某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

1、*公司*建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告*咨詢有限公司二六年六月報(bào)告編寫人員主編： 研 究 員 參編： 目 錄第一章 總 論1一、項(xiàng)目背景與概況1二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4三、問題與建議5第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究6一、投資環(huán)境分析6二、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析8三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析13四、市場(chǎng)供求分析14五、銷售預(yù)測(cè)15六、營銷策略17第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件21一、建設(shè)規(guī)模21二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況21三、項(xiàng)目建設(shè)條件21第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案26一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則26二、建筑方案26三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32第五章 節(jié)能節(jié)水措施33一、節(jié)能措施33二、節(jié)水措施34第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)35一、環(huán)境保護(hù)

2、設(shè)計(jì)依據(jù)35二、項(xiàng)目建址環(huán)境現(xiàn)況35三、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響35四、環(huán)境保護(hù)措施36五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)37第七章 安全與消防38一、危害因素及危害程度分析38二、安全設(shè)施38三、消防設(shè)施39第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置40一、組織機(jī)構(gòu)40二、人力資源配置41第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度42一、建設(shè)工期42二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排42第十章 投資估算與資金籌措44一、投資估算44二、投資使用計(jì)劃與資金籌措50第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)52一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取52二、經(jīng)營收入的估算52三、經(jīng)營稅金的估算54四、成本費(fèi)用的估算55五、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配情況56六、盈利能力分析57七、償債能力分析57八、不確定性分析59九

3、、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論60第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策61一、風(fēng)險(xiǎn)分析61二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策62第十三章 結(jié)論與建議63一、結(jié) 論63二、建 議64附 錄附表：1、項(xiàng)目總投資估算表2、開發(fā)建設(shè)投資估算表3、資金來源與運(yùn)用表4、經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表5、項(xiàng)目自營部分成本估算表6、損益表7、全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表8、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）2、掛牌交易成交確認(rèn)書3、選址意見書4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、土地使用證6、1：500宗地圖附圖：1、項(xiàng)目所在位置圖2、項(xiàng)目效果圖3、項(xiàng)目總平面圖4、項(xiàng)目東立面圖5、項(xiàng)目南立面圖6、地下二層平面圖7、地下一層平面圖8、一層平面圖9、五二十三

4、層平面圖10、二十四層平面圖11、機(jī)房平面圖第一章 總 論一、項(xiàng)目背景與概況（一）項(xiàng)目名稱*（二）承辦單位情況1、公司名稱公司名稱：*公司英文名稱：s法定地址52、公司宗旨公司的經(jīng)營宗旨是：以沈陽市的國際化發(fā)展為契機(jī)，利用合資雙方的各自優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作，堅(jiān)持不斷創(chuàng)新，使城市房地產(chǎn)具有先進(jìn)理念和突出人文特征的可居住性，促進(jìn)沈陽房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使投資者獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。3、公司經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)，房屋銷售及物業(yè)管理。4、公司合資各方情況中方： 法人代表：法定地址：外方： 執(zhí)行董事：法定地址： 5、注冊(cè)資本合資公司的注冊(cè)資本為610萬美元。其中：中方出資457.5萬美元，占注冊(cè)資本75%；外

5、方出資152.5萬美元，占注冊(cè)資本的25%。 6、公司經(jīng)營情況該項(xiàng)目是*公司在沈陽開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其母公司上海高遠(yuǎn)控股有限公司是一家以房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，集進(jìn)出口貿(mào)易、生產(chǎn)實(shí)體和實(shí)業(yè)投資為一體的綜合性公司。公司2004年的銷售收入45569萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2061萬元，銷售利潤(rùn)率為4.52%，總資產(chǎn)為51142萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為47%。公司已開發(fā)完畢的有上海和玉苑居住小區(qū)，以及正處于開發(fā)和經(jīng)營中的上海長(zhǎng)風(fēng)4-b地塊建設(shè)（項(xiàng)目公司為上海華易豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）、周浦文化商城、白馬大廈等項(xiàng)目，公司擁有良好的經(jīng)營業(yè)績(jī)以及豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。7、合營公司的期限合資公司的期限為40年（三）可行性

6、研究報(bào)告編制依據(jù)1、投資項(xiàng)目可行性研究指南2、國家計(jì)委辦公廳關(guān)于出版投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）的通知（計(jì)辦投資號(hào)）3、沈陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃4、建筑設(shè)計(jì)院提供的該項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案5、委托方提供的其他材料（四）項(xiàng)目提出的理由沈陽是東北的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，伴隨著中央提出振興東北老工業(yè)基地的舉措，沈陽正實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，一些國內(nèi)外的知名企業(yè)云集沈城。且該項(xiàng)目所在地鐵西區(qū)是沈陽重點(diǎn)開發(fā)的城區(qū)，沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也位于鐵西新區(qū)，匯集了眾多國內(nèi)外著名公司。日前鐵西新區(qū)的公司在以日均5戶的速度增加，目前鐵西新區(qū)的寫字樓已經(jīng)不能滿足各類公司日益增長(zhǎng)的需要。隨著公司數(shù)量的增加，高級(jí)“白領(lǐng)

7、”的人數(shù)也在不斷增加，對(duì)高檔住宅以及周圍的商業(yè)配套提出了更高的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)為鐵西乃至沈陽提供良好的辦公和購物環(huán)境，為鐵西區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，添加濃墨重彩的一筆。優(yōu)越的地理位置，良好的周邊環(huán)境，星級(jí)酒店式的服務(wù)，項(xiàng)目一旦建成，必將成為各類中小公司及白領(lǐng)階層的首選，將給投資者帶來豐厚的回報(bào)。（五）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)項(xiàng)目地塊位于沈陽鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)，北臨建設(shè)中路，東為興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界。（六）建設(shè)內(nèi)容根據(jù)初步設(shè)計(jì)，將該項(xiàng)目定位為集公寓式住宅、soho寫字樓以及大中型商業(yè)中心為一體的區(qū)域性標(biāo)志性建筑。其中：商業(yè)建筑面積：21163平方米（含地下一層5689平方米

