房地產(chǎn)相關(guān)知識

1、銷售人員培訓(xùn)課程（房地產(chǎn)知識）培訓(xùn)目的：提高項目銷售隊伍的作戰(zhàn)能力。擴充其房產(chǎn)知識面，提高業(yè)務(wù)能力，了解與房產(chǎn)銷售禮儀、相關(guān)的房地產(chǎn)法律、房地產(chǎn)金融等相關(guān)行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。第一章：房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場1.1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)概況1.1.1房地產(chǎn)的概念和特征房地產(chǎn)：房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱,是房屋、土地和附著其上的各種權(quán)益的總稱。所謂房產(chǎn)，是指房屋等建筑物和構(gòu)筑物。地產(chǎn)則是指供開發(fā)、使用、經(jīng)營的土地，有時特指房屋等建筑物和構(gòu)筑物所占用的土地。房地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)特征是：房產(chǎn)與地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，房屋是建筑在土地上、不能脫離土地獨立存在的。地產(chǎn)是可以單獨存在的。房地產(chǎn)的價值形態(tài)是：房價

2、與地價。房產(chǎn)價值與地產(chǎn)價值在理論上可以單獨存在，然而在建筑物建成后，因房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合為一體，房價和地價往往合二為一，其房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值綜合為房價，地價隱含于房價中。1.1.2房地產(chǎn)業(yè)概念及構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的部門經(jīng)濟行業(yè)，是集投資開發(fā)、建設(shè)、營銷，物業(yè)管理及各類服務(wù)等多種企業(yè)群體的綜合產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，房地產(chǎn)中介、評估等服務(wù)機構(gòu)，房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)行政管理部門，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)，房地產(chǎn)金融機構(gòu)，房地產(chǎn)立法、執(zhí)法機構(gòu)，房地產(chǎn)科研機構(gòu)等。1.2房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營活動的全過程由生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)組成。1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的生

3、產(chǎn)環(huán)節(jié)即：政府通過依法征用集體所有的土地（如：農(nóng)村用地），或依法收回已投入使用的國有土地使用權(quán)，再以協(xié)議（劃撥）、招標(biāo)、拍賣等方式，有期、有償?shù)貙型恋厥褂脵?quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司或建設(shè)單位，由公司或用地單位進行房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)等活動，包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。1.2.1.1土地使用權(quán)有償出讓 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)有償出讓的方式：國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓 指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有

4、土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓 是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用人（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。拍賣（又稱競投），有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地

5、使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。征用土地三大特點：（1）具有一定的強制性。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。（3）被征用后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋?。土地所有制我國現(xiàn)行土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體所有制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；土地使用年限土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途確定為，居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計

6、算方法：地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。征地費用因國家建設(shè)征用集體所有的土地或者使用國有土地的，由用地人向被征用方支付的以下各費：a、土地補償費。 b、安置補助費。各費標(biāo)準(zhǔn)增加的批準(zhǔn)權(quán)歸省級政府。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。附屬物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金屬于土地補償費范圍。1

7、.2.1.2土地開發(fā)和房屋開發(fā)土地開發(fā)概念：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的前提下，對土地進行地面平整，建筑物拆除，地下管線鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，使土地滿足生產(chǎn)和生活使用的需要。土地開發(fā)的過程：毛地：土地上的建筑居民尚待拆遷。光地：土地上的建筑居民已拆遷安置。生地：已通過三通一平（水、電、路，土地平整）熟地：已完成市政配套，即“七通一平”，可以馬上開工的土地。“七通一平”是指土地開發(fā)程度，即宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整。房屋開發(fā)：是指城市各類房屋的開發(fā)建設(shè)。包括房屋建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計、配套施工直至房屋建成交付使用的整個過程。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的流通環(huán)

8、節(jié)：是指房地產(chǎn)勞動產(chǎn)品以及未經(jīng)開發(fā)的土地進入市場，通過交易活動實現(xiàn)使用價值和價值的過程。1.2.2.1房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場體系房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，它包括房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)勞務(wù)市場、房地產(chǎn)資金市場和房地產(chǎn)交易市場在內(nèi)的市場體系。房地產(chǎn)市場構(gòu)成：一級市場是國家壟斷市場。國家作為土地所有者將土地使用權(quán)投入市場運行，其投放總量、地塊價格和交易方式等均由政府根據(jù)國家整體利益而確定。二級市場是經(jīng)營者與消費者之間進行房地產(chǎn)商品經(jīng)營交易的市場，如城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)公司的商品房出售等。三級市場是消費者進行房地產(chǎn)交易的市

