設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案

1、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案確保設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài)，以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需 要。（一）、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因 素對其實(shí)行分類管理，分 a、b、c 三類 如：a 類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活泵、消防水泵， 消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯及其它。b 類：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵及其它。c 類：房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、 排水設(shè)施、道路及其它。（二）、設(shè)備的運(yùn)行管理1、 對 a 類設(shè)備，根據(jù)各設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的要求、物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè) 電工人員巡回方式對設(shè)備進(jìn)行管理。2、 物業(yè)電工人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉所管理的性能、特點(diǎn)和操 作規(guī)程，考核

2、合格后上崗操作。3、 物業(yè)電工按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查， 認(rèn)真作好運(yùn)行記錄。4、 物業(yè)電工人員根據(jù)設(shè)備運(yùn)行管理有關(guān)制度，每日檢查巡查設(shè)備運(yùn)行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄、檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告，物業(yè)主管監(jiān)督整改情況。1 / 7（三）、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)1、 物業(yè)電工人員負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，設(shè)備主管協(xié)調(diào)物 業(yè)主管負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目維修保養(yǎng)工作。2、 設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng) 3 個(gè)層次。（1） 日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工

3、作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃 性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對設(shè)備進(jìn)行全 面的調(diào)整。（2） 日常維護(hù)保養(yǎng)通常由當(dāng)班電工負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操 作，定期維護(hù)保養(yǎng)由設(shè)備主管負(fù)責(zé)安排，當(dāng)班電工人 員進(jìn)行配合，某些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。 （3）維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備具體規(guī)定，設(shè)備 主管根據(jù)設(shè)備管理規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做 出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。 （4）設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù) 保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)告公司。（四）、設(shè)備設(shè)施維修1、設(shè)備設(shè)施的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類（1） 計(jì)劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前，對 其劣化和缺陷部件

4、進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；（2） 故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、2 / 7損壞部件進(jìn)行針對性維修。2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式 （1）委托維修主要用在故障維修。物業(yè)管理中心設(shè)值 班中控室，實(shí)行 24 小時(shí)待命值班，配置公司集團(tuán)電話 短號，隨時(shí)接受業(yè)主、公司管理人員的維修申報(bào)和故 障報(bào)告，接報(bào)后，迅速在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。 （2）派工維修主要用在計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備 新裝、改裝專案處理。設(shè)備主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì) 劃、當(dāng)前設(shè)備運(yùn)行狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及業(yè)主的 要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的 處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。（五）、設(shè)備故障及事故1、

5、凡因?yàn)椴僮饕?guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常 損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)。達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的， 稱為設(shè)備事故。2、 損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故 障。3、 無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備主管必須立即 組織相關(guān)部門迅速處理。若較重大事件，必須及時(shí)報(bào) 告設(shè)備管理部以書面形式報(bào)公司協(xié)調(diào)處理。4、 無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備管理部、物業(yè) 主管、電工人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。3 / 7（六）、設(shè)備的大修、更新1、 管理處根據(jù)實(shí)際情況對設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù) 改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。2、 設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用， 需從維修資金中支出的。經(jīng)

6、業(yè)主委員會審核、同意簽 字后報(bào)公司簽字進(jìn)行修理、改造。3、 大修改造的項(xiàng)目由各項(xiàng)目主任提出申請、工程主 管簽字，經(jīng)公司討論形成年度維修計(jì)劃申請報(bào)告， 報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后方可實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)施按照：誰 主管，誰負(fù)責(zé)“的原則，在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。 （七）、設(shè)備的報(bào)廢1、設(shè)備有下列情況下考慮報(bào)廢：（1） 已經(jīng)超過使用年限，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞， 設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。（2） 設(shè)備技術(shù)陳舊落后，無形磨損嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效果差， 經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。（3） 因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使 用，建筑物改建不能拆裝的。（4） 嚴(yán)重影響安全，繼續(xù)使用將會引起危險(xiǎn)事故的。 （5）設(shè)備耗能

7、大、污染環(huán)境嚴(yán)重，國家管理部門規(guī)定 應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。2、設(shè)備報(bào)廢由項(xiàng)目主任提出申請，并填寫設(shè)備報(bào)廢4 / 7申請單，工程主管組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后報(bào)公司批 準(zhǔn)，其中產(chǎn)權(quán)是屬于業(yè)主的設(shè)備，需報(bào)廢的還須報(bào)請 業(yè)主委員會批準(zhǔn)。3、設(shè)備報(bào)廢后，報(bào)廢設(shè)備由（公司庫房或業(yè)委會）進(jìn) 行利用和處理，殘值回收憑據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)部注銷設(shè)備資。 產(chǎn)，同時(shí)注銷臺賬和卡片（八）、房屋外觀和圍墻護(hù)欄1、 房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。2、 嚴(yán)格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加 強(qiáng)日常管理。治安巡邏人員每天將房屋圍墻和圍欄列 入檢查項(xiàng)目，并進(jìn)行簽到資料形式存檔。3、 對住戶擅自作主進(jìn)行的任何為歸安裝，管理處派人 及時(shí)

8、進(jìn)行勸阻；對已經(jīng)造成的事實(shí)，管理處派人上門 與住戶協(xié)商，勸其整改，住戶整改有困難的，管理處 免費(fèi)提供整改服務(wù)。（九）、記錄1、設(shè)備臺賬；【包括：序號、級別、品名、型號、功 率、編號、出產(chǎn)地、廠家電話、質(zhì)保年限、備注】。 2、設(shè)備標(biāo)識卡；3、 設(shè)備運(yùn)行記錄；4、 設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；【高壓室設(shè)備保養(yǎng)記錄、低壓室設(shè)備保養(yǎng)記錄、（發(fā)電5 / 7機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄）（水泵房一次供水設(shè)備保養(yǎng)記錄、水 泵房二次供水設(shè)備保養(yǎng)記錄）、電梯機(jī)房設(shè)備保養(yǎng)記 錄、公共區(qū)域設(shè)備保養(yǎng)記錄、公共區(qū)域健身器材設(shè)備 保養(yǎng)記錄】。5、 設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；6、 事故故障報(bào)告單；7、 設(shè)備報(bào)廢申請表；8、 設(shè)備大修改造申報(bào)表；9、 設(shè)備大修匯總表。10、 安全部圍墻設(shè)施設(shè)備巡視簽到表11、 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡檢記錄表12、 公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修申請表(十)、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序：（1） 各項(xiàng)目主任每天安排電工人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè) 施進(jìn)行巡查，不論設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況如何都要作出詳 細(xì)的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡檢記錄表；（2） 如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的，應(yīng)向項(xiàng)目主 任提出修理申請交公司批準(zhǔn)，并填寫公共區(qū)域設(shè)備設(shè) 施維修申請表；（3） 經(jīng)工程主管認(rèn)定后，將工作交給項(xiàng)目電工，其