔住宅區(qū)，目前已經(jīng)形成一定的開發(fā)規(guī)模，區(qū)域居住人口達到35萬，聚集了相當?shù)娜藲?。?/p>

3、1）、cbd建設宋都、紫金、東渡、新城大廈、歐洲城等5個項目已交付使用，四季仁恒、圓通廣場、中泰國際廣場3個項目主體封頂，裙樓部分實現(xiàn)運營，引進1-2家大型商貿(mào)業(yè)，cbd步行街初具形象。（2）、基礎(chǔ)設施建設cbd中心支路、濱江大道二期（緯九路-雙閘路）等總長約20公里的道路，使中部地區(qū)路網(wǎng)成環(huán)成網(wǎng)；按規(guī)劃啟動南部主框架道路建設；建設紅旗河等10公里的河道，以及胡家閘、紅旗兩個每秒共計27個流量的泵站。地鐵1線（已通車）、地鐵2線（2008年通車）穿越本區(qū)域。（3）、公共配套建成金陵江濱國際會議中心酒店、漁人碼頭，繼續(xù)推動金陵圖書館等文化配套建設，使奧體濱江文化體育軸線基本成型。續(xù)建1所高中、1

4、所初中、3所小學或幼兒園，適時開工金陵中學附小、南外分校等學校，推進明基醫(yī)院建設，完成區(qū)級醫(yī)療服務中心建設，建設2個鄰里中心。（4）、國際博覽中心規(guī)劃總建筑面積約28萬平方米，08年要建成一期約14萬平方米。（5）、環(huán)境景觀完成綠博園、濱江公園綠化養(yǎng)護，續(xù)建濱江公園d區(qū)，；根據(jù)cbd標志性建筑建設及場地退讓條件，及時推進中央公園、cbd綠軸等景觀綠化建設。（6）、居住片區(qū)完善居住片區(qū)的配套建設，同時實現(xiàn)新開工100萬平方米，保持河西新城房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。三、房地產(chǎn)市場狀況： 1、整體概況：據(jù)南京市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示，截至2006年10月份，南京市房地產(chǎn)在建施工面積達到了2016.48

5、萬，比去年同期增長50.3%，住宅施工面積1591.76萬平方米，依然保持主導地位。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，全市商品房空置面積總量逐年減少。2002年前，商品房空置總量基本保持在80萬平方米左右；2003年下降到60萬平方米；截至06年10月份，已經(jīng)下降到38.1萬平方米。在全國房地產(chǎn)市場普漲的態(tài)勢下，南京樓市表現(xiàn)尤為突出。有消息報道，南京房價漲幅居全國前茅，06年三季度南京房價漲幅又有所擴大，其漲幅為17.7%。由于看好南京市場前景，大連萬達、深圳萬科、深圳中海、天津順馳等外地地產(chǎn)巨鱷紛紛搶灘南京河西市場，超前的規(guī)劃使河西前景誘人。截至目前，河西地區(qū)平均房價年增幅達15%。2、建鄴區(qū)市場整體

6、供求現(xiàn)狀： （萬平方米）分析： 從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，區(qū)域內(nèi)商品房規(guī)劃總量體比較大，達到332萬平方米； 已推量體占總量體的60%，后續(xù)量體達到150萬平方米以上，并且將會在未來1-2年逐步釋放，故未來市場會有一定壓力； 已推量體的去化率達到80%，去化情況較好，說明市場需求量目前較大，宏觀調(diào)控對區(qū)域市場并沒有形成較大沖擊。3、建鄴區(qū)住宅市場各面積段去化率分析： 很明顯，130-140和90-100兩個面積段是去化的絕對主力，其中130-140供給、需求比例都為最高； 80以下的戶型需求不大，供應量也較少，去化比較快；而150以上的戶型（多為4r和復式）有一定的需求量，但供大于求的現(xiàn)象比較突出，

