XX港灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論3一、項(xiàng)目概況3二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介3三、報(bào)告編制依據(jù)4四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見(jiàn)表1-1）5五、報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論5第二章 市場(chǎng)需求分析7一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境7二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析15三、項(xiàng)目綜合分析33第三章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案39一、概述39二、設(shè)計(jì)總說(shuō)明40三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說(shuō)明46第四章 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案50一、給排水系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)說(shuō)明50二、采暖通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)說(shuō)明51三、燃?xì)庀到y(tǒng)方案設(shè)計(jì)說(shuō)明54四、強(qiáng)電部分55五、弱電部分58第五章 消防、環(huán)保、節(jié)能和人防61一、消防設(shè)計(jì)61二、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)65三、節(jié)能設(shè)計(jì)65四、人防工程設(shè)計(jì)66第六章 運(yùn)作機(jī)制與機(jī)構(gòu)67一、機(jī)構(gòu)框架6

2、7二、運(yùn)行機(jī)制67第七章 項(xiàng)目招投標(biāo)69一、招標(biāo)形式及資質(zhì)要求69二、招投標(biāo)工作組織69第八章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃與銷售計(jì)劃70一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排70二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃71第九章 投資估算及資金籌措72一、投資估算72二、資金籌措76第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)77一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)、原則及方法77二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)78三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)80第十一章 不確定性分析82一、盈虧平衡分析82二、敏感性分析83第十二章 結(jié)論與建議84第一章 總 論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：“XX港灣”（一期）項(xiàng)目地址：XX市XX區(qū)XX街道XXXX村項(xiàng)目業(yè)主：XXXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司法人代表：注冊(cè)資金：2000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

3、物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積95.24畝；擬建建筑面積.9平方米。其中：住宅建筑面積.5平方米；商場(chǎng)建筑面積9987.3平方米；車庫(kù)建筑面積25478.43平方米，共有633個(gè)車位；公共配套建筑面積3926.72平方米；修建小學(xué)一所，建筑面積7700平方米。項(xiàng)目投資及資金結(jié)構(gòu)：本項(xiàng)目總投資27117.07萬(wàn)元。其中：自有資金8500萬(wàn)元，銀行貸款9800萬(wàn)元，銷售回收資金8817.07萬(wàn)元。二、項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介XXXX經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展股份有限公司于1998年12月底經(jīng)XX市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)審批，并在XX市工商行政管理局登記，由原XXXX物業(yè)發(fā)展有限公司改制成立。注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，主要從事

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理，為二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1995年與成都軍區(qū)后勤部聯(lián)合開(kāi)發(fā)朝天門綜合交易市場(chǎng)第十八交易區(qū)XX商城，總投資10582萬(wàn)元。該商城主樓高28層，總建筑面積46902.02平方米。商城1-9層為小商品交易區(qū)，內(nèi)設(shè)攤位1200余個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)玩具、文體用品、工藝品、日化用品、針織品、鞋類等小商品，成為西南地區(qū)唯一一家頗具規(guī)模的小商品批發(fā)市場(chǎng)。整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶達(dá)700多戶。10樓以上為商住樓，同時(shí)還承接了相應(yīng)的配套業(yè)務(wù)和物業(yè)管理。三、報(bào)告編制依據(jù)（一）渝府地200265號(hào)XX市人民政府關(guān)于XX織造廠國(guó)有土地使用權(quán)處置的批復(fù)；（二）渝規(guī)選（2002）江字第0032號(hào)關(guān)于XX港灣的選址意見(jiàn)通

5、知書(shū)；（三）渝規(guī)設(shè)（2002）江字第0032號(hào)XX市建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、要求通知書(shū)；（四）渝府2002106號(hào)XX市人民政府關(guān)于同意XXXX港灣規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的批復(fù)；（五）渝計(jì)委投2002274號(hào)XX市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于XX區(qū)XX港灣住宅小區(qū)立項(xiàng)的批復(fù)；（六）XX市規(guī)劃局關(guān)于XX公司XX市XX港灣規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審查會(huì)記錄；（七）中煤國(guó)際工程集團(tuán)XX設(shè)計(jì)院提供的XX港灣方案設(shè)計(jì)；（八）業(yè)主提供的有關(guān)資料。四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見(jiàn)表1-1）表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單 位指 標(biāo)備 注1建設(shè)內(nèi)容1.1住 宅平方米.51.2商 場(chǎng)平方米9987.31.3車 庫(kù)個(gè)車位6331.4公共配套平

6、方米3926.721.5小 學(xué)平方米77002總投資萬(wàn)元27117.073經(jīng)濟(jì)效益3.1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元5167.603.2內(nèi)部收益率%55.143.3投資回收期年2.263.4稅前投資利潤(rùn)率%11.613.5稅后投資利潤(rùn)率%7.783.6稅前資本金利潤(rùn)率%37.053.7稅后資本金利潤(rùn)率%24.82五、報(bào)告簡(jiǎn)要結(jié)論按照21世紀(jì)城市居民住宅居住郊區(qū)化的趨勢(shì)，并隨著市政府對(duì)大型企業(yè)的“退二（產(chǎn)業(yè)）進(jìn)三（產(chǎn)業(yè)）”的戰(zhàn)略性方案的實(shí)施，可以預(yù)計(jì)：沙坪壩區(qū)域周邊住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，根據(jù)目前的調(diào)查分析情況看，沙坪壩區(qū)域周邊商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)將首先沿楊公橋、風(fēng)天路、石小路及XX大橋附近沿江區(qū)域開(kāi)始。故如果沿以

7、上幾條城市道路周邊開(kāi)發(fā)大型綜合商業(yè)住宅小區(qū)。從地理位置及住宅環(huán)境方面上是可行的，也是今后XX區(qū)及沙坪壩區(qū)等住宅發(fā)展的需要，其中XX織造廠區(qū)又以其獨(dú)特的地理位置和商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值首當(dāng)其沖。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是非常必要的。本項(xiàng)目建設(shè)總投資27117.07萬(wàn)元，全部資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為55.56%。投資回收期為2.25年。稅前、稅后投資利潤(rùn)率分別為11.69%和7.83%。稅前、稅后資本金利潤(rùn)率分別為37.30%和24.99%。經(jīng)濟(jì)效益較好。第二章 市場(chǎng)需求分析一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境（一）XX市簡(jiǎn)況XX是一座具有三千多年歷史和璀璨文化的名城，山城以其獨(dú)特的地理位置形成了具有濃郁的地方特色的巴渝文化以及繁

8、榮的內(nèi)陸商貿(mào)經(jīng)濟(jì)。近幾年XX在中國(guó)西部地區(qū)的迅猛發(fā)展使之成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心，她的獨(dú)特的作用決定了它在中國(guó)跨世紀(jì)的地區(qū)發(fā)展中占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。XX市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、XX、沙坪壩等13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。加之受長(zhǎng)江、嘉陵江之隔，這種劃分特別明顯，其交通、環(huán)境等幾大因素直接影響著樓盤的投資與收益。1997年3月，XX被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開(kāi)了國(guó)家開(kāi)發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，XX成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)

