（推薦）安徽某大型混合項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、安徽某大型項(xiàng)目策劃報(bào)告2005年2月目 錄一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析31*市簡(jiǎn)介32對(duì)外交通53經(jīng)濟(jì)環(huán)境64城市建設(shè)8二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析住宅部分101*房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀102*房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題113*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇114典型住宅項(xiàng)目13三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析商業(yè)部分151*商業(yè)發(fā)展環(huán)境152商圈分析153*商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)174商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析19四、項(xiàng)目分析231項(xiàng)目概況232項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析243項(xiàng)目地塊分析274項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況28五、項(xiàng)目定位281項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)外部因素總結(jié)282項(xiàng)目定位的基本原則293項(xiàng)目整體定位294項(xiàng)目定位30六、項(xiàng)目定價(jià)分析331*房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀332*房地產(chǎn)價(jià)

2、格預(yù)測(cè)343現(xiàn)階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)34七項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議38一、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析1*市簡(jiǎn)介1）地理區(qū)位2）城市基本屬性中國(guó)重要的能源基地、華東地區(qū)的“動(dòng)力之鄉(xiāng)”。3）行政區(qū)劃總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1091平方公里，建成區(qū)面積78平方公里；總?cè)丝?31萬(wàn)，市區(qū)人口140萬(wàn)人；轄有5區(qū)1縣：田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣（2004年從合肥市長(zhǎng)豐縣劃歸的6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分屬不同的區(qū)）。4科教實(shí)力在地級(jí)市中，*市具有較強(qiáng)的科教力量，科研機(jī)構(gòu)和大專(zhuān)院校20余所，每年有近萬(wàn)名高校畢業(yè)生步入社會(huì)。2對(duì)外交通*位于淮河之濱、安徽中部，處在承東啟西、南北通衢重要位置，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，

3、是沿海通向中西部的通道走廊。1）鐵路 阜淮鐵路通過(guò)津浦線、*線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動(dòng)脈相貫通。2）公路 206國(guó)道橫貫全市。*距上海、南京、蕪湖、合肥分別為5個(gè)小時(shí)、3個(gè)小時(shí)、2個(gè)小時(shí)、1個(gè)小時(shí)行程；2003年7月，京福高速*連接線建成，打通了連接蘇浙滬、融入長(zhǎng)三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（陽(yáng)）高速公路，其實(shí)驗(yàn)段已于2004年11月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年底建成。3）機(jī)場(chǎng) 合肥機(jī)場(chǎng)至*110公里，蚌埠機(jī)場(chǎng)至*30公里4）淮河水運(yùn) 通長(zhǎng)江、連大海，可四季航行。3經(jīng)濟(jì)環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段2003年以來(lái)，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲，

4、*煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)；同時(shí)，*處于長(zhǎng)三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于京福高速*連接線的建成，*的外部交通環(huán)境得到極大改善，*吸引的外來(lái)投資不斷增加，也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)2004年*的GDP將達(dá)到210億元，增幅為16%，是1995年以來(lái)增速最快的一年。2）人均GDP將突破1000美元2003年，*的人均GDP達(dá)到8045元人民幣，折合974美元；如按10%的發(fā)展速度計(jì)算，2004年將達(dá)到1071美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品；汽車(chē)、電腦、高檔電器加速

5、進(jìn)入家庭；人們對(duì)于住房條件改善的需求也將不斷增長(zhǎng)。3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：煤炭、火力發(fā)電、化工；優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、紡織、機(jī)械、輕工；三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)：10.5：51：38.5（2003年）。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最大；第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。2003年開(kāi)始，商業(yè)領(lǐng)域外來(lái)商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多大賣(mài)場(chǎng)等相繼進(jìn)入*。4）居民收入和消費(fèi)情況人均可支配收入： 2002年*城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5345元，2003年達(dá)到6010元，增長(zhǎng)12.4%；2004年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為16%，高出2003年3.6個(gè)百分點(diǎn)

