我國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報告

1、要點提示 1-6 月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81 億元，比去年同期增長 34% ；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723 億元，同比增長48.4% ；商品房平均銷售價格為2424 元平方米，同比增長了5.4% 。 從短期來看， 房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。 1-6 月，北京市共銷售經(jīng)濟適用住房81.1 萬平方米，與去年同期相比增長 6.8 倍，占同期商品住宅銷售面積的16.5% ，是自 1998 年啟動經(jīng)濟適

2、用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年。 1-6 月，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達(dá)到 4.1% ；投資主體呈多元化格局；市場供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時期以來最低。 從短期來講， “121 ”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。目錄 房地產(chǎn)市場運行狀況 .5一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長5二、房地產(chǎn)資金到位情況較好6三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大7四、商品房銷售額持續(xù)增長8五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升9六、房地產(chǎn)市場均衡情況12七

3、、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢13 房地產(chǎn)市場存在的主要問題.17一、土地供應(yīng)增幅過大17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾17三、房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴太大18四、局部泡沫蔓延18 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測.21一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測21二、未來中長期預(yù)測22重點地區(qū)市場分析24北京經(jīng)濟適用房市場分析24一、消費群體分析24二、市場需求分析27上海房地產(chǎn)市場的評價與分析32一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀32二、房地產(chǎn)市場走勢判斷34三、房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的風(fēng)險因素分析37 政策述評39解析“ 121”房貸新政39一、出臺背景39二、爭議和難點40三、各方諫言41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺45一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完

4、成額45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額45三、商品房銷售額46四、商品房住宅施工銷售面積46五、全國完成開發(fā)土地面積47六、全國土地交易價格指數(shù)47七、全國房屋銷售價格指數(shù)48八、全國房屋租賃價格指數(shù)49 房地產(chǎn)市場運行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長1-6 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816 億元，同比增長34.0%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.2個百分點， 占同期固定資產(chǎn)投資的比重為26.5%。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586 億元， 同比增長 28.0%，占商品房投資的比重為 67.8%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度看，東、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長分別為29.2%、55.9

5、%、45.6%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。表 1-1 2003 年 1-6 月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元， %全國總計東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.58519.35同比增長3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增長2824.747.734.5數(shù)據(jù)來源：國家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，經(jīng)濟適用住房完成投資227.66 億元，同比增長 22.6%，占商品住宅投資的比重為8.8%；辦公樓投資完成177.21億元，同比增長27.9%，所占比重為 4.6%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資458.57億元，同比增長50.0%，所

6、占比重為 12.0%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完成投資同比增長分別為24.7%、 47.7%、 34.5%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。圖 1-1按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好1-6 月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722 億元，同比增長48.4%。其中：國內(nèi)貸款 1487 億元，同比增長58.4%，所占比重為26.0%；利用外資 94 億元，同比增長45.1%，所占比重為1.6%；企業(yè)自籌資金1718 億元，同比增長 42.8%，所占比重30.0%；其他資金 2415 億元，同比增長46.5%，所占比重 42.2%。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)

7、開發(fā)到位資金分別為4338 億元、 677 億元和707 億元，東部最高，約占全國到位資金總量的75.8%。表 1-2 2003年 1-6 月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計東部中部西部合計5722.824338.1677.22707.51國內(nèi)貸款1487.571174.87139.71172.98利用外資94.180.2112.611.28自籌資金1718.221159.49297.44261.28其他資金2415.341917.58226.47271.3數(shù)據(jù)來源：國家信息中心房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款、企業(yè)自籌資金及其他資金三個方面。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資

8、構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)；自籌資金占比約 30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力雖有一定增強，但整體抗風(fēng)險能力還有待進一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過 60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。圖 1-2 1-6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴大目1-651876月份，全國除房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個體投資外的新開工建設(shè)項個，同比增加9657 個；新開工項目計劃總投資16

9、921 億元，增長70.5%。從商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積 77582 萬平方米，同比增長 27.9%，其中，商品住宅施工面積 60411 萬平方米，同比增長 28.4%。商品房新開工面積 24340 萬平方米，同比增長 31.0%，其中，商品住宅新開工面積 19876 萬平方米，同比增長 30.1%。商品房竣工面積 8187 萬平方米，同比增長 40.4%，其中，商品住宅竣工面積 6766 萬平方米，同比增長 38.6%。（萬平方米）80000.0060000.0040000.0020000.000.00全國總計東部中部西部施工面積60411.1539776.849492.72111

