《物業(yè)管理綜合能力講義》 1

1、注冊(cè)物業(yè)管理師課程-物業(yè)管理綜合能力在線學(xué)習(xí)物業(yè)管理綜合能力精講班第1講講義 fr:http:/www.p 本課程的知識(shí)構(gòu)架 fr:http:/www.p 一、內(nèi)容提要 fr:http:/www.p 本課程的知識(shí)構(gòu)架 fr:http:/www.p 本課程的考試題型與題量 fr:http:/www.p 考點(diǎn)比例與考題難度 fr:http:/www.p 考試命題猜想 fr:http:/www.p 復(fù)習(xí)要旨 fr:http:/www.p 二、內(nèi)容輔導(dǎo) fr:http:/www.p 第1講 緒言物業(yè)管理綜合能力課程復(fù)習(xí)指引 fr:http:/www.p 我們用1講的內(nèi)容，和大家簡要地談?wù)劚菊n程的總體情

2、況，希望通過本講，對(duì)大家今后的復(fù)習(xí)有所幫助。 fr:http:/www.p 一、本課程的知識(shí)構(gòu)架 fr:http:/www.p 根據(jù)物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力：(一)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí)；(二)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)；(三)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；(四)具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 fr:http:/www.p 物業(yè)管理綜合能力是物業(yè)管理師資格考試中一門基礎(chǔ)理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。涵蓋了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定中物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。 fr:http:/www.p

3、該課程，輔導(dǎo)教材共分12章。 fr:http:/www.p 第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第三章心理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第五章行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第六章法律基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第七章統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第八章保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第九章社會(huì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第十章建筑工程基礎(chǔ)知

4、識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第十一章建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 第十二章建筑智能化基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 fr:http:/www.p 其中每一章幾乎都是大學(xué)期間一門獨(dú)立的課程，雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但教材的知識(shí)點(diǎn)分散，對(duì)于考生全面復(fù)習(xí)有一定的難度。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 本課程的考試題型與題量 fr:http:/www.p 二、本課程的考試題型與題量 fr:http:/www.p 根據(jù)物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法、考試說明及考試樣題，本課程采用閉卷、筆試，考題類型為

5、： fr:http:/www.p 單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的4個(gè)備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)； fr:http:/www.p 多項(xiàng)選擇題(每題2分，每題中的5個(gè)備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)； fr:http:/www.p 綜合(案例)分析題(根據(jù)背景材料，按要求作答，簡答的，分步驟答要點(diǎn)) fr:http:/www.p 考試時(shí)間2.5小時(shí)，試卷滿分為100分。 fr:http:/www.p 這是第一次考試，沒有題量參考，根據(jù)以往其他執(zhí)業(yè)資格考試試卷推斷，選擇題與綜合分析題的比例在7：3的可能性較大，單項(xiàng)選擇題與多項(xiàng)選擇題的比例在6：

6、4的可能性較大。也就是單選題在40道左右，多選題在15道左右，綜合分析題最多3道大題。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 考點(diǎn)比例與考題難度 fr:http:/www.p 三、考點(diǎn)比例與考題難度 fr:http:/www.p 所謂“考點(diǎn)比例”是指大綱中對(duì)專業(yè)知識(shí)要求“掌握”、“熟悉”、“了解”內(nèi)容，在考試出題時(shí)所占的比例。物業(yè)管理師資格考試大綱前言指出：“本考試大綱從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際出發(fā)，針對(duì)物業(yè)管理師應(yīng)具備的知識(shí)結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和專業(yè)技能，提出了掌握、熟悉和了解三個(gè)層次的要求。其中，要求掌握的是本專

7、業(yè)必備的重要內(nèi)容，要求熟悉的是與本專業(yè)密切相關(guān)的比較重要的內(nèi)容，要求了解的是相關(guān)的一般性內(nèi)容”?？荚嚧缶V中沒有進(jìn)一步明確“考點(diǎn)比例”，但根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，按照考試大綱要求命題，一般了解、熟悉、掌握試題各占10%，30%，60%，也就是占總分90%的考題從大綱中要求“掌握”和“熟悉”的內(nèi)容中產(chǎn)生。 fr:http:/www.p 考題難度是用難度系數(shù)來衡量?？陀^性試題的難度系數(shù)一般用未通過率來表示，較難為0.710.8，中等難度0.310.7，較容易的0.210.3。根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題中，較難、中等、較易的試題比例一般為2：6：2，即較難試題占20%，中等難

