廣州市三一國際茶葉貿(mào)易中心經(jīng)營管理方案

1、廣州市三一國際茶葉貿(mào)易中心經(jīng)營管理方案【目 錄】第一部分 組織架構(gòu)與工作設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則1、組織架構(gòu)與工作設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則 042、建立明確的架構(gòu)原則 043、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思考維度 054、三一國際組織建設(shè)需要具備的能力 08第二部分 組織架構(gòu)、職責(zé)范圍和人力資源配置1、組織架構(gòu)圖 092、人員編制及規(guī)模確定 093、部門職責(zé) 114、部門崗位職責(zé) 14第三部分 商場經(jīng)營管理及服務(wù)1、內(nèi)部管理 152、商家管理 153、商家特殊情況的處理 214、“品牌”計(jì)劃 22第四部分 商場設(shè)備管理1、供電設(shè)備 242、消防設(shè)備 253、給排水設(shè)管理264、弱電設(shè)備 275、電梯設(shè)備296、水泵設(shè)備307、商

2、場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案31第五部分 商場的現(xiàn)場管理1、員工的管理342、商鋪管理 353、二次裝修管理364、營業(yè)結(jié)束后現(xiàn)場管理385、入清場管理386、安全管理397、清潔管理41第六部分 升級(jí)裝修新增物業(yè)設(shè)施配置情況（附升級(jí)裝修外立面效果圖、停車場升級(jí)改造效果圖）1、新增配置中央空調(diào)等設(shè)施，預(yù)留機(jī)房位置及變配電房（室），變配電房（室）單獨(dú)升級(jí)設(shè)立 542、新增三一國際茶葉貿(mào)易中心智能化系統(tǒng)，單獨(dú)預(yù)留智能化系統(tǒng)機(jī)房位置543、升級(jí)改建目前停車場，智能化停車場改建544、外立面升級(jí)裝修、內(nèi)部公共區(qū)域裝修 54第一部分 組織架構(gòu)與工作設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則一、組織架構(gòu)與工作設(shè)計(jì)的

3、指導(dǎo)原則1、引進(jìn)新型營運(yùn)模式，建立行政支持各種資源共享之職能管理中心， 將類似的專業(yè)資源與技能透過共享模式集中提供服務(wù)， 并結(jié)合相關(guān)企業(yè)流程，成為一個(gè)以市場客戶為導(dǎo)向的組織， 以便能迅速應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場需求依各部門核心能力分析設(shè)計(jì)明確之組織單元及崗位。2、配合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)設(shè)計(jì)各部門核心能力， 并依需求規(guī)劃垂直分工. 進(jìn)而配合各項(xiàng)企業(yè)流程及流程負(fù)責(zé)人的規(guī)劃， 確保直線式組織的運(yùn)作成效，使組織兼具功能性與流程工作的彈性。3、依部門分工單位的核心能力規(guī)劃必要崗位， 以改善關(guān)鍵業(yè)務(wù)與人力運(yùn)用的聯(lián)貫性，達(dá)到關(guān)鍵工作的設(shè)計(jì)與關(guān)鍵業(yè)務(wù)的整合，并使員工能清楚了解任務(wù)角色。4、組織架構(gòu)的設(shè)置應(yīng)該按照公司的收益

4、管道和服務(wù)功能來設(shè)立。二、建立明確的架構(gòu)原則1、組織單元與組織單元之間(如經(jīng)營部與市場部)建立明確的層級(jí)對(duì)應(yīng)設(shè)計(jì)，為未來職位管理，薪資制度建立明確的發(fā)展基礎(chǔ)。2、透過明確水平與垂直層級(jí)設(shè)計(jì)， 以建立各部門間制度化的匯報(bào)/協(xié)作關(guān)系系統(tǒng)。3、制度化與豐富化兼?zhèn)涞墓ぷ鲀?nèi)容設(shè)計(jì)。4、工作本質(zhì)由簡單轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬用娴膬?nèi)容設(shè)計(jì)， 每個(gè)人所負(fù)責(zé)的工作不再只是片斷的任務(wù)， 成員必須為共同流程的結(jié)果負(fù)責(zé)。5、在三層式垂直層級(jí)基礎(chǔ)上建立明確的層級(jí)職責(zé)規(guī)劃。1).策略發(fā)展，（董事會(huì)及總經(jīng)理辦公室）2).專業(yè)管理發(fā)展，（各業(yè)務(wù)部門）3).業(yè)務(wù)執(zhí)行三種不同關(guān)鍵層級(jí)， （各一線操作員工）解決工作劃分以及權(quán)責(zé)重迭的問題， 經(jīng)理