6、，人均可支配收入的增幅也將高于2003年，預(yù)計(jì)可達(dá)到7000元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢(shì)頭較快工資收入：平均月工資水平大約850元左右，低者400元不到，高者超過(guò)1萬(wàn)元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個(gè)地區(qū)的薪資水平，大約1200-1500元/月；以行業(yè)來(lái)看，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約2000-3000元/月；采掘業(yè)職工工資收入最高，月收入大多超過(guò)1萬(wàn)元/月；消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：“吃”方面的消費(fèi)支出仍然占較大比例，恩格爾系數(shù)較大，2002年為44.6；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會(huì)增加，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)。5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)

7、轉(zhuǎn)移辦好一個(gè)園區(qū)：*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：煤炭電力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、輕工食品產(chǎn)業(yè)4城市建設(shè)1）城建現(xiàn)狀缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后*是一座能源型城市，城市“因煤而興”。由于國(guó)有煤礦“大而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。加上國(guó)內(nèi)城市規(guī)劃水平的低下，*市長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有規(guī)劃，城市建設(shè)異常落后，特別是城市中心區(qū)田家庵區(qū)，房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無(wú)人管理；到2003年，*市建成區(qū)面積僅89.44平方公里。2）發(fā)展規(guī)劃東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角由于城市邊緣的煤炭資源即將開(kāi)采完畢，煤礦將向遠(yuǎn)離

8、市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的*，面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)。新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來(lái)，開(kāi)始著手進(jìn)行*的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)了80年代就設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國(guó)、中國(guó)萬(wàn)向集團(tuán)、托普軟件等入駐開(kāi)發(fā)區(qū)；同時(shí)，委托上海同濟(jì)大學(xué)編制的*市城市總體發(fā)展規(guī)劃也即將完成，其基本的思路是：東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角。3）舊城改造中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行由于舊城改造的成本較高，近年*的城市建設(shè)投入大多集中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上，如206國(guó)道的翻新、瞬耕路拓寬、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等，中心城區(qū)很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。這也是中心城區(qū)較落后的一個(gè)重要原因。

9、但田家庵區(qū)發(fā)揮其作為*的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開(kāi)路先鋒，不斷吸引外來(lái)商業(yè)企業(yè)投資。已經(jīng)建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目有：泰國(guó)正大易初蓮花*購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、南京蘇果超市、北京華聯(lián)*購(gòu)物中心、鐘郢商貿(mào)城等；房地產(chǎn)項(xiàng)目：龍湖匯景豪庭、*財(cái)富中心、國(guó)慶廣場(chǎng)等這些項(xiàng)目建成后，舊城區(qū)的城市面貌將會(huì)有所改觀。二、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析住宅部分 1*房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1）發(fā)展迅速?gòu)?002年下半年開(kāi)始，*市房地產(chǎn)開(kāi)始快速發(fā)展。2002年全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.13億元，比2001年增加36%；2003年一季度完成投資0.88億元，同比增長(zhǎng)36.9%；上半年完成投資2

10、.51億元，增長(zhǎng)46.91%；前三季度完成投資4.14億元，增長(zhǎng)41.71%；2003年全年完成投資6.72億元，比2002年增長(zhǎng)31.04%，比1999年增長(zhǎng)87.4%。進(jìn)入2004年，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅有所減緩，但上半年仍累計(jì)完成的投資3.13億元，增幅比2003年同期回落了22.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍然比2003年同期增長(zhǎng)24.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2004年1-6月份，全市房屋施工面積150萬(wàn)平米，商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1648萬(wàn)平方米；6月底，全市住宅房空置僅為7萬(wàn)余平方米，同比下降了3328；房地產(chǎn)投資占GDP比重的達(dá)到3.95%，創(chuàng)歷史最好水平。2）供給量集