7、因此去化相對比較緩慢。 產(chǎn)品的面積應當以90-140為主，可適當補充小部分90以下的戶型，大面積的復式目前不宜過多采用。四、本案區(qū)域市場分析：1、周邊典型樓盤當前市場售價：項目名稱項目總規(guī)模面積（萬平方米）開盤日期在售均價（元/平方米）地址銷售率產(chǎn)品形態(tài)1歐洲城2期34.72007.4.89000江東中路與夢都大街交匯處75%小高層、高層2星雨華府372007.4.288346應天西路與江東中路交匯處98%小高層、高層3萬科光明城27.62007.3.209447嵩山路121號99%小高層、高層4朗詩街區(qū)印象302007.3.1011000河西大街87號84%小高層、多層5萬達華府10.182

8、006.12.167971嵩山路128號75%小高層6金基唐城藍鉆142006.10.1811000水西門大街270號小高層、高層7瑞陽尊邸37.12006.6.111432水西門大街276號96%小高層8嘉業(yè)陽光城2期3.82007.3.188500奧體大街與黃山路交界處75%小高層、高層9中海塞納麗舍2期172007.4.279000嵩山路126號77%小高層10順馳濱江奧城3期12.972006.12.258700（2期準備開盤價11000）奧體中心西北部運動員村西側(cè)90%小高層、高層市場均價94402、項目優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢： 項目位置極佳，交通便利。地鐵1號線奧體新城站已開通運營、地鐵

9、2號線出口站與本項目緊鄰。 本項目具備較高定位的規(guī)劃設計條件，可成為本區(qū)域高擋住宅的典范。 所處區(qū)域生活配套便利，金陵中學（南京市重點中學）、金陵中學附屬小學、幼兒園、郵電局緊鄰。突顯學區(qū)優(yōu)勢。 本區(qū)域為高擋住宅樓盤集聚區(qū)，開發(fā)環(huán)境較為成熟。 政府規(guī)劃起點高、投資力度較大，基礎(chǔ)設施配套完善。劣勢： 河西區(qū)域在售同類項目多，具有一定的竟爭性。需對產(chǎn)品進行差異化定位設計。 河西板塊目前為市場高熱區(qū)域，房價攀升偏快。備注：本案為b地塊項目（見下圖），a地塊為相鄰開發(fā)地塊，用地性質(zhì)為綜合用地（住宅為主，部分商業(yè)/辦公設施），總建筑規(guī)模約11萬平方米，根據(jù)投資方的需要可一并收購，a、b地塊整體開發(fā)，轉(zhuǎn)讓

10、條件相同。五、項目可行性分析：1、規(guī)劃形態(tài)設想：整體項目為四幢18層公寓。住宅部分建筑面積為56607平方米，商業(yè)部分建筑面積為5733平方米（1、2層），停車位約400個（50%銷售，其余作為租賃）。共計建筑面積為62340平方米。2、根據(jù)目前市場狀況以及未來市場發(fā)展結(jié)合本項目實際情況，預計市場銷售價格如下：類型銷售平均單價（人民幣元/平方）銷售面積（平方米）銷售收入（人民幣萬元）住宅待添加的隱藏文字內(nèi)容3110005660762267.7商業(yè)20000573311466.0車庫位人民幣12萬元/個200個2400.0合計銷售收入（人民幣萬元）76133.73、項目投資成本表：類型序號項目名

11、稱工程量（平方米）計算依據(jù)計算單價（元/平方米）合價（萬元）單位造價（元/平方米）土地費用1土地出讓金、大配套、前期規(guī)費拿地項目方收益62340400024936.04000合計24936.0前期費用傭金62340土地出讓費用的1%40249.440規(guī)劃、設計、審圖、審照、監(jiān)理6234080498.780合計748.1主體工程建造費土建安裝6234015009351.01500水電消防6234080498.780外立面裝飾62340100623.4100門窗（中空）62340150935.1150電梯62340100623.4100地下停車庫2500.0401合計14531.6區(qū)內(nèi)配套水、電、

12、煤（暖）623402001246.8200綠化、道路、排管、智能化62340130810.4130合計2057.2經(jīng)營管理費15辦公費用62340按前期建設費用的5%計139866.810016營銷費用62340按總銷金額1.5%計1831142.015017財務費用62340按貸款1.2億一年8%利息計154960.034018不可預見費用62340按前期建設費用的3%計83520.083合計3488.8總成本45761.773404、經(jīng)濟效益分析：分項內(nèi)容具體數(shù)據(jù)備注（1）總收入(萬元):76133.7（2）總成本(萬元):-45761.7（3）營業(yè)稅（萬元）-銷售收入5.5%-4187.