5、人的角色由監(jiān)督者，審察者轉(zhuǎn)變?yōu)榻叹殹?、加強(qiáng)員工“參與者”的角色設(shè)計(jì)， 培養(yǎng)員工的判斷力與責(zé)任感， 透過工作內(nèi)容的設(shè)計(jì)以提升員工的技術(shù)及能力和加強(qiáng)其對(duì)工作的洞察力及了解力。 7、通過明確的工作說明書與職能規(guī)劃， 明確規(guī)范工作內(nèi)容，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，職能需求， 人格特質(zhì)等標(biāo)準(zhǔn)化的任用條件，為未來人員招聘，培訓(xùn)，績效評(píng)估，晉升等建立必要的基礎(chǔ)。8、此種組織架構(gòu)與工作設(shè)計(jì)是遵循商祺物業(yè)公司戰(zhàn)略目標(biāo)確定的以現(xiàn)有組織架構(gòu)為基礎(chǔ)， 不做重大調(diào)整的原則進(jìn)行的。三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)思考維度1、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略三一國際茶葉市場需要制定什么樣的組織結(jié)構(gòu)來支撐未來戰(zhàn)略的發(fā)展？企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)組織結(jié)構(gòu)提出了什么樣的要求？2、內(nèi)部人員的

6、要求新的組織結(jié)構(gòu)如何解決目前存在的各種問題？內(nèi)部人員對(duì)未來的組織體系和管理方法有什么期望？3、外部市場要求三一國際茶葉市場的外部市場環(huán)境對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)提出了什么樣的要求？新的組織結(jié)構(gòu)需要具備什么樣的特點(diǎn)才能有效滿足市場競爭的需要？4、其它企業(yè)的成功做法三一國際茶葉市場的競爭對(duì)手和其它企業(yè)的組織體系，有什么地方可以值得三一國際茶葉市場借鑒？這些成功的經(jīng)驗(yàn)和做法如何有效地運(yùn)用在三一國際茶葉市場？5、戰(zhàn)略對(duì)三一國際茶葉市場組織設(shè)計(jì)的要求1）業(yè)務(wù)組合三一國際茶葉市場未來的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略將以收取租金、管理費(fèi)為核心、培育持有市場批零業(yè)務(wù)，同時(shí)將開發(fā)業(yè)務(wù)做大做強(qiáng)。其中，以服務(wù)為核心的商業(yè)批零業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)的相

7、關(guān)性較大，持有市場經(jīng)營與開發(fā)要求的核心能力也有一定差別，要求在適當(dāng)時(shí)候建立各自獨(dú)立的組織運(yùn)作體系，但公司仍要以核心業(yè)務(wù)為主導(dǎo)設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)。2）運(yùn)作模式為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)迅速擴(kuò)張和實(shí)現(xiàn)高利潤率的戰(zhàn)略目標(biāo)，要求公司保持精干、高效的組織設(shè)置。市場經(jīng)營體系的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置需要適應(yīng)多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作的模式，以實(shí)現(xiàn)利潤增長和資產(chǎn)、市場份額的迅速擴(kuò)張。3）管理手段對(duì)市場經(jīng)營體系的管理需要根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)管控模式，以提高運(yùn)作效率和適應(yīng)更大的管理幅度。對(duì)從其它業(yè)務(wù)體系的管理模式中分離出來，賦予業(yè)務(wù)體系本身更多的自主權(quán)，實(shí)現(xiàn)公司的發(fā)展。4）控制手段三一國際茶葉市場目前的戰(zhàn)略，應(yīng)加強(qiáng)市場批零業(yè)務(wù)的開發(fā)管理、預(yù)算管理和預(yù)算控制，

8、對(duì)其他相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)從公司戰(zhàn)略出發(fā)，采取企業(yè)戰(zhàn)略良性發(fā)展和財(cái)務(wù)目標(biāo)雙管控的手段進(jìn)行管理，更多強(qiáng)調(diào)企業(yè)良性管理目標(biāo)和利潤目標(biāo)；對(duì)于培育的持有市場批零業(yè)務(wù)，應(yīng)首先以操作管理為主培育市場競爭力。以實(shí)現(xiàn)三一國際茶葉市場最高層精力的有效轉(zhuǎn)移，最終實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作、發(fā)展新的利潤增長點(diǎn)等戰(zhàn)略構(gòu)想。6、內(nèi)部人員對(duì)三一國際茶葉市場組織的要求1）高效率運(yùn)作能夠有清晰的職責(zé)劃分，盡量避免不必要的內(nèi)耗和拖沓扯皮的現(xiàn)象，各自有清晰的責(zé)任劃分，提高整個(gè)組織運(yùn)作的效率。2）制度嚴(yán)謹(jǐn)整個(gè)企業(yè)能夠通過制度來規(guī)范而不是通過“人治”的手段來管理，盡量避免例外管理和因人對(duì)事，制度面前人人平等。不僅需要制定規(guī)范的制度，更重要是能夠有效地貫徹和