10、41.59新開工面積19876.0811909.013797.354169.72竣工面積6766.364526.21115.741124.42銷售面積7737.254973.751335.551427.95圖 1-3上半年三大地區(qū)商品住宅累計施工、銷售面積房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/4-1/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%-33%之間，見下表：表 1-3 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬平方米， %年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率199218969.75

11、23339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065896.9029582.6025104.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.99

12、42259.8532522.8046資料來源：國家統(tǒng)計局由表 1-3 可見， 1993 年商品房新開工率為126%，市場供給嚴(yán)重過量。1998 年后， 新開工率再次超過 33%且超出程度不斷增大，2002 年為 46%，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān)注。四、商品房銷售額持續(xù)增長1-6 月份，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實現(xiàn)商品房銷售額2102億元，同比增長 44.8%，高于同期投資增速 10.8 個百分點。其中銷售給個人 1916 億元，增長 46.8%；銷售面積 8672 萬平方米，增長 37.4%。銷售額同比增長（億元）（%）25008020006015004010005

13、0020001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月商品房銷售額銷售給個人商品房同比個人同比圖 1-4 2003年 1-6 月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會隨著銷售額的波動而波動；二是投資額波動滯后于銷售額波動，投資擴張的滯后期比投資收縮的滯后期要長。其主要原因在于，房地產(chǎn)業(yè)的增長主要依靠住宅需求來推動：2002 年，全國商品房銷售 24969.29 萬平方米， 是 1992 年 4288.86 萬平方米的 5.83 倍，年均增長 19.4%，商品房銷售額由 1992 年的 450 億元增長到 2002 年的 5721 億元，年均增長 28.8% 。2002 年商品

14、住宅銷售面積和銷售額分別占當(dāng)年商品房銷售總量的 88.6%和 92.1%。寫字樓、商用房的需求總量雖有所增加，但增勢明顯趨緩。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合理。454035302520151050-51997年1998年1999年2000年2001年2002年銷售額增長率投資額增長率圖 1-5 1997-2002年商品房銷售、投資額增長情況如圖 1-5 所示，從商品房銷售額的增長情況看： 1998 年增長率達(dá)到峰值； 1999 年增幅有較大下滑； 2000 年小幅回升； 2001 年波動幅度不大； 2002 年有較大幅度下滑。但增長幅度都在20%以上。這個形勢是很好的。從商品房投

15、資增長情況來看： 1997 年出現(xiàn)了負(fù)增長， 這是前幾年房市調(diào)整的余波。 1998 年大幅拉高到 13.7%，到 2001 年攀升為 25.3%。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長的鼓勵。 2002 年投資額增長幅度比上年減少 3.4 個百分點，這個下滑也顯然是受到前幾年銷售額增長幅度下滑的影響。五、房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升1-6 月份，全國房地產(chǎn)市場受“非典”疫情影響并不明顯，價格繼續(xù)上揚。其中，二季度與去年同季相比，房屋銷售價格上漲5.0%，土地交易價格上漲 7.1%，房屋租賃價格上漲1.9%。表 1-4 2003年二季度35 個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表單位： %房屋銷土地交房屋租房屋銷

16、土地交房屋租地區(qū)售價格易價格賃價格地區(qū)售價格易價格賃價格指數(shù)指數(shù)指數(shù)指數(shù)指數(shù)指數(shù)全國105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3濟南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青島113.4101.799.7石家莊99.7100.798.7鄭州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武漢103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5長沙100.2100.899.1沈陽103.8116.2100.2廣州99.4100.0100.0大連102.2100.099.6深圳101.0100.5

17、100.0長春101.2102.8104.4南寧101.7100.0106.4哈爾濱100.1100.099.0?？?00.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9貴陽101.6100.1100.9杭州105.4141.7101.9昆明99.3100.0100.1寧波116.4106.6106.2重慶105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6蘭州100.0100.098.6廈門102.4101.698.8西寧101.5102.7102

