酒店式公寓的設(shè)計推介與營銷

1、酒店管理手冊酒店式公寓的設(shè)計、推介與營銷 BJHOUSE北京房地產(chǎn)網(wǎng)首頁由尤利恩投資管理咨詢有限公司主辦,在北京萬信網(wǎng)、北京房地產(chǎn)網(wǎng)等眾多地方房地產(chǎn)媒體的支持下，酒店式公寓的設(shè)計、推介與營銷北京論壇于2005年4月2日至4日在新大都飯店成功舉辦。近兩年，酒店式公寓成為房地產(chǎn)市場的新寵，作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。在這樣的背景下，2004年末，尤利恩公司在上海召開了該論壇，受到了上海房地產(chǎn)企業(yè)的熱烈歡迎。在北京，酒店式公寓作為一種較為新興的物業(yè)管理概念，近幾年的發(fā)展也極為迅猛，可謂是異軍突起。為此，論壇移師北京，站在首都這個房地產(chǎn)競爭最激

2、烈、酒店式公寓方興未艾的戰(zhàn)場，邀請北京的幾位在業(yè)內(nèi)頗有建樹的專業(yè)人士，前來跟與會聽者交流如何設(shè)計有市場影響力的酒店式公寓以及如何有效推介、營銷等方面的問題，并組織觀摩了近兩年北京熱賣的酒店式公寓項目，使與會聽者得到了一些新的啟發(fā)。論壇的嘉賓圍繞酒店式公寓的設(shè)計、推介與營銷的主題，進行了四個板塊的講解：一是中國大中城市的酒店式公寓市場分析、產(chǎn)品開發(fā)及經(jīng)營思路；二是酒店式公寓的先進設(shè)計理念，包括戶型、功能、外立面等以及規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)險；三是酒店式公寓的營銷模式和物業(yè)管理；四是酒店式公寓的傳統(tǒng)與創(chuàng)新的營銷模式。成業(yè)行副總邵念強先生對酒店式公寓市場分析：北京：伴隨中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，尤其是在2002年突

3、破10萬億大觀，達102398億元，對外進出口總額也快速遞增，并在2004年達到11548億元，創(chuàng)造了歷史最好水平。國際國內(nèi)商旅人士迅速增加，造成酒店式公寓的需求增加，尤其是對高檔外租酒店式公寓的需求逐年攀升。據(jù)統(tǒng)計，到2005年第一季度末，北京共有高級公寓項目100余個，其中酒店式公寓有近40個，共提供近3萬個住宅單位，總建筑面積超過200萬平方米。銷售反租類酒店公寓供應(yīng)量：建成并基本投入使用的項目：50余個；潛在上市項目：30余個；總建筑面積：250萬平方米以上；主要分布區(qū)域：朝陽CBD、燕莎-麗都、亞北、中關(guān)村、金融街、東城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)。作為國家的政治文化中心，北京憑籍先天優(yōu)勢，大

4、量國外企業(yè)、機構(gòu)紛紛在京設(shè)立駐華分支機構(gòu)、辦事處。由此帶來的大批外籍高管人員也順理成章地成為眾多酒店式公寓服務(wù)的對象。在京的跨國公司高層管理人員，海外社團，駐華使館工作人員以及港澳臺人士，構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要租住客群。上海：作為中國經(jīng)濟、金融中心，冒險家樂園，大量外資企業(yè)，辦事機構(gòu)紛紛把中國區(qū)總部，甚至亞太區(qū)總部安置在上海，進一步鞏固了上海作為遠東大都市的城市地位，由此帶來的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。建成并基本投入使用的酒店式公寓項目：80余個；總建筑面積：200萬平方米以上；主要分布區(qū)域：浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。據(jù)統(tǒng)計，2004年推出的19個小戶型物業(yè)中，

5、有13個是酒店式公寓，均價基本保持在每平方米16000元以上。作為商務(wù)往來頻繁的國際化大都市，上海具備了發(fā)展酒店式公寓的先天優(yōu)勢條件。節(jié)節(jié)攀升的價格削弱了投資的價值。石家莊：根據(jù)2004年上半年統(tǒng)計，石家莊流動人口接近50萬人，人員構(gòu)成：外來務(wù)工人員約30萬余人，大專院校學(xué)生約6萬余人，外地商業(yè)經(jīng)營人員約5萬余人，商務(wù)長駐及流動人員約9萬余人。在這當(dāng)中，石家莊外商投資企業(yè)數(shù)量達到1919家，按每家企業(yè)駐本地高管人員數(shù)5人計，則此部分高端商務(wù)人員近1萬人。石家莊作為典型的二線城市，異常發(fā)達的零售業(yè)和貿(mào)易往來，形成了大量外來高端商務(wù)人群，為石家莊發(fā)展酒店式公寓提供了先決條件。從市場角度看酒店式公寓