9、外資金和國(guó)內(nèi)資金涌入XX，尋求投資發(fā)展，激活了XX的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，帶旺了人氣，為XX經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入XX，國(guó)內(nèi)外駐XX機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富，都成為推動(dòng)XX房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。此外，隨著國(guó)家增發(fā)國(guó)債和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的正式啟動(dòng)，我市繼續(xù)加大投資力度。2001年全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資801.82億元，比上年凈增146.01億元，增長(zhǎng)22.3%。其中基本建設(shè)完成投資328.32億元，比上年增長(zhǎng)24.9%，占全市總投資的比重達(dá)40.9%；更新改造投資108.04億元，增長(zhǎng)17.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資196.67億元，增

10、長(zhǎng)40.9%；其他投資168.79億元，增長(zhǎng)21.1%。由于投資資金到位良好，從而保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和企業(yè)效益的明顯改善，促進(jìn)了財(cái)政收入持續(xù)增長(zhǎng)。2001年完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入126.41億元，比上年增長(zhǎng)21.0%。綜上所述，在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷趨好的大環(huán)境中，XX市經(jīng)濟(jì)今年將繼續(xù)呈現(xiàn)良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造了很好的大環(huán)境。（二）XX市房地產(chǎn)投資與交易情況分析據(jù)有關(guān)方面最新統(tǒng)計(jì)顯示，在巨額投資和交易量面前，XX房市已保持了連續(xù)六年的高速增長(zhǎng)，這在全國(guó)也是一個(gè)特例。據(jù)介紹，九十年代中期，國(guó)家整頓金融秩序，使當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)熱在一夜之間迅速降溫。此時(shí)，XX房市因發(fā)育

11、晚于沿海地區(qū)，而沒(méi)有受到降溫?zé)岬亩啻笥绊?。?996年，XX用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資為55億多元，之后每年以10%以上的速度增長(zhǎng)，到2001年，XX的房地產(chǎn)投資已達(dá)到196.67億元。 與此相應(yīng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模也逐步擴(kuò)大，1996年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積分別為1424萬(wàn)平方米、348萬(wàn)平方米、351萬(wàn)平方米；而2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工、新開(kāi)、竣工面積是3653萬(wàn)平方米、1661萬(wàn)平方米、1020萬(wàn)平方米。 XX的房地產(chǎn)交易也保持著高速增長(zhǎng)。據(jù)了解，在1996年，XX房地產(chǎn)年銷售面積才166萬(wàn)平方米，銷售額18.99億元。之后每年以50%左右的速度增長(zhǎng)。1998年，XX房市實(shí)現(xiàn)年銷售416萬(wàn)多

12、平方米；到2001年的銷售面積和銷售額分別已達(dá)746萬(wàn)平方米和107.65億元。在投資和交易量都逐年呈上升的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變： 1住房建設(shè)由粗放型的生產(chǎn)方式向集約型的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，也叫做由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。2住房消費(fèi)由單位購(gòu)房為主向個(gè)人消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變，也叫做由住房非商品化向住房商品化轉(zhuǎn)變。3經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，也叫做住房資源和分配供應(yīng)由行政調(diào)配向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。在這過(guò)程中，一個(gè)明顯的特征也浮出水面，即迎來(lái)了XX的個(gè)人住房消費(fèi)時(shí)代。統(tǒng)計(jì)顯示，在1997年，XX個(gè)人的購(gòu)房比重為33.34%，到2000年這一比重已提高到97.2%。個(gè)人購(gòu)房比重是衡量一個(gè)城市住

13、房商品化程度的標(biāo)志，同時(shí)也是判定住房有效需求的重要指標(biāo)，XX高比例的個(gè)人購(gòu)房，為住宅產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了有效保障。從消費(fèi)的付款方式看，在這六年間，XX房市也發(fā)生著飛速變化。1996年時(shí)，XX個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)剛剛處于起跑線上，而今，商品住宅消費(fèi)中的70%的比例是通過(guò)按揭方式來(lái)完成的。（詳見(jiàn)表2-1）購(gòu)房門檻的降低，正迅速使房市的預(yù)期市場(chǎng)變成現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)。表2-1 XX市主城區(qū)近三年政策型個(gè)人住房貸款發(fā)放情況統(tǒng)計(jì)年度項(xiàng) 目貸款金額（萬(wàn)元）貸款宗數(shù)建筑面積(平方米)每宗平均貸款(萬(wàn)元)每宗平均房款(萬(wàn)元)1999本 年發(fā)生數(shù)5635.431719.593.288.20本年累計(jì)7121.482081.23

14、3.428.092000本 年發(fā)生數(shù)9545.501885.775.0612.40本年累計(jì)16666.9839664.2010.142001本 年發(fā)生數(shù)2559.9058879738.074.3512.09本年累計(jì)19226.884554.074.2210.39（三）XX市房?jī)r(jià)分析XX直轄五年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出奇地好，2002年1-5月份經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)9.6%，創(chuàng)五年來(lái)新高，預(yù)計(jì)全年將達(dá)到10%左右。而支持這種良好勢(shì)頭的原因在于投資的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中三分之一來(lái)自房地產(chǎn)。XX作為一個(gè)新興的、發(fā)展中的城市，房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭很猛，這并不是泡沫，而是一種規(guī)范合理的規(guī)模。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，哪個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)

15、展快，收入增長(zhǎng)快，房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)快。目前XX的房子每平方米二三千元，拿到上海就能賣到五六千元。因此XX的房?jī)r(jià)必然上升，預(yù)計(jì)五年后能漲到五六千元每平方米。最近兩個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息，讓業(yè)界興奮不已。1.土地出讓金上漲91%，這不僅有利于XX土地資源的節(jié)約利用，房地產(chǎn)的可持速發(fā)展，而且還有利于對(duì)老百姓投資房產(chǎn)的方向引導(dǎo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。總之對(duì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)發(fā)展都有積極的作用。2.年票制的實(shí)施。不實(shí)行年票制，不僅交通不暢，造成大橋兩側(cè)土地資源浪費(fèi)，大橋資源得不到很好得利用。實(shí)施年票制，巴南、南岸、渝北、XX等大橋兩岸區(qū)域的土地資源會(huì)得到更好的利用，房?jī)r(jià)會(huì)上升。（四）XX市商品房空置分析據(jù)市房管部門

16、資料顯示，到2001年底，XX市商品空置房面積已達(dá)484.48萬(wàn)平方米，非住宅空置房面積首次超過(guò)住宅。據(jù)了解，在已有的空置中，住宅空置面積為227.72萬(wàn)平方米，占總空置總量的47%，同比增長(zhǎng)2%。非住宅包括商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓，前者面積為163.26萬(wàn)平方米、后者空置的面積達(dá)到了55萬(wàn)平方米。有關(guān)方面將商品住宅、商業(yè)用房和辦公樓的空置情況與1996年作了一個(gè)對(duì)比，結(jié)果表明，與五年前相比，三者分別增長(zhǎng)了2.2倍、7.5倍和7倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓空置速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅。從分布區(qū)域來(lái)看，本市空置商品房主要集中在主城六區(qū)。統(tǒng)計(jì)顯示，2001年末XX主城六區(qū)商品房空置總量達(dá)285.64萬(wàn)平方米，