13、4（4）土地增值稅（萬元）-銷售收入1%-761.3（5）毛利潤（萬元）25423.3（1）-（2）-（3）-（4）（6）所得稅（萬元） -6355.8（5） 25%（7）凈利潤(萬元):19067.5（5）-（6）（8）項目年限(月):18（9）項目總投資凈利潤率(%)41.7%（7）/（2） 5、項目開發(fā)模式：（一）獲得土地方式：（二）本項目土地費用（樓板價4000/平方米）包含：（1） 土地出讓金人民幣及契稅1.3億元；（2） 市政大配套費用約為人民幣1496萬元；（3） 前期開發(fā)政府規(guī)費為人民幣1870萬元；（4） 土地轉(zhuǎn)讓方收益人民幣8600萬元左右。其中（1）、(2)、(3)項費用

14、需在本項目開發(fā)前期支付，（4）項費用可分期付款如下:簽訂土地出讓合同時支付人民幣3000萬元，其余部分人民幣5600萬元待本項目進入銷售后分期支付。（三）取得本項目土地并獲得“四證”前的實際投入：（1）土地出讓金及契稅為人民幣1.3億元；（2）市政大配套費用為人民幣1496萬元；（3）前期開發(fā)政府規(guī)費為人民幣1870萬元；（4）支付拿地項目方首期收益人民幣3000萬元；（5）轉(zhuǎn)讓傭金人民幣249萬元；（6）項目前期開發(fā)費用（勘探、規(guī)劃、設計、審圖、審照、監(jiān)理、開辦費、前期工程費）為人民幣1500萬元；共計人民幣21115萬元。（四）取得“四證”后具備銀行項目貸款的條件，獲得銀行項目貸款人民幣1

15、2000萬元（項目總帳面投資額的35%）。（五）進行項目工程建設，采取由中達集團（戓其他建設公司）部分帶資建設。（六）項目主體建設至2/3形象進度時，可進行項目預售，無需投資方增加投入。6、根據(jù)以上分析（未做現(xiàn)金流量分析）：（1）該項目的總投資凈利潤率在41.7；（2）本項目實際投資額為人民幣21115萬元，則實際投資的資金回報率為：90.3（投資周期為18個月），項目可行性較大。東莞房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一、 宏觀經(jīng)濟回顧 2008年1月份東莞市居民消費價格總水平(cpi)同比上漲6.6，與全省平均水平持平。其中，居住類價格同比上漲7.4，拉動cpi上漲1.12個百分點。水、電及燃料價格上漲10

16、.9，建房及裝修材料價格上漲3.2，自有住房價格上漲8.1。根據(jù)東莞市銀聯(lián)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鼠年春節(jié)（年初一至初十），全市共刷卡消費3.67億元，刷卡消費筆數(shù)與刷卡消費金額與去年同期相比大幅增長。據(jù)分析，刷卡消費筆數(shù)和金額的猛增，主要受留莞過年的新莞人增多且喜于刷卡消費的拉動。而刷卡消費金額排在前七位的是：批發(fā)、汽車、酒店、社會服務、超市、家電、地產(chǎn)，消費金額分別為0.67億元、0.46億元、0.31億元、0.25億元、0.16億元、0.12億元。從以上刷卡消費金額排名可以看出，以往一直排在首位的地產(chǎn)，如今只排在了第七位，其刷卡筆數(shù)、金額雙雙出現(xiàn)負增長，分別負增長28.29%和61.66%。1月份

