南寧綠城明珠整合營銷策劃提案

1、綠城明珠整合營銷策劃提案 第二部分 綠城明珠江景苑項目分析二、項目產(chǎn)品及開發(fā)分析1、項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（有待最終確定）2、戶型配比：3、戶型特點：4、戶型調(diào)整建議：5、滾動開發(fā)進(jìn)度建議5.1由外至內(nèi)開發(fā)建設(shè)建議本項目開發(fā)建設(shè)順序為：2樓1樓3樓4樓。開發(fā)依據(jù)：2#樓前有沿街戶型，后有江景，住宅套數(shù)較少，在整個項目四棟樓宇中最具代表性。先行開發(fā)建設(shè)和銷售2#樓，有利于實現(xiàn)銷售目的，樹立項目形象，探知市場對整個項目的反應(yīng)。總之，2#樓的定價和銷售情況，對后續(xù)棟號的開發(fā)建設(shè)起到極其重要的指導(dǎo)作用。先期啟動沿街2住宅樓建設(shè)，以較低的銷售價格啟動本項目，為后續(xù)住宅棟號價格拉升留下上漲空間。2、1沿街住宅樓宇的

2、建設(shè)，能形成項目規(guī)模視覺效果。此外，這兩棟住宅樓交樓后，3、4#樓尚處于建設(shè)過程中，2、1的樣板效果能促進(jìn)3、4樓住宅的銷售，利于價格的拉升及銷售。5.2、住宅建設(shè)開發(fā)及發(fā)售進(jìn)度安排各棟住宅樓宇的開發(fā)進(jìn)度與發(fā)售計劃如下：先建設(shè)2#樓，再依次建設(shè)1#樓、3#樓、4#樓。滾動開發(fā)，銷售與工期滾動進(jìn)行。棟號開工時間竣工時間工期發(fā)售時間發(fā)售條件22007/10/012008/10/3013個月，含春節(jié)1個月2008年1月主體至四層12007/12/012008/12/3113個月，含春節(jié)1個月2008年4月主體至8-10層32008/05/012009/05/3113個月，含春節(jié)1個月2008年8月主

3、體至8-10層42008/09/012009/09/3013個月，含春節(jié)1個月2008年12月主體至8-10層5.3、住宅建設(shè)、部分景觀先行大凡銷售形勢較好的樓盤，景觀先行是常用的手段。先做出部分園林實景、做好樣板房是樓盤情景營銷的重要內(nèi)容。如鳳嶺“榮和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等項目，在項目開發(fā)前期便著手小區(qū)綠化形象建設(shè)，美輪美奐的園林實景極大地拉動了銷售。而只注重樓盤開發(fā)建設(shè)，忽略園林景觀營造的樓盤，銷售則舉步為艱。恒大蘋果園便是具有代表性的案例。建議：在1樓西側(cè)“社區(qū)車行出入口”附近設(shè)立樓盤銷售中心，將項目西側(cè)沿江河堤以精美的園林景觀營造出良好的社區(qū)環(huán)境氛圍，使顧客過橋時便

4、可受到精美的園林景觀的感染。6、項目定位思路：蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品總體定位及主題要點如下：6.1、蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品定位：江畔花園洋房6.2、產(chǎn)品定位依據(jù)：6.2.1、項目所精心打造的嶺南風(fēng)格園林，以及自身擁有的優(yōu)越自然環(huán)境一步一景、步易景移嶺南風(fēng)格的園林不但為兩廣人所深深喜愛，而且在仙葫尚無以嶺南園林作為園林主題風(fēng)格的項目，甚至在整個南寧也不多見，可以說是稀缺物業(yè)。差異化的定位將使項目在推廣和消費認(rèn)同上獲益菲淺。同時嶺南園林在建造和維護(hù)的成本上相對較低。因此綠城明珠的中庭園林建議打造成精致的嶺南風(fēng)格園林。另外，秀美的蓉茉江圍繞項目蜿蜒而過，優(yōu)美的自然景觀資源，使樓盤價值非同一般。通過打造嶺南風(fēng)情園林、自然

