9月濟(jì)南房地產(chǎn)市場研究報告42頁易居研究

1、2009 年 9 月 2009 年 9 月 目目 錄錄 本月導(dǎo)讀：本月導(dǎo)讀：.3 數(shù)字樓市：數(shù)字樓市：.5 關(guān)注樓盤：關(guān)注樓盤：.8 第一篇第一篇 市場背景篇市場背景篇.9 第一章、政策資訊.9 一、政策法規(guī).9 二、市政動態(tài).11 三、市場資訊.13 第二篇第二篇 市場分析篇市場分析篇.16 第一章、土地市場第一章、土地市場.16 一、土地政策.16 二、本月公告土地分析.17 三、 重點(diǎn)地塊.21 第二章、商品住宅市場第二章、商品住宅市場.24 一、市場綜述.24 二、供求關(guān)系分析.25 三、供應(yīng)量分析.25 四、成交量分析.26 五、成交均價分析.28 六、項(xiàng)目解析.29 第三章、產(chǎn)品分

2、析第三章、產(chǎn)品分析.30 一、產(chǎn)品綜述.30 二、特色樓盤推薦.31 第四章、營銷媒體第四章、營銷媒體.33 一、媒體分析.33 二、典型項(xiàng)目.36 第三篇第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇區(qū)域數(shù)據(jù)篇.39 一、歷下區(qū)一、歷下區(qū).39 二、二、 市中區(qū)市中區(qū).39 三、三、 槐蔭區(qū)槐蔭區(qū).39 四、四、 天橋區(qū)天橋區(qū).40 五、五、 歷城區(qū)歷城區(qū).40 六、六、 高新區(qū)高新區(qū).40 本月導(dǎo)讀：本月導(dǎo)讀： 國土部堅(jiān)決叫停國土部堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 9 月 2 日，國土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地 利用的通知 。嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾 夫球場項(xiàng)目用地，對占用農(nóng)村集

3、體土地興建商品住宅，必須采取強(qiáng)力措 施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 詳情請見詳情請見 p10p10 土地市場供應(yīng)環(huán)比上月增加，供應(yīng)類型以住宅為主土地市場供應(yīng)環(huán)比上月增加，供應(yīng)類型以住宅為主 9 月公告土地 732836.2 平方米，從公告幅數(shù)上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 塊。從上圖走勢可以看出，9 月份土地供應(yīng)較上 月呈現(xiàn)較大幅度增長。 詳情請見詳情請見 p16p16 平面媒體的廣告投入增大平面媒體的廣告投入增大 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)市場平面媒體投放總金額 458.04 萬元、廣告投放次 數(shù) 52 次，廣告總金額較上月增加了 80 多萬元；本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場投 放廣告的樓盤為

4、14 個，環(huán)比減少了 26%。 詳情請見詳情請見 p p3333 易居視點(diǎn)：易居視點(diǎn)： 濟(jì)南 9 月份樓市成交出現(xiàn)了新的高點(diǎn)，成交量放量大漲。本月住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬平方米，環(huán) 比增長 16.23%，同比增長 326.5%。從月度走勢來看，進(jìn)入 09 年以來，月度供應(yīng)量呈現(xiàn)上升拉大的趨勢， 9 月的住宅供應(yīng)量相比 8 月份增加了 50%。住房成交的均價穩(wěn)步調(diào)整，環(huán)比上個月下降了 7.3%。經(jīng)過今 年二季度供應(yīng)量和成交量的雙雙增長，三季度的供應(yīng)和成交基本持平，分別是 68.67 萬平米、68.38 萬平 米。本季度的九月又是一個成交高峰，從傳統(tǒng)市場觀念“金九銀十”來看， “金九”已經(jīng)

5、形成， “銀十” 是否能繼續(xù)，還有待市場的進(jìn)一步驗(yàn)證。 數(shù)字樓市數(shù)字樓市： 供求比出現(xiàn)波動，本月下調(diào)至供求比出現(xiàn)波動，本月下調(diào)至 0.750.75：1 1，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢；需求持續(xù)上升，成交量走高；供應(yīng)量，出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢；需求持續(xù)上升，成交量走高；供應(yīng)量 緩慢增長。緩慢增長。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供求情況月濟(jì)南市商品住宅供求情況 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0

6、905 0906 0907 0908 0909 供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）供求比 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 樓市金九月，開發(fā)商推盤數(shù)量環(huán)比上漲，九月份商品住宅供應(yīng)近樓市金九月，開發(fā)商推盤數(shù)量環(huán)比上漲，九月份商品住宅供應(yīng)近 2020 萬平米。萬平米。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對圖月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對圖 0 10 20 30 40 50 60 70 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 供應(yīng)面積（萬平

7、米） 6.12 14.15 28.41 67.37 20.29 19.66 10.553628.53 50.33 31.5 17.19 19.98 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月住住宅宅供供應(yīng)應(yīng) 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 購房人大多出手，成交量創(chuàng)一年內(nèi)新高，同比增長購房人大多出手，成交量創(chuàng)一年內(nèi)新高，同比增長 2 2 倍多，達(dá)到了倍多，達(dá)到了 26.5226.52 萬平米。萬平米。 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢 0 5 10 15 20 25 30 35 080

8、9 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交面積（萬平米） 9.55 9.12 6.88 13.6 7.13 8.05 18.0521.3124.9533.44 23.2 18.6626.52 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月商品住宅成交均價微量下調(diào)，環(huán)比上月減少了本月商品住宅成交均價微量下調(diào)，環(huán)比上月減少了 430430 元元/，成交均價，成交均價 5000-60005000-6000 元元/浮動，總體浮動，總體 趨于

9、穩(wěn)定趨于穩(wěn)定 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交均價走勢圖月濟(jì)南市商品住宅成交均價走勢圖 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交價格（元/） 5874 5984 6046 5325 5461 5183 5869 5622 5632 5855 6271 5931 5500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交價價格格 數(shù)據(jù)來源：cri

