重點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡(jiǎn)答題版本

1、學(xué)習(xí) 好資料房地產(chǎn)業(yè)成本預(yù)算面試簡(jiǎn)答題一、簡(jiǎn)答題1. 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？ 答：成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃 設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營(yíng) 的財(cái)務(wù)成本等。2. 房地產(chǎn)已進(jìn)入微利時(shí)代，如何加強(qiáng)成本控制，提升競(jìng)爭(zhēng)力？ 答：一是建立全員責(zé)任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計(jì)為事前控制 三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制。五是建立成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。3. 成本預(yù)警設(shè)置為幾個(gè)級(jí)別？ 答：成本預(yù)警設(shè)置為兩個(gè)級(jí)別，一級(jí)警報(bào)：當(dāng)月動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成本 5% 以內(nèi)，下屬公司組織分析

2、實(shí)行限期整改； 二級(jí)警報(bào)： 當(dāng)月動(dòng)態(tài)成本超過目標(biāo)成本 5%時(shí)，總公司組織分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施會(huì)診，分析原因，提出改進(jìn)措施，下屬公司 總經(jīng)理做詳細(xì)的成本專題匯報(bào)，直至解除警報(bào)。4. 如何進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理機(jī)制，切實(shí)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和效率？ 答：一是進(jìn)一步完善設(shè)計(jì)管理體制。二是進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計(jì)條線雙重管理職能。 三是進(jìn)一步規(guī)范方案評(píng)審行為。四是進(jìn)一步強(qiáng)化方案質(zhì)量控制 五是圖紙質(zhì)量處罰機(jī)制。六是建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制。5. 如何強(qiáng)化方案質(zhì)量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強(qiáng)化施工圖會(huì)審制度。6. 如何建立產(chǎn)品缺陷反饋機(jī)制？更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料答：第一， 在設(shè)計(jì)管理中心設(shè)置專職設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查員， 專職檢

3、查各公司在建 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺陷， 每季度完成一次設(shè)計(jì)缺陷檢查報(bào)告 ；第二，物業(yè)管理中心、 營(yíng)銷管理中心、客服管理中心應(yīng)根據(jù)交付和客戶反饋情況， 每半年向出具一份項(xiàng) 目產(chǎn)品缺陷反饋一覽表。7. 全員全面強(qiáng)化成本控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)的成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的具體工 作要求？ 答：（ 1）進(jìn)一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo)；（2）重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作；（3）建立全員成本控制機(jī)制；（4）深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型；（5）嚴(yán)格落實(shí)好合約規(guī)劃制度；（6）加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個(gè)內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決 策的重要依據(jù)。8. 如何重視和加強(qiáng)成

4、本優(yōu)化工作？答：一是加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化， 推進(jìn)限額設(shè)計(jì)。 二是加強(qiáng)對(duì)施工方案的 優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報(bào)的施工方案。 三是加強(qiáng)對(duì)新型材料的研究， 在不影響效果的情況下， 積極采用造價(jià)低的新型材料。 四是要重點(diǎn)加大對(duì) “三點(diǎn) 一線”的成本控制，嚴(yán)格控制樣板房、臨時(shí)售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確 保效果、品質(zhì)的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。9. “三點(diǎn)一線” 具體指什么？ 答：“三點(diǎn)一線”的具體內(nèi)容為：售樓處（會(huì)所）、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)、看 房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現(xiàn)場(chǎng)的示范區(qū)。10. 如何強(qiáng)化檢查監(jiān)督，完善移動(dòng)辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公檢查表

5、單化。三是建立年度審計(jì)監(jiān)察機(jī)制。11. 如何進(jìn)一步提升移動(dòng)辦公的針對(duì)性和時(shí)效性？答： 1、確定移動(dòng)辦公“ 3+10”模式”，提升移動(dòng)辦公有效性。2、建立移動(dòng)辦公工作“五維度”匯報(bào)機(jī)制，加強(qiáng)移動(dòng)辦公規(guī)范性。更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料12. 移動(dòng)辦公工作“五維度”包括哪些？ 答：移動(dòng)辦公工作“五維度”主要包括： 1）對(duì)問題及上輪整改情況進(jìn)行檢 查； 2）針對(duì)問題提出管理措施和要求； 3）對(duì)相關(guān)部門提出的指導(dǎo)意見； 4）對(duì) 相關(guān)部門的服務(wù)與支持； 5）針對(duì)體制、機(jī)制和制度提出的意見和建議。13. 成本管理中心在拿地階段的測(cè)算要點(diǎn)是哪些？答： 1、人防車庫成本應(yīng)全部攤?cè)氤杀局?，收益中不考慮可租的費(fèi)用；2