9、執(zhí)行制度。3）層次清晰對(duì)于上下級(jí)的工作權(quán)限和職能劃分有清晰的界定，有明確的管理范圍和直接負(fù)責(zé)對(duì)象，層層負(fù)責(zé)，盡量避免越級(jí)指揮和越級(jí)報(bào)告4）反應(yīng)靈活通過計(jì)劃和預(yù)算來控制，而不是事事審批，事事匯報(bào)，避免事無巨細(xì)都有直接地行政干預(yù)，給職能部門提供合適和廣闊的工作舞臺(tái)和空間，提高對(duì)外界和事務(wù)的快速反應(yīng)能力。5）功能完善完善現(xiàn)在三一國際茶葉市場的投資決策、預(yù)算管理、財(cái)務(wù)分析、人力資源管理等功能，建立完善的職能體系來面對(duì)市場競爭。6）降低成本業(yè)務(wù)上有效建立知識(shí)管理體系，加強(qiáng)知識(shí)積累，提高效率，降低業(yè)務(wù)成本；真正實(shí)現(xiàn)人盡其才，優(yōu)勝劣汰，避免臃腫的組織結(jié)構(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)人員有效流動(dòng)。7、三一國際茶葉市場經(jīng)營發(fā)展能

10、力最終取決于企業(yè)運(yùn)營效率第一， 模式（包括商業(yè)模式、價(jià)值鏈整合模式以及與之配套的組織架構(gòu)、關(guān)鍵流程）；第二， 能力（包括管理人才隊(duì)伍能力、專業(yè)技術(shù)人才隊(duì)伍能力、管理能力等，其中最為核心的管理人才隊(duì)伍能力）；第三， 機(jī)制（包括決策機(jī)制、考核激勵(lì)機(jī)制、晉升淘汰機(jī)制、持續(xù)改進(jìn)機(jī)制，其中最為核心的是考核激勵(lì)機(jī)制）。當(dāng)然，這一切都需要三一國際茶葉市場高層能夠想清楚并且堅(jiān)持執(zhí)行，三一國際茶葉市場高層的堅(jiān)持和自我約束是非常關(guān)鍵的成功因素。第四， 三一國際茶葉市場高層，主要看三一國際茶葉市場高層的境界追求并根據(jù)企業(yè)效率提升的要求，對(duì)自身行為的約束和提升。四、三一國際茶葉市場組織建設(shè)需要具備的能力通過系統(tǒng)規(guī)劃、

11、篩選、培養(yǎng)，形成一支能夠支撐各個(gè)業(yè)務(wù)單元的具有企業(yè)管理高素質(zhì)的高級(jí)管理人才群體。（高級(jí)管理人才隊(duì)伍建設(shè)）1、 形成貫穿上下的五條職能管理線（包括戰(zhàn)略發(fā)展、行政人力資源管理、經(jīng)營與計(jì)劃和信息管理、市場管理、財(cái)務(wù)管理 ），形成五支懂業(yè)務(wù)、專業(yè)過硬、精干的職業(yè)化管理隊(duì)伍（職能管理領(lǐng)域人才隊(duì)伍建設(shè)）。2、 在各業(yè)務(wù)單元、基本戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元內(nèi)部，打造五支經(jīng)營人才隊(duì)伍：項(xiàng)目運(yùn)作、市場營銷、行政人事、市場管理、信息管理。（業(yè)務(wù)管理領(lǐng)域人才隊(duì)伍建設(shè)）3、 努力探索和優(yōu)化各個(gè)基本戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元的贏利模式，以及各條產(chǎn)業(yè)鏈的贏利模式，并且形成可以不斷復(fù)制和輸出的標(biāo)準(zhǔn)管理模式，提升各個(gè)業(yè)務(wù)單元整體運(yùn)營水平。第二部 部分

12、經(jīng)營管理公司組織架構(gòu)、人力資源配置和職責(zé)范圍一、 組織架構(gòu)經(jīng)營管理部行政部財(cái)務(wù)部市場推廣客服專員策劃專員人力資源檔案管理前臺(tái)接待出納會(huì)計(jì)外聯(lián)采購平面設(shè)計(jì)工程部強(qiáng)電組網(wǎng)絡(luò)管理弱電組保安部保安隊(duì)保安隊(duì)保安 隊(duì)市場項(xiàng)目經(jīng)理廣州市商祺物業(yè)管理有限公司監(jiān)察專員說明： 該組織架構(gòu)采用直線三級(jí)層次設(shè)置（董事會(huì)及項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)戰(zhàn)略發(fā)展、投資層面；各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)單元管理和發(fā)展；業(yè)務(wù)部門的一線員工負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)部門的具體執(zhí)行工作），職能清晰，職責(zé)明確，權(quán)力集中，便于溝通協(xié)調(diào)，但對(duì)各部門負(fù)責(zé)人的要求很高就是要有很強(qiáng)的綜合素質(zhì)。清潔可以外包，以節(jié)省人力物力同時(shí)又便于管理。二、 各部門人力資源配置部門職務(wù)數(shù)量合計(jì) 經(jīng)