11、中3）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較多2*房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題1）市場(chǎng)規(guī)模小 2003年全年的商品房銷(xiāo)售面積只有40.33萬(wàn)米2，銷(xiāo)售額只有5.14億元，尚不如上海單個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售量；2004年雖然增長(zhǎng)迅速，銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)在60萬(wàn)米2左右，但總量仍然較小。 2）房?jī)r(jià)低 2003年，*商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格1274.5元/米2，甚至比長(zhǎng)三角許多縣級(jí)市的房?jī)r(jià)都低；2004年有一個(gè)較大的漲幅，預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá)1500元/米2 ；但總體而言，*房?jī)r(jià)仍然較低，最貴的惠利花園城項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)也只有1800元/米2左右；3*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇1）居民住房消費(fèi)意愿強(qiáng)烈*居民的住房現(xiàn)狀普遍較差。2002年，*城市居民人均居住面積為14.

12、98米2（2003年15.81平方米）；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有10.5%的住房有暖氣設(shè)施；以國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP跨過(guò)1000美元之后，在人均居住面積達(dá)到35平方米、人均GDP達(dá)到3500美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段。*目前正好處于這一階段，居民的住房消費(fèi)開(kāi)始發(fā)生變化，從原來(lái)的“有得住”到“住得好”。2）當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平落后，“外來(lái)和尚好念經(jīng)”與居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求不相稱(chēng)的是，*本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平比較低，主要表現(xiàn)是：開(kāi)發(fā)規(guī)?！靶　?、攝取環(huán)境營(yíng)造“差”、建筑外立面“土”、戶(hù)型

13、設(shè)計(jì)“落后”。這是與其處于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段相聯(lián)系的。3）高檔次物業(yè)缺乏目前*開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開(kāi)始出現(xiàn)；高層建筑除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外，在住宅項(xiàng)目中就再也難覓蹤跡；別墅開(kāi)發(fā)更是一片空白；4）開(kāi)發(fā)企業(yè)缺少土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)少且較集中*本地的開(kāi)發(fā)公司大多數(shù)都沒(méi)有土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)在近一兩年內(nèi)將集中于幾個(gè)大項(xiàng)目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。由于市場(chǎng)供應(yīng)的減少，2004年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始大幅上揚(yáng)，與去年同期相比的漲幅達(dá)到28.75%，部分較好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破2000元/米2。5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加長(zhǎng)期以來(lái)，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建

14、設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散，中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80萬(wàn)不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無(wú)規(guī)劃的混亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。九五計(jì)劃以來(lái)，*逐漸從單純依賴(lài)能源工業(yè)開(kāi)始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)不斷取得新的成績(jī)；主城區(qū)的商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，成為*新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)”，居住環(huán)境較差，且生活配套等不如中心城區(qū)便利。因此，各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢(shì)。6）東擴(kuò)南進(jìn)，大通區(qū)首當(dāng)其沖在*新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴(kuò)南進(jìn)”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)之路；另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣

15、等城市環(huán)境在*幾個(gè)區(qū)中是最好的；而老城區(qū)田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一定的劣勢(shì)地位； 4典型住宅項(xiàng)目u 惠利花園城地理位置：洞山路、惠利大道交匯處，北連國(guó)慶西路緊鄰*實(shí)驗(yàn)中學(xué)和安徽理工大學(xué)占地面積：1900余畝建筑面積：136萬(wàn)平方米容積率：1.23綠化率：50%建筑密度：25%規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)：6F、7F的多層公寓為主，少量12F小高層銷(xiāo)售價(jià)格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；銷(xiāo)售情況：一經(jīng)推出即搶購(gòu)一空；原因：項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好；建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與*市民改善居住環(huán)境的需求相吻合；另外，其臨近*實(shí)驗(yàn)中學(xué)、安徽

