物業(yè)管理委員會工作指引

1、物業(yè)管理委員會工作指引一、發(fā)出組建物業(yè)管理委員會的通知街道辦事處會同區(qū)住房建設(shè)局將組建物業(yè)管理委員會的事項及時通知科城山莊錦澤園小區(qū)全體業(yè)主，通知內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理委員會的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和時間期限等。物業(yè)管理委員會由街道辦事處、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位代表和業(yè)主代表組成，其中，各單位代表人數(shù)分別是1人，業(yè)主代表人數(shù)是5至11人單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處代表擔(dān)任，副主任由居民委員會代表擔(dān)任。二、產(chǎn)生物業(yè)管理委員會業(yè)主代表 物業(yè)管理委員會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）具

2、有完全民事行為能力；（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，具備必要的工作時間；（三）按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時交納物業(yè)服務(wù)費，按照有關(guān)規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金，支付需業(yè)主共同分?jǐn)偟木S修費用；（四）無違法進(jìn)行裝修、改建、搭建、改變物業(yè)使用功能的行為；以及無違法占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為；（五）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；（六）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；（七）無違反有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的其他行為。物業(yè)管理委員會業(yè)主代表由符合條件的業(yè)主自薦、居委會推薦等形式，在公告的

3、報名期限內(nèi)，將報名資料提交給街道辦事處。街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)掌握我市中國共產(chǎn)黨黨員進(jìn)社區(qū)報到制度登記的黨員名單，采取有效措施，鼓勵黨員業(yè)主積極報名參加業(yè)主代表，為小區(qū)和諧穩(wěn)定起模范帶頭作用。報名期限截止后7日內(nèi)，街道辦事處會同區(qū)住房建設(shè)局通過審核資料、考察、走訪業(yè)主等方式，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主戶數(shù)等因素確定業(yè)主代表人選和具體人數(shù)；所確定的業(yè)主代表中，黨員業(yè)主應(yīng)當(dāng)超過半數(shù)。三、公示物業(yè)管理委員會成員名單確定業(yè)主代表后，街道辦事處會同區(qū)住房建設(shè)局將物業(yè)管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日。四、對物業(yè)管理委員會擬定成員異議的處理業(yè)主對物業(yè)管

4、理委員會成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)于公示期內(nèi)，以書面形式向街道辦事處提出。街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)，會同區(qū)住房建設(shè)局進(jìn)行核查。經(jīng)核實，擬定的物業(yè)管理委員會成員不符合資格條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以更換，并重新公示物業(yè)管理委員會成員名單。五、成立物業(yè)管理委員會公示期滿無異議或者異議不成立的，物業(yè)管理委員會成立。街道辦事處會同區(qū)住房建設(shè)局向全體業(yè)主發(fā)布物業(yè)管理委員會成立的公告，并附具物業(yè)管理委員會成員名單。物業(yè)管理委員會印章用屬地居民委員會印章代章。六、 物業(yè)管理委員會議事制度物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，也可以由主任委托副主任召集和主持。1/3以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的

5、，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。物業(yè)管理委員會履行其職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件才生效：（一）不得違反法律、法規(guī)；（二）經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起5個工作日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公開事項內(nèi)容較多的，可以通過微信群、公眾號等方式向全體業(yè)主公開，征集業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。七、物業(yè)管理委員會組織籌備成立業(yè)主大會（一）提交籌備工作所需資料。物業(yè)管理委員會成立后，街道辦事處應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理委員會和業(yè)主大會的活動

6、提供相應(yīng)的人力、場地支持。區(qū)住建局及時將已建立的科城山莊錦澤園小區(qū)電子投票數(shù)據(jù)庫中的業(yè)主清冊、業(yè)主專有部分面積清冊和已收集的業(yè)主電話號碼交給物業(yè)管理委員會。（二）草擬、公示管理規(guī)約和議事規(guī)則。物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，并按照規(guī)定向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日。業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向物業(yè)管理委員會提出書面意見。物業(yè)管理委員應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)重新公示。（三）推薦業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主

7、委員會委員候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向物業(yè)管理委員會提出，提倡物業(yè)管理委員會黨員業(yè)主代表報名參加業(yè)委會委員候選人。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)按照廣東省物業(yè)管理條例第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)鼓勵具備業(yè)主資格的社區(qū)黨組織班子成員、社區(qū)居委會成員、中國共產(chǎn)黨黨員主動報名參選小區(qū)的業(yè)主委員會委員。街道辦事處、居民委員會要大力發(fā)動和引導(dǎo)業(yè)主群眾，投票支持具備業(yè)主資格的中國共產(chǎn)黨黨員、居民委員會成員當(dāng)選業(yè)主