8、），公寓式住宅建筑面積：25966.53平方米，辦公寫字間建筑面積：21783.12平方米。（七）預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目建成后將為業(yè)主提供一流的辦公和生活環(huán)境，處處以人為本的設(shè)計(jì)理念，智能環(huán)保的配套設(shè)施，以及星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。將大大緩解鐵西區(qū)在辦公、高檔公寓、商業(yè)方面的需求，成為鐵西區(qū)的標(biāo)志性建筑。（八）項(xiàng)目主要建設(shè)條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)規(guī)劃部門核定為商業(yè)（賓館、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓）用地。項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的要求。地質(zhì)、水文情況滿足該項(xiàng)目建設(shè)的需要。項(xiàng)目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購物、娛樂、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全，區(qū)域社會(huì)

9、配套比較完善。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處，沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，多條公交線路過此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。以上建設(shè)條件，為該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和后期的銷售創(chuàng)造了良好的條件。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑占地面積：7399.74平方米總建筑面積：74511.69平方米其中：地下建筑面積：11287.7平方米地上建筑面積：63223.99平方米建筑占地面積：4070平方米容積率：8.54綠化率：30%建筑密度：55%項(xiàng)目建設(shè)期：2.5年項(xiàng)目建設(shè)總投資：26537萬元開發(fā)建設(shè)投資：26325萬元自有資金:12000萬元銀行貸款:12000萬元(本金11407萬元,建設(shè)期

10、利息593萬元)商品房銷售總收入:30345萬元自營部分年收入:2931萬元土地增值稅:303萬元全投資稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：firr=25% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：fnpv=7000萬元（ic=10%） 投資回收期（含建設(shè)期）：pt=4.17年三、問題與建議（一）問題該項(xiàng)目主要包括soho寫字樓、大中型商業(yè)中心、公寓式住宅三個(gè)部分，根據(jù)該項(xiàng)目所處的地理位置， soho寫字樓、大中型商業(yè)中心的銷售或出租前景看好；根據(jù)沈陽目前的情況，公寓式住宅將面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查，目前，沈陽已上市和在建的公寓式住宅類產(chǎn)品總數(shù)超過40個(gè)，隨著產(chǎn)品大量進(jìn)入市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，差異化競(jìng)爭(zhēng)的局面正逐步形成。（二）建議公寓式住

11、宅之間最大的差異在于配套和服務(wù)，這是其能否生存的關(guān)鍵所在。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，投資者應(yīng)通過差異化戰(zhàn)略，針對(duì)不同顧客群體采取不同的營銷策略，同時(shí)以科學(xué)人性化的內(nèi)部設(shè)計(jì)，優(yōu)良的工程質(zhì)量，溫馨的服務(wù)贏得客戶，這樣才能取得良好的銷售業(yè)績(jī)。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究一、投資環(huán)境分析（一）國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2003年黨中央提出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略決定，使東北地區(qū)面臨著史無前例的發(fā)展機(jī)遇，一場(chǎng)新的“遼沈戰(zhàn)役”已經(jīng)打響。隨著一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，扶持東北地區(qū)發(fā)展的力度不斷加大。這個(gè)良好的形勢(shì)，也給沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限的生機(jī)與活力。最近，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出

12、，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂的局面。國家先后出臺(tái)了“國八條”、“新六條”等一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺(tái)，在一定程度上遏制了目前房地產(chǎn)過熱的局面，特別是普通住宅對(duì)建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將極大規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作。針對(duì)本項(xiàng)目而言，由于產(chǎn)品定位于中小企業(yè)及白領(lǐng)階層，普通住宅建筑面積結(jié)構(gòu)的限制，將縮小大戶型的供應(yīng)總量，將減少高消費(fèi)群體的選購空間，恰好為本項(xiàng)目提供了戰(zhàn)略機(jī)遇。（二）開發(fā)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素1、沈陽是東北地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是我國著名的重工業(yè)城市，近幾年在黨中央振興東北老工業(yè)基地大政方針的推動(dòng)下，發(fā)展十分迅速。2005年沈陽工業(yè)整體規(guī)模和水平大幅提升，對(duì)內(nèi)對(duì)外開放取得新

13、進(jìn)展，城市國際化程度進(jìn)一步加深，縣和郊區(qū)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，城市化工業(yè)化進(jìn)程不斷加快，第三產(chǎn)業(yè)日益繁榮，城市功能進(jìn)一步拓展。2005年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2240億元，同比增長(zhǎng)16；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)1363.2億元，增長(zhǎng)40.3；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)915.1億元，增長(zhǎng)13.1；地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)181.5億元，增長(zhǎng)30.1，連續(xù)五年保持30以上的速度遞增；財(cái)政支出完成250.9億元，增長(zhǎng)23.4；城市居民人均可支配收入達(dá)到10098元，增長(zhǎng)13.2。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成413.6億元，同比增長(zhǎng)20.7；交易面積900萬平方米，交易額300億元，同比分

14、別增長(zhǎng)17和22?？傊?，沈陽在振興東北老工業(yè)基地的進(jìn)程中，重新煥發(fā)出活力。2、鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)兩大區(qū)域組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。 沈陽市鐵西區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖按照“十一五”規(guī)劃，鐵西新區(qū)將體現(xiàn)集中的大商貿(mào)、大物流、大環(huán)境、大文化、大工業(yè)五個(gè)特點(diǎn)。按照這個(gè)構(gòu)想，鐵西新區(qū)提出了“一年見形象，三年大變樣，五年大發(fā)展”的建設(shè)目標(biāo)，用2-3年時(shí)間完成規(guī)劃中的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)全部搬遷改造，04年已經(jīng)啟動(dòng)金融服務(wù)區(qū)的建設(shè)；05年啟動(dòng)了霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)的建設(shè)，將該區(qū)建成全國最大的市民廣場(chǎng)，與市府廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)。06年前完

15、成現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)規(guī)劃帶內(nèi)企業(yè)的全部搬遷改造，07年前實(shí)現(xiàn)建大以北工業(yè)占地的全部退出，建設(shè)功能完備的現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)；5-8年時(shí)間完成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)全部向裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)的聚集和提升。鐵西新區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平經(jīng)營，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理的思想，點(diǎn)、線、面的綜合推進(jìn)，全面啟動(dòng)了鐵西新區(qū)的建設(shè)。國家對(duì)振興東北提出的各項(xiàng)優(yōu)惠措施，以及沈陽和鐵西區(qū)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為該項(xiàng)目的成功運(yùn)營創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。二、沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2003年“東北振興，沈陽先行”號(hào)角已經(jīng)吹響，沈陽市的城市建設(shè)也進(jìn)入了新一輪加快改造的發(fā)展時(shí)期，這給房地產(chǎn)建設(shè)、投資和消費(fèi)帶來了加快發(fā)展的新機(jī)遇，企業(yè)、個(gè)人投資購房成為市場(chǎng)主

