萬達(dá)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

1、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)物業(yè)管理有限公司2015年4月一、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)二、高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)三、消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)四、中央空調(diào)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 六、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、電梯運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1運(yùn)行開啟及關(guān) 閉1. 寫字樓電梯開閉時間（各公司自立）2. 公寓電梯開閉時間（各公司自定）3. 普通住宅電梯開閉時間（各公司自定）1. 在清空橋廂，確認(rèn)無 人時才能啟動及關(guān)閉2. 業(yè)務(wù)特殊要求需使用 電梯的，電梯主管批準(zhǔn) 后方可進(jìn)

2、行3. 電梯主管每周抽檢1 次電梯開關(guān)時間是否正 確電梯技工電梯機(jī)房日 常維護(hù)保養(yǎng)記 錄表垂直電梯運(yùn)行 巡視記錄表手扶電梯運(yùn)行 巡視記錄表電梯管 理作業(yè)規(guī) 范巡視1. 每班次對直梯機(jī)房進(jìn)行巡視1次（室內(nèi)溫 度、 電網(wǎng)電壓、屏內(nèi)各電器動作情況，曳引機(jī) 運(yùn)行情 況）2. 每班次巡視電梯運(yùn)行狀態(tài)1次（轎廂運(yùn)行狀 況，聲響、平穩(wěn)性、平層精度等）確保電梯不帶故 障、安全運(yùn)行1. 巡視時發(fā)現(xiàn)問題能 及時解決的，及時解決. 不能及時解決的，通知 維保方并作好記錄.2. 電梯主管每周抽檢1 次電梯技工2維保周期外包單位每半個月進(jìn)行1次維保，每月相鄰兩次 維保間隔不少于10天，電梯技工按電梯維 保監(jiān) 督管理標(biāo)準(zhǔn)

3、現(xiàn)場跟蹤1. 外包單位工作人員 工作前須簽到2. 維保工作單須 得到維修班長簽字確認(rèn)3. 發(fā)現(xiàn)違規(guī)維修保養(yǎng) 時，報維修主管對其發(fā)整改通知書4. 維保工作須在各業(yè) 態(tài)用梯閑時進(jìn)行工稈主管電梯維 保監(jiān)督管 理標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件檢測每年進(jìn)行1次政府強(qiáng)制檢測1. 合格證到期前一個月 組織檢測2. 電梯主管負(fù)責(zé)工稈豐管3檢修計劃1 每月底前維保單位提交下月檢修計劃2.由工程主管審批工稈豐管設(shè)施設(shè)備故障維修記錄表過程安全控 制1.維修保養(yǎng)人員在對電梯進(jìn)行保養(yǎng)、檢修時，應(yīng) 先在各層廳門前掛上“電梯保養(yǎng)、檢修”告示牌 2.檢修完成后確保現(xiàn)場衛(wèi)生工稈豐管交付使用1. 由電梯主

4、管確認(rèn)維修效果2. 由維保單位提供維修記錄4電梯 緊急 故障 處理措施1扶梯停機(jī)由維修技工進(jìn)行重新啟動2. 重啟失敗時，匯報總值并通知維保單位3. 直梯停機(jī)先停止直梯電源4 啟云力盲梯閑人健勦預(yù)窒工稈豐管通知通知維保單位進(jìn)行檢杳總值人員善后進(jìn)入檢修程序維保單位、高低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1運(yùn)行巡視1.每二小時巡視10KV配電室1次，發(fā)現(xiàn)異常及 時向主管報告2每二小時巡視低壓配電室1次，發(fā)現(xiàn)異常及 時 向主管報告3按平均間隔時間，每天至少抄錄配電室電度 表 數(shù)據(jù)四次4.特殊天氣時每小時巡視配電室1次5.每天15：00點(diǎn)、21：00測量