5、江景美宅，挖掘“嶺南園林文化”、“自然江岸文化”，樹立仙葫獨樹一幟的特色樓盤。6.2.2、系出名門，品質(zhì)高貴綠城明珠江景苑是綠城明珠項目的組成部分。綠城明珠先期開發(fā)了御景苑，御景苑為純別墅項目。江景苑定位于花園洋房，與御景苑一衣帶水?？梢哉f，江景苑系出名門，別墅、花園洋房的高尚品質(zhì)相互提升，相得益彰。因此，綠城明珠江景苑的樓盤定位應(yīng)走中等價位樓盤定位路線，要依托御景苑的社區(qū)形象，拔高整個項目的品質(zhì)。6.2.3、項目形象定位：自然江岸，嶺南美宅 根據(jù)以上項目定位分析，綠城明珠江景苑應(yīng)圍繞自然、珍稀的樓盤特色打造項目整體形象。通過成本不高，但布局精巧的嶺南園林規(guī)劃設(shè)計營造仙葫別具一格的嶺南園林居住

6、環(huán)境。第三部分 綠城明珠江景苑營銷策劃提案一、項目營銷總體策略1、項目營銷總體策略：2、營銷主題自然江岸，嶺南美宅12萬平方米嶺南風(fēng)情社區(qū)2008，仙葫嶺南人居元年12萬平方米江畔嶺南人文府邸悠然嶺南風(fēng)情 暢享幸福生活嶺南園林 繁花院落仙葫首席純嶺南園林美宅仙葫罕有嶺南園林美筑城市人的嶺南花園洋房純翠嶺南園林生活/別院嶺南人居 詩意人生本項目擁有得天獨厚的自然環(huán)境，以緊鄰蓉茉江曲線江景為核心景觀資源，全城罕見。自然環(huán)境、精致園林、高尚產(chǎn)品等綜合優(yōu)勢，奠定了本項目作為個性化高尚樓盤的堅實基礎(chǔ)。因此，綜合本項目的定位及區(qū)域特征，以“江景”為核心點，著力挖掘、演繹“江岸文化”、“嶺南園林文化”，打造

7、南寧市首屈一指的江景美宅，重新定義花園洋房美宅新形象。營銷主題上體現(xiàn)江景與嶺南園林美宅的結(jié)合，并要突出對江景的親近、擁有，以及結(jié)合目標(biāo)客戶成功人士、高尚人士的身份而產(chǎn)生的情感訴求。并且著重挖掘中高收入者，且對嶺南園林有偏好的人群。1.1、營銷總體策略：以“江畔花園洋房”為核心，作為項目各賣點的歸結(jié)點，全新闡釋隆安新花園洋房標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)立“綠城明珠”別具一格的園林美宅形象。通過具有針對性的主題訴求，進(jìn)一步提升項目品牌形象，最終實現(xiàn)總體銷售目標(biāo)。四個堅持：a：堅持宣傳高尚樓盤形象，創(chuàng)建知名品牌。b：堅持倡導(dǎo)體現(xiàn)嶺南花園洋房的生活方式。c：堅持連續(xù)訴求項目高起點的建筑文化體系。d：堅持制造“熱點、焦點、

8、轟動”的效應(yīng)，創(chuàng)建“名星樓盤”。1.2、項目其他營銷策略：1.2.1、文化營銷策略通過對蝶戀藍(lán)灣項目文化內(nèi)涵的挖掘，讓客戶感受到項目與眾不同的特色與品質(zhì)。措施如下：1）挖掘“水岸文化”、“園林文化”，形成樓盤自身最具個性的賣點和特色，提升項目附加價值。2）以具有江居風(fēng)情的名稱為小區(qū)各棟高層命名，如“聽濤居”、“曉月居”、“翠堤居”、“頤景居”等。 1.2.2、體驗營銷策略花園洋房是有別于普通住宅的高層次住宅產(chǎn)品，在整合營銷過程中，必須通過一系列措施展示項目的品質(zhì)，讓客戶“觸景生情”。措施：1）、在開盤前完成售樓部。售樓部要圍繞“江景”、“精品園林”的視覺效果進(jìn)行裝修設(shè)計，讓顧客現(xiàn)場咨詢時，被樓