16、流。利好趨勢(shì)的出現(xiàn)顯示了沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的旺盛勢(shì)頭，并因此迎來了大眾住房消費(fèi)的新時(shí)代。2004、2005年是沈陽樓市迅速發(fā)展的一年，大量新盤上市及旺銷，成為推動(dòng)樓市的重要力量。把目光投向2006年沈陽樓市，很多新盤已經(jīng)開始逐漸步入人們的視野，2006年樓市的“熱鬧”景象已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 從沈陽樓市整體發(fā)展看，沈河、和平、鐵西、皇姑、大東等5大中心城區(qū)可供開發(fā)的土地明顯減少，2004、2005年沈城開發(fā)的樓盤70%集中在城市周邊地區(qū)，今后房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設(shè)重心將是沈城周邊地區(qū)，住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在今年將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。（一）沈陽樓盤供應(yīng)情況2005年沈陽房地產(chǎn)增量市場(chǎng)

17、中，新建商品房銷售量230萬平方米，動(dòng)遷房實(shí)物安置100萬平方米，自建自用的有60萬平方米左右，交易400多萬平方米；存量房交易398萬多平方米，再加上房改房276萬平方米，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量近1000多萬平方米，消費(fèi)量很大。2005年沈陽市竣工量363萬平方米，從中可以看出，全市當(dāng)年的增量房供應(yīng)不足。從供應(yīng)情況來看，沈陽樓盤幾乎看不到死盤，無論是華新國際、萬科的高檔房，還是中低價(jià)位房，幾乎所剩無幾。（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資由1998年的20.1億元增加到2004年的233.3億元，增長(zhǎng)了10.6倍，平均每年增長(zhǎng)50.5%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高出4.7

18、個(gè)百分點(diǎn)；占房地產(chǎn)投資的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主導(dǎo)地位得到了進(jìn)一步加強(qiáng)。2004年施工面積中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積中商品住宅占88.9% ，比1998年提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）沈陽寫字樓及公寓式住宅價(jià)格現(xiàn)狀振興東北戰(zhàn)略舉措的實(shí)施，使沈陽進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，寫字樓及公寓式住宅呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，其價(jià)格也是穩(wěn)中有升。由于地區(qū)差異，市內(nèi)各區(qū)寫字樓出租和銷售價(jià)格也略有不同，公寓式住宅則表現(xiàn)的更為明顯。下表是各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租和銷售價(jià)格情況（表2-1），以及高檔精裝住宅及公寓式住宅的價(jià)格情況（表2-2）。沈陽各區(qū)經(jīng)典寫字樓出租

19、和銷售價(jià)格情況表表2-1序號(hào)所處區(qū)域樓盤名稱項(xiàng)目地址租/售均價(jià)1和平區(qū)盛京商業(yè)廣場(chǎng)（商貿(mào)國際）沈陽市和平區(qū)民主廣場(chǎng)西側(cè)出售:￥5000/平/年（精裝公寓）￥4380/平/年（精裝寫字樓）￥3680/平/年（清水寫字樓）2和平區(qū)云頂大廈沈陽市和平區(qū)文萃路24號(hào)出租：￥600元/平（最低450元/平）出售：￥5638元/平（均價(jià)）3沈河區(qū)中韓大廈沈河區(qū)惠工街124號(hào)租金：￥1100/平/年售價(jià):￥9200/平(均價(jià))4沈河區(qū)沈陽財(cái)富中心（寫字樓部分）沈陽市沈河區(qū)北站路整層出租：￥1600元/年/平（含物業(yè)、電梯、空調(diào)） 出售: ￥8300/平5皇姑區(qū)*大廈黃河大街105號(hào) 租金：￥1000/平/年

20、 6皇姑區(qū)麗陽商務(wù)大廈皇姑區(qū)黃河大街1041號(hào)出售：￥6500/平（均價(jià)） 出租：￥750/平/年（精裝）7鐵西區(qū)千緣愛都國際建設(shè)東路70號(hào)出售： ￥4700/平（均價(jià)）8鐵西區(qū)魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)出售：￥4800/平（均價(jià)）沈陽高檔精裝住宅及公寓式住宅價(jià)格情況表表2-2序號(hào)樓盤區(qū)域地址建筑形態(tài)戶型戶型特點(diǎn)面積()2004銷售價(jià)格/元2005銷售價(jià)格/元1五里河大廈和平區(qū)青年大街219號(hào)26層雙塔+四層裙房，地下2層高層精裝 1-1-1 2-2-2 3-2-2 4-2-2以100以上大戶型為主，其余20左右為7010070.69-102.42 134.96 176.81 239.41起價(jià)

21、:8200元 均價(jià):9400元起價(jià):8300元 均價(jià):9500元2sr新城渾南新區(qū)點(diǎn)式高層住宅群體，一層抬高地面1.5米，地下一層高層 2-2-1 3-2-2自120起大戶型129-142 158-184精裝6000元-10000元3950(折8.8)+20 3950(折8.5)+15 4150(折9.0)+40 4200(折9.0)+503沈陽財(cái)富中心沈河區(qū)團(tuán)結(jié)路55號(hào)高層聯(lián)體建筑，地下二層公寓式住宅、辦公室（各分2棟)65以5078小戶型為主48.94-107.32未開盤6200+50/層(18層以下) +100/層 (18層以上 ) 南北朝向差500元/4博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)1棟

22、塔樓+商業(yè)裙房+地下一層公寓式住宅小戶型51-794700起價(jià)5700(均價(jià)) 5300 起價(jià)（四）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著近幾年鐵西棚戶區(qū)和工廠的改造拆遷，鐵西已經(jīng)逐步成為沈陽大型居住區(qū)域。從2004年起，鐵西區(qū)開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐年攀升，上漲趨勢(shì)明顯。但與和平、沈河、皇姑等區(qū)域相比，仍具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。另外，由于鐵西區(qū)原是重工業(yè)老廠房聚集之地，如今逐步完成了向優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域的轉(zhuǎn)變。便利的交通條件及市政、生活配套設(shè)施的完善，是鐵西新區(qū)成為宜居新區(qū)的重要基礎(chǔ)。1、中高檔樓盤繼續(xù)發(fā)燒近兩年鐵西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)一直 “獨(dú)占鰲頭”，商品房銷售面積超過其它各區(qū)，穩(wěn)居沈陽房地產(chǎn)銷售榜首；隨著市政配套設(shè)施的