13、營管理部 項(xiàng)目經(jīng)理 1名 8名 客服主管1名策劃專員 1名平面設(shè)計(jì) 1名 營銷推廣1名招商員 2名總臺(tái)接待員 1名行政部 經(jīng)理 1名 4名 人力資源主管 1名 行政助理 1名 檔案管理、倉庫管理 1名財(cái)務(wù)部 出納 1名 2名 會(huì)計(jì) 1名工程部經(jīng)理 1名4名強(qiáng)電工程師、電工 1名弱電工程師、水電、消防 1名網(wǎng)絡(luò)管理 1名保安部門崗一4名8名門崗二4名 三、部門職責(zé)范圍 1、經(jīng)營客服部職責(zé)范圍、完成公司給予本部門的經(jīng)營規(guī)劃、目標(biāo)管理計(jì)劃和實(shí)施措施，確保完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)；、健全、建立、貫徹、執(zhí)行公司各項(xiàng)管理規(guī)章制度，做到有章必依，違章必懲；、對(duì)競爭對(duì)手的市場調(diào)查，并進(jìn)行分析，根據(jù)競爭對(duì)手狀況及

14、時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略；、收集各類相關(guān)信息并進(jìn)行匯總反饋，為公司管理決策提供參考依據(jù)；、處理市場發(fā)生各類經(jīng)營事件，維護(hù)公司利益，確保商家滿意；負(fù)責(zé)市場商戶進(jìn)場退場、裝修審批監(jiān)督工作；負(fù)責(zé)市場的日常清潔工作；、負(fù)責(zé)市場的日常經(jīng)營推廣工作和市場各種活動(dòng)營銷推廣的的策劃組織和執(zhí)行工作；、負(fù)責(zé)市場網(wǎng)站的運(yùn)營工作，建立商戶檔案管理工作；、負(fù)責(zé)各種展會(huì)的策劃與組織實(shí)施工作；做好各種營銷活動(dòng)的布置、宣傳及為活動(dòng)提供必要的幫助；、負(fù)責(zé)市場商品的質(zhì)量監(jiān)控，負(fù)責(zé)市場商戶經(jīng)營情況的調(diào)研工作；、負(fù)責(zé)受理商戶的咨詢、投訴，做好解釋工作，開展商戶文化交流，接待、咨詢工作；2、行政部職責(zé)范圍 、文秘職責(zé)、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)規(guī)章制度的組織

15、起草、印發(fā)。、負(fù)責(zé)公司重要文件、函件的起草、印發(fā)。、負(fù)責(zé)公司領(lǐng)導(dǎo)講話稿件的起草、印發(fā)。、負(fù)責(zé)公司日常函、電、復(fù)印、傳真、電子郵件的收發(fā)、整理記錄及辦公設(shè)備的日常維護(hù)保護(hù)。、負(fù)責(zé)公司報(bào)紙、雜志的訂閱、收發(fā)和借閱及公司大事記和史志的編寫。、負(fù)責(zé)公司文獻(xiàn)資料的立卷、歸檔、保管及借閱。、負(fù)責(zé)組織公司各項(xiàng)會(huì)議，做好會(huì)議紀(jì)要的編寫、印發(fā)；督促檢查會(huì)議決議的執(zhí)行情況。、負(fù)責(zé)公司印鑒使用、保管工作，保證公司印鑒的正確、合理安全使用。、負(fù)責(zé)接待來訪的客人，安排公司領(lǐng)導(dǎo)的接見或會(huì)見事宜。、負(fù)責(zé)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它事宜。、人力資源職責(zé)、負(fù)責(zé)制定、貫徹執(zhí)行公司的人事政策和制度。、負(fù)責(zé)公司的崗位設(shè)置、機(jī)構(gòu)調(diào)整、崗位職

16、責(zé)的制定。、負(fù)責(zé)公司員工的招聘、聘用、上崗、調(diào)動(dòng)、晉升、解聘等人事管理工作。、負(fù)責(zé)員工企業(yè)文化的培訓(xùn)、技能訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練工作及相關(guān)的政治思想工作。、負(fù)責(zé)公司員工業(yè)務(wù)素質(zhì)考核和工作業(yè)績考核管理及相關(guān)的獎(jiǎng)罰管理。、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司與勞動(dòng)用工管理部門、社會(huì)保障部門等政府相關(guān)管理部門的工作。、負(fù)責(zé)員工的考勤、勞動(dòng)紀(jì)律考核及勞資管理及相關(guān)的獎(jiǎng)罰管理。、負(fù)責(zé)公司員工及市場員工檔案的建立與管理。、負(fù)責(zé)公司員工工牌的制作與發(fā)放。、負(fù)責(zé)公司的人力資源開發(fā)，后備人員的培養(yǎng)、選拔 、行政職責(zé)、負(fù)責(zé)公司日常辦公秩序的組織和管理。、負(fù)責(zé)辦公設(shè)施、辦公用品、辦公耗材、印刷品、員工工裝、市場耗材等物資需求計(jì)劃的制定，計(jì)劃內(nèi)的費(fèi)

