世聯_城市發(fā)展規(guī)律-培訓

1、技術管理部城市發(fā)展規(guī)律 經驗觀點一 : 房地產公司獲利來源兩種方式：一是土地升值；二是在市場平穩(wěn)的狀態(tài)下，保證每個項目毛 利率 35%-40%情況下，不斷加快資金流轉 觀點案例: 1、萬科城： 03 年非典時所拍土地， 9.7 億 3000 萬契稅， 10 個億拍賣后一次性交清 ,本身項 目營利能力較差 ,內部收益只有 8%，本身項目贏利非常差，最終獲利只是靠土地升值2 、廣州四季花城：非典時期拿地，買地才 12 萬，土地升值到 1300 萬，漲了 100 多倍3、17 英里：買地 6-7000 萬，萬科賺 14 億，該項目土地建筑成本 5100 元/ 平米，售價 3 4萬，升值 3倍到 4倍

2、，可看出獲取利潤靠土地升值經驗觀點二：萬科每年買地 100 150 個億，每次買地最經濟成本 5億，開發(fā) 2.5-3 年,時 間越短 ,資金效率越高 ,原因：萬科是根據數學模型 （ 銷售能力 運作能力 ）計算出的。因為一般情況下 1 年的銷售化量 10 萬平米 左右，要提高項目盈利 ,只能降低投入 ,但降太低會始營銷費用 宣傳等過高 , 產出太低，因此 5 億最經濟 經驗觀點三： 萬科認為在城市中心區(qū)和亞中心區(qū)做項目利潤最高， 類似金色家園系列最賺錢， 或高檔些的金域藍灣，而且容易復制，因此和中糧、一航等企業(yè)合作就是為進入中心區(qū)和亞 中心區(qū)原因：萬科計算： 單位投入成本對利潤的貢獻率 ,如投

3、1 億產生多大利潤， 將萬科的核心競爭力列舉對 比貢獻率， 發(fā)現其他核心競爭力都不賺錢， 而交通和位置最賺錢 ,也即土地， 因此相對在城外非資源性 用地是不賺錢的，比如而四季花城四年半時間才賺 5.3 億金色家園系列 ,最賺錢 ,復制容易 ,或更高的金域藍灣 , 地價平穩(wěn)時 ,花城內部收益率 8%, 而金色家園 25%（保守算）;若把四季花城全部換成金色家園， 則多出 17%的利潤全，多賺錢 68億（按今年 400 億算）. 相當于中國排名前七名的年營業(yè)額經驗觀點四：美國前四大公司大部分項目都在東西海岸，相對聚集，核心原因有四點： 一、市場份額：一個房地產公司在一個城市最經濟市場份額8%（經驗

4、值 ） ：份額太大對公司經營風險很大，同時導致樓盤之間內部競爭 （主要是土地市場壟斷較難 ），減少邊際收益率 二、運輸成本：工業(yè)化產品運輸有 180 英里法則，產品運出 180 英里就不經濟 ： 建筑成品重 量重，工業(yè)化產品運輸有個 180 英里法則，產品運出 180 英里就不經濟，如果區(qū)域太分散，則必須在每個 城市設工業(yè)部品的生產基地，但若這些城市銷售量較小，不能達到盈虧平衡點，全部集中三大區(qū)，很多項 目共享一個工廠，大部在 180 英里 三、把握機會的能力 ： 西海岸區(qū)域土地升值快，且法律管理相對薄弱 四、管理資源的把握 ：企業(yè)管理能力在核心城市周邊則性比相對容易復制，如果太遠復制較弱經驗

5、觀點五： 萬科等大公司的 3+X 模式也是考慮到市場份額、 運輸成本等因素：P.1技術管理部舉例： 萬科在 03 年前后想全面在京廣沿線拿地，如長沙、武漢、鄭州、石家莊，最初是因為土地升 值潛力 （而且也測算過去這些分公司的人力成本， 但人力增值遠 小于 土地增值 ） ，但是按未來經營份額 （以萬科占全國 3%的份額，而萬科的大量在京廣線即約是3% ，而整個京廣線所在的中部城市才占全國的 15%，以此算，萬科一個公司占整個京廣線就是20%） 計算，對公司經營風險很大，因此后來沒在京廣線做鋪設太多項目萬科沈陽公司 02 年市場份額中沈陽市場 14.1% ，份額太大，建議新開城市，因此后來鞍山、大