17、占全市空置商品房總量的六成。不要面對(duì)空置就談虎變色，有關(guān)方面的官員說(shuō)，對(duì)樓盤而言，竣工后空置一年以內(nèi)的物業(yè)應(yīng)屬于正常銷售期，我們需要關(guān)注的是空置時(shí)間達(dá)到一年以上的物業(yè)。按此計(jì)算，現(xiàn)有空置中，空置一年以上的商品房?jī)H為223.54萬(wàn)平方米，比上年增加了44.25萬(wàn)平方米，其占空置總量的46.01%。其中，73.64萬(wàn)平方米的商品房空置年限在兩年以上，約占商品房空置總量的17.3%。這一口徑下，商品房的空置比例是令人驚喜的。住宅空置一年以上的有82.9萬(wàn)平方米，比上年僅增長(zhǎng)1.05萬(wàn)平方米。與去年XX商品房新增800多萬(wàn)平方米的銷售相比，住宅空置新增無(wú)疑是很不起眼的。住宅商品房相對(duì)穩(wěn)定，說(shuō)明XX住宅

18、市場(chǎng)發(fā)展較為良性。而非住宅商品房市場(chǎng)空置的持速上升，說(shuō)明這類產(chǎn)品的供求關(guān)系有些失衡，應(yīng)該加強(qiáng)控制。（五）XX市消費(fèi)者行為分析由于住房屬于耐久性消費(fèi)品且投資大，因此，它的消費(fèi)在很大程度上受消費(fèi)者收入的影響。在這里我們就市民的收入情況來(lái)分析其需求。1家庭月均收入2000元以下的被訪者房屋面積需求：主要集中在76-100平方米和101-125平方米之間，需求比例分別占48.4%和27.8%房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室一廳和兩室一廳之間，分別占31.4%和29.7%。單價(jià)承受能力：主要集中在1000元以下和1001-1250元之間，分別占54.1%和32.2%。樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分

19、別占39.7%和30.5%。房屋類型需求：主要為花園小區(qū)，占80%。付款方式：主要為分期付款和一次性付款，各占67.3%和26.2%2家庭月均收入2001-4000元的被訪者房屋面積的需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之間，分別占38.2%和35.3%。房屋結(jié)構(gòu)分析：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占32.4%和29.4%。單價(jià)承受能力：主要集中在1001-1250元和1251-1500元之間，分別占30.4%和27.5%。樓層需求：主要集中在多層和小高層之間，分別占39.2%和26.5%。房屋類型需求：主要為住宅小區(qū)，占83.3%付款方式：主要為分期付款和一次性付

20、款，各占73.5%和24.5%。3家庭月均收入4001以上的被訪者房屋面積需求：主要集中在101-125平方米和76-100平方米之間，分別占46.4%和21.4%。房屋結(jié)構(gòu)需求：主要集中在三室二廳和三室一廳之間，分別占32.1%和21.4%。另外還有17.9%和14.3%的被訪者選擇了四室兩廳和五室兩廳。單價(jià)承受能力：主要集中在1001元和1251-1500元之間，分別占42.9%和21.4%。樓層需求：主要集中在多層和高層之間，分別占39.3%和21.4%。房屋類型需求：主要為住宅小區(qū)，占92.9%。付款方式：主要為分期付款和一次性付款，分別占67.9%和32.1%。分析：以上可以看出，市

21、民對(duì)住房的選擇與其收入水平緊密相關(guān)，量入而出仍是市民住房消費(fèi)的特點(diǎn)。在不同收入的市民中，月均收入在2000元以下的市民現(xiàn)在主要追求的是住房的寬敞、實(shí)用。2001-4000元的市民主要追求的是住房的寬敞、舒適。4001元以上的市民除了追求住房的寬敞、舒適外，已對(duì)居住環(huán)境等方面提出了更高的要求。本次調(diào)查采取抽樣共計(jì)取有效樣本1000份。從被訪者年齡看，18-35歲有364人，36-55有424人，56以上有212人。從被訪者職業(yè)看，機(jī)關(guān)黨政干部有22人，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人有122人，私營(yíng)、三資企業(yè)負(fù)責(zé)人有36人，職員、工人、商業(yè)服務(wù)人員有142人，待業(yè)、下崗人員有76人，離退休人員有244人，家庭婦

22、女有8人，其他人員有150人。從被訪者家庭收入看，月均2000元以下的有740人，2001-4000元的有204人，4001元以上的有56人。（六）XX市房地產(chǎn)發(fā)展前景盡管直轄后的XX經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但擺在我們面前的現(xiàn)實(shí)是城市化率還相對(duì)較低。目前XX的城市化率為33%，足足比全國(guó)城市化率低了4個(gè)百分點(diǎn)。按照規(guī)劃，到2010年，全國(guó)城市化率將達(dá)到47%，XX將達(dá)到50%。這種增長(zhǎng)意味著：到2010年，XX城市化人口將達(dá)到1600萬(wàn)人，新增城市化人口將達(dá)到600萬(wàn)人。提高城市化率，就是推進(jìn)城市化。而城市化的核心產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。按照政府規(guī)劃到2010年XX城鎮(zhèn)人均居住面積將由現(xiàn)在的16平方

23、米達(dá)到20平方米。這意味著新增城市人口需要住宅達(dá)到1.2億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅，在未來(lái)8年的時(shí)間里，XX住宅新增需求將達(dá)到1.6億平方米。如果平均下來(lái)，僅新增量這一塊，XX每年需求住宅的面積將達(dá)到2000萬(wàn)平方米。對(duì)XX而言，這個(gè)蛋糕無(wú)疑充滿著巨大的誘惑力。事實(shí)上，誘惑還不至這些。根據(jù)XX政府經(jīng)濟(jì)的發(fā)展計(jì)劃，到2010年，XXGDP產(chǎn)值將達(dá)到4700億元。這大體相當(dāng)于現(xiàn)在的上海。當(dāng)XX達(dá)到這一規(guī)模，XX的寫(xiě)字樓、酒店以及大型商場(chǎng)等物業(yè)的需求市場(chǎng)也會(huì)迅速成長(zhǎng)起來(lái)，對(duì)XX房地產(chǎn)業(yè)而言，這塊蛋糕將是無(wú)法估量的。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)分析沙坪壩區(qū)集商貿(mào)、文