8、度試題占60%，較易試題占20%，也就是說，難度較大的試題只占總分的20%左右。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 考試命題猜想（一） fr:http:/www.p 四、考試命題猜想 fr:http:/www.p 本次是第一次考試，沒有真實(shí)題目可以參考，但根據(jù)其他執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律和考試大綱所附考試樣題，我們可以了解執(zhí)業(yè)資格考試命題具有以下規(guī)律。 fr:http:/www.p 1.直接根據(jù)考試培訓(xùn)教材的內(nèi)容命題 fr:http:/www.p 考試培訓(xùn)教材中一些重要語段，常常是命題者喜歡選擇的考核對(duì)象。首先，

9、多數(shù)選擇題，僅僅是考試培訓(xùn)教材上的一句話、一個(gè)公式或一段話，而且以識(shí)記題為多。其次，部分選擇題涉及考試培訓(xùn)教材上相關(guān)聯(lián)的幾段話，且大多是針對(duì)一些多數(shù)多項(xiàng)的知識(shí)點(diǎn)而出的。第三，選擇題的出題點(diǎn)集中在一些細(xì)小的知識(shí)點(diǎn)或不大的知識(shí)點(diǎn)，諸如：基本概念、基本分類、基本性質(zhì)、基本組成、基本方法、基本特點(diǎn)、基本原則、基本原理、基本應(yīng)用、基本規(guī)定、基本依據(jù)、基本數(shù)據(jù)、基本公式等方面。第四，難度較大的靈活運(yùn)用題的比例數(shù)量有限。第五，多數(shù)綜合（案例）題可以在考試培訓(xùn)教材上找到影子。 fr:http:/www.p 不論是單項(xiàng)選擇題，還是多項(xiàng)選擇題，這類題目的題干和所給的正確選項(xiàng)都是考試培訓(xùn)教材的原話，這類考題主要是考

10、核考生對(duì)該內(nèi)容的熟練掌握程度。 fr:http:/www.p 單項(xiàng)選擇題，主要是將原文中的一些關(guān)鍵字眼給空出來，將其作為選項(xiàng)之一與一些干擾項(xiàng)混放在一起，讓考生去判斷和選擇。命題所給的干擾項(xiàng)都是精心設(shè)置的，迷惑性比較大，甚至是一個(gè)陷阱。從字面意義上很難排除，只能根據(jù)原文來做答，相應(yīng)的原文是答題的唯一依據(jù)，如果對(duì)原文比較熟悉，可以直接圈定正確答案。 fr:http:/www.p 例如，考試樣題單項(xiàng)選擇題 fr:http:/www.p 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為( )。 fr:http:/www.p a國家級(jí)、省級(jí)、地市級(jí) fr:http:/www.p b甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí) fr:http:/www.p

11、 c一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) fr:http:/www.p d高級(jí)、中級(jí)、初級(jí) fr:http:/www.p 答案：c fr:http:/www.p 這個(gè)題目可以翻到物業(yè)管理基本制度與政策教材的p103，教材原文如下： fr:http:/www.p 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 fr:http:/www.p 多項(xiàng)選擇題，則大多是針對(duì)一些多數(shù)多項(xiàng)的知識(shí)點(diǎn)而出的。有時(shí)，命題者會(huì)調(diào)換其中某一款或某一項(xiàng)的關(guān)鍵字眼，而將其列入選項(xiàng)之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。物業(yè)經(jīng)營管理精講班第2講課件講義 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從

12、業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?fr:http:/www.p 例如，在新加坡嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金(嘉茂reits)的組織結(jié)構(gòu)中(圖11)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計(jì)劃下的物業(yè)投資項(xiàng)目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團(tuán)全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團(tuán)而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時(shí)覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個(gè)層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)

13、管理而言，因?yàn)樵黾恿松虡I(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： fr:http:/www.p 1策劃租戶的組合及物色潛在租戶； fr:http:/www.p 2制訂及落實(shí)租務(wù)策略； fr:http:/www.p 3執(zhí)行租務(wù)條件； fr:http:/www.p 4確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； fr:http:/www.p 5履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約