5、變電所主要設(shè)備開關(guān)觸頭的溫度并記錄在設(shè)備溫度日測表上6強(qiáng)電主管每天對前日運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā) 現(xiàn) 數(shù)據(jù)異常及時處置7.運(yùn)行人員完成當(dāng)班運(yùn)行日志，主管每天對昨日運(yùn)行日志進(jìn)行審核1. 強(qiáng)電主管每天檢杳 抄錄數(shù)據(jù)2. 工程主管每周檢杳 抄錄數(shù)據(jù)及運(yùn)行日志3. 管理處總經(jīng)理每月 檢查抄錄數(shù)據(jù)及運(yùn)行日 志變電所運(yùn) 行人員強(qiáng)電主管高壓/低壓 配電室運(yùn)行巡 視表變電所運(yùn)行 數(shù)據(jù)記錄表變電所設(shè)備 溫度日測表供配電系 統(tǒng)作業(yè)規(guī)范操作1. 高壓操作須由運(yùn)行人員獲得強(qiáng)電主管以上 領(lǐng)導(dǎo) 授權(quán)后，按供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范進(jìn)行2. 某路高壓回路外線路停電、來電時，按照供 配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范執(zhí)行低壓母聯(lián)倒閘送電及善后工作3. 樓

6、層維修工要求停、送某回路開關(guān)時，按照供配電系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范執(zhí)行4. 對停電回路開關(guān)及時懸掛“禁止合閘”警示 牌5. 當(dāng)主、備高壓都停電時啟動緊急故障處理預(yù) 案項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件2維保咼壓配電 室1. 每月對電柜外觀清潔1次2. 每半年對直流屏緊固除塵1次3. 每年對配電柜停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固1 次4. 每年對配電柜進(jìn)行咼壓試驗1次1. 強(qiáng)電主管檢查配電 柜外觀清潔情況2. 強(qiáng)電主管制定配電 柜停電檢修計劃，并跟 蹤檢修過程強(qiáng)電主管設(shè)施設(shè)備定 期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄 表變壓器1. 每月對配電柜外觀清潔1次2. 每年對變壓器停電檢查，并進(jìn)行除塵、緊固保 養(yǎng)1次3.

7、 每年對變壓器進(jìn)行直流電阻試驗、耐壓絕緣 試 驗1次低壓配電 室1. 每月對配電柜外觀清潔1次2. 每年對低壓配電室停電檢杳，并進(jìn)行除塵、緊 固1次3檢修編制計劃1. 供電系統(tǒng)發(fā)生故障時，由主管組織相關(guān)人員現(xiàn) 場查看故障情況2. 由強(qiáng)電主管制定維修計劃并經(jīng)工程主管審批1. 突發(fā)重大故障時， 按緊急故障處理2. 維修前，填寫工作 票并做好安全措施及技 術(shù)措施3. 維修時，按電業(yè) 安全操作規(guī)程操作， 注意人身及設(shè)備安全4. 維修中，設(shè)置設(shè)備 檢修警示牌5. 維修后，恢復(fù)設(shè)備 周邊狀態(tài)強(qiáng)電主管設(shè)施設(shè)備故 障維修記錄 表檢修交底1. 維修人員將檢修內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員2. 運(yùn)行人員在運(yùn)行日志中填寫故

8、障情況3. 維修人員作好相應(yīng)的安全保護(hù)措施并進(jìn)行維修試運(yùn)行1. 維修完畢后，由運(yùn)行人員試運(yùn)行2. 維修人員將試運(yùn)行內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員3. 運(yùn)行人員試運(yùn)行時，維修人員應(yīng)觀察運(yùn)行情 況項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件交付使用1. 由強(qiáng)電主管確認(rèn)維修效果2. 告知運(yùn)行人員可投入使用3. 由強(qiáng)電主管填寫維修記錄及工作日志4. 運(yùn)行人員做好故瞳維修i己錄4緊急故障處理控制措施1. 發(fā)現(xiàn)緊急故障時，立即切斷故障電源2. 運(yùn)行人員通知強(qiáng)電主管及工程主管3啟動備用電源4及時將故障時間、現(xiàn)象等相關(guān)記錄填寫于運(yùn) 行記事1. 禁止違規(guī)操作2. 在操作時，保證人 身及設(shè)備安全3. 做好相應(yīng)設(shè)備警

9、示 措施運(yùn)行人員強(qiáng)電主管高壓室運(yùn)行記 事變電所運(yùn)行 記事供配電系 統(tǒng)作業(yè)規(guī)范善后1.保護(hù)現(xiàn)場，在必要時，告知保險公司及時足損2.作好必要的隔離3.由管理處總經(jīng)理與客服溝通，并告知受影響 業(yè) 戶三、消防系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件消防 設(shè)備 管理消防設(shè)備 維保1.專職技工每口對噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)進(jìn)行檢 查1次，填寫設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)（檢查） 記錄表完好率應(yīng)為100%發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在2小 時內(nèi) 進(jìn)行處理，修復(fù)時間不超過12小時2.專職技工每周對消防水泵房、穩(wěn)壓泵房清潔1次3. 專職技工每月對火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)、防火 卷簾門、疏散指示、消防通道照明