24、化、科技、工業(yè)、旅游于一體，是XX市科教文化中心區(qū)。城區(qū)面積93萬(wàn)平方公里，人口63萬(wàn)。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：1、文化、教育概念突出，房地產(chǎn)業(yè)大打文化牌沙區(qū)匯聚了重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院及一、三、八中等名校學(xué)府，教育人口數(shù)量占該區(qū)域總?cè)丝跀?shù)量的50左右。教育業(yè)對(duì)帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括餐飲、教育用品、文化娛樂(lè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等，起著極大的積極作用。這一特征直接地影響該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)爭(zhēng)先恐后大打文化牌、教育牌，使得文化氛圍成為沙區(qū)居家的最大特色和吸引力。學(xué)林雅園是其中的典型代表。項(xiàng)目定位即針對(duì)沙坪壩區(qū)大有購(gòu)買潛力可挖的教師，推出“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”等具有濃厚文化色彩的主題景

25、觀并在重大、三醫(yī)大、西政、川外、師院等院校進(jìn)行樓盤形象展示，開(kāi)盤期的熱銷形成良好的社會(huì)影響便得學(xué)林雅園的銷售迅速取得成功。2、商業(yè)副中心優(yōu)勢(shì)明顯相對(duì)渝中半島的商貿(mào)金融中心而言，沙坪壩和楊家坪、南坪、觀音橋等的商業(yè)副中心已相繼形成。由于近年來(lái)沙區(qū)政府對(duì)本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的重視及建設(shè)力度加大，商業(yè)配套設(shè)施逐漸完善，大型商場(chǎng)、超市、文化娛樂(lè)場(chǎng)先后建成并運(yùn)營(yíng)良好。就其商業(yè)發(fā)達(dá)程度、街區(qū)配套而言，沙坪壩已領(lǐng)先于其它商業(yè)副中心，加之濃厚的文化熏陶，區(qū)域優(yōu)勢(shì)已得到市場(chǎng)廣泛認(rèn)同。3、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年完成投資額近23億元，施工面積近380萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積130萬(wàn)平方米，竣工面積近87萬(wàn)

26、平方米。2001年沙區(qū)批準(zhǔn)入市項(xiàng)目約為131萬(wàn)平方米，約占主城區(qū)批準(zhǔn)入市總量的20。 沙坪壩城區(qū)物業(yè)開(kāi)發(fā)前期主要集中在沙正街、渝碚路、小龍坎正街沿線，近兩年鳳天路、項(xiàng)目所在的天星橋轉(zhuǎn)盤區(qū)域迅速崛起，成為新興的開(kāi)發(fā)熱區(qū)，并且出現(xiàn)了一些品質(zhì)高、體量大、在整個(gè)XX市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)都有一定影響的項(xiàng)目，如芳草地、天驕年華等等4、品質(zhì)小區(qū)成為主流，住宅銷售單價(jià)上升。近兩年來(lái)沙區(qū)小區(qū)建設(shè)取得長(zhǎng)足進(jìn)步，除老品牌芳草地、嘉福苑以外，后起之秀華宇廣場(chǎng)、學(xué)林雅園、天驕年華、籬島等中高檔小區(qū)的出現(xiàn)，改變了以往見(jiàn)縫插針的單體樓占市場(chǎng)主流的消費(fèi)格局，使得區(qū)域規(guī)劃和城市建設(shè)更為規(guī)范科學(xué)的同時(shí)，也有效促進(jìn)了社區(qū)配套漸趨合理進(jìn)

27、步。沙區(qū)迎來(lái)自己的品牌時(shí)代，小區(qū)成為沙區(qū)住宅市場(chǎng)主流，鳳天路區(qū)域則成為當(dāng)前新增品牌小區(qū)物業(yè)的集中地。 從上圖沙區(qū)住宅銷售均價(jià)來(lái)看，由于品質(zhì)物業(yè)的支撐，銷售均價(jià)總體走高，于2001年年底達(dá)到最高水平1895元/平方米。從這一角度來(lái)講，高質(zhì)高價(jià)小區(qū)物業(yè)對(duì)沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用，住宅均價(jià)出現(xiàn)上漲。5、銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求相對(duì)滯后2001年沙區(qū)商品房銷售96.6萬(wàn)平方米，占主城區(qū)總銷售面積的13.6；其中住宅銷售85.4萬(wàn)平方米，占主城區(qū)住宅銷售總面積的13.9。與相對(duì)旺盛的市場(chǎng)供應(yīng)量比較，沙區(qū)商品房消化程度仍顯遲緩。高校教師、科技及醫(yī)療工作者、其他事業(yè)單位干部是該區(qū)域的主力消費(fèi)群體，

28、該消費(fèi)群體觀念更新、技術(shù)創(chuàng)新的特征，使其對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、配套及營(yíng)銷本身的創(chuàng)造性、適用性、性價(jià)比方面，有著高于一般消費(fèi)群體的期望和要求。但住房消費(fèi)后勁不足，除上面提到的消費(fèi)群體外，剩余消費(fèi)群體消費(fèi)能力不高，需求和消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)。這就迫使沙區(qū)樓盤必須加強(qiáng)對(duì)其他主城區(qū)購(gòu)房者的吸收。6、鳳天路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為沙坪壩區(qū)熱點(diǎn)，近期銷售漸有起色沙區(qū)政府遷至鳳天路使得鳳天路必然成為沙區(qū)的政治中心。隨著道路交通和配套設(shè)施的完善，鳳天路已成為沙坪壩區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的局部熱點(diǎn)和小區(qū)住宅的集中之地。市場(chǎng)上相對(duì)活躍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如天驕年華、芳草地雖然一度銷售困難行重重，但通過(guò)目前的市場(chǎng)反映其銷售已漸有起色。 7、沙坪壩樓

29、盤一覽表由于沙坪壩樓盤眾多，在這里我們僅列其部分以供參考。（詳見(jiàn)表2-1）表2-1 沙坪壩部分樓盤一覽表樓盤名地 區(qū)地 址價(jià) 格付款方式千竹景苑沙坪壩區(qū)沙坪壩土灣1290元/平方米多種付款方式金港大廈沙坪壩區(qū)沙正街2100元/平方米多種付款方式嘉福苑沙坪壩區(qū)小龍坎1800元/平方米多種付款方式嘉多利廣場(chǎng)沙坪壩區(qū)XX沙坪壩區(qū)2200元/平方米五成十年按揭華宇廣場(chǎng)沙坪壩區(qū)小新街2280元/平方米多種付款方式鴻興大廈沙坪壩區(qū)工人村1300元/平方米多種付款方式芳草地沙坪壩區(qū)風(fēng)天路1980元/平方米多種付款方式都市花園沙坪壩區(qū)覃家崗1200元/平方米多種付款方式天驕年華沙坪壩區(qū)風(fēng)天大道2500元/平方