17、用審核。、負(fù)責(zé)公司各類物資需求的采購、定制及驗(yàn)收，登記、保管、發(fā)放、回收利用等工作。、負(fù)責(zé)公司車輛使用、調(diào)配和維修。、負(fù)責(zé)公司的福利政策的制定及員工福利的發(fā)放。、負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)規(guī)章制度、決定的落實(shí)、實(shí)施的組織協(xié)調(diào)、督促檢查。、負(fù)責(zé)公司各部門工作計(jì)劃完成情況、部門職責(zé)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。、負(fù)責(zé)公司員工崗位職責(zé)的執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。、負(fù)責(zé)接待和查處各種行政投訴。、負(fù)責(zé)公司各類違法亂紀(jì)事件的核實(shí)及處理。、前臺(tái)接待職責(zé)、負(fù)責(zé)前來洽談客戶的登記接待、負(fù)責(zé)函件的接收并轉(zhuǎn)交相關(guān)部門、負(fù)責(zé)通傳、通報(bào)來訪客戶3、工程部職責(zé) (1) 負(fù)責(zé)市場機(jī)電設(shè)備的日常管理和維護(hù)；(2) 負(fù)責(zé)市場公共部位的日常維護(hù)；(3) 負(fù)責(zé)

18、市場給排水系統(tǒng)的日常維護(hù)和管理工作；(4) 負(fù)責(zé)市場裝修的審批和監(jiān)管工作；（5）負(fù)責(zé)市場空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)和保養(yǎng)工作。4、保安部職責(zé)(1) 負(fù)責(zé)市場治安管理和維護(hù)工作；(2) 負(fù)責(zé)市場經(jīng)營秩序的維護(hù)工作；(3) 負(fù)責(zé)市場停車場的管理工作；(4) 負(fù)責(zé)市場裝修的審批和監(jiān)管工作；（5）負(fù)責(zé)市場消防管理工作，（6）負(fù)責(zé)市場保潔工作監(jiān)督與管理。（7）負(fù)責(zé)市場裝修的監(jiān)管工作四、部門崗位職責(zé)第三部分 市場經(jīng)營管理及服務(wù)一、內(nèi)部管理公司對(duì)各部門實(shí)行目標(biāo)管理。公司領(lǐng)導(dǎo)層根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和對(duì)市場各種資源進(jìn)行整合及評(píng)估后，制定合理的指標(biāo)，并將這些指標(biāo)分解，分別下達(dá)到各個(gè)部門以及個(gè)人。每個(gè)部門和個(gè)人針對(duì)自己的指標(biāo)開

19、展工作。對(duì)完成和超標(biāo)完成指標(biāo)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)完成不了的進(jìn)行處罰。1、目標(biāo)管理1）目標(biāo)管理指標(biāo)（經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）：收入（經(jīng)營收入、開源節(jié)流）支出（辦公費(fèi)用及各種開支）2）質(zhì)量指標(biāo)：A、行為指標(biāo)B、過程指標(biāo)C、結(jié)果指標(biāo)2、以檢查促進(jìn)管理A、實(shí)行層級(jí)管理，根據(jù)目標(biāo)管理的指標(biāo)，層層檢查，以結(jié)果為導(dǎo)向進(jìn)行管理。B、成立專業(yè)的監(jiān)察機(jī)制。3、晨會(huì)、夕會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)工作前要有計(jì)劃，工作后要有總結(jié)修正，部門之間溝通要及時(shí)到位。二、商家管理一）、對(duì)商家管理的原則1、忠誠原則：忠誠是企業(yè)的基礎(chǔ)，是企業(yè)經(jīng)營的哲學(xué)之一，是雙方合作的前提要素。2、服務(wù)原則：以商家作為第一服務(wù)原則，切實(shí)解決商家在銷售、促銷、結(jié)算過程中的實(shí)際問題。3

20、、雙贏原則：公司與商家共同達(dá)到目標(biāo)經(jīng)濟(jì)收益。4、合作原則：互相扶持、互相配合、同舟同濟(jì)、榮辱與共。5、優(yōu)勝劣汰原則（未位淘汰的原則）：是企業(yè)發(fā)展的必要手段，是扶持品牌、發(fā)展品牌、確保經(jīng)濟(jì)收益的有效措施。二）、對(duì)商家管理的要求、程序要求：商家在市場內(nèi)的銷售、調(diào)整、人員安排等的一切行為要按市場的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，不符合規(guī)定或不按程序進(jìn)行的，公司有權(quán)不予審批或辦理。、制度要求：商家在市場內(nèi)的經(jīng)營須服從公司制定的市場管理規(guī)約及各項(xiàng)規(guī)章制度。 、商品要求：保證商品質(zhì)量，無假冒偽劣商品并保證商品及時(shí)上市，確保市場商品的花色、品種齊全、數(shù)量豐富、計(jì)量充足，價(jià)位合理，對(duì)暢銷商品及時(shí)補(bǔ)貨，對(duì)滯銷商品及時(shí)調(diào)整。、經(jīng)營