10、、屋面消防風(fēng) 機(jī)、防火閥、按消防系統(tǒng)設(shè)備檢查維護(hù) 規(guī)范進(jìn) 行檢查1次故障率不得超過2%發(fā)現(xiàn) 故障應(yīng)在2小 時內(nèi)進(jìn)行處理，修復(fù)時間不超過12小時4. 專職技工每周對報警打印系統(tǒng)測試1次5. 每月進(jìn)行消火栓泵、噴淋泵測試、維護(hù)；噴淋 系統(tǒng)放水測試、維護(hù)；氣體滅火系統(tǒng)維護(hù)、報警器主機(jī)維護(hù)6. 每半年對管網(wǎng)閥門、電機(jī)潤滑保養(yǎng)1次，消 防 風(fēng)機(jī)、防火閥進(jìn)行外觀保養(yǎng)1次7. 每月按10%勺比例抽查測試、維護(hù)煙感探測 器、溫感探測器、風(fēng)機(jī)、防火閥、手報按鈕、 聯(lián)動反饋1. 弱電主管每周對第1-4項進(jìn)行檢杳1次2. 工程主管每月對第5-7項進(jìn)行檢杳1次3. 管理處總經(jīng)理每半年 對第1-7項進(jìn)行檢查1次工稈豐管

11、消防設(shè)備月保 養(yǎng)記錄消防安全月檢 杳表消防系 統(tǒng)設(shè)備維 護(hù)保養(yǎng)規(guī) 范項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件分包方監(jiān)管要求1. 專業(yè)技工全程陪同維保公司的維保檢測工作 并實(shí)施監(jiān)督2. 工程主管每月按建筑消防設(shè)施功能檢測、維修保養(yǎng)合同約定檢查消防維保單位維保工作完 成情況設(shè)施設(shè)備完好率應(yīng)為100%故障排除率應(yīng)為 100滋現(xiàn)故障應(yīng)在2小時內(nèi)進(jìn)行處理 修復(fù)時間不超 過12小時3.工程主管每月審查確認(rèn)消防維保單位出具的建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告4.管理處總經(jīng)理每年審查確認(rèn)消防維保單位出 具的建筑消防設(shè)施年檢報告1. 工程主管每周檢杳1次2. 管理處總經(jīng)理每月 檢杳1次工稈豐管四、中央空調(diào)運(yùn)行、

12、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1運(yùn)行巡視1. 主機(jī)巡視：每1小時1次2. 室內(nèi)外溫度：每2小時1次3. 冷卻塔：每4小時1次4. 水泵：每1小時1次1. 定時抄錄數(shù)據(jù)，填 寫運(yùn)行日志2. 測溫時必須定點(diǎn)， 詳見空調(diào)系統(tǒng)管理作 業(yè)規(guī)范相關(guān)規(guī)定運(yùn)行技工冷水機(jī)組運(yùn) 行記錄表空調(diào)系統(tǒng) 管理作業(yè)規(guī) 范操作1. 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)營業(yè)時間提前半小時開關(guān)機(jī)2. 根據(jù)實(shí)際情況（室內(nèi)外溫度、冷凍進(jìn)出水溫、 冷卻進(jìn)出水溫）調(diào)整參數(shù)3. 主機(jī)及閥門的開關(guān)狀態(tài)1. 主管每周測試兩次 效果2. 定時抄錄數(shù)據(jù)或運(yùn) 行狀態(tài)3. 掛狀態(tài)標(biāo)識牌，當(dāng) 值班長每天檢查一次運(yùn)行技工2維保主機(jī)1. 每天白班

13、擦拭外觀1次2. 每月檢測1次主機(jī)3. 4000小時進(jìn)行一級保養(yǎng)，8000小時進(jìn)行二 級 保養(yǎng)，12000小時進(jìn)行三級保養(yǎng)4. 每兩年換1次油5. 電控柜每月進(jìn)行除塵、緊固空調(diào)主管每周至少抽檢1 次第一項工作效果，2至 5項為外保單位實(shí)施， 運(yùn)行技工現(xiàn)場跟蹤，空 調(diào)主管及時檢查維保效 果運(yùn)行技工設(shè)施設(shè)備定 期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄 表空調(diào)系統(tǒng) 管理作業(yè)規(guī) 范水泵1. 每天白班擦拭外觀1次2. 每年冬季停機(jī)加油1次1. 空調(diào)主管每周至少 抽檢1次第1項工作效 果2. 工稈豐管監(jiān)督第2項 工作落實(shí)情況運(yùn)行技工 工稈豐管 負(fù)責(zé)組織 加油項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件冷卻塔1. 每天