10、c 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 關(guān)注樓盤：關(guān)注樓盤： 銀豐花園花園洋房+水景塑造 推薦理由：絕佳的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境 推薦理由：品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚 第一篇第一篇 市場背景篇市場背景篇 第一章、政策資訊第一章、政策資訊 一、政策法規(guī)一、政策法規(guī) 表表 1-1- 1 1：20092009 年年 9 9 月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表月全國房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間時間來源來源政策名稱政策名稱主要內(nèi)容主要內(nèi)容 9 月 2 日國土資源部 國土部堅(jiān)決叫停國土部堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 一是嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建 “小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地 二是對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、 農(nóng)民新

11、居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義 占用農(nóng)村集體土地興建商品住宅，在地方政 府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān) 決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 國土部堅(jiān)決叫停國土部堅(jiān)決叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房” 國土資源部本月下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知 ，再次向地方政府重申， 要堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房，要嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。 必須嚴(yán)格按照土地管理法和關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定執(zhí)行。 對在建在售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地 興建

12、商品住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人 6 月份曾指出， “小產(chǎn)權(quán)房”是一個模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑 無產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。 該負(fù)責(zé)人表示，針對各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問題，從 1999 年到2008 年，黨中央、國務(wù)院三令五申， 明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房” ， 并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。 易居觀點(diǎn)：易居觀點(diǎn)：由于小產(chǎn)權(quán)積量的不斷增加，使得小產(chǎn)權(quán)房的依法處理會變得更加艱難。國家應(yīng)該盡早 完

13、善相關(guān)政策，明確小產(chǎn)權(quán)房的去向。至于如何從根本上遏制小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生，根本上還要解決農(nóng)村集 體土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題。 表表 1-21-2：20092009 年年 9 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)相關(guān)政策列表月濟(jì)南房地產(chǎn)相關(guān)政策列表 時間時間來源來源政策名稱政策名稱主要內(nèi)容主要內(nèi)容 9 月 3 日 濟(jì)南市 房管局 廉租房選址將多選成廉租房選址將多選成 熟地段熟地段 在房源選址上，市房管局也將更多考慮城市成熟的地 段 廉租住房實(shí)物配租采取搖號排序的方式進(jìn)行分配。 濟(jì)南廉租房保障申請已于 8 月 24 日正式開始，預(yù)計 10 月中下旬結(jié)束，11 月份搖號選房 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 廉租房

14、選址將多選成熟地段廉租房選址將多選成熟地段 濟(jì)南市今年首先擇優(yōu)選擇技術(shù)實(shí)力雄厚、業(yè)績優(yōu)良的施工企業(yè)參與廉租住房建設(shè)，保證目前在建的 四個廉租住房項(xiàng)目建成“陽光工程、精品工程” ，并確保年底天寶、天和兩個項(xiàng)目竣工，800 套新房源力 爭在今年 10 月份公布。此外，今后在房源選址上，市房管局也將更多考慮城市成熟的地段，讓市民既能 住得起，也能住得好。 那廉租房的分配過程中如何確保公平？對此，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廉租住房實(shí)物配租采取搖 號排序的方式進(jìn)行分配。 具體程序?yàn)椋菏蟹抗芫止紝?shí)物配租房源信息和搖號規(guī)則；市房管局組織將獲得實(shí)物配租資格證 的家庭相關(guān)資料導(dǎo)入搖號機(jī)中，由公證處檢驗(yàn)后封存；在

15、規(guī)定時間內(nèi)，由市房管局組織公開搖號，公證 處監(jiān)督，并于當(dāng)天發(fā)布搖號排序結(jié)果；當(dāng)申請人數(shù)量大于房源數(shù)量時，正式入圍的人數(shù)根據(jù)房源的實(shí)際 數(shù)量確定，中號申請人未能選到滿意的住房或未能到場參加選房的，視為本次放棄，候補(bǔ)申請人可依次 替補(bǔ)；申請家庭根據(jù)排序先后在規(guī)定時間內(nèi)選擇住房；選中住房后，申請人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)與房管局簽 訂濟(jì)南市廉租住房租賃合同 。 2009 年濟(jì)南廉租房保障申請已于 8 月 24 日正式開始，預(yù)計 10 月中下旬結(jié)束，11 月份搖號選房。已 開始預(yù)登記預(yù)計 11 月?lián)u號 8 月 24 日起，2009 年濟(jì)南市廉租房預(yù)登記正式開始。符合條件的市民可到市內(nèi)各區(qū)房管局登記申請。 二、市

16、政動態(tài)二、市政動態(tài) 1、平改坡房屋整治、平改坡房屋整治 從 2007 年起，濟(jì)南市市有關(guān)部門開始對城區(qū)部分樓房實(shí)施“平改坡”和立面裝新，計劃到今年 8 月 底前對順河、北園、二環(huán)東路三條高架路沿線的 690 棟房屋實(shí)施“平改坡” ，并對部分重要路段的 320 棟 樓房進(jìn)行立面裝新(其中 90 棟同時進(jìn)行“平改坡”)。經(jīng)過 3 年的努力，截至 8 月底，全市共完成房屋 “平改坡”731 棟，立面裝新 1200 棟，超額完成迎全運(yùn)房屋整治任務(wù)。完成“平改坡”的房屋中，直管 公房 114 棟，單位自管房 617 棟。除各區(qū)相繼完成 3 條高架路沿線絕大部分房屋“平改坡”外，鐵路沿 線環(huán)境綜合整治指揮

17、部還完成“平改坡”95 棟。 2、馬鞍山路全封閉施工、馬鞍山路全封閉施工 從市中區(qū)市政管理局獲悉，9 月 2 日至 9 月 20 日，馬鞍山路(英雄山公園北門至王莊路)將全封閉施 工。 9 月 2 日 22 點(diǎn)起，市政部門將對馬鞍山路實(shí)施全封閉，對該路段進(jìn)行翻建施工。屆時，施工部門將 預(yù)留王莊路及老干部活動中心西側(cè)道路供駐區(qū)車輛及行人通行，出行市民可選擇玉函路、經(jīng)十路、經(jīng)十 一路及王莊路繞行。 3、原金鑾大廈外部裝修即將完成、原金鑾大廈外部裝修即將完成 本月 2 日從槐蔭區(qū)政府獲悉，昔日濟(jì)南著名的爛尾樓、位于經(jīng)七路和經(jīng)十路交界處的原金鑾大廈， 其外部裝修即將完成，將于近日亮起來。 據(jù)悉，由銀座