6、操作中幾個需要關(guān)注的問題產(chǎn)品設(shè)計的差異化；如何提升物業(yè)價值感；持有還是銷售？誰來經(jīng)營？開發(fā)商與投資客的矛盾；裝修的水準(zhǔn)；商住與純居?。蛔赓U模式（短期、中期、長期）鋒華興業(yè)總經(jīng)理魯應(yīng)紅先生主要就酒店公寓的營銷思路及廣告推廣作了介紹：請進來與走出去的策略長久以來房地產(chǎn)銷售一直是坐銷的形式為主。房地產(chǎn)的不可移動，以及大宗商品交易的特性，注定了這種形式的長期存在。做廣告、做活動目的都是為了吸引客戶前來。這種守株待兔式的銷售有很多的缺點，非常的被動。所以在其他領(lǐng)域的商品銷售中并不多見。當(dāng)廣告的效果逐漸下降的時候，守株待兔的銷售方式已經(jīng)不能滿足銷售的需要。要保持銷售現(xiàn)場的人氣，就必須適時的做活動吸引客群前

7、來。如晶都國際在今年3月份以后基本停止了廣告投放，確定了以活動、產(chǎn)品說明會的形式為主的推廣方式。酒店公寓的投資屬性更適合于異地置業(yè)，越來越多的投資型酒店公寓更傾向于異地推廣。如到溫州、山西、上海等地進行展銷和推介。走出去的策略就是主動的尋找目標(biāo)客戶的過程。走出去的策略還體現(xiàn)在與其他非房地產(chǎn)商品的聯(lián)合推介上。主動尋找和項目形象氣質(zhì)相似的其他產(chǎn)品。如服裝發(fā)布會、化妝品、名表、名車展等。經(jīng)驗分享鋒華興業(yè)通過金橋國際公寓及晶都國際兩個酒店地產(chǎn)代表作的成功運作，積累了許多關(guān)于酒店地產(chǎn)的營銷思路，歸納起來主要有以下幾點一、酒店檔次形象定位在這方面并非檔次越高越好，重要是分析所運作的物業(yè)所處地理位置及周邊真

8、實市場需求情況，優(yōu)先考慮同周邊酒店的差異性及互補性。二、營銷團隊的專業(yè)性酒店地產(chǎn)的營銷同常規(guī)類住宅及公寓類產(chǎn)品有所不同，要求相關(guān)銷售人員一定要對酒店本身的運營規(guī)律非常熟悉，要經(jīng)過專業(yè)化訓(xùn)練，同時業(yè)務(wù)人員自身形象及氣質(zhì)要符合未來酒店經(jīng)營的需要三、賣場營造酒店地產(chǎn)的賣場營造非常重要，最好將未來的酒店生活的場景通過特殊設(shè)計在賣場充分表現(xiàn)出來，比如大堂的風(fēng)格及豪華裝修、服務(wù)生的專業(yè)服務(wù)水平，客房的舒適性，通過樣板間表現(xiàn)。四、設(shè)定合理的投資回報模式投資回報過高會加重將來經(jīng)營的風(fēng)險和壓力，過低又會吸引不了投資買家的購買，一定要參照當(dāng)時的市場資金合理回報率來確定回報模式。五、設(shè)計合理的經(jīng)營期限根據(jù)不同的產(chǎn)品

9、，不同的定位，不同的酒店地產(chǎn)的經(jīng)營者，應(yīng)該設(shè)計不同的經(jīng)營期限，如我公司運作的金橋國際公寓設(shè)定，經(jīng)營期限為15年，而晶都國際則為10年。六、及早考慮后期經(jīng)營問題酒店地產(chǎn)能否成功運作，很大程度上依賴于后期的經(jīng)營管理，如我公司在運作上述兩個項目的銷售階段，就及早考慮將來的經(jīng)營問題，整合各種需求資源及推廣渠道，從而保證經(jīng)營后的負(fù)擔(dān)較輕。營銷的首要任務(wù)是制定策略，然后圍繞這個策略調(diào)動各方面的資源去達成這個策略。沒有清晰的策略是不可能取得營銷的勝利的。同樣沒有堅決的執(zhí)行也是不可能實現(xiàn)這個策略的。鋒華興業(yè)正是這樣一個以策略制勝的公司，有著100成功率，確保能夠堅決執(zhí)行既定的策略。這也是我們?yōu)橹院赖?。鋒華興