9、盤濃郁的現(xiàn)場氣氛所感染。2）、開盤前完成沿江景觀園林修建，鋪設(shè)江景棧道。現(xiàn)場園林景觀的營造，對銷售過程和結(jié)果有非常重要的影響，能直接影響到樓盤定價的高低。3）、做好銷售現(xiàn)場的建設(shè)工作，須與項目的“江景”、“嶺南園林文化”定位相吻合，營造一個氣派、優(yōu)美、園林式的營銷環(huán)境。4）、樹立規(guī)范、專業(yè)的良好工地形象。1.2.3、品牌營銷策略品牌就是樓盤的價值。在客戶心目中成為優(yōu)質(zhì)品牌的過程，就是讓顧客了解、認(rèn)知、接受綠城明珠的過程。措施：1）與主流媒體合作，通過宣傳，擴(kuò)大項目知名度和美譽(yù)度。2）利用俱樂部等形式吸引目標(biāo)客戶為會員，定期組織活動，讓客戶感受到不同凡響的尊貴感，形成良好的口碑宣傳效應(yīng)。3）一流

10、的產(chǎn)品質(zhì)量和居住環(huán)境，是品牌建設(shè)的根本。在項目開發(fā)過程中，注重住宅質(zhì)量、營造優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境、提供一流的物管服務(wù)，是必須要做好的最基本工作，也是品牌建設(shè)的核心內(nèi)容。1.2.4、特色營銷在市場競爭激烈的情況下，為突顯差異化，可開展有特色的營銷活動，以達(dá)到吸引眼球的效果。措施：圍繞樓盤特色，經(jīng)常舉辦嶺南園林鑒賞會、江景文化沙龍、住戶聯(lián)誼會等公關(guān)活動。1.2.5、高強(qiáng)度營銷在營銷的重點階段，要集中資源，通過各種渠道，發(fā)動全面猛烈的營銷宣傳攻勢。具體為：開盤前一個月，采取集中式宣傳策略，以“壟斷性”的媒體攻擊并結(jié)合大型營銷活動攻勢，迅速吸引市場關(guān)注。二、項目銷售策劃提議1、銷售目標(biāo)本項目各棟號均價預(yù)測如

11、下（因設(shè)計方案未最終確定，該目標(biāo)以設(shè)計方案的大概數(shù)進(jìn)行計算。不考慮內(nèi)部員工的集資房部分）：物業(yè)類型戶型套型主要面積（）套數(shù)面積小計（）目標(biāo)均價（元/）銷售金額（萬元）1兩房,三房,四房86,126,116782550585066392兩房,三房88,117,126722450489772643兩房,三房,四房85,131322700763730644兩房,三房,四房85,13132280079201696小計80099507.142643263058663本項目的銷售周期預(yù)計為17-24個月

12、，預(yù)測依據(jù)：過去兩年南寧市仙葫房地產(chǎn)容量、周邊樓盤每月住宅銷售量及本項目規(guī)模、定位。本項目的工程建設(shè)周期。2、支撐條件要實現(xiàn)本項目的快速順利銷售，要解決好以下幾個問題：2.1、工程進(jìn)度支持一般工程進(jìn)度和銷售進(jìn)度齊頭并進(jìn)是較理想的項目開發(fā)狀態(tài)。項目發(fā)售前期，要確保2樓工程建設(shè)達(dá)到四層以上，以體現(xiàn)企業(yè)實力并堅定購房客戶的購買決心。若資金充足，1和2同時開工，將更有利于項目開發(fā)和銷售。2.2、園林景觀支持充分利用項目得天獨厚的自然江景和自然地貌優(yōu)勢，在地塊西側(cè)江岸營造出精美的江岸園林景觀，園林綠化與銷售現(xiàn)場聯(lián)動，讓顧客充分體驗“江岸文化”、“嶺南園林文化”的全新感受。2.3、營銷策略支持正確的樓盤定