17、，東莞市信貸市場改變上年末增速放緩趨勢，呈現(xiàn)強勢反彈，當月新增各項貸款61.89億元，增長2.79%，低于全省貸款增速。根據(jù)統(tǒng)計，截至1月31日，全市本外幣各項貸款余額2279.82億元，同比增長25.9%。1月份貸款無論增量還是增幅均創(chuàng)下近五年同期的新高。從2006年1月起，東莞市銀行貸款已連續(xù)保持24個月增長勢頭，2007年更是高位加速上升，全年實現(xiàn)24.94%的增幅。二、 政策動向東莞32鎮(zhèn)街建設大型商業(yè)設施將受商業(yè)規(guī)劃限制 從東莞市經(jīng)貿(mào)局了解到，東莞32個鎮(zhèn)街都將編制2009年-2015年的商業(yè)規(guī)劃。屆時建設大型商業(yè)設施如大超市、步行街等，將受到商業(yè)規(guī)劃的限制。據(jù)悉，東莞32個鎮(zhèn)街編制

18、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，是國家商務部要求在全國開展縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的結(jié)果。另外，東莞市將改變由村（社區(qū)）為單位直接規(guī)劃建設村居民公寓的做法，凡建設村居民公寓的，要以鎮(zhèn)（街）為單位，統(tǒng)一編制村居民公寓建設和舊村利用改造專項規(guī)劃，對規(guī)劃期內(nèi)的新增人口作出估算，對需要的村居民公寓用地作統(tǒng)一安排，不得使用生態(tài)綠地建設村居民公寓，否則一律不予審批。 每個村居民公寓至少要達到居住組團的規(guī)模，即不少于300戶或1000人的標準。村居民公寓不得出售給非本村村民，除了市政府同意的項目，房管部門不再核發(fā)獨院私房房產(chǎn)證。 同時，香港服務提供者進入內(nèi)地市場的準入條件，目前cepa開放的具體事項已由152項擴展到192項，開

19、放程度進一步提高。此外，政府將進一步鼓勵外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、新材料制造等產(chǎn)業(yè)，而對一些傳統(tǒng)制造業(yè)不再鼓勵外商投資。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外資項目。并不再鼓勵外資進入普通住宅的開發(fā)建設，限制進入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。據(jù)悉，征收了近20年的東莞市土地使用稅將作出調(diào)整。納稅標準從原來的35元/平方米/年調(diào)整到了2.512元/平方米/年。其中東城、南城、莞城、萬江、常平、長安、虎門、塘廈、松山湖等九個鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)用地適用最高年稅額為每平方米12元，其中城區(qū)、虎門等鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地等比原標準提高了2.4倍；工業(yè)性用地基本維持原標準不變。此次經(jīng)過調(diào)整后，不同的地區(qū)仍然

20、按照土地收益級差以及用地性質(zhì)的不同分為五級標準來執(zhí)行。執(zhí)行標準分別是2.5元/平方米/年至12元/平方米/年。其中主城四區(qū)、松山湖、虎門、長安、常平、塘廈等發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)適用最高標準。 雖然新的標準2008年才公布，但是新稅計征的時間將由國務院規(guī)定的2007年1月1日計征，也就是說于2007年拿了土地使用證的企業(yè)將被追繳這部分由稅額調(diào)整而少交的稅款。東莞市可能在今年出臺新的購房入戶政策，新政策可能以其它城市為學習榜樣，新增“藍印”戶口。獲取“藍印”戶口的市民，如果五年內(nèi)沒有違法記錄，“藍印”戶口可以轉(zhuǎn)為“紅印”戶口。據(jù)了解，持藍印戶口者，在入托、入園和義務教育階段的入學、申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照、安裝煤氣和電話

21、等方面享受本市常住戶口的同等待遇。因此，如果東莞市真的實行購房可以入藍印戶口，那么，這對于東莞樓市來說是一大利好。也有助于處于低迷中的東莞樓市早日復蘇。三、 市政規(guī)劃 今年96項市屬重點工程圈定從市城建工程管理局了解到，今年東莞市在建、籌建的市屬重點工程項目有96項，包括市廉租房一期、市籃球中心、東莞火車東站擴建等工程將全面動工。部分重點工程如下： 東莞市今年的住房建設規(guī)劃正式出爐。從市城建規(guī)劃局了解到，2008年，東莞市將供應945公頃的住房用地，建設總建筑面積達1498萬平方米，為廣大市民和新莞人提供15.95萬套住房。其中，經(jīng)濟適用房和廉租房的建筑面積超過了60萬平方米，包括建經(jīng)濟適用房

