北京房地產(chǎn)市場回顧及展望

1、2008年北京房地產(chǎn)市場回顧及2009年展望一、宏觀經(jīng)濟分析1、國際經(jīng)濟形勢嚴峻，最快09年底回暖美國金融危機正在席卷全球，金融市場動蕩加劇。美國金融危機引發(fā)的金融災難，正在向全球性經(jīng)濟危機演化。其實早在2007年4月，美國已經(jīng)有了金融危機先兆，從2007年12月，美國的經(jīng)濟已經(jīng)陷入衰退。 全球先進經(jīng)濟體經(jīng)濟增長減速，預計2009年經(jīng)濟增長略高于2%在美國，隨著住戶對實際和金融資產(chǎn)貶值和金融狀況收緊做出回應，經(jīng)濟將遭受打擊。歐元區(qū)的增長將因金融狀況收緊和信心下降而深受打擊。在日本，凈出口對經(jīng)濟增長的支持將下降。世界范圍內(nèi)，先進經(jīng)濟體經(jīng)濟處于下滑趨勢。在先進經(jīng)濟體經(jīng)濟下滑的帶動下，預計世界增長將

2、從2007年的5%下降到2008年的3.75%，2009年將降至略高于2%（表1）。表1：gdp增長趨勢數(shù)據(jù)來源：國際貨幣基金組織網(wǎng)站 先進經(jīng)濟體gdp增長幅度下調(diào)，直接影響商品出口國及存在嚴重的外部融資和流動性問題國家的經(jīng)濟增長 圖2：gdp趨勢增長率數(shù)據(jù)來源：國際貨幣基金組織網(wǎng)站對于新興和發(fā)展中經(jīng)濟體，2009年實際gdp增長預測的下調(diào)幅度在一定程度上對于新興和發(fā)展中經(jīng)濟體，2009年實際gdp增長預測的下調(diào)幅度在一定程度上更大，平均為1%（表2）。下調(diào)后增長率為5%，高于先前經(jīng)濟周期波谷（如1990年、1998年和2001年）的水平。然而，就相對于其（較高的）趨勢增長率的比例而言，新興經(jīng)

3、濟體的周期性下滑與先進經(jīng)濟體的周期性下滑在程度上類似，這與過去的周期一致。不同地區(qū)的下調(diào)幅度有很大差異。受影響最大的是商品出口國（因為對商品價格預測做了大幅下調(diào)）以及存在嚴重的外部融資和流動性問題的國家。東亞國家（包括中國）總體下調(diào)幅度受影響較小，因為它們的金融狀況往往更為強健，商品價格下跌使它們市場形勢開始對這些政策舉措做出反應。即使這樣，也影響到了中國的經(jīng)濟增長，同時波及到居民的購買力。 先進經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇最快將在2009年后期開始預計2009年先進經(jīng)濟體的經(jīng)濟活動在年度基礎上將收縮0.25%，這將是戰(zhàn)后的首次年度收縮，預計經(jīng)濟復蘇最快將在2009年后期開始。2、國內(nèi)經(jīng)濟-內(nèi)外交困，保8成

4、為首要目標，啟動內(nèi)需成為重點 全球經(jīng)濟衰退，直接影響中國商品的出口數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計信息網(wǎng)目前中國經(jīng)濟出口的依存度已接近40%，其中，美國、日本、和歐盟三個地區(qū)占中國出口的近50%，但今年它們的經(jīng)濟都已出現(xiàn)負增長，而且預計09年這三個地區(qū)的經(jīng)濟都將繼續(xù)萎縮，09年主要貿(mào)易伙伴陷入經(jīng)濟困境，因此中國的出口增長前景暗淡。 中國gdp增速減緩，2009年經(jīng)濟仍將處于低位運行拉動經(jīng)濟的三架馬車是投資、消費、出口（按照2007年gdp增長11.5%計算，其中，投資占17%，需求占16%，出口占40%）。中國的出口增長前景暗淡，數(shù)據(jù)顯示，目前東莞已有1/4的出口型企業(yè)倒閉，中國經(jīng)濟面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整和外圍環(huán)

5、境極度惡化的困境。因此，在當前出口嚴重受阻的情況下，投資和消費成為啟動內(nèi)需的重要籌碼，中央政府的4萬億投資已經(jīng)明確，刺激消費的政策也在逐漸快速推出，但消費者信心指數(shù)卻沒有持續(xù)明顯增長，股市、房市即是最明顯的例證?！坝^望、捂緊錢袋子、真正的冬天還沒有到”等心態(tài)成為中國消費市場最大的攔路虎。因此，溫總理說的“信心比黃金還重要”是當前市場的真實寫照，經(jīng)濟回暖之路還需要一段時間的調(diào)整，保8之路任重道遠。 居民收入減少，消費預期減弱，儲蓄成為居民首選國內(nèi)經(jīng)濟的不景氣，影響了國民經(jīng)濟各行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)盈利能力明顯下降，消費增長也趨于緩慢，同時也影響居民的收入和收入預期。2008年8月中下旬，中國人民銀行在