9、場，如私房的買賣。附表：市場層次一級市場二級市場三級市場市場主體國家或地方政府各房地產(chǎn)公司用戶市場特點壟斷競爭競爭型競爭型經(jīng)營內(nèi)容總體規(guī)劃設(shè)計用途，征地拆遷招投標(biāo)底價綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營方式有限期拍賣、招標(biāo)或逐年收取土地使用費。出賣或出租已開發(fā)的土地或連同其建筑物轉(zhuǎn)讓或出租地皮或連同其建筑物價格決定壟斷價格價值價格剩余年限價格房地產(chǎn)流通的主要方式：房地產(chǎn)買賣：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的買賣。房地產(chǎn)租賃：房地產(chǎn)使用權(quán)的零期出售或分期出售。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過租金的形式收回成本和利潤。房地產(chǎn)抵押：單位或個人將一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借貸的保證物，向銀行或其他信貸機構(gòu)作抵押，取得貸款。1.2.2.2房

10、地產(chǎn)預(yù)售預(yù)售房產(chǎn)的條件及程序交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按提供預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明 商品房的預(yù)售資格證書（關(guān)于五證）房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，施工證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)全過程環(huán)節(jié)表環(huán)節(jié)取得土地勘察設(shè)計施工安裝銷售竣

11、工交付使用重 要 批 文立項批文建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證竣工驗收備案文件房屋產(chǎn)權(quán)證土地使用權(quán)證設(shè)計批文（消防、民防、環(huán)保等）建設(shè)用地規(guī)劃許可證安全審查意見書什么是開盤一般項目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時，可以交納定金款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。什么是認(rèn)購一般是指項目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不簽訂正式的銷售合同。什么是定金定金是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債

12、務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。什么是訂金“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準(zhǔn)備進一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。商品房買賣合同商品房買賣合同的概念：買賣合同是指房屋所有權(quán)人將其擁有的房屋轉(zhuǎn)移給買受人，買受人取得房屋所有權(quán)并支付約定價金的協(xié)議。是房屋買賣的法律形式。房屋買賣合同的內(nèi)容：A、標(biāo)的物 B、價款C、交付期限和違約責(zé)任及其當(dāng)事人雙方

13、的約定事項D、合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)1.2.2.3商品房銷（預(yù)）售價格房產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成：價格=成本+利潤+稅費=先期開發(fā)費+勘察設(shè)計費+房屋建筑安裝工程費+先期配套費+公建、市政配套費+管理費+利息+利潤+稅金成本=土地使用權(quán)取得費+住宅開發(fā)期間費用 什么是起步價某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“元平方米起售”。較低的起步價容易引起消費者的注意.什么是均價將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。1.2.2.4有關(guān)付款方式銀行按揭銀行按揭的

14、正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由5成到8成不等，期限由2年到30年不等。個人住房商業(yè)性貸款所需提供個人資料A：身份證B：戶口本C：首付款收據(jù)D：收入證明E：婚姻狀況證明公積金貸款凡繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請公積金貸款。公積金貸款注意事項：A：首付款不低于總房價之30% B：貸款額個人不超過20萬；夫妻雙方不超過30萬 C：如遇利率調(diào)整以第二年一月初實行新的利率規(guī)定。 D：提前還款本息的以歸還貸款本金不再重新計算； E：因為所購房用于抵押，抵押物

15、均需辦理保險； F：借款人在貸款之后可每年提取一次本人住房公積金帳戶中的余額用于歸還貸款。一次性付款一次性付款是指購房者簽約后必須將購房款一次性付給發(fā)展商，一次性付款是過去最常見的購房付款方式，目前一般多于那些低價位小單元的樓盤銷售。一次性付款的好處在于開發(fā)商為了鼓勵一次性付款，會給予選擇一次性付款方式的客戶一定的價格優(yōu)惠，當(dāng)然這也不是絕對的，其不利之處在于購房時需要籌集大筆資金，并且會損失此項資金的利息，對經(jīng)濟能力有限的購房者壓力較大。分期付款分期付款，是指整個購房款被分成若干比例，依照樓宇的施工進度逐一支付的付款方式。這是一種比較吸引人的付款方式。分期付款的好處在于可以緩解一次性付款的經(jīng)濟

16、壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾，其不利之處在于隨著付款期限的延長，利率會越高，房款額比一次性付款的房款額高。 組合貸款組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款和商業(yè)貸款之間。貸款對象和條件借款人必須經(jīng)過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。貸款額度最高不超過購房價款的70%貸款期限根據(jù)政策性貸款和商業(yè)性貸款總量確定，最長不超過30年貸款利率組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款分別按中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執(zhí)行1.2.2.5房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