30、米八成十年按揭學(xué)林雅園沙坪壩區(qū)學(xué)府路2500元/平方米九成三十年按揭融信大廈沙坪壩區(qū)沙區(qū)步行街3800元/平方米一次性付清霧都大廈沙坪壩區(qū)小龍坎正街1980元/平方米七成二十年按揭榕湖國(guó)際花園沙坪壩區(qū)沙壩公園1960元/平方米七成二十年按揭文星大廈沙坪壩區(qū)渝碚路1680元/平方米七成三十年按揭（二）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、XX區(qū)簡(jiǎn)介XX區(qū)土地面積214平方公里，據(jù)2000年第五次人口普查，XX區(qū)人口61.02萬(wàn)，且居住人口呈上升趨勢(shì)發(fā)展。XX區(qū)是XX市建設(shè)的重點(diǎn)地區(qū)之一，根據(jù)XX市的統(tǒng)一規(guī)劃，將把北部新區(qū)建設(shè)成為XX市大都市的標(biāo)志性建筑，功能定位于行政中心、信息中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。今后

31、幾年中，將有一大批基礎(chǔ)設(shè)施將建成。總的看來(lái)，XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂(lè)觀。原因有三：第一 由于政府的大力扶持，將在北部城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。第二 由于XX區(qū)位于渝中區(qū)邊緣，地理位置較好。渝中區(qū)是XX最繁華的地區(qū)。這樣就必然導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格偏高，一般都在3000元/平方米以上，而與其僅一江之隔的XX區(qū)房?jī)r(jià)不過(guò)在2000-2500元/平方米左右。再者，渝中區(qū)的建筑密度較大，導(dǎo)致其居住環(huán)境不佳。而與渝中區(qū)相臨的XX區(qū)就極具競(jìng)爭(zhēng)力。第三 據(jù)XX晨報(bào)報(bào)道李嘉誠(chéng)的和記黃埔將在北部城區(qū)圈地以發(fā)展房地產(chǎn)，如此名家效應(yīng)亦會(huì)引起房地產(chǎn)投資商對(duì)XX區(qū)的注目。2、XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析（1）五里店板塊這里是目

32、前該區(qū)域新樓盤最為集中、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域。在該區(qū)域，金科花園率先利用黃花園大橋這張牌，吸引大批渝中半島的居民。隨后，華新都市花園、南方上格林等一大批規(guī)模樓盤也蜂擁而至，使五里店成為一個(gè)樓盤密集區(qū)域。規(guī)模樓盤的出現(xiàn)，帶動(dòng)了該片土地的成片開(kāi)發(fā)，也帶動(dòng)了該區(qū)域住宅品質(zhì)的提高。除了上述幾家規(guī)模大盤，還有眾多景觀實(shí)在的中等規(guī)模樓盤也吸引了眾多購(gòu)買者。（2）中心商業(yè)板塊在此以XX步行街為中心的片區(qū)中，有超大規(guī)模建筑面積達(dá)100萬(wàn)方樓盤望海現(xiàn)代城，建筑面積達(dá)31萬(wàn)方的龍湖-北城天街，面積達(dá)37萬(wàn)方的現(xiàn)代廣場(chǎng)，周圍還有大大小小的樓盤。作為未來(lái)XX區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，該區(qū)域樓盤將會(huì)率先享受到中心區(qū)域交通、購(gòu)物、休閑

33、娛樂(lè)等便利。由于商業(yè)配置越來(lái)越齊全，住戶出門就能享受到像解放碑片區(qū)一樣的繁華和便利。（3）華新分流到板塊由于XX西部地區(qū)樓盤相對(duì)不多，而且現(xiàn)有樓盤大多數(shù)處于規(guī)劃中的華新分流道附近。該區(qū)域除了原有的黃金堡片區(qū)的眾多樓盤外，較為突出的就是臨近上述樓盤的華立-天地豪園和董家溪一帶的XX家園。黃金堡片區(qū)由于出現(xiàn)了一大批別墅和較寬裕戶型樓盤，這里給人一種富人居住區(qū)的印象，為該區(qū)域后期的開(kāi)發(fā)打下了不錯(cuò)的基礎(chǔ)。3、XX區(qū)人均收入與房地產(chǎn)消費(fèi)能力XX區(qū)的家庭收入所表現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)是典型“中檔水平”，其中在3-5萬(wàn)/年的占被訪者的93.3%，占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。因而致使XX區(qū)的住宅均價(jià)的接受程度上對(duì)2000元/平方米

34、以下的價(jià)位占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)（占被訪者的80%），而接受2000-2200元/平方米的占被訪者的13.33%，接受2200元/平方米以上的占被訪者的6.67%。因此，可以判斷2000元/平方米左右住宅均價(jià)應(yīng)該是該區(qū)域較為正常的供求價(jià)位，而且也將保持相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。4、XX區(qū)部分樓盤一覽表由于XX區(qū)樓盤眾多，在此我們僅列其部分以供參考。（詳見(jiàn)表2-2）表2-2 XX區(qū)部分樓盤一覽表樓盤名地區(qū)地址價(jià)格付款方式天驕俊園XX區(qū)紅黃路2400元/平方米一次性和按揭加洲花園XX區(qū)XX區(qū)1450元/平方米一次性付清望?，F(xiàn)代城XX區(qū)XX塔坪2080元/平方米8成30年按揭江南山水XX區(qū)五黃路1650元/平方米9成3

35、0年按揭滿堂紅家園XX區(qū)楊河二村1800元/平方米7成30年按揭金科花園XX區(qū)五黃路1950元/平方米多種付款方式天和苑商住樓XX區(qū)觀音橋1350元/平方米多種付款方式遂州大廈XX區(qū)紅石路1599元/平方米多種付款方式龍湖.楓香庭XX區(qū)觀音橋2450元/平方米多種付款方式金觀音廣場(chǎng)XX區(qū)家樂(lè)福旁2880元/平方米銀行提供按揭大石壩商業(yè)市場(chǎng)XX區(qū)大石壩1500元/平方米多種付款方式大石壩綜合樓XX區(qū)大石壩1200元/平方米多種付款方式海怡花園XX區(qū)洋河大道4200元/平方米多種付款方式靜苑樓XX區(qū)電測(cè)村1480元/平方米多種付款方式（三）周邊樓盤個(gè)案調(diào)研分析1、學(xué)林雅園（1）開(kāi)發(fā)商：XX同創(chuàng)置業(yè)

36、有限公司。（2）位 置：沙坪壩學(xué)府路 （3）道路與交通：位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間，上有學(xué)府路，下有319國(guó)道，交通方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套學(xué)林雅園位居X(jué)X大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū)，毗鄰XX大學(xué)、XX七中，周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、餐飲。（5）規(guī)模占地面積70000m2，總建筑面積m2，綠化率42.07%，容積率3。小區(qū)依山而建，共分三大臺(tái)階、四個(gè)組團(tuán)，由34棟9至18層小高層建筑組成，多數(shù)建筑體采用層層退臺(tái)的構(gòu)建形式。 （6）工程進(jìn)度及銷售狀況一期交房時(shí)間為2002年8月，二期交房時(shí)間2003年3月，三期交房時(shí)間為2003年8月。一、二期銷售業(yè)績(jī)較佳，現(xiàn)三期也銷售

