某住宅小區(qū)可研報告代項目申請報告

1、第一章 申報單位及項目概況1.1 項目申報單位乳山市XX房地產開發(fā)有限公司成立于2014年，注冊資本3000萬元人民幣，是集開發(fā)、銷售為一體的現代股份制企業(yè)。公司技術力量雄厚，下設行政部、工程部、預算部、銷售部、財務部等職能部門。公司自成立以來堅持以人為本，注重實效，建立了完善、科學的管理體制。公司自成立以來一直堅持信譽第一、質量第一、客戶第一的宗旨，在經營過程中，本著以誠信求發(fā)展的方針，履行銷售放心房的承諾，在管理方面，貫徹ISO9001質量體系標準，建立過程控制，做到及時控制，持續(xù)改進，在工程開發(fā)方面，公司嚴格審查合作方的主體資格、履約能力、企業(yè)信譽、資質水平等，建立供方檔案，保證施工質量

2、，打造精品工程。公司重視知識，尊重人才，適應新時代高層次發(fā)展，保證了項目選擇的科學性、客觀性及建設的品質。公司注重質量，開拓創(chuàng)新，力求為業(yè)主打造溫馨家園。面對機遇與挑戰(zhàn)，公司全體員工將以超前的理念和誠信務實的態(tài)度，塑造精品地產、創(chuàng)建宏偉大業(yè)。1.2 項目概況1.2.1 項目名稱乳山市XX花苑住宅小區(qū)一期工程項目1.2.2 建設背景 隨著中國經濟的高速增長，我國城市化進程加快，為地產的發(fā)展提供了新的空間。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，全年房地產開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%。其中，住宅投資64352億元，增長9.2%；辦公樓投資5641億元，增長21.3

3、%；商業(yè)營業(yè)用房投資14346億元，增長20.1%。由此可見住宅類房地產依然是國民經濟中的重要組成部分。在房地產調控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設的背景下，我國住房步伐加快，住房消費有效啟動，居民住宅條件有了較大改善。以住宅為主的房地產市場獲得迅猛發(fā)展，對拉動經濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了積極的推動作用。乳山市， 地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，南瀕黃海線，與韓國、日本隔海相望，是山東半島東南部一顆璀璨的明珠。近年來，乳山市著力打造生態(tài)型花園式濱海旅游城市。先后榮獲“國家環(huán)境保護模范城市”、“國家園林城市”等稱號。全市14處鎮(zhèn)均為省級環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)。乳山天藍海海碧，山明水秀，空氣潔凈，氣

4、候宜人，是最適合人類居住的范例城市。乳山市堅持以科學發(fā)展觀統(tǒng)領全局，牢固樹立“工業(yè)立市、開放強市、民營活市、旅游興市”的理念，堅持經濟與社會協(xié)調、發(fā)展與民生統(tǒng)籌，質量與效益兼顧，大力實施“瞄準一個目標，突出兩大戰(zhàn)略、推進四基地一中心建設”的思路，保持了經濟社會又快又好的發(fā)展態(tài)勢。綜上所述，乘著城市化進程的東風，乳山市的房地產市場迎來了大發(fā)展的時機，乳山市XX房地產開發(fā)有限公司決定抓住機遇建設“乳山市XX花苑住宅小區(qū)一期工程項目”。項目建成后將改變會成為乳山市一道亮麗的風景線，推動乳山市房地產業(yè)的大發(fā)展。1.2.3 項目建設場址項目位于乳山市區(qū)濱河路南，青山路東。該處地勢平坦，環(huán)境優(yōu)美，適合人居

5、。1.2.4 建設規(guī)模該項目規(guī)劃建設用地面積23159平方米，總建筑面積49289平方米。地上建筑面積33756平方米，其中:住宅樓32361平方米，含多層住宅20959平方米，高層住宅樓11402平方米，建設1#-2#、13#-15#、27#-28#樓工程，共計278戶；商業(yè)面積765平方米，配套公共服務設施630平方米。地下建筑面積15533平方米，包括地下車庫建筑面積13136平方米，儲藏室建筑面積2397平方米；建設停車位278個，地面48個，地下230個。技術經濟指標表表1-1序號名稱單位數據備注I建設規(guī)模1建設用地面積平方米231592開發(fā)建設總面積平方米492892.1地上建筑面

6、積平方米33756其中住宅平方米32361其中多層住宅平方米20959高層住宅平方米11402商業(yè)平方米765配套公共服務設施平方米6302.2地下建筑面積平方米15533其中地下車庫（含設備用房）平方米13136儲藏室平方米23973容積率1.464建筑密度%22.45綠地率%416規(guī)劃總戶數戶戶2787戶均人口規(guī)劃人3.28規(guī)劃總人數人8909停車位輛2789.1其中地下停車輛2309.2地面停車 輛48經濟指標1住宅元m24500出售2商業(yè)元m27000出售3儲藏室元/m21800出售4建設投資萬元12865.435每平方米建設投資元2610.20平均6銷售收入萬元16775.417經營

7、稅金及附加萬元1005.168利潤總額萬元2737.07 9所得稅萬元684.27 10稅后利潤萬元2052.80 III財務評價指標1投資利潤率%15.962投資利稅率%21.273全部投資內部收益率（所得稅前）%22.324全部投資回收期（所得稅前）年2.655凈現值（所得稅前）萬元952.646全部投資內部收益率（所得稅后）%17.937全部投資回收期（所得稅后）年2.718凈現值（所得稅后）萬元545.461.2.5 總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設計原則根據規(guī)劃部門的意見以及項目的自然地理環(huán)境，本項目依據下列原則進行規(guī)劃。（1）結合乳山市城市設計要求和地塊現狀特點，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，規(guī)劃建筑