16、理工大學(xué)以及市政府的地理?xiàng)l件，也使其居于較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；三、項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)分析商業(yè)部分1*商業(yè)發(fā)展環(huán)境1）商業(yè)市場(chǎng)容量：2002年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額51.16億元，除物價(jià)指數(shù)比上年增長(zhǎng)8.0%； 2003年為55.6億元，比上年增長(zhǎng)9.2%；2）商業(yè)輻射人口：城區(qū)人口150萬(wàn)，核心城區(qū)人口80萬(wàn)；3）商業(yè)消費(fèi)能力：近幾年，居民收入增長(zhǎng)較快，商業(yè)消費(fèi)旺盛；2003年人均GDP達(dá)到974美元，2004年突破1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向2商圈分析*現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸的龍湖路商圈，而另一個(gè)是位于淮濱路、以東城市場(chǎng)為核心的老城區(qū)商業(yè)圈。 1）龍湖路商圈核心商圈以龍湖中路為主軸，

17、向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶中路、學(xué)院路以及人民路部分路段。業(yè)態(tài)齊全：百貨商場(chǎng)4家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨商業(yè)步行街：*商貿(mào)文化廣場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店：LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主）餐飲：肯德基KFC、超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián)等即將開(kāi)張）商鋪?zhàn)饨穑阂话?-4.5元/天/米2；朝陽(yáng)路龍湖路交叉口最貴，7元/天/米2；龍湖北路、龍王溝路最便宜，1-2.5元/天/米2 ；商鋪面積：30-70米2較多，開(kāi)間4-6米，進(jìn)深一般在10米商鋪售價(jià)：底層：12000元/米2；1F、2F連賣(mài)：8000-9000元/米2營(yíng)業(yè)時(shí)間：8：30-19：00 日均人流量：8萬(wàn)人次左右消費(fèi)

18、客群：涵蓋*各階層，主力消費(fèi)者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經(jīng)濟(jì)效益頗好的企事業(yè)單位；2）老城區(qū)商圈由淮濱路、淮舜北路兩條商街構(gòu)成，輻射周邊的人民路和香港路建材一條街；業(yè)態(tài)：以沿街店鋪為主，兼有商廈和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商廈：華聯(lián)商廈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：香港路建材一條街沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌業(yè)種：淮濱路主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽類(lèi)為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主；租金水平：一般在1.5-3元/米2之間，淮濱路租金最高，東城市場(chǎng)租金達(dá)到6.7元/米2消費(fèi)群體：大都來(lái)源于老城區(qū)周邊市民及*郊區(qū)等低收入者，人流量大但消費(fèi)力不強(qiáng)3*商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）城市商業(yè)輻射力將大大增強(qiáng)*城市具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，206國(guó)道、鐵路、

19、淮河等連接著*與其他城市；特別是京福高速*連接線建成后，*的交通環(huán)境更是大幅改善，城市商業(yè)的輻射力有了對(duì)外擴(kuò)張的可能；田家庵區(qū)正是抓住這一點(diǎn)大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。因此預(yù)計(jì)*的城市商業(yè)輻射力在3-5年內(nèi)會(huì)不斷增大。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，以火車(chē)站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。而城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來(lái)也必然形成新的商圈。3）新的商業(yè)業(yè)態(tài)改變消費(fèi)者消費(fèi)觀念即將開(kāi)張的正大易初蓮花*購(gòu)物中心、好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、北京

20、華聯(lián)購(gòu)物中心等項(xiàng)目，都是*目前所沒(méi)有的商業(yè)形態(tài)。它們開(kāi)張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來(lái)一定沖擊。4）商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費(fèi)品；而另一方面，外來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，也必然會(huì)帶動(dòng)*整體商業(yè)檔次的升級(jí)，原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使*的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。4商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1）市場(chǎng)供給情況近兩年，*在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開(kāi)發(fā)力度較大，2003年

21、上半年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額達(dá)7430萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.8倍，比2002年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資總額增加66%；施工面積24.7萬(wàn)平方米，占全市施工面積30%，比去年同期增長(zhǎng)3.1倍，其中新開(kāi)工面積11.74萬(wàn)平方米，占全市新開(kāi)工面積32.1%，比去年同期增長(zhǎng)6.7倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng)*上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當(dāng)集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。2）商鋪的銷(xiāo)售從去化情況來(lái)看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非?？?，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項(xiàng)目的滯