18、.0銀川102.1104.495.4烏魯木齊99.9100.3100.2數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（以去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格漲幅擴大。 上半年，房屋銷售價格漲幅繼續(xù)擴大，其中，二季度價格上漲 5.0%，漲幅比一季度擴大 0.2 個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價格仍保持大幅上漲，如上海 18.1%、寧波 16.4%、青島13.4%、南京 9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，房屋銷售價格也分別上漲 5.5%和 2.1%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看，經(jīng)濟適用房和普通住宅銷售價格分別上漲3.0%和 5.2%，豪華住宅價格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用

19、房銷售價格分別上漲2.4%和 2.5%，其他用房銷售價格下降0.4%。120115110105100959085全國北京天津上海南京銀川寧波青島廣州昆明西安圖 1-6 2003年二季度主要地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)（二）土地交易價格保持較高漲幅。上半年，全國土地交易價格繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。 其中二季度上漲7.1%，漲幅比一季度減少0.7 個百分點。 其中，居民住宅用地交易價格上漲11.8%，商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲4.0%，工業(yè)用地交易價格上漲1.0%，其他用地交易價格上漲1.9%。三十五個大中城市中，土地交易價格漲幅超過10%的城市是，杭州41.7%、重慶 33.7%、太原 29.8%、沈陽 1

20、6.2%和上海 14.0%。114.22003. 2003. 110.7107.1103.6100.0全國居民住宅豪華住宅普通住宅工業(yè)用地商旅用地其它用地圖 1-7 2003年全國土地交易價格指數(shù)（三）房屋租賃價格小幅上漲。上半年，全國房屋租賃價格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢。 其中二季度， 房屋租賃價格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價格的影響，住宅租賃價格上漲4.7%，漲幅比一季度擴大3.2 個百分點，其中公房和私房的租賃價格分別上漲1.5%和 10.8%。受“非典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃價格分別下降0.9%和 1.3%。廠房倉庫租賃價格上漲2.2%，比一季度漲幅減

21、少0.3 個百分點。10610410210098962002. 2002. 2002. 2002. 2003. 2003. 住宅租賃辦公用房租賃商業(yè)用房租賃廠房倉庫租賃圖 1-8全國房屋租賃價格指數(shù)變動情況六、房地產(chǎn)市場均衡情況（一）一級市場需求超過供給近年來土地市場需求旺盛，1-6 月份，開發(fā)企業(yè)土地購置面積 15069.4 萬平方米，同比增長了 54.8%；完成土地開發(fā)面積 7143.7 萬平方米， 同比增長了 40.3%，土地購置面積和土地開發(fā)投資大幅度增長，導(dǎo)致土地價格上漲較快。圖 1-9 1-6月份全國土地購置與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地價格上漲還有兩個重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少

22、開發(fā)商加大了對土地的購置和儲備力度，推動了土地價格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對市場前景普遍看好；二是國家對土地市場調(diào)控力度增大，土地市場化進程加快，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣制度得到進一步推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲備力度。此外，土地具備資源稀缺性，隨著市政開發(fā)投資的加大，土地本身的價值在不斷上升，土地價格的長期趨勢是必然上漲的。（二）二級市場供銷兩旺，增長比例基本協(xié)調(diào)1-6 月份，我國實現(xiàn)商品房銷售額 2102 億元，同比增長 44.8%，商品房竣工量和銷售量同比增長40.4%和 37.4%，房地產(chǎn)二級市場供銷兩旺。80銷售增長率竣工增長率60402001-2 月1-3 月1-4

23、月1-5 月1-6 月圖 1-10 1-6月份商品房竣工與銷售面積增長率（三）三級市場成長迅速，沿海大中城市規(guī)模初步顯現(xiàn)我國由于房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，三級市場總體規(guī)模較小，但受二級市場持續(xù)繁榮和房改制度實施的影響，近年來沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場成長迅速。6 月份，上海二手房指數(shù)為1137 點，比上月上升12 點，漲幅為1%，2002 年廣州二手樓交易面積達(dá)到486 萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：0.61 。沿海大中城市房地產(chǎn)三級市場已經(jīng)漸成規(guī)模，供給和需求均有較大幅度增長，二、三級市場聯(lián)動效果顯著。七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3 個月的小幅回落之