10、業(yè)服務(wù)過的公司，無一例外的獲得了土地價值、項目開發(fā)利潤的最大化。均高出市場上同類項目1000-2000元的價格。十年來，鋒華興業(yè)代理了40余個項目，銷售金額過百億。連續(xù)四年被評為十大代理行之一。并且被授予了我們視為最高榮譽的創(chuàng)造城市價值的公司。贏得了類似首創(chuàng)置業(yè)這樣的知名公司和其他開發(fā)公司尊敬?？偟膩砜?，酒店地產(chǎn)作為一種新的產(chǎn)品開發(fā)模式，有較強的生命力，運作成功會為發(fā)展商及廣大投資者帶來雙贏的結(jié)果，但是否有良好的開發(fā)心態(tài)，是否有專業(yè)的整合各種專業(yè)合作資源的能力，是保證酒店地產(chǎn)能否成功運作的關(guān)鍵因素。在這方面，鋒華興業(yè)作為酒店地產(chǎn)的先行者，摸索出的經(jīng)驗可供大家分享。同時，華高萊斯房地產(chǎn)顧問有限公

11、司副總經(jīng)理公衍奎先生，澳大利亞五合國際建筑設(shè)計集團中國區(qū)經(jīng)理劉力先生及副總經(jīng)理盧求先生，金橋國際公寓執(zhí)行董事楊偉基先生，及原北京中遠房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理、現(xiàn)北京天地行房地產(chǎn)公司董事長盧明先生都將自己的成果與經(jīng)驗同在座的與會者進行了分享。論壇采用嘉賓演講與現(xiàn)場提問、交流相結(jié)合的形式，為與會聽者與嘉賓架起了溝通的橋梁，使與會聽者對論題有了點和面充分結(jié)合的全方位收獲，受到與會聽者的一致好評。無憂中國酒店式公寓連鎖經(jīng)營，創(chuàng)造新型產(chǎn)業(yè)模式 原創(chuàng) 酒店式服務(wù)公寓最早起源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)租給旅客供其臨時休憩的物業(yè)，由專業(yè)管理公司進行統(tǒng)一的上門服務(wù)與管理，這些物業(yè)既具有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家，構(gòu)

12、成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。在土地稀缺矛盾日益顯現(xiàn)的今天，作為一份可以獲取長期穩(wěn)定收入的資產(chǎn)，經(jīng)營酒店式公寓已經(jīng)成為不少房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要構(gòu)成。一、我國的酒店式服務(wù)公寓是結(jié)合了國情的特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品在我國，酒店式服務(wù)公寓是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是具有中國特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品。這種特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.對外開放引起的人才流動是酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)生的主要背景。改革開放以來，隨著對外經(jīng)貿(mào)關(guān)系的拓展和國際學(xué)術(shù)、文化、體育交流的增加，大批外國技術(shù)專家、企業(yè)高級管理人員、領(lǐng)館外交人士、境外新聞機構(gòu)的高級雇員等國際人才已經(jīng)成為上海人力資源市場的重要組成部分。上?，F(xiàn)在擔(dān)任跨國公司要職的常駐外

13、籍人員約有3萬余人，駐滬外籍專家1.5萬人左右。長期以來，這些重要國際人才的居住需求是由高級酒店和高級公寓來承擔(dān)，但隨著對外開放的深入發(fā)展，國際人才交流愈加頻繁，其居住需求出現(xiàn)分化，即希望能獲得在短期居住條件限制下的最自由的居家環(huán)境，而這是酒店和產(chǎn)權(quán)公寓所不能滿足的。因此，結(jié)合了賓館與公寓特色的酒店式服務(wù)公寓應(yīng)運而生。2.國內(nèi)外居住水平和生活水平的差異是催生酒店式服務(wù)公寓的主要力量。在歐美，酒店式服務(wù)公寓只是旅游度假區(qū)住宅產(chǎn)品的補充，在商務(wù)性住宅產(chǎn)品中所占的比例很小，它對于房地產(chǎn)市場的影響也十分有限。這主要因為歐美國家間的居住水平差異不大、住宅租賃市場相當(dāng)發(fā)達，商務(wù)人士可以通過中介機構(gòu)找到適合