22、銷(xiāo)雖然有其自身項(xiàng)目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開(kāi)發(fā)，使老城區(qū)項(xiàng)目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商甚至對(duì)后期的投入持懷疑態(tài)度。從商鋪的需求情況來(lái)看，底層商鋪的去化不成問(wèn)題，但單獨(dú)銷(xiāo)售的二、三樓的商鋪的銷(xiāo)售達(dá)成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售而實(shí)現(xiàn)。3）購(gòu)買(mǎi)者分析從客源情況來(lái)看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶(hù)。4）商業(yè)項(xiàng)目案例u 商貿(mào)文化廣場(chǎng)地理位置： 龍湖路、朝陽(yáng)路，華聯(lián)商廈北側(cè)開(kāi) 發(fā) 商： *市旭日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有

23、限公司 建筑面積： 總規(guī)劃20萬(wàn)平米；分二期建設(shè)，一期10萬(wàn)平米概算投資：3.5億元人民幣單元面積： 150-220平米不等銷(xiāo)售價(jià)格： 1F、2F連動(dòng)銷(xiāo)售，平均6000元/平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場(chǎng)兩大塊；二期開(kāi)發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態(tài)：采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)斂又不失優(yōu)雅，并利用現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區(qū)商業(yè)融合性和整體性。特色：號(hào)稱(chēng)“*市第一座集商貿(mào)、文化、旅游、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性廣場(chǎng)”；*“十五”重大建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造重點(diǎn)工程，也是

24、城市形象工程。u 金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近*火車(chē)站，開(kāi) 發(fā) 商：*金色大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司規(guī) 模：由商業(yè)和住宅兩部分組成，其中商業(yè)面積約6000平米物 管 費(fèi)：0.4元/平方米/月銷(xiāo)售價(jià)格：D區(qū)和C區(qū)1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區(qū)：1F：3500元/平方米；E區(qū)：1F、2F連動(dòng)銷(xiāo)售5000；面積：70-120平米u(yù) 金太陽(yáng)廣場(chǎng)*市最大的舊城改造項(xiàng)目位 置：田家庵區(qū)人民中路開(kāi) 發(fā) 商：*金太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投 資 商：浙江永信經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司規(guī) 模：總占地600多畝，總投資6.7億多元人民幣，分商業(yè)和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬(wàn)平方米（東城商街）；

25、后期為400畝超大形高尚住宅區(qū)（依托北向淮河概念）單 價(jià)：6000-8000元/平方米建筑形態(tài)概況：豐富的立面色彩，現(xiàn)代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經(jīng)營(yíng)布局都有清晰明確的規(guī)則u 金灣名街位 置： 淮濱路、淮舜路開(kāi) 發(fā) 商：安徽金九龍集團(tuán)萬(wàn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司規(guī) 模：總建面3萬(wàn)平方米單元面積： 35-100平米不等建筑規(guī)劃：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代歐式內(nèi)庭步行街為設(shè)計(jì)主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個(gè)出入口，五個(gè)景觀休閑廣場(chǎng)，總綠化面積高達(dá)45%。租金、售價(jià)：樓層單元面積售價(jià)（元/ M2）租金（元/天/M2）1F40、607200-73002.72F40、60550021F-2F80、1206

26、0002.3四、項(xiàng)目分析1項(xiàng)目概況1）地理位置本項(xiàng)目坐落于*市區(qū)東南部、大通區(qū)的中心城區(qū)，東至大通油庫(kù)路，南至洞山東路中心線，西至南城市場(chǎng)，北至*鐵路線。2）項(xiàng)目性質(zhì)：大通區(qū)舊城改造項(xiàng)目3）用地性質(zhì)居住為主，含商業(yè)、金融、休閑娛樂(lè)等綜合用地，其中，國(guó)有土地：田大路以東463.98畝，田大路以西433.00畝，沿洞山路北面200畝左右(舊城改造，政府承諾出面動(dòng)遷，凈地出讓)集體土地:已上報(bào)國(guó)土資源部通過(guò),等待批文的580.54畝；待申報(bào),已歸入舊城改造區(qū)的254畝4）主要技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積2000畝容積率1.5綠地面積40%總建筑面積130萬(wàn)米22項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析1）大通區(qū)*城市副

