格介河老年公寓可行性報(bào)告

1、格介河老年公寓可行性報(bào)告格節(jié)河老年公寓調(diào)研分析報(bào)告一、項(xiàng)目名稱(chēng)格節(jié)河老年公寓二、項(xiàng)目屬性1、招商引資2、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：高利眾3、聯(lián)系電話(huà)： 186866543254、擬注冊(cè)資金： 1000 萬(wàn)元人民幣三、項(xiàng)目地址：黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫(kù)四、項(xiàng)目規(guī)模入內(nèi)容：項(xiàng)目占地面積 130 畝。1、公寓樓：老年公寓住宿（標(biāo)準(zhǔn)房間）2、綜合區(qū)：休閑健身廣場(chǎng)、圖書(shū)室、活動(dòng)室、會(huì)議室3、養(yǎng)殖園：綠色生態(tài)養(yǎng)殖 （ 雞、鴨、鵝、魚(yú)、豬、羊、牛等 ）4、生態(tài)種殖園：綠色無(wú)公害蔬菜種殖、園林花卉5、康復(fù)中心：醫(yī)務(wù)室、康復(fù)理療、急救護(hù)理6、庫(kù)房：貯存物資7、配電房：動(dòng)力、民用電設(shè)施8、門(mén)衛(wèi)室：安全保衛(wèi)、值班、監(jiān)控中心

2、五、項(xiàng)目總投資（一）項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資估算為 1 千萬(wàn)元人民幣，其中建設(shè)資金投資估算為 500 萬(wàn)元人民幣，約占總投資的 50%；鋪底流動(dòng)資金估算為 100 萬(wàn)元 人民幣， 占總投資的 10%，其余做園林景觀(guān)、 裝修、設(shè)施設(shè)備等資金。（二）資金籌措以政府招商引資的形式合作開(kāi)發(fā)第二章 總體方案設(shè)計(jì)草案一、項(xiàng)目選址（1）建設(shè)區(qū)域的基本情況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫(kù)， 環(huán)境條件 符合且利于本項(xiàng)目的發(fā)展。（2）地理位置黑龍江省佳木斯市格節(jié)河水庫(kù)位于小興安嶺的余脈山青水秀， 在 木斯市區(qū)以北 38公里處，佳木斯市位于祖國(guó) 東北邊陲，地處黑龍江、 烏蘇里江和松花江匯流的三江平原腹地

3、?，F(xiàn)轄 5 區(qū)、4縣、2個(gè)縣 級(jí)市。全市總面積 3 27 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?244 萬(wàn)，分別占全 省 7 2% 和 6 2% ，是黑龍江省 東部地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)、文化中心和重 要的交通樞紐， 具有投資發(fā)展的巨大優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)越的地理位置佳木斯市 東鄰雙鴨山市 ，西依哈爾濱 、伊春市，南接牡丹江 、七臺(tái)河 、雞西市， 北鄰 鶴崗市。國(guó)境（界江）線(xiàn)總長(zhǎng) 449 公里，東隔烏蘇里江、北隔 黑龍江與俄羅斯的哈巴羅夫斯克 （伯力）邊區(qū)相望。由于這一特殊地 理位置，故稱(chēng) “東方 第一城 ”。三江平原冬季一望無(wú)垠的冰雪天地可供游人狩獵、 滑雪，夏季麥 海翻金、稻花飄香、山巒疊嶂、江河縱橫。全市有 8 家大型旅行社

4、， 星級(jí)賓館 5 家?，F(xiàn)已開(kāi)辟佳木斯至哈巴、比羅比詹、 共青城 、莫斯 科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多條國(guó)際旅游線(xiàn)路。還 開(kāi)辟了佳木斯至 同江赫哲族民俗風(fēng)情游； 樺川、富錦、同江、撫遠(yuǎn) 古 跡文化游；洪河農(nóng)場(chǎng)農(nóng)業(yè)觀(guān)光游； 湯原亮子河原始森林 風(fēng)景游；樺南 森林蒸汽機(jī)車(chē)觀(guān)賞游；湯原、樺南、富錦 日本 開(kāi)拓團(tuán)舊地游，年接待 游客 50 萬(wàn)人次。格節(jié)河水庫(kù)距鶴崗市 50 公里，鶴崗市位于黑龍江省東北部，北 臨黑龍江，坐落在小興安嶺 與江平原的緩沖地帶， 北部與俄羅斯 的比 羅比詹猶太州毗鄰，總?cè)丝跀?shù) 109 萬(wàn)（2010 年），GDP ：358 億（ 2012 年）版圖面積 14,648