13、位和恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，是搭建項目與消費者之間溝通橋梁的關(guān)鍵。也是本項目是否成功銷售的關(guān)鍵。營銷整個過程中，要注重樹立企業(yè)和項目品牌，貫徹品牌效應(yīng)。2.4、營銷費用支持強(qiáng)有力的營銷推廣對項目銷售起到重要的作用。2.5、銷售隊伍實力支持銷售是產(chǎn)品變現(xiàn)的過程，樓盤價值也在此階段得到體現(xiàn)。專業(yè)、高效、務(wù)實、精干的銷售團(tuán)隊是項目能否成功銷售的關(guān)鍵。2.6、知名物管支持本項目發(fā)售前，應(yīng)提前落實物業(yè)管理公司。知名物管公司對本項目施行物業(yè)管理，將解決購房客戶的后顧之憂。使樓盤附加值得以提升。3、住宅定價策略3.1住宅整體定價策略：本項目定位于中等檔次樓盤，住宅應(yīng)采取差異化定價策略，定價以天池山銷售均價作為參考。

14、3.2首期住宅推盤定價策略：根據(jù)以上開發(fā)進(jìn)度，先建設(shè)并推出2樓進(jìn)行銷售。2樓的發(fā)售價格將成為后續(xù)棟號住宅價格的標(biāo)竿，也成為本項目樓盤市場定位的衡量標(biāo)準(zhǔn)。2樓面市價格應(yīng)采取由低到高，逐步推升的滲透定價策略：先以較低的價格入市，發(fā)揮價格優(yōu)勢吸引買家，樹立項目知名度，隨著需求的增加逐步提升售價，最終達(dá)到銷售目標(biāo)。如2入市均價應(yīng)在2350元/平方米左右，最終均價應(yīng)達(dá)2450元/平方米。由于3#、4#樓位置極佳，視覺開闊，四周風(fēng)景秀美，售價將達(dá)到整個項目的最高。4、銷售階段性劃分：將本項目營銷周期分成五個階段：預(yù)熱造勢期、2樓銷售期、1樓銷售期、3樓銷售期、4樓銷售期五個主要階段。各階段主要安排如下（根

15、據(jù)上述3.6.2點所述的工程開發(fā)進(jìn)度制定）：銷售階段時間段銷售棟號銷售任務(wù)說明預(yù)熱造勢期2007.12-2008.012樓2樓放號預(yù)熱造勢期一個半月時間2樓銷售期2008.01-2008.042樓完成80%銷售1樓銷售期2008.04-2008.081樓完成80%銷售3樓銷售期2008.08-2008.123樓完成80%銷售4樓銷售期2008.12-2009.054樓完成80%銷售清盤期2009.05-2009.081,3,4清盤收尾將剩余房號優(yōu)惠清盤備注不含清盤期銷售周期17個月，含清盤期2個月6、銷售方式與銷售技巧6.1、開盤銷售方式通常開盤銷售主要有幾種方式，內(nèi)部認(rèn)購、排隊、抽號等，一般

16、組合起來使用。如果前期造勢預(yù)熱期客戶儲備不足，內(nèi)部認(rèn)購是較好的放盤方式。若市場反應(yīng)強(qiáng)烈，可采取排隊、領(lǐng)號抽號等銷售方式。根據(jù)來訪接待情況選擇適合的開盤方式尤為重要。6.2、促銷措施銷售折扣銷售折扣是最為常用的促銷技巧。根據(jù)樓盤發(fā)售的不同階段，銷售折扣的方式方法也不盡相同。一般正常銷售期，付款折扣為：一次性付款9.6-9.8折；銀行按揭付款9.8折-不打折。展銷期或促銷期的付款方式較正常銷售期更靈活、更優(yōu)惠，以此吸引買家盡快下定。團(tuán)購優(yōu)惠制定優(yōu)惠的團(tuán)購措施，有目的、有計劃地促成大宗買房交易，加快樓盤銷售速度。老客戶介紹新客戶購買已買房的老客戶若能成功介紹新客戶購買，老客戶可享受一定的現(xiàn)金或代金券