27、中心、東擴(kuò)南進(jìn)橋頭堡u *市中心城區(qū)的重要組成部分。大通區(qū)位于*市的東南部，離市中心（朝陽(yáng)中路、龍湖路轉(zhuǎn)盤(pán)）不到3公里；建國(guó)初期曾是*市委、市政府所在地；總面積350平方公里，總?cè)丝?8.2萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口占70%。u 大通是*煤炭的發(fā)源地早在明末清初就有當(dāng)?shù)厝送练ㄩ_(kāi)采煤炭的歷史，上世紀(jì)50-60年代，大通、九龍崗煤礦更是遠(yuǎn)近聞名；大通“萬(wàn)人坑”是日本侵華的重要?dú)v史見(jiàn)證；“古壽州窯”遺址位于大通上窯鎮(zhèn)。u 經(jīng)濟(jì)比較落后2003年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值僅12.1億元，在*五區(qū)中排名最靠后；主要原因是工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)落后，農(nóng)業(yè)占經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的比例過(guò)重。u 進(jìn)出*的咽喉之地，“東擴(kuò)南進(jìn)”的橋頭堡大通位于*城市發(fā)

28、展的東南方向上；舜耕東路是上京福高速*連接線的必經(jīng)之路；206國(guó)道也從大通區(qū)穿區(qū)而過(guò)；u 與中心城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的聯(lián)系緊密大通路、舜耕東路、朝陽(yáng)東路等均已改擴(kuò)建完成，大通區(qū)到市中心、到開(kāi)發(fā)區(qū)都異常便捷。2）*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口u 概況*市東部；以朝陽(yáng)東路和國(guó)慶東路與田家庵區(qū)，與大通區(qū)僅一路之隔；始建于1988年，1993年經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積20平方公里，一期10平方公里，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)5.7平方公里；開(kāi)發(fā)區(qū)道路及沿路供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網(wǎng)建設(shè)和綠化等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施基本完成。u 六個(gè)專(zhuān)業(yè)工業(yè)園區(qū)生物醫(yī)藥工業(yè)園、韓國(guó)工業(yè)園、托普軟件園、萬(wàn)向工

29、業(yè)園、益益乳業(yè)科技園和電子工業(yè)園，其中生物醫(yī)藥工業(yè)園和韓國(guó)工業(yè)園為省級(jí)工業(yè)園區(qū)。u 投資企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)160余家，總投資達(dá)20多億元。其中外資企業(yè)22戶(hù)，利用外資1.1億美元。韓國(guó)綠十字株式會(huì)社、韓國(guó)信友株式會(huì)社、韓國(guó)大弘紡織株式會(huì)社、澳大利亞江氏企業(yè)集團(tuán)和德國(guó)拜耳公司等外資企業(yè)；以及浙江萬(wàn)向錢(qián)潮集團(tuán)、四川托普集團(tuán)、江西江中集團(tuán)、陜西東盛集團(tuán)和安徽豐原集團(tuán)等國(guó)內(nèi)多家上市公司。u 全市對(duì)外開(kāi)放的窗口*市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的四大支柱之一，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為全市對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。3）田家庵區(qū)*政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心u 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚田家庵區(qū)是*市的政治

30、、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。全區(qū)總面積250余平方公里，人口近50萬(wàn)，是安徽省城市人口最多的市轄區(qū)；2003年，GDP達(dá)到47.98億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全省前列。u 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)作為*的中心城區(qū)，田家庵區(qū)集中了*市重要的商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)市場(chǎng)，在*各區(qū)中該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重最大；區(qū)政府也確立了“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略。 u 舊城改造速度加快過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，由于*的城市性質(zhì)使然，中心城區(qū)的功能極其弱化，田家庵區(qū)的城市建設(shè)比較落后；但近年來(lái)，舊城改造的步伐不斷加快，不少商業(yè)項(xiàng)目相繼開(kāi)工建設(shè)，除已經(jīng)投入經(jīng)營(yíng)的商貿(mào)廣場(chǎng)、金色大地、金太陽(yáng)廣場(chǎng)外，泰國(guó)正大易初蓮花購(gòu)物中心、蘇果超市