5、k 。該城市別稱(chēng)三金之城、 黃金水道、 煤城。 鶴崗是對(duì)俄開(kāi)放的邊境城市， 與俄羅斯有 235km 邊境線(xiàn)。鶴崗有獨(dú) 特的旅游資源， 浪漫的俄猶異域風(fēng)情使人流連忘返， 山青水碧的大界 江黑龍江峽谷神秘而古老， 葦場(chǎng)濕地保護(hù)區(qū)仙鶴傲立、 百鳥(niǎo)成群， 國(guó)家級(jí)原始森林聯(lián)營(yíng)紅松母樹(shù)林古木參天， 奧里米古城流傳著遼 金文化、 完顏氏 家族、女真人的故事，堪稱(chēng)神奇的黑土地。格節(jié)河水庫(kù)距湯原縣 50 公里，湯原縣位于佳木斯市西部，總面 積 3420平方公里，轄 3個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)、204 個(gè)行政村，境內(nèi)還有 3 個(gè) 省屬?lài)?guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和 1 個(gè)林業(yè)局。全縣總?cè)丝?26.3萬(wàn)人。 湯原縣自然資 源比較豐富。礦產(chǎn)資源有

6、 9大類(lèi) 21 個(gè)品種， 已探明儲(chǔ)量的有巖金、 砂金、鐵礦、 大理巖 、褐煤、石英砂、白云巖等，最近又發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)量豐 富的天然氣資源。 林業(yè)資源種類(lèi)繁多， 主要有紅松、落葉松、魚(yú)鱗松 、 柞、樺、楊、椴等樹(shù)種，還有五味子 、刺五加 、人參等中藥材和蘑菇、 木耳、山野菜等山產(chǎn)品。 亮子河紅松原始母樹(shù)林被辟為國(guó)家級(jí)森林公 園。全縣境內(nèi)河流縱橫 ,有一江（松花江 ）、二十二河，水資源總量 70 億立方米， 水能蘊(yùn)藏量 1.8 萬(wàn)千瓦，小水電開(kāi)發(fā)潛力較大。格節(jié)河 水庫(kù) 屬佳木斯郊區(qū)自流灌溉區(qū)，主要以灌溉為主，灌溉面積為 3.2 萬(wàn)畝。格節(jié)河水庫(kù)始建于 1944 年，日本人承建，水庫(kù)面積 300公頃左 右，

7、總庫(kù)容為 760 萬(wàn)立方。此地環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，三面環(huán)山一面 平原中間水庫(kù)，魚(yú)類(lèi)資源豐富，土地肥沃、水質(zhì)甘甜、物產(chǎn)豐富、四 季分明、 自然條件優(yōu)越。 土壤、水資源環(huán)境等條件適宜發(fā)展老年公寓 及旅游度假。（3）資源條件優(yōu)勢(shì)格節(jié)河水庫(kù)周邊有大片土地可種殖綠色有機(jī)蔬菜水果及養(yǎng)殖各 種禽類(lèi)、 畜類(lèi)以供應(yīng)老年公寓， 達(dá)到自給自足。 周邊的土地目前按年 承包給農(nóng)戶(hù)， 我們隨時(shí)都可以收回來(lái)進(jìn)行自供蔬菜種殖， 冬季可自建 大棚，全年蔬菜在滿(mǎn)足供應(yīng)的同時(shí)還可外銷(xiāo)。 很多身體較好的老人喜 歡下地種殖一些蔬菜水果， 我們可對(duì)他們進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)， 種殖出來(lái)的 多余蔬菜水果可投放市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售， 因種的蔬菜水果都是純綠色

8、， 所 以城里人都非常喜歡。水庫(kù)里的野生魚(yú)蝦繁多， 60 畝的魚(yú)池及水庫(kù) 內(nèi)可投放魚(yú)苗，養(yǎng)殖方面資源豐富，雞、魚(yú)、肉、蛋、蔬菜等自供產(chǎn) 品一應(yīng)俱全。寬敞的活動(dòng)區(qū)，僅大壩長(zhǎng)度就達(dá)到 1680 米及修建完的 廣場(chǎng)可達(dá) 4000 平米左右，完全可以滿(mǎn)足上千名老人的活動(dòng)范圍，還 有樹(shù)林僅靠老年公寓， 都可以提供給老人做為活動(dòng)場(chǎng)所。 舒爽的空氣、 優(yōu)雅的環(huán)境、 良好的水質(zhì)， 讓老人有種世外桃源的感覺(jué)， 他們?nèi)绻?歡還可以自己種殖蔬菜賣(mài)給我們， 即滿(mǎn)足了我們的蔬菜供應(yīng)， 又為自 己增加收入同時(shí)還達(dá)到了娛樂(lè)鍛煉的目的，每天定能有種愉快的心 情，并使其增加壽命，讓他們更快樂(lè)、更健康、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的在此居住。（4）