22、28.3萬平方米、0.42萬套以及廉租房32.07萬平方米、0.63萬套。 四、市場及樓市動態(tài)從廣東省房協(xié)了解到，即將發(fā)布的廣東房地產(chǎn)藍皮書2008預測廣東固定資產(chǎn)投資增長的支撐因素仍在，同時也存在一些不利因素，全省投資將會繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的勢頭，增幅仍將在15%左右，房地產(chǎn)業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境仍然向好。東莞市2007年全年銷售商品房面積573萬平方米，較2006年的379.4萬平方米增長50.0%；商品房實際銷售金額295億元，較2006年的158.88億元增長了82.9%。商品房銷售均價達5148元/平方米，較2006年的4187元/平方米增長了22.95。而住宅銷售在2007年的商品房銷

23、售中占到了相當重的比重。數(shù)據(jù)顯示，2007年住宅銷售面積達541.07萬平方米，占到銷售總面積的94。住宅銷售總額273.67億元，住宅銷售均價達5058元/平方米。五、土地市場（一）新增土地供應 2008年2月東莞市共有3塊新增土地供應，總供應面積為11.98萬，環(huán)比1月下跌81.20，相比07年2月只有一塊新增供應土地，供應面積同比上漲了413.42%。（二）土地成交信息 2008年2月東莞市成交土地共5塊，同比去年同期12塊成交土地下跌了58.33，總成交面積為15.15萬，環(huán)比1月下跌58.68%，同比07年2月下跌64.16%，2月土地成交總價共為3.005億元，商住用途占成交地塊的

24、20，工業(yè)用地占80，其中松山湖成交地塊有四塊，均為工業(yè)用途。近期松山湖用地放量明顯，說明政府對松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設投入力度有所加強，而作為松山湖的重要配套之一的房地產(chǎn)，也將迎來新的發(fā)展機遇。六、新開工及竣工項目（一）新開工項目2008年2月有新開工項目的樓盤共有9個，涉及工程數(shù)33個，新開工面積為55.50萬m2，其中，普通住宅面積為45.23萬m2，車庫面積為10.27萬m2。新開工項目主要分散在各鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)新開工項目只有東城的花園城二期以及南城的金域中央（四期）。（詳見下表） （二）新竣工項目2008年2月有6個樓盤有新竣工工程，工程量為14個，城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)各占50，竣工面積為27.93萬

25、m2，城區(qū)集中在萬江的理想0769家園三期和南城的映湖山莊。 七、供求分析（一）新增商品房供應 1、新增供應總體情況據(jù)東莞市中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2008年2月份，共21個樓盤項目新增供應，與1月基本持平，同比07年2月的68個新盤供應下跌69.12；08年2月總供應面積為20.97萬，環(huán)比2008年1月大幅下降69.28%，同比下降23.31?？梢钥闯?，一方面是由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，再加上樓市回調(diào)，買方觀望、賣方熱情驟減，推盤速度放緩、推貨量也開始縮減。其中，住宅供應量為20.13萬，共1929套；住宅供應按面積環(huán)比下降64.65，同比下降2.72，按套數(shù)計算環(huán)比下

26、降69.16%，同比上升35.37。 2008年2月份新增供應項目主要集中在東莞市區(qū)、寮步、大嶺山、常平、虎門、沙田等區(qū)鎮(zhèn)。具體項目分布見下2008年2月東莞樓市新增供應項目分布圖 2、新增供應走勢 東莞中原市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2008年2月，由于春節(jié)假期以及宏觀政策影響，自1月份的新增供應量回落后繼續(xù)下滑，環(huán)比下跌幅度高達69.28，樓市漸入低迷。此外，惡劣的天氣也是導致開發(fā)商推貨熱情不高、供應急劇減少的一個原因。3、新增供應物業(yè)類型 東莞市場研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2008年2月份新增住宅供應中普通住宅供應項目7個，供應量為15.39萬；公寓供應項目1個，供應量為2.60萬；別墅供