37、過(guò)半，銷售率達(dá)到總建筑面積的80%。（7）價(jià)格起價(jià)：2150元/平方米（8）物業(yè)定位成功人士，二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)的教師群體。（9）戶型結(jié)構(gòu)戶型類型較多，有一般的平層，有躍層，錯(cuò)層。面積從77.82-191.08平方米。（10）項(xiàng)目特色1）全板式結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)新穎。2）聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問(wèn)公司打造品牌物業(yè)形象。3）濃厚的文化氛圍。4）樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好。（11）項(xiàng)目抗性1）單價(jià)相對(duì)偏高，總價(jià)偏高，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。2）容積率偏高，房屋較密。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)學(xué)林雅園自2001年春交會(huì)推出以來(lái)，一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績(jī)，現(xiàn)三期也銷

38、售過(guò)半，是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，銷售率達(dá)到總建筑面積的80%。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功，開(kāi)發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為XX房地產(chǎn)界的新貴。學(xué)林雅園的成功首先是產(chǎn)品定位的成功，主要針對(duì)沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師，所選定的地段和推出“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”等具有濃厚文化色彩的主題景觀。通過(guò)空間的變化、過(guò)渡、穿插、漸進(jìn)，演繹文化韻律，保證每一個(gè)景觀畫(huà)面得到較大限度的分享，有效地弱化城市建筑群固有的單調(diào)和呆板，凸現(xiàn)“琴、棋、書(shū)、畫(huà)”四藝精髓。無(wú)論從戶型設(shè)計(jì)還是物業(yè)管理，都體現(xiàn)了小區(qū)的文化特色。小區(qū)開(kāi)盤時(shí)既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購(gòu)買力的教師購(gòu)房，形成良好的社會(huì)影響。在這些教師的帶動(dòng)下，學(xué)林雅園銷售迅

39、速取得成功。其次，學(xué)林雅園在入市時(shí)機(jī)上也把握較好，在天驕年華還沒(méi)有正式開(kāi)盤銷售之前既迅速推出，搶占市場(chǎng)先機(jī)。2、天驕年華（1）開(kāi)發(fā)商：XX協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展公司（2）位置：沙坪壩南部新城鳳天路（3）道路與交通：該項(xiàng)目處于鳳天路與天馬路交會(huì)處，交通較為方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套社區(qū)配套設(shè)施較為齊全，沙區(qū)政府、西南醫(yī)院、第三醫(yī)大就在其附近，其周圍也即將建成一座小學(xué)和大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。（5）規(guī)模項(xiàng)目占地面積160畝，總建筑面積27萬(wàn)平方米，容積率2.53，綠化率58.8%，先期建設(shè)A區(qū)，占地面積100畝，建筑面積17萬(wàn)平方米。（6）工程進(jìn)度一期梅園、蘭園已交房，二期松園、竹園交房時(shí)間為2003年3月到4月

40、。（7）價(jià)格：起價(jià)2180元/平方米（8）物業(yè)定位：成功人士、二次置業(yè)者（9）戶型結(jié)構(gòu)：主要戶型為二房二廳、三房二廳（10）項(xiàng)目特色1）規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)，小區(qū)整體環(huán)境處理較好2）戶型選擇多樣，采光、通風(fēng)俱佳3）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，給業(yè)主以信心4）品牌物業(yè)，物管較完善（11）項(xiàng)目抗性1）小區(qū)所在地鳳天路屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。2）單價(jià)相對(duì)偏高，使部分消費(fèi)者望而止步。3）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)從品質(zhì)上講，天驕年華是沙坪壩區(qū)南部新城鳳天路的第一樓盤，而且，天驕年華的戶型配比（二室、三室為主）也符合現(xiàn)在市場(chǎng)上的需求主流。在廣告推廣上，天驕年華借助協(xié)信集團(tuán)建立的天驕系列品牌

41、迅速建立物業(yè)品牌。但是，為什么天驕年華的銷售業(yè)績(jī)遲遲沒(méi)有起色呢？主要是由于鳳天路整個(gè)大環(huán)境不景氣的原因造成的，當(dāng)然天驕年華偏高的單價(jià)也對(duì)銷售造成一定的影響，但不是最主要的決定因素。同時(shí)，沙坪壩區(qū)的另一個(gè)高品質(zhì)樓盤學(xué)林雅園的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)天驕年華的銷售帶來(lái)影響。2002年春節(jié)前，由于上客量得不到保證，天驕年華的銷售推廣速度很慢。A區(qū)自2001年4月1日開(kāi)盤銷售以來(lái)，銷售率為30%-40%左右。春節(jié)后，隨著項(xiàng)目工程形象的初步確立和廣大購(gòu)房者對(duì)鳳天路認(rèn)知度的加深，天驕年華的銷售進(jìn)度有加快的趨勢(shì)。3、重大花園（1）開(kāi)發(fā)商：XX大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。（2）位 置：XX大學(xué)A區(qū)柏樹(shù)林、新華村片區(qū)。 （3）道路

42、與交通地處XX大橋至漢渝路一線，屬XX大學(xué)科技園人才家園的核心地帶，地理位置十分優(yōu)越、交通方便，至沙區(qū)中心商業(yè)區(qū)僅幾百米，經(jīng)XX大橋可達(dá)XX，毗鄰沙楊路，交通十分方便。（4）社區(qū)環(huán)境及配套重大花園配套設(shè)施完善，周邊有重大賓館、校醫(yī)院、漢渝路小學(xué)、重大幼兒園。項(xiàng)目建成后將配有大型購(gòu)物商場(chǎng)、超市、干洗店、音像中心、棋牌室老年活動(dòng)中心、健身房、咖啡屋、美容美發(fā)店等。（5）規(guī)模項(xiàng)目占地面積13721m2，總建筑面積90700m2；小區(qū)塔樓：3棟，層數(shù)在28層至33層之間；小區(qū)總戶數(shù)：600戶左右；先期建設(shè)A棟，總建筑面積25327m2；裙樓層數(shù)：3層；總套數(shù)：138套。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況A棟正開(kāi)

43、挖地基，于明年年底交房，銷售率達(dá)到80%以上。（7）價(jià)格起價(jià)：1600元/平方米；均價(jià)：1766元/平方米（柏樹(shù)林）；均價(jià)：1966元/平方米（新華村）；每層價(jià)差：10元/平方米。（8）物業(yè)定位只針對(duì)XX大學(xué)的教職工群體。（9）戶型結(jié)構(gòu)戶型類型較多，有一般的平層，有躍層、錯(cuò)層。114 m2（二室二廳）；126 m2（三室二廳）；152 m2、158 m2（錯(cuò)層，四室二廳）；206 m2（躍層）。（10）項(xiàng)目特色1）價(jià)格偏低，戶型設(shè)計(jì)新穎。2）采光、通風(fēng)性很好。3）小區(qū)設(shè)計(jì)私秘性強(qiáng)，住戶間互不干擾。4）建在大學(xué)校園內(nèi)，具有濃厚的文化氛圍和得天獨(dú)厚的自然環(huán)境。（11）項(xiàng)目抗性1）僅針對(duì)XX大學(xué)的教