23、日益完善、城市功能的逐漸增強(qiáng)，鐵西新區(qū)的房?jī)r(jià)也一直穩(wěn)定攀升。新區(qū)樓市的一個(gè)突出特點(diǎn)是定位于大眾實(shí)用樓盤，主體大多是中小戶型。適合人居的中小面積和相對(duì)便宜的樓價(jià)，使鐵西新區(qū)樓市再次火爆的可能極大。今年春江花月、萬熹綠景等更多項(xiàng)目的“登臺(tái)亮相”，加上區(qū)域內(nèi)原有的新湖北國之春、鑫豐雅苑等項(xiàng)目，鐵西新區(qū)的中高檔房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)“發(fā)燒”。2、地鐵物業(yè)房?jī)r(jià)攀高施工中的沈陽地鐵1號(hào)線，將通過鐵西的中心區(qū)域，地鐵因素已經(jīng)成為鐵西房?jī)r(jià)上漲的加速器。鐵西市場(chǎng)已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱點(diǎn)。3、未來房?jī)r(jià)與和平區(qū)縮短距離隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一騎絕塵，家樂福、樂購、家世界、麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市紛紛進(jìn)駐鐵西新區(qū)，在

24、凝聚人氣的同時(shí)，鐵西區(qū)的生活配套設(shè)施逐步完備。這些大發(fā)展、大改造，在改善和提高區(qū)域整體環(huán)境的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平米幾百元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的3000元，興工街等繁華地段已經(jīng)漲至3500元。以此趨勢(shì)發(fā)展下去，鐵西新區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將與皇姑區(qū)拉平，與和平區(qū)的差距也將進(jìn)一步縮小。三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于鐵西區(qū)中心區(qū)域，處于建設(shè)中路和興華路兩條主要干道的交匯點(diǎn)，附近大中型商業(yè)零售業(yè)項(xiàng)目（鐵西百貨、大連商場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)）、中高檔公寓式住宅項(xiàng)目（博潤(rùn)大廈、魯爾大廈、榮達(dá)大廈）、中擋住宅商品房項(xiàng)目（千緣國際、東環(huán)國際、雍添金園、富云花都）較多。本項(xiàng)目競(jìng)

25、爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：（一）100萬人口容量引爆區(qū)域開發(fā)大市場(chǎng)鐵西新區(qū)位于沈陽市西南部，由鐵西區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連接組成，新區(qū)總面積74平方公里，人口總數(shù)為100萬人（沈陽目前人口最多的區(qū)）。龐大的人口增量勢(shì)必會(huì)催生巨大的居住需求，帶來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的逐漸升溫。（二） 絕佳的地理位置及優(yōu)越的周邊環(huán)境項(xiàng)目區(qū)以建設(shè)中路為中軸，位于規(guī)劃中沈陽地鐵1號(hào)線和地鐵5號(hào)線交匯點(diǎn)，與地鐵鐵西廣場(chǎng)樞紐站地下部分聯(lián)接（地鐵1號(hào)線鐵西廣場(chǎng)段今年4月已開工建設(shè)）。該地段屬鐵西規(guī)劃中的金融服務(wù)區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶的交匯核心處，即將建成的沈陽地鐵勢(shì)，必將加速使其成為區(qū)域性的交通樞紐中心和商業(yè)中心。目前建設(shè)中路兩邊有較多大建筑體

26、量的項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)之中，該地段已形成 cbd中央商務(wù)區(qū)的房地產(chǎn)概念。上述因素的形成，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施十分有利。基于上述分析，本項(xiàng)目的公寓式住宅、寫字樓以及大中型商業(yè)購物中心，針對(duì)提高住宅品質(zhì)的消費(fèi)群體，具有較大的市場(chǎng)吸引力。四、市場(chǎng)供求分析（一）需求方面分析1、商業(yè)鐵西新區(qū)目前有100萬人口，是沈陽人口最多的區(qū)。隨著鐵西新區(qū)的不斷發(fā)展，外來人口的不斷增加，目前的商場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來發(fā)展的需要。鐵西區(qū)和于洪區(qū)接壤，于洪區(qū)有56萬人口，并且距離市中心比較遠(yuǎn)，購物很不方便。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，將會(huì)不斷吸引于洪區(qū)的消費(fèi)人群來鐵西購物。消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步增加。2、寫字樓鐵西新區(qū)的發(fā)展受到*省乃至黨

27、中央高度關(guān)注，并且沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落于鐵西區(qū)，吸引了國內(nèi)外眾多企業(yè)入駐鐵西新區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前鐵西新區(qū)日均增企5戶，如此快的增長(zhǎng)速度，使得鐵西新區(qū)對(duì)寫字樓的需求與日俱增?，F(xiàn)有寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)日益增長(zhǎng)的需要。3、公寓式住宅公寓式住宅主要面對(duì)的客戶群是高級(jí)“白領(lǐng)”人才，新區(qū)內(nèi)有工業(yè)企業(yè)3500多戶，其中規(guī)模以上企業(yè)357戶。在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的跨國公司83家，其中世界五百強(qiáng)企業(yè)25家。高級(jí)“白領(lǐng)”人才大約在5萬人左右?？梢妼?duì)公寓式住宅有很大的需求空間。（二）供給方面分析1、商業(yè)鐵西新區(qū)是沈陽五大城區(qū)之一，中國著名的工業(yè)區(qū)，相對(duì)便宜的地價(jià)和密集的人口，使這里成為商家投資的特點(diǎn)。根據(jù)鐵

28、西政府提供的資料顯示，目前，已經(jīng)形成大型購物市場(chǎng)體系、現(xiàn)代商貿(mào)體系、家居裝飾市場(chǎng)體系、為工業(yè)配套的市場(chǎng)服務(wù)體系，便民連鎖市場(chǎng)服務(wù)體系等5大體系。其中大型購物市場(chǎng)體系建成的有樂購、家樂福、大連友誼、愛客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、再建的有歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界，如果加上頗有規(guī)模的鐵西百貨大樓、中興超市加盟店和鐵富超市等，鐵西擁有綜合性商場(chǎng)和超市的數(shù)量已經(jīng)躍居沈陽首位。2、寫字樓鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)體系有鮮為人知的建成和在建的共10座高26層以上的商務(wù)大廈，建成的有榮達(dá)大廈、博潤(rùn)大廈、再建的有千緣大廈（3座）、魯爾大廈、東環(huán)雙子大廈等，目前鐵西區(qū)寫字樓的供給情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足企業(yè)不斷增加的需求。3

