房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)和工業(yè)企業(yè)（制造業(yè)）在會計核算上是有不同的。從成本核算：制造業(yè)生產(chǎn)成本周期短，產(chǎn)品在很短的時間內(nèi)就可完成生產(chǎn)成本的制造；而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成 本周期長，房屋開發(fā)建設(shè)一般跨年度才可完工。所以，這是兩個不同行業(yè)的會計核算， 還有很多不同之處，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。（一）營業(yè)稅 : 計稅依據(jù) :為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。應(yīng)稅勞務(wù)主 要涉及以下幾個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；2

2、、銷售不動產(chǎn)，稅率為 5%；3、土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征稅。計算公式 =營業(yè)額適用稅率（二）城市維護建設(shè)稅和教育費附加：以營業(yè)稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用 7%、5%、1%征城市建設(shè)維護稅，依 3% 計征教育費附加。（三）土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收 入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和 規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除 項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額適用稅率速算扣除額速算扣除率。其中：土地增值額

3、 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入扣除項目金額。計算扣除項目有： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 的成本；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。（四）房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資 單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（ 評估值）為計稅依據(jù),稅率為 1.2%。年應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值 （評估值）（1 - 30%）1.2%。出租房屋稅率 12%。（五）城鎮(zhèn)土地使用稅 : 是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) ,對擁有土地使用 權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，

4、按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳 納的一種稅。年應(yīng)納稅額 =（各級土地面積相應(yīng)稅額 ） 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、 出租、 出借本企業(yè)建造的商品房， 自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。（六）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的 各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應(yīng)納 稅額=計稅金額稅率 , 應(yīng)納稅額 =憑證數(shù)量單位稅額。土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建 設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進行房屋買賣 的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額 0.05%繳納

5、印花稅，房地產(chǎn)交易管理 部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后， 再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花 稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后， 再辦理發(fā)證手續(xù)。（七）契稅：契稅是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據(jù)，適用稅率為3。征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和交 換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換 價格差額和“補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益”等。 應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù)稅 率（八）企業(yè)所得稅

6、、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定 期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入 - 準予扣除項目）適用稅率。（九）個人所得稅 : 是對個人的勞務(wù)和非勞務(wù)所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及 最多的是“工資、薪金”所得。其適用 5%-45%的超額累進稅率。應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所 得額適用稅率 - 速算扣除數(shù)。開發(fā)成本及期間費用的核算：1、“開發(fā)成本”，主要包括：（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；（2）前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、 水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平” ）；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電

7、、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán) 衛(wèi)、綠化）；4）建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；（5）公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、 公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè) 置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 XX公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本土地開發(fā) 配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費 =該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本） * 配 套設(shè)施預(yù)提

8、率配套設(shè)施費預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本） / 應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品 的預(yù)算成本（或計劃成本） *100%發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本 - 配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料分配應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款 開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給

9、外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款自已組織施工的 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款應(yīng)付工資 代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費用工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本代建工程貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本代建工程2、開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理

10、人員的工資、職 工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的 間接費用等借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)3、管理費用： 是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生 的各項費用4、財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機 構(gòu)手續(xù)費用5、銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售 之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣 傳費、展覽

11、費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè) 務(wù)費等經(jīng)常費用發(fā)生的銷售費用。四、主要帳務(wù)處理過程（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)的土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安費等支出借：開發(fā)成本貸：銀行存款、現(xiàn)金、原材料等（二）開發(fā)完工借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（三）預(yù)售房款借：銀行存款、現(xiàn)金貸：預(yù)收賬款（四）開發(fā)完工，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售房款借：預(yù)收賬款貸：經(jīng)營收入（五）結(jié)轉(zhuǎn)銷售房屋成本 借：經(jīng)營成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（六）計提稅金借：經(jīng)營稅金及附加貸：應(yīng)交稅費 - 營業(yè)稅貸：應(yīng)交稅費 - 城建稅貸：其他應(yīng)交款 - 教育費附加（七）結(jié)轉(zhuǎn)收入借：經(jīng)營收入貸：本年利潤（八）結(jié)轉(zhuǎn)稅金借：本年利潤貸：經(jīng)營稅金及附

12、加（九）結(jié)轉(zhuǎn)成本、費用借：本年利潤貸：經(jīng)營成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用1、資產(chǎn)類主要會計科目核算：（1）現(xiàn)金從銀行提取現(xiàn)金借：現(xiàn)金貸：銀行存款支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金借：其他應(yīng)收賬 XX 成本類或材料類科目貸：現(xiàn)金（2）銀行存款（3）應(yīng)收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房 屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。 出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或 出租發(fā)票）借：應(yīng)收賬款 XX 公司或個人 貸：主營業(yè)務(wù)收入 出讓材料而應(yīng)收取的未收款項 借：應(yīng)收賬款 XX 公司 貸：其他業(yè)務(wù)收入收回款項時：借：銀行存款 貸：應(yīng)收

13、賬款（4）壞賬準備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失， 主要有兩種核算方法： 一種直接轉(zhuǎn)銷法， 二是備抵法提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備發(fā)生壞賬時借：壞賬準備 貸：應(yīng)收賬款 收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款 借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準備借：銀行存款 貸：應(yīng)收賬款（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。 銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應(yīng)收票據(jù) XX 公司貸：主營業(yè)務(wù)收入 商業(yè)匯票到期： 若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議） 借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款貸：應(yīng)收票據(jù) XX 公司 財務(wù)費用（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照