18、買下的這座多年?duì)€尾樓外立面整體裝修施工已接近尾聲，近日即將以嶄新的形象呈現(xiàn) 在市民面前，以迎接全運(yùn)會的召開。 據(jù)悉，整座大樓分為地下一層和地上 19 層，總體建筑面積約 3.6 萬平方米，整個外立面約 2 萬平方 米。此次外包采用的是玻璃幕墻和鋁塑板幕墻。自今年 5 月中旬開始整體外立面裝修施工。截至目前， 整個外立面裝修工程投入 2000 萬元，同時樓體亮化工作也在加緊設(shè)計裝飾，樓體全部采用 led 燈管， 即將成為濟(jì)南西部又一閃亮的地標(biāo)建筑。 4、濟(jì)南穿黃隧道有望明年開建、濟(jì)南穿黃隧道有望明年開建 近期濟(jì)南市黃河橋隧項(xiàng)目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組正式成立，借以全面推進(jìn)濟(jì)南濟(jì)濼路黃河隧道等跨河工程建 設(shè)。

19、目前，該項(xiàng)目已報至省發(fā)改委待批，這條“黃河第一隧”有望在明年上半年開始動工。據(jù)了解，濟(jì) 濼路黃河隧道工程自 2006 年上半年提出，2007 年 1 月初步設(shè)計出走線方案。 5、奧體中心、奧體中心 3 條主干道實(shí)現(xiàn)通車條主干道實(shí)現(xiàn)通車 9 月 7 日從奧體中心項(xiàng)目部獲悉，奧體文博片區(qū)的 4 條主干道已完工，其中奧體中路等 3 條道路實(shí)現(xiàn) 通車。已經(jīng)通車的道路為奧體中路、奧體西路、解放東路，位于燕山新區(qū) a 地塊，總長度約 6 公里，是 奧體場館、龍奧大廈及周邊地區(qū)快速疏散通道。該項(xiàng)目計劃總投資 3.914 億元，自 2006 年 12 月 28 日開 工建設(shè)，2008 年 10 月全部完成快車

20、道中粒式瀝青鋪設(shè)并臨時通車，2009 年 7 月快車道 sma 瀝青面層全 部完成，日前全部竣工通車。 奧體文博片區(qū)茂嶺山二號路道路工程已于今年 8 月 31 日完工，具備通車條件。茂嶺二號路位于奧體 文博片區(qū) b 地塊新建省博物館、省檔案館東側(cè)，道路規(guī)劃紅線 40 米，為城市二級主干道路。本次建設(shè)的 為一期工程(經(jīng)十東路至解放東路)全長 733 米，主要施工內(nèi)容包括新建道路及雨、污水系統(tǒng)，同步實(shí)施供 水、供電、供熱、供氣、通訊、路燈、交通管理等市政公用管線設(shè)施。該工程已經(jīng)過市政質(zhì)量監(jiān)督站初 驗(yàn)合格，達(dá)到通車條件。因該條道路是全運(yùn)期間重要的交通干道，為配合環(huán)境綜合整治，尚需對道路周 邊環(huán)境、綠

21、化、景觀進(jìn)行整修。 6、濟(jì)南寶華街棚改安置房、濟(jì)南寶華街棚改安置房 11 月動工月動工 寶華街棚改安置房預(yù)計今年 11 月 1 日開工，計劃竣工時間為 2011 年 8 月 31 日，據(jù)市建委發(fā)布的相 關(guān)招標(biāo)公告顯示，寶華街棚改安置房項(xiàng)目規(guī)模為 23.69 萬平方米，具體開工時間以甲方開工令為準(zhǔn)。 官扎營片區(qū)和寶華街片區(qū)改造包括居住、公共設(shè)施、廣場、市政設(shè)施等。該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于天橋 區(qū)堤口路南側(cè)、鐵路北側(cè)、天成路西側(cè)、緯六路高架橋東側(cè)，總占地面積約 1450 畝，占濟(jì)南市棚改總占 地面積的四成，涉及居民 11000 多戶，是濟(jì)南市最大的棚戶區(qū)。 三、市場資訊三、市場資訊 住房維修基金全部存銀

22、行住房維修基金全部存銀行 9 月 2 日， “12345 市民服務(wù)熱線行”活動繼續(xù)展開，前往濟(jì)南市房管局，就近期市民關(guān)心的住房維 修基金使用、近郊居民房產(chǎn)證辦理，如何保障廉租房房源等熱點(diǎn)問題，市房管局有關(guān)人士進(jìn)行了解答。 市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我市住房維修基金全部存在銀行，其產(chǎn)生的一年定期利息仍用于房 屋維修。房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金 簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí) 行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。因此， 住房維修資金被

23、稱為房屋的“養(yǎng)老金” 。目前我市房改房的維修基金約有 8 億，商品房的維修基金約有 11 億。房改房的維修基金是原產(chǎn)權(quán)單位將住宅出售給職工后，產(chǎn)權(quán)單位按出售款的 20%繳存維修基金，資 金支配權(quán)為住戶所有。商品房的維修基金是在購買時按比例繳存?，F(xiàn)在房改房的維修基金主要用于道路 改造等，每年約用 500 萬元，而商品房是 2003 年 12 月以后開始收取，出售的商品房大都沒過保修期， 所以動用的維修金也很少。 那這么一大筆錢如何管理？房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，濟(jì)南市住房維修基金按照一年定期存款利息存 入銀行，所得利息仍然用于住房維修。 濟(jì)南：山東住交會完美謝幕濟(jì)南：山東住交會完美謝幕 為期三天的

24、2009 山東住交會暨第 21 屆齊魯秋季房地產(chǎn)展示交易會于 9 月 20 日在濟(jì)南舜耕國際會展 中心圓滿落下帷幕。20 余家地產(chǎn)企業(yè)滿載著 9 月收獲的喜悅告別展會，數(shù)以萬計的購房者再次領(lǐng)略了齊 魯?shù)禺a(chǎn)的風(fēng)采。 展會務(wù)實(shí)樓盤多走低調(diào)路線 ：齊魯房地產(chǎn)展示交易會的宗旨在于服務(wù)開發(fā)商和購房者，搭建便捷有 效的購房橋梁。由于市場逐步趨于理性，本屆展會也呈現(xiàn)出了鮮明的市場特點(diǎn)。20 余個參展樓盤在展位 制作上大多數(shù)沒有以往那么隆重，均以展示項(xiàng)目為主，花哨的成分少了許多，但在人氣以及銷售成績上 并沒有打絲毫的折扣。并且由于一線地產(chǎn)品牌的相繼涌入，本屆展會也吸引了一線營銷機(jī)構(gòu)的的關(guān)注， 北京國利京業(yè)地產(chǎn)