6、全國50個大、中、小城市進行了城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，回收有效問卷20000份。調(diào)查結(jié)果顯示：08年3季度城鎮(zhèn)居民當期收入滿意指數(shù)為15.3%，分別比上季和去年同期下降2和5.7個百分點，未來收入信心指數(shù)為19.3%，分別比上季和去年同期下降1和4.5個百分點，雙雙降至2006年以來的最低水平。儲蓄存款無風險和穩(wěn)定的特點再次受到居民的青睞。調(diào)查顯示，自2007年2季度始，認為存款利率“適度”的居民人數(shù)占比逐季攀升，并屢創(chuàng)歷史新高，本季有55.3%的居民認為存款利率“適度”，再次刷新歷史記錄。銀行儲蓄再次成為居民的首選。諸此種種現(xiàn)象顯示，居民可支配的財產(chǎn)性收入大幅縮水，消費者信心很難樹立。 股市大幅縮

7、水，居民財產(chǎn)性收入降幅嚴重中國a股市場上證綜指從07年10月的6124點一路下跌，最低點探至1664點，收于12月31的1820點，08年全年大跌65.39%，最高點到最低點累計跌幅超過70%，創(chuàng)出中國股市史上最大年跌幅?！皢柧苡袔锥喑睿∷茲M倉中石油”成為大江南北傳唱的笑談。股市的持續(xù)低位運行，極大地挫傷了市場和股民的信心，以及對未來的消費預期。中國人民銀行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)同樣顯示顯示：在當前物價和利率水平下，認為投資股票或基金最合算的居民人數(shù)占比為8.2%，較上季大幅下跌8.6個百分點，連跌4個季度，且跌幅均在8個百分點以上，與2007年3季度的最高點44.3%相比，本季有投資股票或基金意

8、愿的人數(shù)僅占它的1/5。 居民購房意向謹慎，房市未來不容樂觀中國人民銀行三季度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個百分點，并創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來最低水平。在調(diào)查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平。 中央政府投入4萬億資金力撬內(nèi)需由于國內(nèi)經(jīng)濟尚有足夠的上升空間，因此，在目前出口形勢暗淡的情況下，通過投資拉動內(nèi)需，是政府采取的一種主要手段，認為這對明年拉動內(nèi)需將起到一定的作用。從總體上看，中國對于基礎建設投資拉動可謂駕輕就熟，并且投資基礎建設還可以帶動就業(yè)

9、，同時拉動內(nèi)需。從國務院常務會議精神了解，此次投入主要包括政府保障性廉租房建設投資、農(nóng)村基礎設施建設投資、公共交通、環(huán)境等二、金融財政政策分析1、適度寬松的貨幣政策為經(jīng)濟保駕護航 貨幣政策在寬松中保持謹慎從今年下半年開始，5次調(diào)整存貸款利率。目的在于拉動內(nèi)需，鼓勵居民消費，放棄固定存款。從經(jīng)濟學角度考慮，如果一味的降低利率，會增加進口的機率，從而影響本國經(jīng)濟的增長。同時，從中國人民銀行研究局局長張健華第三屆國家風險管理論壇中的講話，“明年要分析貨幣政策的效果，降息的目的是恢復消費者信心，但僅降息一種手段是不夠的?！蔽覀円膊浑y推策，明年的貨幣政策將在寬松的環(huán)境中保持謹慎。2、財政政策力度加大，刺

10、激經(jīng)濟發(fā)展 財政政策刺激，保持經(jīng)濟增長，但細節(jié)需謹慎目前通過減免首次置業(yè)的契稅等，刺激居民購房；通過政府補貼，支持企業(yè)正常運行，從而保持經(jīng)濟的增長。由于經(jīng)濟危機，目前補貼數(shù)額較高，其目的是保持經(jīng)濟增長，但現(xiàn)在仍在刺激政策的前期，并且這些刺激措施會以最有效和最公正的方式展開。因此，認為中國在財政政策刺激措施的細節(jié)上將保持謹慎態(tài)度。三、2008年房地產(chǎn)市場回顧1、行業(yè)政策分析二元結(jié)構(gòu)的重大轉(zhuǎn)折，影響深遠1.1歷年政策回顧-一元結(jié)構(gòu)到二元市場的重大調(diào)整08年前，政策有幾個重大節(jié)點，即98年房改開始，房地產(chǎn)市場啟動，04年3月，“8.31大限”標志著土地市場運作的逐步規(guī)范化，但也拉開了土地價格飛速上漲

11、的序幕。隨著05、06兩年“國八條”及“70/90”政策的嚴格執(zhí)行，國家對商品房開始了嚴格的宏觀調(diào)控，但調(diào)控范圍仍集中于商品房市場上。07年，政策調(diào)整相對密集，一方面在金融信貸政策方面進一步緊縮，另一方面針對二套房的收付、利率，均進行了有針對性地增加，開始明確控制房地產(chǎn)投資、投機行為的政策方向，對市場影響較大。1.2當前政策重點為促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，引領經(jīng)濟發(fā)展重任2008年國家及北京政府政策回顧08年，政策分為兩個階段，一至三季度，政策仍延續(xù)了07年的思路，一方面進一步控制信貸，另一方面嚴格規(guī)范土地市場，打擊地產(chǎn)商屯地行為，在解決住房問題的思路上，有07年集中于商品房市場轉(zhuǎn)向保障房、商品