17、登記及交易中的稅費房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、形狀等進行記載。房產(chǎn)證有兩種，一種是通常所說的“大產(chǎn)證”，即房產(chǎn)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由房產(chǎn)商來辦理。另一種稱為“小產(chǎn)證”，即每個購房者拿到的房產(chǎn)證，由購房者或購房者委托房產(chǎn)商到房屋交易部門辦理。二者的關(guān)系是房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產(chǎn)證”房地產(chǎn)交易稅費房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅系財產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象對擁有房產(chǎn)的單位或個人所征的一種稅

18、。個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。契稅。契稅系房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。（普通住宅為總房價的1.5%，非普通住宅為總房價之3%）印花稅。是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受的憑證的一種稅。（總房價的0.03%）什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托,依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整

19、治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。住宅維修基金（物業(yè)維修基金）凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡稱維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。前期物業(yè)管理一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物

20、業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。立法的規(guī)定，

21、迫使物業(yè)管理企業(yè)對“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。只有這樣，才能做長，否則，就有被業(yè)主委員會“炒掉”的危險。當(dāng)然，與此同時，開發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對待，開發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時，既要對業(yè)主負責(zé)，也應(yīng)對物業(yè)公司負責(zé)。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機會，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就“炒掉”它，另外選聘適合的物業(yè)管理管理公司。第二章：住宅建筑基本知識2.1建筑形態(tài)2.1.1建筑形態(tài)及樓層限制按層數(shù)分：低層（13層）、多層（7層以下）、小高層（711層）、高層（1230層

22、）、超高層（30層以上，建筑總高度超過100米）。2.1.2新型產(chǎn)品形態(tài)介紹2.1.2.1單身公寓及特征主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青年人戶型尊重客戶以往生活模式，強調(diào)個性化界面每套建筑面積在35平方米左右，臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等一般為全裝修現(xiàn)房交銷售狀態(tài)。提供委托出租和包租業(yè)務(wù)。2.1.2.2TOWNHOUSETOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層低層住宅并

23、聯(lián)組成，每幢面積約在150-200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米另外還有專用車位或車庫，離城不太遠，價格不算太貴，屬于等偏高的水平。19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，目前在歐美十分普及。TOWNHOUSE的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活，工作兩便利。周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)臨近高速公路，強調(diào)交通的易達和便捷性。不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。社區(qū)容積率一般不超過0.6,其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求.社區(qū)由于地處城市邊緣,其教育,商業(yè),醫(yī)療，休閑等配套設(shè)施必須齊備。

24、2.1.2.3商住住宅:商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合于小型公司，創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進行社會活動的人群。2.1.2.4酒店式公寓所謂酒店式公寓，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意思為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理“，市場定位很高。它集住宅，酒店，會所多功能于一體，具有”自用“和”投資“兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局。家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。2.1.2.5智能化小區(qū)所謂智能化住宅

25、小區(qū)，是指通過綜合配置住宅小區(qū)的各個部門功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計算機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運用計算機，信息，通信，控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)，社區(qū)信息平臺，安防系統(tǒng)，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互連網(wǎng)羅信息服務(wù)平臺，為小區(qū)住宅住戶提供安全，環(huán)保，高效，舒適，方便的生活空間。2.1.2.6雙景住宅雙竟住宅，就是樓盤不僅要營造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外要講究合二為本一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達到居室內(nèi)外環(huán)境互動，交相輝映，正所

26、謂“借外景造內(nèi)景“雙景住宅應(yīng)該具備以下特點：（1） 窗外有景。周邊環(huán)境如果“先天不足”，缺乏自然景觀“后天”再怎么彌補也彌補不出“雙景”，頂多算是“小區(qū)環(huán)境優(yōu)美”。難怪發(fā)展商在選地址時格外謹(jǐn)慎，生怕“錢扔錯地兒成千古恨”（2） 樓外有園。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外 面的自然景觀融為一體。在做項目的前期規(guī)劃設(shè)計時，要充分，合理地利用自然資源，借景造景。（3） 樓體，戶型，朝向設(shè)計要圍繞景觀精耕細作。2.1.2.7綠色住宅“綠色住宅”是今年來興起的一種居住概念。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)性發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然，建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，既在“以人為本”的基礎(chǔ)