29、、公寓式住宅據(jù)了解，沈陽目前已經(jīng)確定的公寓式住宅項(xiàng)目在40家左右，其中鐵西區(qū)現(xiàn)有博潤(rùn)大廈和天寶國際兩座高層公寓式住宅。隨著鐵西區(qū)的發(fā)展，企業(yè)日益增多，高級(jí)“白領(lǐng)”人群不斷壯大，現(xiàn)有的高檔公寓式住宅不能滿足高級(jí)人才的居住要求。五、銷售預(yù)測(cè)(一)銷售供需分析1、商業(yè)2005年沈陽地區(qū)商業(yè)公建銷售情況如下：各方面條件都好的樓盤銷售率在90以上，條件相對(duì)差的銷售率在30以上。預(yù)計(jì)未來三年，沈陽的大中型商場(chǎng)將以每年10速度遞增，條件好的商業(yè)公建銷售率將達(dá)到100，相對(duì)差的地方將達(dá)到60以上。2、寫字樓目前沈陽寫字樓經(jīng)營較差的空置率達(dá)40%，經(jīng)營較好的空置率約在10%左右，在北京，第三產(chǎn)業(yè)占gdp的比重每

30、上升一個(gè)百分點(diǎn)將增加250萬平方米寫字樓的需求。沈陽第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值正在以每年12速度遞增，可見，未來三年沈陽寫字樓經(jīng)營較差的空置率達(dá)20，經(jīng)營較好的空置率約在05%左右。3、公寓式住宅小戶型公寓式住宅由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士的青睞，更受投資客戶的關(guān)注，因此該類物業(yè)在沈城問世后，銷售形勢(shì)一直看好。金茂國際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷售率超過42%，當(dāng)代程式銷售率也達(dá)到90%，中潤(rùn)國際在短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷售佳績(jī)。與該項(xiàng)目同在鐵西區(qū)的博潤(rùn)大廈，自04年以來銷售率為67。隨著沈陽高速的發(fā)展，高

31、級(jí)“白領(lǐng)”人才不斷的涌入，未來三年，預(yù)計(jì)高檔公寓式住宅的銷售率平均將達(dá)到90以上。(二)銷售價(jià)格預(yù)測(cè)1、產(chǎn)品銷售價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格，應(yīng)在對(duì)周邊乃至整個(gè)沈陽市現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位作充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況分析以后得出。在對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)分析中不難看出，類似樓盤其價(jià)位在40006000元/平方米范圍內(nèi)。詳見表2-3項(xiàng)目周邊市場(chǎng)重要個(gè)案分析表2-3樓盤地點(diǎn)類別均價(jià)房型面積現(xiàn)狀博潤(rùn)大廈鐵西區(qū)北二東路17號(hào)公寓式住宅5700 5179現(xiàn)房榮達(dá)大廈鐵西區(qū)景星南街90號(hào)商住429040-167現(xiàn)房愛都國際建設(shè)東路70號(hào)商住470044-93現(xiàn)房魯爾大廈鐵西區(qū)興華南街5號(hào)商住480037-

32、60期房華利大廈和平北大街28號(hào)商住600075-150現(xiàn)房*均價(jià)單位為：元/平方米鑒于項(xiàng)目所處鐵西區(qū)商貿(mào)中心的黃金位置，結(jié)合上述周邊區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)查，確定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格：寫字間： 5100元/平方米公寓式住宅： 4800元/平方米（精裝修）空中別墅： 5500元/平方米（精裝修）商場(chǎng)： 11500元/平方米地下停車場(chǎng)： 90000元/每車位2、產(chǎn)品出租價(jià)格寫字間： 1000元/平方米年商場(chǎng)： 1600元/平方米年地下停車場(chǎng)： 3600元/每車位年六、營銷策略（一）前期的市場(chǎng)調(diào)研分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)

33、研分析，從而確定目標(biāo)客戶群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。分析其營銷策略和銷售方式等。（二）提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶群如：地段：鐵西區(qū)中心位置，標(biāo)志性建筑。完美工作生活理念3p（perfect）：1p完美的星級(jí)酒店式服務(wù)2p完美的地理位置3p完美的智能化的辦公環(huán)境在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn) 。（三）項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思路1、目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些高級(jí)“白領(lǐng)”人群以及各類公司、團(tuán)體。為順利地實(shí)現(xiàn)銷售，針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行階段性市場(chǎng)目標(biāo)客戶群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。對(duì)原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。拓展?jié)撛诳蛻羧后w開展對(duì)非

34、目標(biāo)客戶群體的挖掘，充分儲(chǔ)備客戶資源。2、購買行為分析針對(duì)購買公寓式住宅的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的80%是得由后面的20%來加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見銷售管理的重要性。3、有針對(duì)性的銷售技巧培訓(xùn)a、基本要求：要讓自己被客戶所認(rèn)可銷售人員的自身形象注重個(gè)人的修養(yǎng)鍛煉個(gè)人的主動(dòng)交際能力b、銷售技巧方面的鍛煉信心的確立。工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“項(xiàng)目

35、是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對(duì)項(xiàng)目的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應(yīng)的可采取“晨會(huì)激勵(lì)”等方式進(jìn)行。4、媒體組合為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。方案如下：媒體選擇及其作用：報(bào)紙媒體：相對(duì)其他媒體，沈陽日?qǐng)?bào)和遼沈晚報(bào)在沈陽地區(qū)具有較強(qiáng)的閱讀量，推廣宣傳應(yīng)以沈陽日?qǐng)?bào)為主，遼沈晚報(bào)為輔，其信息傳遞準(zhǔn)確，可用于企業(yè)、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發(fā)商已從單一媒