6、、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時(shí)和設(shè)計(jì)部溝通了解；3、有安置房、代建房的要考慮這部分虧損費(fèi)用的成本應(yīng)攤到可售成本中4、各種費(fèi)用一定要按最新產(chǎn)品類型、最新經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)填寫、建安部分特別要 注意鋼材、砼的市場(chǎng)波動(dòng)情況。5、估算中考慮預(yù)留 35%不可預(yù)見費(fèi)用。14. 成本控制原則的原則是什么？答： 1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動(dòng)態(tài)控制原則15. 三點(diǎn)一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思路？答：一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化二是施工標(biāo)準(zhǔn)化三是材料標(biāo)準(zhǔn)化16. 成本管理思路？ 答：準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算。17.2012 年成本控制的具體要求是什么？ 答：一是重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作； 二是建立全員成本控制機(jī)制； 三

7、是要充分發(fā)揮成本人員的作用； 四是加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)； 五是要深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型。18. 成本管理整個(gè)流程節(jié)點(diǎn)是怎樣的？更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料答：拿地階段 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)責(zé)任成本制定階段 初步、施工圖設(shè)計(jì)階段 工程實(shí)施階段 竣工結(jié)算階段 后評(píng)估階段。19. 成本管理中心在方案設(shè)計(jì)階段主要流程、管控和測(cè)算要點(diǎn)是哪些？ 答：方案設(shè)計(jì)階段是成本控制的極為重要的階段，通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的比較， 本階段能夠?qū)崿F(xiàn)的成本控制的效果占整個(gè)項(xiàng)目全階段成本控制效果的比率約為 75% 80%。這一階段的成本控制的阻力最小， 控制成本需要進(jìn)行的成本投入最低。20. 成本管理部在方案設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注的是什么？

8、 答：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型， 建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置， 建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21. 目標(biāo)成本管理原則是什么？答：1. 不僅限于成本目標(biāo)值本身、 更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)， 應(yīng)與產(chǎn)品 目標(biāo)掛鉤。2. 目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) ; “算了再做” 而不 是“做了再算”3. 目標(biāo)成本應(yīng)隨著項(xiàng)目的實(shí)施（產(chǎn)品提升等）分階段進(jìn)行檢查、修改。22. 怎樣做好項(xiàng)目成本全員控制原則？ 答：由成本管理部牽頭，聯(lián)合財(cái)務(wù)管理部，對(duì)全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化， 分解到每一個(gè)部門， 形成各部門的成本控制指標(biāo)， 并與各部門簽訂成本控制責(zé)任 狀，明確成本控制獎(jiǎng)

9、罰措施。 因此成本控制涉及項(xiàng)目組織中所有部門和成員的工 作，并與每一個(gè)成員的切身利益有關(guān)， 應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每一個(gè)成員控制成 本、關(guān)心成本的積級(jí)性，真正樹立全員控制成本的觀念。23. 什么是成本的動(dòng)態(tài)控制原則？ 答：所謂動(dòng)態(tài)控制就是將工、料、機(jī)等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的 實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要 找出具體的原因采取相應(yīng)措施。24. 三點(diǎn)一線建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)和思路是什么 一是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化；由研發(fā)部負(fù)責(zé)研究啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃、戶型、會(huì)所建筑、精裝修 和景觀五個(gè)方面的標(biāo)準(zhǔn)化圖紙； 二是施工標(biāo)準(zhǔn)化， 由總公司工程管理中心組織開 發(fā)會(huì)所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單

