房地產(chǎn)估價練習題及其答案

1、房地產(chǎn)評估復習題及答案（一第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)評估1按房地產(chǎn)的（B來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及 特殊房地產(chǎn)等A. 收益性B. 用途C. 市場性D. 地段2. 出租或營業(yè)型房地產(chǎn)的評估可以采用：（A. 比較法B. 收益還原法C. 假設開發(fā)法D. 成本評估法3. 人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；其評估對 象為：（A. 已消失的房地產(chǎn)B. 在建工程C. 房地產(chǎn)的未來狀況D. 房地產(chǎn)過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異狀況4. 從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：（A. 商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住B. 商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)C. 商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)D. 商

2、業(yè)、居住、工業(yè)、辦公5. 娛樂型房地產(chǎn)是按下列哪種方式劃分的：（A. 用途B. 開發(fā)程度C. 是否產(chǎn)生收益D. 經(jīng)營使用方式6. 某土地使用權(quán)的有限期為40年,已使用20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為50年,則房屋的所有權(quán)為：A.50年B.無限期C.20年D.40年7. 房地產(chǎn)交易很難采取樣品交易的方式，必須到實地觀察，房地產(chǎn)評估也要進行實地查勘，這是由房地產(chǎn)的（決定的A. 不可移動性B. 相互影響性C. 數(shù)量有限性D. 獨一無二性8. 房地產(chǎn)的價值注重:(A. 實物B. 權(quán)益C. 區(qū)位D. 實物、權(quán)益、區(qū)位9典權(quán)制度是中國特有的，下列闡述正確的為:(A. 支付等于買價的典價，即可獲得房地產(chǎn)的所有

3、權(quán)，B. 支付典價后只能獲得房地產(chǎn)的使用權(quán)C. 支付典價后房地產(chǎn)的使用者不付租金D. 出典人獲得典價后即失去房地產(chǎn)的所有權(quán)10.醫(yī)院、學校是屬于哪一類房地產(chǎn)(A. 商業(yè)B. 辦公C. 特殊用途D. 綜合答案 1 B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C第二章房地產(chǎn)價格1 最能說明土地價格水平高低的價格是：（A. 土地單價B. 基準地價C. 樓面地價D. 標定地價2. 決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是（的供求狀況A. 本地區(qū)的房地產(chǎn)B. 全國房地產(chǎn)C. 全國本類房地產(chǎn)D. 本地區(qū)本類房地產(chǎn)3. 套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價為30萬元,其實際

4、交易約定在一年后付清（假設折現(xiàn)率為5%,則：（A. 實際價格28.5萬元名義價格30萬元B. 實際價格29.28萬元名義價格30萬元C. 實際價格30萬元，名義價格不存在D. 實際價格28.578萬元，名義價格30萬元4. 采用比較法求得的價格通常稱為（A. 路線價B上匕準價格C. 積算價格D. 收益價格5. 目前各地區(qū)的經(jīng)濟適用房所采用的價格，應屬（A. 市場調(diào)節(jié)價B. 政府指導價C. 政府定價D. 政府規(guī)定的最低限價6. 在房地產(chǎn)銷售過程中，（是買賣雙方討價還價的基礎，成交時要比此低A. 起價B標價C. 成交價D. 均價7. 下列價格闡述正確的是:（A. 市場價格抵押價值征用價值 課稅價值

5、B. 市場價格征用價值抵押價值 課稅價值C. 市場價格課稅價值征用價值 抵押價值D. 市場價格征用價值課稅價值 抵押價值8. 投資價值評估時所采用的折現(xiàn)率為:（A. 根據(jù)市場現(xiàn)狀B. 最低收益率C. 最高收益率D. 社會一般收益率9. 房地產(chǎn)開發(fā)商有時留著已建成的房地產(chǎn)不賣，待價而沽，是因為（A. 房地產(chǎn)供大于求B. 房地產(chǎn)求大于供開發(fā)商對未來預期看好D.消費者對未來的預期看好10. 成本租金不包括下列項目中：（A. 貸款利息B. 折價費C. 管理費D. 保險費1. C,2. D,3. D,4. B,5. B,6. B,7. B,8. B,9. C,10D第三章房地產(chǎn)評估原則1. 把行政劃撥的

6、土地當做有償出讓的土地來評估，違背了房地產(chǎn)評估的（原則A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用2在同一個評估機構(gòu)，在同一個城市，同一評估目的，同一時期，對不同位置、檔 次 的房地產(chǎn)的評估結(jié)果應有一個合理的價格差，這符合（原則A. 合法B. 公平C. 替代D. 最高最佳使用3. 如果與評估對象有利害關(guān)系，評估人員應當回避，這是遵循（原則A. 合法B. 公平C. 評估時點D. 最高最佳使用4. 適合原理可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（A. 最佳規(guī)模B. 最佳集約度C. 最佳用途D. 最佳經(jīng)濟效益5. 當評估對象已做了某種使用時，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造