27、上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個舒適，健康的生活環(huán)境，同時又要控制對自然資源的使用，實現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡，綠色住宅不時一般人認(rèn)為的綠化比較好的住宅。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地，節(jié)水，節(jié)能，改善生態(tài)環(huán)境，減少環(huán)境污染，延長建筑物壽命等優(yōu)點。（1） 節(jié)約土地資源。新型建材，新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠派出的飛灰為重要原料，抗壓強度在8兆帊以上，在防水，隔熱，隔音和耐震強度

28、上均超過一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強度卻是普通磚的兩倍。（2） 充分利用自然資源，住宅采光的設(shè)計不但不影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且設(shè)計到能源的節(jié)約與浪費。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳，明衛(wèi)，明廚等，就能節(jié)約大量的電能；盡可能采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。（3） 垃圾的分類處理。對垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。因此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容2.1.2.8健康住宅所謂“健康住宅”，首先，住宅的基底應(yīng)選擇在適宜健康住宅居住條件的地區(qū)，有充足的陽光，自然風(fēng)，水源和植被，能避免噪音和大

29、氣污染具備有效防止工業(yè)農(nóng)業(yè)排放物的侵害等條件，但實際上由于各種條件的限制，真正完成理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現(xiàn)有田間去進行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有融合創(chuàng)造一個比較和偕的環(huán)境。2.1.2.9SHOPPING MALLSHOPPING MALL。直譯為“步行街購物廣場”，是目前國際上最流行，經(jīng)營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場，強烈吸引人氣；開放性的對外交通設(shè)計，廣納周邊人氣;相對閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流；購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。2.1.2.10花園式住宅（排屋）花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅

30、。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。2.2建筑結(jié)構(gòu)分類2.2.1磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅是由鋼筋混凝土配件，（包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐）與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。2.2.2框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。能膸建筑提供靈活的

31、使用空間，但抗震性能差。同時由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響市內(nèi)使用。2.2.3鋼混結(jié)構(gòu)這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。2.2.4鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)即指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。但鋼結(jié)構(gòu)建筑價格昂貴，裝配施工組織要求高，一般只在高檔寫字樓賓館采用，或在工業(yè)建筑上采用。2.2.5剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)指的是鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，它是由配筋

32、混凝土墻體作為承受豎向力和風(fēng)與地震等水平力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系，因此也稱為抗震墻結(jié)構(gòu)。它的優(yōu)點是側(cè)向剛度大，抗震性能好；平面布置靈活，套型設(shè)計豐富，尤其結(jié)合預(yù)應(yīng)力大開間樓板體系，平面布置更為靈活，擴展了設(shè)計師和住戶的想象空間。此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點都為現(xiàn)澆，容易達到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。它的缺點是自重大，基坑圍護和基礎(chǔ)成本高。 2.3小區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)2.3.1居住區(qū)總用地面積：包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，綠化用地2.3.2居民人均用地：包括人均居住用地、公共建筑用地等2.3.3建筑密度：建筑對居住用地的覆蓋率2.3.4居住密度=居住建筑基地面積/居住建筑用地面積2.3

33、.5居民區(qū)總建筑面積：包括居住建筑面積，公共建筑面積2.3.6容積率：居住建筑面積密度容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積2.3.7住宅間距：與建筑層高比不低于1 ：12.3.8綠化率：綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比2.4住宅的戶型2.4.1戶型優(yōu)缺點鑒別標(biāo)準(zhǔn)利用率功能區(qū)動線布置日常在房間內(nèi)走動的路線采光通風(fēng)衛(wèi)生間、廚房各功能區(qū)面積三房、兩房、別墅裝潢要求毛坯房、簡裝修、精裝修等布局動靜分離。居住空間與活動空間的分割，互不影響2.4.2居住的舒適性A、朝向 B、層次 C、采光 D、通風(fēng) E、層高2.4.3戶型專業(yè)名詞開間開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為是

34、就一個自然的寬度而言，故又稱為開間。進深進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。層高層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。露臺露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。陽臺一般陽臺突出于建筑物外墻邊沿線1.2M以上，分全封閉（全算面積）和不封閉（算50%面積）。飄窗一般來說，飄窗突出于建筑物外墻邊沿線80CM以內(nèi)，全封閉落地居多，不計算面積。2.4

35、.4個別戶型類型介紹-躍層、復(fù)式、錯層、閣樓躍層套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅，占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。其優(yōu)點是每戶都有較好的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局進緊湊，功能明確，相互干擾較少。復(fù)式一層比較高的房子中局部加一層，變?yōu)閮蓪虞^低的房子，提高房屋空間的利用率。由于低的部分為兩層，所以兼有躍層式住宅的優(yōu)缺點。高的部分是占兩層的大空間，視覺感受較為寬闊豐富。錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)