25、經(jīng)紀(jì)特地前來觀展并考察濟(jì)南地產(chǎn)市場。細(xì)數(shù)參展樓盤發(fā)現(xiàn)，普通住宅、低密度住宅、 商業(yè)、海景房、小戶型公寓一應(yīng)俱全，其中仍以東部樓盤居多，初次亮相的樓盤更是人氣火爆，純 板式小高層盛世皇苑三天便登記 3000 余人，低密度多層帶電梯住宅成了香餑餑，香墅里項(xiàng)目三天接 受登記逾 1200 人，舜耕名筑項(xiàng)目僅有的 90 多套房源已所剩無幾。 展區(qū)創(chuàng)新投資型物業(yè)受關(guān)注：根據(jù)市場需求，主辦方特意在此次展會上開辟了投資型物業(yè)展區(qū)，集 中對省城的品牌商業(yè)項(xiàng)目和海景住宅項(xiàng)目進(jìn)行展示，這也是歷屆展會以來首次開辟投資型物業(yè)展區(qū)。 商業(yè)物業(yè)展區(qū)共吸引了魯商廣場、銀座中心、繽紛五洲、國際商貿(mào)港以及諸多海景樓盤的參與，是

26、史上商業(yè)項(xiàng)目展示最多的一次。開幕第一天，繽紛五洲項(xiàng)目的 1000 多份資料一上午就發(fā)放一空，購房者 對商業(yè)項(xiàng)目的關(guān)注程度可見一斑?！坝捎谌藗儗τ谕浀念A(yù)期和股市蕭條的影響，投資型物業(yè)在今年下 半年會火一把?！蹦稠?xiàng)目營銷總監(jiān)分析道。 沿海樓盤同樣惹火，置業(yè)顧問告訴，“每天的看房車都是滿 的，還會根據(jù)購房者需求加發(fā)看房車。” 本次展會雖然對展位制作不再重金打造，但參展商在銷售策略和活動策劃上一點(diǎn)都沒少下功夫，不 僅有優(yōu)惠還有娛樂活動，充分體現(xiàn)了快樂購房的理念。 據(jù)了解，香墅里、鮑德現(xiàn)代逸城、天建公園壹號、鑫苑金座等項(xiàng)目都推出了不同程度的優(yōu)惠。也 有項(xiàng)目以創(chuàng)意取勝，“青年會”以紙箱為原材料，構(gòu)筑為幾

27、何圖形，上書項(xiàng)目理念個性、新穎、有 文化?！扒嗄陼表?xiàng)目的展位一亮相便成為整個展會最具創(chuàng)意展位?！拔覀児镜钠髽I(yè)文化和項(xiàng)目理念 始終保持引領(lǐng)者的姿態(tài)?！爆F(xiàn)場一名置業(yè)顧問說。另外，不少展位也用豐富多彩的演藝活動來展示自己 的項(xiàng)目內(nèi)涵，或者制造熱鬧的氣氛。黃金 99 靚麗的籃球?qū)氊?、瑞境皇冠水岸熱情的菲律賓樂隊(duì)、天建項(xiàng) 目傳統(tǒng)的二人轉(zhuǎn)展會三天，整個會場沉浸在熱鬧的海洋。除此之外，也有展位用最近惹火的喜洋洋、 灰太狼等卡通形象進(jìn)行宣傳，吸引了不少購房者駐足合影。 第二篇第二篇 市場分析篇市場分析篇 第一章、土地市場第一章、土地市場 一、土地一、土地政策政策 嚴(yán)查在集體土地上蓋商品房嚴(yán)查在集體土地上蓋

28、商品房 國土資源部本月 2 日發(fā)出通知，要求各地采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住占用農(nóng)村集體土地興建商品 住宅并予以嚴(yán)肅查處。 從國土資源部獲悉，國土資源部近日發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理、促進(jìn)批而未用土地利用的通知， 要求各地要嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。各地必須嚴(yán)格按 照土地管理法和國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知的規(guī)定，對在建在 售的以新農(nóng)村建設(shè)、村莊改造、農(nóng)民新居建設(shè)和設(shè)施農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)等名義占用農(nóng)村集體土地興建商品 住宅，在地方政府統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)下，必須采取強(qiáng)力措施，堅(jiān)決叫停管住并予以嚴(yán)肅查處。 國土資源部要求各地切實(shí)抓好批而未征

29、土地的處理，在全面清理、摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，及時制訂批 而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案，并認(rèn)真抓好落實(shí)。國務(wù)院批準(zhǔn)的 2007、2008 年度城市建設(shè)用地，至今未實(shí)施征地，但各種原因確需對原批準(zhǔn)的建設(shè)用地區(qū)位進(jìn)行調(diào)整的， 且擬調(diào)整用地在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃、不突破國務(wù)院批準(zhǔn)的城市總用地和新增建設(shè)用地規(guī) 模、民生用地面積不減少的條件下，允許適當(dāng)調(diào)整。 國土資源部要求加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺，重點(diǎn)對土地利用規(guī)劃和 計劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止 未批即用、批而未征、征而未供、

30、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。對取得土地后滿 2 年未動工的建設(shè)項(xiàng)目用地， 應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置。 批而未用土地將全面清理：對開發(fā)商利用囤地、捂盤謀求地價、房價上漲的做法，國土資源部再次 發(fā)文要求嚴(yán)查。根據(jù)國土資源部剛剛下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知 ，要求 各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意 見和整改方案。 易居觀點(diǎn)易居觀點(diǎn)：閑置土地批而未用一直以來是全國房地產(chǎn)市場存在難題之一。一方面拿地的成本較高， 后續(xù)開發(fā)資金相對不足，導(dǎo)致土地暫時性地擱淺；另一方面開發(fā)商策劃、審批、開發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目研發(fā)的時 間較長，導(dǎo)致土地閑置

