旅游地產(chǎn)與商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式比較

1、旅游地產(chǎn)與商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式比較董事長(zhǎng)：我們可以通過(guò)列表對(duì)比的方式，了解兩者之間的優(yōu)勢(shì)與略勢(shì)。因很多資料在網(wǎng)上搜索不到，所以很多內(nèi)容請(qǐng)教了陳昊和一些老師。仍有部分內(nèi)容不完整需要進(jìn)一步補(bǔ)充。序 號(hào)類(lèi)別旅游地產(chǎn)住宅地產(chǎn)1.土地產(chǎn)權(quán)40年70年2.地上建筑產(chǎn) 權(quán)40年，產(chǎn)權(quán)還要分割，產(chǎn)權(quán)界定 繁瑣70年，產(chǎn)權(quán)清晰/明確3.購(gòu)房付款方 式全款可按揭4.按揭方式全款付清后，再到銀行進(jìn)行抵押 貸款，貸款金額與貸款時(shí)長(zhǎng)均不 如正常辦理購(gòu)房按揭，手續(xù)繁雜， 影響銷(xiāo)售。龍門(mén)不屬于限購(gòu)范圍， 可進(jìn)行七 成銀行貸款5.融資便宜程 度項(xiàng)目評(píng)估復(fù)雜，融資較為困難項(xiàng)目清晰，融資便宜6.投影基建面 積按100%投影面積計(jì)算按

2、70%投影面積計(jì)算7.稅費(fèi)多少相較商住地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要少的多稅費(fèi)很高8.土地補(bǔ)償金 情況少量補(bǔ)償需要按市場(chǎng)價(jià)格全額補(bǔ)償9.開(kāi)發(fā)難易程 度與商住地產(chǎn)差別不大與旅游地產(chǎn)差別不大10.銷(xiāo)售難易程 度相較商住地產(chǎn)難度較咼相較旅游地產(chǎn)較為容易銷(xiāo)售11.目標(biāo)客戶群體富豪階層富豪階層/投資階層/中產(chǎn)階層12.政策性導(dǎo)向順應(yīng)政策導(dǎo)向因房?jī)r(jià)問(wèn)題，在大城市受到限 制。13.項(xiàng)目審批難 易程度較易較難14.房產(chǎn)售價(jià)高 低較低較咼15.其他收益方 式度假、旅游有部分市場(chǎng)，可占每年利潤(rùn)20%以上的比例房產(chǎn)銷(xiāo)售為最主要的收益來(lái)源， 其他收益較少16.開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期短，運(yùn)營(yíng)周期短17.銷(xiāo)售/回款周 期銷(xiāo)售

3、周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目回款周期較 長(zhǎng)銷(xiāo)售周期較短，回款周期較短18.可供開(kāi)發(fā)戶 型可多樣選擇受政府政策限制，只能開(kāi)發(fā)部門(mén) 戶型。其中商業(yè)地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)獨(dú)棟 別墅19.客戶購(gòu)買(mǎi)意 愿覆蓋客戶群少，具備購(gòu)買(mǎi)能力的 人少因有明確產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)期限70年、 可按揭貸款、房產(chǎn)價(jià)值有上升空 間等多種因素可吸引富豪階層、 中產(chǎn)階層、投資階層等大量的客 戶。相較旅游地產(chǎn)客戶購(gòu)買(mǎi)意愿 較強(qiáng)。我們需要承認(rèn)，不可能像國(guó)內(nèi)房企巨頭一樣，可以大規(guī)模、大策劃、大手筆 的進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展。依照我們的資金實(shí)力我們需要滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。 也就是 意味著，項(xiàng)目在運(yùn)作初、中期就要有源源不斷的利潤(rùn)返還。因此考慮以什么模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心要點(diǎn)是一一明附

4、模式能夠快速回款？哪種模式客戶購(gòu)買(mǎi)最為方便？哪種模式能夠吸引更多的消費(fèi)者？通過(guò)分析我們可以得出結(jié)論，目前的這幾百畝的開(kāi)發(fā)以商住地產(chǎn)的方式開(kāi)發(fā) 為好。但是為了整體的利益，項(xiàng)目的申報(bào)以綜合用地開(kāi)發(fā)較為符合項(xiàng)目現(xiàn)狀。 將 現(xiàn)有的土地按不同的使用要點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃、申報(bào)，最大程度滿足我們項(xiàng)目的可持續(xù) 發(fā)展。綜合用地解析綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商 業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一 種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可 以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居 民住宅樓等。

