重點房地產(chǎn)業(yè)成本預算面試簡答題版本

1、學習 好資料房地產(chǎn)業(yè)成本預算面試簡答題一、簡答題1. 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？ 答：成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃 設計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營 的財務成本等。2. 房地產(chǎn)已進入微利時代，如何加強成本控制，提升競爭力？ 答：一是建立全員責任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制 三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3. 成本預警設置為幾個級別？ 答：成本預警設置為兩個級別，一級警報：當月動態(tài)成本超過目標成本 5% 以內，下屬公司組織分析

2、實行限期整改； 二級警報： 當月動態(tài)成本超過目標成本 5%時，總公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進措施，下屬公司 總經(jīng)理做詳細的成本專題匯報，直至解除警報。4. 如何進一步完善設計管理機制，切實提高設計質量和效率？ 答：一是進一步完善設計管理體制。二是進一步強化設計條線雙重管理職能。 三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質量控制 五是圖紙質量處罰機制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機制。5. 如何強化方案質量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強化施工圖會審制度。6. 如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機制？更多精品文檔學習 好資料答：第一， 在設計管理中心設置專職設計質量檢查員， 專職檢

3、查各公司在建 項目的設計缺陷， 每季度完成一次設計缺陷檢查報告 ；第二，物業(yè)管理中心、 營銷管理中心、客服管理中心應根據(jù)交付和客戶反饋情況， 每半年向出具一份項 目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表。7. 全員全面強化成本控制，建立房地產(chǎn)集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工 作要求？ 答：（ 1）進一步調整和完善成本限額指標；（2）重視和加強成本優(yōu)化工作；（3）建立全員成本控制機制；（4）深入推進成本人員的轉型；（5）嚴格落實好合約規(guī)劃制度；（6）加大招標價格信息庫建設，結合建設產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個內容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導內部招標、決 策的重要依據(jù)。8. 如何重視和加強成

4、本優(yōu)化工作？答：一是加強設計階段的成本優(yōu)化， 推進限額設計。 二是加強對施工方案的 優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報的施工方案。 三是加強對新型材料的研究， 在不影響效果的情況下， 積極采用造價低的新型材料。 四是要重點加大對 “三點 一線”的成本控制，嚴格控制樣板房、臨時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確 保效果、品質的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。9. “三點一線” 具體指什么？ 答：“三點一線”的具體內容為：售樓處（會所）、樣板房、工地現(xiàn)場、看 房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場的示范區(qū)。10. 如何強化檢查監(jiān)督，完善移動辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實現(xiàn)移動辦公檢查表

5、單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。11. 如何進一步提升移動辦公的針對性和時效性？答： 1、確定移動辦公“ 3+10”模式”，提升移動辦公有效性。2、建立移動辦公工作“五維度”匯報機制，加強移動辦公規(guī)范性。更多精品文檔學習 好資料12. 移動辦公工作“五維度”包括哪些？ 答：移動辦公工作“五維度”主要包括： 1）對問題及上輪整改情況進行檢 查； 2）針對問題提出管理措施和要求； 3）對相關部門提出的指導意見； 4）對 相關部門的服務與支持； 5）針對體制、機制和制度提出的意見和建議。13. 成本管理中心在拿地階段的測算要點是哪些？答： 1、人防車庫成本應全部攤入成本中，收益中不考慮可租的費用；2

6、、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設計部溝通了解；3、有安置房、代建房的要考慮這部分虧損費用的成本應攤到可售成本中4、各種費用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗數(shù)據(jù)填寫、建安部分特別要 注意鋼材、砼的市場波動情況。5、估算中考慮預留 35%不可預見費用。14. 成本控制原則的原則是什么？答： 1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動態(tài)控制原則15. 三點一線建設的標準和思路？答：一是設計標準化二是施工標準化三是材料標準化16. 成本管理思路？ 答：準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算。17.2012 年成本控制的具體要求是什么？ 答：一是重視和加強成本優(yōu)化工作； 二是建立全員成本控制機制； 三