31、。 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 1 1、地塊供應(yīng)走勢分析、地塊供應(yīng)走勢分析 圖圖 2-1-32-1-3：濟(jì)南市土地市場供應(yīng)走勢：濟(jì)南市土地市場供應(yīng)走勢 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 9.19.29.39.49.59.69.79.89.9 土地供應(yīng)面積（）土地供應(yīng)幅數(shù) 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月公告土地 732836.2 平方米，從公告幅數(shù)上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 塊。從上 圖走勢可以看出，9 月份土地供應(yīng)較上月呈現(xiàn)較大幅

32、度增加。 月份月份幅數(shù)幅數(shù)公告面積公告面積( (畝）畝）平均每幅面積平均每幅面積( (畝畝/ /幅幅) )公告面積環(huán)比漲幅公告面積環(huán)比漲幅平均每幅面積環(huán)比漲幅平均每幅面積環(huán)比漲幅 09.109.13127753.842584.6 09.209.2000 09.309.39578495.464277.3 09.409.47169745.824249.470.66%62.23% 09.509.5157344.757344.766.22%136.48% 09.609.6000 09.709.7352490990.171171.1 09.809.872228827429491%4.39% 09.909

33、.915732836.248855.75229%34.24% 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從上表可以看出 09 年的土地供應(yīng)市場呈波動趨勢，各月的供應(yīng)面積、幅數(shù)各不相等。主要供應(yīng)月份 為 7 月份和 9 月份。三季度的土地供應(yīng)數(shù)量總計達(dá)到 57 幅，面積達(dá)到了 344.6 公頃。 2 2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月居住用地供應(yīng)幅數(shù)與商服用地相差不大，居住用地的面積數(shù)是商業(yè)用地的兩倍多。居住用地公 告 7 幅，共 515152.2，占據(jù)了 70.3%的市場供應(yīng)，此外，商服用地供應(yīng) 8 幅，共 217684，占比 29.7%。 圖圖

34、2-1-52-1-5：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu) 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從公告區(qū)域來看，本月 15 幅供應(yīng)土地中有 10 幅集中在天橋區(qū)，占總供應(yīng)幅數(shù)的 67%，2 幅土地位 于歷下區(qū)、1 幅土地分布在市中區(qū)，1 幅土地位于槐蔭區(qū)，1 幅土地位于高新區(qū)。 圖圖 2-1-62-1-6：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu) 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從本月土地供應(yīng)幅數(shù)來看，以 5 萬平方米以下地塊成交為主，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 60%。5-10 萬平 方米地塊為 3 幅，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 20%。10

35、 萬平方米以上地塊為 3 幅，占總工應(yīng)土地幅數(shù)的 20%。 圖圖 2-1-72-1-7：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月土地供應(yīng)面積比對圖月土地供應(yīng)面積比對圖 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 從本月土地供應(yīng)面積來看，5 萬以下的土地共有 108314.2，5-10 萬的土地共有 197949， 10 萬以上的土地共有 426573。 3 3、重點(diǎn)地塊重點(diǎn)地塊 重點(diǎn)掛牌土地信息列表重點(diǎn)掛牌土地信息列表 地塊位于天橋區(qū)小清河以南、水屯北路以北、歷山北路以西、東濼河以東，總建設(shè)用地面積為 200180平方米，容積率為3。 表表 2-1-82-1-8 濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊土地列表濟(jì)南市天橋區(qū)

36、梁府片區(qū)地塊土地列表 規(guī)劃指標(biāo)要求規(guī)劃指標(biāo)要求 編號編號土地位置土地位置 土地面積土地面積 （） 用途用途 容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率 出讓年限出讓年限 （年）（年） 2009- g069 天橋區(qū)梁府片區(qū) 一地塊 6566 商服 地上 2.5，地 下1.0 38%30%40 2009- g070 天橋區(qū)梁府片區(qū) 二地塊 181895 居住 地上 2.6，地 下0.9 18%35%70 2009- g071 天橋區(qū)梁府片區(qū) 三地塊 11719 商服 地上 4.0，地 下1.7 30%30%40 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 圖圖2-1-82-1-8：濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片

37、區(qū)地塊示意圖：濟(jì)南市天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊示意圖 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 表表 2-1-92-1-9：天橋區(qū)梁府片區(qū)地塊 swotswot 分析表分析表 strengthstrength 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析weaknessweakness 劣勢分析劣勢分析 s1：隨著外來品牌開發(fā)商進(jìn)入天橋區(qū)，天橋區(qū) 房地產(chǎn)市場關(guān)注度明顯提高，利于項(xiàng)目入市； s2：所在區(qū)域商品房供應(yīng)量小 s3：地塊本身平坦規(guī)則，利于規(guī)劃。 w1：濟(jì)南人住南不住北的傳統(tǒng)觀念影響； w2：周邊項(xiàng)目形象差，制約項(xiàng)目品質(zhì)； w3：周邊配套發(fā)展滯后，生活氛圍不濃。 opportunityopportunity 機(jī)會分析機(jī)會

38、分析threatthreat 威脅分析威脅分析 o1：濟(jì)南市城市建設(shè)和改造大力推進(jìn)，推動區(qū) 域價值提升； o2：房地產(chǎn)市場向好，利于項(xiàng)目推向市場； o3：商業(yè)部分可填充區(qū)域市場空白。 t1：未來北部潛在項(xiàng)目的上市； t2：濟(jì)南東部新城、西部新城發(fā)展規(guī)劃對客群 的剝離。 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) strengthstrength 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 s1：隨著外來品牌開發(fā)商進(jìn)入天橋區(qū)，天橋區(qū)房地產(chǎn)市場關(guān)注度明顯提高，利于項(xiàng)目入市； s2：地塊所在區(qū)域商品房供應(yīng)量小，發(fā)展空間大，易于從競品項(xiàng)目中脫穎而出； s3：地塊本身平坦規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃。 weaknessweakness 劣