8、委員會委員，做到當(dāng)選的業(yè)主黨員占業(yè)委會委員比例過半以上。（四）公示業(yè)主委員會委員候選人。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將擬定的業(yè)主委員會委員候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。公示期間，業(yè)主認(rèn)為候選人不符合廣東省物業(yè)管理條例第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)以書面署名形式向物業(yè)管理委員會提出；經(jīng)物業(yè)管理委員會核查確認(rèn)的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。（五）采用電子投票形式召開業(yè)主大會。業(yè)主大會會議采用電子投票的形式。具體程序如下：1.建立投票系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫（1）錄入數(shù)據(jù)。區(qū)住建局應(yīng)當(dāng)按照廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于加快推進(jìn)業(yè)主決策電子投票工作的通知（穗建物業(yè)20181180號）等有關(guān)規(guī)定建立小區(qū)電子

9、投票數(shù)據(jù)庫，將房屋門樓號牌、房屋建筑面積、業(yè)主姓名、手機(jī)號碼等信息錄入數(shù)據(jù)庫。（2）公示信息。物業(yè)管理委員會公示投票系統(tǒng)中房屋門樓號牌、業(yè)主姓氏、手機(jī)號碼前3位和后4位等信息，公布接收業(yè)主意見的聯(lián)系方式，公示時間不少于10日。（3）業(yè)主確認(rèn)。街道辦事處通過投票系統(tǒng)向已提供手機(jī)號碼的業(yè)主發(fā)送確認(rèn)信息。在發(fā)送確認(rèn)信息前，物業(yè)管理委員會應(yīng)及時向全體業(yè)主通知投票系統(tǒng)將向業(yè)主發(fā)送確認(rèn)信息的事項，未收到確認(rèn)信息的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)管理委員會，并提供業(yè)主本人用于投票使用的唯一手機(jī)號碼。2.進(jìn)行電子投票程序（1）投票前公示。物業(yè)管理委員會在使用投票系統(tǒng)前，向投票表決范圍內(nèi)的業(yè)主公示電子投票開始時間、投票截止

10、時間、表決事項、表決規(guī)則等事項，公示時間不少于10日。對表決事項、表決規(guī)則進(jìn)行修改的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將修改后的表決事項、表決規(guī)則重新公示，公示時間不少于10日。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在開始使用投票系統(tǒng)前，在街道辦事處的指導(dǎo)、監(jiān)督下，將投票表決的事項錄入投票系統(tǒng)。（2）業(yè)主投票表決。業(yè)主通過微信平臺進(jìn)行投票。對無法進(jìn)行電子投票的，書面投票可作為補(bǔ)充方式，在投票組織者提供的書面征求意見書上簽署表決意見。先投票表決管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的表決結(jié)果達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)后，再投票選舉業(yè)主委員會委員。（3）公示投票結(jié)果。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將電子投票表決結(jié)果向全體業(yè)主公示，公示內(nèi)容

11、應(yīng)當(dāng)包括建筑物專有部分的門樓號牌、建筑面積、投票方式，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等，公示時間不少于7日。管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會的表決結(jié)果公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果無異議或者異議不成立的，物業(yè)管理委員會通告成立業(yè)主大會決定。物業(yè)管理委員會自首屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在7日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。 八、業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照廣州市物業(yè)管理暫行辦法第五十三條規(guī)定辦理備案手續(xù)。附：示范文書目錄1. 關(guān)于組建物業(yè)管理委員會的通知2. 物業(yè)管理委員會業(yè)主代表報名登記表3. 關(guān)于公示物業(yè)管理委員

12、會成員名單的通知4. 關(guān)于成立物業(yè)管理委員會的通告5. 物業(yè)管理委員會成員名單關(guān)于組建物業(yè)管理委員會的通知（示范文書）科城山莊錦澤園全體業(yè)主：為推進(jìn)科城山莊錦澤園小區(qū)成立業(yè)主大會工作，我單位按照廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于試點物業(yè)管理委員會制度的通知（穗建物業(yè)2018號）要求，在科城山莊錦澤園小區(qū)試點成立物業(yè)管理委員會。希望廣大業(yè)主積極配合，踴躍參與，尤其是中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主要起模范帶頭作用?，F(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：現(xiàn)將業(yè)主報名參加物業(yè)管理委員會的有關(guān)事項公告如下：一、業(yè)主代表條件業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是科城山莊錦澤園小區(qū)的業(yè)主，并具備以下條件：1.具有完全民事行為能力；2.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有