31、、臺(tái)灣好又多、上海華聯(lián)等都已相繼在該區(qū)確定了投資目標(biāo)。3項(xiàng)目地塊分析1）用地現(xiàn)狀u 地塊相對(duì)規(guī)則除東側(cè)臨近油庫(kù)的地塊被中間掏去一塊外，地塊基本呈五邊形u 拆遷改造量不大除區(qū)政府附近有一些拆遷改造房外，其他多為農(nóng)田或空地；地塊內(nèi)部田大路東側(cè)有一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，西側(cè)為大通區(qū)的商業(yè)中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝2）道路系統(tǒng)u 主干道均已建成通車(chē)，且路況較好田大路、洞山東路為主干道，均已建成通車(chē)，且路況較好；u 與外部的交通聯(lián)系便捷通過(guò)田大路與中心城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)連接，離中心城區(qū)3公里；田大路與洞山東路連接，洞山東路與京福高速公路相連；3）綠化環(huán)境u 生態(tài)環(huán)境較好環(huán)境有影響的因素：鐵路線、

32、油庫(kù)有利因素：南臨舜耕山，北依淮河；無(wú)任何工業(yè)污染區(qū)政府周邊有大量成長(zhǎng)多年的大梧桐樹(shù)4項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況1）今后一年內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將不會(huì)激烈，利于項(xiàng)目啟動(dòng)由于去年的土地供應(yīng)少，且供應(yīng)的主要是商業(yè)項(xiàng)目；今后一到兩，項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同樣規(guī)模巨大的惠利花園城項(xiàng)目2）田家庵區(qū)舊城改造對(duì)本項(xiàng)目有長(zhǎng)期影響田家庵區(qū)舊城改造的實(shí)施，將改善中心城區(qū)的城市環(huán)境；不管從哪個(gè)城市來(lái)看，住在市中心仍是購(gòu)房者的首選，除非市中心的城市環(huán)境已經(jīng)極端惡化。本項(xiàng)目雖然是一個(gè)城市建設(shè)的項(xiàng)目，但實(shí)際上已經(jīng)位于城市的郊區(qū)。都市化與郊區(qū)化將是本項(xiàng)目與舊城改造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。五、項(xiàng)目定位1項(xiàng)目SWOT分析內(nèi)外部因素總結(jié)（略）2項(xiàng)目定位

33、的基本原則1）高水平開(kāi)發(fā)、高起點(diǎn)規(guī)劃2）符合市場(chǎng)需求3）解決問(wèn)題的對(duì)策：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、扭轉(zhuǎn)劣勢(shì)、把握機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)3項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位：具有城市屬性的大型居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)商業(yè)區(qū)定位：新城市的新商圈功能模塊：居住區(qū) + 城市功能區(qū)居住區(qū)：住宅+居住區(qū)商業(yè)+居住區(qū)配套城市功能區(qū)：行政區(qū)+商務(wù)區(qū)+城市商業(yè)區(qū)+休閑娛樂(lè)區(qū)+文化教育設(shè)施+城市道路+城市交通設(shè)施（公交車(chē)及車(chē)場(chǎng)、車(chē)站等）4項(xiàng)目定位1）住宅部分u 產(chǎn)品定位： TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+獨(dú)立別墅+多層陽(yáng)光公寓+少量小高層公寓u 定位原因：1）別墅類(lèi)產(chǎn)品為市場(chǎng)空白，且其能較好地體現(xiàn)項(xiàng)目的環(huán)境特色； 2）市場(chǎng)需求“改善型