9、相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)黑龍江省及佳木斯市兩級(jí)政府均十分重視佳木斯優(yōu)質(zhì)老年公寓 的投資建設(shè)，并可給于大力支持和相應(yīng)的優(yōu)惠政策。二、收益分析（1）標(biāo)準(zhǔn)定位 由于我們要建設(shè)高檔完善并符合國(guó)家優(yōu)惠政策條件的老年公寓， 因此床位不能低于 260張左右，每個(gè)床位按 2000元/ 月計(jì)算。也就是 說(shuō)每個(gè)老人每年收床位費(fèi)用應(yīng)在 24000 元。（2）收入支出收入：260 個(gè)老人：每個(gè)老人每年收入 24000 元； 每年的收入為： 624 萬(wàn)元 注：國(guó)家優(yōu)惠政策未算其中 支出：管理人員：大約配備 3人平均每人按 5000元/ 月計(jì)算 每年的支出為： 18萬(wàn)元 服務(wù)人員：大約配備 20人平均每人按 2000 元計(jì)算； 每年

10、的支出為： 48萬(wàn)元 安保人員：大約配備 6 人平均每人按 1500元計(jì)算 每年的支出為： 10萬(wàn)元 水電交通供暖等雜費(fèi)：每年的支出為：50 萬(wàn)元住宿費(fèi)用： 290人每年每人費(fèi)用為 20元（應(yīng)達(dá)不到 20 元） 每年的支出為： 200萬(wàn)元 每年綜合收入為： 624萬(wàn)元左右 每年綜合支出為： 326萬(wàn)元左右 年利潤(rùn)：每年綜合收益為： 300 萬(wàn)元左右第三章 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)組織、工作體系及定員計(jì)劃設(shè)置床位 260 余張，配備管理人員及護(hù)理人員 30余人。健 全管理制度和提高供養(yǎng)對(duì)象的生活水平， 做到硬件、軟件兩手抓。 一 是加強(qiáng)管理制度建設(shè)，致力建設(shè)精神文明窗口，達(dá)到“四個(gè)一” ：即 選配一名有文化

11、、 善管理、 熱心報(bào)務(wù)的主任； 組織一支適應(yīng)老年人服 務(wù)的自愿者隊(duì)伍；制定一套規(guī)范的管理制度； 建立一個(gè)完整的檔案冊(cè)， 統(tǒng)一制定一套規(guī)章制度， 進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理， 二是發(fā)揮綜合 功能作用， 努力提高整體效用， 努力將其發(fā)展成為集托養(yǎng)寄養(yǎng)、 療養(yǎng) 養(yǎng)生、健康娛樂(lè)、康復(fù)治療、 休閑度假為一體的政商結(jié)合的社會(huì)福利 服務(wù)中心，真正發(fā)揮綜合型、多功能的作用。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè)與分析（一）市場(chǎng)預(yù)測(cè)及分析（1）國(guó)際市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查及市場(chǎng)供需情況的預(yù)測(cè) 隨著社會(huì)老齡化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，老年公寓的發(fā)展也在不斷壯大。老年公寓現(xiàn)已盛行于發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本 都有一定規(guī)模大中小相結(jié)合的新型老

12、年公寓。它們一般是由面積不 大，但功能比較齊全的獨(dú)立單元居室所組成， 內(nèi)有廚房、 衛(wèi)生間等設(shè) 施，使老年人能在居室內(nèi)獨(dú)立生活。公寓內(nèi)設(shè)有食堂、洗衣房、活動(dòng) 中心等 公共服務(wù)設(shè)施，為老年人提供相應(yīng)的服務(wù)。市場(chǎng)供求還處于 未飽和狀態(tài)。（2）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)狀況調(diào)查在社會(huì)化養(yǎng)老的趨勢(shì)下， 老年公寓作為且有開(kāi)放性和產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn) 的老年人養(yǎng)護(hù)和生活社區(qū)在我國(guó)正在逐漸發(fā)展。 隨著國(guó)家政策對(duì)于房 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之余，也讓我們看到了更多今后房地產(chǎn)市場(chǎng)所要關(guān)注和 考慮的問(wèn)題， 那就是中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的突出， 因?yàn)?，隨著老年人觀(guān)念的 變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住， 獨(dú)老戶(hù)的比重不斷上升。 社會(huì)上的空