8、以靜雅宜居為特色，營造高質量住宅環(huán)境。（2）根據城市發(fā)展需要，綜合考慮周邊現狀建筑及業(yè)態(tài)，合理確定建筑空間尺度、造型，使其與周邊建筑和城市景觀相協(xié)調。（3）根據地塊價值，分析考慮不同性質產品的分布，充分發(fā)揮各資源價值，營造高品質的城市綜合建筑。（4）布局合理，各種配套設施完善，方便居民生活。（5）采用集中布局以節(jié)約建設用地，提高綠化率，結構方案在保證可靠的前提下盡量做到經濟合理，在設備和建筑材料的選用上既要美觀大方又要節(jié)能經濟。（6）以科技為先導，積極應用新技術、新產品、新工藝、新材料，改善建筑功能和質量，提高經濟和環(huán)境效益。2、總體布局場址環(huán)境良好，地勢平坦，呈規(guī)則矩形，可規(guī)劃建設用地231

9、59平方米。道路設計充分考慮人車分流，車行流線通暢，通過多個入口和環(huán)形路將場區(qū)內部統(tǒng)一管理。本項目綠化以改善城市環(huán)境，提高城市品位為宗旨，結合道路兩側地形，達到環(huán)境優(yōu)美、特色突出、生態(tài)效益良好的效果。道路綠化為：主干道兩側種植行道樹、灌木叢、草坪等，具有遮陽、防噪聲和塵土的作用；樹池最小尺寸1.21.2m，綠地分段長度3050m，行道樹株距68m，樹桿中心距側石外緣0.75m。對綠地、道路以外的室外進行硬化鋪裝，使之不露土，防止揚塵。入口及中心廣場地面選用耐磨、耐久性好的塊狀石材鋪砌；路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧硬化和綠化兩種功能；地面鋪裝施工應做好底基層的素土夯實，保證基層的級

10、配碎石或混凝土、三合土等施工質量，以提高硬化地面的耐久性。3、公用工程（1）給水供水生活日常用水：本項目共建設住宅32361平方米，計278戶，按每戶人均3.2人計算，按人均用水量120升/人日估算，則Q1為106.8立方米/日。商業(yè)樓、公建日常用水：本項目建設商業(yè)樓765平方米，公建630平方米，按平均用水量6升/平方米日估算，則Q2為8.37立方米/日。室內給水管道采用PPR管，熱熔連接。室外給水管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。綠化用水量：按2升/平方米次，一天澆一次水估算，則Q3約18.99立方米/日。本項目綠化用水全部采用中水，故不計算用水量。道路沖洗用水量：按2升/平方米次，一天澆一次水

11、估算，則Q4約9.50立方米/日。本項目道路沖洗用水全部采用中水，故不計算用水量。其它用水量，按Q1 -Q2之和的10%計取，則Q5為11.52立方米/日。項目區(qū)總用水量Q1+Q2+ Q5約為126.69立方米/日，接引市政自來水管線，能夠滿足項目需要。項目全年用水量合計4.62萬立方米。（年用水天數取365天）。給水系統(tǒng)可直接由市政自來水管線提供，供水管網沿道路呈環(huán)狀敷設，消防系統(tǒng)與日常用水為同一水源。供水方式由城市自來水直接供給，經消火栓泵及噴淋泵為消防系統(tǒng)供水，給水由市政管網直接供水。中水根據山東省城市中水設施建設管理規(guī)定的要求，需配套建設中水設施。中水設施應與主體工程同時設計，同時交付

12、使用。本項目擬建設中水處理設施，在各用水建筑物內設中水管道。除糞便污水外，其他污水進入中水處理系統(tǒng)，經中水設施處理后，用于沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。（2）排水污水：結合豎向規(guī)劃，順地勢布置污水管道，管徑300-400毫米。污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，剩余部分排入城市污水管道。雨水：地塊內雨水結合豎向規(guī)劃，沿主要道路順地勢布置，排雨標準為一年一遇，設計管徑500毫米，接入城市雨水管道。（3）供電用電量表1-2用電量計算表序號項目建筑面積設計指標有功功率日均計時（h）日用電量年計時年用電量（m2）（W/m2）（kW）（kW.h）（d）（萬kW.h）1住宅32361 25 80

13、9.03 5 4045.13 365 147.65 2商業(yè)及公建1395 30 41.85 10 418.50 36515.28 3地下儲藏室、車庫15533 577.67 8 621.32 36522.68 4小計49289 928.54 5084.95 185.60 5其他用電量取上述用電量5%46.43 254.25 9.28 6總計974.97 5339.19 194.88 該方案日用電量約為5339.17kWh，年用電量為194.88萬kWh，用電有功功率約974.97kW。經無功補償后的功率因數為0.95，視在功率為1026.21kVa，變壓器負載率按75%估算，項目變壓器總裝機容

