工程項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析模板

1、工程項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析模板 工程項(xiàng)目投資成本預(yù)算與財(cái)務(wù)分析 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到竣工投入使用， 需要投入大量資金。 為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)并作出投資決策， 必須對項(xiàng)目的投資進(jìn) 行準(zhǔn)確的估算。 投資估算篇： 投資估算所考慮的范圍包括土地費(fèi)用、 前期工程費(fèi)、 房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)等項(xiàng)目全部成本 和費(fèi)用投入。各項(xiàng)成本費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大， 尤其是依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)， 因此不同類型的項(xiàng) 目的成本費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。 項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成如下： 1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi) 用。包括 （ 1）土地

2、使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)； （ 2）城市建設(shè)配套費(fèi)； （3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 （1）土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參 照政府近期出讓的類似地塊金額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用 途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環(huán)境及土 地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可以依據(jù)政府頒布的城市 基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所處的地段等級(jí)、用途容積率、使 用年限等因素修正得到。 （2）土地征用費(fèi)：征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償 費(fèi)，土地投資補(bǔ)償費(fèi)等。國家和各省市對各項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo) 準(zhǔn)都作出了具體的規(guī)定，因此農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可 參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 （3）城市建設(shè)配套費(fèi)：指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自 來水

3、廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建 設(shè)而由受益人分?jǐn)偟馁M(fèi)用，有時(shí)該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè) 性的配套設(shè)施，如居委會(huì)，派出所、幼兒園、中小學(xué)等 的建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偅y(tǒng)稱配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的估 算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 （4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用， 即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè) 單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所 需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋 的所用權(quán)人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。 2. 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè) 計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察以及“三通一平”等土地開 發(fā)工程

4、費(fèi)支出。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用 支出一般 可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。 “三通一平” 等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物拆除費(fèi)用、場地 平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。 這些費(fèi)用的估算可根據(jù)實(shí) 際工程量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 3. 房屋開發(fā)費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和 室外工程費(fèi)。 （1）建安工程費(fèi)：建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成 本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修 工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi) （給排水、 電氣照明及設(shè)備 安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其 他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝修家具費(fèi)。 （2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、 熱

5、力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、 車棚及信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。 （3）室外工程費(fèi)包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供 電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。 在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)尤其是其中的建筑安裝工程費(fèi) 的估算，可以工程量來計(jì)算。 4. 管理費(fèi)管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng) 營活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工 教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢 費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費(fèi)攤銷、 業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。 管理費(fèi) 可按項(xiàng)目投資或前三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算。 5. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開發(fā)項(xiàng)目在銷售

6、其產(chǎn)品過程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng) 費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī) 構(gòu)的折舊費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等。 該項(xiàng)費(fèi)用一般按銷售 收入的一個(gè)百分比計(jì)算。 6. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng) 費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、 融資代理費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 7. 其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、 施工圖預(yù)算、標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算、標(biāo)底審查費(fèi)、招 標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公正費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)等雜項(xiàng) 費(fèi)用。 這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。 8. 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)

7、目的復(fù)雜程度和前述各 項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度， 以上述各項(xiàng)費(fèi)用的 3% 7%估算。 9. 稅費(fèi)指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門 征收的費(fèi)用。 各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 財(cái)務(wù)分析篇： 財(cái)務(wù)分析主要是通過計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 投資回收期和成本利潤率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 對開發(fā) 項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。 1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (簡寫為 FIRR )是項(xiàng)目 在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折 現(xiàn)率。 FIRR 是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期， 對開發(fā)項(xiàng)目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出 為止的時(shí)間。 FIRR

8、的計(jì)算公式為：藝(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 式中： C I 現(xiàn)金流入量； CO 現(xiàn)金流出量； (CI-CO) t項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量； t=0項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下， 到項(xiàng)目壽命終了時(shí)， 所可以被完全收回所有的投資。 內(nèi)部收 益率也表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。 如果貸款 利率高于內(nèi)部收益率， 項(xiàng)目就會(huì)面臨虧損。 因此所求出內(nèi)部 收益率是可以接受的貸款最高利率。 將所求出的內(nèi)部收益率 與部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率 ic 比較。當(dāng) FIRR i c時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接

9、受的。FIRR的具體計(jì) 算用內(nèi)插公式求：FIRR=ii+ | NP/| (i 2-i 1)/ | NPV | + | NPV| 式中：ii當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率； i2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率； NPVi采用低折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的正值； NPV 2采用高折現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值的負(fù)值； 式中ii與i2之差不應(yīng)超過2%。 2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值一一財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中 的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic 將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng) 起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 其計(jì)算公式：FNPV= E( CI-CO) t(1+ic)-t 式中

10、：FNPV 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； ic基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果FNPV0,說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益 率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 3. 動(dòng)態(tài)投資回收期一一動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt）是指項(xiàng)目一凈現(xiàn) 值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力 的重要指標(biāo)。對開發(fā)項(xiàng)目來說 ,動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起 始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回 收終止年份。其計(jì)算公式為： Ft=（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1）+ （上年累計(jì)折現(xiàn)值 的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） 求出的P與基準(zhǔn)回收期Pc相比較，如果Pt0,說明項(xiàng)目的獲利能力超過了

11、基準(zhǔn)收益率的要求， 所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項(xiàng)目是可行的。 1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）: 當(dāng) i1 取 12%時(shí)， NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123 =29 當(dāng) i2 取 13%時(shí)， NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133 = -21 FIRR二i田 I NPV| (i 2-i 1)/ | NPV| + | NPV| =12%+29*(13%-12%)/(29+21) =12.58% 由于本項(xiàng)目的貸款利率為7%，而本案的FIRR=12.58%7%。所以從 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度看本項(xiàng)目是可行的。 2. 動(dòng)態(tài)投資回收期( Pt)： Pt=(累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份-1) +