12、房雙管齊下，形成了新的思路。為應對經(jīng)濟危機，08年下半年政策思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，一方面信貸開始放開，另一方面在保證保障房供應的前提下，對房地產(chǎn)投資逐步放開，9月14日下調(diào)準備金率及10月22日下調(diào)房產(chǎn)交易契稅稅率是其標志。2、土地市場供給減少，土地流標現(xiàn)象增多 供應量與去年基本持平2008年各類商品房用地成交974公頃（不含工業(yè)倉儲用地），比07年增長8%，與07年12%的增幅相比，08年土地供應量沒有出現(xiàn)大幅增加的情況，反而增加量減少。各類商品房用地形成供應面積1256萬平方米，與07年供應量基本持平。 招拍掛市場增加工業(yè)倉儲用地2008年土地成交按用途基本分成3類，比以往增加了工業(yè)倉儲用地。其

13、中住宅成交910公頃，占成交總量的66%，工業(yè)倉儲用地首度掛牌出讓，成交67宗超過404公頃，占到成交總量的29%，商業(yè)辦公等綜合類用地成交僅占5%。2008年各類用地成交列表 成交土地數(shù)量（宗） 成交土地面積（平方米） 規(guī)劃建筑面積（平方米）住宅 58 9101483 11637965商業(yè)金融 16 632671 910113工業(yè)倉儲 67 4042593 2908934合計 141 13776746 15457012 住宅供應僅完成計劃的五成多2008年土地市場成交住宅及住宅項目用地910.15公頃（含兩限房用地），比07年增加供應78公頃，然而僅完成08年供地計劃的53.54%，土地流拍

14、現(xiàn)象多于往年，更甚者，順義站前西街地塊流拍3次調(diào)整規(guī)劃后才得以成交，說明08年土地市場交易整體比較冷淡，一方面受政策影響開發(fā)商資金瓶頸突出，另一方面開發(fā)商面對經(jīng)濟危機大勢下的市場信心不足，從而拿地更加謹慎理性。 中心城區(qū)土地稀缺2008年土地市場成交從區(qū)域分布來看，東城、西城、崇文、宣武四個中心城區(qū)沒有住宅用地供應，其他用途土地也只有東城區(qū)成交一塊不足萬平方米的商業(yè)用地，由此分析中心城區(qū)的土地已極度稀缺。而住宅用地六成以上分布在遠郊區(qū)縣，供應前兩位是順義和昌平，郊區(qū)化特征日益顯著。 首次推配建政策性租賃房地塊2008年8月7日北京市首幅配建政策性租賃房的朝陽區(qū)北苑南區(qū)居住項目用地成交，北京城建

15、興華地產(chǎn)有限公司以12.01億元中標，高于招標底價2000萬元。北苑南區(qū)地塊位于朝陽區(qū)立水橋，總建筑面積21萬平方米，主體為商品房地塊。其中，配建廉租房1.6萬平方米，配建政策性租賃房3萬平方米左右，戶型全部在90平方米以內(nèi)。而同時推出的另一塊配建政策性租賃房的順義站前西街地塊主體為限價房，因投標單位不足3家而流標，該地塊后取消配建政策性租賃房以限價房項目掛牌成交。實際上北京政策性租賃房的首次試水情況不容樂觀。兩幅試點地塊中，一幅流標，一幅則近乎底價成交。投資回收期長、利潤低，使得政策性租賃房項目對于房企而言并無太大吸引力。市國土局表示“政策性租賃房在今年尚處于試點階段，近期的建設方式以在普通

16、商品房和限價房項目中配建為主”。 限價房地塊普遍遇冷2008年北京土地市場共推出11塊限價房用地，目前成交9塊，大興康莊三期、四期兩塊至今流標。而9塊限價房用地的成交并非十分順利，只有紀家廟、東沙河、大興康莊（二期）等少數(shù)限價房地塊一次順利成交，其余地塊均曾出現(xiàn)流標，有的做出規(guī)劃或者價格調(diào)整重新上市交易成功。11月5日，北京市土地整理儲備中心延長了大興區(qū)康莊限價商品住房項目用地掛牌申請與截止時間。此前的10月31日，修改了盧溝橋鄉(xiāng)郭莊子村限價房用地等3塊土地的交易條件。其中，規(guī)劃建筑面積16.1萬平方米的郭莊子村限價房地塊，由全部建設限價房和廉租房的規(guī)劃改成建設10萬平方米限價房、1.2萬平方

17、米廉租房，其余建為普通商品房；回龍觀地塊原本20萬平方米限價房的建設規(guī)劃縮減了5萬平方米，改作普通商品房，同時價格由每平米6500元提高至6600元；規(guī)劃建筑面積20.3萬平方米的順義區(qū)站前西街地塊已由獨立建設限價房改成配建10萬平方米限價房，價格由每平米4980元提高至5500元，其余為普通商品房，還取消了配建政策性租賃房。 土地價格繼續(xù)上揚2008年土地價格保持了繼續(xù)上漲的局面，商品房（含兩限房）整體樓面地價3762元/平方米，比07年增長17%。08年海淀區(qū)商品房樓面地價最高，為8071元/平方米，順義樓面地價漲幅最大，樓面地價4280元/平方米，增長147%。2008年各區(qū)縣住宅用地地