24、后， “國房景氣指數(shù)”再次回升到107.04 ，比 5 月份上升107 點以上的水平。6 月份，“國房景氣指數(shù)”達(dá)到0.76 點，比去年同期上升2.39 點?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢頭。1102002年2003年1081061041021001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月圖 1-11 2002年初至今國房景氣指數(shù)變動情況在主要分類指標(biāo)中，房屋竣工面積、資金來源和土地轉(zhuǎn)讓收入等分類指數(shù)增勢強勁，是拉動“國房景氣指數(shù)”總體水平止跌回升的主要原因：6 月份，竣工面積分類指數(shù)為111.46 ，與 5

25、 月份基本持平， 比去年同期上升7.42點；本年資金來源分類指數(shù)為108.47 ，比 5 月份上升 2.41點，比去年同期上升 4.68 點；新開工面積分類指數(shù)達(dá)到108.91 ，比 5 月份上升0.17 點，比去年同期上升 3.44 點；商品房銷售價格分類指數(shù)為97.71，比5 月份下降1.23 點，比去年同期上升3.73 點?？罩妹娣e分類指數(shù)為96.52，與 5月份持平，比去年同期下降0.05 點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為115.97 ，比 5 月份下降 0.64 點，比去年同期下降 2.60點。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)投資指數(shù)土地開發(fā)面積指數(shù)銷售價格指數(shù)126.00121.0011

26、6.00111.00106.00101.0096.0091.006月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月圖 1-12 2002.6-2003.6國房景氣指數(shù)及主要分類指標(biāo)變動情況我國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢。這種態(tài)勢是由體制變化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、城市化進程加快等三大動力共同推動發(fā)展而形成的。具體分析為：1、1997 年宏觀經(jīng)濟實現(xiàn)“軟著陸”后，我國實施了擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策，在全國范圍內(nèi)推行住房貨幣化分配制度改革，降低了購房貸款利息。有利的經(jīng)濟環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要的保障。根據(jù) 1995-2002 年歷年

27、 12 月份國房景氣指數(shù)變動情況，可以說明這種景氣程度的變化趨勢。108.00106.00104.00102.00100.0098.0096.0094.0019951996199719981999200020012002國房景氣指數(shù)104.1395.5998.58103.63 101.46 104.06 105.27 104.18圖 1-13 1995 2002 年歷年12 月國房景氣指數(shù)變動情況資料來源：中國經(jīng)濟景氣月報備注： 綜合指數(shù)值100 為景氣線， 100 以上為景氣區(qū)間，100 以下為不景氣區(qū)間， 110 以上為過熱預(yù)警區(qū)間。從圖 1-13 中可以看出， 1998 年后房地產(chǎn)業(yè)進入

28、景氣區(qū)間。 進入 2000 年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高， 在 104 點附近窄幅波動， 呈現(xiàn)出高位強勢橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了新的一輪景氣階段，且離110 點的預(yù)警值有很大的安全空間 ( 年度最大值也只有 105.27) ，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過熱。由此表明，在市場內(nèi)外部環(huán)境的共同作用下，幾年來房地產(chǎn)業(yè)的強勢運行特征顯著。2、體制變化是基礎(chǔ)和第一推動力。1998 年以來，取消福利分房以后，巨大的市場需求是供給擴大的強大動力，從根本上刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，而且吸引其他資金流向房地產(chǎn)業(yè)。3、金融、稅收等各項政策的刺激是第二推動力。中國人民銀行多次降息以分流儲蓄；各大商業(yè)銀行積極開拓住房開發(fā)貸款和

29、個人信貸業(yè)務(wù)，加大了金融支持；建設(shè)部取消多項不合理收費；國家稅務(wù)總局也降低個人購房契稅等，這些政策措施的出臺為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供強大的支撐。4、居民生活水平改善、舊城改造及城市化等的內(nèi)在要求是第三推動力。因此，在上述一系列制度、政策和內(nèi)在要求的合力作用下，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢是一種必然結(jié)果。 房地產(chǎn)市場存在的主要問題一、土地供應(yīng)增幅過大企業(yè)儲備土地按我國現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實上大量存在。因為不論是企業(yè)的歷史用地還是通過各種出讓方式獲得的土地，凡企業(yè)依合法途徑獲得土地使用權(quán)后，應(yīng)有權(quán)自主地從市場的角度去考慮項目的開發(fā)進度，以獲取最大收益，這是正常的市場行為，當(dāng)市道好