7、新建筑物的費用之后的余額，則該評估前提應為（A. 保持現(xiàn)狀B. 裝修改造C. 重新利用D. 轉(zhuǎn)換用途6. 在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對評估結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核評估中，評估時 點通常為（A.現(xiàn)在B.過去C.未來D.難以把握7. 在評估房地產(chǎn)的預售或預購價格時，通常認為（A. 評估時點為現(xiàn)在,評估對象為未來狀況B. 評估時點為過去，評估對象為未來C. 評估時點為未來，評估對象為未來D. 評估時點為現(xiàn)在，評估對象為現(xiàn)在8. 城市規(guī)劃規(guī)定某塊土地的用途可為商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)，根據(jù)最高最佳使用原則，該土地的用途為：A. 居住B. 工業(yè)C. 商業(yè)D. 辦公9均衡原理是指房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均

8、衡，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的（A. 最佳集約度和規(guī)模B. 最佳用途和規(guī)模C. 最佳集約度和用途D. 最佳規(guī)模和用途1. A,2. C,3. B,4. B,5. A,6. B,7. A,8. C,9. A第四章市場比較法1. 市場比較法的理論依據(jù)是（A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預期原理D、均衡原理2. 在市場比較法中，建筑容積率修正屬于（修正A、交易情況B、交易日期C、房地產(chǎn)狀況D、實物狀況3. 市場比較法的適用條件是（A、存在著發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場B、在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易C、存在著規(guī)范的房地產(chǎn)評估制度D、科學的房地產(chǎn)評估理論4. 在比較法選取可比實例的數(shù)量上，一般

9、要求選?。ˋ、一個即可B、兩個也行C、三個D、三個以上、十個以下5經(jīng)過交易情況修正后，可比實例的價格就變成了（A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格6經(jīng)過交易日期修正后，可比實例的價格就變成了（A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格7. 經(jīng)過房地產(chǎn)狀況修正后，可比實例的價格就變成了（A、評估對象的價格B、交易時點的價格C、正常價格D、與評估對象的房地產(chǎn)狀況相同的價格8. 房地產(chǎn)狀況修正中的直接比較修正評分辦法是以（狀況為基準（通常設定100A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、交易實例房地產(chǎn)D、類似房

10、地產(chǎn)9.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法是以（100 的（狀況為基準（通常設定A、可比實例房地產(chǎn)B、評估對象房地產(chǎn)C、標準房地產(chǎn)D、類似房地產(chǎn)10某城市房地產(chǎn)交易中，買、賣雙雙應交納的稅費分別為正常成交價格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)交易中買方支付給賣方2500元/平方米，應交納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（A、2660元/平方米B、2294元/平方米C、2425元/平方米D、2427元/平方米1. A2. C3. B4. D5. C6. B7. D8. B9. C10.D第五章成本法1 成本法中的開發(fā)利潤”是指（A、開發(fā)商所期望獲得的利潤B、開發(fā)商最終獲得的利潤C、開發(fā)

11、商所能獲得的平均利潤D、評估人員任意給定的利潤2數(shù)乘以相應的平均利潤率來計算的A、土地取得成本+開發(fā)成本B、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C、土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值投資利潤是按一定基,這里的基數(shù)”是（3.開發(fā)利潤”與土地取得成本+開發(fā)成本”的比值稱為（A、直接成本利潤率B、投資利潤率C、成本利潤率D、銷售利潤率4. 利用成本法所得到的評評估格稱為（A、比準價格B、積算價格C、收益價格D、實際上是成本5重新購建價格是假設在（重新取得或重新開發(fā)、重新建造 全 新狀態(tài)的評估對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和A、評估對象在建造時B、現(xiàn)在

12、某一時刻C、將來某一時刻D、評估時點6. 通常情況下，對于同一舊有建筑物重建價格與重置價格相比（A、前者較低B、前者較高C、兩者相等D、兩者不可比7. 成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為（A、自然壽命B、經(jīng)濟壽命C、實際經(jīng)過年數(shù)D、有效經(jīng)過年數(shù)8. 直線法中的殘值率是建筑物的凈殘值與其（的比率A、原始價格B、市場價格C、評評估格D、重新購建價格9某住宅，在取得土地使用權(quán)（70年的當年開始建造，建造期2年，建筑物經(jīng)濟 壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（A、70 年B、62 年C、60 年D、68 年10. 某辦公樓建造期3年,在建成10年后改變了用途，同時補辦土地使用權(quán)出讓（年限50年,建