14、開機(jī)前檢查風(fēng)機(jī)皮帶1次2. 每天開機(jī)前開啟補(bǔ)水閥3. 每天關(guān)機(jī)后關(guān)閉補(bǔ)水閥4. 每年冬季停機(jī)加油1次R無仁夂卷咎潔力ksffi卜探1溝1. 空調(diào)主管每周至少 抽檢1次1-3項工作效 果2. 工稈豐管監(jiān)督4-5 項落實(shí)情況運(yùn)行技工 負(fù)責(zé)1-2項工稈牛管 負(fù)責(zé)4-5項末端設(shè)備1. 每月清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)1次，2. 每年清洗風(fēng)機(jī)盤管翅片1次3. 每年清洗冷凍水過濾器1次4無生潔端由*11閔口+除小1溝1-4項外保單位施實(shí)， 運(yùn)行技工現(xiàn)場跟進(jìn)，空 調(diào)主管及時檢查效果運(yùn)行技工水處理1. 每月投藥1次2. 每月出具權(quán)威部門的水質(zhì)檢測報告3. 每月清洗冷卻塔1次4. 每三個月清洗過濾器1次氏位曰&吉V士沁土n

15、撻弟國4力干不倍1、訊1-5項外保單位施實(shí)， 運(yùn)行技工現(xiàn)場跟進(jìn)，空 調(diào)主管及時檢查效果運(yùn)行技工附屬設(shè)備1. 每年對管道外觀保養(yǎng)1次2. 每年對閥門外觀及潤滑保養(yǎng)1次3. 每年對標(biāo)識完善1次1-3項運(yùn)行技工實(shí)施， 綜合維修主管及時檢查 效果運(yùn)行技工3檢修編制計劃1. 空調(diào)系統(tǒng)發(fā)生故障時，由部門主管組織相關(guān)人 員現(xiàn)場查看故障情況2. 由主管制泄維修計劃并經(jīng)部門經(jīng)理審批1. 維保范圍外，要進(jìn)行 維修2. 突發(fā)重大故障，按緊 急故障處理3. 維修時，按中央空 調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)范進(jìn)行， 注意人身及設(shè)備安全工稈主管設(shè)施設(shè)備故 障維修記錄表檢修交底1. 維修人員將檢修內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員2. 運(yùn)行人員在運(yùn)行日

16、志中填寫故障情況3. 維修人員作好相應(yīng)的安全保護(hù)措施并進(jìn)行維修項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件試機(jī)1.維修完畢后，由運(yùn)行人員試機(jī)2維修人員將試機(jī)內(nèi)容、范圍告知運(yùn)行人員3.運(yùn)行人員試機(jī)時，維修人員應(yīng)觀察運(yùn)行情況4. 維修中，設(shè)置設(shè)備檢 修警示牌5. 維修后，恢復(fù)設(shè)備周 邊狀態(tài)交付使用1. 由空調(diào)主管確認(rèn)維修效果2. 告知運(yùn)行人員可投入使用3. 由維修班長填寫維修記錄及工作日志4緊急故障處理控制措施1. 發(fā)現(xiàn)緊急故障時，立即按空調(diào)系統(tǒng)管理作業(yè) 規(guī)范停機(jī)2. 切斷相應(yīng)電氣開關(guān)及水路閥門3. 運(yùn)行人員通知空調(diào)主管4. 開啟備用機(jī)1. 禁止違規(guī)停機(jī)2. 在操作時，保證人身 及設(shè)備安全3