30、時，企業(yè)可以多建一些，市道不好時，也可以作為企業(yè)的儲備項目。過于硬性的行政規(guī)定，反而更容易造成供求關(guān)系的失衡和問題樓盤的發(fā)生。如果政府果真不讓企業(yè)儲備土地，就應(yīng)當(dāng)在必要時停止供地，使市場平衡，但事實是政府在土地供應(yīng)方面一直以來就存在以下一對矛盾，一是需要通過出讓土地獲得龐大的城市建設(shè)資金，特別是在城市高速發(fā)展的初始階段，而另一方面，政府和企業(yè)本身對市場需求的把握也并不能真正做到“先見之明” ，這也使得企業(yè)存量土地日趨擴大。因此，增強政府調(diào)控土地市場能力，是規(guī)范土地市場的基本前提。嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量，是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。供應(yīng)總量控制住了， 才能避免盲目擴大商品房開發(fā)規(guī)模， 才

31、能穩(wěn)定地價、 房價，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費者等市場主體才有投資信心。二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場的根本矛盾從理論上計算，當(dāng)前乃至未來相當(dāng)一段時間內(nèi)，我國的住房總量依然是不足的。據(jù)一份測算顯示，如果我國按每年一個百分點提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移 1500 萬農(nóng)村人口，則每年需要 2-3 億平方米城市住宅。由此可見，當(dāng)前我國房地產(chǎn)大量空置的問題不在于總量而是結(jié)構(gòu)上的不合理。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營失敗或發(fā)展受阻的重要癥結(jié)。目前，我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中，高檔房屋比重過高，低價位經(jīng)濟適用房屋的開發(fā)量不足。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于

32、高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價格虛高。同時，市場上低價位房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象。從市場的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。三、房地產(chǎn)業(yè)對金融依賴程度較高據(jù)中國人民銀行2002 年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告分析，上年房地產(chǎn)對我國GDP增長直接貢獻率為1.3 個百分點，間接貢獻率為0.6-1.2個百分點，兩者相加為1.9-2.5個百分點。這表明了我國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，而房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依賴于金融的強有力支持。據(jù)統(tǒng)計，近年來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的貸款在整個房地產(chǎn)開發(fā)資金中占比一

33、直維持在23%左右，個人購房資金中銀行貸款的比重2001 年約為 30%，并呈逐漸上升的趨勢。由于銀行不僅通過提供開發(fā)類貸款參與住宅的開發(fā)，而且通過提供個人住房貸款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度明顯提高。發(fā)展商利用個人住房貸款比開發(fā)類貸款容易獲得的特點，利用“假按揭”套取銀行資金的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 “假按揭”風(fēng)險已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險管理工作的重點。四、局部泡沫蔓延國家統(tǒng)計局近期對全國3817家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的專項調(diào)查顯示出以下結(jié)果：三成以上的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，一半多的企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資

34、前景不持樂觀態(tài)度。一是 39.32%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快于本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，55.17%的企業(yè)認(rèn)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，5.51%的企業(yè)認(rèn)為慢于本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。二是 34.43%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模偏大， 56.73%的企業(yè)認(rèn)為適中， 8.84%的企業(yè)認(rèn)為偏小。 三是 44.83%的企業(yè)對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀， 43.90%的企業(yè)認(rèn)為一般，11.27%的企業(yè)明確表示不樂觀。 四是 44.94%的企業(yè)認(rèn)為本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資力度要加大， 40.31%的企業(yè)認(rèn)為不變， 14.75%的企業(yè)認(rèn)為要縮小。四成多的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱。 具體為： 42.21%的企業(yè)認(rèn)為

35、房地產(chǎn)過熱，57.79%企業(yè)認(rèn)為適中或不熱。1/2 以上的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售一般和對商品房銷售前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。 一是 35.82%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售較好， 57.68%的企業(yè)認(rèn)為一般， 6.50%的企業(yè)認(rèn)為較差。二是 39.81%的企業(yè)對未來兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀， 47.37%的企業(yè)表示一般， 12.82%的企業(yè)表示不樂觀。近九成的企業(yè)認(rèn)為空置商品房持續(xù)增加已對企業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響。具體為： 13.45%的企業(yè)認(rèn)為影響不大，44.50%的企業(yè)認(rèn)為有些影響，40.88%的企業(yè)認(rèn)為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，1.18%的企業(yè)認(rèn)為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。約 1/2的企業(yè)認(rèn)為房價過高或偏高