39、勢分析劣勢分析 w1：濟(jì)南人住南不住北的傳統(tǒng)觀念影響； w2：周邊項(xiàng)目形象差，制約項(xiàng)目品質(zhì)； w3：周邊配套發(fā)展滯后，生活氛圍不濃。 opportunityopportunity 機(jī)會分析機(jī)會分析 o1：濟(jì)南市城市建設(shè)和改造大力推進(jìn)，推動區(qū)域價值提升； o2：房地產(chǎn)市場向好，利于項(xiàng)目推向市場； o3：商業(yè)部分可填充區(qū)域市場空白。 threatthreat 威脅分析威脅分析 t1：未來北部潛在項(xiàng)目的上市； t2：濟(jì)南東部新城、西部新城發(fā)展規(guī)劃對客群的分流。 第二章、商品住宅市場第二章、商品住宅市場 一、市場綜述一、市場綜述 供求關(guān)系分析供求關(guān)系分析 本月新增供應(yīng)量 19.98 萬平方米，成交 2

40、6.52 萬平方米，供求比 0.75：1；從供求走勢來看，本月呈 現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 供應(yīng)分析供應(yīng)分析 本月住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬平方米，環(huán)比增加 16.23%，同比減少 1.8%。 成交分析成交分析 本月濟(jì)南市住宅成交面積為 26.52 萬平方米，環(huán)比增加 42.12%,同比增加 160.26%。 歷城區(qū)住宅成交面積位居第一，歷下區(qū)和市中區(qū)成交面積分別名列第二和第三。 價格分析價格分析 本月新建商品住宅均價 5500 元/平方米，環(huán)比下降 7.27%，同比下降 5.5%。從整體看，濟(jì)南市新建 商品房成交價格呈現(xiàn)平穩(wěn)上行的走勢。 表表 2-2-22-2-2：濟(jì)南市：濟(jì)南市 9 9 月

41、商品住宅各類指標(biāo)變化表月商品住宅各類指標(biāo)變化表 指標(biāo)指標(biāo)20092009 年年 8 8 月月20092009 年年 9 9 月月同比增長（同比增長（% %）環(huán)比增長（環(huán)比增長（% %） 供求比供求比 0.920.75 供應(yīng)量（供應(yīng)量（萬萬 mm2 2） 17.1919.98-1.8%16.23% 成交量（成交量（萬萬 mm2 2） 18.6626.52160.26%42.12% 成交價格（元成交價格（元/ / mm2 2） 59315500-5.5-7.27% 成交總額（億元）成交總額（億元） 1114.59146%32.64% 資料來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 二、供求關(guān)系分析二、

42、供求關(guān)系分析 圖圖 2-2-32-2-3：20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供求情況月濟(jì)南市商品住宅供求情況 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2008 年 9 月至 2009 年 9 月，月度供求比走勢呈現(xiàn)波浪式變動狀態(tài)，波幅明顯，其中，2008 年 12 月份供求比走勢達(dá)到波峰 5.9，2009 年 4 月-7 月供求比走勢相對平穩(wěn)，本月供求比為 0.75：1，住宅市 場呈現(xiàn)新增供應(yīng)小于需求的態(tài)勢，市場需求旺盛。 三、供應(yīng)量分析三、供應(yīng)量分析 1 1、新增供應(yīng)量分析、新增供應(yīng)量分析 圖圖 2-2-42-2-4：2008200

43、8 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對圖月濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)量比對圖 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 2009 年 9 月，住宅新增供應(yīng)量為 19.98 萬平方米，環(huán)比增加 16.23%，同比減少 1.8%；新增供應(yīng)套 數(shù) 1901 套。第三季度的商品住宅供應(yīng)量呈“v”型，市場的供給有所回升，但幅度較小。 四、成交量分析四、成交量分析 1 1、成交總量分析、成交總量分析 圖圖 2-2-62-2-6：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢月濟(jì)南市商品住宅成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：c

44、ric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月商品房住宅成交量為 26.52 萬，環(huán)比增加 42.12%,同比增加 160.26%。9 月的住宅成交改變了 6 月以來的下滑態(tài)勢，成交面積上揚(yáng)。從這一點(diǎn)來看，傳統(tǒng)意義上的 “金九月”得到市場的部分驗(yàn)證。 2 2、成交結(jié)構(gòu)分析、成交結(jié)構(gòu)分析 圖圖 2-2-72-2-7：20092009 年年 8-98-9 月商品住宅區(qū)域成交面積比重對比圖月商品住宅區(qū)域成交面積比重對比圖 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月歷城區(qū)住宅成交量為 6.5 萬，位于各區(qū)域之首，環(huán)比增加 351.78%；其次成交量較大的為歷 下區(qū)，總成交量為 5.6 萬，環(huán)比增長 8%；

45、市中區(qū)成交總量為 5.09 萬，環(huán)比增加 22.4%。高新區(qū)成交 總量為 4.1 萬，環(huán)比增加 63.8%?；笔a區(qū)、天橋區(qū)的成交量均有所減少，環(huán)比分別減少 21%，14 %。 從各區(qū)域成交量占比情況來看，排在首位的歷城區(qū)占比 24.5%；其次歷下區(qū)占比 21.1%；其余四區(qū) 占比均在 20%以下。 表表 2-2-82-2-8：20092009 年年 8 8 月和月和 20092009 年年 9 9 月商品住宅區(qū)域成交面積表月商品住宅區(qū)域成交面積表 區(qū)域區(qū)域09.809.8 成交面積（成交面積（）09.909.9 成交面積成交面積()()環(huán)比增長（環(huán)比增長（% %） 高新區(qū)高新區(qū) 25063.5

46、941056.8263.8% 槐蔭區(qū)槐蔭區(qū) 35220.7627822.38-21% 歷城區(qū)歷城區(qū) 183.1564611.04352% 歷下區(qū)歷下區(qū) 51944.1156109.038% 市中區(qū)市中區(qū) 41569.1750881.1422% 天橋區(qū)天橋區(qū) 27489.523577.49-14% 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 五、成交均價分析五、成交均價分析 圖圖 2-2-92-2-9：20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月濟(jì)南市商品住宅成交均價走勢圖月濟(jì)南市商品住宅成交均價走勢圖 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0

47、903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交價格（元/） 5874 5984 6046 5325 5461 5183 5869 5622 5632 5855 6271 5931 5500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 濟(jì)濟(jì)南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交價價格格 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月住宅成交價格有所下降，為 5500 元/平方米，從成交一年的數(shù)據(jù)總體來看，成交價格趨于平穩(wěn)， 成交平均價格在 5500-6300 元/平方米之間。本月份住宅成交均價環(huán)比下降 7.