14、量約為1368.28kVa，考慮同時需要系數為0.6，擬選用節(jié)能型S11-M-960/10變壓器1臺以滿足項目用電需求。供電負荷等級分類依使用功能需要作如下分類：各弱電機房用電、消防設備用電，應急照明、生活水泵用電等為一級負荷。部分空調設備、通風設備和地下停車場照明等用電負荷為二級負荷。其余為三級負荷。供電電源項目供電電源從乳山市供電公司乳山市供電部引入。供配電系統(tǒng)地下車庫設配電室一處，兩路10kV進線以電纜方式埋地引入，接線方式為單母線分段，中間設手動聯絡開關，兩路電源同時供電，分別運行，10kV母線分別放射式向各變壓器供電。樓內所有一級負荷由兩路電源同時供電，末端自投。二級負荷采用放射式供

15、電，一路進電，斷電時保證正常供電。三級負荷采用放射式和樹干式供電，一路進電，斷電時自動跳閘，手動恢復。照明設計照明設計包括正常照明、應急照明和室外照明。照度標準按國家標準的中值選取。主要光源采用節(jié)能型熒光燈，室內預留燈位。電氣安全低壓配電系統(tǒng)接地形式采用TN -S系統(tǒng)，本項目設聯合接地，采用建筑基礎鋼筋做接地裝置，接地電阻不大于1歐姆，設等電位聯絡保護。（4） 供暖熱源規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃座熱交換站，采暖使用熱媒為95/70的熱水。供熱負荷 采暖熱負荷指標住宅采暖熱指標 60W/m2商業(yè)、公建采暖熱指標 60W/m2 供熱負荷住宅采暖熱負荷1941.66KW商業(yè)、公建采暖熱負荷 83.7KW總熱負荷

16、2025.36KW年供熱期按4個月120天計，年供暖量24.30萬KW。熱力管網規(guī)劃 小區(qū)采暖系用雙管枝狀管網，定壓0.7Mpa。 管道采用氰聚塑直埋形式，防銹、防腐采用高效防銹、防腐材料氰凝。保溫層采用聚氨脂硬質泡沫塑料，保護層采用玻璃鋼。 直埋供熱管道埋深1200，保溫做法及厚度詳L90N95-27。直埋管道施工L90N95-28。1.2.6 投資估算1.2.6.1 投資估算依據1、山東省建筑安裝工程綜合定額濟南地區(qū)價目表2、投資項目可行性研究指南3、設備及材料按現行市場價格估算4、當地類似工程建設經濟指標5、建設單位提供的其它材料1.2.6.2 投資估算說明1、根據出讓合同，該項目征地費

17、用按90萬元/畝，共計3126.6萬元。2、城市建設配套費，根據城市基礎設施配套費征收管理辦法，按建設項目的建筑面積征收，征收標準為每平方米180元。3、人防易地建設費，按首層建筑面積1300元/平方米計?。?、建設單位管理費，根據財建（2002）394號（建設單位管理費總額控制數費率表）取值；5、勘察設計費，按工程費用的0.45%估算；6、工程監(jiān)理費，根據國家發(fā)改委、建設部關于印發(fā)建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定的通知發(fā)改價格2007670號（建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準）取值；7、工程保險費，按工程費用的1%估算；8、勞保統(tǒng)籌費，按建安工程費用的2.6%估算；9、前期工作費，按工程費用

18、的0.5%估算；10、基本預備費按工程費用與工程建設其他費用和的5%計算。1.2.6.3 投資估算 項目總投資12865.43萬元，包括：工程費用7611.66萬元，工程建設其他費4641.13萬元，基本預備費612.64萬元。工程費用包括：建筑工程費用7058.33萬元，設備購置及安裝費552.83萬元。項目總投資估算詳見下表：表1-3 總投資估算表 單位：萬元序號項 目計算基數(m2)估算投資建筑工程費設備購置費安裝工程費其他費用合計1工程費用7058.83 410.00 142.83 7611.66 1.1住宅32361.00 4692.35 4692.35 1.2商業(yè)及公建1395.0

19、0 167.40 167.40 1.3儲藏室、車庫15533.00 1553.30 1.5綠化6368.53 76.42 76.42 1.6道路及其他2718.28 27.18 27.18 1.7給排水及中水管道49289.00 295.73 230.00 78.86 604.59 1.8強弱電工程49289.00 246.45 180.00 63.97 490.41 2工程建設其他費用4641.13 4641.13 2.1征地費用3126.60 3126.60 2.2城建配套費303.80 303.80 2.3人防易地建設費632.24 632.24 2.4建設單位管理費152.23 152

20、.23 2.5勘察費34.25 34.25 2.6設計費34.25 2.7工程監(jiān)理費45.67 45.67 2.8工程保險費76.12 76.12 2.9勞保統(tǒng)籌費197.90 197.90 2.10 其他前期工作費38.06 38.06 3基本預備費用612.64 612.64 4總投資12865.43 1.2.7 資金籌措方案1、資金籌措項目總投資12865.43萬元，由建設單位自籌解決。2、資金使用計劃工程項目的計價與控制工作貫穿于項目建設全過程，并與各階段的眾多因素密切相關，而切實先進的資金使用計劃是加快項目建設、節(jié)約項目投資的重要保證。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯

21、的投資階段。本項目計劃2015年10月份開工建設，2016年12月份完工。建設期15個月，根據實施進度計劃，分年度安排資金使用。 1.2.8 組織機構與人力資源配置乳山市XX房地產開發(fā)有限公司擬組成專門的機構負責對資金籌措、工程建設、工程質量等進行全過程管理。公司總經理為本項目的負責人。項目組織機構圖如下：總經理財務部行政部保衛(wèi)部策劃部銷售部采購部工程管理部項目建成后，乳山市XX房地產開發(fā)有限公司將其移交給專業(yè)物業(yè)管理公司，由專業(yè)物業(yè)管理公司按照物業(yè)管理辦法的要求，對建筑的供水、供電、通訊等公用設施提供相應的管理，為樓內產權人提供社會化、專業(yè)化、現代化的服務，為業(yè)主創(chuàng)造一個安靜、文明、安全、優(yōu)

22、雅的環(huán)境。物業(yè)管理公司組織機構圖總經理環(huán)衛(wèi)部維修部保安部財務部辦公室由于項目市場定位、經營目標均較高，因此對物業(yè)管理提出了很高的要求。物業(yè)管理公司的服務內容和職責包括：1、維護區(qū)域治安；2、道路、公建、管、線及設備維護、檢修；3、水、電的供應、管理；4、環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀工程的維護、管理；5、其他管理事宜。1.2.9 項目實施計劃本項目計劃于2015年8-9月完成立項、勘察設計等前期準備工作，2015年10月開工建設，本項目建設期約15個月，期間完成項目的土建、設備安裝、初裝飾等工程，預計2016年12月底工程竣工。從2016年2月份開始出售，預計工程竣工后2年完成銷售工作。項目具體實施進度

23、見表1-3：項 目 進 度 表表1-3序 號項 目20152016201789101112123456781112121立項、規(guī)劃定點2初步設計、施工圖設計及工程招標3土建工程、初裝飾工程4設備購置及安裝5銷售第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1 符合國家的發(fā)展規(guī)劃及相關政策 中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要城鎮(zhèn)建設設篇中提出：“堅持以人為本、節(jié)地節(jié)能、生態(tài)環(huán)保、安全實用、突出特色、保護文化和自然遺產的原則，科學編制城市規(guī)劃，健全城鎮(zhèn)建設標準，強化規(guī)劃約束力。統(tǒng)籌地上地下市政公用設施建設，全面提升交通、通信、供電、供熱、供氣、供排水、污水垃

24、圾處理等基礎設施水平，增強消防等防災能力。擴大城市綠化面積和公共活動空間，加快面向大眾的城鎮(zhèn)公共文化、體育設施建設。推進“城中村”和城鄉(xiāng)結合部改造?！狈諛I(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中提出：“加強和改善房地產市場調控，加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產市場秩序，促進房地產市場健康發(fā)展。培育和規(guī)范住房租賃市場，引導住房合理消費。”項目建成后將會形成一批宜居建筑，符合國家經濟社會發(fā)展規(guī)劃。2.1.2 符合山東省經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，促進山東省經濟發(fā)展山東省國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要提出：“大力發(fā)展面向生產、面向生活的服務業(yè)，加強重點城區(qū)、重點園區(qū)、重點企業(yè)和重點項目四大載體建設，促進服務業(yè)拓寬領域、擴大規(guī)

25、模、優(yōu)化結構、提升層次。加快發(fā)展旅游、批零住宿餐飲、房地產、社區(qū)及家庭服務業(yè)等生活性服務業(yè)?！鄙綎|省“十二五”服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：“完善促進房地產健康發(fā)展的市場機制和政府保障機制，努力增加有效供給，合理引導住房消費，穩(wěn)定有序發(fā)展房地產業(yè)。適應社會化分工和產業(yè)發(fā)展的需要，加快發(fā)展商務服務業(yè)。加快發(fā)展租賃業(yè)，以融資租賃服務為重點，規(guī)范租賃市場，重點發(fā)展房屋、設備等租賃業(yè)務，實現融資與貿易和服務的結合?！痹擁椖繉儆谏套〉禺a項目，項目建成后能夠有力的增加房地產住宅供給，穩(wěn)定有序地發(fā)展房地產經濟，合理引導住房消費，因此，該項目的建設符合山東省的發(fā)展規(guī)劃。2.1.3 符合當地經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，促進當地經

26、濟的快速發(fā)展威海市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要中指出要：“乳山市要重點發(fā)展金屬冶煉加工、機械機電及零部件、皮具及染紡服裝、食品保健品、化工建材、新能源等六大制造業(yè)主導產業(yè)，旅游休閑養(yǎng)生、現代物流、商貿流通、房地產等服務業(yè)以及現代特色農業(yè)，打造旅游休閑養(yǎng)生基地。該項目在乳山市內建設房地產項目，是威海市鼓勵發(fā)展的產業(yè)之一，該項目的建設能夠帶動當地商住地產的發(fā)展，有利于當地實現“十二五”發(fā)展目標。因此，該項目的建設符合當地的發(fā)展規(guī)劃。2.2 產業(yè)政策分析為加快轉變經濟發(fā)展方式，推動產業(yè)結構調整和優(yōu)化升級，完善和發(fā)展現代產業(yè)體系，國家發(fā)改委制定了產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本）（修正），

27、本項目建設房地產項目，未被列入限制類和淘汰類，屬于國家允許建設的項目。2.3 行業(yè)準入分析行業(yè)準入制度，是有關國家和政府準許公民和法人進入市場，從事商品生產經營活動的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。它是商品經濟發(fā)展到一定階段，隨著市場對人類生活的影響范圍和程度日益拓展和深化，為了保護社會公共利益的需要而逐漸建立和完善的。行業(yè)準入制度是國家對市場進行干預的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場的起點，又是一系列現代市場經濟條件下的一項基礎性的、極為重要的經濟法律制度。乳山市XX房地產開發(fā)有限公司具有房地產開發(fā)資質，員工技術能力強、分工明確，因此，該公司完全有能力承擔本項目的開