7、是要充分發(fā)揮成本人員的作用； 四是加大招標價格信息庫建設； 五是要深入推進成本人員的轉型。18. 成本管理整個流程節(jié)點是怎樣的？更多精品文檔學習 好資料答：拿地階段 方案設計階段 目標責任成本制定階段 初步、施工圖設計階段 工程實施階段 竣工結算階段 后評估階段。19. 成本管理中心在方案設計階段主要流程、管控和測算要點是哪些？ 答：方案設計階段是成本控制的極為重要的階段，通過對設計方案的比較， 本階段能夠實現(xiàn)的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為 75% 80%。這一階段的成本控制的阻力最小， 控制成本需要進行的成本投入最低。20. 成本管理部在方案設計階段重點關注的是什么？

8、 答：產(chǎn)品定位，主要設計選型， 建筑平面，基礎類型，結構形式，結構布置， 建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21. 目標成本管理原則是什么？答：1. 不僅限于成本目標值本身、 更要關注成本背后的產(chǎn)品目標， 應與產(chǎn)品 目標掛鉤。2. 目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) ; “算了再做” 而不 是“做了再算”3. 目標成本應隨著項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進行檢查、修改。22. 怎樣做好項目成本全員控制原則？ 答：由成本管理部牽頭，聯(lián)合財務管理部，對全年綜合成本指標進行細化， 分解到每一個部門， 形成各部門的成本控制指標， 并與各部門簽訂成本控制責任 狀，明確成本控制獎

9、罰措施。 因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工 作，并與每一個成員的切身利益有關， 應充分調動每個部門和每一個成員控制成 本、關心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。23. 什么是成本的動態(tài)控制原則？ 答：所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的 實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要 找出具體的原因采取相應措施。24. 三點一線建設的標準和思路是什么 一是設計標準化；由研發(fā)部負責研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修 和景觀五個方面的標準化圖紙； 二是施工標準化， 由總公司工程管理中心組織開 發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單

10、位，并相對固化；三是材料標準化，由設計更多精品文檔學習 好資料管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研 2、注意水景占整個景觀的比例，水景太 多，物業(yè)管理化錢大，水景費用占物業(yè)管理費 6%以內最合適。3、6 度及 7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核芯筒結構的高度與寬度比 不宜大于 6，框架剪力墻結構的高度與寬度比不宜大于 5. 影響建筑的風荷載和抗 震等級提高，成本會大幅增加4、根據(jù)地質報告， 如果地基有溶洞的不宜建高層， 打鉆孔樁成本成倍增長。32.目標成本的作用是什么？目標成本作用是企業(yè)預先確定的、 在一定時期內和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本 目標，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價格、加

11、強成本的計劃 性、預測投資效益等作用33 目標成本的管理原則是什么？不僅限于成本目標值本身、 更要關注成本背后的產(chǎn)品目標， 應與產(chǎn)品目標掛 鉤。目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù) ; “算了再做” 而不是 “做了再算” 目標成本應隨著項目的實施（產(chǎn)品提升等）分階段進行檢查、修 改34. 成本部在編制成本目標責任狀時要注意哪些？1、填寫科目費用時按成本分攤原則進行分攤填寫。2、配套工程按受益原則進行分攤。3、參照中南成本標準或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以合同為主線進行測算填寫，以便簽訂合同時參考、動態(tài)分析預警。5、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、砼、鋁合金門窗等價格是按多少編 制

12、的。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預留不可預見費用35. 施工圖階段成本控制措施的要點是什么？ 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設計任務書模板化設計合同模板主要專業(yè)施工圖設計指引模板化更多精品文檔學習 好資料主要專業(yè)施工圖設計審圖要點模板化 專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法36. 成本動態(tài)預警機制是什么？1 凡是動態(tài)成本超出目標成本 3%的，城市公司、 獨立項目公司必須組織相關 職能部門進行成本分析研究， 找出超標原因， 并提出糾偏措施， 形成分析報告報 總公司成本管理中心審核和常務副總審批。城市公司、獨立項目公司未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司 總經(jīng)理 1000 元，成本管理部 500