10、位，并相對(duì)固化；三是材料標(biāo)準(zhǔn)化，由設(shè)計(jì)更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研 2、注意水景占整個(gè)景觀的比例，水景太 多，物業(yè)管理化錢大，水景費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi) 6%以內(nèi)最合適。3、6 度及 7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核芯筒結(jié)構(gòu)的高度與寬度比 不宜大于 6，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于 5. 影響建筑的風(fēng)荷載和抗 震等級(jí)提高，成本會(huì)大幅增加4、根據(jù)地質(zhì)報(bào)告， 如果地基有溶洞的不宜建高層， 打鉆孔樁成本成倍增長(zhǎng)。32.目標(biāo)成本的作用是什么？目標(biāo)成本作用是企業(yè)預(yù)先確定的、 在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本 目標(biāo)，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價(jià)格、加

11、強(qiáng)成本的計(jì)劃 性、預(yù)測(cè)投資效益等作用33 目標(biāo)成本的管理原則是什么？不僅限于成本目標(biāo)值本身、 更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)， 應(yīng)與產(chǎn)品目標(biāo)掛 鉤。目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù) ; “算了再做” 而不是 “做了再算” 目標(biāo)成本應(yīng)隨著項(xiàng)目的實(shí)施（產(chǎn)品提升等）分階段進(jìn)行檢查、修 改34. 成本部在編制成本目標(biāo)責(zé)任狀時(shí)要注意哪些？1、填寫科目費(fèi)用時(shí)按成本分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)偺顚憽?、配套工程按受益原則進(jìn)行分?jǐn)偂?、參照中南成本標(biāo)準(zhǔn)或以在建業(yè)態(tài)工程進(jìn)行測(cè)算填寫。4、以合同為主線進(jìn)行測(cè)算填寫，以便簽訂合同時(shí)參考、動(dòng)態(tài)分析預(yù)警。5、編寫說明中一定要注明編寫時(shí)鋼筋、砼、鋁合金門窗等價(jià)格是按多少編 制

12、的。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預(yù)留不可預(yù)見費(fèi)用35. 施工圖階段成本控制措施的要點(diǎn)是什么？ 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計(jì)任務(wù)書模板化設(shè)計(jì)合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指引模板化更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)模板化 專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法36. 成本動(dòng)態(tài)預(yù)警機(jī)制是什么？1 凡是動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本 3%的，城市公司、 獨(dú)立項(xiàng)目公司必須組織相關(guān) 職能部門進(jìn)行成本分析研究， 找出超標(biāo)原因， 并提出糾偏措施， 形成分析報(bào)告報(bào) 總公司成本管理中心審核和常務(wù)副總審批。城市公司、獨(dú)立項(xiàng)目公司未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現(xiàn)一次處罰該公司 總經(jīng)理 1000 元，成本管理部 500

13、元。2 凡是動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本 5%的，總公司成本核算中心必須組織項(xiàng)目公司 相關(guān)職能部門進(jìn)行成本分析研究， 找出超標(biāo)原因， 并提出糾偏措施， 形成分析報(bào) 告報(bào)常務(wù)副總審核、董事長(zhǎng)審批。3 總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現(xiàn)一次處罰成本總監(jiān) 1000 元。37. 怎樣 全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提升效益？ 1、建立目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、 設(shè)計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)成本。2、推行費(fèi)用包干，有效降低管理成本。38. 怎么樣 順應(yīng)地產(chǎn)微利時(shí)代，加強(qiáng)成本控制，提升競(jìng)爭(zhēng)力？ 一是建立全員責(zé)任成本控制體系。 二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計(jì)為事

14、前控制。 三是建立成本預(yù)警機(jī)制。四是建立費(fèi)用指標(biāo)承包機(jī)制 五是建立成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。39. 怎樣 加強(qiáng)“三點(diǎn)一線”的成本控制，實(shí)行成本限額制度？ 一是控面積二是控造價(jià)40. 全員全面強(qiáng)化成本控制， 建立房地產(chǎn)集團(tuán)的成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的具體工 作要求（1）進(jìn)一步調(diào)整和完善成本限額指標(biāo)更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料（2）重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作（3）建立全員成本控制機(jī)制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并 以專項(xiàng)責(zé)任狀的形式，將成本控制指標(biāo)分解、落實(shí)到每一個(gè)責(zé)任部門（4）深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要深 入?yún)⑴c產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)方案把關(guān)、施工圖會(huì)審、招投標(biāo)控