14、自己居住的公寓或別墅。這些公寓或別墅大多裝修考究、配套齊全，最重要的是，住宅布置所體現(xiàn)的居住文化差異很小，商務(wù)人士可以很快適應(yīng)新的居住條件和環(huán)境。與歐美國家相比，我國由小業(yè)主提供的公寓或別墅租賃市場還不發(fā)達。雖然自90年代以來上海的外銷房市場發(fā)展迅速，但在房屋質(zhì)量與數(shù)量上不能滿足需求的變化，而僅有的幾個高檔外銷居住區(qū)已經(jīng)難以承載新的需求。3.房地產(chǎn)市場的發(fā)展和分化是酒店式公寓發(fā)展的又一主要原因。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在經(jīng)歷了1993、1994年的超常規(guī)發(fā)展后迅速跌入低谷，大批空置住宅成為房地產(chǎn)市場蕭條的主要見證。1997年亞洲金融危機的爆發(fā)使外銷房市場面臨空前的挑戰(zhàn)，絕大多數(shù)開發(fā)商以低于建造成本

15、的價格出售外銷住宅以求回收資本、減少損失。在這一特殊背景下，部分開發(fā)商通過改造空置公寓并提供酒店式管理，開始嘗試“資產(chǎn)經(jīng)營”的新路，以此作為解決空置的一個探索。經(jīng)過一兩年的實踐，一個新的房地產(chǎn)細(xì)分市場正在形成。酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)將市場的潛在需求轉(zhuǎn)化成有效需求，培養(yǎng)了一批具有特殊居住需求的消費者。因此，可以認(rèn)為酒店式公寓的形成和發(fā)展是我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中的一次分化。二、酒店式服務(wù)公寓的發(fā)展具有良好的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)1.上海的城市定位為上海的進一步開放合作奠定了基礎(chǔ)。在過去的五年里，上海國民經(jīng)濟保持持續(xù)、快速、健康發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平上了一個大臺階。上海經(jīng)濟的快速發(fā)展與外資投入緊密相關(guān)，199

16、82001年，全市累計簽訂直接利用外商合同項目7234項，合同金額237.15億美元，實際利用外資142.37億美元。到2001年底，在上海投資的國家和地區(qū)已達95個。為了把上?；窘ǔ蓢H經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心之一，必須進一步加強對外開放，吸引外資。2.上海進一步加強對外開放的舉措將為酒店式公寓的發(fā)展奠定需求基礎(chǔ)。為了實現(xiàn)“經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心”的目標(biāo)，上海在四個方面進一步加強對外開放。一是完善招商引資政策，著重引進規(guī)模大、技術(shù)高、信用好的企業(yè)到上海落戶，重點引進一批跨國公司來上海投資。二是將對外開放與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級緊密結(jié)合起來。通過對外開放，大力發(fā)展附加值、關(guān)聯(lián)帶動大的產(chǎn)業(yè)，

17、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，迅速提高工業(yè)的現(xiàn)代化水平和國際競爭力。三是擴大服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的對外開放?！叭胧馈焙?，以金融業(yè)為重點的服務(wù)業(yè)的開放是上海對外開放的重點領(lǐng)域。另外今后還將著力吸引國際著名物流公司進駐上海，發(fā)展現(xiàn)代物流、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)。四是加快推進投融資體制改革，大力吸引外資參與城市基礎(chǔ)設(shè)施和其它方面的建設(shè)。允許和鼓勵國外資本參與國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性重組。同時，在科研、教育等領(lǐng)域，也將積極探索通過多種方式擴大利用外資?？梢灶A(yù)見，入世后的上海將加快對外開放的腳步，拓展對外開放的領(lǐng)域，完善對外開放的環(huán)境建設(shè)，努力為外資搭建好舞臺。因此，在上海今后幾年的建設(shè)過程中，外商、外國技術(shù)專家等國際人才將進一步發(fā)