34、”為主，但豪華住宅的消費(fèi)階層數(shù)量仍然有限，住宅部分整體將以“中等檔次、舒適型住宅”為主；因此，多層陽(yáng)光公寓為主要產(chǎn)品類(lèi)型，別墅以經(jīng)濟(jì)適用型TOWNHOUSE聯(lián)排別墅為主、少量獨(dú)立別墅（提高檔次和影響力）；3）適量建設(shè)小高層公寓，是出于容積率的考慮；另一方面，小高層在*屬于較高檔次的物業(yè)形態(tài)，小高層之間的間距較大、綠化率高；但因其為*市場(chǎng)新事物，市場(chǎng)接受度有待提高，因此不可大量建設(shè)。u 戶(hù)型面積配比：項(xiàng)目戶(hù)型面積配比表產(chǎn)品形態(tài)面積（米2）數(shù)量（戶(hù)）比例備注別墅區(qū)TOWNHOUSE180-200120150 100%四聯(lián)排為主獨(dú)立別墅280-3205060實(shí)用型、舒適型350以上610享受型、樓王

35、多層二房二廳80100200300100%1三房為主，二房其次；2改善型需求為主，且房?jī)r(jià)低，面積適當(dāng)放大； 三房二廳120130600800四房二廳140150100200小高層二房二廳901006082100%三房二廳120130150200四房二廳1401604060u 客源定位：TOWNHOUSE：主要針對(duì)*所屬區(qū)縣的中等收入階層，如煤礦的技術(shù)人員、大學(xué)教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部；獨(dú)立別墅：主要針對(duì)*所屬區(qū)縣的富裕階層，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主；多層公寓和小高層公寓：主要針對(duì)*目前大量的改善型需求客戶(hù)2）商業(yè)部分u 整體定位新城市、新商圈u 產(chǎn)品定位三星級(jí)

36、酒店+辦公樓+大型郊區(qū)購(gòu)物中心+沿街商鋪+社區(qū)商鋪u 定位原因1）大通區(qū)作為城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè)；2）辦公物業(yè)主要針對(duì)金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對(duì)外來(lái)商務(wù)人員（可以作為招商項(xiàng)目）；3）郊區(qū)建設(shè)大型購(gòu)物中心，符合商業(yè)發(fā)展潮流，同時(shí)也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)；4）沿街商鋪主要利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價(jià)值；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂(lè)；5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場(chǎng)、便利店、超市、理發(fā)店等等。u 客源定位：投資客為主：消化本地投資客的同時(shí)，面向江浙投資客；自營(yíng)型客戶(hù)為輔：本地經(jīng)營(yíng)型客戶(hù)開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)加大招

37、商力度，吸引外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(hù)；3）項(xiàng)目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區(qū)TOWNHOUSE0.453萬(wàn)獨(dú)立別墅0.32萬(wàn)多層公寓1.4496萬(wàn)小高層1.854萬(wàn)行政區(qū)行政大樓/廣場(chǎng)3萬(wàn)商務(wù)區(qū)酒店（2家）3萬(wàn)辦公樓1萬(wàn)商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)（街）10萬(wàn)商場(chǎng)（2個(gè)）4萬(wàn)大賣(mài)場(chǎng)3萬(wàn)城市公設(shè)停車(chē)場(chǎng)中、小學(xué)、幼兒園1萬(wàn)合計(jì)2000畝1.35180萬(wàn)六、項(xiàng)目定價(jià)分析1*房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀目前*的房地產(chǎn)價(jià)格處于較低的水平。從整體交易情況來(lái)看，2003年商品房成交均價(jià)為1274.5元/米2；2004年上升幅度較大，估計(jì)達(dá)到1500元/米2。 從市場(chǎng)在售項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)看，2004年底，*市住宅項(xiàng)目的價(jià)格大多已經(jīng)達(dá)到15001600元/米2，最低的1200元/米2，最高的已經(jīng)超過(guò)2000元/米2；商鋪價(jià)