18、價列表08年樓面地價（元/平方米） 07年樓面地價（元/平方米） 同比增長海淀 8017 3838 109%朝陽 5650 4385 29%石景山 4351 2925 49%順義 4280 1733 147%豐臺 3122 4377 -29%昌平 3120 2089 49%通州 3015 2650 14%大興 1917 3660 -48%房山 1827 1259 45%平谷 1075 1087 -1%延慶 794 1151 -31%總體水平 3762 3208 17% “地王”創(chuàng)新高2008年度土地成交兩個最高：最高土地總價30億，由北京懋源投標競得的芍藥居東區(qū)住宅及配套、公建項目用地2組團，

19、土地面積23.3公頃，規(guī)劃總建筑面積31.7萬平方米；最高樓面地價14751元/平方米，由中鐵置業(yè)摘牌的六道口居住項目，總建面4.3萬平方米。最高土地總價 備注 最高樓面地價 備注08年地王 30億 芍藥居東區(qū)住宅及配套、公建項目用地2組團，總建面31.7萬平方米，由北京懋源投標競得。 14751元/平方米 六道口居住項目，總建面4.3萬平方米，由中鐵置業(yè)摘牌。07年地王 17億 西大望路27號地，總建面15萬平方米，由北京萬科中標 13788元/平方米 大屯路224號地，總建面6萬平方米，由金融街控股中標。3、住宅、寫字樓、商業(yè)市場分析3.1住宅市場-價量齊跌，觀望氛圍濃厚統(tǒng)計口徑：根據(jù)北京

20、中原投資顧問部的監(jiān)測，以有預售許可證并在網(wǎng)上進行公示的普通住宅、公寓、別墅物業(yè)的供應量為統(tǒng)計標準。本次年度回顧統(tǒng)計期間為2008年1月1日至2008年12月31日。其中，2008年1月1日至2008年12月31日為網(wǎng)上公示數(shù)據(jù)，12月1日至12月31日數(shù)據(jù)為北京中原投資顧問部根據(jù)市場水平進行的預估。3.1.1供應 2008年住宅市場供應繼續(xù)下降08年全年，北京住宅市場上市面積約1155.5萬平米，上市套數(shù)9.8萬套，延續(xù)了自04年的下降勢頭，較07年供應面積減少11.6%，供應套數(shù)減少18.6%。從供應勢頭看，08年的供應增加呈現(xiàn)出“雙高峰”的分布，46月即911月是新增供應的兩個高峰。從總供

21、應量的分布看，08年下半年市場新增供應量較上半年下降了12.7%，顯示了經(jīng)濟轉(zhuǎn)冷、成交量下降的市場格局已開始向供應端傳導。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部3.1.2需求 2008年住宅市場成交量大幅下挫2008年住宅市場成交量僅有665.3萬平方米，成交套數(shù)僅為5.8萬套，較07年巨幅下挫。與07年相比，成交面積下降了60%，成交套數(shù)下降了59%。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部全年走勢上，雖然各月成交量同比均有下降，但下半年后成交量下滑更為明顯。下半年成交套數(shù)較上半年下降28.6%，成交面積下降26.5%。月份上，2月是全年的最低點，成交僅2194套，24.7萬平米，本應相對旺銷的8、9兩月成交僅為

22、2700套左右，是成交下降最嚴重的月份。自11月后，成交量有所回升，但仍與07年水平有較大差距。3.1.3價格 2008年住宅市場開始出現(xiàn)下降趨勢勢08年，北京普通住宅價格開始呈現(xiàn)出下降趨勢，單價較07年下降了7.53%。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價格高點，自10月份以后，價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部3.1.4綜述08年北京市住宅市場的最大特征即為明顯的供過于求，成交量的急速萎縮是全年市場最明顯的表象。雖然供應量有所縮小，但相比需求的迅速萎縮，仍無法達到平衡。并且，在傳統(tǒng)的旺銷期二、三季度這一趨勢尤其嚴重。從08年全年走勢看，住宅市場呈現(xiàn)如下主要特征： 影響房地產(chǎn)

23、交投的主導原因由政策性因素轉(zhuǎn)向外部條件的不確定性影響購房者消費預期的因素主要集中于股市暴跌引發(fā)的財富性收入縮水、宏觀調(diào)控帶來的降價信心、經(jīng)濟速度放緩引發(fā)的對未來收入預期降低三個方面，其中后兩者占據(jù)更大因素。從三方面因素的時點看：n 金融政策自9月15日開始明顯轉(zhuǎn)型，08年1月至6月，共計5次調(diào)高存款準備金率，連續(xù)施行緊縮的貨幣政策，反映在房地產(chǎn)方面，即緊縮房地產(chǎn)信貸，至9月15日，調(diào)降存款主備金率，并連續(xù)數(shù)次降低基準利率、公積金利率，對購房及房地產(chǎn)信貸開始放松。n 房地產(chǎn)稅收政策自10月22日開始轉(zhuǎn)向，關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知的頒布標致著對房地產(chǎn)市場由“防止過熱”向“保證平穩(wěn)健康發(fā)