44、職工群體出售，消費(fèi)群體范圍受到一定限制。2）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)重大花園緊緊依托重大得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)筑以全新的居家環(huán)境、書(shū)香漫溢的靈性空間、鴻儒滿堂的文化氛圍、怡情養(yǎng)性的空中花園，學(xué)院風(fēng)格的建筑造型和廣博深邃的地域文化為核心的開(kāi)發(fā)理念，真正達(dá)到人與建筑、生活、環(huán)境的高度融合和統(tǒng)一，體現(xiàn)對(duì)人性的充分理解和尊重。其建筑物立面造型挺拔秀麗，主體簡(jiǎn)潔、清爽，屋頂采用適當(dāng)處理形成校園文化形象，結(jié)合住宅入口架空層，半地下公建等形成學(xué)院風(fēng)格的現(xiàn)代小區(qū)形象，建筑物外觀搭配合理，自成傲骨臨風(fēng)的氣質(zhì)，是知識(shí)界高級(jí)白領(lǐng)人士的聚居地。重大花園只對(duì)重大教職工出售，目的是讓它成為廣大教職工安居的地方，

45、避免了小區(qū)內(nèi)的住戶素質(zhì)參差不齊、魚(yú)龍混雜，創(chuàng)造了良好的家居環(huán)境，加上優(yōu)惠的價(jià)格、經(jīng)典戶型吸引了大多數(shù)教師，使得重大花園在工程剛開(kāi)工，一期的A棟就完成了90%以上的選號(hào)。但由于重大花園帶有一定優(yōu)惠性質(zhì)，對(duì)于已享受福利房的教職工要購(gòu)買重大花園，必須退還原有住房，且教職工不可以以子女的名義購(gòu)買該房產(chǎn)，子女可以繼承，若以后不再居住希望出售房屋時(shí)，必須按文件的購(gòu)房?jī)r(jià)格出售給XX大學(xué)。這些明文規(guī)定，使此房產(chǎn)失去了投資價(jià)值，會(huì)減少一部分客戶。4、山水家園（1）開(kāi)發(fā)商：XX市鴻程房地產(chǎn)發(fā)展公司。（2）位 置：XX大石壩的XX公園內(nèi) （3）道路與交通交通十分方便，數(shù)十路大小客車專線，每天從公園大門前經(jīng)過(guò)，往返于

46、沙坪壩和觀音橋等地。114路（大石壩兩路口朝天門）；702路（大石壩牛角沱南坪）；115路（大石壩牛角沱南坪五小區(qū)）；214路（大石壩沙坪壩三角碑）；113路大巴（沙坪壩陳家灣大石壩五里店）；113路中巴（沙坪壩陳家灣大石壩觀音橋家樂(lè)福）；181路大巴（解放碑五一路大石壩沙坪壩陳家灣）。（4）社區(qū)環(huán)境及配套山水家園社區(qū)公共配套完善，周邊有長(zhǎng)安第一醫(yī)院、騎士?？漆t(yī)院、特色小學(xué)與中學(xué)、樹(shù)人小學(xué)（優(yōu)先入讀）、各類銀行、西南證券、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、重客隆超市及各類餐飲娛樂(lè)設(shè)施。（5）規(guī)模小區(qū)規(guī)劃用地3.4萬(wàn)多平方米，建筑總面積6萬(wàn)多平方米；容積率為1.51；若將公園的綠地面積計(jì)算在內(nèi)，小區(qū)的綠地率將高達(dá)280

47、。一期工程六幢為61的多層輕框結(jié)構(gòu)住宅，戶型偏大；二期三幢為111的高層電梯住宅，會(huì)有小戶型。（6）工程進(jìn)度及銷售狀況一期工程有A、B、C、D、E、F共6幢，其中A幢現(xiàn)已建到第4層，于今年年底交房；另5幢現(xiàn)已封頂，于今年10月底交房。銷售率達(dá)到70%，特別是129 m2的戶型現(xiàn)僅剩2套。二期工程于下半年動(dòng)工。（7）價(jià)格起價(jià)：1800元/平方米；均價(jià)：1900元/平方米；每層價(jià)差：1020元/平方米。（8）物業(yè)定位成功人士、二次置業(yè)者、熱愛(ài)大自然，渴望依山傍水而居者。（9）戶型結(jié)構(gòu)戶型有錯(cuò)層、躍層。129 m2（錯(cuò)層，三室二廳）； 162 166 m2（錯(cuò)層，四室二廳）；190230 m2（躍層

48、）。（10）項(xiàng)目特色1）容積率低，僅為1.51。2）以多層建筑為主，北臨嘉陵江，綠地落差大，視野極為開(kāi)闊。3）建在XX公園內(nèi)，以公園內(nèi)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境為背景，加上小區(qū)環(huán)境，二者互為補(bǔ)充。 （11）項(xiàng)目抗性1）面積偏大，總價(jià)過(guò)高將限制大多數(shù)的購(gòu)房客戶。2）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重。（12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)喧囂的城市生活，讓人們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)離自然。在鋼筋水泥以驚人速度衍生的今天，城市天空日益喧嘩和渾濁，城市的面容日益模糊和雷同，于是，人們開(kāi)始懷念起純凈的山水，渴望重返自然。鴻程山水家園，作為XX首家山地生態(tài)精品住宅小區(qū)，讓人們依山傍水而居，聆聽(tīng)潺潺的溪流，近觀浩浩的湖水不再是夢(mèng)境，讓人們對(duì)大自然的渴

49、望成為現(xiàn)實(shí)，使人們超然于城市所有的躁動(dòng)與郁悶，拾回遺失已久的恬靜心情。小區(qū)的建筑，在滿足居住的舒適度之外，更在建筑的外觀、色彩、用材等方面，融入了較多的中國(guó)傳統(tǒng)居民風(fēng)格。英紅瓦的坡屋頂、淺黃與深紅相間的外立面、寬敞的庭院、緩緩流動(dòng)的小溪、小徑盡頭的亭臺(tái)，整個(gè)舒適、純樸、自然的建筑理念，讓山水相依、自然為家的家園夢(mèng)想，得以完美詮釋的特點(diǎn)獲得了現(xiàn)代人的青睞，使該樓盤銷售較好。山水家園距離沙坪壩這一文化區(qū)僅隔一XX大橋，路橋收費(fèi)年票制的實(shí)施，使房屋銷售的瓶頸被打開(kāi)。便捷的交通不僅使沙區(qū)的住戶愿意到此居家，而且可以解決XX區(qū)家長(zhǎng)擔(dān)心孩子進(jìn)入沙區(qū)重點(diǎn)中小學(xué)學(xué)校就讀的難題。外加以上提到的因“重大花園”對(duì)教