13、筑物的經(jīng)濟壽命為45年，則該建筑物的折舊年限是（A、35 年B、45 年C、48 年D、50 年11某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得土地使用權(quán)（40年的當年開始建造，建造期3年,建筑物 經(jīng)濟壽命60年，則該住宅建筑物的折舊年限是（A、40 年B、60 年C、63 年D、37 年12某辦公樓,在建成3年后改變商業(yè)用房，同時補辦土地使用權(quán)出讓（年限40年, 建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則該建筑物的折舊年限是（A、40 年B、43 年C、47 年D、50 年13. 經(jīng)租房產(chǎn)根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)可分為（A、3類6等B、4類6等C、4類7等D、5類7等14. 房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好

14、、損壞程度來劃分的，可分為（A、3類B、4類C、5類D、6類15. 根據(jù)房屋新舊程度判定標準，一般損壞房的成新度為（A、六、五成B、五、四成C、五成D、四成1. C2. B3. A4. B5. D6. B7. B8. D9. C10.B11.D12.B13.C14.C15B第六章收益法1從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是未來（的現(xiàn)值之和A. 潛在毛收入B. 有效毛收入C. 凈收益D. 銷售收入2收益法適用于（房地產(chǎn)的評估。A. 學校B. 商業(yè)C. 公園D. 政府辦公樓3有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房地產(chǎn)稅等，其收益價格估算 可采用（oA. 類似寫字樓的客觀收益B. 該寫字樓的實際收

15、益C. 市場比較法D. 無法估算4.評估房地產(chǎn)價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會（A. 越低B越高C. 不變D. 符合客觀實際5. 資本化率=（+投資風險等補償。A. 平均利潤率B. 經(jīng)濟增長率C. 貸款利率D. 安全利率6. 剩余技術(shù)是依據(jù)（價格。A. 土地收益求取土地B. 房地收益求取房地C. 建筑物收益求取建筑物D. 房地收益單獨求取土地或建筑物7. 某宗房地產(chǎn)正常情況下年總收益140萬元，年總費用40萬元，資本化率12%,出 讓時的土地使用年限50年，現(xiàn)已使用了 5年,則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（萬元。A. 833.33B. 830.45C. 828.25D. 827.648.

16、某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率10%,購買者自有資本要求的 年收益率12%,則該類房地產(chǎn)的資本化率為（。A. 10.6B. 11.4C. 11.2D. 10.89某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率2%, 上地資本化率10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為（萬元。A. 417B. 500C. 460D. 45010. 采用市場提取法求取資本化率時，應至少選?。ㄗ谝陨系念愃品康禺a(chǎn)案例。A. 2B. 3C. 4D. 511有兩宗房地產(chǎn),A房地產(chǎn)使用年限40年,單價為96元/平方米;B房地產(chǎn)使用年 限70年單價為100元/平方米，資本化率為8%,則A單價與B單

17、價的關(guān)系為（A. A單價高于B單價B. A單價低于B單價CA單價等于B單價D.無法確定1. C2. B3. A4. A5. D6. D7. C8. A9. C10.B11.A第七章假設開發(fā)法1 假設開發(fā)法的理論依據(jù)是O A、替代原理B、生產(chǎn)費用價值論C、預期 原理 D、均衡原理2假設開發(fā)法中，正常情況下完成后的房地產(chǎn)價值是()A、開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的價值 B、在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時的價值C、開發(fā)期間的 某個時間的價值D、房地產(chǎn)全部租售出去時的價值3假設開發(fā)法中，使用傳統(tǒng)方法時下列項目一般不需要計算利息()A、待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B、管理費用C、銷售稅費D、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費1.

18、C2.A3.C第八章長期趨勢法1 直線趨勢法要求房地產(chǎn)的價格時間序列()A、完全在一條直線上B、大 致在一條直線上C、呈某種波動式發(fā)展D、任何形式都可2 直線趨勢法中的a b是由（）決定的A、房地產(chǎn)歷史價格資料B、房地產(chǎn)未來價格資料C、房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格資 料D、評估人員預測3平均增減量法要求房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量（）A、完 全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律4平均發(fā)展速度法要求房地產(chǎn)價格 時間序列的逐期上升或下降的幅度（）A、完全相同B、大致相同C、不必相同D、存在某種規(guī)律5直線趨勢法公式丫=a+ bX中，X表示（）A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間1 .B2.A3.B4.B5.D第九章地價評估1 在 路線價評估法中，（）只需深度價格修正率即可計算地價，不必進行其 他修正A.面臨 街矩形地B.面臨街三角形地C.一面臨街梯形地D.兩面臨街 矩形地2路線價法評估的 第三個步驟是（）o A.設定標準深度B.劃分路線價區(qū)段C. 選取標準宗地D.調(diào)查評估路線價3 路線價法的特別適用于（）需要在大范圍內(nèi)對大 量土地進行的評估。A.土地收益測算B.土地課稅C.土地經(jīng)濟評價D.土地定級4某臨街 深度100英尺的矩形宗地，總價為100萬元，根據(jù)四三二一法則，該宗地臨街前半部 分的價格應為（）。A.5