24、展”這一方向的實質(zhì)落實。n 滬指在10月28日跌至1664點，形成歷史新低，此后兩月內(nèi)持續(xù)震蕩調(diào)整。n 07年上半年，美國次級貸危機已逐步顯露，08年7月13日，美國財政部、美聯(lián)儲聯(lián)手推出拯救兩房計劃，9月15日，雷曼兄弟銀行申請破產(chǎn)，影響直接波及中國，中國國內(nèi)經(jīng)濟預期迅速降低，相繼調(diào)低gdp等經(jīng)濟指標預期。政府為保證經(jīng)濟發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策已發(fā)生了明顯變化，從9月15日10月28日是一系列政策落實的轉(zhuǎn)折點，但同樣自這段時間，金融危機、股市下跌等影響未來收入預期的直接因素影響被放至最大，并且至今仍對經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時間缺乏明確預期，影響成交的主要因素已由預期房價下跌的政策風險向預期未來購買力不足的

25、經(jīng)濟環(huán)境風險發(fā)生轉(zhuǎn)變。 購房意愿仍舊強烈，價格偏高仍是影響成交的主要問題，降價促銷有明顯效果從月度走勢變動看，北京仍存在一定有購買需求的客群，當價格下降、政策回暖的開始后，成交開始有所放量，但上漲平緩，較歷史高點差距甚遠。自9月11月，市場呈現(xiàn)出明顯的單價下降、成交上升的趨勢。一方面，政策方向的轉(zhuǎn)變已開始發(fā)揮作用，另一方面，價格的下降帶動了市場成交的上升。但是，在整體經(jīng)濟背景走弱的情況下，成交的上升明顯更為平緩。從市場個案看，突出價格優(yōu)勢的項目，如悅溪、沁山水等，在四季度開盤后，取得較好的成交業(yè)績，也證明這一趨勢。 需求結(jié)構(gòu)中外來投資比重較高是成交量縮水的主要原因之一北京住宅市場在范圍上長期向

26、外擴張，投資人群在需求中占據(jù)比重較高，這部分需求彈性較大，出于投資回報的考慮，支持投資型增長要求經(jīng)濟保持高速增長，在經(jīng)濟增長率下降的整體環(huán)境下，這一模式受到了較大沖擊。3.2寫字樓市場-供大于求。朝陽區(qū)表現(xiàn)突出。3.2.1供應 2008年寫字樓供應150萬平米，繼續(xù)回落數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部截止到2008年11月底，北京寫字樓供應達138萬平方米，預計12月份仍有10萬平米供應，2008年全年供應接近150萬平方米。相較于2006年和2007年寫字樓供應量，2008年大幅減少。 朝陽區(qū)新增供應占全部供應的48數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部從2008年各區(qū)域的供應量來看，僅朝陽區(qū)新增供應就占

27、到了全年新增供應量的48，而一些遠郊區(qū)縣，像平谷、懷柔、密云、門頭溝等皆沒有新增寫字樓供應。3.2.2需求 寫字樓需求走低，全年銷售100萬平方米，寫字樓供大于求奧運會的結(jié)束，全球金融危機的影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟進入下降周期，皆使得寫字樓投資需求受到影響。2008年，北京寫字樓成交100萬平方米，較2007年200多萬的需求急劇走低，且低于全年150萬的供給，全年供需存在較大缺口。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部 朝陽區(qū)成交逾50萬平方米，居各區(qū)域之首數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部朝陽區(qū)不僅是寫字樓供應的主要來源區(qū)，也是寫字樓成交的主要集中區(qū)域，朝陽區(qū)2008年成交超過50萬平方米，占北京寫字樓一手銷售

28、市場總成交量的51。3.2.3價格 寫字樓均價18879元/平方米，成交價格繼續(xù)回升數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部2008年寫字樓均價繼續(xù)回升至18879元/平方米，達近年來最高。面對上一輪住宅房價飛漲，寫字樓市場表現(xiàn)平穩(wěn)，因此在房地產(chǎn)整體進入下降通道時，寫字樓市場價格較投資者預期差距較小，加之供應減少以及寫字樓可以持有度危機的優(yōu)勢，使得寫字樓價格仍舊走高。 西城區(qū)寫字樓均價最高，達25402元/平方米 數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部在各區(qū)域成交表現(xiàn)中，西城區(qū)寫字樓成交均價最高，達25402元/平方米，其次是東城區(qū)，均價達21317元/平方米，可見這兩個區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)也相對較高，另外海淀區(qū)和宣武區(qū)

