某市地塊分析報(bào)告(1)

1、 群力新區(qū)（no.2010htq001）地 塊 分 析 報(bào) 告2010年3月20日目 錄一、項(xiàng)目概況1、地塊位置2、地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、地塊周邊環(huán)境分析二、區(qū)域規(guī)劃分析1、功能定位2、整體布局3、規(guī)劃重點(diǎn)三、區(qū)域市場(chǎng)分析四、地塊swot分析五、產(chǎn)品建議附：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目概況1、地塊位置u 本項(xiàng)目共涉及兩宗地塊，其中008號(hào)地塊東臨職工街，西臨上江街，南臨工農(nóng)大街，北臨光明大街。u 087-1號(hào)地塊東臨融江路，西臨朗江路，南臨群力第六大道，北臨群力第五大道。2、地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊編號(hào)用地面積容積率規(guī)劃建筑面積保守可銷售建筑面積（剔除廉租房與配套設(shè)施建筑面積）建筑密度綠地率建筑限高00

2、8共計(jì)：99624.9平方米其中住宅：89414.35平方米，商服：7957.54平方米，劃撥廉租房：2253.01平方米。2.25253400平方米，其中地上高層住宅103100平方米，地上多層住宅103100平方米，地上多層商服17900平方米（含部分配套設(shè)施），地下建筑（含人防及部分配套設(shè)施）29300平方米。215978.03平方米25%30%80米087-1共計(jì)：183093.5平方米其中住宅：171591.48平方米，商服：6990.13平方米；劃撥廉租房:4511.89平方米。2.0451180平方米，其中地上高層住宅（含部分配套設(shè)施）317700平方米，地上多層住宅34500平

3、方米，地上高層商服13980平方米（含部分配套設(shè)施），地下建筑（含人防及部分配套設(shè)施）85000平方米。353853.40平方米25%30%80米起始樓面地價(jià)（剔除廉租房建筑面積與不可售配套設(shè)施建筑面積）：008號(hào)地塊：213100000/ (99624.9*2.25-253400*2% -3110)=986.67元/平方米087-1號(hào)地塊：556630000/(183093.5*2-451180*2%-3310)= 1573.05元/平方米兩宗地塊合計(jì)：769730000/ (99624.9*2.25-253400*2%-3110)+ (183093.5*2-451180*2%-3310)=

4、 1350.80元/平方米3、地塊周邊環(huán)境087-1號(hào)地塊u 地塊東北側(cè)有水系穿過(guò)，此水系分別與北側(cè)的內(nèi)河公園及東南側(cè)雨陽(yáng)公園相連。u 地塊北側(cè)隔群力第五大道，三塊規(guī)劃綜合用地環(huán)抱著的水系為翠湖，翠湖是東環(huán)水系的源頭。由此再向北，即為規(guī)劃中的群力cbd。u 地塊東西兩側(cè)，朗江路以西及融江路以東目前規(guī)劃均為居住用地。u 地塊南側(cè)目前規(guī)劃為大規(guī)模的教育用地，地塊東南方向?yàn)槭〖?jí)重點(diǎn)中學(xué)三中以及建設(shè)中的哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院群力分院。u 地塊周邊區(qū)域內(nèi)分布著四大主題公園：雨陽(yáng)公園、濕地生態(tài)公園、內(nèi)河（翠溪）公園以及體育公園，其中雨陽(yáng)公園、內(nèi)河（翠溪）公園（一期）已經(jīng)于去年完工，其他公園也已經(jīng)開(kāi)工建