13、巢家庭正在逐步增加， 而這其中 尤為突出的就是在高等學(xué)校、 科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因， 一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。 諸如此類(lèi)的現(xiàn)象逐年增加， 也讓我 們看到了，未來(lái)如若不對(duì)此進(jìn)行解決，將成為社會(huì)一大問(wèn)題，但是， 從此問(wèn)題中也讓我們看到了， 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)老年公寓或?qū)⒊蔀橐淮?趨勢(shì)。我們?cè)購(gòu)睦夏耆丝谠鲩L(zhǎng)速度來(lái)看， 我國(guó)是世界上老年人口增長(zhǎng) 最快的國(guó)家之一。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱(chēng)，我國(guó) 65 歲以上老年人 數(shù)在 2000 年為 0.94 億（占總?cè)丝诘?22.6%），我國(guó)已成為老齡化速 度最快，老年人口最多的國(guó)家。上世紀(jì) 80年代以來(lái)， 60歲以上的老 年人口平均每年以 3%的速度持

14、續(xù)增長(zhǎng)，目前已經(jīng)超過(guò) 1.43 億，從 2001 年到 2020 年的 20 年間，我國(guó)進(jìn)入快速老年化階段，年均增加 596 萬(wàn)老年人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 3.28%。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老 年速度之快， 高齡人口之多， 都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 有 關(guān)資料顯示， 我國(guó)現(xiàn)有 2360多萬(wàn)老年人 “獨(dú)守空巢”。國(guó)內(nèi)消費(fèi)群體 數(shù)字龐大而傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天， 已然面臨著 家庭規(guī)模減小、 照料資源匱乏等種種挑戰(zhàn)。 由此數(shù)據(jù)來(lái)看， 我們對(duì)于 老齡化有了一定的了解，也從此可以看出中國(guó)老齡化問(wèn)題尤為突出， 因此，隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加劇， 養(yǎng)老已成為擺在我們面前的 一個(gè)大課

15、題。 而今，人們生活水平的提高和觀(guān)念的轉(zhuǎn)變， 老年公寓的 需要得到社會(huì)的關(guān)注，并且今后老年公寓的發(fā)展?jié)摿敖?jīng)濟(jì)利益巨 大。社會(huì)養(yǎng)老作為養(yǎng)老模式的一個(gè)重要方向， 已經(jīng)悄然抬頭， 并正在 逐漸發(fā)展。 但是它的持續(xù)、 健康發(fā)展需要政府和社會(huì)的大力支持， 更 加需要我們每個(gè)人的支持。 我們從需求量來(lái)看， 全球隨著老齡化問(wèn) 題的出現(xiàn)， 老年型國(guó)家也會(huì)隨之增多。 據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)， 我 國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，堪稱(chēng)世界老年人口大國(guó)。 2002 年， 我國(guó) 60 歲及以上老年人口為 1.43 億人，占總?cè)丝跀?shù)的 11.8%。預(yù)計(jì) 到 2030年，將增加到 32845萬(wàn)人, 占世界老年人口總數(shù)的

16、26%。現(xiàn)在， 世界上每 5個(gè)老年人中有 1 個(gè)中國(guó)老年人， 2030年，世界上每 4 個(gè) 老年人中將有 1 個(gè)中國(guó)老年人。可見(jiàn)現(xiàn)在這個(gè)老年市場(chǎng)的巨大商機(jī)， 今天這個(gè)機(jī)會(huì)就在我們眼前， 相信我們大家都是非常具有高智商， 有 長(zhǎng)遠(yuǎn)目光的精英，把握機(jī)會(huì)就在現(xiàn)在，就在此時(shí)。目前，國(guó)家為了促進(jìn)社會(huì)自主興辦老年公寓， 提供很多優(yōu)惠政策 并要求興辦老年公寓， 當(dāng)?shù)卣o以大力支持， 而且還給于相應(yīng)的 補(bǔ)助及建設(shè)老年公寓一路綠燈。 但我個(gè)人認(rèn)為， 目前國(guó)內(nèi)由于規(guī)模化 及完善化的老年公寓并不多， 國(guó)家財(cái)政又無(wú)力負(fù)擔(dān)我國(guó)老年人快速增 長(zhǎng)所面臨的多方面問(wèn)題。 這正是興辦老年公寓的最佳時(shí)機(jī)， 因?yàn)榇蠹?都知道現(xiàn)在