15、制等各個(gè)環(huán)節(jié)，從目前的成本核算型技術(shù)人員轉(zhuǎn)為成本控制型的管理人員。（5）嚴(yán)格落實(shí)好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項(xiàng)目的 合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時(shí)運(yùn)用條件（6）加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè)，結(jié)合建設(shè)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)等兄弟單位歷史數(shù)據(jù)， 全面建成一個(gè)內(nèi)容系統(tǒng)、更新及時(shí)、信息公開的數(shù)據(jù)庫，作為指導(dǎo)內(nèi)部招標(biāo)、決 策的重要依據(jù)。41. 怎樣強(qiáng)化設(shè)計(jì)限額？方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的 10-15%給予設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超過 限額指標(biāo)的 5%的，則根據(jù)實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額成本的 20%進(jìn)行罰款。42. 總公司在成本管理準(zhǔn)則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？1 各類資料審核不及時(shí)或簡(jiǎn)單審核延誤項(xiàng)目生產(chǎn)的2

16、 編制的成本標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際應(yīng)用時(shí)不具備可操作性3 設(shè)計(jì)各階段不認(rèn)真測(cè)算成本導(dǎo)致成本超標(biāo)的4 原成本缺陷庫內(nèi)的問題在新項(xiàng)目上重復(fù)出現(xiàn)5 無故不參加設(shè)計(jì)方案評(píng)審、施工圖評(píng)審的6 參與各類評(píng)審時(shí)未根據(jù)自身專業(yè)提出相應(yīng)建議的7 向各城市公司或獨(dú)立項(xiàng)目公司下達(dá)的成本指標(biāo)錯(cuò)誤的8 各類審核把關(guān)，引起內(nèi)耗的43. 檔案管理的目的是什么？為規(guī)范和加強(qiáng)公司檔案管理， 實(shí)現(xiàn)檔案的標(biāo)準(zhǔn)化管理， 提高檔案管理工作效 率。44.2012 年，為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，公司要全面加強(qiáng)各方面的成本控制工作。 具體要求是什么？ 一是重視和加強(qiáng)成本優(yōu)化工作。更多精品文檔學(xué)習(xí) 好資料二是建立全員成本控制機(jī)制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。 四是

17、加大招標(biāo)價(jià)格信息庫建設(shè) 五是要深入推進(jìn)成本人員的轉(zhuǎn)型45 成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？ 包括拿地成本、前期費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、營(yíng)銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)成 本，以及人力成本、管理成本、經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)成本等。46. 怎樣全面推行指標(biāo)承包制，進(jìn)一步控制成本，提升效益？1 建立目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、動(dòng)態(tài)成本控制機(jī)制，從源頭控制產(chǎn)品定位、設(shè) 計(jì)、技術(shù)、工程等運(yùn)營(yíng)成本。2 推行費(fèi)用包干，有效降低管理成本。47. 成本優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制是什么？第一，強(qiáng)化限額設(shè)計(jì)機(jī)制，方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%給予設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，若超過限額指標(biāo)的 5%的，則根據(jù)實(shí)情對(duì)設(shè)計(jì)單位處以超額 成本的 20%進(jìn)行罰款。同時(shí)按節(jié)約成本的 3-5%給設(shè)計(jì)管理中心項(xiàng)目設(shè)計(jì)部進(jìn)行獎(jiǎng) 勵(lì)；若超過合同指標(biāo)的 5%，對(duì)設(shè)計(jì)管理中心及項(xiàng)目部設(shè)計(jì)部處以超額成本的 10% 進(jìn)行罰款。第二，針對(duì)負(fù)有成本優(yōu)化責(zé)任的設(shè)計(jì)、成本人員，凡是超額完成成本 優(yōu)化指標(biāo)的，超出部分的 3%-5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；第三，凡是其他員工提出成本優(yōu)化建 議的，按照節(jié)約金額的 3%-5%給予獎(jiǎng)勵(lì)；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金 額的 5%-8%給予獎(jiǎng)勵(lì)。第四，通過與政府單位、相關(guān)部門溝通、協(xié)調(diào)，在當(dāng)?shù)乩U 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上獲得相應(yīng)優(yōu)惠的，根據(jù)優(yōu)惠金額的 3%-5%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。48. 全員全面強(qiáng)化成本控制，建立房地產(chǎn)集團(tuán)的成本領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)