28、發(fā)，符合行業(yè)準入標準。同時，在工程的實施階段將嚴把質量關，確保工程質量，制定合理的施工進度計劃，保證工程的順利進行。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析3.1 資源開發(fā)方案本項目主要建設1棟商住樓，7棟住宅樓，不屬于資源開發(fā)類項目，在此不對資源開發(fā)方案進行詳細敘述。3.2 資源利用方案及合理性分析3.2.1 資源利用方案本項目使用的重要資源是土地資源和水資源，項目規(guī)劃建設用地23159平方米，擬建設住宅7棟樓。配套商住1棟，同時建設配套設施，并輔以綠化和道路建設。經估算，項目年消耗水資源約4.62萬立方米，由市政供水系統(tǒng)統(tǒng)一供給，按市場價格有償使用，綠化用水采用經處理后的中水，以減少新鮮水的使用，節(jié)

29、約水資源。因此本項目用水量不會對地表（下）水資源造成不利影響。3.2.2 資源利用的合理性分析分析資源利用的合理性主要是考察資源利用的可靠性、有效性和經濟性。本項目直接占用的資源是土地和水資源。土地作為不可再生的資源在城區(qū)內尤為珍貴，必須按照基本國策的要求使土地資源的利用符合人民群眾的根本利益，努力實現土地使用價值的最大化。本項目在有限的土地資源的基礎上，通過合理布局，科學規(guī)劃，安排設置道路系統(tǒng)，建設商業(yè)辦公樓，符合土地集約發(fā)展的要求，土地利用是合理的。項目擬采取全面的節(jié)水措施，并充分利用中水，根據現有的建設規(guī)模，項目各項用水是科學合理的。3.3 資源節(jié)約措施3.3.1 土地資源的節(jié)約土地是民

30、生之本，發(fā)展之基，土地的不可再生性，決定了保護土地、促進土地的節(jié)約集約利用對保障國家糧食安全、維護社會和諧穩(wěn)定，促進經濟社會全面、協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。本項目在實施過程中應對項目用地進行合理規(guī)劃，精心布局，科學規(guī)劃交通、建筑物、綠化、停車場和防洪、排水、供電、燃氣、電信等基礎設施，建設過程中充分挖掘用地潛力，提高土地的利用率。3.3.2 水資源的節(jié)約水是生命之源，節(jié)水具有重大戰(zhàn)略意義。節(jié)水不僅可減少從天然水體的取水量，緩解水資源危機，并且可減少供水和給水處理費用。此外，節(jié)水還可同時減少排水量和污、廢水處理費用。所以，不僅水資源貧乏地區(qū)要節(jié)水，水資源充足的地區(qū)也要節(jié)水。污、廢水回

31、用可以減少城市由天然水體的取水量，緩解水資源危機，所以污、廢水回用也是節(jié)水的重要方面。本項目為達到節(jié)約水資源的目的，將配套建設中水系統(tǒng)，通過收集污、廢水和雨水，并對其進行適當的生物處理，將處理后的中水用于綠地、道路灑水、車庫沖洗等。其它節(jié)水措施將在第四章節(jié)能措施中詳述，在此不重復闡述。3.3.3 社會資源的節(jié)約社會資源是推動社會發(fā)展、保障社會平穩(wěn)運行的基本條件，社會資源包括的范圍十分廣泛，在當前的技術經濟條件下，主要是指構成社會生產力要素的勞動力資源、教育資源、資本資源、科技資源等非實物形態(tài)的資源。項目建設運營中應采取有效措施盡量減少對各項社會資源的占用，尤其要杜絕對社會資源的揮霍性和破壞性使

32、用，采取合理使用原則，從而實現社會資源使用效益的最大化。第四章 節(jié)能方案分析4.1 用能標準和節(jié)能規(guī)范4.1.1 國家法律、法規(guī)和規(guī)范1、中華人民共和國節(jié)約能源法（中華人民共和國主席令【2007】第77號）2、國務院關于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)【2006】28號）3、節(jié)能中長期專項規(guī)劃（發(fā)改環(huán)資【2004】2505號）4、中國節(jié)能技術大綱（2006年）5、節(jié)約能源監(jiān)測管理暫行規(guī)定6、能源標準化管理辦法7、山東省節(jié)能監(jiān)察辦法8、山東省能源利用監(jiān)測暫行規(guī)定9、山東省資源綜合利用條例10、山東省節(jié)約能源條例11、山東省節(jié)約用水辦法4.1.2 產業(yè)政策和指導性文件1、產業(yè)結構調整指導目錄（2011年本

33、）（修正）2、國務院辦公廳關于開展資源節(jié)約活動的通知3、國務院關于加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)200628號）4、國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術（國家發(fā)改委2005第65號）5、節(jié)能減排綜合性工作方案4.1.3 管理及設計方面的標準和規(guī)范1、綜合能耗計算通則（GB/T 2589-2008）2、綠色建筑評價標準（GB/T50378-2006）3、嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準（JGJ 26-2010）4、建筑給排水設計規(guī)范（GB/T 50015-2003）5、建筑照明設計標準（GB 50034-2004）6、建筑采光設計標準（GB/T 50033-2001）7、外墻外保溫工程技術規(guī)