17、商家都在提及 “銀發(fā)經(jīng)濟(jì)” 如何促進(jìn)老年人進(jìn)行消費(fèi)， 但 消費(fèi)的最終目的不過(guò)是如何享受， 做他們喜愛(ài)做的事， 不再孤單， 老 有所樂(lè)嗎。 有很多老年人并不缺錢(qián)， 但又沒(méi)什么花銷(xiāo)， 不知自己拿錢(qián) 做什么。我母親今年 73 歲了，我初步了解一下，她以前稍微年青一 點(diǎn)的老同事，她們的工資每月在 2000 多元左右，兒女不是忙就是在 外地不能經(jīng)常照顧她們， 只能給錢(qián)以得心安， 他們不知道這些老人其 實(shí)缺的并不是錢(qián)， 而是如何能讓其老有所樂(lè)， 晚年安逸， 這樣的情況 確有很多。 由此可見(jiàn)如果有讓他們感覺(jué)能擁有快樂(lè)、 安逸、不寂寞的 地方，只要在承受范圍之內(nèi)他們并不在乎花錢(qián)多少。我想環(huán)境優(yōu)雅、 完善高檔的

18、老年公寓及豐富的文化生活正是他們所需要的。 其實(shí)老年 公寓存在著巨大的利益（這一點(diǎn)我在后面的簡(jiǎn)單核算中可以表現(xiàn)出 來(lái)），但局限性也非常大，比如地點(diǎn)、環(huán)境、蔬菜及肉類(lèi)的供應(yīng)是否 可以自給自足（減少成本） 、活動(dòng)范圍大小的選擇等等。（二）老年公寓項(xiàng)目分析佳木斯市周邊共有老年公寓 25家，多數(shù)床位僅為 50張 60 張， 而且配套設(shè)施、規(guī)模及條件都很差，價(jià)位還都在 500元 1200元/ 月 不等。在佳木斯市達(dá)到 100張床位以上的僅有 5 家，形成規(guī)模且有檔 次的老年公寓只有 2家都在市區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在 1000 元 2200元左右， 但與格節(jié)河水庫(kù)自然環(huán)境比較相差甚遠(yuǎn)。 由于國(guó)家政策規(guī)定超過(guò) 10

19、0 個(gè)床位以上都有相應(yīng)補(bǔ)助， 因此床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)， 硬性投入和 老人生活費(fèi)用都可以得到合理攤派， 機(jī)構(gòu)管理又處在嚴(yán)格科學(xué)層次控 制的范圍之內(nèi)， 平均用人成本適中， 老人飲食可自給自足。 通過(guò)前期 調(diào)查學(xué)習(xí)所獲經(jīng)驗(yàn)和總結(jié)論證，足可以實(shí)現(xiàn)巨大經(jīng)濟(jì)利益。（三）可行性分析（1）從市場(chǎng)角度 格節(jié)河水庫(kù)適合老人養(yǎng)老的地方， 由于佳木斯市老齡化的增加及 生活質(zhì)量的提高， 越來(lái)越多的老人喜歡山青水秀、 環(huán)境優(yōu)雅、 條件優(yōu) 越的高檔型老年公寓， 而且周邊自然環(huán)境沒(méi)有能與此相媲美的老年公 寓，因此會(huì)有越來(lái)越多人選擇到格節(jié)河水庫(kù)養(yǎng)老。 據(jù)市公安部門(mén)戶(hù)籍 統(tǒng)計(jì)， 2003年我市全市出生率 7.59 ，死亡率 4.00 ，人口自然增 長(zhǎng)率 3.59 。年末全市總?cè)丝?244.7 萬(wàn)元，市區(qū)人口 82 萬(wàn)人。其中， 3560 歲人口 92.1 萬(wàn)，占總?cè)丝诒戎貫?37.6%，60 歲以上人口 26.35 萬(wàn)人，占總?cè)丝诒戎貫?10.8%。全市擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 25 家，床位共計(jì) 2258 張。佳木斯目前老年人口最少也應(yīng)達(dá)到 30 萬(wàn)人，鶴崗目前老年人口 也在 15