13、較強(qiáng)的公信力和組織能力，具備必要的工作時間；3.按照物業(yè)服務(wù)合同約定及時交納物業(yè)服務(wù)費，按照有關(guān)規(guī)定繳納物業(yè)專項維修資金，支付需業(yè)主共同分?jǐn)偟木S修費用；4.無違法進(jìn)行裝修、改建、搭建、改變物業(yè)使用功能的行為；以及無違法占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為；5.本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；6.無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；7.無違反有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的其他行為。二、報名方法1.報名參加物業(yè)管理委員會的業(yè)主應(yīng)當(dāng)填寫物業(yè)管理委員會業(yè)主代表報名登記表，并于 年 月 日前將登記表提交蘿崗街道辦事處。2

14、.業(yè)主是法人的，還須提供營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)及單位出具的書面委托書(原件)和代理人身份證明(復(fù)印件)。3.提倡中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主積極報名擔(dān)任業(yè)主代表。三、物業(yè)管理委員會成員組成物業(yè)管理委員會由街道辦事處、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位代表和業(yè)主代表組成，其中，單位代表人數(shù)是1人，業(yè)主代表人數(shù)為 人（5-11人單數(shù)）。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處代表擔(dān)任，副主任由居民委員會代表擔(dān)任。五、物業(yè)管理委員會業(yè)主代表產(chǎn)生方式街道辦事處于報名結(jié)束后7日內(nèi)，通過審核資料、考察、走訪業(yè)主等，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)類型、業(yè)主戶數(shù)等因素確定業(yè)主代表人選。六、聯(lián)系方式聯(lián)系地點：。聯(lián)系人： ，聯(lián)系電

15、話：。蘿崗街道辦事處 年月日物業(yè)管理委員會業(yè)主代表報名表（示范文書）姓名性別貼照片處出生年月學(xué)歷工作單位職務(wù)門牌地址聯(lián)系電話物業(yè)管理費、專項維修資金繳交情況政治面貌產(chǎn)權(quán)證明個人簡歷及工作承諾本人簽名： 年月日說明：1.此表須由業(yè)主本人填寫；2.產(chǎn)權(quán)證明指房地產(chǎn)證或商品房預(yù)售合同或房屋買賣協(xié)議或其他有效房產(chǎn)證明。關(guān)于公示物業(yè)管理委員會成員名單的通知（示范文書）科城山莊錦澤園小區(qū)全體業(yè)主：通過業(yè)主自薦及居委會推薦，經(jīng)綜合考察，最后由本街道辦事處確定產(chǎn)生 名業(yè)主代表，蘿崗街道辦事處、 派出所、居委會、物業(yè)公司各派1名代表，共同組成科城山莊錦澤園小區(qū)物業(yè)管理委員會。現(xiàn)將物業(yè)管理委員會成員名單公示如下：

16、一、業(yè)主代表名單：1. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)2. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)3. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)4. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)5. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)6. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)7. (姓名) 、(性別)、(年齡)、(職業(yè))、(門牌號) 、(政治面貌)二、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、居委會、物業(yè)公司代表名

17、單(姓名) 、(性別)、(年齡)、(職務(wù)) 、(政治面貌)(姓名) 、(性別)、(年齡)、(職務(wù)) 、(政治面貌)(姓名) 、(性別)、(年齡)、(職務(wù)) 、(政治面貌)(姓名) 、(性別)、(年齡)、(職務(wù)) 、(政治面貌)公示期于 年 月 日起，至 年 月 日截止。公示期間，業(yè)主對業(yè)主代表成員有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向本街道辦事處提出。經(jīng)核查，業(yè)主代表成員不具備資格的，本街道辦事處將取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，本街道辦事處將物業(yè)管理委員會成員名單通告全體業(yè)主。特此通知。 蘿崗街道辦事處年 月 日(聯(lián)系人： ，聯(lián)系電話：)關(guān)于成立物業(yè)管理委員會的通告（示范文書）科城山莊錦澤園小區(qū)全體業(yè)主：通過業(yè)主自薦及居委會推薦，經(jīng)綜合考察，最后由本街道辦事處確