5、設(shè)，基本將于今年內(nèi)陸續(xù)完工。u 地塊未來(lái)交通條件便利，經(jīng)群力第五、第六大道均可以直接抵達(dá)規(guī)劃中的三環(huán)路并直通建設(shè)中的三環(huán)西橋。008087-1008號(hào)地塊u 地塊東側(cè)為已經(jīng)建成的美辰家園小區(qū)。u 地塊北側(cè)規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃中的書(shū)香公園也位于地塊北側(cè)。u 地塊西側(cè)目前規(guī)劃為居住用地和教育用地。008087-1二、區(qū)域整體規(guī)劃1、 功能定位群力新區(qū)的功能定位是21世紀(jì)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的，集居住、商貿(mào)、游憩為一體的，現(xiàn)代化、生態(tài)園林新城區(qū)，成為國(guó)際冰雪文化名城的載體系統(tǒng)之一。2、 規(guī)劃重點(diǎn)（1）、構(gòu)筑哈爾濱市中央商務(wù)區(qū)(cbd)。（2）、構(gòu)筑哈爾濱市生態(tài)游憩商務(wù)區(qū) (rbd)。（3）、營(yíng)造國(guó)際冰雪文

6、化名城的重要載體系統(tǒng)。（4）、構(gòu)建一流寒地生態(tài)社區(qū)。（5）、配套建設(shè)一流現(xiàn)代化新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)。3、 總體布局群力新區(qū)規(guī)劃由城市三環(huán)路和延伸的康安路劃分成九個(gè)功能體，并形成簇狀的組團(tuán)模式，各功能體由中央商務(wù)區(qū)(cbd)、游憩商務(wù)區(qū)(rbd)及相應(yīng)的生活區(qū)構(gòu)成。u 新區(qū)在空間結(jié)構(gòu)布局上采用兩軸、兩核、一帶、七片的空間格局。u 兩軸為交通軸線和景觀軸線，其中交通軸線由康安路和規(guī)劃三環(huán)路組成；u 景觀軸線主軸為齒輪路-體育公園，次軸線為查家屯-游艇碼頭。u 兩核為商務(wù)核心區(qū)和行政管理核心區(qū)。u 一帶為沿康安路規(guī)劃的景觀綠化帶，在節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主題公園。u 七片為新區(qū)7個(gè)居住功能組團(tuán)。三、區(qū)域市場(chǎng)分析：u

7、 產(chǎn)品舒適度普遍優(yōu)于舊城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目。目前群力新區(qū)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目容積率不超過(guò)3.3同時(shí)擁有自然景觀優(yōu)勢(shì)，較舊城區(qū)項(xiàng)目舒適度更強(qiáng)。u 2009年市場(chǎng)活躍，成為主城區(qū)價(jià)格上漲速度最快的版塊。2009年政府在大力投入群力新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，也加大了群力招商引資的力度。隨著三環(huán)西橋開(kāi)工建設(shè)以及新區(qū)內(nèi)多個(gè)公園、景觀廣場(chǎng)、大型購(gòu)物中心、文化產(chǎn)業(yè)基地等一系列工程相繼開(kāi)工建設(shè)，群力新區(qū)未來(lái)優(yōu)越的居住前景逐漸被市場(chǎng)認(rèn)同、追捧。恒盛豪庭以完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)、良好的品牌價(jià)值成為2009年群力板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目，其一期最終8000元/平方米的均價(jià)創(chuàng)出了這一區(qū)域的新高，在它的帶動(dòng)下天鵝灣、海富第五大道、潤(rùn)園翡翠城等項(xiàng)目的售價(jià)在2

8、009年均有不小的漲幅。u 土地市場(chǎng)升溫，成交量與地價(jià)快速上漲。2009年群力土地市場(chǎng)也異?；钴S，土地成交量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)也直線上升，先后有群力觀江國(guó)際和盛和天下兩宗地王成交，其中盛和天下地塊樓面地價(jià)高達(dá)4024.39元/平方米。u 2010年市場(chǎng)供應(yīng)驟增，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇，入市高風(fēng)在5月份之后.2010年群力新區(qū)的住宅在建工程包括天鵝灣、群力新苑、恒盛豪庭、寶石花園、麗水丁香園、海富第五大道等6個(gè)項(xiàng)目，住宅新開(kāi)工項(xiàng)目有群力觀江國(guó)際、盛和天下等6個(gè)項(xiàng)目。計(jì)劃在建總規(guī)模不低于360萬(wàn)平方米，新開(kāi)工規(guī)模不低于300萬(wàn)平方米，竣工規(guī)模不低于70萬(wàn)平方米。目前已經(jīng)探明將在上半年入市的項(xiàng)目在6至7個(gè)，