14、及續(xù)訂租約與租戶磋商； fr:http:/www.p 6進(jìn)行租務(wù)評(píng)估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； fr:http:/www.p 7執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； fr:http:/www.p 8制訂及落實(shí)有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計(jì)劃； fr:http:/www.p 9提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動(dòng)。 fr:http:/www.p 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等進(jìn)行有效的配合。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物

15、業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) fr:http:/www.p 四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。 fr:http:/www.p 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)；由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營；以營利為目的；具有法人資格；是經(jīng)濟(jì)組織

16、。 fr:http:/www.p 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 fr:http:/www.p 1管理型物業(yè)管理企業(yè) fr:http:/www.p 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。 fr:http:/www.p 2專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) fr:http:/www.p 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場(chǎng)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專

17、業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。 fr:http:/www.p 3綜合型物業(yè)管理企業(yè) fr:http:/www.p 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。 fr:http:/www.p 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理

18、顧問、咨詢服務(wù)。 fr:http:/www.p 例題1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（ ）的技術(shù)、手段和模式， fr:http:/www.p a、物業(yè)管理設(shè)施管理、b房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、c、房地產(chǎn)組合投資管理 d、房地產(chǎn)政策 fr:http:/www.p 答案：abc fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理的層次 fr:http:/www.p 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 fr:http:/www.p 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有

19、物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 fr:http:/www.p 1物業(yè)管理 fr:http:/www.p 物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。然而，對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 fr:http:/www.p 2設(shè)施管理 fr:http:/www

20、.p 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。3房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 fr:http:/www.p 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)

21、組合投資管理者的要求。 fr:http:/www.p 4房地產(chǎn)組合投資管理 fr:http:/www.p 房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場(chǎng)競爭地位而提出的更新改造計(jì)劃；以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時(shí)機(jī)購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 fr:http:/www.p 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公

22、司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 fr:http:/www.p 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。在一個(gè)小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時(shí)扮演三種角色。圖12顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 fr:http:/www.p 在這

23、里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 fr:http:/www.p 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場(chǎng)，它們通常負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)

24、持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。 fr:http:/www.p 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會(huì)經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計(jì)劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計(jì)劃。 fr:http:/www.p 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。表11明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)金的管理并向其服務(wù)的客戶定期

25、匯報(bào)。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 fr:http:/www.p 三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 fr:http:/www.p fr:http:/www.p (一) 確定戰(zhàn)略 fr:http:/www.p 大多數(shù)投資者對(duì)金融市場(chǎng)有較為深刻的理解，但對(duì)那些缺乏實(shí)際物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，需要了解投資股票和直接物業(yè)投資的差異。 fr:http:/www.p 首先需要明

26、確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實(shí)際而且不經(jīng)濟(jì)的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真確定初始組合非常重要。有必要通過買賣來維持和提高當(dāng)前資產(chǎn)組合的質(zhì)量，但如果能嚴(yán)格精確地定義資產(chǎn)組合的相關(guān)屬性，就可以有效縮短調(diào)整期。 fr:http:/www.p 眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動(dòng)的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項(xiàng)目上也存在風(fēng)險(xiǎn)。 fr:http:/www.p 與此同時(shí)，投資者還需要有應(yīng)對(duì)機(jī)遇的愿望和能力，因?yàn)檫@些機(jī)會(huì)總是發(fā)生在最不可能發(fā)生和最不方便操作的時(shí)候。 fr:http:/www.p 每宗物業(yè)都具有獨(dú)特的區(qū)位和其他法律及物理上的特點(diǎn)，使它和其他項(xiàng)目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相

27、像。因此，市場(chǎng)調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時(shí)了解市場(chǎng)行情。 fr:http:/www.p 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場(chǎng)表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動(dòng)等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。 fr:http:/www.p (二)確定標(biāo)準(zhǔn) fr:http:/www.p 資產(chǎn)投資者將還需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動(dòng)和基于市場(chǎng)交易的收益變化。 fr:http:/www.p