36、體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。而且對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明，通過電視媒體獲取樓盤信息的消費(fèi)者在逐漸上升。戶外媒體：這種媒體針對(duì)性較強(qiáng)，可彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷，選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布，以此來抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。電子樓書：電子樓書已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，它是在對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群絕大部分為“白領(lǐng)”階層，他們每天生活絕大部分時(shí)間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。電子樓書在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時(shí)，也為這部分“白領(lǐng)”提供了項(xiàng)目較為全面的介紹，順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的

37、趨勢(shì)。派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接，可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。第三章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目用地位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路南側(cè)，工程總占地7399.74平方米，總建筑面積為74511.69平方米（其中地下總建筑面積11287.7平方米），地下兩層、地上二十六層。結(jié)構(gòu)形式：框剪建筑性質(zhì)：公建二、項(xiàng)目現(xiàn)況概況1、地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目場(chǎng)地（遠(yuǎn)處為鐵西區(qū)國稅局）項(xiàng)目位于沈陽市鐵西區(qū)建設(shè)中路1號(hào)。北臨建設(shè)中路，東臨興華南街，南起小五路，西面以樂工二街為界，緊鄰鐵西廣場(chǎng)，處于沈陽市鐵西區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)帶核心位置，是一處完整的獨(dú)立街區(qū)。2、土地權(quán)屬類別及

38、占地面積本項(xiàng)目系建設(shè)單位通過招拍掛取得土地使用權(quán)。項(xiàng)目占地面積為7399.74平方米。3、現(xiàn)有土地狀況土地現(xiàn)狀為凈地。三、項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌條件項(xiàng)目選址場(chǎng)地地形平坦，原地貌為渾河沖積平原，由第四紀(jì)沖洪積形成。2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件（1）工程地質(zhì)條件場(chǎng)地內(nèi)地層結(jié)構(gòu)由上至下可劃分為：雜填土：雜色，上部以粘性土瀝青、碎磚塊、碎石、爐渣等建筑垃圾和生活垃圾為主組成，下部以粘性土為主組成，結(jié)構(gòu)松散，稍濕，層厚l.02.5米不等。中砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑均勻，松散，稍濕。分布連續(xù)，層厚3.05.8米不等。礫砂：黃褐色，以長(zhǎng)石、石英為主，含少量云母，粒徑不均勻，中密密實(shí)，

39、稍濕飽和，分布連續(xù)，局部地段呈圓礫狀。層厚9.012.2米不等。粉質(zhì)粘土：黃褐色，含有紅褐色氧化鐵斑及黑色鐵錳質(zhì)結(jié)核，含少量云母，略有光澤，韌性中等，干強(qiáng)度中等，無搖振反應(yīng)。飽和，可塑。分布連續(xù)，局部地段呈粉土狀。層厚0.52.3米不等。擬施工場(chǎng)地地貌單一，地層較穩(wěn)定，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑。（2）水文地質(zhì)條件在勘察鉆探深度內(nèi)均見有地下水，場(chǎng)區(qū)地下水類型為潛水，受大氣降水及區(qū)域水文地質(zhì)的補(bǔ)給，穩(wěn)定水位在地面下6.607.20米左右，其市政高程的33.9034.00米(2004年05月16日05月18日測(cè)；2004年10月14日10月16日測(cè))，水位隨季節(jié)變化明顯，變化幅度1米左右。場(chǎng)區(qū)地下水

40、對(duì)混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋在干濕交替環(huán)境中有弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。3、周邊建筑物與環(huán)境條件項(xiàng)目擬用地位于沈陽市鐵西區(qū)商業(yè)圈中心位置，北部緊靠鐵西廣場(chǎng)，其周邊地區(qū)均規(guī)劃為商務(wù)金融服務(wù)區(qū)和城市生活區(qū)，大部分為商業(yè)用地。東北臨*中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院，與沈陽火車站遙相呼應(yīng)；南行60米為鐵西百貨，旁有中國農(nóng)業(yè)銀行和招商銀行，距興華公園和沈陽工業(yè)大學(xué)近在咫尺；西臨交通銀行、中國家具城、日新超市和勛望小學(xué)，距沈陽第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院僅有幾分鐘的步行路程。北部緊依中國工商銀行，不遠(yuǎn)處即為鐵西區(qū)政府和沈陽型材綜合市場(chǎng)。項(xiàng)目區(qū)附近酒店、賓館、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)眾多，各種購物、娛樂、

41、休閑、餐飲、醫(yī)療、通訊、金融設(shè)施齊全。本項(xiàng)目地處規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵1號(hào)線和5號(hào)線的交匯處。使本項(xiàng)目區(qū)域性中心位置的優(yōu)勢(shì)更加突出。項(xiàng)目所在地周邊公共設(shè)施完備，生活條件便利，加上臨近沈陽火車站，人流、物流、信息流匯集，人氣旺盛，商機(jī)無限，為置業(yè)者提供了良好的生活環(huán)境和發(fā)展空間。4、城市規(guī)劃條件項(xiàng)目擬用地經(jīng)沈陽市人民政府規(guī)劃部門核定為商業(yè)項(xiàng)目用地。本項(xiàng)目建設(shè)符合城市規(guī)劃的要求。5、交通條件 項(xiàng)目擬用地位于興華南街與建設(shè)中路交叉路口，東部為鐵西cbd的中心道路興華南街，北部為沈陽市區(qū)東西貫通的主要道路建設(shè)中路，擬用地距離沈陽火車站和鐵西區(qū)政府不足一公里，距離桃仙國際機(jī)場(chǎng)僅20余公里，同時(shí)項(xiàng)目位于今年

42、開工建設(shè)的沈陽地鐵1號(hào)線市級(jí)站點(diǎn)-鐵西廣場(chǎng)樞紐站處，地鐵站的出入口就設(shè)在本項(xiàng)目的商業(yè)入口旁。地鐵建成后，將從時(shí)間和空間上拉近項(xiàng)目用地至沈陽各城區(qū)間的距離。沿線城市公共交通比較發(fā)達(dá)，207、134、135等公交車可直達(dá)市中心；216、239、266、295、501、鐵西新區(qū)1線等多條市區(qū)、市郊線路路過此地，并在附近設(shè)有站點(diǎn)，出行十分方便。6、社會(huì)配套環(huán)境條件自興華南路看項(xiàng)目場(chǎng)址本項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)配套比較完善，現(xiàn)有設(shè)施在一定程度上能夠滿足項(xiàng)目的需要。在文教體衛(wèi)設(shè)施方面，各類文教體衛(wèi)設(shè)施比較齊全，結(jié)構(gòu)合理，勛望小學(xué)、沈陽工業(yè)大學(xué)、*中醫(yī)學(xué)會(huì)醫(yī)院、沈陽市第五人民醫(yī)院、鐵西第一醫(yī)院、鐵西中心醫(yī)院、鐵西廣