34、程（JGJ 144-2008）8、通用設備配電設計規(guī)范（GB/T 50055-2011）9、低壓配電設計規(guī)范（GB/T 50054-2011）10、供電系統(tǒng)設計規(guī)范（GB/T 50052-2009）11、 用能單位能源計量器具配備和管理通則（GB17167-2006）12、建筑外窗氣密、水密、抗風壓性能現場檢測方法（JB/T 211-2007）13、與該建設工程項目節(jié)能方案相關聯的技術參考資料14、建設單位提供的有關項目的說明、資料4.2 能耗狀況和能耗指標分析 1、能耗狀況該項目耗能主要來自于生活用水、照明及取暖降溫設施。建設單位將根據國家有關能源政策和法規(guī)，優(yōu)先使用節(jié)能、降耗、環(huán)保的先進技

35、術和產品，充分挖掘潛力，結合具體情況，盡可能做到能源綜合利用。2、能耗分析項目能耗如下表所示：項目能耗表表4-1序號項目折標系數年耗用量折合標準煤（噸）1電1.229tce/萬 kW.h194.88萬kW.h239.512水0.0857tce/kt4.62萬立方米3.963熱力0.0341tce/106kJ24.30萬KW298.65合 計542.124.3 節(jié)能措施4.3.1 建筑節(jié)能措施1、總圖布置根據地勢、環(huán)境和氣候情況，在規(guī)劃中注重合理布置建筑物與樹木植被，在冬季，保證建筑物內部有足夠的日照。在夏季，建筑物群內部有陰影遮蔽效果，同時形成通風氣流。2、墻體圍護結構采用淺色外表面，可反射夏

36、季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量?？刂平ㄖ矬w形系數，不采用過多凹凸面，降低建筑體型系數；適當增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進入墻體；墻內設置空氣間層或通風間層也可起到良好的保溫隔熱效果。優(yōu)化結構設計，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機電的耗用量。3、門窗窗戶大小與空調負荷關系較大，適當控制窗墻比，窗戶采用5+9A+5塑鋼中空玻璃窗；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風通過；設置可調節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照；加強對東向、南向窗戶的設計；減少北向、西向開窗

37、面積等手段以達到建筑自身節(jié)能的目標。4、屋面由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題。本項目將在屋面增加擠塑聚苯保溫隔熱層。5、材料本項目建設使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、使用壽命長的節(jié)能型雙玻中空鋁合金窗，提高門窗的氣密性。積極采用符合國家、行業(yè)或地方的標準新型墻體材料，不使用粘土實心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。6、采光盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節(jié)能型鈉光源照明，使用太陽能路燈，公共樓梯安裝電子延時開關。7、電力系統(tǒng)本項目的電力系統(tǒng)在設計、布置時力求減少線

38、損，合理選擇負荷中心，節(jié)約電能。項目將按照有關節(jié)能標準進行下一階段的設計，從建筑、熱工等方面提出節(jié)能措施。同時為了節(jié)約能源，提高功率因數，考慮裝設無功功率補償設備，選用國家推薦的節(jié)能型電機和水泵設備。8、暖通空調嚴格控制系統(tǒng)的冷熱源、能量輸配設備、末端換熱設備的容量，保證吻合實際需求，杜絕容量過剩。9、其他節(jié)能盡可能采用相關節(jié)能技術，如太陽能、日光反射技術、遮陽技術、控制陽光輻射和熱量進入外墻的技術、新型節(jié)能建材等。4.3.2 節(jié)水措施項目用水主要是生活用水和綠化用水。為控制用水，達到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：1、給水系統(tǒng)分區(qū)給水系統(tǒng)分區(qū)設計中，合理控制各用水點處的水壓，可以達到較好的節(jié)

39、水目的。給水系統(tǒng)應豎向分區(qū)，各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓不宜大于0.45MPa，特殊情況下不宜大于0.55MPa。衛(wèi)生器具的最佳使用水壓宜為0.20MPa0.35MPa，才能實現最佳節(jié)水效果。2、使用節(jié)水器具節(jié)約用水的最有效的方法是配備節(jié)水器具。便器沖水是耗水的重點，一般要占建筑物用水的30%以上，故項目所有坐便器均采用不大于6升的水箱，且分2擋沖洗。公共場所便器采用感應式或腳踏式。所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產品，淋浴間采用腳踏式淋浴器。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。3、充分利用再生水資源替代自來水（1）屋面雨水設計為重力流內排水。在建筑物旁設初期雨水棄流池和貯水池，收集屋

40、面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）區(qū)內道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。4、注重節(jié)水措施選擇（1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數。（2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內設置的澆灑口供中水。（3）選用性能較高的變頻水泵供水。（4）加強項目區(qū)內精神文明建設，使住戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案5.1.1 建設地點本項目位于乳山市區(qū)濱河路南，青山路東。5.1.2占地面積規(guī)劃用地面積為23159平方米。5.1.3工程地質擬建場地為朝東北向平緩坡地，整體地勢東北角略低，地面基本無起伏，場地微地貌沖

