房地產(chǎn)會(huì)計(jì)必知的房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)必知的房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序 一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立1、公司設(shè)立準(zhǔn)備2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)4、辦理工商注冊(cè)登記5、辦理稅務(wù)登記 二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立6、申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書7、辦理企業(yè)名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1 、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書2、初步確

2、定開發(fā)方案3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)1 、申報(bào)選址定點(diǎn)2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3 、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6 、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查8、落實(shí)環(huán)保 “三廢 ”治理方案9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批10 、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)12 、委托初步設(shè)計(jì)13 、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政

3、配套14 、征求主管部門審查意見15 、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案16 、報(bào)審市政配套方案17 、市政各管理部門提出市政配套意見18 、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)5、臨時(shí)用地費(fèi)6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)8 、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)9 、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、辦理建設(shè)用地委托釘樁3 、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)4、主管部門實(shí)地勘察5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審6、委托地

4、價(jià)評(píng)估7 、辦理核定地價(jià)手續(xù)9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同10 、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證11 、領(lǐng)取正式國有土地使用證12 、國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥13 、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)14 、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察15 、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批16 、取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用17 、征用集體土地用地申請(qǐng)18 、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案22 、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議23 、市政府下文征地24 、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)25 、辦理批地文件、批地圖26 、辦理凍結(jié)戶口27 、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力28 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29 、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30 、辦理超

5、轉(zhuǎn)人員安置工作31 、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作32 、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)2、資金占用費(fèi)4 、土地使用費(fèi)5 、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7 、土地閑置費(fèi)8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)9 、城鎮(zhèn)土地使用稅10 、地價(jià)評(píng)估費(fèi)11 、出讓土地預(yù)訂金12 、征地管理費(fèi)13 、土地補(bǔ)償費(fèi)14 、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)15 、地上物補(bǔ)償費(fèi)18 、新菜田開發(fā)建設(shè)基金19 、耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作2、辦理拆遷申請(qǐng)3 、審批、領(lǐng)取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、

6、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議10 、召開拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置11 、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款13 、移交拆遷檔案資料14 、房屋拆遷糾紛的裁決15 、強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1 、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2、搬家補(bǔ)助費(fèi)3 、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）5、清理費(fèi)6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)7 、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地 區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)9、房屋拆遷管理費(fèi)第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手

7、冊(cè)2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理 “四源 ”接用手續(xù)9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖10 、出施工圖13 、審批人防工程、辦理人防許可證14 、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證15 、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)16 、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)17 、招標(biāo)準(zhǔn)備18 、招標(biāo)通告19 、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)20 、編制招標(biāo)工程標(biāo)底21 、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)22 、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)23 、投標(biāo)單位資格審批24 、編制投標(biāo)書并送達(dá)2

8、6 、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)27 、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)28 、發(fā)中標(biāo)通知書29 、簽訂工程承包合同30 、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理31 、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)32 、建設(shè)工程監(jiān)理33 、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記34 、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)35 、辦理開工前審計(jì)36 、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37 、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證38 、報(bào)裝施工用水、電、路39 、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40 、協(xié)調(diào)交通管理部門41 、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議42 、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工43 、施工場(chǎng)地的 “三通一平 ”44 、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)45 、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安

9、裝46 、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收47 、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)48 、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取工程質(zhì)量 竣工核驗(yàn)證書49 、商品住宅性能認(rèn)定50 、竣工統(tǒng)計(jì)登記51 、辦理竣工房屋測(cè)繪52 、辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)2、自來水廠建設(shè)費(fèi)3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)4、供熱廠建設(shè)費(fèi)5 、煤氣廠建設(shè)費(fèi)6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費(fèi)8 、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）9、開發(fā)管理費(fèi)10 、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)11 、建筑行業(yè)管理費(fèi)15 、路燈維護(hù)費(fèi)16 、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)17 、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）18 、電

10、源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）19 、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20 、建安工程費(fèi)21 、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)22 、合同預(yù)算審查工本費(fèi)23 、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)24 、竣工圖費(fèi)25 、建材發(fā)展補(bǔ)充基金26 、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)30 、超計(jì)劃用水加價(jià)31 、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)32 、占道費(fèi)33 、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序 一、北京市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預(yù)（銷）售許可證2 、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所3、與購房者簽訂認(rèn)購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記9

11、、外銷商品房抵押登記10 、樓宇交付入住手續(xù)11 、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)、北京市內(nèi)銷商品房的銷售12 、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明13 、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議14 、辦理內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證15 、銷售項(xiàng)目備案16 、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售17 、與購房者簽訂認(rèn)購書18 、與購房者簽訂買賣契約19 、辦理預(yù)售登記23 、質(zhì)量保證書和使用說明書24 、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25 、房屋出租權(quán)的確認(rèn)26 、申請(qǐng)房屋租賃許可證27 、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28 、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)29 、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30 、房屋租賃關(guān)系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)

12、（外地人員）管理31 、房屋出租權(quán)的確認(rèn)32 、出租人辦理房屋租賃許可證35 、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、房地產(chǎn)的抵押36 、抵押權(quán)的設(shè)定37 、簽訂抵押合同38 、辦理房地產(chǎn)抵押登記39 、抵押房地產(chǎn)的占管40 、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅3、教育費(fèi)附加4、印花稅5、契稅 6、土地增值稅8 、個(gè)人所得稅9、房產(chǎn)稅10 、城市房地產(chǎn)稅11 、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)12 、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)13 、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)14 、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)15 、房屋買賣登記費(fèi)16 、房屋買賣手續(xù)費(fèi)17 、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)18 、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)19 、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)20 、房屋租賃登記費(fèi)22 、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)23 、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)24 、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位