27、應項目1個，供應量2.14萬；非住宅市場中商鋪供應0.18萬，車庫供應0.66萬。 環(huán)比1月，普通住宅供應有小幅度提高，上升6.58，主要集中在：東駿豪苑（三期）、怡景大廈、金地格林上院、金田花園（三期）、萬科運河東1號、翰林軒；大盤豐泰花園山莊入市，使別墅供應有增加趨勢，環(huán)比提高8.31，公寓供應有君悅2046；而由于本月商鋪和寫字樓供應基本空白，非住宅物業(yè)供應銳減，較上月下降12%，僅為4.03%。 4、新增供應區(qū)域分析 東莞中原研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2008年2月東莞共有8個區(qū)鎮(zhèn)有新增供應。其中城區(qū)供應面積12.37萬，環(huán)比上升32.95，占總供應比重為58.96，同比上升35.51%

28、，城區(qū)主導成為本月新增供應的一大亮點。從區(qū)域分布來看，莞城、虎門、南城是2008年2月份主要供應區(qū)域，三個區(qū)域新增供應合占總體比例高達79.20。其中，莞城新增供應量最大，高達6.84萬，主要集中在君悅2046、萬科運河東1號（三期）等項目。虎門則集中在豐泰華園山莊、怡景大廈等項目。（其它區(qū)鎮(zhèn)項目分布可以查看2008年2月東莞樓市新增供應項目分布圖） 5、新增住宅供應戶型分析東莞中原研究部監(jiān)測結(jié)果統(tǒng)計顯示，2月東莞新增供應商品住宅面積區(qū)間主要集中在三房和四房，其中三房占30.8，四房占20.4，反映了目前東莞主流戶型結(jié)構(gòu)需求特征。 兩房戶型面積主要在61-100（見下圖），三房戶型面積則分散在

29、81-140，其中101-140區(qū)間的戶型基本上都是三房，而四房戶型面積主要在141-200，可以看出，東莞新增供應中三房、四房戶型面積均偏大，四房單位甚至做到180以上，而兩房戶型的面積集中保持在61-100的合理區(qū)間，一房則集中在41-60區(qū)間。從新增面積區(qū)間分布可得，2月東莞新增商品住宅整體上仍以偏中大戶型為主，90以上的住宅共占62.14，121以上的住宅占45.5%，大戶型主導的市場格局依然沒有改變；但值得留意的是90以下中小戶型的供應比例則繼續(xù)保持上升趨勢，達到37.86%，較上月增加4.5個百分點?？梢钥闯鲈凇?0/70”政策的進一步落實下，東莞住房結(jié)構(gòu)在不斷調(diào)整和優(yōu)化并趨向合理

30、。 （二）商品房成交分析據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年2月東莞樓市成交量持續(xù)下跌，商品房銷售面積9.66萬，其中住宅9.24萬，環(huán)比下跌62.59%，同比下跌43.86；住宅成交套數(shù)環(huán)比下降64.86%，同比下降75.29。二月初期受雨雪天氣及農(nóng)歷新年影響，樓市處于冰期，春節(jié)過后，雖有樓盤降價促銷，樓市交易量雖有所回升，但仍然處于低谷徘徊階段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市場觀望氣氛相對濃厚。1、商品房總體成交情況 2、商品住宅供求月度走勢據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，08年2月份東莞樓市住宅成交面積為9.24萬，環(huán)比大幅下跌62.59%。成交量回落主要原因是，第一，二月

31、初期寒冷天氣直接影響了消費者購買熱情，因此成交量直線下跌；第二，春節(jié)長假造就交易冰期；第三，銀行信貸所緊，拐點論頻起，知名樓盤調(diào)價促銷，增強了消費者對樓價下跌的信心，消費多處于持幣觀望狀態(tài)，市場觀望情緒持續(xù)。 3、成交區(qū)域分析東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年2月鎮(zhèn)區(qū)成交比重約占六成左右。城區(qū)交易主要是金色華庭二期、城市星座三期、西城樓華府等樓盤銷售所支撐；而鎮(zhèn)區(qū)的銷售則集中在新世紀領(lǐng)居、中央公館海德堡、新世紀頤和居、三正財富新地等項目。東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，整體上2月的成交量環(huán)比有大幅度下滑。除了大嶺山樓盤成交量有所回升外其余各區(qū)鎮(zhèn)均有不同程度的下跌。跌幅超過80的有塘廈、