41、溝較發(fā)育，在場區(qū)南部東西向，向北部為南北向偏西側。本場地地層主要為第四系松散堆積巖和元古代侵入巖體玲瓏超單元花崗巖組成，地層自上而下為3層，主要為耕植土，粉質粘土和花崗巖。l、水文地質條件簡單，地下水類型為基巖裂隙水，埋深較大，據水質分析資料，場地地下水對混凝土結構無弱腐蝕性，對鋼筋混凝土中鋼筋具弱腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。2、場地環(huán)境類別為H類，為中軟場地土，最大凍土深度為0. 50米。3、擬建場地抗震設防烈嗄為6度設計基本：地震加速度值為0.05g，屬地震設計第一組。5.1.4土地利用狀況擬建小區(qū)現由乳山市XX房地產開發(fā)有限公司通過土地出讓獲得該地塊的土地使用權，按照城市規(guī)劃要求，開發(fā)建

42、設乳山市XX花苑住宅小區(qū)一期工程項目1#-2#、12#-15#、27#-28#樓工程。5.1.5占用耕地情況本項目擬建場地位于乳山市市區(qū)濱河路南，青山路東，為建設用地，不存在耕地占用情況。5.1.6項目選址的不利影響通過分析擬建場區(qū)的地質報告，可以看出該項目的建設不會對場區(qū)內和周邊的地質條件和建筑物造成不利的影響，所以本項目在選址時是合理和科學的。5.2土地利用合理性分析本項目建設場址位于乳山市市區(qū)，主要建設住宅及相關配套設施，符合乳山市土地總體利用規(guī)劃和年度計劃。符合此區(qū)域土地利用規(guī)劃的要求，場址用地規(guī)模合理，符合因地制宜、集約用地的政策要求。5.3征地拆迂和移民安置規(guī)劃方案 本項目用地為存

43、量建設用地，現根據乳山市城市規(guī)劃，該項目單位通過土地出讓獲得該地塊的土地使用權，無舊建筑物，不存在拆遷和移民安置問題。 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1 環(huán)境生態(tài)現狀項目位于乳山市市區(qū)濱河路南，青山路東。地形地貌平坦，工程地質狀況良好。目前，場區(qū)內環(huán)境空氣質量能夠滿足環(huán)境空氣質量標準（GB3095-1996）中的二級標準；聲環(huán)境滿足聲環(huán)境質量標準（GB 3096-2008）中2類區(qū)標準。6.2 生態(tài)環(huán)境影響分析該項目主要建設內容為住宅及少量配套商業(yè)建筑，項目建設與使用期間產生以下環(huán)境影響。6.2.1 建設期生態(tài)環(huán)境影響分析項目施工期產生的環(huán)境影響主要有：開挖土石方和鋪設路面等建設對原有植物的破

44、壞，造成生物量的減少；項目施工產生的噪聲、揚塵和車輛尾氣等污染物對周邊環(huán)境有不同程度的影響；項目建設過程中如遇大雨會造成一定的水土流失。此外，從施工內容、現場和施工范圍來分析，對環(huán)境的影響因素主要有少量的施工揚塵、建筑垃圾、輕微噪聲等。6.2.2 使用期生態(tài)環(huán)境影響分析本項目使用期產生的主要污染物有污水、噪聲、廢氣以及固體廢棄物污染等。1、污水本項目產生污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，剩余部分排入城市污水管道。2、雨水沿道路敷設雨水管網，雨水經干管收集后排入場區(qū)雨水管網。3、噪聲項目建成后將會產生一定的噪聲污染，可制定相關的準則進行約束。同時，本項目區(qū)內所用公用設備均選用低噪聲型，并采

45、取減振、隔振處理。4、廢氣項目運營期間產生的廢氣主要來自汽車尾氣。汽車行駛過程中排放少量尾氣，對大氣有一定影響。5、垃圾本項目垃圾實行袋裝化，由專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集，集中到垃圾中轉站分類后，由環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理場，對周圍環(huán)境無明顯影響。6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施6.3.1 環(huán)保依據及采用的環(huán)保標準1、中華人民共和國環(huán)境保護法2、中華人民共和國水污染防治法3、中華人民共和國大氣污染防治法4、中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法5、中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法6、聲環(huán)境質量標準（GB3096-2008）7、地下水質量標準（GB/T 14848-93）8、環(huán)境空氣質量標準（GB3095

46、-1996）9、污水綜合排放標準（GB20425-1996）10、污水排入城鎮(zhèn)下水道水質標準（CJ343-2010）11、社會生活環(huán)境噪聲排放標準（GB22337-2008）12、建設施工場界環(huán)境噪聲排放標準（GB12523-2011）13、山東省地方標準水污染物排放標準14、建設項目環(huán)境保護管理條例6.3.2 主要環(huán)保治理措施6.3.2.1 施工期間采取的主要防范措施為減少項目對環(huán)境的影響，針對本項目產生的污染源，擬采取以下措施：1、噪聲污染保護措施現場施工噪聲主要來自施工機械，為了能有效地降低施工噪聲，應從以下幾點著手：（1）施工現場提倡文明施工，建立健全控制人為噪聲的管理制度。盡量減少人