17、（如贈送物業(yè)管理費、車位費等）獎勵。尾盤期的購房優(yōu)惠項目銷售的尾盤期，在已經(jīng)完成銷售任務(wù)的情況下，其剩余的少量貨量可給予更多的價格優(yōu)惠，以便盡快清貨回攏資金。比如一口價銷售、清盤特惠價、買房送大禮包等。三、項目推廣策劃1、項目賣點分析及賣點提煉1.1、項目核心賣點：自然江岸，嶺南美宅概念解析：自然江岸：蓉茉江沿項目蜿蜒而過，自然江景無須修飾，渾然天成。江景得天獨厚，不可復(fù)制。嶺南美宅：線條明朗的建筑群，嶺南風(fēng)格的特色園林，星級的物管服務(wù)等等一切都圍繞高尚洋房的標(biāo)準(zhǔn)來制作。加之蓉茉江水岸優(yōu)美的自然景觀資源及純江景美宅建筑群，凝練了“傍水而居，水色共天”的居家文化理念。在綠城明珠，一杯咖啡就是一個

18、下午；走在木棧道，楊柳拂面；黃昏的廣場，彌漫著咖啡的香味與之千年的人文；每個人眼中透著閑適與自在，每個人的動作透著浪漫與優(yōu)雅，高尚享受成為在綠城明珠里最自然不過的生活場景。1.2、項目賣點細(xì)分：優(yōu)越地段仙葫區(qū)核心位置 與鳳嶺唇齒相依的仙葫區(qū)，位居城市發(fā)展主流方向，又一個房地產(chǎn)開發(fā)熱點地區(qū)，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚，最為適宜居住的風(fēng)水寶地。綠城明珠項目位于仙葫區(qū)的核心位置，地段、交通優(yōu)勢非常明顯。自然環(huán)境不可復(fù)制的至尊江景綠城明珠，位居仙葫大道高尚住宅區(qū)中心位置，那平江蜿蜒而過，自然環(huán)境極為優(yōu)越，是不可復(fù)制的尊崇風(fēng)水寶地。蜿蜒而過的私家江岸線，打造獨具特色的沿江景觀棧道，賞煙波浩淼，聽濤聲陣陣，營造

19、出濃郁的江岸風(fēng)情。精致園林嶺南花園洋房精心打造的嶺南風(fēng)情園林，由流水、小橋、巨石、亞熱帶灌木、庭臺等組成不同園藝小品，或精致、或小巧、或淡雅、或隨性，不同的主題共同營造出一個都市中的純美園林院落。一種回歸自然的人居居住文化，一個純美嶺南花園生活空間，必將吸引熱愛生活、享受生活的高尚人士。生活方式自然、自在的生活模式倡導(dǎo)自然、休閑、運動、健康的生活模式，實現(xiàn)現(xiàn)代人親近自然山水、享受品位生活的美好生活夢想。2、項目形象推廣2.1、項目視覺識別系統(tǒng)的設(shè)計項目標(biāo)志項目標(biāo)志（logo）、名稱，標(biāo)志與名稱的標(biāo)準(zhǔn)形、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)組合。要求不拘泥于傳統(tǒng)形式，緊扣項目定位，突出江景美宅的個性化特征。應(yīng)用部分：交