36、，看到了泡沫。具體為：6.34%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房房價過高，42.24%的企業(yè)認(rèn)為偏高，40.87%的企業(yè)認(rèn)為適中， 10.55%的企業(yè)認(rèn)為偏低。近 1/2的企業(yè)認(rèn)為未來兩年房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金主要來自于銀行。26.92%的企業(yè)認(rèn)為來自于銀行貸款，20.18%的企業(yè)認(rèn)為來自于個人按揭貸款。居民購買力低、商品房過剩、開發(fā)投資規(guī)模過大、盲目建設(shè)為空置商品房增加的主要因素。企業(yè)的認(rèn)同率分別為29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態(tài)，但已在若干地區(qū)和一些方面出現(xiàn)過熱苗頭和泡沫現(xiàn)象，并有蔓延、擴大之勢。具體而言，我國房

37、地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：一是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模平均以 25.04%的高速增長， 為 GDP平均增幅的 3 倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現(xiàn)象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房傾斜。四是國民經(jīng)濟許多行業(yè)的企業(yè)已開始向房地產(chǎn)業(yè)涌入或受其連帶影響。五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和 25.22%的高速遞增。局部泡沫現(xiàn)象表現(xiàn)在：一是地價泡沫。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。二是房價泡沫。房價中的地價泡沫、房地產(chǎn)投機和炒作所哄抬

38、的價格部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房價泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求， 超過部分的供給增長則為虛漲，構(gòu)成商品房供求泡沫。近幾年，我國商品房空置率均在14%以上，處于危險空置區(qū)。即使不考慮我國現(xiàn)有的空置商品房，在未來兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2 個百分點、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2 個百分點計算， 商品房仍然供大于求。這樣就形成了供求泡沫。四是資金沉淀泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金拖欠形成的債務(wù)鏈、高資產(chǎn)負(fù)債率、大量空置商品房等所導(dǎo)致的資金沉淀構(gòu)成了資金沉淀泡沫。五是房地產(chǎn)投資泡沫。因為我國房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，空置商品房增加、大量資金沉淀

39、等，使房地產(chǎn)企業(yè)還貸、還債困難，導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資泡沫產(chǎn)生。特別在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款比重很大的情況下，存在金融風(fēng)險，易導(dǎo)致金融危機。國家統(tǒng)計局的調(diào)查結(jié)果表明，制止和防范房地產(chǎn)開發(fā)投資中局部過熱苗頭和局部泡沫現(xiàn)象，以防止其蔓延和擴大，已經(jīng)刻不容緩。當(dāng)然，這種制止和防范應(yīng)當(dāng)是“軟著陸” ，要防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。因此，各級政府及有關(guān)部門必須有統(tǒng)一和清醒的認(rèn)識，采取有針對性的措施對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)控和引導(dǎo)。 發(fā)展趨勢預(yù)測一、短期發(fā)展趨勢預(yù)測（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測為確保國民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，我國將繼續(xù)實行擴大內(nèi)需的政策，進一步加大基本建設(shè)投資?；窘ㄔO(shè)投資對房地產(chǎn)投資具有顯

40、著的拉動作用，一般情況下，城鎮(zhèn)基本配套建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模和程度后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資將會迅速增加。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比例一般處于 0.6-0.8 之間。幾年來我國基本建設(shè)投資對房地產(chǎn)投資的拉動作用越來越大?？梢灶A(yù)見，短期內(nèi)房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將放緩。由于房地產(chǎn)市場投資主體是各類房地產(chǎn)企業(yè) ( 較大部分是民營及外資企業(yè) ) ，其決策動因主要來源于市場，因此國家對房地產(chǎn)投資的調(diào)控將主要集中在對銀行信貸準(zhǔn)入條件的控制上。（二）房地產(chǎn)市場供給預(yù)測由于行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項目實現(xiàn)竣

41、工。因此，房地產(chǎn)市場供給缺乏彈性，排除今后新開工因素，1999 年 -2002年新開工量將在今后三年內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)為竣工量。今后 3 年竣工總量是 11-13 億平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4 億平方米之間。（三）房地產(chǎn)市場需求預(yù)測2002 年，我國人民生活水平邁上了一個新臺階，人均國民生產(chǎn)總值突破1000 美元，生活水平進入了小康階段，消費結(jié)構(gòu)較以往相比有了很大的變化。我國恩格爾系數(shù)已降至 40%以下，人民生活從溫飽進入小康，住宅將成為社會消費熱點，從歷年來人均居住消費情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費的需求彈性大于1，這說