47、為的大聲喧嘩，增強全體施工人員防噪聲擾民的自覺意識。（2）必須采取相應措施以使施工噪聲符合國家環(huán)保局頒發(fā)的建設施工場界環(huán)境噪聲排放標準（GB12523-2011）要求。土石方施工階段的噪聲限值為：晝間75dB，夜間55dB。（3）在可供選擇的施工方案中盡可能選用噪音小的施工工藝和施工機械。（4）將噪音較大的機械設備布置在遠離施工紅線的位置，減少噪音對施工紅線外的影響。（5）對噪音較大的機械，在中午（12時至14時）及夜間（20時至次日7時）休息時間內停機，以免影響附近居民休息。2、空氣污染保護措施（1）建筑施工垃圾，采用容器吊運，嚴禁隨意凌空拋撒。施工垃圾及時清運，適量灑水，減少揚塵。（2）水

48、泥等粉細散裝材料，采取封閉存放或嚴密遮蓋，卸運時要采取有效措施。減少揚塵。（3）現場臨時道路面層采用混凝土硬化或鋪設水泥六棱塊，防道路揚塵。（4）施工現場，設專人及設備，采取灑水降塵措施。（5）施工現場使用的爐灶采用燃氣灶，符合環(huán)保要求。3、固體廢物污染保護措施（1）注意環(huán)境衛(wèi)生，施工項目用地范圍內的生活垃圾應傾倒至圍墻內的指定堆放點，不得在圍墻外堆放或隨意傾倒，最后交環(huán)保部門集中處理。（2）對施工期間的固體廢棄物應分類定點堆放，分類處理。（3）施工期間產生的廢鋼材、木材、塑料等固體廢料應予回收利用。（4）嚴禁將有害廢棄物用作土方回填料。4、廢水污染保護措施（1）加強對施工機械的維修保養(yǎng)，防止

49、機械使用的油類滲漏進入地下水中或市政下水道。（2）施工人員集中居住點的生活污水、生活垃圾要集中處理，防止污染水源，廁所需設化糞池。（3）沖洗集料或含有沉淀物的操作用水，應采取過濾沉淀池處理或其他措施。5、光污染保護措施（1）現場不得有長明燈，夜間施工除必要的照明外，避免過多燈光照射。（2）現場照明集中照射，僅覆蓋現場范圍，避免影響臨近道路行車。6、其他環(huán)境保護措施（1）建立環(huán)境保護管理小組，由項目經理主管，成員由專業(yè)骨干組成，做好日常環(huán)境管理，并建立環(huán)保管理資料。（2）建立健全環(huán)境工作管理條例，施工組織設計中應有相應環(huán)保內容。（3）對地下管線妥善保護，不明管線應事先探明，不允許野蠻施工作業(yè)。（

50、4）建立公眾投訴電話，主動接受群眾監(jiān)督。（5）施工期間應防止水土流失，做好廢料石的處理，做到統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布置、綜合治理、化害為利。（6）竣工后，應及時修整和恢復在建設過程中受到破壞的環(huán)境。6.3.2.2 使用期間采取的主要防范措施項目投入使用后產生的主要污染物有生活污水、噪聲、廢氣以及固體廢棄物污染等。1、本項目產生污水匯入中水處理站，部分污水處理后回用，剩余部分排入城市污水管道。2、生活垃圾本著“無害化、減量化、資源化”的原則，進行分類收集，對能夠再利用的廢塑料、廢鐵、廢紙、廢橡膠等廢棄物送至回收部門重新再利用，對不能再利用的生活垃圾進行袋裝，采用密閉容器存放，并委托環(huán)衛(wèi)部門及時清運處理，

51、做到日產日清。同時做好垃圾堆放點的消毒工作，殺滅害蟲，以免散發(fā)惡臭，滋生蚊蠅。3、選擇返青早、耐低溫、耐踐踏的草種作為綠化草種；速生樹種與慢生樹種相結合：速生樹種為主，以求盡快實現較好的綠化效果，同時適當配置觀賞價值高的慢生樹種，以求建立良好的遠期景觀。綠化植物種類選擇上兼具綠化、美化、凈化和消聲減噪功能。4、汽車尾氣是該建設項目主要的空氣環(huán)境污染源，除要求汽車尾氣排放必須達標外，要合理規(guī)劃區(qū)內汽車車流方向和建筑物布局，使之有利于汽車尾氣的擴散，本項目綠地率較高，應充分利用植被具有既美化環(huán)境又凈化空氣的作用；同時，行車道布局合理，保持進出車流暢通，盡量減少汽車外排污染物。5、針對各種噪聲源提出

52、相應的噪聲防治措施，采用合理布局、吸聲、消音、減振等方法減小噪聲對居民的影響。6.4 地質災害影響分析6.4.1有關法律、法規(guī)、規(guī)章依據1）中華人民共和國防震減災法2）山東省地震安全性評價管理辦法（2005）【山東省人民政府令第1200號】3）山東省防震減災條例4）建設工程抗震設防要求管理規(guī)定5）工程場地地震安全性評價（GB17741-2005)6)建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2010)7)建筑工程抗震設防分類標準（GB50223-2008)8）山東省人民政府辦公廳關于在基本建設管理程序中進一步加強抗震設防要求管理工作的通知魯政辦發(fā)【2009】51號6.4.2場地地震效應評價1） 區(qū)域地震構造和地震活動性綜合評價 該工程場地在大地構造上位于華北斷塊的東南部。區(qū)域范圍涉及膠遼斷塊（山東部分稱魯東斷塊)和蘇北膠南斷塊。區(qū)內斷裂構造發(fā)育，主要有北北東、北東北東東、北西及近東西四組，其中：北北東向營濰斷裂帶（郯廬斷裂帶的一部分）規(guī)