50、職工退還原有住房和住房?jī)H能原價(jià)出售給XX大學(xué)的規(guī)定而失去的那些客戶，也很可能被該樓盤所吸引。5長(zhǎng)安華都（1）開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、XX華潤(rùn)物業(yè)發(fā)展有限公司（2）位置：XX北部新城五黃路中心大轉(zhuǎn)盤（3）道路與交通該項(xiàng)目北靠龍頭寺國(guó)家級(jí)森林公園，南臨歐式一條街，東以黃花園大橋與渝中區(qū)相連，西接紅旗河溝、XX機(jī)場(chǎng)，交通極為方便，以下線路直達(dá)長(zhǎng)安華都：461（黃泥磅-解放碑）；611（黃泥磅-南 泉）；323（黃泥磅-彈子石）；421（北汽城-黃泥磅-石坪橋）；111（龍溪鎮(zhèn)-黃泥磅-解放碑）；601（紅旗河溝-解放碑）。（4）規(guī)模占地面積160余畝，總建筑面積27萬(wàn)余平方米，容積率2.53

51、，綠化率51%，綠地覆蓋率45。小區(qū)規(guī)模很大，采用中軸線對(duì)稱的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，四期工程共16幢約22層高樓，一期工程有4幢，共584戶。（5）工程進(jìn)度一期工程共4幢，現(xiàn)已封頂，于今年年底交房。（6）價(jià)格起價(jià)：1800元/平方米；每層價(jià)差：20元/平方米。（7）物業(yè)定位：各類成功人士、以投資為目的的置業(yè)者、喜歡浪漫，有生活品味的人士。（8）戶型結(jié)構(gòu)戶型類型較多，有一般的平層，有躍層、錯(cuò)層。國(guó)際經(jīng)典130戶型是它的主打戶型。 （9）項(xiàng)目特色1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 2）好的生態(tài)環(huán)境3）經(jīng)典戶型和小區(qū)規(guī)劃布局4）金牌物管（深圳金地國(guó)家一級(jí)物管，星級(jí)酒店管理），全心為業(yè)主服務(wù)的智能化網(wǎng)上物管 5）樣

52、板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好（10）項(xiàng)目抗性1）小區(qū)所在地屬新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，還不成熟，居家生活略有不便。2）周邊樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶分流嚴(yán)重。（11）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)政府的規(guī)劃決定了北部新城具有很大的發(fā)展?jié)摿Α１辈啃鲁鞘荴X主城區(qū)北移東進(jìn)的腹部地帶，該片區(qū)逐漸成為XX市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地區(qū)。長(zhǎng)安華都處在北部新城五黃路中心大轉(zhuǎn)盤這個(gè)極佳的區(qū)位，巨大的升值潛力是該樓盤高銷售率的重要原因之一。長(zhǎng)安華都北靠國(guó)家規(guī)劃的主城區(qū)最大的龍頭寺國(guó)家級(jí)森林公園、1000米獨(dú)一無(wú)二的觀景長(zhǎng)廊、5萬(wàn)平方米皇家園林景觀、立式空中綠化吸引了注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境的客戶。另外，長(zhǎng)安華都定位大型的歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)，有寬闊的文化步行街，小區(qū)采用中

53、軸線對(duì)稱的皇家園林式布局，規(guī)劃大方氣派，坐北朝南，令人有尊崇之感，適合那些有生活情趣和品味的成功人士。可以說(shuō)長(zhǎng)安華都銷售的成功在于它以極佳的區(qū)位、良好的生態(tài)環(huán)境、有檔次的規(guī)模、金牌物管、經(jīng)典的戶型、巨大的升值潛力等多方面的因素滿足了各種不同愛(ài)好、不同購(gòu)房目的、不同品味的客戶的需求。三、項(xiàng)目綜合分析（一）大石壩地區(qū)規(guī)劃情況根據(jù)XX市1996-2020年城市總規(guī)制定的發(fā)展綱要：大石壩組團(tuán)由大石壩、冉家壩組成，規(guī)劃建成面積22平方公里，主要以無(wú)污染加工業(yè)、商業(yè)和居住為主。目前在建的嘉陵江濱江路全長(zhǎng)11.68公里，采用水泥混凝土路面，道路紅線寬41.5米，其中車行道寬24.5米，為雙向六車道，沿線新建

54、XX大橋北橋頭、貓兒石、萬(wàn)壽橋、嘉陵XX橋頭、長(zhǎng)安廠、六家壩等六座定向互通式立交橋，同時(shí)配套建設(shè)人行天橋，公交停車港和市政管網(wǎng)、碼頭、綠化、照明等設(shè)施?？椩鞆S廠區(qū)地處XX大橋北橋頭，東臨210國(guó)道，南臨嘉陵江，離XX火車站3公里，依山傍水，交通便利。該廠區(qū)按XX市最新規(guī)劃為商住區(qū)?？拷髽蛞粋?cè)及臨江側(cè)以后將會(huì)有10余畝公共綠化帶，靠近廠區(qū)一側(cè)的沿江在2002年內(nèi)濱江路建成通車，并從濱江路分支穿過(guò)XX織造廠，上至盤溪鎮(zhèn)紅石路等。本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)地塊為大石壩地區(qū)5號(hào)、8號(hào)、9號(hào)地塊。根據(jù)XX市規(guī)劃設(shè)計(jì)院1999年12月編制的XX地區(qū)規(guī)劃，該宗地用途為居住用地容積率分別為2.5、3.5、2.5，建筑密度

55、分別為30%、40%、35%，建筑限高分別為25米、50米、30米，綠化率分別為30%、25%、30%。該地區(qū)規(guī)劃納入的或已建成的項(xiàng)目有化工研究院職工住宅、XX金果園經(jīng)濟(jì)實(shí)用住宅園區(qū)、XX金筆廠集資房、墨水廠辦公樓改造、XX街道集資住宅、一廠區(qū)“康居小苑”、XX裕龍花園小區(qū)、裕龍商廈、一廠區(qū)七村安居工程、下XX舊城改造項(xiàng)目等。(二)項(xiàng)目背景分析大石壩地區(qū)與XX市的繁華商貿(mào)及文化教育中心渝中區(qū)及沙坪壩區(qū)僅一橋之隔。該地區(qū)與沙坪壩遙相觀望，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，是較為理想的鬧中取靜的居家之地，具有極大的開(kāi)發(fā)潛力。但由于種種原因，目前整個(gè)片區(qū)存在若干問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：1、片區(qū)內(nèi)廠房設(shè)備陳舊，工藝落后，環(huán)境污染嚴(yán)重，已不適應(yīng)城市發(fā)展和建設(shè)的需要。2、規(guī)劃區(qū)內(nèi)與市區(qū)周邊公路及大橋高差較大，缺乏便捷的對(duì)外出入口，內(nèi)部道路坡度較大。3、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑密集，缺乏必要的綠化面積，居住區(qū)生活環(huán)境較差，建筑形式單調(diào)粗糙。鑒于以上原因，該規(guī)劃區(qū)與其作為城市景觀的地位很不相符。整個(gè)