28、簡單地說，要實(shí)現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也較大。 fr:http:/www.p (三)構(gòu)建信息基礎(chǔ) fr:http:/www.p 提出一個(gè)建議和制定一個(gè)策略的首要前提是有足夠的信息可用。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫。 fr:http:/www.p 對(duì)搜集到的信息，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行分類保存。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開始進(jìn)行。在低成本的計(jì)算機(jī)硬件和功能強(qiáng)大，操作簡單的計(jì)算機(jī)軟件問世后，數(shù)據(jù)搜集、分類、存儲(chǔ)和重新獲得信息的工作變得比較容易了。 fr:http:/www.p (四)決策分析 fr

29、:http:/www.p 決策分析是對(duì)各種可能的方案進(jìn)行分析比較的過程。通常對(duì)某一問題的解決方案不止一種，每種方案的結(jié)果都具有某種或大或小的不確定性。近年來，制定決策的過程越來越復(fù)雜，投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。 fr:http:/www.p (五)進(jìn)行資產(chǎn)組合 fr:http:/www.p 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險(xiǎn)。這種理論的假設(shè)是投資者是理性的，愿意在可以接受的風(fēng)險(xiǎn)水平上追求最大的收益。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。在任何情況下，都將選擇收益最大和風(fēng)險(xiǎn)最小的那個(gè)組合。這個(gè)原

30、則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。” fr:http:/www.p 在一定收益水平上具有最小風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)組合被認(rèn)為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點(diǎn)可以組成一個(gè)有效邊界曲線。期望收益率是各個(gè)組成部分的加權(quán)平均數(shù)，投資在不同資產(chǎn)上的數(shù)量可以被用來作為權(quán)重。各個(gè)組成部分在一定的收益水平上的風(fēng)險(xiǎn)被組合起來測(cè)度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關(guān)系數(shù)。 fr:http:/www.p 在合適的選擇下，整體風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該盡可能低。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn)不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可

31、以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資，例如，選擇不同的部門和不同的地理區(qū)域。 fr:http:/www.p 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 fr:http:/www.p 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 持有股票等證券的成本不過是支付給財(cái)務(wù)顧問的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時(shí)的印花稅等費(fèi)用。相比之下，擁有和管理物業(yè)則需要支出各種各樣的成本和費(fèi)用，這些支付不僅數(shù)額較大，而且是維持物業(yè)正常使用和保證其保值升值不可缺少的組成部分。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。 fr:http:/www.p 對(duì)物業(yè)的權(quán)

32、力伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)。不像證券投資者，在未來某一時(shí)間處置其證券之前，可以暫時(shí)不必考慮和關(guān)心證券的情況；而對(duì)于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。 fr:http:/www.p 例如，有一宗在已開發(fā)物業(yè)旁邊的一小塊土地，它本身可能適合進(jìn)行某種開發(fā)，但可能因?yàn)榕潘到y(tǒng)或者其他某項(xiàng)關(guān)鍵服務(wù)無法實(shí)現(xiàn)，也可能因?yàn)橐?guī)劃管理部門認(rèn)為它沒有達(dá)到開發(fā)要求的成熟度，這塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。即使這樣，謹(jǐn)慎的業(yè)主也將會(huì)每隔一段時(shí)間去看看這塊土地，以保證沒有什么負(fù)面因素作用在土地上。他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有

33、侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。他們還要對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。 fr:http:/www.p (一)常規(guī)工作內(nèi)容概述 fr:http:/www.p 從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。 fr:http:/www.p 在大多數(shù)情況下，物業(yè)管理師是在物業(yè)業(yè)主授權(quán)的工作范圍內(nèi)工作，但如果租戶沒有很好地

34、履行義務(wù)，影響建筑物的使用，那么他們也必須進(jìn)行一定的應(yīng)急處理。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進(jìn)行調(diào)查、拍照、復(fù)印資料、搜集整理電話記錄等。 fr:http:/www.p (二)現(xiàn)金流和成本管理 fr:http:/www.p 支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。 fr:http:/www.p 相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。因?yàn)榭偸杖脒€必須支付各種運(yùn)營費(fèi)用，這些費(fèi)用不僅包括正常的工作費(fèi)用和在時(shí)間與數(shù)量上不可預(yù)測(cè)的支出，還包括監(jiān)督和檢查工作的組織