18、揮積極作用。據(jù)預(yù)測，到2005年上海的外籍人才將達到8.28萬，到2015年將達到21.45萬，屆時將形成對酒店式服務(wù)公寓的強大消費需求。3.酒店式服務(wù)公寓的需求市場已經(jīng)形成。酒店式服務(wù)公寓是一種特殊的既提供酒店式的專業(yè)服務(wù)，又擁有私人公寓的秘密性和生活風(fēng)格的高檔綜合物業(yè)，因此它的消費對象也是市場上的特殊群體。酒店式服務(wù)公寓的定位不同，其消費對象也存在差異。國際化商務(wù)活動的往來頻繁，使越來越多的境外機構(gòu)雨后春筍般地迅速“搶攤”上海，但出于資金成本有效控制的考慮，這些公司越來越傾向于租賃市區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通方便的酒店式公寓，這樣既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司亦樂于接受。與此同時，大量

19、外籍經(jīng)營管理者擁入申城，優(yōu)厚的津貼補助使大量駐滬外籍人士樂于租用豪華完善并能提供短期居住的場所。而就國內(nèi)市場而言，一方面，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，職業(yè)經(jīng)理人的隊伍在不斷發(fā)展壯大，另一方面，作為中國經(jīng)濟騰飛的“引擎”之一的上海，也在吸引著全國各地的人才，而這批人的收入層次也是相對較高的。因此，酒店式公寓住宅無論面對國內(nèi)市場、還是境外市場均占得先機。從一系列數(shù)據(jù)可以看出，上海酒店式公寓的發(fā)展具有光明的前景，市場規(guī)模在15年內(nèi)有望擴大至目前的5倍。當(dāng)然這僅是從需求角度所作的考察。對于經(jīng)營酒店式公寓的企業(yè)而言，只有不斷挖掘市場潛力，才能擴大自己的市場份額。4.上海房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是酒店式服務(wù)公寓發(fā)展的有

20、力支撐。酒店式服務(wù)公寓是房地產(chǎn)市場細(xì)分衍生的新產(chǎn)品，因此它有與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品一樣的共性，它的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在依賴關(guān)系，因此上海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是酒店式服務(wù)公寓發(fā)展的有力支撐。上海房地產(chǎn)市場已步入成熟發(fā)展階段，呈現(xiàn)出一些新特點和新趨勢，這構(gòu)成了酒店式服務(wù)公寓存在和發(fā)展的良性中觀環(huán)境。從上海經(jīng)濟發(fā)展的整體看，要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟的持續(xù)拉動作用，光靠投資是不行的，必須要投資與消費雙向拉動。特別是消費拉動這一塊，要通過增加有效供給，拓展有效需求，采取各種方法，大力刺激住宅消費。拓展有效需求可以從兩個方面著手，一是增加需求量，二是挖掘潛在需求。挖掘潛在需求的關(guān)鍵在于進一步細(xì)分房地產(chǎn)市場

21、，細(xì)分需求特征，為不同的消費群體提供符合其需求特征的新型房地產(chǎn)產(chǎn)品。從這個角度看，酒店式服務(wù)公寓的發(fā)展有利于將房地產(chǎn)市場上的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，從而為房地產(chǎn)業(yè)這一支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻。三、經(jīng)營酒店式服務(wù)公寓是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整的重要方向1.酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營是實現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)“可持續(xù)發(fā)展”的有效途徑。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在一個不容忽視的結(jié)構(gòu)性缺陷-項目開發(fā)與資產(chǎn)經(jīng)營比例失調(diào)。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性缺陷帶來的弊端是，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主營的不是固定資產(chǎn)而是無形資產(chǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分仍停留在項目開發(fā)的階段，企業(yè)經(jīng)營是通過項目開發(fā)將資源進行整合，產(chǎn)出商品房，進入流通。房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中

22、經(jīng)營的不是固定資產(chǎn)而是資源整合能力。房地產(chǎn)企業(yè)不愿意持有房地產(chǎn)固定資產(chǎn)進行經(jīng)營的一個重要原因在于資本驅(qū)逐利潤的本性。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤，吸引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更側(cè)重于房地產(chǎn)開發(fā)，對收益穩(wěn)定，但回報相對比房地產(chǎn)開發(fā)低的資產(chǎn)經(jīng)營不太看中。另一方面，國內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)仍是朝陽行業(yè)，房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間較短，房地產(chǎn)企業(yè)仍處于積累階段，企業(yè)實力有限，缺乏長期持有經(jīng)營大型資產(chǎn)的能力。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性缺陷可能帶來一些風(fēng)險：一是經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)周期風(fēng)險的能力大大降低。二是贏利模式的不同對企業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響。項目開