21、要求：禁止不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營手段和競爭手段，對(duì)哄抬物價(jià)、虛假降價(jià)以及未達(dá)到同城、同品、同價(jià)等的經(jīng)營行為嚴(yán)令禁止。、其它：配合市場內(nèi)的各項(xiàng)企劃活動(dòng)，包括促銷活動(dòng)和公益活動(dòng)，積極參與，不無故推諉或拒絕，如有特殊情況按程序報(bào)請(qǐng)審批。三）、對(duì)商家管理的范圍、負(fù)責(zé)辦理進(jìn)場、撤場的相關(guān)手續(xù)、包括跟催進(jìn)場、裝修、人員和商品的進(jìn)場、布展情況及撤場時(shí)間、審批手續(xù)等。、檢驗(yàn)鋪面商品質(zhì)量。 、監(jiān)督商品的品種、品類、適銷對(duì)路性、與品牌商溝通并及時(shí)整改。 、監(jiān)督檢查品牌商的經(jīng)營行為。、發(fā)動(dòng)品牌商積極參與公司的各項(xiàng)活動(dòng)。、配合業(yè)務(wù)招商部定時(shí)組織召開品牌商會(huì)議。四）、對(duì)商家的管理內(nèi)容、協(xié)助辦理品牌商商品的進(jìn)場、撤場手續(xù)、進(jìn)場：A

22、、銷售員接待新進(jìn)品牌商，登記客戶檔案。B、協(xié)助品牌商，辦理進(jìn)場員工資料登記的工作。C、跟催品牌商進(jìn)場時(shí)間和裝修進(jìn)度。D、對(duì)入場商品進(jìn)行開業(yè)前檢驗(yàn)，指導(dǎo)并監(jiān)督其布展情況。、撤場：A、品牌商提出退場申請(qǐng)。B、銷售員審核、登記客戶檔案并將“撤柜申請(qǐng)”轉(zhuǎn)交行政部及市場管理公司。C、銷售員將簽批的“申請(qǐng)”轉(zhuǎn)交品牌商開始退場，撤柜、撤人，撤貨等工作。D、根據(jù)銷售現(xiàn)場的實(shí)際情況確定品牌商具體撤貨、撤柜時(shí)間并監(jiān)督其過程。E、填寫撤柜審批表中的相關(guān)內(nèi)容轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)合計(jì)費(fèi)用，逐層審批并通知品牌商結(jié)算。五）、商家服務(wù)管理制度（一）、服務(wù)的要素、物有所值（交租金和管理費(fèi)）的感覺。、優(yōu)雅的禮貌。、令人感覺愉快、清潔的環(huán)境。

23、、讓商家得到滿足，方便。、顯示自我尊榮，受到重視。、前后一致的待客態(tài)度。、全心全意處理每一個(gè)商家的問題。、合理、能迅速處理商家報(bào)怨和各種投訴。（二）、商家服務(wù)守則、商家服務(wù)的十一項(xiàng)基本觀念）、讓商家滿意。）、幫助商家解決個(gè)問題。）、“可靠的關(guān)懷”“貼心的照顧”。）、所有的管理員都代表市場的形象。）、商家是否愿意長期跟公司合作，不依賴于他，而依賴于公司的管理服務(wù)水平。）、誠摯的友誼。、管理員服務(wù)規(guī)則）、凡事要以商家的角度去思考，不符合商家的要求的服務(wù)，當(dāng)然也不會(huì)滿足其他商家。）、“商家想要的”與“你認(rèn)為商家想要的”是不一樣的。）、永遠(yuǎn)不要與商家為敵。）、提供他喜愛的服務(wù)。）、保持工作區(qū)域清潔。）

24、、笑臉相迎，熱誠地打招呼。）、永遠(yuǎn)不能讓商家感覺受到冷落。）、管理員在商家面前一律不得吃食物，嚼口香糖等。（三）、商家抱怨的處理原則）、處理商家抱怨的步驟。（）、集中精力，耐心而仔細(xì)地傾聽。（）、重復(fù)商家的意思，使其知道我們已經(jīng)完全理解他的意思。（）、將商家的意思重新組合整理。（）、通過詢問的方式向商家解釋。（）、留住商家：口頭道歉，爭取商家的諒解。（）、追蹤，致謝，期望商家連續(xù)配合與支持。）、處理商家抱怨時(shí)的10項(xiàng)注意事項(xiàng)（）、克制自己的情緒。（）、要有自己代表公司的感覺。（）、以商家為出發(fā)點(diǎn)。（）、以第三者的角度保持冷靜。（）、傾聽。（）、迅速、第一。（）、誠意。（）、就算是商家的錯(cuò)，也要