35、成本。 fr:http:/www.p 1支出的分配 fr:http:/www.p 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式： fr:http:/www.p (1)對(duì)用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。 fr:http:/www.p (2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一

36、次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。 fr:http:/www.p (3)租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。 fr:http:/www.p 2費(fèi)用和成本 fr:http:/www.p 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費(fèi)、履行租約的相關(guān)費(fèi)用和印花稅等費(fèi)用的習(xí)慣。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。 fr:http:/www.p 3租金 fr:http:/www.p 一般來說，按照租約規(guī)定進(jìn)行開支的一方需要說明提

37、供的具體工作或者服務(wù)內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負(fù)責(zé)。但是以下四種情況除外： fr:http:/www.p (1)物業(yè)有多個(gè)租戶，每個(gè)租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。實(shí)踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對(duì)各種開支進(jìn)行管理，并從每個(gè)租戶那里收取相應(yīng)比例的租金。寫字樓基本都采用這種方式。在這種情況下，各個(gè)租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務(wù)費(fèi)。 fr:http:/www.p (2)租戶要各自支付保險(xiǎn)費(fèi)，但不必向業(yè)主另外支付一筆用來補(bǔ)償業(yè)主為整體物業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)庇護(hù)的費(fèi)用，即租戶可能會(huì)從業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)組合中獲得降低風(fēng)險(xiǎn)等方面的益處，但他們不必為此而專門付

38、費(fèi)。 fr:http:/www.p (3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。此時(shí)業(yè)主有可能停止提供相應(yīng)的服務(wù)，直至采取相應(yīng)的法律手段強(qiáng)迫租戶履行租約。 fr:http:/www.p (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。一旦租約停止，可能全部的租金收人都不夠進(jìn)行這項(xiàng)維修或者更新工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對(duì)物業(yè)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種情況。 fr:http:/www.p 4服務(wù)費(fèi) fr:http:/www.p 接受租約的租戶需要和業(yè)主或者合租者一起對(duì)公共設(shè)施和區(qū)域的日常維護(hù)和維修負(fù)責(zé)，例如整修圍墻和疏通排水管道等。一般情況下，是由業(yè)主

39、出面來進(jìn)行這些公共部位或者設(shè)施的修繕和服務(wù)，也可能委托專門的公司來完成這項(xiàng)工作。業(yè)主會(huì)要求租戶按期繳納相應(yīng)的費(fèi)用，然后再匯總進(jìn)行專項(xiàng)支出。 fr:http:/www.p (1)目的 fr:http:/www.p 服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。 fr:http:/www.p (2)成本分?jǐn)?fr:http:/www.p 當(dāng)業(yè)主代表租戶進(jìn)行開支的時(shí)候，由于涉及到不止一個(gè)租戶，因此有必要在租戶中明確成本分?jǐn)偟谋壤?。例如在一個(gè)購物中心中的某個(gè)店鋪，其支付的租金將覆

40、蓋很多種服務(wù)，公共服務(wù)項(xiàng)目在其支出中所占的比例和其他租戶相比可能會(huì)有所不同。這些費(fèi)用將包括整個(gè)物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲(chǔ)藏空間費(fèi)用、電話費(fèi)，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動(dòng)的成本等。 fr:http:/www.p fr:http:/www.p 一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。按照承租面積分配成本有時(shí)并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個(gè)物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個(gè)租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時(shí)候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化

41、而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價(jià)格一般都會(huì)越來越高，維修成本會(huì)不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。 fr:http:/www.p 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會(huì)要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時(shí)，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。 fr:http:/www.p (3)其他相關(guān)費(fèi)用 fr:http:/www.p 每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和

42、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。 fr:http:/www.p (三)日常維修和維護(hù) fr:http:/www.p 日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 fr:http:/www.p 業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時(shí)雙方就會(huì)通過溝通來確定一個(gè)讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會(huì)盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對(duì)于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會(huì)拒絕參與投資。同時(shí)，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會(huì)造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 fr:http:/www.p (四)未來維修和維護(hù) fr:http:/www.p 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理師不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。 fr:http:/www.p 開發(fā)商的意圖將會(huì)體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽?/p>