20、通工具類；招牌標(biāo)識類；宣傳廣告類；證件文具類等。2.2、營銷接待中心的包裝設(shè)計及主要銷售道具營銷中心包裝外部包裝：現(xiàn)代、時尚，以鮮明的風(fēng)格出現(xiàn)，色彩線條簡潔明快，不僅視覺沖擊強(qiáng)，并讓人耳目一新。內(nèi)部包裝：豪華、氣派，休閑、舒適，建議包裝中充分體現(xiàn)水岸文化、嶺南園林文化，提升營銷中心不同凡響的品位。注意做好營銷中心周邊綠化及相關(guān)設(shè)施，營造情景相融的營銷環(huán)境。營銷中心功能分區(qū)：接待區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)等。主要銷售物料：形象墻、展板：視覺沖擊強(qiáng)，內(nèi)容豐富，凸顯銷售氣氛；樓盤模型、戶型模型：項目微縮還原，突出樓盤氣勢與魅力?？煽紤]制作規(guī)劃沙盤和綠化沙盤各一個。銷售物料：樓書、單張、戶型平面圖、價目表、認(rèn)

21、購須知、按揭指南、銷控表等。2.3、工地環(huán)境包裝設(shè)計工地現(xiàn)場包裝：工地圍墻包裝工地立柱廣告牌制作工地公共標(biāo)牌制作 彩旗制作：結(jié)合活動的開展渲染氣氛施工工人整齊劃一的著裝 .樣板房參觀路線：營銷中心樣板房沿江景觀做好路線的綠化及指示系統(tǒng)等配套工作，充分考慮其便利性、安全性、創(chuàng)新性、美觀化。2.4、樣板房包裝設(shè)計樣板樓是銷售活動進(jìn)行的場所，是提升產(chǎn)品形象的重要手段。應(yīng)選用上等材料、精細(xì)工藝、獨特新穎的設(shè)計來打造項目的樣板樓。對樣板樓裝修風(fēng)格建議為：嶺南園林風(fēng)格充滿嶺南園林風(fēng)情。3、媒體策略媒體總策略：本項目須整合各種媒體資源，以主流媒體的宣傳與具有特色的營銷活動為重點，綜合利用其它媒體，通過親歷體

22、驗、動感視覺、聽覺效果渲染項目引領(lǐng)的新生活概念，通過公共活動，鞏固項目的市場空間和市場認(rèn)知度。報紙：選擇南國早報為主要傳播陣地，南國城報等作為輔助媒體。電視：主要選擇廣西生活頻道的“廣西房地產(chǎn)”欄目，項目入市初期投放形象廣告，力求達(dá)到給觀眾強(qiáng)烈的視覺沖擊。隨著項目銷售的深入及營銷活動的開展，適時進(jìn)行專題報道，保持項目的長新常亮。戶外廣告：公車車體廣告、市中心廣告牌網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)廣告宣傳是項目營銷推廣主要的輔助工具。選擇時空網(wǎng)、廣西房產(chǎn)街為主要傳播陣地，以形象宣傳、階段性的促銷信息為主要內(nèi)容。樓書：亮點集中亮相，展示項目整體形象及各賣點的細(xì)述分析。制作應(yīng)高檔化、具有文化品位。宣傳單張：項目形象總體展

23、現(xiàn)，傳達(dá)促銷信息，可在房展會、開盤前大量派發(fā)，采取點面結(jié)合的形式，前期以面為主，做到范圍廣、頻率高，開盤前一周重點針對高收入行業(yè)進(jìn)行宣傳，如金融、電信、電力等行業(yè)。禮品：向客戶贈送有品位、有特色、符合項目形象與客戶身份的禮品，如高檔辦公用具、家用小電器等。公關(guān)活動：公關(guān)活動能起到渲染氣氛，聚焦眼球，聚集人氣，讓項目知名度迅速提升等極佳效果。公關(guān)活動主要形式有：公益性活動、聯(lián)誼會、嶺南園林品鑒會、開盤活動等等。4、分階段推廣工作規(guī)劃：根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售周期的安排，推廣工作相應(yīng)進(jìn)行如下分階段規(guī)劃：4.1、第一階段：項目形象以及2春曉閣銷售期（時間節(jié)點2007年12月2008年4月）4.1.1、指