14、合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款， 分別設(shè)置 “預(yù)付承包單位款 ”和“預(yù)付供應(yīng)單位款 ”兩個明細科目。 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單） 借：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款貸：銀行存款 拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款貸：庫存材料 企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款 借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款 預(yù)付承包單位款 用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款貸：銀行存款 預(yù)付給供應(yīng)商的材料價款借：預(yù)付賬款 預(yù)付供應(yīng)單位款

15、貸：銀行存款 材料驗收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款 借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款 預(yù)付供應(yīng)單位款用銀行存款補付余額借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購貨款貸：銀行存款（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買 價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、 折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。 （10 ）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本 （11 ）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的

16、各種庫存設(shè)備的實際成本 購入設(shè)備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷 售發(fā)票、付款單）借：物資采購 設(shè)備采購貸：銀行存款 計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格） 借：物資采購 設(shè)備采購貸：采購保管費 采購保管費的計算公式如下： 采購保管費的實際分配率 =材料實際發(fā)生的采保費 /本月購入材料實際發(fā)生的買價和 運雜費某種物資應(yīng)分攤的采購保管費 =實際買價和運雜費 *分配率 材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單） 借：庫存設(shè)備貸：物資采購 訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、 銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）借：預(yù)付賬款貸：銀

17、行存款設(shè)備到達驗收入庫借：物資采購 設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付購貨款沖減預(yù)付的設(shè)備貨款借：應(yīng)付賬款 應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款 設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總 表、設(shè)備出庫單）借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)支出貸：庫存設(shè)備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應(yīng)與加 工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工借：委托加工材料貸：庫存材料材料成本差異加工完后驗收入庫借：委

18、托加工材料貸：銀行存款借：庫存材料 XX 材料貸：委托加工材料（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃 器皿等自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用借：開發(fā)間接費用貸：低值易耗品倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費用貸：低值易耗品借：采購保管費貸：待攤費用（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條 件移交購貨單位， 或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代 建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：

19、開發(fā)產(chǎn)品（15 ）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置 “分期收款 開發(fā)產(chǎn)品備查賬 ”。借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng) 營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè) “出租產(chǎn)品”出“租產(chǎn)品攤銷 ”兩個明細科目 出租土地或是房屋時借：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品租金收入：借：銀行存款或應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入（17 ）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè) “在用周轉(zhuǎn)房 ”和“周轉(zhuǎn)房 攤銷”兩個明細科目開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本借：周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房貸：開

20、發(fā)產(chǎn)品 房屋按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：銀行存款如果金額較大的借：待攤費用或長期待攤費用貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費用科目（18 ）固定資產(chǎn)購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、 購貨發(fā)票等）借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款購入需要安裝的固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款支付安裝費用借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單） 支付的土地征用費及堪設(shè)計費

21、借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款領(lǐng)用材料時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：庫存材料分配建筑工人工資和福利費借：固定資產(chǎn)購建支出貸：應(yīng)付工資應(yīng)付福利費完畢建筑交付使用借：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出 其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）借：固定資產(chǎn)貸：實收資本累計折舊 改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）借：固定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)殘料變賣時借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)購建支出支付擴建工程款時借：固定資產(chǎn)購建支出貸：銀行存款工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）借：固定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn) 貸：固定資產(chǎn)購建支出交付使用時借：固定資產(chǎn) 生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 貸：固

22、定資產(chǎn) 未使用固定資產(chǎn)（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、 商標權(quán)、土地使用權(quán) .2、負債的主要會計科目的核算（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單 借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款補付其余款時借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建 工程收取的代建工程款收到預(yù)付款時借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 預(yù)收代建工程款提交工程價款結(jié)算單時借：應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款 預(yù)收代建工程款貸：應(yīng)收賬款收回全

23、部余款借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金貸：銀行存款借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款 代扣水電費代扣房租月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安） 開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售用費（銷售機構(gòu)） 管理費用（行政管理部門） 采購保管費（采購部門） 管理費用 勞動保險費（長期放假員工） 應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的 14% 計提） 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售用費（銷售機構(gòu)） 管理費用（行政管理部門） 采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費用現(xiàn)金支付福利費時 借：應(yīng)付福利費 貸：現(xiàn)金（5

24、）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金， 主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用 稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 月末如按規(guī)定計算當月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費用貸：應(yīng)交稅金 房產(chǎn)稅車船使用稅土地使用稅月末計算的所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅金 應(yīng)交所得稅實際交納的稅金借：應(yīng)交稅金 XX 稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他

25、應(yīng)交款月末按規(guī)定提取教育附加借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款 教育費附加3、成本、費用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入 “開發(fā)成本 ”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）； 前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、 “三通一平 ”）； 基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）； 公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共 廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā) ”房“屋

26、開發(fā)”設(shè)置二級明細。可根據(jù)上述六項來設(shè) 置三級明細科目開發(fā)土地成本費用：借：開發(fā)成本 土地開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款 XX 公司分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本 土地開發(fā)。配套設(shè)施開發(fā)計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費 =該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本） *配套 設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率 =該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本） /應(yīng)負擔該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù)算成本（或計劃成本） *100%發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本 配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)借：