25、以商家滿意為目標(biāo)解決問題。（）、必須恢復(fù)商家的依賴感。（）、絕對(duì)不要以商家為敵。六）、接待商家規(guī)范、等待商家時(shí)的舉止規(guī)范）、站立位置。接待員要站立在既能有利于自己，又易于觀察商家，接近商家的位置上。）、站立姿勢(shì)。站立的姿勢(shì)要自然端正。兩腳自然分開，身體重心在兩腳之間，雙手輕握放在身前；不抱肩，不叉腰，不背手，不插兜，不背向，不前趴后仰。）、態(tài)度。管理員應(yīng)態(tài)度自然明朗，面帶微笑，時(shí)刻準(zhǔn)備著以接待商家。、接觸商家的行為規(guī)范）、選準(zhǔn)最佳時(shí)機(jī)。）、說好第一句話要求是：用語準(zhǔn)確，稱呼對(duì)方禮貌、得體，要注意切合當(dāng)時(shí)的話境，貼切自然，合乎情理。切忌稱謂不當(dāng)，失禮，也不能漫不經(jīng)心，冷眼旁觀地說話。三、特殊情況

26、的處理1、對(duì)于性格暴躁，出言不遜的商家。）、第一種情況：不懂禮貌，不尊重他人，用命令式口氣對(duì)管理員說話，管理員接待稍慢，便大呼小叫，敲擊桌臺(tái)或用腳踢。應(yīng)對(duì)方式：要采取禮讓的態(tài)度，不計(jì)較對(duì)方說話的方式，熱情接待，讓商家快速消氣后離去。）、第二種情況：商家性情暴躁，在進(jìn)辦公室前或在家里發(fā)生糾紛，或在工作、生活等方面出現(xiàn)了不愉快的事情，進(jìn)店后心煩發(fā)泄。應(yīng)對(duì)方式：管理員應(yīng)從其無名火中悟出其不快與性格，采取和善的態(tài)度,用熱情耐心的接待、友好的語言化解其粗暴。）、第三種情況：商家性子偏激，管理員稍有怠慢便出言不遜。應(yīng)對(duì)方式：管理員要保持冷靜，鎮(zhèn)定自若，心平氣和，堅(jiān)持友好接待，做到他憤怒我和藹，他激動(dòng)我平靜

27、。2、處理投訴程序、原則及七大步驟）、程序： 商家管理員主管 經(jīng)理商家服務(wù)專員）、原則：）、銷售員盡量解決投訴，爭取將矛盾消化在現(xiàn)場。）、如果不能在短時(shí)間內(nèi)解決投訴，轉(zhuǎn)交主管或助理處理。）、控制事態(tài)發(fā)展，不能激化矛盾。）、對(duì)于需較長時(shí)間處理的投訴情緒較激動(dòng)的商家，盡量避免在公眾區(qū)域處理。）、在盡量不損害市場利益條件下，令商家滿意。、七大步驟）、耐心聆聽 鼓勵(lì)商家說出感受讓其不滿情緒得以發(fā)泄，心情回復(fù)平靜，這樣有助解決問題。）、表示同情 讓商家知道你是會(huì)幫助他，而不是以一種抗拒的態(tài)度去處理他的投訴，這會(huì)使他對(duì)市場懷有信心。）、不管是非曲直，要虛心道歉。）、決不進(jìn)行議論與辯解。 ）、提出解決方法

28、設(shè)身處地為商家著想，同時(shí)亦須兼顧公司的利益和政策，找尋妥善的解決辦法，然后向商家詳細(xì)說明其步驟，所需時(shí)間、效果等。）、獲取商家同意 對(duì)所建議的解決方法，必須得到商家的同意，方可實(shí)行，否則只是令商家再次不滿，弄巧成拙。）、跟進(jìn)結(jié)果取得商家同意后，便應(yīng)馬上行動(dòng)，并跟進(jìn)每個(gè)步驟，以求令商家完全滿意。四、“品牌”服務(wù)計(jì)劃一）、信息服務(wù)1、三一國際茶葉市場廣場“積分通用”制度。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)建立積分通用系統(tǒng)，這樣就可以夸業(yè)態(tài)、夸店通用以增強(qiáng)消費(fèi)能力。2、建立呼叫中心。與電信等戰(zhàn)略合作企業(yè)共享資源，以增強(qiáng)投訴受理、采購、咨詢服務(wù)功能。3、三D采購系統(tǒng)。在廣場內(nèi)各樓層設(shè)立觸摸采購媒體服務(wù)器，可模擬線路圖，為