24、導(dǎo)思想：綠城明珠的首次亮相，務(wù)必通過強(qiáng)大的媒體資源整合，以優(yōu)雅、準(zhǔn)確、清新的畫面，配合靈活多樣的公關(guān)活動，在南寧樓市中樹立起仙葫首席嶺南園林美宅的全新形象。并通過對仙葫片區(qū)、對項目最大程度的理性以及感性闡述，最大限度的提升仙葫片區(qū)、項目自身的外在形象和附加值。4.1.2、推廣任務(wù)及效果：銷售進(jìn)度時間節(jié)點推 廣 任 務(wù)效果項目形象亮相2007年12月塑造項目仙葫首席嶺南園林美宅的全新形象告知2#春曉閣開盤2008年2月傳遞嶺南園林居住文化，提升2#樓產(chǎn)品價值認(rèn)同、行動2#春曉閣銷售期2008年2月5月傳達(dá)熱銷信息，貨量消化期促銷行動4.1.3階段廣告主題：仙葫，以嶺南園林之名，完美蛻變4.1.4

25、、媒體配合：銷售期項 目媒 體版面/規(guī)格主 題內(nèi) 容發(fā)布時間費用（折后）形象亮相報紙南國早報彩色整版亮相篇：仙葫，以嶺南園林之名，完美蛻變1、通過嶺南園林之美烘托本項目的完美品質(zhì)，突出嶺南園林美宅的文化氣質(zhì)，傳遞項目給仙葫片區(qū)帶來的全新氣象。2、綠城明珠而讓世人重新審視仙葫、認(rèn)識仙葫。2007年12月約5萬南國城報彩色整版2007年12月2萬戶外市中心廣告牌待定2007年12月-2008年12月約25萬公交車整車10輛約35萬電視廣西房地產(chǎn)1分鐘專題2007年12月半個月約6萬樓書售樓部宣傳資料待定嶺南園林，繁花院落嶺南園林、自然江景生活方式優(yōu)美詮釋；開發(fā)商實力展示2007年12月約8萬戶型單

26、張售樓部宣傳資料a4雙彩嶺南園林之家戶型圖、戶型說明2007年12月約0.5萬網(wǎng)絡(luò)時空網(wǎng)專題嶺南園林品鑒會活動內(nèi)容、銷售信息1月中旬-2月約1萬活動1嶺南園林品鑒會2008年元旦約2萬2春曉閣開盤發(fā)售報紙南國早報彩色半版嶺南園林居住文化系列1系列4通過系列報版解構(gòu)嶺南園林的居住文化1月-2月7期約17.5萬南國早報彩色整版開盤篇：明日，仙葫完美蛻變開盤推售信息、促銷信息2月約5萬元活動2開盤活動2月約3萬2春曉閣銷售期報紙南國早報彩色半版嶺南園林，一種居住文化的廣泛認(rèn)同通過對首期開盤熱銷的分析強(qiáng)調(diào)嶺南園林居住文化獲得的群體認(rèn)同感3月-4月8期約20萬促銷3.8婦女節(jié)主題優(yōu)惠促銷活動3月合計約1

27、30萬4.2、第二階段：1攬綠閣銷售期（時間節(jié)點2008年5月2008年8月）4.2.1指導(dǎo)思想：在原有形象的基礎(chǔ)上，以華麗的畫面、準(zhǔn)確的文字語言描繪強(qiáng)化嶺南園林之美，烘托本項目的完美品質(zhì)；以銷售數(shù)據(jù)和熱銷真實場面再現(xiàn)2樓熱銷，傳達(dá)市場熱捧的信息，激發(fā)置業(yè)欲望。同時表現(xiàn)出項目給仙葫片區(qū)帶來的華麗氣息，并以次帶動整個片區(qū)檔次的提升。務(wù)必抓住五月樓市旺季到來的契機(jī)，獲得最佳銷售業(yè)績。4.2.2、推廣任務(wù)及效果：銷售進(jìn)度時間節(jié)點推 廣 任 務(wù)效果1攬綠閣預(yù)熱2008年4月1#產(chǎn)品價值告知1攬綠閣開盤2008年5月園林、建筑形象的塑造認(rèn)同、行動1攬綠閣銷售期2008年5月8月中庭園林、戶型特色。貨量消