13、元。2 凡是動態(tài)成本超出目標成本 5%的，總公司成本核算中心必須組織項目公司 相關職能部門進行成本分析研究， 找出超標原因， 并提出糾偏措施， 形成分析報 告報常務副總審核、董事長審批。3 總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現(xiàn)一次處罰成本總監(jiān) 1000 元。37. 怎樣 全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？ 1、建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產(chǎn)品定位、 設計、技術、工程等運營成本。2、推行費用包干，有效降低管理成本。38. 怎么樣 順應地產(chǎn)微利時代，加強成本控制，提升競爭力？ 一是建立全員責任成本控制體系。 二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事

14、前控制。 三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制 五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。39. 怎樣 加強“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度？ 一是控面積二是控造價40. 全員全面強化成本控制， 建立房地產(chǎn)集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工 作要求（1）進一步調整和完善成本限額指標更多精品文檔學習 好資料（2）重視和加強成本優(yōu)化工作（3）建立全員成本控制機制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并 以專項責任狀的形式，將成本控制指標分解、落實到每一個責任部門（4）深入推進成本人員的轉型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要深 入?yún)⑴c產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設計、技術方案把關、施工圖會審、招投標控

15、制等各個環(huán)節(jié)，從目前的成本核算型技術人員轉為成本控制型的管理人員。（5）嚴格落實好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項目的 合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時運用條件（6）加大招標價格信息庫建設，結合建設產(chǎn)業(yè)集團等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個內容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導內部招標、決 策的重要依據(jù)。41. 怎樣強化設計限額？方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的 10-15%給予設計單位進行獎勵，若超過 限額指標的 5%的，則根據(jù)實情對設計單位處以超額成本的 20%進行罰款。42. 總公司在成本管理準則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？1 各類資料審核不及時或簡單審核延誤項目生產(chǎn)的2

16、 編制的成本標準在實際應用時不具備可操作性3 設計各階段不認真測算成本導致成本超標的4 原成本缺陷庫內的問題在新項目上重復出現(xiàn)5 無故不參加設計方案評審、施工圖評審的6 參與各類評審時未根據(jù)自身專業(yè)提出相應建議的7 向各城市公司或獨立項目公司下達的成本指標錯誤的8 各類審核把關，引起內耗的43. 檔案管理的目的是什么？為規(guī)范和加強公司檔案管理， 實現(xiàn)檔案的標準化管理， 提高檔案管理工作效 率。44.2012 年，為了適應市場變化，公司要全面加強各方面的成本控制工作。 具體要求是什么？ 一是重視和加強成本優(yōu)化工作。更多精品文檔學習 好資料二是建立全員成本控制機制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。 四是

17、加大招標價格信息庫建設 五是要深入推進成本人員的轉型45 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？ 包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃設計、工程施工、營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成 本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營的財務成本等。46. 怎樣全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？1 建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設 計、技術、工程等運營成本。2 推行費用包干，有效降低管理成本。47. 成本優(yōu)化獎勵機制是什么？第一，強化限額設計機制，方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%給予設計單位進行獎勵，若超過限額指標的 5%的，則根據(jù)實情對設計單位處以超額 成本的 20%進行罰款。同時按節(jié)約成本的 3-5%給設計管理中心項目設計部進行獎 勵；若超過合同指標的 5%，對設計管理中心及項目部設計部處以超額成本的 10% 進行罰款。第二，針對負有成本優(yōu)化責任的設計、成本人員，凡是超額完成成本 優(yōu)化指標的，超出部分的 3%-5%給予獎勵；第三，凡是其他員工提出成本優(yōu)化建 議的，按照節(jié)約金額的 3%-5%給予獎勵；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金 額的 5%-8%給予獎勵。第四，通過與政府單位、相關部門溝通、協(xié)調，在當?shù)乩U 費標準上獲得相應優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的 3%-5%進行獎勵。48. 全員全面強化成本控制，建立房地產(chǎn)集團的成本領先競爭優(yōu)勢