6、連、 長春等城市是此思路下進入的經驗觀點六： 美國前四家開發(fā)商是以土地期權制度 （控制但不擁有土地， 30%擁有， 70%控股 ） 進行土地儲備，同時以收購方式獲取土地解釋：美國最大的 pultehomes 公司到 01 年時是美國最大公司， 是由于收購美國老年住宅公司帶來的結 果，02 年之前 20 億美金的土地資產，但當時開發(fā)量是萬科的20 倍，沒有土地儲備（僅是美國第四） ，是因為美國的土地期權制度， 即控制但不擁有， 一般 30%擁有，70%控股。LENNA 公司 99 年都無土地儲備， 只要有控制權之后， 就設計開發(fā)、 施工、在賣房前獲取土地產權即可， 房地產公司負責開發(fā)。 經驗觀點

7、七：萬科現與一航等有較大土地儲備的公司合作，對方占股60%，萬科占股 40%：萬科負責開發(fā)，比如北京中三環(huán)地是買一航的，而且與一航、中糧等企業(yè)合作開發(fā)，由于對方資源，土地 不需在限定時間內開發(fā)， 可以慢慢開發(fā)， 即可以賺錢土地升值， 也可以避免一次交清地價 經驗觀點八： 未來中國土地一年一共 10 個億的流轉土地， 由耕地轉為土地， 計劃讓地方政府 退出土地市場，由開發(fā)商直接和農民取地解釋：一般情況下，政府 20 萬從農民手上買地，大約 120 萬賣給開發(fā)商，政府賺 100 多萬，而各地政府 以賣地款項修基礎設施?，F中央政府計劃讓地方政府退出，現已在舊城改造上實施， （未來政府將退出土 地一級

8、市場，開發(fā)商直接跟農民拿地） ，這樣會降低地價，同時提高農民購買力。經驗觀點九：美國老年住宅，有幾個特點：一是土地和開發(fā)有優(yōu)惠政策 ;二是 18-55 歲如每年 不待兩周以上犯法；三是 55 歲以上按揭做 95 成；四是按成本價賣 ,靠物業(yè)管理賺錢 （如老年 人的高爾夫練習場等其他物管收錢 ）經驗觀點十：不同公司機會的把握點： 大公司看市場容量、小公司看土地升值潛力、中等公 司與政府博弈能力有多強其他萬科經驗一：萬科付債率 50% ，一般企業(yè) 70%，因此萬科比其他企業(yè)穩(wěn)??；萬科核心創(chuàng)新在于標準化其他萬科經驗二：萬科一般在進入市場之前，提出戰(zhàn)略計劃后，會找 HR 算人力成本，按 03 年的水平

9、 20萬/ 人，每個公司否劃算100 多人，這幾個公司加起來人力成本是多少，測算后人力增值與土地增值的關系，是P. 2技術管理部案例：富力地產：2003 年富力銷售額 42 億，是用 2 年時間完成的，而當年萬科銷售額也才 63 億，所以 03 年和 04 年 王石把富力和順馳認為是威脅最大的兩個開發(fā)商。2003 年之前富力的增長源于快速的開發(fā)周轉，當時富力主要在廣州市內開發(fā)，都以小樓盤為主，基 本當年買地當年開發(fā)，銷售速度相當快，資金周轉很快，因此很快在兩年內達 42 億銷售額 原本以快速周轉的開發(fā)速度，富力后來的發(fā)展可能更快，但在 2003 年之后，富力因為進入珠江新城 連續(xù)買了 4 塊商務性高價地后，影響了其快速發(fā)展。首先是商務性用地的開發(fā)周期長，不可能快速周 轉的，二是富力在珠江新城前期拿地成本較高 （3000 元 /平米） ，未來土地升值潛力小，政府也希望富 力繼續(xù)拿地， 為了整體提升本區(qū)域的地價和