36、式住宅豐富的空間感。但錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，適合于層數(shù)少面積大的高檔住宅。閣樓-即暗樓，是指在房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間的上部搭建的樓層，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，近年來在新設(shè)計建筑的住宅樓中，普遍附建有閣樓。2.5建筑面積及計算公式 2.5.1建筑面積 建筑面積即：單層建筑無論其高度如何（建筑物的水平面積），均按建筑物勒腳以上外圍水平面來計算。2.5.2建筑面積組成 建筑面積套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積墻體面積陽臺建筑面積）2.5.3建筑面積計算方式地下室、半

37、地下室計算建筑面積，層高超過2.2米的設(shè)備層計算建筑地下室、半地下室計算建筑面積。 層高超過2.2米的設(shè)備層計算建筑面積；封閉式陽臺、挑廊計算建筑面積，未封閉的挑陽臺，凹陽臺按一半算建筑面積。電梯井、管道井、垃圾仌按自然層計算建筑面積。大廳無論實際高度占幾層空間，均按一層計算建筑面積。穿過建筑物的通道，住宅的首層平臺，層高2.2米以下的設(shè)備層不算建筑面積。2.5.4建筑物使用面積使用面積：指建筑物內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。對未住宅來說，使用面積指每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不含吊柜）戶內(nèi)樓梯水平（投影面積）。2.6建

38、筑物構(gòu)成房屋的構(gòu)成=結(jié)構(gòu)+設(shè)施+裝修結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、墻體（內(nèi)、外；承重、非承重）、陽臺、地面、樓層、頂棚、樓梯、臺階、電梯井、梁、柱、門、窗等。設(shè)施部分：排水；衛(wèi)生；供暖；通風(fēng)；電氣；消防；供氣；供熱水；廚房裝 修：外裝修（外墻）、對外門窗、層頂、陽臺； 內(nèi)裝修室內(nèi)走廊、墻面、地面、頂棚、門窗2.7住宅的類型2.7.1商品房商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅，商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅，公寓，TOWNHOUSE，別墅等等，建筑形式分為板樓，塔樓，板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房，經(jīng)濟適用房，合作建房。商品房按銷售對

39、象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。（1） 內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用與在境內(nèi)范圍（目前不包括香港，澳門和臺灣）出售的住宅，商業(yè)用房以及其他建筑物。（2） 外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境外，外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。2.7.2經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房，是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭承受能力；適

40、用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。2.7.3私 房私房，也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買，建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進而不斷提高。2.7.4集資房集資房，是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府，單位，個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，信貸，建材供應(yīng)，稅費等方面給予部

41、分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)。2.7.5安居房安居房，是指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟食用房的一類）。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭的住房。2.8住宅的完工程度2.8.1期 房從專業(yè)角度來說，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成商品房初始登記為止所出售的商品房。習(xí)慣上，我們把市場上在售的，尚未完工的，不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購房者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。2.8.2現(xiàn) 房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，既開發(fā)商已辦妥所售的商品

42、房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程，配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質(zhì)量驗收，規(guī)劃竣工驗收，環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收，消防驗收，取得新建住房交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)初始登記。2.8.3準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型，樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。2.8.4尾房尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住房的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤

43、銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好，采光不足，或是樓層不佳，位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。2.8.5爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足，盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤滯的積壓樓宇。樓尾房的“爛尾”情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候，而是隨著項目的不斷推進一步步顯現(xiàn)出來。2.8.6二手房二手房既舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；二另一些手里有些積

44、蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。2.8.7毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常的理解，是指未經(jīng)過處理或只經(jīng)過部分裝修的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住，要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過對其較大的改造裝修。2.8.8精裝修房精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去睡的房間，但要說的細點什么才是精卻很難找到一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。購房人只能參考建設(shè)部印發(fā)的商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則和國家標(biāo)準(zhǔn)住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范。在合同附件三中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進行具體約定。正是因為這樣的概念模糊，造成了“精裝修房”成為了開發(fā)商和購房者發(fā)生糾紛的

45、導(dǎo)2.9與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)2.9.1開發(fā)商開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實力與資信，因為優(yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通?；仃P(guān)注開發(fā)商的合法性，資信等級，曾經(jīng)開發(fā)過的項目等等。對于一個合法的在售項目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工證和銷售許可證等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)登記也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)登記的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件分為五個登記。2.9.2資質(zhì)二級企業(yè)（2） 自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元（3） 有職稱的建筑，土木工程。財務(wù)管理，建筑