房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算的2個特殊問題(一)

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算的 2 個特殊問題 （一）一、對資本與房地產(chǎn)企業(yè)成本范疇的厘定 要理解和定義資本房地產(chǎn)企業(yè)成本， 先要理解和定義好 “資本”與“成本 ” 按照馬克思的定義，資本是能帶來剩余價值的價值。基于經(jīng)濟學中 “資 本”與“資產(chǎn)”不分，我認為，會計學中 “資產(chǎn)”的定義 資產(chǎn)是指過去 的交易、事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企 業(yè)帶來經(jīng)濟利益，就是資本的定義。一個佐證是，我國著名經(jīng)濟學家 周其仁教授對資本的定義。他認為：資產(chǎn)是可用的經(jīng)濟資源；資產(chǎn)必 須有主，才可能被善用，但清楚界定產(chǎn)權(quán)，從來也不意味著 “自己的資 產(chǎn)只能自己用 ”；資產(chǎn)須經(jīng)交易而轉(zhuǎn)手（資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） ，才

2、能提高有主資 產(chǎn)的利用效率；資產(chǎn)的自用權(quán)利一旦可以有償放棄和讓渡，資產(chǎn)所有 者就擁有一個未來的收入來源；這時，資產(chǎn)就轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本；所以，資 本是構(gòu)成獨立的未來收入流的資產(chǎn)，即可以獨立提供與本人勞動無關(guān) 的權(quán)利租金的資產(chǎn)。會計學中的 “資本”一般是指 “資產(chǎn)（資金）的來源 ”，按會計恒等式 “資 產(chǎn)=負債 +所有者權(quán)益 ”來解釋，“資本 ”即指 “負債+所有者權(quán)益 ”。我認為， 在公司財務理論中， 資本房地產(chǎn)企業(yè)成本中的 “資本”應作會計學上的解 成本是所放棄的價值最高的選擇 ”?？梢?，經(jīng)濟學家是把成本定義為 “機 會成本 ”的。進一步認為，機會成本的兩個要素是： （1）任何成本都是 選擇的成本；

3、（2）任何成本都是對于某一個人的主觀價值判斷而言的 成本。因此，成本概念是建立在人們依據(jù)主觀價值標準作出選擇的基 礎(chǔ)之上的。不存在選擇，便不存在成本；也不存在獨立于人們行為選 擇的“客觀價值 ”基礎(chǔ)上的成本。據(jù)此， 在經(jīng)濟學家看來， 沉沒成本、 歷 史成本不是成本。 在公司財務理論中， 經(jīng)濟學的成本概念應是可取的。 還要注意的是，選擇是面向未來的，所以成本也是未來成本，而且必 須弄清楚誰將承擔房地產(chǎn)企業(yè)成本。公司財務中的籌資、投資等財務 決策正是面向未來的，作為財務決策標準的 “資本成本 ”自然要能面向未 來，所以用面向未來的 “機會成本 ”來理解 “資本成本 ”是合理可行的。二、資本房地產(chǎn)企

4、業(yè)成本的定義與計量（一）資本房地產(chǎn)企業(yè)成本的定義及相關(guān)問題在公司財務中，資本成本的一般定義為：公司籌集和使用資本所付出 的代價。根據(jù)上面的分析，這個 “代價”應以“機會成本 ”作衡量，而且承 擔資本成本的主體是特定的公司。因此，資本成本是特定企業(yè)籌集和使用資本應承擔的機會成本根據(jù)上述定義，資本房地產(chǎn)企業(yè)成本由兩部分構(gòu)成： （1）籌資費用， 指在籌資過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之前所發(fā)生的費用，如手 續(xù)費、談判費、發(fā)行費等，屬于市場交易成本； （2）用資費用，指在 使用資本過程中所發(fā)生的費用，即獲取資本之后所發(fā)生的費用。具體 表現(xiàn)為： 以利息（利率）形式支付給債權(quán)人的報酬； 以發(fā)紅或股 利（股

5、息）（投資報酬率）形式支付給所有者的報酬。進一步，資本成 本的靜態(tài)（不考慮時間價值）表現(xiàn)形式有： （1）絕對數(shù)，即 “資本成本 額=籌資費用+用資費用”；（2）相對數(shù)，即“資本成本率（ k）=年平均資 本成本額 / 籌資總額 ”。實務中則常用 “資本成本率 =年平均用資費用 /（籌 資總額-籌資費用） ”。通常，用到 “資本成本 ”時，即指 “資本成本率 ”。資本成本有四層含義： （ 1）個別資本成本，指單獨使用一種籌資方式 下的資本成本。（2）加權(quán)平均資本成本 （綜合資本成本或總資本成本） ， 即對同時使用多種籌資方式的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計量。 （ 3）個別邊際資本成本（ MCC）

6、，指單獨使用一種籌資方式去新籌資 本的資本成本。它有三種定義方法： 數(shù)學上的定義。若 y=f（ x） y： 個別資本成本； x：籌資量，則 MCC=dy/dx. 經(jīng)濟學上的定義。 x=1 時的 y（因增加一個單位的資本而增加的資本成本） ，即為 MCC. 財 務管理實務上的定義。企業(yè)新籌資本的個別資本成本，即為 MCC.這個 定義的誤差大，但實用。 （ 4）加權(quán)平均邊際資本成本，它是對同時使用多種籌資方式去新籌資本的資本成本以加權(quán)平均方法的綜合計量。在公司財務理論中，資本房地產(chǎn)企業(yè)成本一般是指加權(quán)平均資本成本 或加權(quán)平均邊際資本成本，而且并不嚴格區(qū)分加權(quán)平均資本成本與加 權(quán)平均邊際資本成本，籠

7、統(tǒng)用 “加權(quán)平均資本成本 ”。（二）資本房地產(chǎn)企業(yè)成本概念在財務管理中的重要地位1、資本成本是比較籌資方式、選擇追加籌資方案的依據(jù)。個別資本成 本是比較各種籌資方式優(yōu)劣的一個尺度（但不是選擇籌資方式的唯一 依據(jù)）；加權(quán)平均資本成本是企業(yè)進行資本結(jié)構(gòu)決策的基本依據(jù)； 個別、 加權(quán)平均邊際資本成本是比較選擇追加籌資方案的重要依據(jù)。2、資本房地產(chǎn)企業(yè)成本是評價投資項目、比較投資方案和追加投資決 策的主要經(jīng)濟（財務）標準。人們通常將資本成本視為投資項目的 “最 低收 益 率 ”（ Aminimumreturnrate ）， 即視 為 投 資項 目 的“取 舍 率 ” （Acut-offrate ），還作為比較選擇投資方案的主要標準。3、資本成本作為資本化率，是運用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量方法進行價值評估 （財務估價）的關(guān)鍵因素（變量） 。4、資本成本還可作為衡量整