43、場(chǎng)、興華廣場(chǎng)、勞動(dòng)公園等遍布周邊，而且其他如圖書館、電影院、書店等設(shè)施也都有一定數(shù)量的分布。在商業(yè)服務(wù)設(shè)施方面，以本項(xiàng)目為中心，其周邊地區(qū)聚集了大量的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有利于本區(qū)域中心商圈的形成。周邊地區(qū)設(shè)有多家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，又有若干規(guī)模較大的綜合市場(chǎng)及餐飲娛樂設(shè)施，為項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)營銷創(chuàng)造了有利條件。7、法律支持條件項(xiàng)目建設(shè)用地業(yè)經(jīng)沈陽市國有土地使用權(quán)掛牌出讓取得，用地性質(zhì)符合城市規(guī)劃要求，法律條件滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。8、公共設(shè)施條件項(xiàng)目周邊地區(qū)給水、排水、供電系統(tǒng)外部條件比較齊備，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的公共設(shè)施配套提供有利條件。9、征地拆遷條件項(xiàng)目擬用地由于為凈地，不存在拆遷問題。10、施工條件（1）運(yùn)

44、輸條件項(xiàng)目場(chǎng)址可直接與市區(qū)任何主干路連接，四周無任何障礙物，交通順暢，能充分保障施工期間材料及設(shè)備的運(yùn)輸。（2）建筑材料，施工隊(duì)伍工程主要建筑材料，如：鋼材、水泥、木材、商品砼、鋼結(jié)構(gòu)等在本地區(qū)有諸多的生產(chǎn)廠家可提供貨源。需要在國內(nèi)、國際選購的材料、設(shè)備等物資，可經(jīng)由陸、空運(yùn)至沈陽，選購訂貨方便。沈陽市建筑施工隊(duì)伍較多，技術(shù)力量雄厚，項(xiàng)目施工隊(duì)伍的選擇可以在本地招標(biāo)解決。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則（一）指導(dǎo)思想：根據(jù)國家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，沈陽市對(duì)項(xiàng)目區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃要求、規(guī)劃建設(shè)條件及周邊地區(qū)的市場(chǎng)分析，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)具特色的地理位置，項(xiàng)目定位要立足于面向各類中

45、小型公司和中高級(jí)白領(lǐng)階層，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，以人為本，科學(xué)設(shè)計(jì)，建成體現(xiàn)建筑美感，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、服務(wù)周到的集寫字間、公寓式住宅和商場(chǎng)為一體的綜合大廈。（二）設(shè)計(jì)原則：為了確保實(shí)現(xiàn)上述指導(dǎo)思想，要求在外觀上既與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，又具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格。既滿足各類功能的使用要求，又最大限度地節(jié)約用地，符合城市規(guī)劃的各項(xiàng)限制要求。公建的設(shè)計(jì)要合理實(shí)用，各個(gè)單體要有利于置業(yè)者拆合使用的需要；公寓設(shè)計(jì)每個(gè)戶型的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都以現(xiàn)代公寓要求為依據(jù)，主活動(dòng)區(qū)、臥房、客房，均有明確的功能劃分。以人為本，創(chuàng)建方便、舒適、環(huán)保、溫馨的人文工作、居住環(huán)境。二、建筑方案（一）建筑方案描述1、建筑藝術(shù)與風(fēng)格本項(xiàng)目采用了著名

46、的李祖原建筑師事務(wù)所的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)兩座方形的塔樓（公寓+辦公）對(duì)角相應(yīng)，彼此相互成輝，中部略低于兩邊，建筑流線明晰，功能合理，造型大方挺拔。建筑在總平面、平面、立面設(shè)計(jì)上積極導(dǎo)入新的公寓理念和商務(wù)辦公概念，將建筑融入環(huán)境，結(jié)合庭院景觀、購物、休閑、娛樂設(shè)施，創(chuàng)建嶄新的綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施及現(xiàn)代的居住設(shè)施，樹立商、住、辦公中心新形象。2、建筑特征與結(jié)構(gòu)（1）建筑特征*項(xiàng)目裙房部分為大型商業(yè)建筑，采用鋼化玻璃及石材外飾面，建筑形式處理活潑并具有較強(qiáng)的商業(yè)氣氛。塔樓主體外墻作石材飾面，結(jié)合體采用玻璃幕墻，結(jié)合平面功能布局，形體上具有體塊相互穿插的構(gòu)圖特點(diǎn)。利用角窗與其上下口石材線角的結(jié)合以及

47、預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位的百葉處理，展現(xiàn)公寓建筑的現(xiàn)代與韻律感。項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部均采用暖色系進(jìn)行配置，在東北地區(qū)漫長(zhǎng)的冬季時(shí)間里，為環(huán)境增添色彩，給人創(chuàng)造溫馨、舒適的氛圍。（2）建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式：本工程基礎(chǔ)采用鋼筋混凝土筏式基礎(chǔ)，主樓下筏板厚1.8m，裙房下筏板厚0.8m。結(jié)構(gòu)形式：主樓采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框支剪力墻結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換層在地上第5層，裙房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。3、建筑功能本項(xiàng)目的主要功能是辦公、商業(yè)經(jīng)營和居住。4、建筑與城市的協(xié)調(diào)項(xiàng)目主體采用雙塔式建筑結(jié)構(gòu)，具有比較突出的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，將成為沈陽市的標(biāo)志性建筑之一。其商業(yè)建筑與公寓式住宅凝練為一體，與周邊建筑物協(xié)調(diào)呼應(yīng)，共同構(gòu)成一個(gè)完善的城市空