48、27%，同比下降 5.5%。 六、項(xiàng)目解析六、項(xiàng)目解析 表表 2-2-102-2-10：20092009 年年 9 9 月份濟(jì)南市住宅成交面積排行榜月份濟(jì)南市住宅成交面積排行榜 排名排名項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域區(qū)域開盤時間開盤時間 當(dāng)月成交當(dāng)月成交 面積面積()() 當(dāng)月成交均當(dāng)月成交均 價價( (元元/)/) 開發(fā)商開發(fā)商 當(dāng)月成交主力當(dāng)月成交主力 戶型面積戶型面積 1 鋼城新苑工程歷城暫無數(shù)據(jù) 38494.713595 濟(jì)鋼鮑德房地產(chǎn)公司 兩房93，三 房133 2 興隆生活區(qū)市中暫無數(shù)據(jù) 22455.743319 山東凱華置業(yè)有限公 司 兩房92-93 3 保利花園歷城 08-12-6220

49、81.144978 保利山東置業(yè)有限公 司 兩房76-86 4 海爾綠城全運(yùn) 村 歷下 08-11-3021882.948998 濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有 限公司 三房114，四 房147 5 新生活家園高新暫無數(shù)據(jù) 21134.84672 山東世通房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 二房74-84， 三房117-127 6 魯能領(lǐng)秀城市中 05-11-2614477.577712 山東魯能亙富開發(fā)有 限公司 二房93-98， 三房135-142 7 名士豪庭住宅 區(qū) 歷下 06-12-2613526.687615. 山東南豐房地產(chǎn)發(fā)展 有限公司 二房93-98， 三房135-142 8 未來城歷下 08-10-

50、11 11117.785371 山東中齊房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 二房89-91 9 金色陽光花園 御景園 天橋 07-6-309161.155884 濟(jì)南華夏海龍房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 兩房64-89 10 海信慧園歷下 08-8-319066.15557 濟(jì)南海信置業(yè)有限公 司 二房90-94， 三房120-150 數(shù)據(jù)來源： cric 中國房地產(chǎn)決策系統(tǒng) 從本月成交排名來看歷下區(qū)入選樓盤最多，有 4 個項(xiàng)目；其次是市中區(qū)和歷城區(qū)，各有 2 個項(xiàng)目入 選，高新區(qū)和天橋區(qū)各有 1 個項(xiàng)目。月度成交面積排名前三名分別是鋼城新苑工程，興隆生活區(qū)和保利 花園。 第三章、產(chǎn)品分析第三章、產(chǎn)品分析 一、產(chǎn)品

51、綜述一、產(chǎn)品綜述 1 1、熱銷產(chǎn)品、熱銷產(chǎn)品 熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品鋼城新苑工程鋼城新苑工程 銷售狀況：本月成交 38494.71 平方米，位列濟(jì)南商品住宅銷售面積第一名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：鋼城新苑，濟(jì)鋼人的幸福家園。 濟(jì)南鋼城新苑是濟(jì)鋼鮑德房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤，主要供應(yīng)對象是濟(jì)鋼的廣大職工；鋼城新苑北側(cè)、 西側(cè)是濟(jì)鋼新村，是自上世紀(jì)50年代至今建起的已經(jīng)是配套設(shè)施非常齊全的成熟社區(qū)，有8000多戶居民， 配套設(shè)施有體育場、體育館、游泳館、鮑山公園、新村公園、濟(jì)鋼賓館、中、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、銀 行、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等資源共享。南鄰飛躍大道，飛躍大道與工業(yè)南路銜接；東鄰鳳鳴路，鳳鳴路連接工 業(yè)北路和經(jīng)十東路。

52、交通便利。 鋼城新苑工程9月份成交面積38494.71，成交主力戶型是兩房93，三房133，成交均價為3595 元/。 熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品興隆生活區(qū)興隆生活區(qū) 銷售狀況：本月成交 22455.74 平方米，名列濟(jì)南市商品房銷售第二名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：價格優(yōu)勢明顯，中鐵十四局員工的生活區(qū) 興隆生活區(qū)位于濟(jì)南市市中區(qū)十六里河鎮(zhèn)興隆二村，主要是中鐵十四局的員工生活區(qū)。該項(xiàng)目該項(xiàng) 目由多層、小高層住宅樓及部分配套公建等組成，總建筑面積為102700平方米。其中：地上面積為89100 平方米，包括住宅87800平方米（多層10000平方米，小高層77800平方米） ，配套公建1300平方米，地下 建筑面積為1

53、3600平方米，主要為地下停車場。 室外園林工程有草坪、花卉、喬木、灌木、水生植物等。其中規(guī)劃綠地率約為32.91%。該項(xiàng)目設(shè)施 設(shè)備齊全，有完善的供電系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、市政集中供熱、地下車庫排水系 統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等，方便業(yè)主生活。興隆生活區(qū)9月份成交面積22455.74，成交主力戶型是兩房92-93， 成交均價為3319元/。 熱銷產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品保利花園保利花園 銷售狀況：本月成交22081.14平方米，位列濟(jì)南商品住宅銷售面積第三名。 產(chǎn)品亮點(diǎn)：人造社區(qū)與自然景觀充分融合 項(xiàng)目位于濟(jì)南市經(jīng)十東路以北,濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東部，這里將成為濟(jì)南城市的未來核心區(qū)域。 項(xiàng)目緊

54、鄰韓倉河，隔河相望綠意蔥蔥的鳳凰山,環(huán)境優(yōu)美，氣候清新。項(xiàng)目緊臨濟(jì)南市城市規(guī)劃主干道 經(jīng)十東路和繞城高速東環(huán)線；驅(qū)車至市中心和機(jī)場均需15分鐘車程，距濟(jì)南市新政務(wù)中心、奧體中心 約6公里，115路、116路、301路、302路、歷城公交等可直接到達(dá)，交通便利。良好的山水環(huán)境，便利 的交通，決定了項(xiàng)目入則繁華，出則寧靜的宜居距離尺度。保利花園9月份成交22081.14，成交主力戶 型為兩房76-86，成交均價4978元/。 二、特色樓盤推薦二、特色樓盤推薦 銀豐花園絕佳的地理位置、品牌開發(fā)商絕佳的地理位置、品牌開發(fā)商 推薦理由絕佳的地理位置、優(yōu)越的自然環(huán)境 圖圖 2-3-12-3-1：銀豐花園地