17、. 做好相應(yīng)閥門及開關(guān) 的警示措施空調(diào)主管善后1. 保護(hù)現(xiàn)場，在必要時，告知保險公司及時泄損2. 作好必要的隔離3. 由空調(diào)主管與營運(yùn)部溝通，并告知受影響業(yè)戶4. 按中央空調(diào)檢修要求實(shí)施五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項冃工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1 給水 系統(tǒng)巡視1. 每班次對水泵、電源雙投柜內(nèi)的計量電度 表、水泵變頻控制柜、水箱的水位巡視1次2. 夜班對浮球閥檢杳1次3. 每月抄錄水表數(shù)據(jù)時，對主要的管道及閥門進(jìn) 行檢杳4. 對上述檢查形成記錄空調(diào)主管每周檢查巡更 點(diǎn)及記錄表格1次運(yùn)行技工生活水泵房 巡更檢杳表給排水運(yùn)行 巡視記錄表給排水系 統(tǒng)作業(yè)規(guī)范維保1. 每

18、周對水泵、電源雙投柜、變頻控制柜進(jìn)行 清 潔除塵1次2. 每周對水泵房衛(wèi)生清潔1次3. 每年第一季度對電機(jī)軸承加油1次4. 填寫相應(yīng)的維保記錄1 空調(diào)主管每月對第1. 2項抽檢兩次2. 維修主管對第3項 工作填與維保表格3. 空調(diào)主管每季檢杳 給水泵饗傑效果運(yùn)行技工 維修技工設(shè)施設(shè)備泄 期維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄 表檢修1. 給水系統(tǒng)發(fā)生故障時，由空調(diào)主管組織相關(guān) 人 員現(xiàn)場查看故障情況2. 由空調(diào)主管制定維修計劃3. 由維修主管組織維修4. 填寫相應(yīng)表格1. 突發(fā)重大故障，按 緊急故障處理2. 維修時，按給排 水系統(tǒng)作業(yè)規(guī)范進(jìn)行， 注意人身及設(shè)備安全3. 維修中，設(shè)置設(shè)備 檢修警示牌4. 維修后

19、，恢復(fù)設(shè)備 周邊狀態(tài)綜合維修 主管設(shè)施設(shè)備故 障維修記錄 表目頃宀仝m二人壬責(zé)2排水系統(tǒng)lh欠狛、一、一 n 箱岀M査龕泵T 廳W1各K扭苗衣 虧兄R甘、DM亢每 號K K甘真虧 虧氣員時苛天壬 人班冃朱査現(xiàn)毎 每掙臨巡欠廳二2 3韭4更巡欠査厶僉 司 各5裁腎靈主己 周受訊匸占小欠1欠J主缺 沏固緊青 箱并刖 空 査泵僉K闔 虧可苛止變 時季月年每 12K崑虧僉査 曲乜并案， 聲矣音枚主 呆目周卷頁 f生定亠匕定錄備養(yǎng)記 M-i啪？殳 -.E-px 纟 H?(表修險兄青牧看 入旦場現(xiàn)修員劃程 人十只關(guān)修 fl各ftf s R 電主Mlfl刖 修淚 ff f t 寫主主由填102 4紂丄杲1洛

20、2管主 修 維紺錄設(shè)記施 彥殳準(zhǔn)少纟 障表3雨排系統(tǒng)險兄青 吹耐S Mq 險S 覘天巡時 口甘 三、S 甘天氣 時天班洙 聲慘12di o* I tl3e夕僉艮競尺己 一、 777丄一不外、清少纟井期表保次理12六、弱電系統(tǒng)運(yùn)行、巡視和維保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)項目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1停車 場收 費(fèi)系統(tǒng)巡視1. 每天對系統(tǒng)進(jìn)行檢查測試1次2. 填寫相應(yīng)記錄1. 及時協(xié)助車管員解決 因故障導(dǎo)致車輛堵塞問 題2. 滿足車管員對停車系 統(tǒng)的硬件操作培訓(xùn)需求3. 維修主管確認(rèn)維修效 果運(yùn)行技工設(shè)施設(shè)備EI 常維護(hù)保養(yǎng)（檢查）記錄 表設(shè)施設(shè)備故 障維修記錄 表維保1.每天用干布擦拭卡機(jī)、道閘1次（保潔員完 成）2. 每月測試1次卡機(jī)、道閘的機(jī)械性能3. 每季度對道閘進(jìn)行加油保養(yǎng)檢修1. 技工接到車管員關(guān)于發(fā)卡機(jī)出現(xiàn)故障信息時， 及時趕往現(xiàn)場處理2. 不能及時維修時，向車管員解釋原因，并向弱 電主管匯報話絡(luò)統(tǒng) 電、網(wǎng)系