32、大朗、鳳崗、橫瀝、長安、麻涌、東坑、橋頭。在熱銷樓盤中，無一成交量過百，南城的金色華庭二期繼續(xù)在熱銷樓盤中排行第一，成交套數(shù)為89套。（詳見下表） 住宅成交熱點區(qū)域（單位：套） 住宅成交熱點樓盤（單位：套） 八、成交價格分析 1、住宅價格分析 1）量價日線走勢 受農(nóng)歷春節(jié)假期影響，春節(jié)期間（2月6日-2月10日）東莞全市基本沒有樓盤交易，整個二月份的住宅日成交量成漏斗型，出現(xiàn)兩頭大中間小的情況，進入二月份到春節(jié)前，日成交量逐日下跌，直到春節(jié)期間的零交易期，春節(jié)過后，樓市交易量逐步回升，在2月28日當日創(chuàng)下了二月最高成交數(shù)量156套。2）量價周線走勢 2007年一周住宅平均成交119635、10

33、54套，2008年1-2月周平均成交38527、412套，面積環(huán)比去年周平均成交下降67.8%，樓市經(jīng)歷前期有價無市后理性回調(diào)。 3）量價月線走勢 2月全市住宅成交均價5753元/，環(huán)比下降7.3%；進入2008年，東莞房價總體呈現(xiàn)量價齊跌趨勢，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳頻頻出擊，9/27房貸新政、東莞取消購房入戶政策、貨幣從緊策略、征收土地使用稅等累積效益逐步顯現(xiàn)，房價在需求者預期中逐漸走低。 4）住宅需求價格彈性 需求價格彈性用來衡量商品需求量的變動對于商品自身價格變動反應的敏感程度。2007年12月以來需求價格彈性呈上升趨勢，在價格處于下跌態(tài)勢中，需求下降的幅度遠大于價格的下跌幅度，需求價格彈

34、性呈幾何倍增長，反映了價格的下調(diào)并未使需求得到釋放。 5）城區(qū)普通住宅價格月度走勢 2月份城區(qū)住宅價格6070元/，環(huán)比下降10.35%，已接近6000元關(guān)口。 6）鎮(zhèn)區(qū)普通住宅價格月度走勢 2月份鎮(zhèn)區(qū)住宅價格4495元/，環(huán)比下降18.18%，相比城區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)房價降價幅度較大，一方面由于鎮(zhèn)區(qū)樓盤的品質(zhì)相比較低，另一方面由于開發(fā)商早期在鎮(zhèn)區(qū)拿地低廉，使得快速回籠資金的開發(fā)商具有更多的降價資本。部分鎮(zhèn)區(qū)大盤與地段較好樓盤價格依然堅挺，如三正財富新地、財富公館、虎門1號等，主要由于鎮(zhèn)區(qū)相對封閉缺乏競爭，部分大盤與地段較好樓盤，在較封閉的區(qū)域中具有較大競爭優(yōu)勢，在區(qū)域市場中具有領(lǐng)導地位。但隨著城區(qū)樓盤

35、的降價和產(chǎn)品的優(yōu)越性，鎮(zhèn)區(qū)需求或?qū)⑾虺菂^(qū)轉(zhuǎn)移。 2、區(qū)域房價分析 2月份，東莞普通住宅均價排在前三位的是長安、虎門、東城。長安一號少量的剩余貨量價格持續(xù)較高，主要由于其地段優(yōu)越，具有豐富資源；虎門的虎門1號獨特的地理位置也是價格平抑的重要原因；東城作為城區(qū)價格最高的一個，與城區(qū)均價最低的南城相差超千元，主要由于東城的天驕風景、鼎峰卡布斯國際廣場依然保持高價，而南城的新中銀金色華庭三期的殺跌出貨、天誠康橋等樓盤的大幅降價，使得南城的價格逐漸走低，拉大了兩區(qū)價格差。 從全市來看，2月份共有11個區(qū)域普通住宅價格上漲，全部來自鎮(zhèn)區(qū)，15個區(qū)域價格下跌，降價幅度最大的是長安，約11%。東莞城區(qū)普通住宅