9、體量超過(guò)100萬(wàn)平方米，他們大多把開(kāi)盤時(shí)間放在5月的房展會(huì)前后。大批新項(xiàng)目的蜂擁入市勢(shì)必導(dǎo)致本區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。四、地塊swot分析優(yōu)勢(shì)：u 項(xiàng)目位于政府政府規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域整體規(guī)劃完善，遠(yuǎn)期具有良好的發(fā)展?jié)摿?。u 地塊周邊具有自然景觀優(yōu)勢(shì)，087-1地塊臨近天然水系和四大主題公園，008號(hào)地塊北側(cè)為規(guī)劃中的書(shū)香公園。u 087-1號(hào)地塊東南方向臨近優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源-省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)三中和建設(shè)中的哈爾濱醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院。u 2009年以來(lái)區(qū)域成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，發(fā)展前景被消費(fèi)者廣泛看好，多個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)良好。劣勢(shì):u 群力新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目前仍然處于起步階段，缺乏生活配套設(shè)施。u 0

10、87-1號(hào)地塊周邊的市政道路目前并未完工，008號(hào)地塊周邊目前只有南側(cè)的工農(nóng)大街是已經(jīng)建成通車的市政道路，而其他幾條道路都處于未完工或部分完工的狀態(tài)，這將影響項(xiàng)目快速入市。機(jī)會(huì)u 地塊容積率比較低，擁有自然景觀優(yōu)勢(shì)，適宜發(fā)展產(chǎn)品力較強(qiáng)的中低密度高端產(chǎn)品。威脅u 坊間輿論認(rèn)為2009年市領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行調(diào)整后，城市新區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)有可能由群力從新轉(zhuǎn)移到江北，近期區(qū)域發(fā)展前景有一定的不確定性。u 承接2009年市場(chǎng)熱度，區(qū)域內(nèi)今年將有大批項(xiàng)目入市，未來(lái)將面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。五、產(chǎn)品建議u 地塊容積率相對(duì)較低，建議將容積率進(jìn)行拆分，設(shè)計(jì)包括疊拼別墅、多層花園洋、高層住宅等多種產(chǎn)品的混合型社區(qū)。u 先型推出

11、低密度產(chǎn)品，樹(shù)立社區(qū)高檔品質(zhì)，贏得溢價(jià)空間，隨后推出高層產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。借鑒項(xiàng)目：北京：1、龍湖.蔚藍(lán)香堤容積率：2.2，社區(qū)特點(diǎn)：托斯卡納風(fēng)格疊拼別墅及16至20層高層公寓混合社區(qū)。2、華潤(rùn).橡樹(shù)灣容積率：2.25社區(qū)特點(diǎn)：北美學(xué)院派建筑風(fēng)格，多層、小高層、高層，板樓、板塔結(jié)合、塔樓多種樓型搭配的社區(qū)。3、融科橄欖城容積率：2.7 社區(qū)特點(diǎn)：18層、27層、28層純薄短板樓，每棟保持23個(gè)單元設(shè)計(jì)。其中28層樓為兩梯三戶，18層樓為兩梯二戶。六、結(jié)論 u 本項(xiàng)目現(xiàn)階段周邊市政設(shè)施與生活配套尚不完善，其中087-1號(hào)地塊周邊市政道路均沒(méi)有建成，近期內(nèi)入市條件不成熟。u 兩宗地塊的容積率指標(biāo)相對(duì)較低，都具有自然景觀優(yōu)勢(shì)，隨著區(qū)域內(nèi)市政道路及其他配套設(shè)施的不斷完善，未來(lái)具有發(fā)展?jié)摿?。u 由于本項(xiàng)目的啟動(dòng)與入市時(shí)機(jī)與群力新區(qū)市政道路及各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)周期密切相