55、理位置示意圖：銀豐花園地理位置示意圖 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 銀豐花園屬于濟(jì)南傳統(tǒng)高尚區(qū)陽光舜城南區(qū)，位于舜耕路與舜德路之間。距泉城廣場僅 8 分鐘車程。 項(xiàng)目緊臨植被茂密的龜山，開發(fā)商斥巨資對山體改造后，其中包括：日出觀景平臺、休憩平臺、山中涼 亭、兒童活動區(qū)、老人休閑區(qū)、健身娛樂區(qū)等，滿足人們納涼、休息、鍛煉、修身養(yǎng)性之需。 推薦理由：品牌開發(fā)商，實(shí)力雄厚 銀豐地產(chǎn)前期成功運(yùn)作銀豐山莊，在南部中高端樓盤中樹立了良好的口碑和企業(yè)形象，此次銀豐花 園的運(yùn)營，又同知名品牌地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)商合作，力圖為銀豐花園業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)。 第四章、營銷媒體第四章、營銷媒體 一、媒體分析一

56、、媒體分析 1 1、媒體市場投放綜述、媒體市場投放綜述 圖圖 2-4-12-4-1：0808 年年 9 9 月月0909 年年 9 9 月濟(jì)南房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖月濟(jì)南房地產(chǎn)平面媒體廣告投放走勢圖 數(shù)據(jù)來源：cric 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場平面媒體投放總金額 458.04 萬元、廣告投放次數(shù) 52 次，廣告總金額較上月增 加了 80.84 多萬元；本月濟(jì)南房地產(chǎn)市場投放廣告的樓盤為 14 個，環(huán)比減少了 26%。 本月濟(jì)南各樓盤平均廣告投放金額為 32.72 萬元。各樓盤平均每次投放廣告金額為 8.81 萬元，環(huán)比 上月上漲 9.71%左右，重點(diǎn)樓盤的廣告投放金額上

57、漲，少數(shù)項(xiàng)目的投放量放緩。 主要樓盤促銷活動主要樓盤促銷活動 本月住宅項(xiàng)目的優(yōu)惠活動多和認(rèn)籌開盤、教師節(jié)、國慶節(jié)有關(guān)，力度較 8 月份明顯增強(qiáng)，體現(xiàn)了 “金九月”較大的促銷力度。 表表 2-4-12-4-1：20092009 年年 9 9 月廣告促銷活動速覽月廣告促銷活動速覽 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱廣告主題語廣告主題語推廣活動名稱推廣活動名稱/ /主題主題/ /時間時間/ /內(nèi)容及影響內(nèi)容及影響 山水泉城山水泉城山水泉城，9 月 6 日榮耀加推！搶購大酬賓 槐花源槐花源經(jīng)十路/中軸線/靜享城市繁華 9 月 19 日盛大招募，入會即享 1 萬抵 2 萬 學(xué)府藍(lán)山學(xué)府藍(lán)山百變戶型，引領(lǐng)戶型升級風(fēng)潮統(tǒng)一贈

58、送太陽能熱水器 魯能領(lǐng)秀城魯能領(lǐng)秀城 漫山香墅/領(lǐng)秀一筆，美譽(yù)泉城/1 期疊院 c- villa 香馥綻放 10 萬抵 13 萬，白金卡限時申請 誠基中心誠基中心實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房 才能說明高品質(zhì)迎國慶，每套特價優(yōu)惠 4 萬元 中海中海紫御東郡紫御東郡9 月 13 日耀世加推 認(rèn)籌中，1 萬抵 2 萬/加推后 7 日內(nèi)簽 署商品房買賣合同 ，可享受 1%優(yōu)惠 /中海會員均可享受 0.5%優(yōu)惠 路勁路勁御景城御景城捷報頻傳 教師節(jié)真情回饋，9 月 1013 日憑教 師證享 1000 元房款優(yōu)惠 保利花園保利花園一面世，即驚世1 萬抵 2 萬；新推房源驚喜再惠 港澳花園港澳花園大宅珍藏，終極所享 購房 1

59、-2 層可得林蔭小院/3-4 層免費(fèi)獲 得車位一個/5 層可免費(fèi)使用大開間閣 樓 名士豪庭名士豪庭祝福祖國，名士獻(xiàn)禮 vip 貴賓卡認(rèn)籌中，開盤即享 98 折優(yōu) 惠 中國中國諾貝爾城諾貝爾城期待許久，終將綻放置業(yè)優(yōu)先排號中 騰騏騰騏冠宸冠宸洪樓首席電梯花園洋房即將閃亮登場！ 9 月 10 日開始認(rèn)籌，6000 抵 10000 限 量推出 外海蝶泉山莊外海蝶泉山莊9 月 17 號盛然綻放，敬請來訪 凡前來購房的客戶均贈送 4-8 萬不等裝 修基金，每戶配有私家車庫，一二層贈 送私家花園，三四層贈送觀景露臺和閣 樓 匯展香格里拉匯展香格里拉世界，隨心掌握 10 月 1 日-10 月 8 日期間，購

60、房者可享 受 2000-10000 元購房大禮！ 藍(lán)調(diào)國際藍(lán)調(diào)國際40一居，82兩居，陪伴青春成長 豪客會會員招募即將啟動！購首期一室 戶型，交 1000 元抵 3000 元；夠兩室 戶型，交 1000 元抵 5000 元 銀座花園銀座花園9 月 12 日，看見幸福認(rèn)籌客戶可享受兩萬抵三萬驚喜優(yōu)惠 海信都市陽光海信都市陽光閃耀十月/海信都市陽光國慶中秋巨獻(xiàn) 10 月 1 日10 月 8 日，幸運(yùn)購房雙 重奏：回饋社會，推出 10 套特價房， 享受 98 折優(yōu)惠；其余房源均享受 99 折優(yōu)惠/購房客戶均獲贈全運(yùn)會門票兩 張 緯七一號緯七一號華聯(lián)東/純多層/全明現(xiàn)房發(fā)售交 2 萬抵 3 萬 2 2