36、總體價格下降，降價幅度在8%10%，其中萬江降價幅度最大，作為主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較落后的區(qū)域，樓價虛高相比其他主城區(qū)表現(xiàn)更為明顯；東城和南城均有降價，這種降價更多表現(xiàn)為普降，或?qū)痈蠓秶?。?zhèn)區(qū)普通住宅價格的升降，大多于鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)品成交的差異。 3、樓盤成交價格分析 圖表反映了樓盤成交價格區(qū)間與成交套數(shù)的關(guān)系，可以看出均價在5000-6000元/樓盤成交量最大，均價超過7000元/的樓盤，成交比較零散，4000元/左右的樓盤主要來自鎮(zhèn)區(qū)，由于這些樓盤綜合性價比較低，即使價格較低，銷售情況依然不是很好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，東莞市2月份普通住宅47個樓盤降價，36個樓盤價格所有上升，14個樓

37、盤價格保持平抑。東莞房地產(chǎn)市場觀望氣候濃重，前兩個月成交急速下降，客戶對樓盤價格的關(guān)心超過對樓盤品質(zhì)、品牌等的關(guān)心，為了刺激需求，部分樓盤采取隱性回調(diào)價格策略，而這種大幅度的優(yōu)惠策略，使得隱性回調(diào)逐漸演變成公開降價。萬科樓盤價格首先理性回歸，在全國引起降價風潮，降價幅度超乎想象。在東莞，萬科運河東一號最低7折優(yōu)惠，均價在5100元/；萬科松山湖一號高折扣優(yōu)惠，折后最低16600元/；萬科城聯(lián)排別墅最高優(yōu)惠40萬元。萬科這三個樓盤的剩余貨量均不多，大幅降價一方面在試探房價的底線，另一方面可以快速實現(xiàn)資金回籠，畢竟跑得快才是最后的贏者。萬科的降價舉動使得其他開發(fā)商紛紛效仿，反映出東莞房地產(chǎn)的不成熟

38、，但降價對需求者是最大的利好。 九、后市展望 1、萬科領(lǐng)跌東莞樓市影響深遠。2月29日晚，由品牌發(fā)展商萬科旗下的城區(qū)主力樓盤萬科運河東一號率先上演了“跳水”秀-該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團購價”單位，在原有基礎(chǔ)上7折跳水，最低價4182多元/平方米，毛坯均價5500元/平方米。隨后，在萬科的示范效應下：光大地產(chǎn)、豐泰城等也分別推出了一批最低價4000多元/平方米起，均價5500元/平方米左右的“特價房”或新組團。如何看待這次萬科領(lǐng)跌東莞樓市？總體而言，萬科此舉將引領(lǐng)東莞樓市快速回歸理性，利大于弊。 1、萬科地產(chǎn)在東莞做了一個快速探底的動作，這種快速探底的行為，終結(jié)了年初以來的“無量

39、陰跌”局面，更避免了全年處于“無量陰跌”狀態(tài)；如果萬科不做這個事情，東莞的各個開發(fā)商達不成共識，有人想升有人想降，市場形不成一種合力，那樓市就會出現(xiàn)僵持狀態(tài)，買賣雙方都在觀望，成交量持續(xù)低迷，這種“無量陰跌”對市場是不好的；2、這次快速探底激發(fā)了整個市場的人氣，這對整個市場是好的，這個市場有人氣才有得做；3、萬科此次做的快速探底的動作，快速改變了市場預期，購房者的心理價格一下子從7000-8000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、萬科快速探底，使得08年上半年東莞樓市走勢已經(jīng)比較明朗，在探底后市場將迎來一波小幅反彈。 2、3-6月東莞樓市將小幅反彈，但反彈高度有限。 萬科領(lǐng)跌東莞樓市，隨后光大、豐泰等大品牌發(fā)展商都在做快速探底動作，將導致很多發(fā)展商被迫跟進，推出部分低價房探底。3月的樓市將有一波推盤小高潮，一是新盤推貨，二是眾多開發(fā)商推出的低價房探底也會有所放量。而房價會在快速探底后也小幅反彈，但此輪反