5、對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者， 為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別 確定出讓年期。綜合用地價(jià)格的評(píng)估土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益（地租）的多少，而 預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土 地價(jià)格評(píng)估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變，唯一決 定土地價(jià)格的是用途。由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從

6、其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī) 劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此， 在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立 體化：地下一至二層為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房，地面一至二層為商店，往上是 寫(xiě)字樓，再往上是居民住宅。用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用，然而卻給國(guó)土部門(mén)出 讓土地使用權(quán)帶來(lái)了一些問(wèn)題。一方面，根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地 50年。目前，我國(guó)出讓土地使

7、用權(quán)一般都 為最高年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō)，如果整宗地按綜合用地 對(duì)待，居住用地也只能使用50年，開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi)，銷(xiāo)售價(jià)格卻必然要比 70年使用期的住宅低；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是否以 較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設(shè)定為出讓 期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。另一方面，全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候，由于綜合用地的地價(jià)內(nèi) 涵難以界定，除北京等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題，基 本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且，北京的綜合 用地是指辦公科研、寫(xiě)

8、字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒(méi)包括同一 宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為，綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。分算法分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格，并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。例1 :政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為

9、R2、C2 （二類(lèi)居住和二類(lèi)商業(yè)用地），容積率w 1.5，建筑層數(shù)w 12,建筑高度w 36,綠地率35%。其中，商業(yè) 建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià) 600元/平方米。計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e根據(jù)最有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.總建筑面積=20000X 1.5 =30000 （平方米）商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=（4500 / 30000 ）X 20000 = 3000 （平方米）居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=（30000-4500 ） / 30000 X 20000= 17000（平方米）計(jì)算商業(yè)用地和居住用地

10、的地價(jià)假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，一年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時(shí),商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.商業(yè)用地總價(jià)=900X 1.3 X 3000=351 （萬(wàn)元）居住用地總價(jià)=600X 1.1 X 17000=1122 （萬(wàn)元）估價(jià)結(jié)果商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價(jià)：900元/平方米；土地總價(jià)：351萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e：17000平方米；土地單價(jià)：600元/平方米；土地總價(jià)：1122萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整（注：商業(yè)用 地使用

11、年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格，再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā) 國(guó)有土地使用證時(shí)，同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字 串1同上例，先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬(wàn)元、居住用地總價(jià) 1122萬(wàn)元之后，可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元，總用地面積 20000平方米，然后計(jì)算出綜合地價(jià)為 14730000 / 20000 = 736.5 （元/平方米），估價(jià)結(jié)果為：土地有效面積：20000平方米；土地單價(jià)：736.5元/平方米；土地總價(jià)：1473萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整（注：商業(yè)用

12、地使用 年限40年，分?jǐn)偼恋孛娣e 3000平方米；居住用地使用年限70年，分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米）合算法合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住 用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫(xiě)字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途 分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o 法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定 為50年。例2:政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉(cāng)庫(kù)，建筑面積1000平方米；地上三層為商場(chǎng)，建筑面積 3

13、000平方米；四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)為600元/平方米，倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計(jì)算過(guò)程如下：計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例總建筑面積=1000 + 3000+ 7000 = 11000 (平方米)；容積率=11000/2000= 5.5 ;R倉(cāng)儲(chǔ)=1000/ 11000 = 0.091 ; R商業(yè)=3000/ 11000 = 0.273 ; R 居住 =7000/ 11000 = 0.636計(jì)算倉(cāng)儲(chǔ)用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)假設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)、居住用地的土地還原利率為8

14、%，商業(yè)用地土地還原利率為10 %。K倉(cāng)儲(chǔ)=1K商業(yè)=1 1 / (1 + 10%) 50 /1 1 / (1 + 10%) 40 = 1.014K居住=1 1 /( 1 + 8%) 50 /1 1 /( 1 + 8%) 70 = 0.983 計(jì)算綜合用地的地價(jià)假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于 3時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用地不考慮容積率修正；商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.綜合地 價(jià)=400X 1X 1X 0.091+ 900X 1.01388312 X 2X 0.273+600X 0.98317624 X 1.6 X 0.636 =1134.91 (元/平方米)字串 8估價(jià)結(jié)果土地有效面積：2000平方米；土地單價(jià)：1134.91元/平方米；土地 總價(jià)：226.98萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣貳佰貳拾陸萬(wàn)玖仟