29、寫字樓均價也超過20000元/平米。銷售價格最低的區(qū)域是開發(fā)區(qū)，為8343元/平米，主要與該區(qū)域?qū)懽謽且哉蹫橹饔嘘P(guān)。 北京甲級寫字樓租金指數(shù)及入住率皆出現(xiàn)下滑資料來源：北京中原投資顧問部奧運效應雖然在一、二繼續(xù)顯著刺激了寫字樓租賃需求持續(xù)增長，但伴隨著奧運的結(jié)束，宏觀經(jīng)濟進入下行周期，北京寫字樓租金指數(shù)及入住率同時出現(xiàn)下滑。3.2.4產(chǎn)品 寫字樓產(chǎn)品供應轉(zhuǎn)型，50年產(chǎn)權(quán)商住公寓、soho公寓頻現(xiàn)隨著2006年寫字樓供應井噴，北京寫字樓市場近幾年供應已逾千萬平米，雖然寫字樓供應仍集中在城市中心區(qū)域，但政府不斷增大近郊區(qū)域?qū)懽謽峭恋毓步o開發(fā)商帶來了較大的壓力。因此，一些邊緣產(chǎn)品50年產(chǎn)權(quán)的公

30、寓出現(xiàn)，以小戶型、低總價的概念吸引投資者購房，開發(fā)商可借此減輕寫字樓開發(fā)帶來的銷售壓力。隨著宏觀經(jīng)濟持續(xù)走弱，房地產(chǎn)市場的繼續(xù)調(diào)整，寫字樓需求仍會繼續(xù)減少，預計該類產(chǎn)品在未來的供應力度仍然較大。3.3商業(yè)市場-價格上漲，成交下降3.3.1供應 總體供應140.15萬平方米，較上年降幅明顯2008年商業(yè)地產(chǎn)市場期房供應達140.15萬平方米，較之2007年降幅明顯；朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)繼續(xù)商業(yè)供應熱點區(qū)域，但較之去年均有不同程度的下降；2008年成交面積達88.33萬平方米，占供應的63%，較之2007年下降六個百分點。2008年北京商業(yè)市場期房供應面積為140.15萬平方米，共計11479套

31、。2007年北京商業(yè)市場期房供應面積為197.47萬平方米，共計7263套。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部 朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)仍是熱點供應區(qū)域，但同時呈現(xiàn)不同程度的降幅；2008年北京市商業(yè)用房供應量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應面積約55萬平方米，占整個北京市總供應量的41%，其次為海淀區(qū)，供應面積約24萬平方米，占18%，再次是豐臺區(qū)，供應面積約18萬平方米，占14%。2008年朝陽區(qū)商業(yè)用房供應量占據(jù)北京市總供應量的41%，較之去年提高6個百分點，與三里屯soho銷售型商業(yè)的開盤有直接聯(lián)系。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部3.3.2需求 期房成交占總體供應的63%，較上年略有下降。2008年商

32、業(yè)市場期房成交面積為88.33萬平方米，占總體供應的63%，各區(qū)縣銷售情況較為一般，門頭溝區(qū)無成交。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部2008年各月份月度成交面積以1月份的144244平方米為最多。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部上市面積（平方米） 上市套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 成交套數(shù)（套）2007年 1974917.06 7263 1366743.48 95412008年 1401597.27 11479 883328.41 68462008年商業(yè)市場期房成交面積為88.33萬平方米，占總體供應的63%；2007年商業(yè)市場期房成交面積為136.67平方米，占總體供應的69%，2008年房地產(chǎn)市

33、場處于調(diào)整期，各城區(qū)成交量均有一定幅度的下降，雖然朝陽區(qū)成交量依舊位于各城區(qū)之首，但已經(jīng)從2007年的78.93萬平方米下降到2008年的52.72萬平方米，該市場反應說明投資客群的減少和日趨理性的投資心理，同時部分開發(fā)企業(yè)將銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)也造成這一情況的加劇。3.3.3價格 年度均價20995元/平米，漲幅高達6.9%2008年北京市商業(yè)用房成交平均價格為20995元/平米，城八區(qū)中朝陽區(qū)價格最高，達到29508.82元/平米；遠郊區(qū)縣中，大興區(qū)的成交價格最高，達到16199.38元/平米，開發(fā)區(qū)、順義區(qū)、房山區(qū)、昌平區(qū)成交平均價格均達到了10000元/平米以上，平谷區(qū)成交均價較低

34、，為6513.5元/平米，門頭溝區(qū)無成交。朝陽區(qū)商業(yè)用房成交價格達到29508.82元/平米，較之去年的21052元/平米漲幅高達40%，成因在于三里屯soho商業(yè)的良好銷售狀況，7月份朝陽區(qū)商業(yè)成交價格高達82588元/平米，該月份是三里屯soho開盤當月，該市場現(xiàn)象充分說明良好地段的稀缺型優(yōu)質(zhì)商業(yè)對投資者仍具有較大吸引力。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部2005年2008年北京商業(yè)用房平均價格呈整體上漲趨勢，2006年較之2005年出現(xiàn)小幅回落，2007年在奧運效應刺激下漲幅明顯，2008年時逢房地產(chǎn)市場調(diào)整，漲幅放緩。2005年 2006年 2007年 2008年