48、間群體形象，對(duì)鐵西區(qū)城市建設(shè)起到了積極的美化作用。（二）主體工程與輔助工程1、平面布置和功能要求（1）平面布置項(xiàng)目用地平面基本呈正方形。平面布置將充分利用地形，并結(jié)合各單體的使用功能，采用混合式總平面布置項(xiàng)目主體呈西北至東南的走向，其中，塔樓西北部為辦公寫字間，東南部為公寓式住宅，并由中間體聯(lián)成一體，中間體部分為公寓式住宅，部分為辦公寫字間。商業(yè)主入口布置在兩條主干道交匯處的廣場(chǎng)處，次要出入口分設(shè)在建筑北側(cè)、西側(cè)及西南側(cè)，公寓入口設(shè)于建筑南側(cè)，辦公寫字間入口設(shè)于建筑西側(cè)，地下汽車庫出入口設(shè)于建筑的西南側(cè)。項(xiàng)目功能分布及面積分配一覽表表4-1序號(hào)樓 層樓層面積（）功 能1地下二層5598.9 機(jī)

49、械汽車庫、設(shè)備間2地上一層5688.8商業(yè)建筑、設(shè)備間3一四層裙房15474.34商業(yè)建筑4五二十六層（東南部）25658.3公寓式住宅5五二十六層（西北部）21857.1辦公寫字間6屋頂層234.25機(jī)房（2）功能分配本項(xiàng)目由地下兩層、地上四層裙房及公寓式住宅、辦公寫字間組成，其中地下二層為機(jī)械汽車庫，部分為戰(zhàn)時(shí)六級(jí)物資庫，地下一層為商業(yè)及設(shè)備用房，地下一層地上下一致四層為商業(yè)用房，五二十六層塔樓東南部為公寓式住宅、西北部為辦公寫字間，屋頂為設(shè)備用房。各功能分布及面積分配詳見表4-1：2、主體工程項(xiàng)目主體工程為四層裙房和二十二層雙塔樓的建筑組合。其中，單個(gè)塔樓長(zhǎng)、寬各30米，中間連接體長(zhǎng)19

50、.5米，寬16米，地面建筑高度為118.5米，地下建筑徑深9.8米。本項(xiàng)目主要建筑工程指標(biāo)見表4-2：項(xiàng)目建筑內(nèi)容及工程表表4-2項(xiàng)目名稱平面功能層 數(shù)層高（米）主體高度（米）面積（）地下二層地下停車場(chǎng)（180車位)六級(jí)物資設(shè)備用房一層5.0-9.85598.9地下一層商業(yè)、設(shè)備用房一層4.8-4.85688.8一-四層裙房商業(yè)建筑地上四層5.02015474.3五-二十六層公寓式住宅、辦公寫字間二十二層3.598.547515.4屋頂層設(shè)備間一層4.0102.5234.253、輔助工程項(xiàng)目將在樓外設(shè)置臺(tái)階和坡道，沿建設(shè)中路和興華南街商業(yè)主入口一側(cè)結(jié)合臺(tái)階設(shè)置綠化、建筑小品、休息設(shè)施及廣告設(shè)施

51、，并設(shè)少量地面停車位。同時(shí)考慮在裙房屋面設(shè)置屋頂花園，以立體綠化的方式增加綠地面積。 （三）主要工藝設(shè)備系統(tǒng)1、電梯大廈內(nèi)設(shè)10部電梯，每部電梯載重量為1000kg。其中塔樓部分設(shè)客梯7部；商場(chǎng)部分設(shè)客梯1部，貨梯2部。商場(chǎng)部分設(shè)自動(dòng)扶梯2部。2、監(jiān)控系統(tǒng)在建筑物的主要通道、出入口、電梯轎箱、地下停車場(chǎng)等處設(shè)置監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控室與消防控制室合用。在地下車庫設(shè)置車輛管理控制系統(tǒng)。3、有線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)本項(xiàng)目公寓式住宅部分設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)，在四層屋面設(shè)置衛(wèi)星接收天線，在四層設(shè)置有線電視機(jī)房，住宅部分客廳、起居室、主臥室等均設(shè)置有線電視出線座。有線電視信號(hào)由市政管網(wǎng)引入。4、電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)綜

52、合布線系統(tǒng)本項(xiàng)目一層設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)總機(jī)房，在每層弱電管井內(nèi)設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)接線箱，公寓部分戶內(nèi)客廳起居室、主臥室設(shè)置電話、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)出線端口，辦公樓部分按10m2辦公工作區(qū)設(shè)置一個(gè)語音、數(shù)據(jù)雙孔信息插座。5、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，每層均設(shè)自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)，滿足消防規(guī)范要求。 （四）配套設(shè)施1、給水系統(tǒng)水源由市政自來水管網(wǎng)提供，水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。2、排水系統(tǒng)雨水建筑物雨水及其它廢水排至室外雨水管網(wǎng)。生活污廢水生活污廢水采用合流制，污廢水排至室外經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)。3、空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目辦公寫字樓空調(diào)型式采用風(fēng)機(jī)盤管加獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷；商場(chǎng)外

53、區(qū)采用風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，冬季供熱夏季供冷，內(nèi)區(qū)采用全空氣系統(tǒng)，夏季供冷；公寓式住宅樓采用家用多聯(lián)機(jī)，按戶設(shè)置，每臺(tái)室內(nèi)機(jī)內(nèi)設(shè)熱水盤管，有外窗的廚房衛(wèi)生間設(shè)風(fēng)機(jī)盤管。寫字間溫度為：夏季24-26，冬季20-22；商場(chǎng)溫度為：夏季24-26，冬季18-204、通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫和設(shè)備間、樓內(nèi)公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)及機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。公寓衛(wèi)生間設(shè)吊頂式排氣扇通風(fēng)，廚房設(shè)排油煙機(jī)機(jī)械通風(fēng)。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)。5、采暖供熱系統(tǒng)本項(xiàng)目采用城市熱網(wǎng)集中供熱，一次熱媒為80/60熱水，二次熱媒為50/60熱水。換熱站設(shè)在地下一層。換熱設(shè)備選用三臺(tái)板式換熱機(jī)組，商場(chǎng)、辦公樓及公寓式住宅樓各設(shè)一臺(tái)，不設(shè)備用。6、電力系統(tǒng)由市政外線引來兩路獨(dú)立10kv高壓電源，在本建筑地下一層設(shè)置變電所，供裙房、辦公樓及其他公建部分用電，高層公寓部分由室外箱式變電站供給。三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積:7399.74平方米總建筑面積：74511.69平方米其中：地下建筑面積：11287.7平方米 其中：地下一層商業(yè)建筑面積：5688.8平方米 地下二層車庫及設(shè)備間面積：5598.9平方米地上建筑面積：63223.99平方米其中：商業(yè)建