車位營(yíng)銷方案

1、綠地 .外灘 1 號(hào)車位營(yíng)銷方案一、市場(chǎng)情況項(xiàng)目車庫(kù)總量（個(gè)）單價(jià)去化（個(gè)）周期月均去（個(gè)）備注吾悅廣個(gè)月112正常銷售和平國(guó)際1344789224 個(gè)月37正常銷售九洲新世界1620935025 個(gè)月14正常銷售合計(jì)1、從項(xiàng)目周邊車位市場(chǎng)去化情況來看，除較大價(jià)格落差（吾悅廣場(chǎng)）外，車位市場(chǎng)市場(chǎng)需求量均較低；2、車位使用車本自 2012 年 6 月 1 日起常州執(zhí)行的停車位收費(fèi)新規(guī)定確認(rèn)地下停車位非營(yíng)業(yè)性車輛每月收費(fèi)100 元，年收費(fèi) 1200 元，照上述車位價(jià)格計(jì)算，5 年即可達(dá)成預(yù)期費(fèi)用指標(biāo)，但每個(gè)車位每月需額外支付50 元物業(yè)管理費(fèi)，每年使用成本為600 元，機(jī)

2、械停車位每月收取150 元管理費(fèi)，年使用成本為1800 元。租用成本較高。3 車位處理方式以自然銷售或出租為主，個(gè)別項(xiàng)目采用買房搭售車位的方式強(qiáng)制銷售，如白金漢宮及本案B2 棟樓等。綜合上述情況分析，建議本案車位按正常情況針對(duì)老業(yè)主銷售。二、車位情況分析1、車位數(shù)量及位置分析D 區(qū)共 360 個(gè)停車位， 由于轉(zhuǎn)角位置新增8 個(gè)車位D279、D282 不能對(duì)外銷售， 另扣除一期余房已搭售D70、D71、D136 、D137 、D190 、D277、18 個(gè)車位， 共剩余 334 個(gè)車位可對(duì)外銷售。2、供需比分析按照目前一期一批共579 業(yè)主計(jì)算，車位與住宅戶數(shù)比為5:9，按照 30%有車業(yè)主需要

3、車位計(jì)算，需求量約為180 個(gè)，仍有較大余量。3、常州已交付小區(qū)地下車位使用情況分析目前常州已交付小區(qū)大量地下車位均未出售，常州居民的停車習(xí)慣仍以地上停車位置，便捷快速，地下停車位進(jìn)出不便，為多數(shù)業(yè)主不選擇購(gòu)買地下停車位。因此，本案車位去化存在一定難度。三、營(yíng)銷推廣1、營(yíng)銷策略1 制造緊張稀缺感推售策略限定購(gòu)買客戶制造稀缺性分區(qū)一口價(jià)促進(jìn)快速成交，制造緊張搶購(gòu)氛圍2 制造優(yōu)惠假象促銷策略高價(jià)高折限時(shí)搶購(gòu)，優(yōu)惠刺激臨門一腳購(gòu)車位送車位鎖1、推售策略限定客戶購(gòu)買，一期一批共交付579 戶業(yè)主，按照30%比例計(jì)算，一批次推100 個(gè)車位 ,A僅一期交付拿房業(yè)主能購(gòu)買車位，數(shù)量有限，每個(gè)客戶限制認(rèn)籌一

4、個(gè)，限制購(gòu)買車位一個(gè)。B分區(qū)定價(jià)， 參考常州市場(chǎng)車位銷售價(jià)格，本案車位擬定均價(jià)60000-70000元 / 個(gè)符合市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)地下車位靠近樓棟距離，進(jìn)行三種產(chǎn)品類型的劃分，并針對(duì)產(chǎn)品差異進(jìn)行定價(jià)；A 類 108 個(gè) 82000 元 / 個(gè)（含不可銷售的D70、 D71、 D190、 D136、 D137 共 5 個(gè)，剩余103 個(gè)）,B 類 84 個(gè)，72000元 / 個(gè) ,C 類168 個(gè)（建議搭售部分為此類車位，共 18個(gè)，并扣除不可對(duì)外銷售的D277D279D282共3套，剩余147 個(gè)），62000 元 / 個(gè)實(shí)際均價(jià)70000元 / 個(gè)，一批次推出100 套按照低價(jià)沖擊市場(chǎng)的原則，

5、建議推售C 類車位。2、促銷策略分類A 類B 類C 類數(shù)量對(duì)外報(bào)價(jià)（元103102500849000014778000/ 個(gè)）折扣0.80.80.8實(shí)收價(jià)（元 / 個(gè)）820007200062000并限定優(yōu)惠時(shí)間，一批次公開銷售優(yōu)惠限定于10 月28 日前有效，過期則取消優(yōu)惠。3、送車位鎖凡購(gòu)買車位業(yè)主均贈(zèng)送一把車位鎖的促銷政策（可通過團(tuán)購(gòu)、 或允許車位鎖商家擺放廣告的形式最大限度爭(zhēng)取優(yōu)惠從而降低采購(gòu)成本）。4、現(xiàn)場(chǎng)銷售，結(jié)合商鋪在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)同時(shí)兼顧車位現(xiàn)場(chǎng)銷售，一是方便老業(yè)主看車位，同時(shí)可實(shí)景展示本案車位情況，便于客戶現(xiàn)場(chǎng)溝通與體驗(yàn)。2、價(jià)值補(bǔ)足策略考慮到車位使用功能單一，建議從功能性補(bǔ)足方面

6、擴(kuò)大車位使用附加值，拓展其使用范圍，可通過加建三面圍墻一面開卷閘門的方式將車位從單一的停車功能擴(kuò)展為具備儲(chǔ)藏間功能，擴(kuò)大車位的實(shí)際使用功能。3、推廣執(zhí)行1 短信、電話針對(duì)一期業(yè)主逐個(gè)進(jìn)行電話回訪并發(fā)送及時(shí)短信促銷信息，告知其車位稀缺性。2 郵件 10 月中旬告知老業(yè)主本案車位即將對(duì)外銷售及促銷優(yōu)惠信息,郵寄本案車位DM單頁(yè)。3、推售節(jié)點(diǎn)10 月中旬10 月下旬電話、短信， 10 月通知老業(yè)主 ,9 月 22 日正式對(duì)外釋放銷售信息及稀缺性，銷售，搖號(hào)選車位4、銷售目標(biāo)1 市場(chǎng)比較法項(xiàng)目車庫(kù)去化（個(gè)）周期月均去（個(gè)）吾悅廣場(chǎng)168815 個(gè)月112和平國(guó)際89224 個(gè)月37九洲新世界35025 個(gè)月14根據(jù)市場(chǎng)去化情況來看，在正常價(jià)格情況下，周邊三個(gè)同類型項(xiàng)目月均去化55 個(gè)，同比本案至年底3 個(gè)月可銷售165 套；2 按照目前一期一批共579 組業(yè)主 30%需要停車位計(jì)算，可去化179 套。綜上計(jì)算，至年底本案車位可