35、銷售均價（元/平米） 16173 15895 19634.91 20995數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部3.3.4產(chǎn)品 小面積商鋪仍是投資主流2008年北京商業(yè)市場月度單鋪面積顯示，平均月度交易商鋪面積集中在60-150平方米，在此區(qū)間內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)品最受歡迎，并且單鋪均價集中在150萬元-250萬元之間，由此可知，2008年商業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)2007年市場情況以小面積的投資型產(chǎn)品為主，并且成交單套面積、成交單套售價較之2007年均呈下降趨勢，可見2008年商業(yè)購房者的購買心理較為謹慎。數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部數(shù)據(jù)來源：北京中原投資顧問部四、2009年房地產(chǎn)市場展望1、房地產(chǎn)市場將先于宏觀經(jīng)濟復蘇

36、 房地產(chǎn)市場將先于宏觀經(jīng)濟復蘇，最快將于三季度反彈從中央會議精神看，明年把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展作為明年經(jīng)濟工作的首要任務。由于全球金融危機和經(jīng)濟形勢的不斷惡化，影響了目前中國依存度較高的出口的發(fā)展，同時也影響了經(jīng)濟的發(fā)展，目前快速拉動內(nèi)需，及穩(wěn)定金融市場將是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的主要手段。從中國各行業(yè)間的特性看，房地產(chǎn)行業(yè)將是拉動內(nèi)需及穩(wěn)定金融市場的首選行業(yè)。其原因如下：（一）地產(chǎn)是拉動內(nèi)需的最為有效的方式（1）房地產(chǎn)是拉動內(nèi)需的重要力量房地產(chǎn)是拉動內(nèi)需的重要力量。首先，從房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模來看，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，占全年社會固定資產(chǎn)投資總額的18.4%。房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生

37、產(chǎn)總值的比重達到5%左右；其次，從產(chǎn)業(yè)角度而言，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)（建筑業(yè)、金融業(yè)等）存在直接與間接的聯(lián)系。例如，目前房地產(chǎn)耗用的鋼材占全國用鋼量的25%，水泥用量占全國總用量的22%。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有利于金融體系的穩(wěn)定（1）房地產(chǎn)信貸占比較大房地產(chǎn)信貸占比較大。央行的數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放慢。2008年第三季度末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.3萬億元，同比增長14.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.97萬億元，同比增長12%；購房貸款余額為3.3萬億元，同比增長15.8%。其次，實際上，還有許多

38、其他貸款是以房產(chǎn)和土地作為抵押的，這些貸款可稱之為與房地產(chǎn)相關(guān)的間接貸款。有數(shù)據(jù)表明，與房地產(chǎn)相關(guān)的直接貸款和間接貸款占人民幣貸款余額的總比例可能近50%左右。（2）銀行業(yè)不良貸款開始反彈銀行業(yè)不良貸款開始反彈。2008年9月末，我國境內(nèi)商業(yè)銀行不良貸款余額1.27萬億元，比年初減少30.2億元；不良貸款率5.49%，比年初下降0.67個百分點。但是三季度不良貸款余額比二季度增加0.03億元。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展對于經(jīng)濟增長和金融穩(wěn)定都具有積極的意義。在預測全球經(jīng)濟最快在明年年底復蘇的情況下，認為北京房地產(chǎn)業(yè)最快將在2009年第三季度復蘇。2、寬松的政策環(huán)境預期09年的政策將延續(xù)0

39、8年下半年思路，一方面加大保證保障房的供應，另一方面適當放松商品房改善、投資市場，同時在信貸上有進一步寬松的可能，將在控制房價及促進房地產(chǎn)投資兩者間取得平衡。3、土地市場價格將下調(diào) 2009年土地供應總量將繼續(xù)增加08年土地供應計劃完成情況并不好，由于經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)下，中央政府明確保經(jīng)濟增長，促房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此09年將出現(xiàn)各種推動房地產(chǎn)市場的利好，保障土地供應必不可少。 仍將大力推出保障性住房解決住房問題是政府工作重中之重，但形勢上或出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，特別是兩限房，08年兩限房用地遭冷遇，即使與商品房捆綁出售也由于市場冷淡、利潤過低等原因而少人問津，在完成其調(diào)控房價過快增長的歷史使命之后，今后將逐步淡出

40、或轉(zhuǎn)向經(jīng)濟適用房功能，短期內(nèi)較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式。 09年土地價格或小幅下調(diào)由于今年出現(xiàn)多宗土地流拍，說明市場信心不足，而當前衰退的經(jīng)濟形勢短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)，開發(fā)商拿地行為愈加冷靜，作為房地產(chǎn)市場的源頭土地供應只有有效增加才可以持續(xù)發(fā)展下去，面對開發(fā)商資金實力的下降，土地價格或?qū)⑾抡{(diào)。4、住宅、寫字樓、商業(yè)市場預測4.1住宅市場-價格繼續(xù)下行，剛性需求成為主力09年北京住宅市場的變化，仍將取決于供、需兩方面的變動。4.1.1供應量繼續(xù)縮水，并伴隨供應結(jié)構(gòu)調(diào)整在增加投資的大背景下，09年北京住宅總供應量將維持上升的趨勢，但總供應量中保障房的增加速度將有較大提升，商品住宅供應量有可能進一步縮