29、顧客節(jié)約時(shí)間。4、加強(qiáng)優(yōu)惠券風(fēng)暴，拉動(dòng)更多商家加入。5、定期向商戶提供“經(jīng)營景氣指數(shù)指標(biāo)”，包括人流、車流、提袋率等指標(biāo)，讓商家掌握最新的客戶購買意愿，實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱。二）、一站式服務(wù)模式1、遇緊急事件（停水、停電、空調(diào)等）10分鐘內(nèi)管理人員趕到現(xiàn)場處理。2、普通工程項(xiàng)目48小時(shí)內(nèi)完成，特殊情況24小時(shí)內(nèi)答復(fù)；3、各種申報(bào)資料齊全，在1個(gè)工作日內(nèi)給予辦齊；驗(yàn)收申請(qǐng)?zhí)峤缓?個(gè)工作日內(nèi)驗(yàn)收完畢；4、加班申請(qǐng)和貨物放行，20分鐘內(nèi)辦好；5、接到投訴10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場并向有關(guān)部門反饋，30分鐘內(nèi)處理完畢或者給予回復(fù)。三）、市場購物環(huán)境要給顧客“愉悅感”1、一是簡約。在以后的裝修裝飾要以簡約為主。這樣會(huì)使

30、得空間整體布局簡單，不像迷宮，色彩運(yùn)用也不能太復(fù)雜，要明亮通透，可凸顯市場。2、二是細(xì)致。市場中的每個(gè)角落，公共區(qū)域、功能布局空調(diào)舒適度、背景音樂等都要體現(xiàn)細(xì)致，考慮到客服的角度。3、三是豐富。市場的業(yè)種組合除了要?jiǎng)?chuàng)新外還要豐富。四）、從社會(huì)上聘請(qǐng)“神秘顧客”對(duì)公司的管理服務(wù)和商家的銷售進(jìn)行監(jiān)督。五）、“三零”服務(wù)模式的建立1、購買“零”風(fēng)險(xiǎn)。積極開展“百場萬店無假貨”活動(dòng)并與消協(xié)合作，打消顧客購買的顧慮。讓顧客購買商品“零”風(fēng)險(xiǎn)。2、投訴“零”阻礙。規(guī)范管理方法和工作流程，成立良好的監(jiān)督機(jī)制，掃清顧客、商家投訴的障礙。3、處理“零”等待。第四部分 市場設(shè)備管理市場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用

31、管理、維修和更新根據(jù)市場實(shí)際使用年限，定期檢查市場共用部位的使用狀況需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)屬于公司保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向公司提出報(bào)告與建議，并協(xié)助公司維修編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全合理使用；不任意拆動(dòng)原市場結(jié)構(gòu)，不任意改變?cè)ㄖ挠猛?。各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺(tái)帳清楚完善的建筑管理、市場維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度。 一、供配電設(shè)備1、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；2）每年12月

32、制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4）每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5）定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率6）月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；7）對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；8）每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)；9）按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2、電工1）每日一次按照市場、

33、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；2）配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表；3）按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4）供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5）供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。二、消防設(shè)備1、日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照市場、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備

34、，記錄水泵房巡視記錄表和風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；2、定期檢查1）由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表；2）由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功3）能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表，消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表。3、維修保養(yǎng)1）設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；2）設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月

35、定期啟動(dòng)后交替更換一次；3）按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4）消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。4、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2）每年12月制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4）每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；5）每月定期組織設(shè)

36、備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)三、給排水設(shè)備1、值班巡查員1）每日一次按照市場、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；2）水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3）按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4）給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；2、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)

37、備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2）每年12月制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4）每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5）每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；6）對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7）每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄

38、（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)；8）每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；9）按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。四、弱電設(shè)備1、承包方維保人員1）按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；2）弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；3）弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，及時(shí)排除異常和故障。2、電工1）每日按照市場、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表；2）信號(hào)接

39、收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；3）發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。3、保安人員1）負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表；2）發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。4、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；2）每年12月制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維

40、修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；4）每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；5）每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫保安防盜系統(tǒng)檢查表和攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；6）對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7）每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)；8）按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；五、電梯設(shè)備1、分承包方電梯維保人員1）每周按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和

41、電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；2）電梯設(shè)備維修工作記錄市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表；30設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。2、電工1）每日按照市場、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；2）負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表。3、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；2）每年12月制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按

42、運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；4）每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；5）每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；六、水泵設(shè)備1、值班巡查人員1）每日一次按照市場、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；2）水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；3）

43、按市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4）給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于市場、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；5）給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。2、設(shè)備主管1）負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；2）每年12月制訂下一年度市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂市場、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；3）組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；4）每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；5）每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；6）對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；7）每季匯總設(shè)備故障情況，填寫設(shè)備故障記錄（季度）匯總表，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司領(lǐng)導(dǎo)；8）每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表；9）按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。七、市場共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及