28、化期促銷深化認(rèn)同4.2.3、階段廣告主題：仙葫，以嶺南園林之名，華麗轉(zhuǎn)身4.2.4、媒體配合：銷售期項 目媒 體版面/規(guī)格主 題內(nèi) 容發(fā)布時間費用（折后）1攬綠閣銷售期海報/戶型單張售樓部宣傳資料4開雙彩仙葫，以嶺南園林之名，華麗轉(zhuǎn)身嶺南園林、便捷交通、齊全配套、特色戶型、開發(fā)商實力展示4月約2萬報紙南國早報彩色半版1） 嶺南園林，繁花院落2） 樓距夠遠(yuǎn)，風(fēng)景夠美3） 內(nèi)嵌花園，高尚洋房4月8月16期約40萬南國城報彩色整版5月1期封面4萬生活報、晚報4月8月3萬雜志榜樣彩色整版4月8月4期約6萬網(wǎng)絡(luò)時空網(wǎng)專題樓盤形象、促銷信息活動信息、銷售信息3月4月約2萬網(wǎng)絡(luò)廣西房產(chǎn)街專題樓盤形象、促銷信

29、息活動信息、銷售信息3月4月約1萬活動3新春踏青活動3月底約4萬活動4開盤活動5月約3萬合計約65萬4.3、第三階段：3翠堤閣銷售期（時間節(jié)點2008年8月2008年12月）4.3.1指導(dǎo)思想：繼續(xù)挖掘嶺南園林之美，通過尋找形象代言人的互動參與性活動，掀起又一輪對嶺南園林追捧的新高潮。依靠對蓉茉江景的美化描繪，傳達(dá)江居生活上風(fēng)上水的優(yōu)越感。并且通過細(xì)致的物業(yè)管理服務(wù)，烘托本項目的高尚品質(zhì)，更大限度的提升項目在形象和附加值。同時帶給置業(yè)者對仙葫片區(qū)更完美的想象。4.3.2、推廣任務(wù)及效果：銷售進(jìn)度時間節(jié)點推 廣 任 務(wù)效果3翠堤閣預(yù)熱2008年7月江景形象、物管形象塑造深化認(rèn)同3翠堤閣開盤200

30、8年8月繼續(xù)深化嶺南園林文化，3#產(chǎn)品價值認(rèn)同、行動3翠堤閣銷售期2008年8月12月貨量消化期促銷行動4.3.3、階段廣告主題：因嶺南園林，重新想象仙葫4.3.4、媒體配合：銷售期項 目媒 體版面/規(guī)格主 題內(nèi) 容發(fā)布時間費用（折后）3翠堤閣銷售期海報售樓部宣傳資料4開雙彩因嶺南園林，重新想象仙葫嶺南園林、一線江景、便捷交通、齊全配套、特色戶型、貼心物管、和諧鄰里、開發(fā)商實力展示等7月約0.5萬報紙南國早報彩色半版1） 嶺南園林，詩意人生2） 繁花院落，微笑芳鄰3） 一線江景，水色共天4） 左手園林，右手江景8月-10月12期約30萬南國城報彩色整版4期封面16萬生活報、晚報約3萬電視廣西房地產(chǎn)專題約4.5萬雜志榜樣彩色整版3期約5萬網(wǎng)絡(luò)時空網(wǎng)專題尋找?guī)X南園林形象代言人主題促銷活動7月-8月1萬活動5尋找?guī)X南園林形象代言人7月-8月6萬活動6開盤主題活動8月4萬合計約70萬4.4、第四階段：4頤景閣銷售期（時間節(jié)點2008年11月2009年4月）4.4.1、指導(dǎo)思想：深度挖掘4的優(yōu)越賣點園林、江景、寬樓距、入戶花園等，將項目形象進(jìn)一步拔高，提升其附加值。并利用中秋佳節(jié)的契機(jī)舉辦客戶聯(lián)誼會等活動增進(jìn)業(yè)主間情感，創(chuàng)立和諧、溫暖的社區(qū)