42、明隨著收入的增加，住宅消費將會更快地增長。從短期來看，房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。2002 年，以建設(shè)部、國家計委、人民銀行等六部委下發(fā)的關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見為起始，國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列政策，對土地出讓、項目審批、市場結(jié)構(gòu)、銀行信貸等多個方面提出了新的要求。這些宏觀調(diào)控政策必將對房地產(chǎn)業(yè)短期發(fā)展產(chǎn)生重大影響。二、未來中長期預(yù)測（一）從GDP發(fā)展水平來看世界銀行統(tǒng)計數(shù)字顯示： 人均 GDP 達(dá)到 600 到 800 美元時， 住宅產(chǎn)業(yè)進入高速增長階段；人均 GDP達(dá)到 1300 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)進入快速增長階段。目前我國人均 GDP已接近 1000美

43、元，并進入全面建設(shè)小康社會階段，住宅消費將成為目前及今后相當(dāng)長時間的主要消費熱點，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達(dá)到或超過 1300 美元（上海已超過4000 美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段。根據(jù)“十五”計劃的規(guī)劃指標(biāo)，2005 年我國 GDP將達(dá)到 12.5 萬億元，人均GDP將達(dá)到 1130 美元，預(yù)計年平均增長速度為7%左右。經(jīng)濟的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，也對房地產(chǎn)提出了快速發(fā)展的要求。（二）從市場潛力來看目前我國城鎮(zhèn)人均住房在 14 平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還相差幾倍

44、。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到 33-35 平方米之前，會保持旺盛的住房需求。因此，潛在的市場需求將為我國住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展提供強大馬力。（三）從城市化角度來看我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?1980 年為 19.4%，1995 年升至 29%，2001年進一步提高到 37.7%，達(dá)到 4.7 億左右。據(jù)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，到 2010 年我國城市化率將達(dá)到 46%，城市人口將達(dá)到 6.4 億人，比目前凈增 1.9 億人，平均每年要新增人口 1852 萬。按照城市化水平與人均 GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到 2020 年中國人均 GDP增到 2800 多美元，那么屆時城市化水平可達(dá)到60%左右。城

45、市化進程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應(yīng)。單單拿住宅這一項來說， 按現(xiàn)在的城市人口計算，每增加 1 平方米人均住宅建筑面積，就要新建5 億平方米左右的住宅。而如果按預(yù)測的到2010 年城市人口達(dá)到6.4 億人，人均住宅建筑面積按目前的22 平方米計算， 那么僅滿足新增加的1.9 億城市人口 , 就需要建設(shè)41.8 億平方米住宅。（四）從人口流動情況來看目前，我國流動人口規(guī)模已在1.2億以上，大量流動人口的出現(xiàn)既是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟發(fā)展的重要標(biāo)志。以廣州、上海和北京三大城市為例，各城市的外來人口多達(dá)300 萬到 400 萬，其流動人口與常住人口之比分別是 21:100 ，10:1

46、00和 6:100 。如此大量的流動人口，是這些城市房屋租賃市場的消費主體，為房屋租賃市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。有預(yù)測表明，到2010年，我國流動人口將增加到1.5億人以上，按人均居住最低標(biāo)準(zhǔn)（人均居住面積 2 平方米，建筑面積4 平方米）計算，需要為新增的流動人口建造約3億平方米的租賃房屋，每年需開發(fā)建設(shè)3000 萬平方米以上的租賃房屋。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998 年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。免征營業(yè)稅、契稅、支持處理空置房；降低房產(chǎn)稅和出租房屋的個人所得稅等。尤其是從2001 年開始的“十五”計劃和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴大內(nèi)需和帶動國民經(jīng)濟發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用?！笆濉庇媱澲赋?，2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001 年的 19.8平方米增加到 22 平方米；計劃全國城鄉(xiāng)建房面積57 億平方米， 其中城鎮(zhèn)建房面積 27 億平方米，較“九五”期間的 23.45 億平方米增長15%。十六大后我國進入全面建設(shè)小康社會時期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特