23、發(fā)建設(shè)周期一般是3年至6年，由于投資周期的限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)上市公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強企業(yè)的持續(xù)贏利能力。三是合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對企業(yè)發(fā)展的影響。保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強實力和擴張發(fā)展尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強抗經(jīng)營風(fēng)險能力的重要指標(biāo)。據(jù)研究，上海市房地產(chǎn)開發(fā)市場的成長期還有1015年左右。也就是說在2020年前后，所有的房地產(chǎn)企業(yè)都必須面臨一次深刻的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。只有那些有所準(zhǔn)備和積累的企業(yè)才能在這次調(diào)整中立于不敗之地。在上海，不少企業(yè)已經(jīng)開始嘗試房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)模式，并出

24、現(xiàn)了一棟樓一年納稅一個億的樓宇經(jīng)濟現(xiàn)象，充分顯示了完善結(jié)構(gòu)性缺陷所蘊含的商機。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須培養(yǎng)資產(chǎn)經(jīng)營的能力，為日后的行業(yè)競爭積蓄力量。2.酒店式服務(wù)公寓的穩(wěn)定回報是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險的重要支持。房地產(chǎn)行業(yè)以其特殊的周期性使開發(fā)企業(yè)面臨雙重風(fēng)險。一是行業(yè)周期帶來的系統(tǒng)風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的有機組成部分，其興衰在很大程度上要受到國民經(jīng)濟的左右。同時，由于房地產(chǎn)特殊的地位和作用，我國目前仍比較重視對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場的發(fā)展較易受到政策因素的影響。因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)周期性的原因既可能是源于經(jīng)濟體系自身因素的作用，也可能是存在于經(jīng)濟范圍之外的，是外界給予的非經(jīng)濟性的沖擊

25、和干擾。引起房地產(chǎn)市場波動的經(jīng)濟因素涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和有效需求。因為在宏觀經(jīng)濟體系中，投資與總有效需求因其自身內(nèi)在的和外在的特點，表現(xiàn)出明顯的周期性波動，而這一特性在房地產(chǎn)領(lǐng)域中也同樣存在。從有關(guān)資料記載看，自1984年開始，房地產(chǎn)在我國已經(jīng)經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發(fā)展期，大約五年時間；1989到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發(fā)展期；1996至1997年又是一個低落期；從1998年開始我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展期。在這期間，房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)在很大程度上受到行業(yè)周期的影響，這是房地產(chǎn)企業(yè)很難避免的一個風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)面

26、臨的另一個風(fēng)險是項目開發(fā)本身的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目以其位置固定、價值量巨大、周期長、影響因素多等特征而具有相當(dāng)高的投資風(fēng)險，任何一個方面的決策失誤都可能導(dǎo)致開發(fā)項目的失敗。相比于房地產(chǎn)開發(fā)的高昂風(fēng)險，資產(chǎn)經(jīng)營憑借著穩(wěn)定的回報受到了部分房地產(chǎn)企業(yè)的重視。酒店式服務(wù)公寓的經(jīng)營就具有回報穩(wěn)定的特點，其經(jīng)營收入就是固定的房租收入，因此企業(yè)可以很好地控制經(jīng)營成本、預(yù)測經(jīng)營收益，使企業(yè)經(jīng)營具有可預(yù)見性。同時，穩(wěn)定的收入也在一定程度上可以減少企業(yè)其他投資活動帶來的風(fēng)險。3.經(jīng)營酒店式服務(wù)公寓有利于企業(yè)融資。房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，融資是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)融資的方式較多，但銀行

27、貸款是主要的方式。銀行貸款包括信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。前者依賴于開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)及信用歷史，開發(fā)商毋須用開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押，但需要用其自身信用或第三方信用作擔(dān)保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款。酒店式服務(wù)公寓的開發(fā)可以解決抵押物來源問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以通過抵押酒店式公寓獲取進一步發(fā)展所需資金，另一方面可以通過酒店式服務(wù)公寓的日常經(jīng)營收回開發(fā)的自有資金部分。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以方便快捷地實現(xiàn)資金融通，還可以調(diào)整企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有利于企業(yè)的良性發(fā)展。四、酒店式服務(wù)公寓經(jīng)營模式迎合了服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢時代在變遷，市場競爭的方式已提升到一個新的水平，“