41、水。 商品住宅的供應量將進一步縮水隨著房地產(chǎn)市場成交的轉(zhuǎn)冷，預期部分資金壓力較小的發(fā)展商將延緩推售速度。同時，09年下半年將是部分07年“高價地”所形成項目的上市期。目前“高價地”形成項目的成本已接近甚至超過周邊市場售價，在市場預期不明朗的前提下，這部分項目有可能采取延遲上市的策略，進一步縮小供應量。 各類保障房的比例將繼續(xù)增加根據(jù)土地供應計劃判斷，09年普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類保障性住房將進一步增加。政府的住房建設規(guī)劃精神也證明了這一點，北京2009年建設規(guī)劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達到43%。09年，商品房及保障房的分級將進一步明晰，保證更多中低收入家庭

42、的需求。4.1.2需求量將較08年基礎保持平穩(wěn)影響購房心理的主要因素由政策帶來的調(diào)整變化為整體經(jīng)濟環(huán)境造成的對未來的不確定，在經(jīng)濟環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)前，購房者消費將更為謹慎，投資需求比例下降。但若宏觀經(jīng)濟有望在09年末發(fā)出明顯轉(zhuǎn)暖的記號，需求量有望在四季度隨預期的好轉(zhuǎn)而有所提升。 剛性需求筑底，形成09年需求基本量北京市龐大的人口基數(shù)和較高的收入水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場有較大的基礎購買力。08年下半年部分降價項目的良好成交可以證明，相當大量的自住型購房者購買行為較理性，當價格下降至承受范圍內(nèi)，購買意愿較強。這部分需求將形成09年需求的基礎。 信心將逐漸恢復，但難以回復至07年水平隨著政府一系列保障經(jīng)濟、

43、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策的出臺，前期對房價下跌的過度預期將有所緩解，隨著單價的逐步下調(diào)，部分自住型需求及長期投資需求將開始釋放。但是，在整體經(jīng)濟形勢轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境下，改善型購房者對購房必然采取謹慎態(tài)度，外來投資者的數(shù)量也將大幅減少，加之保障房對低端商品房需求的分流，預期成交量恢復至07年的水平將需要較長的過程。4.1.3價格下降的趨勢將繼續(xù)持續(xù)從價格走勢看，由于保障房的推出，郊區(qū)中低端商品房的壓力將進一步增大，同時，在全球經(jīng)濟危機的背景下，依賴外來購房者的豪宅銷售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開發(fā)商選擇降價促銷的方式。但是，由07年公開市場取得的土地形成的項目將陸續(xù)推出市場，并將逐漸在

44、市場中占據(jù)更大分額。這部分土地受較高土地成本限制，降價空間有限。市場對這部分樓盤的價格預期也在一定程度上形成了整個市場的價格底線。預期09年市場價格將持續(xù)下降的趨勢，降價空間在10%15%左右。4.2寫字樓-供需同時回落，租金下滑 需求回落速度快于供應回落速度，租賃市場壓力較大北京寫字樓供應井噴之后繼續(xù)回落，需求則由于受宏觀經(jīng)濟影響較大，預計回落速度大于供應回落速度。在此市場情況之下，更多的新開發(fā)寫字樓項目由銷售轉(zhuǎn)為自持租賃，相較銷售市場，寫字樓租金水平面臨更大的下滑壓力。 新建寫字樓供應繼續(xù)回落北京寫字樓在近幾年集中供應，尤其在2006年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，整體供應逾1000萬平方米。在2007年

45、回落的基礎上，2008年繼續(xù)回落，隨著全球性經(jīng)濟危機的爆發(fā)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，預計2009年寫字樓供應仍將繼續(xù)回落。 寫字樓投資需求回落，整購需求減少隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，雖然09年供應量繼續(xù)回落，一投資客群進入寫字樓市場。不過此類投資客群對寫字樓的面積需求將集中在中小戶型面積，而整購需求將隨著宏觀經(jīng)濟進入下降周期而減少。 寫字樓銷售價格保持平穩(wěn)2008年，面對房地產(chǎn)整體的不利形勢，寫字樓售價仍保持了較高的增長，寫字樓仍存在較大投資潛力。隨著宏觀經(jīng)濟整體形勢下行，寫字樓市場也將受到一定的影響，雖然需求有所回落，但寫字樓銷售價格的變化，與其租金相比，有一定的滯后期，因此，預計2009年寫字樓售價保持平穩(wěn)。 甲級寫字樓租金呈小幅下滑趨勢受到全球經(jīng)濟危機的影響，北京寫字樓租賃市場將受到一定的影響，尤其對甲級寫字樓的影響較大，部分外資公司開始縮減辦公面積。從北京中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)看出，北京甲級寫字樓租金從2008年11月份出現(xiàn)拐點，處下行趨勢。隨著全球經(jīng)濟的調(diào)整速度，以及目前租賃需求的縮減，預測2009年北京甲級寫字樓租金呈下滑趨勢。 教育產(chǎn)業(yè)辦公需求增加從經(jīng)濟學的角度看，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)可以從增加投資和消費兩個方面擴大需求，從而拉動經(jīng)濟的增長。對于消費者來說，教育是終身投資，只有一技之長，才能讓自己立于不敗之地。從這次全球性金融危機看，遇到了經(jīng)濟不景氣，上